买房

贷款买房在离婚时房子是不是要卖掉?

夫妻之间如果决定要离婚的话，通常会有离婚协议的，所谓离婚协议中，可能会对夫妻之间的共同财产进行分配，如果这个房子不属于他们夫妻之间的任何一方，此刻就需要及时的将房子卖掉，然后再分了对应的钱财，不过在离婚协议当中需要明确规定，那么这个房子一旦不要卖掉的话，肯定在房子的归属权方面要明确的落实。

从种种事情当中可以发现夫妻之间要是离婚的话，房子到底要不要卖掉，主要根据夫妻之间的协商进行决定的，通常离婚的时候夫妻的共同财产是由双方协商处理的，如果说协商处理的效果不好，那么最终交给人民法院，人民法院通常情况下会根据财产的分配情况合理的分配，具体情况也会维护夫妻双方的合法权益，当然也包括对孩子的照顾等等。

其实夫妻之间一旦离婚之后涉及到财产方面的分割，个人觉得涉及到的面是特别广的，首先我们有权利对房屋进行买卖，并且是夫妻双方共同沟通过的结果，只有房屋通过买卖之后，最终让夫妻之间获得合法的权益，当然有些房屋要是不买卖的话，就会存在折价赔偿的问题简单来说就是夫妻之间一方的人是一方获得了房屋，另外一方就需要对其按照市场价格进行支付金钱。

夫妻之间在离婚的时候涉及到的方面是特别高的，比如说涉及到食物的财产分割问题，有几方面属于男方，几方面属于女方，如果说是套房的话可以直接规定男女双方在不违背原则的情况下共同使用，毕竟男女双方曾经也属于夫妻相，对亲密只是因为种种因素的影响，现如今已经分开，但是对于夫妻之间的共同财产可以进行实物分割，一旦实物分割之后，夫妻之间的合法权益需要得到保障。

12月8日讯，今年10月下旬，央行再度“双降”后，银贷利率也随之下调。据融360日前发布的《2015年中国房贷市场11月报告》(以下简称《报告》)显示，全国首套房贷款平均利率已降至4.66%，继续创历史新低。可12月1日，记者对我市12家银行贷款利率调查后却发现，除个别银行首套房贷款利率有优惠外，大部分银行执行的是基准利率，二套房贷款利率除个别执行基准利率外，大部分在基准利率的基础上上浮10%，对比一二线城市首套房贷利率的大幅优惠，首套房贷款利率依然坚挺。

根据记者的了解，除农村商业银行只针对上东九号楼盘提供首套房贷外，其余11家银行的二套房贷款利率各有不同，基准利率已经成为最优惠的利率。

我市有3家银行二套房贷款执行基准利率，分别是昆仑银行，对油田员工执行基准利率，非油田员工在基准利率基础上上浮5%;农业银行、浦发银行执行基准利率。另外9家银行都是在基准利率基础上上浮10%。这里面，银行是认贷不认房。

另外，记者了解到，各家银行的首付比例也不尽相同。昆仑银行二套房首付比例是40%，银行是40%-50%，龙江银行则是60%。正如《报告》指出的，因为二套房购房者跟首套房相比数量有限，目前利率已经很低，因此未来也不太可能大幅下调二套房利率，而是会采取慢慢调整、试探市场的策略。

不少父母考虑到房子始终会留给孩子，所以选择直接将购置的房子写在子女的名下，这样有一定的便利之处，但是不能忽视其中的风险。

优点：

1、可避免财产分割

子女是房子的所有人，不属于夫妻共同财产，即使是夫妻双方共同出资购买的，夫妻离婚进行财产分割时，法院也无法处置子女名下的房产。

2、可避免日后过户税费

直接将购置的房子写在子女的名下，这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续，也能省了要缴的遗产税。

缺点：

1、不能贷款

银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年的孩子虽然可以单独买房，但不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力。

因此未成年人购房一般不能进行银行贷款，买房需一次性付款；父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。

2、父母不得随意处置房屋

监护人可以代未成年子女购房，却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。

3、父母无权收回房屋

房子虽然是父母出资购买，但孩子才是房产所有者，甚至在孩子成年后，对父母不履行赡养义务，父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。

千辛万苦！终于选到了心仪的房子，准备交钱签合同了，但是，“网签”是什么鬼？“备案”又是什么意思？为了避免签合同的过程中出问题，最好的办法就是事先搞清楚买房流程各环节是怎么一回事，这样就能心中有数，该注意的注意，需要避免的及时避免！

购房流程基本是这样的：

1查征信

征信是什么？通俗地来说，征信就是你的个人信用记录啦，记录了你的信用卡、银行贷款等信息，包括信用卡透支了多少钱、贷了多少款、是否按时还款等详细信息，银行会根据征信来判断你的还款能力，审批是否给你提供贷款。

为什么要提前查征信？有的购房者一开始不清楚自己的征信情况，等到按揭申请被拒才发现，根据购房合同将有可能面临违约，这时就很难挽回了！（购房者会被要求补上那部分没批下的楼价差额，或者放弃定金）所以，在购房之前，最好可以查一下自己的征信，或者去银行咨询贷款条件是否ok。

2交定金

定金与订金选定了房子，紧接着就是要交钱了，一般会先交“定金”，“定金”不能退，没有反悔的空间，但“订金”、“认筹金”是可以退的，记得不要混淆哦。

这里啰嗦一下，交钱之前要想清楚，因为从这里开始就正式进入购房流程了哦。

3交首付/草签

草签是什么？一般交了定金的7天内就要交首付、签合同了，在签正式合同之前，开发商会跟你签一个草签合同。草签合同只列必要条款，没有正式合同那么详细，在这个时候你就可以弄清购房合同的基本内容，留意有没一些不平等的条款，如果你对合同内容无异议的话，就可以继续下一步啦

草签要注意什么在双方签字确认后，在没有违法因素的情况下，草签协议是具备法律效力的。

4办理按揭

流程草签之后，紧接着就是进入银行评估贷款阶段，通过银行的初步审核了，开发商才会与你正式签订商品房买卖合同。

后续流程说明：签合同后，开发商会将按揭贷款所需资料（身份证、户口本、结婚证/未婚则不需婚姻证明、银行流水和收入证明）提交给银行审批。贷款方面本文就不展开详细说明了。

5网签/备案

网签和备案是什么？网签就是你和开发商签订合同后，到房管局进行备案，并公布在房管局官网上。然后开发商会给你一个网签合同编号和密码，你可以直接上房管局官网进行查询，上面会显示购房者信息、房源信息和该房源的办理状态。

p.s.网签是有点滞后的，如果没有查到网签结果，耐心等待1-3天再查询。

为啥要进行网签？网签是为了让房地产交易过程公开、透明，保障我们购房者的利益，防止开发商一房多卖。

网签和备案的流程签订商品房买卖合同之后，开发商会通过网上操作系统，将已签订的商品房买卖合同传送至房管局（这里，开发商一般会直接在售楼处的电脑上操作），办理网上备案和进行房地产登记申请。简单地说，这一步的流程就是：签合同网签备案

等待网签时要注意什么？

①网签时一定要使用房管局统一印制的标准房屋买卖合同文本（假如非正式范本要拒绝签约，房管局官网上有合同正式范本），并按照文本中所列条款逐条逐项填写，核对好房号（哪一栋哪一层哪一套）、总房价、单价、购房人姓名等关键信息，要认真仔细千万不能马虎。

②要确保合同条款中自己的合法权益能受到保障，有异议的条款要问清楚再签，对于不合理的条款，要提出自己的修改意见，与开发商进行协商。对于开发商发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。

③购房者应将购房款直接存入预售款监控账户中（主要针对期房，直接找开发商要账户，同时也可以上房管局官网查，详情看下图），凭银行出具的存款票据，向开发商换领交款票据。

④开发商网签之日起30天内，必须办理预售合同登记备案。

讲到这里插播一段小感叹，小编真心觉得买房不是一件容易的事儿，为了避免开发商乱卖房子、没有老老实实地登记在我名下，要进行“网签”，好，这个过程可以理解，可以让我们随时跟进交易状态。而为了避免开发商在交楼之前资金出问题，还要专门设一个“预售款监控账户”……除此之外，还有一大堆琐碎的细节容易出问题，有的是因为开发商疏忽，有的是购房者自己弄错……这个过程真的是得打起十二分精神呐。

6领取合同/交契税

最后一切确认无误，银行按揭贷款审批通过，开发商就会通知你去领购房合同啦。随后带上你的购房合同、购房发票和身份证，就可以把契税搞定了~

必须强调的几点：①在购房之前，你需要在售楼处或登陆房管局官网，查阅该房源是否有《商品房预售许可证》，了解该预售项目的预售面积、抵押、查封、预售款监控账户及预售证有效期限等基本情况，确认无异常后再付款、签订合同。

②不是每个开发商都完全按照以上购房流程来进行，顺序也可能不一致，关键环节（交首付签合同网签备案等待领合同）不要出错即可。以上流程为一手房购买流程。

③有任何疑问就直接问开发商的售楼员，或者找专业的房产人员，帮你从容避开购房陷阱。

房地产市场发展到现在早就不复当年盛况，过去你可能闭着眼睛买房都能赚到，因为人们的真假购房需求太旺盛，充斥着整个市场，大家谈论的都是哪哪的房子又升值了，从没听过谁家买房赔了的，所以全民买房的热潮让楼市一路高歌猛进，房价也不言而喻，但是现如今的楼市，买房就怕头热，千万别稀里糊涂就出手。

买到就赚到的时代已经过去，现在不管是大型还是小型开发房企，大家都在谨慎拿地，尤其经过这次疫情，让资金周转困难的问题更加突出，所以我们能看到不少城市房企在打折促销，这也恰好的反映出了市场真实情况，如果房子真的还如当初那么“供不应求”，开发商还需要降价销售吗？答案当然是不会。

未来五年买房，要知道三大“关键字”！别稀里糊涂就出手

而且不少细心的购房者能够发现，二手房市场现在挂牌房源也在增多，且议价空间大，卖方给出的其它优惠力度更是足够吸引人眼球，市场情况完全倒向购房者的一面，所以真的别拿原来买房的观念套用在如今的市场上。

加之这两年关于楼市出了很多新的政策，未来五年想买房的人，一定要看下下面的三个关键字，这些也可以算是“新规”，别到时候自己吃了亏，才后悔不已。

关键字一：房产税

楼市这几年的情况笔者不用多说大家也都知道，开发企业为了能利益最大化，卖出更多套房子，导致楼层是越建越高，现在在新区能看到的低密度小区很少，多数是二三十层的楼盘，新建楼盘里如果是低矮楼层的多数是豪宅，高层在特殊时期确实帮助很多人解决了居住需求的问题，但越建越多的房子，人们真的一直有需求吗？

这个问题也是我们现在经常听见别人问的，就是“房子够多少人居住”？之前官方发表过一个数据，截止到2018年末，城镇居民人均住房建筑面积39平，比1978年增加32.3平；农村居民人均住房建筑面积47.3平，比1978年增加39.2平。1978年城市人均住宅建筑面积仅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中国城镇居民人均住房建筑面积已经上升到36.9平方米，这足以可见房子真的够多了，是满足人们的需求的。

未来五年买房，要知道三大“关键字”！别稀里糊涂就出手

但是为什么很多人依旧表示“没房子”？表示没能力支撑房价呢？在众多外部因素里，恶意囤房炒作促使市场环境紧张绝对可以算是一个重要原因。毫不夸张的说，可能你手里一套房子都没有，但有些人手里却囤积着几十套的房子，这样算下来，你的“居住面积”就统计在了别人的数据里。

所以楼市需要健康的环境，还需要有效的手段去杜绝这些恶意炒作行为。日前，中央发布权威文件，其中明确提及：稳妥推进房地产税立法。虽然没有明确表示具体实施的时间，但是在全国住房信息联网、不动产统一登记、70年产权房屋续期陆续落地实施下，房地产税还会远吗？

关键字二：限高令

早有专家学者表示未来高层的弊端会越来越凸显，其实想来也是。首先从拆迁来看，高层的拆迁成本大，一般开发商是不会触碰的，因为后续没什么赢利点，这种费力不讨好的事没人愿意碰；其次，高层住宅的维护成本大，电梯绝对是一个“要命”的问题，尤其随着房龄越来越大，对电梯的维护就要越来越谨慎，一不小心就会造成无法挽回的事故，最后就是安全问题，天灾人祸很多意外不是我们想看见的，但有时候意外就会不小心出现，这种情况对高层楼房是很不友好的。

所以最近官方发布通知，表示严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，像中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

未来五年买房，要知道三大“关键字”！别稀里糊涂就出手

关键字三：小产权房

自然资源部在近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记。

楼市高速发展后，小产权房可以算是衍生物之一，虽然这种房子因为价格便宜，不受限制，解决了不少人的居住需求，但归根结底这种房子还是不合法的，购买后承担的风险大，无法享受到社会资源福利，尤其在这次明确后，小产权房怕是更难了。

来源：诸葛找房

外地公积金是可以在本地买房的。目前的公积金贷款条件如下：借款人公积金金额至少达到新购建（大修）住房支出的30％；借款人人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人按照银行要求办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。下面就一起来看看外地公积金在外地买房的购房流程吧。

1、贷款咨询。

购房者需要向申请办理公积金贷款的贷款管理中心进行业务咨询，询问一下当地是否允许你办理异地贷款，如果可以的话，需要哪些条件，要准备哪些资料等等。

2、贷款申请。

接下来购房者需要向缴存公积金的管理中心提交办理异地贷款的申请，工作人员会对你的申请进行确认，看看你所述的信息是否属实，确认无误之后，工作人员将为你开具《异地贷款职工住房缴存使用证明》。

3、提交资料。

购房者需要持身份证、购房合同、异地贷款使用证明等资料前往申请贷款的公积金管理中心，将资料提交给工作人员，工作人员会对你的资料进行审核，确认它们的真实性和完整性。与此同时，你缴存公积金的管理中心会对你的异地贷款情况进行标识，并建立异地贷款情况明细台账。

4、办理贷款。

资料审核通过之后，申请贷款的公积金中心就会为购房者办理贷款手续，并且发放贷款给你。你需要按时偿还贷款，并且缴存城市的公积金管理中心也会协同贷款的公积金中心督促你还款。

世界之大，无奇不有！

最近有这样一则内容吸引了不少人目光，包括笔者，主要该事件可显露的背后意义比较能让人深思，所以今天就聊下。大致情况是，有人反映，济南地铁8号线站点入口指示牌已经安装，甚至还有照片和视频证明。从曝光的图片上能看到，站牌和咱们平时看到的站牌极为相似，非要说有什么不同的话，就是站牌上还有楼盘项目名字。

最后通过相关核实，官方工作人员表示“站牌并不是轨道集团设置”。疑似是开发商为了吸引购房者私自建设。不得不说，这种宣传方式非常鬼才，众所周知，现在买房交通是很多人首选要素，尤其是大城市，地铁绝对是最靠谱的交通方式，它不会像开车或者公交出现拥堵等意外突发因素，所以这就形成了“钱不是万能的，没有地铁是万万不能的”购房思维。

该楼盘项目就是稳、准、狠地抓住了购房者“要害”，一些不知情的人看到已经安装好的地铁站牌根本不会考虑其它，只会想着早买早安心，有地铁去哪都省心。这种把未批复的线路和未最终确定的站点擅自植入楼盘广告宣传非常容易给购房者造成误会。

目前该项目已经根据有关部门的要求整改，开发商回应已启动拆除工作。

要知道济南在去年5月份左右的时候就曾发过官方通知，明确楼盘相关广告或者活动不能利用规划或在建中的学校、地铁作为楼盘卖点宣传。那么为什么该项目明知山有虎偏向虎山行呢？我们可以从宏观和微观两个方面看下。

楼市整体风向转变，市场乏力

如今的房产市场应该算是和曾经发生了180°的大转变，过去不论国家相关政策还是银行贷款利率都能看出是支持人们买房的，那个时间段恰好赶上楼市发展东风，所以整个市场都呈现出火热状态，而这种过度火热背后所隐藏的弊端也在随着时间延伸不断累积，一些端倪也在逐渐暴露。

譬如房价和薪资水平的对比，譬如人均住房面积的增长，譬如住房拥有率和空置率的统计，围绕房子出现的问题越来越多，所以楼市必然不会再走老路。

然后我们能明显感受到，近4年房地产市场的风向发生质的改变，各种方针政策无不是来降火的，限售、限购、限价都出现在大众视野，住房不炒四个大字频频出现在各大重要会议上，包括今年受特殊情况影响，国家依旧没走房地产刺激经济的老路，这种市场环境下，卖房自然难。

开发商各出奇招，抢夺购房者

根据诸葛找房数据研究中心统计，9月监测15城市的新房库存面积为10636.01万平方米，环比上涨7.52%，受到金九期间房企积极推盘出新的影响，库存量累积，本月库存继续上行，整体上去化压力仍持续存在，15城库存面积较去年同期上涨11.86%。从具体城市来看，15城库存面积环比均上涨，其中南京库存面积环比上涨22.9%，涨幅居首，广州环比上涨11.4%，涨幅位居第二。

从同比数据来看，5城库存面积同比下降，10城库存同比上涨，其中南京库存面积同比上升37.8%，同比涨幅居首，其次为武汉和北京，分别同比上涨34.5%和29.5%，武汉受到特殊情况影响，新房销售严重受损，库存量走高，北京新房市场未来也将面临一定的库存压力。

库存压力下，开发商为了抢夺客源，自然会各出奇招，吸引人眼球，所以购房者也要擦亮眼睛呀！

买房前要做哪些准备

1、做好预算规划买房对于很多普通家庭来说，是人生中最大的一次消费，因此，各位购房者必须要做好预算规划。其中包括家庭收支情况、未来几年是否有大额消费、工作是否要变动、装修费用以及置办家具家电费用等规划。

2、只有在计划买房预算时有充分考虑到各种因素，这样做出来的预算规划才是最合理的。最重要的是，这样做才不至于在买房时陷入资金不足的情况。

3、了解购房政策购房者在打算买房之前，应了解当地的买房政策，了解自己是否具备买房资格。比如，社保或者个税是否缴满了一定的年限、买房套数是否受限制了。

4、明确买房目的在买房前购房者一定要了解自己的买房目的，如：是为了孩子教育，还是为了落户；是购买首套房，还是购买二套房用于改善家庭居住环境；户型方面，是买小两房、大两房、小三房、还是大三房；预算够买多大的，价位多高的等这些都是买房前要考虑的。

5、学习房产知识在购房队伍中，其中也不乏一些购房新手，如果你什么都不懂就这样去买房，那么肯定会多花很多不必要的钱。因此，大家在买房前很有必要学习一些房产知识，比如绿地率、绿化率、公摊面积、得房率等知识。

人的一生离不开四个字：衣、食、住、行。现在来说人们的生活水平提高了，对其各方面的要求也随之改变。这其中改变最大的就是住房了，上一辈人买房仅仅是为了有一个容身之所。但随着现代住房的功能性不断提高，人们对房子越来越重视。“不买房不结婚”等观念早已深入人心。这使得现在的年轻人不得不买房。

但买房对于绝大多数家庭来说都是一件大事。房子的好坏决定以后的生活质量。什么样的房子才称得上是好房子呢?配套设施齐全是首选。而如何判断一个小区配套设施的好坏呢?小编建议购房者可以从以下四个方面进行判断。

一看教育医疗

近几年内考虑要小孩的小夫妻们注意啦!小区旁边有托儿所、幼儿园、小学、中学等教育机构的教育地产能够更好的方便孩子上下学，同时能够节省上下学的时间，确保孩子上下学路上的安全。家里有老人的购房者，还需查看小区附近是否有医院、药店等医疗配套及社会服务设施。

二看商业配套

查看小区周围是否有的商业配套设施例如综合食品商场、综合百货商场、集贸市场。这些商业服务类网点能在你日后的生活中满足你日常生活物品的采购及其他服务需求。如有必要最好对小区进行实地考察。亲身感受一下小区的周围的实际状况再做衡量。

三看休闲娱乐

随着健康生活理念的推广，越来越多的人希望在居住的社区里面，就能放松身心锻炼体魄。运动设施显然就必不可少了。当代年轻人越来越注重享受生活，休闲娱乐设施让年轻人在忙碌工作之余，有了一个放松身心的产所。因此，是否有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所是评价一个小区的优劣的重要条件之一。

四看内部条件

一个好的小区必先环境宜人，空气清新，自然、人文景观优雅，有早晚休闲运动设施。当我们购房时可向售楼处咨询其楼盘的绿化率和景观设计。此外，住宅生活用水、用电、煤气、网络、雨水污水排放系统等等一系列生活配套设施必须完善。有了齐全的配套设施才能确保今后的生活高质量。

五看政务配套

很多人可能还不太了解什么是属于政务配套，小编来普及一下，政府机关，窗口单位，各类营业厅比如银行、邮政、电信、电话等都属于政务配套。列举了这些，都是我们生活中肯定会涉及到的，所以买房的时候，这些也是必看的，你肯定不想开车从城南到城北去办一张营业执照吧，所以，政务配套也是我们应该关注的。

买房户型如何选择？应该注意哪些问题？请看下文小编为您整理的知识。

1.公私分区、动静分区仍然是户型选择的基本原则

现在很多房子，厅很大，但门开得很多，卧室直接对着厅，在厅里可以一览无余地看到卧室里的一切活动，声音、视线隔不断，这样的房子怎能说好？

2.好的户型关注人的心理需求

好的户型能在满足人的生理需要的同时满足人的心理需要。如起居厅、餐厅、厨房是构成家庭成员共同生活的地方，要相对集中。现在非常讲究厨房与起居厅要联系--这样主妇做饭时能与家庭成员沟通，还能听见起居厅中朋友的聊天，增加了她劳动的乐趣，也增加了家庭成员间的和睦。

3.选择大卫生间好不好

现在有的楼盘卫生间做到18平方米甚至20平方米，这是追求时髦的一种做法。但卫生间达到舒适8～10平方米左右也就足够了，太大就是没有理性，至少对大多数购房人不合适。可以把多余的空间匀给其他功能空间，如设备间、储藏间、保姆室。现在许多户型常常是观景窗做得很漂亮，但没地方晾衣服、涮墩布、储杂物。家是过日子的地方，这些空间非常有利于提高房间内的整洁程度，在选择户型时应细细考虑。

4.俏销的户型是不是好户型

大多数人的认识一般来讲总是对的，毕竟有市场规律在里头。但也不能一概论之。如错层，尽管市场好卖，但面对数个高高低低的层面，老人、小孩怎么办？空间的变化，只是一时间在追求感观的刺激，长期使用不方便。

5.异形户型究竟可取不可取

要看在什么地方，起居厅异形要比方方正正的好。厅面积大，家具简单、可以不靠墙，异形空间能创造出变化感。而卧室空间本身就小，如果带钝角，呈曲线形，就没法放家具了；对于面积更不大的厨房、卫生间，厨具、洁具都是直的，异形空间就更不好用了，而且还会大大浪费面积。

以上是小编整理的关于户型选择的知识。

很多人在苏州买房时，总是纠结到底是买新房还是买二手房。今天，我们主要和大家说说贷款买新房和二手房，有哪些不同。

1、贷款年限不同

新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。

新房贷款年限最长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。

2、首付款及贷款额度不同

新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，最高可贷款到房屋总价的7成或8成。

二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例

二手房净首付款=成交价-可贷款额度

举个例子：

①小明购买100万的新房，若首付比例是30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。

②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万。其首付款则为：100万-63万=37万。

3、税费不同

新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房：需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五唯一免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

4、交易方式不同

新房：主要是个人与开发商进行交易。

二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。

5、程序繁简不同

新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。

二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。

通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

6、其他区别

在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。

新房一般要经历认筹、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房，则可以直接即买即住。

总而言之，买新房和买二手房，各有利弊。到底是买新房还是买二手房，要依据个人的喜好、经济状况而定。

在当前楼市的现状下，大多数置业者购房均为期房，通常在一到两年后才能交房。期房因为选择的余地大些、而且价格也便宜些，不过期房的购买是存在一定风险的！在这等待交房的过程中，想必每个人都有着很多的顾虑。为了减少大家落入期房的风险中，总结了买期房注意事项，让大家防患于未然！

1、房屋质量风险

期房交房时，出现问题最多的就是房屋的质量问题。因为在签订购房合同时，房屋并未成型，很多隐蔽的房屋质量问题根本无法检测，开发商如何偷工减料，降低施工标准，如何让缩减面积，获取更多利益，购房者无法得知。为减少风险，只能靠合同约束，另一方法是一定要购买五证齐全的楼盘。

2、注意开发商口碑与实力

包括开发商的信誉和口碑，开发商以前开发的项目，开发商选定施工单位的信誉及口碑，三者相加，对开发商所开发的项目，对即将购置的期房的品质有一个大概的了解，也从侧面估量出开发商的实力与未来的保障能力。

3、虚假广告宣传的风险

开发商的广告宣传文案，通常是“本图仅做参考”，如果被广告海报所吸引就决定购房，那是非常不理性的。如果你对楼盘的外立面、社区配套有特别严格的要求的话，最好询问广告的真实性与实现效果的概率，并在购房合同中作出明确的约定。

4、规划变更的风险

开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的，对于广大购房者来说，开发商在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意更改很可能会影响自己的购房意愿。购房者应与开发商作出约定，如有规划变更应提前通知购房者。未作出通知的，属于侵权行为。

5、定金风险

在期房销售中，购房者真正拿到购房合同前，通常会有一定额度的金钱支出，作为入会，认筹、升级使用，购房成功后，这些钱将作为定金，然后再签合同。如果遇到开发商提出的诸如“定金不退还”的条款时，一定要提高警惕性，确定与开发商签订的是正式的购房协议，也要协商定金相关事宜，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。

6、延期交房的风险

期房交房时间通常在1—2年之后，在实际的施工建筑过程中，因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因，延迟交房的情况也是大有存在，影响了购房者的入住计划。还是那句话，只要自己能想到的问题，都要在合同中得到体现。

7、产权风险

购房过程中，购房者总是迟迟办理不下来产权证，对期房而言，拖延的时间似乎更长，原因无外乎开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。在签署购房合同时购房者就要认真审查开发商的五表一书，并约定不能及时办理产权证的法律责任。

随着城市的高速发展，越来越多的人为了能够得到更好的发展，于是就定居到了城市，渐渐地，城市就开始变得越来越拥挤了，由于大家经济开始富裕，因此在购房时也就开始普遍关注居住密度与舒适度了，而容积率就是衡量居住密度与舒适度的一个重要指标。那么什么是容积率呢？在买房时，是不是要一味所求容积率大呢？

一、什么是容积率？

其实，所谓“容积率”就是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

举个例子：假设某小区总用地面积20平方米，总建筑面积20平方米，容积率就是1；假设某小区总用地面积40平方米，总建筑面积20平方米，容积率就是0．5；假设某小区总用地面积10平方米，总建筑面积20平方米，容积率就是2。

二、不同建筑的容积率合理区间是多少？

一般来说，不同建筑的容积率合理区间如下：

独栋别墅为0.2至0.5；联排别墅为0.4至0.7；6层以下为0.8至1.2；7至11层为1.5至2.0；12至18层为1.8至2.5；19层以上为2.4至4.5。需要注意的是，住宅小区容积率小于1.0的为非普通住宅；高层住宅容积率不超过4.0，多层住宅应不超过1.5。

因此，大家在买房时，要留意对应住宅的容积率，首先查看是否在上面列举的这个标准内。

三、在买房时，是不是要一味所求容积率大呢？

不是的，因为容积率其实就是小区里户数、人数和小区面积的关系，这样一来，自然就是户数越少、人越少，面积越大，人才会住得越舒服。也就是说，容积率较小，建筑密度一般也就较小，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

要知道，如果容积率过大就会对住户产生影响，比如，会导致人口密度大；安防难度大；内部规划差，绿地少道路窄。

四、在买房看容积率时，一定要注意这些问题

在市场上，开发商往往将多层的容积率与小高层、高层的容积率混合起来，取其综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率。因此，大家在买房时，不仅要关注小区容积率，更要关注自己购买区域的容积率。

另外，在买房看容积率时，也可做这些事，以防万一：平时注意收集证据，如买房时的楼书、广告一定要保存好；在签订购房合同时，容积率多少要明确在合同中注明；一旦发现小区规划变更，立马通知相关部门。

又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。

案例一

李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。最后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。

购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。

案例二

刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。

购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中最主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、首付款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。

房产交易如何交割房款

房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前最常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是最常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑：

1、买卖双方直接交接

购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。

2、通过律师事务所交接

交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。

3、通过公证处交接

通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。

4、银行托管交易

资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。

在二手房交易过程，何时交割房款是最为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

现在在买房的时候，都少不了要交纳购房定金这一环节。很多人其实对于定金都还不太了解，不知道应该交多少定金，也不知道交了之后能不能退。关于定金的一些注意事项，接下来小编就为大家好好的说说。

一、购房定金交多少

关于购房定金的比例在法律上是有规定的，购房定金的比例不能违反法律的规定。《担保法》在关于定金的相关规定中明确指出，定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额主要是由当事人约定，但是要注意的是不要超过合同约定金额的20％。

二、定金罚则

很多人会有疑问，那么如果说合同中规定的购房定金超过了20％怎么办呢？《担保法司法解释》第一百二十一条规定，如果说在认购书中的购房定金超过了房价总额的百分之二十，那么超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超出20％的部分就不属于购房定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

所谓定金罚则，也就是指在双方约定的事宜中，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。但是如果说给定金的一方没有履行合同中约定的相关事宜，就无权要求收受方返还定金；收受定金的一方如果不履行相关事宜，则应当双倍返还定金。

三、买房交定金五大注意事项

其实大家在买房交定金的时候，有很多事情是需要注意的，下面小编就为大家一一的介绍：

（1）大家在签订关于定金的相应条款的时候，要注意注明不履行合同的具体情况。

（2）虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效。

（3）关于定金和预付款，大家要知道两者是有区别的，预付款就是预先支付，但是其不能适用定金的罚则。

（4）有一些不良的发商会利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。所以大家在签订合同前一定要注意仔细的看合同的内容。

买房是一个大事，在买房之前大家一定要多加了解相关的知识，从选房看房、签约认购到贷款办理、缴税过户，每一个流程都有很多需要学习和了解的。

房地产行业诞生的初衷，一方面当初中国城市化建设百废待兴，人口太多，如果光靠公家盖房分配的话，绝大多数人可能一辈子都等不到分房的指标。另一方面也需要这种大金额的行业来拉动经济。可从近些年的市场情况来看，不少购房者的交易过程似乎并不愉快，怨声载道。因为在巨大的利益面前，能够拿住小白的套路很多，开发商不会提醒你，更没人会告诉你：买房时没看清这3行字，别着急签合同！购房合同要明确4个标准，一项不达标都别签字，不懂要吃亏。

三行字：联系地址、约定日期、预付金额

首先，联系地址这一栏很多人觉得无所谓，所以有写公司地址的、有写出租屋地址的、也有写代收点地址的……这种情况如遇到靠谱的开发商可能还会指出要求修改，但很多都混过去。在现实案例中，有不少购房者的重要票据寄丢了，根本无法补办，只能自己跑断腿去开证明。更有甚者因此耽误了房贷的申请，最后房子没买成，还赔了违约金。千万别觉得这是危言耸听，也许这就是细节决定成败吧。

其次，房地产行业产生这么多乱象，也与购房者的纵容分不开。很多人签合同的时候都没有字字看清，很多霸王条款都是“只许开发商任性，不许购房者追究”的。比如，“交房时间”和“验收时间”不能混为一谈。

通常购房者逾期了就会被视为违约，要缴纳违约金。而开发商逾期了就会一拖再拖，购房者就只能干等。所以这两年延期交房纠纷频频被爆出，这是典型的“双标行为”。按理说，开发商是需要按照合同约定支付赔偿的，但大多数购房者一心只想要房子，不敢奢求太多，让开发商越来越不以为然，随意践踏底线，最后吃亏的还是消费者自己。

最后，经常收看法制财经类节目的人都应该看过因分不清“定金”和“订金”而产生纠纷，各行各业都有类似的案件。单说房地产行业常见的交易过程，“订金”作为买房后的抵押房款，如没能成交可以原数退还。而“定金”则是确定了选择，无论成功交易都不会退还，成交后可充当房款用。

三标准：身份标准、资质标准、验收标准

第一，在签合同之前，购房者要明确对方的身份。如（新房）开发商、（二手房）卖方当事人不能到场，代理人、中介等任何人都必须出示授权委托书才可以进行接下来的流程，不然很容易陷入捐款逃逸的骗局。

第二，在签合同之前，购房者要明确楼盘的资质。很多人图便宜买了房，却不知楼盘五证不全，直到临交房了才知道，房子因此而无法通过验收，办不了房产证。这不就等于花了商品房的钱买了小产权房吗？

第三，在签合同之前，购房者要明确验收的标准。新建商品房有三种检验标准，遵照“该商品房经分期综合验收合格”标准的楼盘是最佳选择，遵照“该商品房经综合验收合格”标准的楼盘也勉强可以接受，但如果是“该商品房经验收合格”标准的房子还是算了，免得遇上豆腐渣工程，日后还得打官司。

现在不买房，五年以后，你可能连房贷都还不起。这不是危言耸听，跟你以后的生活息息相关。

大多数的年轻人踏入社会就会面临一个选择，买房还是租房？买房？年轻人底子薄只有啃老呗，还得背个几十年的债还房贷；租房？现在很多姑娘一听到你是租房一族转身就走，没有面包，爱情真的很难活！！

但是小编最近发现一个更严重的问题就是择业，都说女怕选错郎男怕入错行，男人如果选错了工作影响真是太大了，自己的理想事业先不说，买房结婚生子这些生活必需品都难拥有！

近日，有专家指出，登记失业率存在失真现象，可能会有比较多的人下岗离职。就此，有权威专家回应称，这并不是事实，不过也确实有一些行业出现减员的现象。另外，随着科技和消费环境变化，未来五年内下面这些职业可能会消失。

十大消失职业榜单

小编绝对不是危言耸听，工作没了可以再换，房子没了怕是很难将就哦！所以刚需购房者们，别再去管明年房价如何涨如何跌了，焦点应该放在自己何时有套房。

你买房了吗？如果没有，那么买房知识怎么也不会嫌多。他会让你更加顺利购买到真正的好房子。今天小编与大家分享住房公积金贷款买房怎么计算：

住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，按四个条件算出的最小值就是借款人的最高可贷金额

计算方法如下：

按照还贷能力计算的贷款额度职工本人贷款额度的计算公式为：（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。夫妻双方贷款额度的计算公式为：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40%。月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。

按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。

按照住房公积金账户余额计算的贷款额度a.购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。b.贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。c.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。

按照贷款最高限额计算的贷款额度使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额80万元。申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

小编在此祝大家购房顺利!

那么看到靠谱的房子，按照现在的经济水平，很多人都会选择贷款买房，那么贷款买房有哪些注意事项呢?理财姐总结了一些，如果能够吃透还款方式，巧用公积金，可以节省10%左右的开支!

那么贷款买房要注意哪些呢?

1吃透还款方式

选择适合的还款方式也可以让贷款人达到省钱目的，目前比较普遍的还款方式有等额本息，等额本金，双周供这三种还款方式，从节省利息的角度来看依次为双周供>等额本金>等额本息，三种还款方式特点及适用人群各有其特点，借款人可根据自身实际情况进行选择。

2巧用公积金

对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款，在购房时公积金优势明显。不仅可以享受较低首付，容易审批，而且利率方面也有一定比例的优惠，政策在使用公积金购买政策性住房时，不但可以享受低利率，还可以将公积金账户内余额直接做首付。

3选择不同银行借款

房贷时选择不同的银行贷款是可以达到不同省钱效果的，从目前的房贷市场来看，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识也越来越强，借款人的可选余地也越来越大。

内资银行的优势在于了解本土借款人需求，推出的贷款产品适合不同人群国有银行商业银行农业信用社等在借款中信用度较高各银行分行支行等，营业网点密集方便借款人还款，其劣势在于部分内资银行在贷款细节上缺少人性化服务，业务办理中各部门衔接性较差，经营管理制度及竞争策略不及外资银行成熟。

外资银行的优势在于房贷产品较为丰富，一对一式服务更显人性化，提前还款无限制灵活便捷部分房贷政策较灵活，其劣势在于对客户准入门槛高，一般要求在本行有一定数额存款的客户才可以办理房贷业务，对借款人的资质审核较严格营业网点少本土化程度较低。

4抵押购房

对于想达到省钱目的的借款人，还可以选择抵押消费贷款，建议使用抵押房产再购房的借款人尽量不要选择抵押后再贷款的形式购房，因为这样是要支付抵押贷款和商业贷款两部分的月供，且商业贷款部分的利率可能会按上浮倍来执行，对于借款人会形成较大的还款压力。如果借款人选择抵押贷款，再加上手头积蓄等实现全款购房，则可在一定程度上规避二套房政策，借款人选择抵押全款购房会相对稳妥些。

贷款购房如果规划安排较为合理的话，总体上节省10%左右的购房开支是没有问题的，因此购房者必须要重视!

如今的房子这么贵，相信大部分人买房时都需要贷款吧!既然是这样，贷款过程中的一些小套路，大家就需要多多了解了，因为只有这样，贷款时才更得心应手，并且不会受骗。今天，小编就为大家总结出了如下几点。

1、贷款银行应该如何选择

不同的银行有不同的还款要求，有些银行要求到20%以上才能提前还款，相当苛刻。不过要是选择一些小银行，那么要求就会比较宽松。但要结合自身需求，如果需要办理信用卡之类的，那还是要谨慎选择，因为大银行与小银行之间的差距还是不小的。

2、即使等额还款，额度也会变

许多贷款人士以为，在合同上约定了还款利率，选择等额还款，那么每个月还的利息就应该是一样的，其实不然，每年的还款利息还是会不一样。因为房贷利率取决于基准利率和优惠利率，如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整。如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由六折调整到七折，每月还款金额也会发生调整。

3、提前还款时，不要选择大的月份

大的月份也就是31天的月份，不要选择在这样的月份还款，因为提前还款利息按日计算，还的时候就会多算一天。

4、想要提前还款，流程是什么?

要先确定好是部分还款还是全部还款，不同的还款方式流程也不一样。如果是部分还款，那要先到银行预约，之后填一张还款申请单，约定还款时间后，将还款存入，再去银行办理还款。要是全部还款的话，就要进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

5、贷款买房，贷多长时间更合适，20年还是30年?

有时，借款者会被高额的利息吓怕，想着还是贷20年比较好，因为可以少支付不少利息呢!虽然从节省利息角度来看20年好，不过我们可以换位思考一下，如今通货膨胀这么严重，就像10年前的100块n到现在还是100吗?所以说还是贷30年更合适。

6、必须要知道，还贷最开始还的都是利息

有的人贷款贷了30年，每月还款2000元，在换了3年之后以为自己已经还了七万，其实这种理解是错误的，因为还款一般都是遵循先息后本，也就是说最开始还的都是利息，只有很少一部分是本金。

看了小编的总结，大家应该对贷款买房的小常识有了一定的了解，希望对贷款买房的朋友们有所帮助。