房子涨价房东违约【优秀20篇】

一、商品房可以退房的八种情形

(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;

(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;

(四)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);

(五)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;

(六)不能或不能按期办理产权过户的;

(七)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;

(八)合同中约定的其他退房条件出现时。

二、商品房退房的具体程序

如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，并按照以下程序进行：

(一)购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;

(二)办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;

(三)开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

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1、找准购房时机

在大家购买房屋的时候，不能自己想要购买的时候就马上去购买了，因为买房其实也是需要讲究时机的，而在一年之中，好的购房时机还是比较多的，比如春节买房就不错，春节属于房地产市场的淡季，开发商通常都会推出不少的买房优惠活动，如果购房者这个时候去买房那么还是比较划算的。

2、参与优惠活动

现在有不少的开发商为了让自己的房屋销量更好，都会推出各种的优惠活动去吸引购房者买房，比如购房者可以通过参与团购的方式获得比市场价更加优惠的价格空间。或者通过已买了该项目房产的朋友介绍购买房屋，也能得到一定的价格优惠。

3、做个挑剔的人

如果大家在买房的时候，选择购买的房屋是二手房，那么大家所购房屋的价格一般都是可以商量的，所以购房者在购房前就要对房屋情况进行仔细了解，购房者可以通过自己的观察或者是中介去了解房子，在自己去到现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点，让卖方给自己少钱。

4、全款购房或优先使用公积金贷款

如果大家在买房的时候，手上的买房资金非常充足，那么大家是可以选择全款购买房屋的，因为开发商对于全款购买房屋的购房者都会给到很多的优惠。但如果购房者要采取贷款买房，可优先考虑公积金贷款，目前公积金贷款的利率为3.25%，比商业贷款(基准利率为4.9%)更低。

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很多朋友买房的时候都会碰到这样一件事情，当初买房时候规定的面积怎么收房的时候就缩水了呢？原来这是开发商在公摊面积上跟购房者搞的鬼。那么公摊面积到底是什么概念呢？它又是怎么计算的呢？我们接着往下看。

公摊面积如何计算

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。

哪些面积不计入公用面积？

即作为人防工程的地下室；

高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。

层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。

挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

看完了小编整理的这些，是不是已经对公摊面积有一个大致的了解了？想要买房的时候避开开发商设置的一些陷阱，要了解相应的知识才是最重要的。

买房子，产权是不可能不关心的问题，现在常州楼市有70年的也有50年的，还有40年的。那么，它们之间到底有哪些区别呢？为什么有这样的差异？今天，搜狐焦点常州地产小编就给各位说明一下这一问题！

通俗的说：土地是国有的，不能买卖，你买了房子，70年是你的使用年限，但是70年之后国家也不会收回的，如果70年后当地政府或者有关单位要征用您所在地方的土地，一样也会按照拆迁补偿办法来给予补偿的。

1、其实房屋的产权是没有时间限制的，因为房屋是个人财产，只要房屋不拆迁产权是永久的；

2、土地是有使用年限的。因为我国规定土地归国家所有，所以我们买房时买的是土地的使用权；

3、既然土地有使用权，如果土地使用权到期，房屋没有拆迁，你如果要继续使用土地，就要再向国家交纳土地使用费；

4、如果在土地使用权到期前房屋拆迁，国家会给补偿的，补偿包括建筑物补偿和土地补偿，如果土地使用权到期后房屋拆迁，国家也会给予补偿，但补偿仅包括建筑物补偿，就没有土地补偿了；

5、我国规定纯住宅的土地使用年限一般为70年，商住楼为50年，商业为40年；

6、土地使用年限从开发商获取土地证开始算起，等老百姓办到自己的土地证时实际可使用的年限肯定会低于规定使用年限的，因为有开发周期的。明白了这点，那就可以去看看房源了！如果是买房居家过日子，当然是买70年产权的了，假如不打算长久住，只是因工作等原因买房，那就买商住型的方便工作了；如果想投资，那就买商铺吧，40年的产权足足够已！

中央在房地产上画个圈，动动手指头调调利率，房地产市场就要大震荡。利好市场的政策皆大欢喜，一旦上调利率或首付比，都会引发一阵“退房潮”。遇到政策性调整，导致购房者无法完成贷款或交齐首付时，违约成本谁来担？

焦点一：购房人因政策原因贷不到款，可否单独解除合同？

案例：栾女士看中了一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的栾女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，栾女士向开发商提出退还首付，开发商则以栾女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。

律师看法：购房人是否需要承担违约成本，关键得看合同中有无特别约定。

针对栾女士这种因政策原因导致无法贷到款或贷不到足额款的情况，律师指出，上海市房屋土地资源管理局和上海市工商局制定的《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》中有专门的说明：“因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面通知后，将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，甲方已收取的全装修价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）一并退还乙方。”

如果开发商采用的是此版本的合同文本，购房人可据此条款单方面解除合同，并要求开发商退还已经收取的首付款和利息。不过购房人还应认真核对合同，有的开发商会专门在文本中单独约定“购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足”，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违约金。律师建议，如果真的需要退房，最好还是与开发商协商处理，实在不行再通过法律手段解决。

对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”律师表示，出台的新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”，如在签订的意向书或合同中，没有“贷款不成需自筹资金补足”的约定，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。

焦点二：首付比例提高，凑不足首付款是否属于“不可抗力”？

案例：刚刚结婚的郑先生想购买一套两室两厅的住房，原本说好首付三成，夫妻两人好不容易凑足了首付款并已缴付。可新政出台后，因为郑先生单身时曾购买过一套小房子，准备购买的这套房成为了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我们夫妻俩都是费了很大劲才凑足的，如今提高到五成，房子我们肯定是买不起了。这样的政策调整应该算是‘不可抗力’的一种。”郑先生认为，《合同法》中规定了因‘不可抗力’而导致合同无法继续履行，购房人可不承担违约责任。

律师看法：政策调整是“不可抗力”还是“情势变更”亟待法律进一步说明。

《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”律师认为，“政府政策的调整”一般排除在不可抗力的范畴之外。因此，如若以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。

《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则，即合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况，我认为应按‘情势变更’原则来对待。”律师认为，因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题，由于目前并没有相关的法条规定，具体能否适用“情势变更”还需法院作出裁判。

对于如何解决凑不足首付而违约的问题，律师建议开发商可采取“垫付首付”的办法，即开发商与购房人协商支付方式后，由开发商垫付购房人其余首付款的办法。“对于有购房意愿的人来说，开发商此举可充分打消他们的顾虑，也可避免类似的纠纷产生。”

类似的情况，也有律师提出了不同看法。有律师提出，政策调整导致违约，既不应属于“情势变更”，也不算“不可抗力”。如果法院以这两种理由判决解除双方买卖合同，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。

为期一年的租约到期，租客决定不续租，遂向房东要求退回押金5000元全款，不料被房东以各种理由拒绝。房东先是说需清洁房屋和维修热水器，只同意退回1500元押金，遭到租客拒绝后又表示，该租客与上一租客恶意串通，想利用押金条骗取其押金。双方在退押金的问题上产生巨大分歧，最终闹上法庭。

租客：房东给的是“二手”押金条

去年5月，刚到南宁工作的贝某急于找地方落脚，四处看房后决定租下金沙大道某小区内一套房。5月5日，贝某与房东谭某签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋租期从2014年5月5日到2015年5月4日，每月租金1650元，一次性交付押金5000元，押金由谭某在租期内无息保管，合同期满贝某结清费用后，谭某全额退还押金。

贝某称，当日其交给谭某5000元押金后，谭某直接将上一个租户退回的押金条原件交由其保管，并承诺租期届满凭该押金条即全额退还押金。

不料，租约到期后，贝某要求谭某全额退还押金时，被谭某以各种理由拒绝。谭某称房屋被贝某弄得很脏，家具和电器也有不同程度损坏，减去清洁房屋和维修热水器的费用，只能退给贝某1500元押金。双方协调不下后，贝某一纸诉状将谭某告至南宁市良庆区人民法院，请求法院判令谭某退还5000元押金并支付逾期退还押金款所产生的利息。

房东：押金已退押金条来历不明

房东谭某辩称，其收到贝某交来的租房押金后，当即向贝某出具了内容为“今收到贝某交来租用××花园×栋×号房押金人民币伍仟元整（小写：5000元）租房到期后凭本押金条领回押金”的押金条。

此外，谭某称，租约即将到期时，他在验收房屋的过程中，发现房屋里许多物品损坏严重，整个房子被贝某弄得乱七八糟，其当即要求贝某按合同约定进行赔偿，但贝某始终不愿承担赔偿责任。

为了尽快解决此事，谭某称其随后与贝某委托来处理此事的代理人柏某协商，双方达成一致意见后，其已退还5000元押金，并当场撕毁押金条。“如今贝某凭着一张获取渠道不明的，上一任租户的押金条再次要求我退付5000元押金，纯属无中生有，也于法无据。”谭某请求法院查明事实，依法驳回原告贝某的诉讼请求。

法庭：房东需返还押金和逾期利息

那么，谭某到底有没有将租房押金退回给贝某？

法院开庭审理后认为，根据生活常理及交易习惯，房东在退还租房押金给租户后，肯定会收回押金收据凭证并妥善保管，以便作为退还押金的凭证。但在本案中，房东谭某首先称其已退还押金给上一任租客成某，那么其应当收回押金条原件妥善保管或撕毁，但如今押金条原件却在贝某手上。其次，谭某称其在将押金退还给贝某代理人柏某后即撕毁押金条原件，但贝某及柏某均不认可这一事实，而谭某也无法提供任何证据证明其已退回押金的事实。

此外，谭某未能举证证明贝某存在非法取得上一租户的押金条，或与上一租户恶意串通骗取其押金的事实。谭某的辩解意见，明显与生活常理不符。综合其他证据证明，7月22日，法院判决谭某返还押金5000元给贝某，并支付逾期退还押金款所产生的利息。

［法官提醒］

对于自己请求的主张，或者是对于反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。若没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人来承担不利后果。因此，市民在签订房屋租赁这一类合同时，一定要保存书面凭证，以免日后碰到此类纠纷时，无法证明自己的主张。

究竟哪些房子是最难卖出去的？想要将自己的房子卖出去还得了解购房者有什么需求。

1.房子外部条件。

大多数购房者对房子外部条件的衡量大致可以总结为3类：

小区中央比小区外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架/国道/干道；

10楼以上20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上好；

不靠近电梯井比靠近电梯井好。

因此，作为售房者，还是要审视自己的房子属于哪一种。

2.两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。

低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。

3.三居室不那么受欢迎两居室户型最受欢迎。

二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。最受欢迎的是两居室的户型，其次是一居室。

4.房子高龄难贷款。

如果你想要在自己的房子里住几年之后，再把房子卖出去，就要考虑房龄了。“高龄房产”不怎么收到购房者的欢迎，因为它意味着难贷款。

5.高楼层未必卖得好。

虽然通常楼层越高售价就越高，但在二手房市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。

6.动迁安置房不如商品房。

同样的地段、同一个小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，虽然它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。

7.年轻家庭不喜欢中式装修。

装修对房子二次销售的影响很微妙。太过风格化的装修很难正巧命中最有诚意的买房人，比如中式装修。中式装修的风格沉稳，色调比较暗，强调室内设计中高度风格化，需要有繁复的细节和意境表达，这对设计师来说是很高的要求。如果设计师发挥不理想，室内只会让人感觉压抑沉重，而感受不到它的沉稳和古朴。

8.“未来规划”存在着巨大不确定性难打动改善型买房人。

如果房子周围的相关设施还停留在规划上，是很难打动购房者的。

9.有债务问题的房子影响双方交易。

购房者不喜欢在担保或债务抵押中的房子，一旦发生纠纷，最终影响双方交易。

眼下，很多父母都会为自己的孩子置办一套房产，不论是男孩还是女孩，父母都希望给自己的孩子一个属于自己的家，甚至一些独生子女的父母会认为未来自己的房产也是孩子的，索性将自己的房子写到孩子名下，但殊不知这一举动也会带来很多麻烦。

一、只能全款

如果孩子不满18周岁，房子又要登记在孩子名下，既不能选择公积金贷款也不能选择商贷，只能选择全款。因为贷款只针对具有完全民事行为能力的自然人，年满18周岁是硬性条件。

二、财产分割麻烦

夫妻双方如果婚姻破裂，就涉及到财产分割问题，登记在孩子名下的房产是不可被分割的，即使是夫妻双方共同出资购买的。因为从法律角度来说，该房产属于孩子，只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。

三、父母不能随便出售孩子名下房产

父母可以替孩子买房子，但不能随便卖孩子名下的房子。按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年满18周岁后，经其同意才能被出售。

如果必须要出售，则首先取得监护人的签名文件，确认其监护人资格，然后签署保证书：出售孩子房产是为了孩子的利益，比如孩子罹患重大疾病等特殊情况。父母如果想卖孩子名下房产套现也是不被允许的。

四、父母不得要求收回房屋

虽然父母是实际出资人，但房屋已经登记在孩子名下，父母因特殊原因，比如赡养纠纷欲收回房屋，表示，这种可能性很小，因为物权法对不动产权有着明确的规定。

虽然考虑到房价上涨的因素，提前为孩子买房不失为一种合理的选择，但上面这些风险还是应该考虑清楚。

许家印—大家可能都不陌生，世界首富排行榜第三的金主爸爸。

其实我最佩服的还是许爸爸的民生住宅。如今做住宅生意的人很多，大部分都已经成立了集团，并且稳稳上市。不过随着今年疫情的突如其来，房地产的生意确实下滑了很多，让很多经营住宅生意的老板们很是头疼。即便是在这样的情况下，许爸爸依然把民生住宅做的风生水起。

当然我们的话题不是聊许爸爸，而是那些年房子里的梦想年华。

你有没有过这样一个梦想，梦想着有一天，在大城市，买一所房子，每天即使还贷款，也会觉得幸福满满。梦想着有一天，即使贷款还不上，还有个实实在在的小窝。规划着未来，努力着最后的希望。

我想很多人都有过这个梦想，当然如果毫无压力的全款安排，我们拼搏的心，早就安慰了一大半。而对于已经全款坐拥豪宅的小伙伴，我们在羡慕之余也想对他们说，可否有一天，我们也一起混迹江湖，做你的邻居。

洋洋洒洒的青春，每个人都在努力奋斗着，哪怕此时此刻疫情肆虐，我们也依然为可期的未来添砖加瓦。

昨天很多朋友和我说，今年房子市场都那么冷淡了，你说还买不买房子呢？

实话，市场是一把双刃剑，既有对自己有利的一面，也有对自己不利的一面，面对疫情下的市场，小编的建议是，充分选择，择优购买。

市场的冷淡是暂时的，但房子的需求是永久的，时间就是最好的见证，所以如果可以，一定要为自己买一个房子。

好啦，洋洋洒洒的青春年华，愿我们不再纠结，为自己的梦想努力一次，也许理想真的会让你看见做梦时候的自己。

致那些年，洋洋洒洒，我们一起有过的房子里的梦想年华。

违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。现阶段，很多卖家因为国家相关政策的出台，而将原本约定好出手的二手房收回，这样就涉及一个违约责任的问题，在购买二手房时要注意哪些违约责任呢?

详细内容请看本文介绍：

购买二手房时买方和卖方要明确严格的违约责任，这是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

购买二手房约定违约责任时应注意以下几点：

1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每项主要义务均应有违约责任一一对应。

3、违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。

违约责任的形态有哪几种?

1、不能履行。

又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以提供劳务为标的的合同中，债务人丧失工作能力，为不能履行。在以特定物为标的物的合同中，该特定物毁损灭失，构成不能履行。不过，在我国法律上，农户与粮棉收购单位签订的粮棉购销合同等有特殊性，只要粮棉歉收，当年度额产量扣除农户的基本生活所需部分后，无粮棉向收购单位交付，即视为不能履行。

不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效;后者是违约的类型。

2、延迟履行。

又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务;能够履行;债务履行期徒过而债务人未履行;债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。

3、不完全履行。

是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量、运输的方法、包装方法等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准?应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。

4、拒绝履行。

拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。《合同法》第108条关于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的规定，即指此类违约行为。其构成要件为：存在有效的债务;有不履行的意思表示(明示的和默示的);应有履行的能力;违法的(即不属于正当权利的形式，如抗辩权)。

5、债权人延迟。

债权人延迟或者成受领延迟，是指债权人对于以提供的给付，未为受领或者未为其他给付完成所必须的协力的事实。

债权人迟延的构成，需具备以下要件：

(1)债务内容的实现以债权人的受领或者其他协助为必要;

(2)债务人依债务本旨提供了履行;

(3)债权人受领拒绝或者受领不能。所谓拒绝受领，是指对于已提供的给付，债权人无理由地拒绝受领。所谓受领不能，是指债权人不能为给付完成所必需的协助的事实，包括受领行为不能及受领行为以外的协助行为不能，系属债权人于给付提出时不在家或者出外旅行或者患病，无行为能力人因缺法定代理人不能受领，纵令债权人于其他时刻或者在其他条件下得受领该给付，仍不失为不能受领。

我们在房产的交易过程中，最怕的事情就是交易房源的资质问题，但往往越怕什么越容易遇到什么。所以如何在买房的过程，规避不合格的房源呢？很简单，买房前看看下面六点就行了。

1、房屋手续是否齐全

房产证对于房子的重要性就像身份证之于每个人一样，它是房主对于房源拥有所有权的唯一凭证。所以，购买没有房产证的房子存在着极大的风险，比如房主可能将房产证用于抵押贷款了，如果买了这样的房子，后期可能因为借贷的问题，房主的权益就很难得到保证了。

2、房屋产权是否明晰

有的时候会出现一个房子有多个房产共有人的情况，比如有夫妻共有，兄弟姐妹共有，或者继承共有等等，这个时候房子要交易必须得到所有产权人的认可，只有其中某一个产权人签订的买卖合同是无效的。交易合同必须与所有的产权人一起签订了，交易才算完成。

3、交易房屋是否在租

如果交易的房屋仍有租赁的合同，对于买方来说，是最麻烦的事。因为租赁合同与买卖合同是不发生冲突的，所以买房在交易时，一定要在合同中对租房的问题有所体现，比如规定房客搬离时间，超出期限就属于卖方违约等等。

4、土地情况是否清晰

房屋土地的性质在交易过程也是必须清楚的，是出让的土地，还是集体土地或是划拨的情况都影响到房屋产权的问题。一般来说，出让的土地是缴纳足了土地出让金的，房屋的权利是最完整的。还有就是土地的期限问题，比如有的土地产权期限只有40年，原房主已经使用了十几年了，这样的房子在交易过程也是需要注意的。

5、市场规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定限制。

二手房交易相较于新房来说，更容易出现纠纷。所以就要求购房者要更加耐心和细心，对自己未来的房子负责。

细节决定成败，买房的时候注意细节显得尤为重要，特别是第三点，值得大家关注与思索。

一、前期准备工作

1、有了买房打算后，除了要时刻关注楼市动态、楼盘信息外，还一定要格外关注开发商的资质实力。选择一个“实力雄厚”的正规开发商可以说是至关重要。这对于房屋的质量问题、合同签订和产权办理等各个方面，都有着不可轻视的重要影响。

2、自住还是投资，买房前一定要问问自己。根据自身需求才能决定买房选择，

3、最好买一期开发的房子，不但可以尽早入住，而且相对来说，价格也会较为便宜。

4、一个房子的“配套设施”有多重要，这对于每一个购房者来说，应该都是再清楚不过的事情了。毕竟好的配套将直接决定房子的有期升值。

5、所选小区的内部规划。像楼栋的排列，楼间的距离，；库的出入口，供暖的转换站等等，这对于日后入住的生活状态都有着不言而喻的重要影响。

二、后期实地看房

1、对于买房来说，楼房的地理位置尤为关键。除了要考虑到交通的便利程度外，也要考虑一些不可控的外力因素，像噪音污染、空气污染等等，所以千万不要买临街的，这一点很重要。

2、注意小区内的车位数量，不然日后“楼下空地”极有可能变为“小区停车场”。

3、关于楼层，一层、二层不要选。不仅噪音大，而且蚊虫多。还有二层以上，下水道管道是独立一条，如果发生堵塞，这个后果有点惨烈。当然，顶层最好也不要选，否则一旦漏水，就很尴尬了。

4、防水性能，对于卫生间来说，超级重要。所以提前做好防水试验，至关重要。

5、隔音效果，对于卧室最为重要，不然每到夜晚可以说就是最痛苦的时刻了。

二手房交易受政策影响最大，无论是成交量、成交价还是违约风险，都极易受政策波动风险，比如当政策宽松时，房价就会上涨，卖家违约情况增多，而当政策收紧时，房价可能会滞涨甚至下跌，买家违约情况就会增多。那么在二手交易中，如果你遇到了违约情况该怎么办呢？

合肥的王先生近日就遇到这样的情况，他买的一套二手房已经付完首付和余款，就等和房主完成过户手续了，可是到了过户日期时，业主却躲着不出现。

类似这种情况在房价上涨的周期里屡见不鲜，有时候卖家宁愿毁约赔付违约金也不愿意卖房。有权威调查机构的调差问卷显示，超过7成的买卖二手房的朋友们遭遇过违约。

说白了，二手房交易违约是房价涨跌的副作用。房价上涨时，卖家要么想涨价要么直接不买，而房价下跌时，买主要么不买了，要么无法贷款，要么拖欠房款。

房价的涨跌不能由我们掌控，那么我们该怎么规避违约风险呢？

第一、提高违约成本。作为买方，可适当提高定金比例，签合同时明确违约条款，因为定金的提高，违约的成本就会随之增加。

第二，如果购房者违约，网签前违约，业主可没收定金继续买房；如果购房者网签后违约，则需要双方共同去房管局办理解约手续，如果不到场则只能走法律程序强制解约。

雅诗兰黛抗蓝光眼霜是小棕瓶眼霜的最新版本，这款眼霜到目前为止是第三代，这款眼霜在成分和功效上更加逆天，核心成分浓度增加了10倍，功效也升级为抗蓝光这种新概念，下面本网小编带大家来看一下雅诗兰黛抗蓝光眼霜和旧版小棕瓶什么区别？

雅诗兰黛抗蓝光眼霜和旧版小棕瓶什么区别

雅诗兰黛ANR系列又出新品----小棕瓶ANR眼霜第三代啦，英文名是AdvancedNightRepairEyeSuperchargedComplex，据柜姐说是第三代新品小棕瓶，最新的技术，效果更好，美国各大商场已上新，下面来比较以下最新款和旧版的区别：

1、外观：新包装，新瓶子。比起旧版的塑料瓶，新版的玻璃瓶更高大上，个人偏爱玻璃和陶瓷质地的瓶子，抗菌抗温效果更好，颜值更高，拿在手里沉甸甸很有质感。一瓶还是15ml，瓶子胖了不少，开瓶6个月用完，但是新瓶子看着明显比旧的大多了。为它的颜值打call，设计上有改良，旧版眼霜成“凹”形，用到最后底部四个角抠不到，对于实惠的我不能忍，新款是“U”形，瓶口设计的也不窄，底部的眼霜应该不会浪费了。

2、气味：还是小棕瓶原来的气味，没有变化（目测用的同款香精）

3、质地：质地方面有一点点改变，膏体变得有一点点粉嫩，感觉好像新加入了云母之类的原料，略有一点点珠光，用之后即使效果比旧版的更好，感觉比旧版更水润。水润的凝胶质地，一抹就化做精华，轻盈好吸收。

4、黑科技成分升级：国内专柜名字是小棕瓶抗蓝光眼霜。台湾专柜名字是特润眼部超能量修护霜。从名字可以看出来，抗蓝光是这次升级的核心！长时间用电脑和手机，长时间暴露在蓝光的伤害下，会让眼周加速老化，各种眼部问题会提早出现。新小方瓶眼霜酵母提取物浓度升级10倍，给眼部肌肤全天水亮！形成隐形防护网，可以有效阻挡眼部一整日面临的蓝光伤害。并且拥有全球经典NO.1的夜间修护科技，强化了夜间肌肤自我修护力。满满都是精华，满满都是黑科技，今年必须入的眼霜！

5、使用感：因为添加玻尿酸的缘故，它的质地看起来更为柔和，凝霜样。不过千万不要误会——刚涂抹上去你能找到旧版眼霜的感觉，甚至比旧版更为滋润。

为什么涨价20

与旧版的小棕瓶眼霜相比，它的突出点有：

1、添加了玻尿酸。

2、主要成分酵母提取物的浓度也升级了10X，修护力比旧版更强大。

3、抗蓝光，有专利技术哦。

4、瓶身颜值杠杠滴，玻璃瓶身特别奶油。比旧款工艺要好很多。以上，是不是感觉涨了20蛮有诚意了。

网友看法

雅诗兰黛抗蓝光眼霜是2018年7月国内新上市的眼霜，美国比国内先上市，旧版的小棕瓶眼霜也已下架，目前中国雅诗兰黛官网和天猫官方旗舰店已经上架新款，售价510人民币。这款新出的眼霜相比于旧款，质地上有了变化，更偏向于凝露gel，色泽上也有不同，新版的质地有点肉色加淡淡的粉，看起来也很清爽but，只是看起来——其实它的滋润度特别棒，比旧版的还要好，使用感也不错。最值得一题的是它还有抗蓝光的效果。

防蓝光我们可以做什么

虽然人造蓝光在将人类包围，但太阳依然是我们接受蓝光的最大来源。眼睛在普通阴天的室外待一个小时所接受的蓝光量，是坐在屏幕前看一个小时电脑的30倍。但随着人类夜间活动时间增加、电子设备和LED等光源的增加，人眼接收到蓝光的时间和剂量，已经大大增加。为了尽可能减少蓝色对日常生活的影响，或许我们可以先试试这几招：在手机、电脑设备上使用夜间模式，较少夜间使用市对睡眠的干扰在室外和驾车时，佩戴对眼睛有保护作用的眼镜睡前就要盯着屏幕了别乱贴防蓝光手机膜，劣质贴膜可能会让眼睛更易疲惫。

如果给你一套低价的房子和一套高价的房子，你是要买低价的还是高价的？相信很多人的回答应该都是低价的那套，但是在现实生活中往往有人更愿意购买高价的那套，别觉得奇怪，是真的有这样的事情发生的。

卖房降价卖不动涨价遭人抢

北京的A先生（化名）出于孩子将来上学问题的考虑，计划购买一套新房，其父母表示愿意将自己所住的房子出售出去，以帮助A先生买房，于是A先生将该房产以310万的价格挂了出去，然而奇怪的事情就由此发生了。

春节前夕，看房的人寥寥无几，A先生以为是自己将房子定价太高才导致没人买，因此便将房价降低了5万元再进行出售，可是前来看房的人依旧不多，于是A先生又降价了5万元，但依旧没什么成效。

然而春节过后，各地房价纷纷上涨，A先生便趁此机会将房价上涨至320万，结果看房的人不但没有减少，反而越来越多，甚至有人表示愿意出325万买房，最后A先生与一位出价330万的买家达成了交易，成功将房子出售了出去。

成功卖房有技巧定好房价很重要

根据A先生的经历，我们可以得知，卖房的成功与否其实与定价有着密切的关系。当周边的房价都在上涨的时候，你选择降价，那只会让人误会你的房子是不是存在什么问题才会卖得那么便宜，这反而挡住了他们购房的脚步。

反之，你若是选择加价，他们可能就会觉得你的房子是有增值潜力的，所以才会越来越贵，这种想要一探究竟的想法反而会促使他们前去购房。不过，加价也不能没有根据，房价只有在合理的范围内浮动才会被他人所接受，所以你可以用这几个方法给房子定价。

1、巧妙地降价

如今，卖家想要找到一个好的买家是十分不容易的，所以如果买家不肯为你最初的售价买单，那就可以考虑将价格巧妙地做一些下调，比如，将原来的585385元降低为578795元，这样买家可以得到一些优惠，你也不至于太吃亏。

2、不用整数定价

在超市里的打折商品，很多都是将原先的四元、五元变成3三块九或者四块九，结果就会吸引很多人购买，其实卖房也是一样，使用这种非整数的定价方式会让买家感觉自己捡到了便宜，从而更愿意购房。

现在，你知道自己应该自己给房子定价了吗？

房屋产权70年变为永久？最近房屋产权将由70年变为永久产权的消息天飞。这是真的吗？你想太多了？已有官方辟谣！

近期，广州市国土资源和规划委员会官员表示：“我们对这些传闻没法回应，土地使用年限都是商业40年，工业综合用地等50年，住宅是70年。国家政策如此，从来都没有变过。”

按照规定，我国法规修改是要通过全国人大的，但目前全国人大尚无此种说法。土地和房产是两个概念，大家传的是房屋产权问题，是由于‘取消过时的限制性措施’这个说法引发出来的。此前中央经济工作会议日前提出，化解房地产库存，要“取消过时的限制性措施”。但房产证的使用年限并没有过时，还得按土地管理法来规定。

那么40年、50年和70年产权问题怎么区分？以及到期后如何处理？

居住用地包括住宅，公寓以及别墅；工业用地和综合用地包括厂房、教育与卫生等；商业娱乐用地包括酒店、写字楼以及商铺等。50年产权的一般都是工业用地和综合用地。

此外，还有一种商住两用房，它可以住，可以作为办公地点，不限购，产权只有50年，且不能落户，没有学区位，首付要付50%。

搞明白一些了吧，下面来看看40年产权与70年产权的区别。

1、税费、土地出让金：

商用房子交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。

2、按揭方式购买：

商用性质的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买首付须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。

住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房首付至少三成，贷款年限最长为30年，贷款利率为基准利率或更低；二套房首付至少为四成。

3、使用水电：

商用性质的房子按照商用水、电标准收取，价格较高。

住宅性质的房子，价格标准相对比较低。

4、落户上学：

商用性质的房子，不能落户，也不划分学区。

住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。

看完以上内容，你会想房子产权到期后具体该怎么办？

尽管我们国家房地产发展史比较短，暂时还没有遇到产权到期问题，但是我们还是得了解，40年后，50年后以及70年后产权的归属问题。

要想知道房屋产权到期后怎么办，首先要了解我国的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失（住宅楼设计寿命一般为50年）就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；而土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年。

也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌（设计寿命一般为50年），这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同：像住宅用地产权为70年，工业、科教文卫体综合类用地产权为50年，商业、旅游、娱乐用地产权为40年。

另外，如果土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

还有一种情况是，土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，应该以什么样的标准补缴，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。

房子出现如漏雨、裂缝等质量问题是不是很苦恼，你可能不知道，你的房子还有保修期。什么是房屋保修期？开发商承诺业主的保修期是多少？

什么是房屋保修期？

房屋保修期是指开发商在房子交付使用后，对业主承担房屋保修责任的期限。

房屋保修期是多长时间？

（一）开发商承诺业主的保修期最低规定：

《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：

1、屋面防水3年；

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5、门窗翘裂、五金件损坏1年；

6、管道堵塞2个月；

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8、卫生洁具1年；

9、灯具、电器开关6个月；

10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

（二）施工方承诺开发商的保修期规定：

根据《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

保修期的计算时间：

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

房子出现什么征兆千万别住人呢？在风水学说上，买房子也要看风水，那么，你知道买房要注意什么吗？房子风水对人有什么影响呢？下面我们一起来看看哪种房子不能住呢？赶紧来了解一下吧！

房子不适合居住的十大预兆

不适合住的房子会有各种预兆和表现，在这里罗列下，希望有发现问题的人先尝试解决问题。解决不了，那就搬走吧。以下情况仅指向搬迁新居或搬到旧房子入住后发生的现象。

1、入住3年内一家陆续有2人以上死亡，或两人出现重大伤情事故的

这类房子一般是犯了冲煞或其他煞气的房子。比如大门口有路冲，触犯枪煞、反弓煞、白虎煞的房子。入住最容易血光之灾，是非多，小人亦多。

2、入住后一家之主甚至多人经常容易头疼脑热，容易饮食不佳，拉肚子

本来是健健康康的人，住不到一个月就开始陆陆续续的各种生病。如果治愈后短期又重复生病，这就需要特别要注意了。再有，入住之后出现一家人总呈现晦暗之色，额头或青或黑，都是不吉利的预兆。

3、猫狗类带不进房的房子

如果原来自己养的猫狗带到新居就总想着逃跑的话，这房子是有问题的。有些人的猫狗拴起来或关起来的，本来温顺的它们变得焦躁，甚至晚上狗总在哭的话，要特别慎重对待。

同样的，若是小朋友搬迁新居后入夜就哭闹不止，也是同类问题。因为猫狗和小孩，都拥有超过大人对环境的感知。养鸟的人不多，实际上鸟类的灵觉也高。

4、入住新居后总失眠或总做鬼梦的

如果一个新居一入住就总失眠或总做鬼梦的话，这个房子要么有风水问题，要么就是有邪气了。

5、隐约可以闻到腐烂味道或其他臭味的房子

排除家里确实发现死老鼠的情况，若还是有这种味道，就要慎重对待了，若是家人太懒经常不丢垃圾导致，尚容易解决，否则意味着这房子是被各种致病元素包围着的。最凶的属于可闻到腐尸味的房子。

6、经常可以发现各种小动物撞房自杀

这是典型凶宅的表现。飞蛾扑火不算。民俗观点中，若新居会引来大量毒虫，或经常有晦气动物如乌鸦的停驻，也是主凶的。

7、安放祖宗牌位或神位的时候出现牌位或神仙摔倒

开裂的现象，神不安位，也属于民俗说法中房子大凶的预兆。

8、入住后各种衰事此起彼伏，运势不利

正常入住新居是一件喜事，不至于出现这种情况，除非房子不适合。而若是租的房子，建议早换房。

9、总觉得屋内阴风阵阵

风的源头一定是有的，堵不住的话，这个房子问题就大了。有些房子阴寒的感觉非常严重，也是不适合住人的。阴气过盛的房子强行入住易导致元神涣散。

10、本来和睦的家庭，搬新居后家庭纷争变大

家宅不宁是家运不济的表现，若刚搬迁就出现这种问题，说明这家宅是很有问题的。

千万不能住这五种房子，越住越穷

有些房子由于条件限制，会存在各种风水上的禁忌，而这样的房子并不适宜居住，如果一定要居住其中，很容易招来不好的运势，该如何化解呢？下面一起看看专家的建议。

长期住在地下室

不少打工者初期创业时，由于经济窘迫只能借宿地下室。假如长期住在地下室，时间超过一年，越过越穷的房子风水对你来说就产生作用了。除了经济上入不敷出外，你很可能恋爱情感也饱受影响。

曾经考察过一位名人的别墅，其地下室被装潢得金壁辉煌，干吗用呢？呵呵，一是女主人摆放几百双漂亮的鞋子。二是几百套豪华的衣服，还有大块场地是供其宝贝孩子玩耍用。唉，难怪这位名人自打住进这别墅以来，就没有什么好运过。

建议：长期住在地下室的朋友赶紧搬出，早日见到阳光，好运会回到你身边的。

白虎压过青龙的房子

一些房子的右边是很高的楼，或者是很高的高压塔、烟囱甚至是过街天桥(对于一、二层住宅来说)，而左边则相应楼房低矮。那么，住在这样的房子里，你就会真正感受到风水的威力了。

或许你会健康不佳，或许你财运不开，或许你事业不顺甚至官司缠身。总而言之，很大原因与风水有关。

建议：假如已经住在了这样的房子里，建议应当立即进行化解，最主要的是请镇宅吉祥物，比如泰山石敢当或者龙生九子中的一子。

卫生间与厨房门对门

不知为何，开发商经常将房子建成卫生间与厨房门对门的格式。这种让“上水”直接通“下水”的格局，应验了那句话“酒肉穿肠过，财富留不住”，明显是越过越穷的风水。

建议：这样的房子主人赶紧改厨房或者卫生间的门，假如无奈不能改，那么至少在厨房门上挂平安瓶或者中国结，在卫生间门上挂门帘或摆放铜马等。

大门对窗

假如是自家大门一开，就能望见窗户，那漏财格式已经诞生。许多所谓的南北通透的高层板楼都是这种格局。

建议：最好的方法是在大门内做玄关，把这越过越穷的屋宅风水改了。

大门直对别家门

很多住宅的大门都是两两相对，即是这家大门与另一家大门相对。如此，越过越穷的屋宅风水很可能就产生了。如果对门那家的气场、属相、五行等恰好与你家的气场、属相、五行相克，那么倒霉的肯定是你啦。

对门要充分利用大门外的场所，在大门外摆放鞋架、杂务，那么更有可能因此对你的房子形成凶煞，你能走好运才怪呢。假如对方明白这个道理，“不经意”间将一面八卦镜挂在门上、直对你房子，那么，后果也就不用多说了。

建议：房子有这种格局的朋友，需要在自家门框上挂中国结，同时在门内做玄关或挂门帘为宜。

住进哪种房子必倒霉

卫生间马桶或厨房灶台入中宫的房子

卫生间是家中秽气集中之所在，而厨房则是家中火气集中之地。水火入中宫本身就不利于居住者运势的提升。除非屋宅本身在结构上能够做调整，也就是说能够将卫生间或厨房进行装修改造，否则就要尽量避免选择这样的房屋。

另外，这个户型，还犯有三个问题：穿堂煞、主卧室的床很可能被卫生间冲到、以及次卧大门正对卫生间门。

手枪房

这其实是一种形象的比喻，有些人也叫这样的房子为菜刀房。这类户型的最大缺陷就在于先天缺角，必须要用后天的办法加以调整。无论缺什么角，这种户型都会存在较大缺憾，另外采光也会有问题，要慎选。这个户型，一进大门就直对厨房灶台，也是一个问题。

尖角屋

风水学认为带角就是带煞。尖角屋的结构限制下，必然有房间不方正。扭曲的空间感和带煞的夹角本身也会对家人的身心健康造成影响。而狭小角落内浪费的面积也要用真金白银来购买，显然得不偿失。另外，户型中的问题还包括：沙发坐空;进门见厕和没有采光三大问题。

结语：通过上文的介绍，你知道什么样的房子千万不能住了吗？在风水学说上，一户人家的风水好不好，主要看房屋周围的环境，以及房屋的形状，那么，奇形怪状的屋子千万别住，会有厄运的，希望能够帮助大家哦！

在房地产市场中，新房和二手房是大家购买的主要商品，在新房不合适的时候，大家就会选择购买二手房。现在很多城市的新房和二手房都出现了倒挂现象，二手房市场明显比新房市场要好一些。而在二手房市场中，“满五唯一”的房子最受大家欢迎。那么，究竟什么是“满五唯一”？为什么买“满五唯一”的二手房能省钱呢？下面大嘴君就为大家详细介绍一下。

一、什么是“满五唯一”？

关于什么是“满五唯一”这个问题，大嘴君将主要从两个方面进行解释，第一是“满五唯一”的定义，帮助大家了解其含义，第二是“满五唯一”的判定标准，帮助大家了解如何判定各类房产是否满足“满五唯一”的标准。

1、“满五唯一”定义。“满五唯一”其实是两个概念拼凑而成。“满五”是指二手房的购买时间已经满了5年，在限售城市，按照国家普遍规定，只有购买了5年的二手房才能够上市交易。不过，5年这个时间节点不同城市有不同的集体实施规定，比如说有些城市是拿到房产证之日起，有些城市是购房合同备案之日起，有些城市是购房合同签订之日起。“唯一”指的是购房者该家庭成员（包括购房人、配偶以及未成年子女）名下有且只有这一套住房。

2、“满五唯一”的判定标准。“唯一”的判定标准前文已将说过，也比较好容易判定，所以这里主要讲“满五”的判定标准。

（1）普通商品房及经济适用房。判定这两者是否满5年主要有两种办法：第一是检查房子契税发票的开局时间。第二是查看房产证上面的登记时间。一般而言，这两者的任何一种都能够被视为产权的起始时间。知道起始时间之后，很容易就可以推算出二手房是否“满五”。

（2）已购公房。已购公房也成“房改房”。房改房就是住房制度改革中单位以成本价或标准价出售给所属职工的公有房屋。它的购置价主要有三种，分别是市场价、成本价和标准价。如果是以市场价买的，就和普通商品房没有很大差别，认定“满五”方法都是一致的；如果是以成本价卖的，必须满五年才能上市交易，所以也就不存在是否“满五”的问题；如果是以标准价买的，也是满五年才能上市交易，而且原单位有优先回购权。

房改房的产权确定时间方式有三种：房产登记时间、原始购房合同以及第一笔购房房款，这三种可以任选一种作为起始时间进行判定。

（3）其他类型。这里的其他类型房产主要是以继承和赠予房产为主。继承房子产权时间是以被继承人取得产权的时间为准，想要核实产权时间需要原房产证和继承公证材料。赠与房产则又要分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间可以原房产证时间为起始时间；如果是非直系亲属之间的赠与，就要以新房产证上的时间为准。

二、为什么买“满五唯一”的二手房能省钱？

这是因为“满五唯一”关系到增值税和个税两个部分的计算。

1、首先是增值税的计算，它是通过卖房收入减去购买的房价款之后的差额，再乘以5%进行计算。普遍规定是个人奖购买了2年以上（含）的普通住房对外销售，可以免缴增值税。那么如果满了5年，就更不用交增值税了。

2、然后是个税的计算，个税的计算主要有两种：第一种是差额乘以20%，这里的差额=计税价格-原值-相关的税费-合理的费用；第二种是计税价格乘以1%（非普通住宅是计税价格的2%或者3%）。个税一般是卖家支付的，但现实生活中，卖家都会转嫁在买方身上，不过主要符合了“满五唯一”这个条件，购房者就不用承担这份转嫁了。

来源：楼市大嘴君

部分房东出于开源节流、照顾房子、在外出差等各种各样的原因，希望将还在按揭的房子出租。不过，大家都有共同的困惑，按揭的房子可以出租吗？会不会违反相关法律法规呢？

一、住房按揭是什么？

住房按揭就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清按揭贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有房屋使用权。

二、按揭是什么？

按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。如果出租人想出租按揭房，可以选择向贷款银行提出申请，经过银行同意后再出租该房屋。同时，将该房屋出租后，租金归房屋所有人，也就是借款人所有。

三、抵押权与出租权冲突吗？

另外需要注意的是，在出租给租客时要事先告知其该房屋的情况是属于按揭房，这个是租客的知悉权。

因为虽然他物权分用益物权和抵押物权，这两个他物权是不矛盾的，可以同时存在同一个物上。房屋出租涉及到房屋的用益物权，而抵押涉及的是房屋的抵押权，所以设定抵押的房屋是可以出租的。但是用益物权和抵押权在行驶过程中会产生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押权人要行使抵押权，肯定会影响到后设定的租赁，如何解决这种矛盾?

抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。

《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。

同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

因‍此，承租人在租赁房屋时要核实房屋的抵押情况。

总结：

按揭人对于按揭房只有使用权而无所有权，所以按揭房可以出租，但不能出售。