二手

一直以来繁杂的二手房交易税费都让买房人头疼，省税费也成为每一位买房人思考的“头等大事”。那么问题来了，二手房继承、赠与和买卖，到底哪种过户方式最省钱?

二手房交易不同过户方式怎样最省税费?

1、当房产以赠予形式过户时

根据规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的3%。无偿赠与房产给他人，南京市目前执行的是免征营业税和个税。

需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

需要交的税费为：公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)

直系亲属：指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

2、当房产以买卖形式过户时

1、契税(买房人交)

家庭唯一住房非家庭唯一住房

面积

2、营业税(按规定应由卖房人交，但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

购房时间≥5年购房时间

普通住宅免征计税价格*5.55%

非普通住宅(计税价格-购房价格)*5.55%

普通住宅：住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0

计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。

购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

3、个税

购房时间≥5年购房时间

住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查验征收20%

查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)

需要交的税费为：营业税+个税+契税(按实际情况交纳)

从以上的税费明细可以得出：

1、法定继承人之间过户继承最划算

法定继承人之间的过户，继承最划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满5年，需要缴纳营业税的情况下，赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。

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3、当房产以继承形式过户时

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

需要注意的是，继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价，各区不一样。

具体标准如下：

受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;

超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;

超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;

超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;

超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的，减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

需要交的费用为：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。

提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

近年来，各银行都逐渐完善了贷款业务，针对不同的贷款需求，推出了不同的贷款业务。就比如建行住房贷款的一手房贷款和二手房贷款，也是有很大区别的。一手房很多人了解，但是对于二手房怎么办理，建行提供双渠道办理，你了解吗？今天小编就来给大家介绍一下，怎么个双渠道办理法！建行二手房双渠道办理

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基本功能

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会员只要使用淘宝或支付宝账户登录，无需经过复杂的开店流程，即可达成包括一键转卖个人淘宝账号中“已买到宝贝”、自主手机拍照上传二手闲置物品、以及在线交易等诸多功能。下载并使用全新概念的“闲鱼”app，个人卖家能获得更大程度的曝光量、更高效的流通路径和更具优势的物流价格等三大优势，让闲置的宝贝以最快的速度奔赴天南海北的新主人手中物尽其用。此外，闲鱼平台后端已无缝接入淘宝信用支付体系，从而最大程度保障交易安全。

由此看来，闲鱼是比较安全的二手交易软件，学习更多的网络安全小知识，请继续关注。

买房对很多家庭来说都是一件大事，有的买房是为了自住，有的买房是为了投资，但是不管出于什么原因买房，在买房时一定都要注意，尤其是买二手房。那么买二手房要知道的注意事项有哪些呢?

二手房购买必须要知道的几点注意事项

一、核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。

二、确认产权

需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到销售过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

三、核实房屋是否允许买卖

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

四、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括、房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

五、明确房款付款方式和时间

这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

六、小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

七、保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完销售易过程;从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

八、明确户口迁出期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

以上就是购买二手房需要知道的几点注意事项，不管出于什么目的购买二手房的朋友，在购买二手房时一定要慎之又慎，如果稍微不注意可能就会造成利益上的损失，但时候就后悔莫及了。

买二手房的时候需要考虑二手房的房龄，房龄实际上就是指房子的已使用年限，房龄越大的房子越老。

1、贷款困难：申请贷款买二手房，贷款年限会受二手房房龄的限制，一般情况下，老房子贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。另外就算是贷款办理下来了，由于贷款年限短，购房者每个月的月供也会相对较高，这对于购房者来说还贷压力会变大。

2、剩余产权年限短：产权年限也是从开发商拿地的时间开始计算的，房龄越大，二手房所剩的产权年限就越短。如果购房者购买二手房只是用于过渡，不久后就会面临再次置业的选择。另外，购买房龄比较大的二手房不是那么容易出手的。

3、影响居住舒适度：老房子的水管、电线可能都会出现不同程度的老化或是损伤。入住之后，购房者会因为时常发生的这些房屋质量问题，给生活带来非常多不如意的地方，这对购房者入住以后的生活品质影响也是非常大的。

4、小区环境差：房龄大的二手房不仅存在房屋质量的问题，小区的居住环境也是一大问题。以前的小区设计上可能考虑没那么周全，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，这些都是比较常见的问题。

选二手房的注意事项

1、价格

首先主要考虑这个二手房的价格自己是否能承受。买二手房要支付首付和买房税费，此外，每个月还要还房贷，缴纳物业费、水电费等费用。另外，如果银行贷款利率上调，意味要支付更多的利息。买房时，要考虑下自己的收入，家庭的日常开支，看看自己是否能承担其买房和养房的重任。

其次，考虑这个二手房价格是否合理。影响二手房价格的因素有很多，比如房屋的地段，小区的环境，房屋的户型好坏、面积大小、楼层高低、房龄大小等。如果房龄太老，但价格与周边房屋的价格差不多，那就不划算了。

最后注意问下二手房房产证是否满2年，满2年的房子，可以免征增值税;如果房产证满5年，且是出售人的唯一房产，则可以同时免征增值税和个税。买房人就可以少缴纳一些税了。

2、交通状况

出行离不开交通，交通的重要性，我们每个人都有切身的体会。二手房的周边环境、交通等各方面的配套，都已经成形，比较容易考察交通状况好坏。1）考察交通的便利性：例如从小区去到公交车站、轨道交通站点，大概要多长时间。去到市区、工作的地方、商场等，大概多久，是否有车可以直达。自驾出行，是否方便，是否能节省时间。2）考察道路的状况：出行的道路，其路况如何。比如马路的新旧、宽窄，是否容易堵车等。这些是在考察交通状况时，需要注意的。另外，小区的停车位是否足够，周边是否经常有黑车出行，交通治安状况如何，也是不容忽视的。

3、社区环境

小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。注意观察小区的建筑密度、绿化环境、休闲娱乐等配套设施，是否能满足休息娱乐的需求。比如，很多小区设置环形跑道供业主跑步锻炼，设置长廊供业主休息座谈，设置篮球场、游泳池等。另外，看看小区的清洁程度，垃圾是否能得到及时的打扫，是否定期对花草树木等进行维护。

4、户型结构

户型的选择主要考虑家庭人员的构成及买房人对房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。看看房屋的质量如何，检查房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏;检查墙面有无石灰“暴点”;检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅;留意户型是否改动过，影响房屋结构。

二手房大多是现房，小区周围配套、基本设施以及房屋本身全部一目了然，绝对不会出现货不对板的情况；此外，如果运气好碰上急售的卖家，价格方面也很有商量的余地。因此，有人形容买二手婚房的过程好似淘宝，等终于淘到梦想中的婚房，那种成就感绝对不是买新房可以相比的，可为新婚增添很多乐趣。

然而，不可否认的是，二手婚房也有不少缺点，要如何练就一双火眼金睛，淘到一套中意的二手婚房呢？

1.知晓房屋出售原因

婚房与一般的二手房不同，更加讲究“好兆头”，因此准新人们在买房前一定要了解清楚前房主为何卖房，尤其是一些价格明显低过市场价、比较反常的所谓“笋盘”。

若是等入住后才知道有“内幕”，极有可能影响新婚夫妇的心情。当然，一般情况下房主不会主动告诉你实情，需要采取其他途径了解，比如向邻居打听等等。

2.看小区地段及周边配套

小区地段及周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。

小编在此建议，尽量选择比较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、公园、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。在选房时，应将周边配套优先度进行排序，按照需求合理地选择适合自己居住的小区。

3.社区环境及邻里关系

成熟生活区一般房龄较长，社区绿化、车位、路面等环境也不尽相同。在选婚房时尽量选择“先进社区”，在享受便利生活同时，也能有一个良好的居住环境。

此外，邻里关系也比较重要，要想以后的日子更幸福、更和谐，就应该在选房的时候要尽量多收集一下这方面的信息。

4.由里到外看装修

准新人购买二手房结婚的一个重要原因就是因为其本身带装修，可以省去不少人力和财力。在此需要提醒准新人的是，好的装修不仅是外表美观，本身装修的技术和材料的质量更加重要，直接关系到入住后的生活品质。

看装修材质有几个主要方面，一是地砖，二是地板，三是油漆，四是天花板。这些直接影响到身体健康。看装修技术则需要看一些不容易发现的暗处，比如天花板的边角、电视柜背后等，如果有问题及时找卖家解决。

此外，厨房和卫生间的装修情况也很重要。这两个地方是家庭使用最为频繁的，且铺有下水管道，如果用料做工不过关，极有可能发生渗漏、堵塞等情况，令人烦不胜烦，因此尤其需要注意。

5.选择经济能承受的房子

买婚房不是越贵越好，也不是越大越好，关键在于适合自己。对于选二手房做婚房的准新人来说，这套房子很有可能只是暂时的过渡，不大可能住一辈子，因此无需硬着头皮买得过大或过贵，反而影响了自己目前的生活品质。

此外，日后因为家庭人口的增加或者工作地点出现变动，原先的房子很可能会转手，或者会出租，所以过大或者过贵从投资的角度来看并不是明智的选择，兼顾其投资潜力才是理性的。准新人们在买房时可以选择购买一居或二居的小户型，日后出租或出售都比较方便，可以获取回报收益。

很多人在苏州买房时，总是纠结到底是买新房还是买二手房。今天，我们主要和大家说说贷款买新房和二手房，有哪些不同。

1、贷款年限不同

新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。

新房贷款年限最长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。

2、首付款及贷款额度不同

新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，最高可贷款到房屋总价的7成或8成。

二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例

二手房净首付款=成交价-可贷款额度

举个例子：

①小明购买100万的新房，若首付比例是30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。

②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万。其首付款则为：100万-63万=37万。

3、税费不同

新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房：需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五唯一免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

4、交易方式不同

新房：主要是个人与开发商进行交易。

二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。

5、程序繁简不同

新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。

二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。

通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

6、其他区别

在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。

新房一般要经历认筹、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房，则可以直接即买即住。

总而言之，买新房和买二手房，各有利弊。到底是买新房还是买二手房，要依据个人的喜好、经济状况而定。

买房、卖房流程好复杂!如果卖房时买方全款交易，卖方办理卖房流程是什么样?流程多久能走完?

是啊!不同的交易方式，交易流程有差别啊!如果买方是全款，“签约、审核、网签、资金监管、缴税过户、领房屋产权证”六步走完，一般一个月左右就能走完流程。

1、签合同

买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

2、审核环节

这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。

3、网签

网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝"一房二卖"风险。一旦"网签"成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以"打网签"，买卖双方可以去房产所在地的"住建委"出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

所需资料

买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

4、资金监管

卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。做"资金监管"就像买房卖房时用了"支付宝"一样，货不到不付款，同理，不"过户"不给钱。过去很多二手房交易风险都发生在"付款"这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!

5、缴税过户

缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。过户，即产权由A转移到B的过程。

过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。

缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去"建委"办理过户手续。

所需材料：

①买卖双方身份证明;

②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;

③存量房网签信息表(原件);

④原始购房发票或合法票据原件及复印件;

⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

⑥房屋所有权证(原件及复印件);

⑦国有土地使用权证(原件及复印件);

⑧带有"银联"标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

6、领房屋产权证书

新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。

在买方拿到新的产权证书后，全款交易卖房流程完成。

搞不清楚买房流程？对房产中介言听计从？这些都是买二手房被骗的重要原因。其实买二手房远没有那么复杂，搞清楚流程就能知道一切。其中的沟沟坎坎也很容易跨过去。今天小编就带各位梳理下二手房的流程。

一、买房前——选房条件

买房前要仔细斟酌买房目的，有了目的就好确定买房要考虑的条件了，比如相应的楼盘位置，房子的配套状况，小区内部环境，户型大小和结构等因素。

位置因素主要考虑上下班是否方便、投机价值等。

配套状态主要考虑生活便利程度，日常需求是否能满足。

小区环境也十分重要，这跟物业管理水平直接挂钩。

至于户型，我们之前讲过很多，这里不再一一赘述了，主要考虑到南北通透，户型方正、动静分区等。

二、房价

房价是个敏感词，主要是现在大家都会在网上找房，然后去现场看房。现在网上普遍存在报价偏低、假房源等问题，建议购房者到目标区域后，多找几家中介咨询。

三、核实

核实的是买卖双方资质和房产情况。对于限购城市来说，审核买方购房资格是必须的，对于卖房则是审核房屋产权情况。

现在部分城市（北京）已经强制推行了房源售前审核制度，是对降低购房者风险有好处。

四、签合同

签合同的原则是将所有达成的意向落实到纸上。关于违约、交房日期、车位、迁户口等问题一一敲定。

五、付款

对于没有多少购房经验的人来说，建议选择资金监管服务。不要把钱都打给房主。

六、过户

买二手房，税费要比新房复杂，除了房款之外，契税、营业税、个税、印花税、中介收取的各项费用要一一理清。

七、房屋交接

房屋交接后，还应注意物业的交接，因为牵扯到物业费问题，不可漏掉这一步。

最后就是自己住进去，按月还贷啦！

常州新房房价疯涨，现如今越来越多的购房者把视野放到了二手房市场上，但是二手房市场里的房源各种各样。房子本身的真实情况，也被卖房者隐藏了一些。那么如何在只掌握一些房子的情况下进行选房？

选地理位置好的

地理位置好。其一般位于交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、、BRT等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都齐全，生活方便。

选比较老的二手房

先居住在这类房屋里面的，都是一些本地的居民。这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，的办学历史也久，不乏一些重点。

选未来会拆迁的房子

城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，由于楼层不高，一般在6-8层，不利于土地资源的优化配置且影响市容。房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和金钱。

不要选房子比较破旧且小区环境一般的房子

这类老房子建设的时间比较早，小区一般没有什么绿化等规划可言，房子建得密集，楼间距一般比较小，有的发生火灾，消防车根本就开不进来。加之20年左右的风吹日晒，房子比较破旧。

不要选物业管理差的房子

小区的物业费比较，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。

不要选邻居住户参差不齐的

买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融入环境，难以认同这种生活氛围。

不要选贷款年限有限的房子

一般二手房房龄+贷款年限，不得超过30年或者40年。其贷款的年限短，意味着每个月的月供高，还贷压力大。

不要选出过事故的房子

买房怕买到凶宅，虽然老人家自然死亡并不算是凶宅，但买房人还是觉得心里膈应。此外，可以询问周边的邻居，如果现在的邻居是后面才搬来的。那么可以去当地公安局进行核实。

目前，随着人们生活水平的不断提高，很多朋友都有了买房的想法，但是摆在购房者面前的首要问题就是选择新房还是二手房。其实购买二手房是存在一些风险的，在挑选的时候大家一定要做好万全的准备，防止出现自己挑选的房子自己不满意的状况。那么在购买二手房的时候需要注意哪些事情呢？

一、房屋产权是否明晰

首先大家要确定房屋是否存在共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的等等，大家一定要注意，如果房屋存在共有人的话，出售房屋是需要房屋的所有共有人都统一出售的，也就说买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

在二手房买卖中，大家对于房屋所处的土地的使用性质一定要明确，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，而出让的意思是指房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。一般来说，如果土地性质是划拨的房屋，是不能够直接上市交易的。

此外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就要再仔细考虑一下了。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，也就是说，这套房子还正处于被别人租赁的状态。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

＂买卖不破租赁＂，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，如果您所购买的二手房之前没有办理房产证的话，对于购房者来说是存在极大风险的，因为没有房产证就无法正常的办理过户手续，不能够证明该房屋具有唯一的合法的房产来源。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

此外，大家在签订二手房合同的时候也要注意，由于二手房的买卖合同不需像商品房买卖合同那么全面，所以大家对于一些细节问题一定要约定清楚。

买二手房交定金前一定要核实清楚房主、房本是否真实，房子产权有没有问题，否则匆忙交定金很可能就打了水漂。那么买二手房交定金前，应该注意什么事项呢？

一、关于定金

定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

我国《担保法》规定：当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。商品房交易中，买家履行合同后，“定金”应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同的，应双倍返还定金。

二、在支付定金、签订金协议之前，务必做到以下四点：

（1）确认证件：

购房者应弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，并核实卖家到底是不是“真房主”，此环节需要核验卖家身份证件、房产证件的真实性，骗子假冒“业主”骗首付的案件时有发生，务必留个心眼。

（2）核实产权：

购房者应检查房屋所有权是单独所有还是与他人拥有，果跟他人共有，共有产权人是否同意出售。如有配偶，需要配偶签署《同意出售证明》，否则共有人可以以不知情为理由拒绝房产出售，也会干扰买房的进程。

（3）核实债务：

购房者应看房屋有无其他债权、债务纠纷，是否处于在抵押状态，不然交完钱房子被法院查封会落得人财两空。

（4）核对面积：

有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远。所以购房者要核实面积，看房本面积是否跟房屋实际面积一样，必要时可以亲自或请专业机构测量。

除了以上四点，购房者还需要落实一些细节之后再交“定金”，比如：所谈的价格包含什么，是单独房子的价格还是包含车位的价格；如果房子有车位且价格包含车位，一定要在定金协议里注明车位号，如果有承诺配送家具家电也许确认并写入协议。

在我们生活中的买卖二手房和出租房等方面，房产中介起到了重要的桥梁作用，但有些房产中介受利益的驱使，不惜违背职业道德，设置陷阱欺骗他们的客户。二手房中介有哪些常见陷阱？计划买房前要有备无患。

（1）超低特价房都是骗人的

“超低特价房，预购从速”、“房主出国挥泪急售”，不少消费者就是被中介经纪人刊登的这类极具优惠力的语言吸引，进而拨打咨询电话。结果哪里有这么多又好又便宜的房子，“对不起，您看的那套房子已经售出，我们这里还有不少其他房子”，至于房价嘛，那就是市场正常价格啦！

（2）定金交时容易、退时难

买房人一旦表现出有购房意向，中介公司立即要求支付“诚意金”“意向金”等，规避“定金”的法律约束，试图预先把部分佣金收入囊中，进而锁定交易。一旦房产后续没有成交，中介往往会找各种理由推诿不予退款。

（3）隐瞒瑕疵，误导消费者

比如消费者要买一套学位房，结果中介承诺说，这就是属于某片内的学位房。结果买房人托熟人一打听根本没在片内。

此类中介虚报房源信息、故意隐瞒房龄、抵押或者房屋缺陷等现象不同程度存在，而购房者一旦着急签了合同知道存在不利因素时，中介往往以“扣定金”来威胁，迫使客户继续交易。

（4）虚假承诺，诱使交易

为促成交易，不良中介人员还会含糊其辞，做出虚假的口头承诺。一旦消费者没有签署到书面条款中，后续出现问题时，中介往往推干净责任，缺乏有效书面证据的消费者也很难依法维权。

（5）设置霸王条款，损害消费者权益

一些中介公司利用含糊不清、剥夺消费者权利的霸王合同条款，强加买卖双方履约和违约责任，回避自身违约责任，预设收费陷阱等。

（6）借“变通”操作为由，收取代办费

在二手房交易过程当中，部分中介公司为使买卖双方满足房产交易条件，违法违规代办社保、完税等虚假证明，并趁机收取价格不菲。

（7）虚假促单

一会儿冒充客户、一会儿冒充别家中介，让这些冒充的人忙不迭地签订合同，就是为了促使买房人以为房源很紧张，让其尽快交钱订房。

在生活中，我们避免不了和房产中介打交道，一些房产中介设计的房产陷阱让很多人很头疼。其实防范中介陷阱并不难，在日常生活中，选择房产中介的时候，首先要选择大并且信誉好的中介，其次不要贪图小便宜，最后是要仔细审查各种文件。

相信很多人都听过网签，那么你知道什么是网签吗?网签就是在签订房屋买卖合同以后，到房产的相关部门进行备案，然后公布在网上!对交易人会给一个网签号，用户可以用网签号进行登入和查询相关信息!

一、二手房网签的具体程序是什么?

网上签约和以往买卖双方在中介公司签订售房合同的程序有很大不同，其具体的程序是：

1、二手房买卖双方要协商合同的相关条款内容;

2、操作人员登录存量房(二手房)网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交;

3、买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》，还有《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》;

4、合同提交后可从网上打印《转移登记申请表》，当事人进行签字盖章后，可持申请表及其他相关材料到房屋权属登记部门办转移登记手续。

二、不通过中介如何网签?

根据上面的描述，很多人也许会感到疑惑，是不是现在所有的程序都是在网上进行，不能在网下进行了呢?答案是否定的。根据我国目前的政策规定，二手房买卖双方自行达成交易的，还可直接签订纸质合同文本。当然，签订纸制合同文本的，可到中介协会和各区县工商行政管理部门购买，也可上交易管理网外网下载。

但是，如果购房者或者售房者不想通过中介来达成交易，而是希望直接通过买卖双方协商，这个时候网签应该如何进行?

如果个人不通过中介公司卖房，但想通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约的，持房屋所有权证和身份证件，到房产局或当地建委咨询，办理信息公示和网上签约。一般情况下，应该双方夫妻到场，并确认待购或待售二手房未交由中介出售，否则就只能通过中介来网签。

究竟什么是二手房转按揭？什么是二手房转按揭流程？二手房按揭的注意事项又有哪些？请看下文的相关介绍。

二手房转按揭意思就是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。

二手房转按揭流程:

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);

4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);

6、卖方向买方实际交付房屋;

7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;

8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;

9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

客户须知

1、转按揭房屋的产权明晰,无重复抵押、租赁等情形;

2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致,签订了买卖合同;

3、原借款人的资信良好,贷款无逾期、拖欠情况;

4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;

5、新借款人的资信良好,符合贷款要求,且能提供相关的申请资料。

二手房转按揭注意事项：

1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。

2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按,已满一年的,则可以选择跨行转按)。

3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。

银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。

转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。

4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。

5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。

7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

以上是小编为您整理的二手房转按揭流程以及注意事项。

很多没有买过二手房的朋友们，对公积金贷款的流程都不太清楚，商贷压力太大，所以在买不买房子的问题上犹豫不决。我今天跟大家分享一下，希望对大家有用。

首先您的公积金没有因为买房而提取过。

其次确定您的名下是否有房产，目前平房不算。

1、找个靠谱，信誉好的中介公司

因为很多手续都是中介跑，而且中介对买卖者都是个保障。选好自己中意的房子，房子的一切都满意后，开始签合同，付定金，不是订金。这2个字区别很大的，有小的中介或者不负责任的中介，如果是订金，如果对方反悔，这钱就打水漂了。

2、做网签

这步很简单，网签的密码都会在住建委的网站上会查到。当天需要买卖双方和中介将首付款打到住建委的账户。这是一种保障和必须的流程。当天就可以做完的。

3、评估

这个需要3-5个工作日，这是房主要配合的。长短时间得看房主的配合。

4、初审

用公积金贷款买房子的朋友们，这个你们要详细看一下了，看您购买的二手房的年限，和您缴纳的公积金的年数来申请贷款。因为您买的二手房房龄越老，贷款额度越低，公积金也看您的工作性质，决定贷款额度。一般工薪阶层都是A级。还有2A,3A.当然贷款者年龄很重要的，一般都是还20年左右的多见。

5、复审

过7-9个工作日就可以复审了。

6、过户

可以过户了，到时就可以交各种的税费了。但过完户，因为公积金贷款的房子要去银行做抵押的，所以过3-6个月才能拿到房本。

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款买二手房如何办理？流程有哪些？

第一步、申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理中心（以下简称中心）领取贷款申请表；

第二步、申请人持本人及辅助借款人身份证，户口簿，填写好的贷款申请表，房屋买卖契约，已过户的房屋所有权证，评估报告等材料到中心审核贷款额度并计算应交的各项费用；

第三步、中心工作人员现场看房后，对同意办理贷款的，申请人应向中心提交如下材料：借款人身份证复印件4份，户口簿复印件1份，贷款申请表，房屋买卖契约1份，评估报告2份，已过户的房屋所有权证及所有权证复印件2份，完税发票复印件1份，并交纳相关费用（担保费，抵押登记费，代办手续费等费用）后签订贷款合同；

第四步、申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款，并领取回执。

在烟台购买二手房，房产证已经办出来了，户口要从一个区迁到迁另一个区，要带哪些材料？如何办理？看看以下内容吧。

以烟台其他区户口要迁到芝罘区为例，需到芝罘区这边所属派出所办理。

在芝罘区内有合法所有权房屋，按实际居住地登记家庭户的原则，需要持下列手续到拟落户地派出所申请办理整户户口迁移：

1、迁移人的书面申请（由拟落户地派出所提供表格填写）

2、迁移人的居民户口簿的原件及复印件或户籍证明和身份证的原件及复印件；

3、《房屋所有权证》、购房发票的原件及复印件；或者房产交易中心办理的《房屋预告登记证明》和购房发票的原件及复印件（仅有与建筑开发商签订的购房合同，未到房管部门备案的，是无法对合法所有权予以认定的）；

4、原来不在同一户口薄内的，需要并户的，需出具家庭成员关系证明：

夫妻关系证明：《结婚证》或婚姻登记机关的证明(出具日期在一个月内有效)

父母与子女关系证明：原籍派出所出具的能体现父母与子女户关系的户籍档案证明，《出生医学证明》或《独生子女证》或人事档案记载证明的原件及复印件（档案管理部门盖章）或亲子鉴定书等。

5、以下情况需出具婚姻状况证明：

已到法定结婚年龄的未婚人员购房迁入，或已到法定结婚年龄的未婚子女随迁，还需提供户口所在地婚姻登记机关出具的自达到法定结婚年龄之日起的未婚证明。（如达到法定结婚年龄之日后，户口办理过异地迁移，还应追溯到迁移前的户口所在地婚姻登记机关出具。）

丧偶或离婚人员购房迁入，需提供离婚证、或离婚判决书或协议书、或配偶去世证明和夫妻关系证明，以及自离婚之日、丧偶之日起的未再婚证明（户口所在地婚姻登记机关出具，如户口办理过异地迁移，还应追溯到迁移前的户口所在地婚姻登记机关出具。）

6、房屋产权系两人以上共有的，按照实际居住地登记常住户口的原则，可为实际居住的一方共有权人按规定落户，但须另一方成年共有权人到派出所提交同意其落户的申请。（签字捺印）

7、落户前请核对户口薄内各项内容，如需更改请提前准备并在落户时提交以下相关证明材料，予以更改。

文化程度：毕业证书

服务处所：大型企事业、机关单位证明，或带劳动合同或养老保险手册，无业需带失业证或人社局出具的无业证明。

婚姻状况：结婚证、离婚证、离婚判决书或协议书、拟改为丧偶的需提供去世一方的死亡证明和夫妻关系证明(如原户口簿能体现则无须提供)。

8、其他特殊情况，必须予以证明的相关材料。

看了以上内容，你对在烟台购买二手房，两区间户口迁移政策了解了吗？希望对你有所帮助。

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。由于二手房实际交易过程中涉及到的交易税费是一笔不小的金额，提前对其做一些了解是很有必要的。

北京市二手房交易税费缴纳标准：

营业税：（税率，北京城八区5.6%，郊区5.5%；卖方缴纳）

根据2015年房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

1.购买时间超过2年这里以契税票填发日期或房产证登记日期为准，这两种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。（如是继承的房产以原房产证为准计算是否满5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。）

2.所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%；卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：

1.家庭唯一住宅；

2.购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

印花税：（税率1%；买卖双方各半）

从2009年至今国家暂免征收。

契税：（基准税率3%优惠税率1.5%和1%；买方缴纳）

按照基准税率征收交易总额的3%。但若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

另外还有一个产权登记费：（工本费）80元

二手房过户有很多细节需要注意。对购房者来说，经过一系列的看房选房、交费缴费之后，能够顺利的过户成为了一个完美的结局。在实际过户中，房屋的水电煤气等物业情况也会存在一些难以让人接受的问题，为了避免问题发生，购房者应该晓得在二手房过户的时候水电煤气过户需要注意的细节有哪些？

一、用水过户

办理过户需要准备以下材料：

1.房产证（或购房合同）原件。

2.产权人身份证或户口簿。

3.存折或活期储蓄卡，如果开户人不是业主本人，则需提供开户人身份证。

4.如果是他人代办，则需提供代办人身份证。

二、用电过户

办理过户需要准备以下材料（所有材料均要求提供原件及复印件）：

1.向物管处查询自己家的用电编号。

2.房产证（或购房合同）。

3.产权人身份证。

4.存折或活期储蓄卡，如果开户人不是业主本人，则需提供开户人身份证。

5.如果是他人代办，则需提供代办人身份证，以及新户主授权委托书。

为什么要去办理水电过户？

既然办理过户这么麻烦，是否可以不去办理？答案是：可以的，但会因此额外支付更多的费用。

三、二手房水电煤气过户要注意的问题

1.结清水表账单

大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。

2.告知电表状况

相关部门规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议买房亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的欠费。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

4.协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。