违约

操作方法

财务追讨：毕业后未按协议从事教师工作、或者从教时间未满服务期限的免费师范生，会被市教委要求退还全部学杂费还有可能会被追讨相关的经济补偿。

个人征信：如果公费师范生违约，相关部门将会把违规记录计入个人档案，影响个人征信。

违约处罚：公费师范生违约不仅仅要退还市教委全部的学杂费，还会被要求偿还学杂费金额50%的违约金，以示惩戒。

滞纳处罚：违约所产生的所有费用，违约者需要在一个月内偿还清，如果超过时限，就要按每天1‰的比例赔偿滞纳金。

由于房屋的买卖日益频繁，在实际交易中，经常会出现违约的情况，由此导致了不少房屋买卖纠纷。如果房屋买卖双方都违约了应该怎么办呢?对于无效购房合同应该怎么去处理呢?下面将为您详细地说明。

1、房屋买卖双方都违约怎么办

1、合同履行过程中双方均有违约行为，应各自承担相应违约责任。

2、按《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

3、对于双方均不履行合同的情况，我国法律有明确规定，《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方不能推卸责任。总之，在双方均违约的情况下，各自都要承担违约责任，双方也可向对方追偿损失。其中，我国《合同法》第一百零九条、一百二十条和一百五十九条中都有明确规定。

综上，是关于“房屋买卖双方都违约怎么办”以及“无效购房合同该怎么处理”的有关房屋买卖的法律内容，希望对解决您的房屋买卖纠纷能有一定的帮助。通过上文的介绍，我们知道，当购房者不小心签订了无效的购房合同时，不用太害怕，因为“无效”是指订立合同的目的不能实现，它对合同双方当事人仍然具有约束力，即负担处理无效合同的责任。

买房相关知识延伸：

小区景观“中看”就行

强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

环境=绿化率

住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

过多追求环境个性

居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。

环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为生活很好地服务。

3、无效购房合同该怎么处理

一般根据合同双方当事人的过错大小，用返还、赔偿两种处理方法。

1、返还财产：是指将当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。如果购房人取得的房屋还存在，则应返还给开发商，而开发商则把所取得的购房款全部退还给购房者。

2、赔偿损失：是指过错方给对方造成损失时而应当承担的责任。如果购房者对房屋造成了损坏，应修补或赔偿，同样开发商占用购房者的资金造成购房者损失资金利息，应赔偿购房者的利息损失。此外，购房者为购房而支付的各种合理开支也可以计为购房者的损失。

双方违约

债券的违约是指债券发行体未能支付或延迟支付利息以及本金的行为。今天小编来带大家一起了解一下，希望对您的投资有所帮助。

标准普尔评级机构把企业债券违约分成三类：

第一类是全面性违约(general defaults) ，也是最常见的一种违约，指的是发行体对其负有金融义务的所有债务违约;

第二类是外力干预性违约，指的是在政府接管发行体或其他官方机构对某一具体债务工具干预;

第三类是选择性违约(selective default ，简称 SD)，即发行体选择继续支付某些类别的已发行债券的债务的同时，对某一特定已发行的债券违约。

“折价交易”或“削价交易”(Distressed exchanges) 是最常见的一种选择性违约，它指的是债务人向债权人发行一笔或一组新的债券，以替换原有的债券的安排。折价交易通常是公司在绝望的情况下，为了避免债务违约而正式破产所采取的自救措施。

由于2008年美国金融市场流动性枯竭，重整融资 (DIP financing)和退出融资 (exit financing)的获得非常困难，发行体根据《破产法》第11章进行重组获得成功的不确定性很大，所以折价交易在2008-2009年的高收益债券市场比较常见。

2010年，尽管市场流动性出现好转，但是折价交易还是时有发生，可以认为，某些破产可能性很小的公司，为了获得债务人的让步，采用折价交易作为一种再融资手段。如果公司没有和债务人在法庭外协议和解或者达成折价交易，公司可以进入破产程序。

根据美国破产法，破产保护可以由公司自身申请，也可以由三个或者三个以上公司债权人提出申请。破产有两种情形：第一种情形，依据《破产法》第11章，公司进入破产保护的重组状态，其股票和债券在市场中继续交易。申请破产保护的目的一般是要成功地进行重组。挽救因财产状况恶化而陷入破产境地的公司免于破产;通过公司的重建再生，使其复苏壮大，进而清理债务，实现公司资产的最大化，从而保护公司债券持有人的利益。第二种情形，法庭将会任命托管人，公司停止所有经营业务，由托管人出售企业的财产，将出售收益分配给债权人以偿还债务，最后解散公司。清算财产在债权人之间的分配遵循“绝对优先权原则”，只有高等级的债权人得到足额偿付后，低等级的债权人才能得到偿付，只有在债权人得到足额偿付后，股东才能得到偿付。

相信通过上面的学习，您一定对这个知识点有所了解，希望您能多学习这方面的知识，这样的话才可以在市场汇总如鱼得水。

声明：期货资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

穆迪投资者服务认为，债务人有以下任何一种行为均可视作违约：

1.债券发行人没有履行或者延期履行利息或本金的支付义务(包括在宽限期内的延期支付);

2.债券发行人宣告破产(包括被行政、司法接管或被监管机构没收);

3.发生不利于债权人的交换(distressed exchange)，包括以下两种情况：

1) 发行人提供给债权人一种新的承担较少金融义务的金融证券或打包证券(如优先股或普通股，或具有较低票息或票面价值的债券)，用以交换原始的具有较大金融义务的债券;

2) 这种交换有明显的帮助债务人避免违约的意图。

可以说，上述两家国际性评级机构对债券违约的定义是基本一致的，按照有关违约可能给投资者造成的损害的程度由轻到重依次可分为：未能支付利息并且没有在宽限期内完成利息支付、折价交易(distressed exchange)以及公司破产。

房屋贷款违约几次银行才会拍卖？

据小编了解，一般情况下，如果你没有按时还房贷，银行就会来电话、信函催你还款。而且在此期间还会产生滞纳金，越积越多。再不还款银行会上门或发律师函给你，接下来就要按合同条款的有关规定来处置这套房子，如拍卖等。

如果贷款人所购房屋没有在房管部门做过抵押登记，那么在您连续3个月或累计6个月不偿还贷款的时候，贷款银行将依据《借款合同》要求开发商承担担保责任，开发商在替您偿还剩余的贷款后，依据《担保法》的规定，开发商将收回房屋，或对房屋进行拍卖。

这种情况您的经济损失较大，因为无论是收回或拍卖房屋的价格往往都是低于您当初购买房屋时的价格，并且您开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说您并没有偿还多少本金，所以，结果是收回或拍卖后，房价款您就可能所剩无几了。所以说，房贷不还的话银行跟开发商是有权利拍卖你的房子的！此外，更大的不利之处就是您在银行的信用将有不良记录，一旦被注记即可能会被保留3年~7年的纪录，将来若要向其它银行借款，可能就会因信用不良而不容易申请了。

因此，如果购房者因变故无法按时偿还房贷，可以提前三十日向贷款行申请贷款展期，经银行查实后，会适当延长房贷期限，并降低月供。

百度钱包致力于为消费者打造一个能返现金的钱包，可以满足用户在线充值、在线支付、交易管理、生活服务、提现、账户提醒等支付工具功能。同时，致力于打造成为用户资产管理平台、会员权益的消费运营平台，下面来具体的看一下如何预防百度钱包定期理财违约吧？

1、尽量避开这样的理财产品。监管收紧下，百度钱包定期理财行为最容易遭受流动性冲击，也因此最有通过提高理财收益率来揽储的冲动。所以，他们会想尽办法找钱，通过各种高利息和长周期理财产品吸引资金，但是面对整个大环境收紧，一旦出了问题就很容易发生违约。

2、对于任何理财产品，都不要再相信保本保息的承诺。一定要仔细了解自己的风险承受能力，还要知道产品的风险在哪里，运作方式是怎么样的，底层资产是什么。新的一年，风险控制重于收益，如果连本钱都没了，还谈什么收益。而想做好风险控制，最重要的是自己清楚投资的理财产品到底是怎么一回事，这比任何空口承诺都要保险。

3、不要重仓投资，学会平摊风险。投资总有风险，一味重仓更是风险中的风向，谁也无法保证某个理财产品不会出问题，最好的办法无非就是多放几个蓝子，平摊风险。

4、控制自己的负债水平。如果真到了银行限贷断贷的时候，最容易受伤的就是高负债的人群。

试用期是指用人单位对新招收的合同制职工进行思想品德、劳动态度、实际工作能力、身体情况等进行进一步考察的时间期限。但是，有些毕业生在试用期内就想要辞职，那么，毕业生在试用期内承担违约责任吗？

小编了解到，试用期内辞职不需要承担违约责任，不需要缴纳违约金。试用期是毕业生和用人单位双方互相了解、选择的合法期限。

毕业生在办理报到手续10日内，用人单位将会与应届生签订劳动合同，根据其岗位及合同期限合同的期限，会在劳动合同中约定1至3个月的试用期，以便双方做基本了解而最后确定选择。

劳动法中就试用期辞职的程序及责任有明确规定：劳动者在试用期内需提前三日提出辞职，通知用人单位解除劳动合同，并不需要得到用人单位的同意。

试用期内，劳动者提出解除劳动合同，是无需附加任何条件的。用人单位不能以合同中约定为由，要求劳动者支付违约金。

最后，友情提醒，初入职场的新人，劳动合同法规定是不允许收取违约金的，所以应届毕业生因试用期内辞职而合法权益受到侵害时，应该及时向劳动部门举报，依法维护自己的合法权益。

我国的教育培训行业进入门槛很低，各类机构因为看中该市场的巨大利润，逐渐投入到教育培训行业中来。那么，教育培训机构违约学员如何维权那？就让的小编和你一起去了解一下吧！

教育培训机构违约学员的维权方法：

（1）可直接同培训机构协商沟通，要求培训机构履行合同；

（2）向教育培训机构的行业主管部门和审批部门投诉，向消协投诉；

（3）学员可向劳动仲裁部门投诉，申请劳动仲裁；

（4）通过司法途径，依法维护自己的合法权益。

一些教育培训机构投机取巧，在招生中虚假宣传。提醒学生、家长，一定要将培训机构的口头承诺写进合同，以维护自己的权益。有的时候培训机构在招生时，对学生家长有很多口头承诺，如遇到这种情况，一定要视为“要约”，形成书面文字写进合同，因为法院都采取“谁主张谁举证”的原则，在解决纠纷时也有证据出示。

教育培训合同纠纷案件审理四难情形：

难点一:学员权益受损后寻求合同依据难。教育培训机构与学员在签订合同时不进行任何谈判,合同附有预交全部课程费用、试听合格后不予退费、购买课程有期限等严苛条件,且存在课程购买起点高、试听试学时间短等问题。

难点二:学员起诉确定被告主体难。实践中往往存在着教育培训机构在网站上的宣传名称、合同文本上的公司名称、工商登记名称、学费收据上的公司名称不一致的情况,在社会力量与学校合作办学时也存在两个合同主体,学员在起诉时如果选择被告主体不恰当,会面临因起诉被告不适格而被驳回起诉,或无法及时领到案款弥补损失的风险。

难点三:学员挽回经济损失实现难。该院最近受理了34起学生家长诉北京某教育科技有限公司退学费的案件,经法官现场调查,该公司的注册地和实际经营地均已“人去楼空”,学员交纳的学费少则一两万,多则十几万,损失巨大。

难点四:教育培训机构虚假宣传认定难。教育培训机构通过互联网等媒体使用蛊惑性、有吸引力的语言夸大师资能力和培训效果,而学员或家长往往凭借对广告的认识理解一时冲动签合同,一旦发现授课与宣传不符后,往往因无法证明上述宣传内容是否为教育机构自身承诺而使维权陷入困境。

当新房一天一个价，二手房就成了众多购房者的希望，然而正因为太迫切，二手房的购买风险就被不少人选择性忽视了，比如卖方违约。那么，在二手房买卖中，买方应该如何防止卖方违约呢？

一、看房不光看表面，也要看权利是否有瑕疵

在实际房屋交易过程中，很多人往往只查看了房屋的位置和内部结构，却忽视了一些重要信息，比如房屋是否仍在租，又或者房屋是否被抵押、查封等。

如果要购买已经出租的房屋，承租人就需出具一份“放弃同等条件下的优先购买权”书面承诺。另外，别忘了核实该房产是否涉及诉讼，以免房子突然被查封，同时要查清楚房产登记人的户籍信息，防止以后无法迁移户口。

二、对房屋产权的调查核实，有无其他产权人

根据规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者即使产权人没有签字，但事后明确追认的，合同依然有效，否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。

不过，可能会出现这种情况：房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方单独带着买方看房签约，并将配偶的名字也代签了。履约过程中，由于房价上涨过快而不想卖了，夫妻二人可能会唱双簧戏，以不知情为由起诉，要求确认合同无效。所以，签约时最好还是让所有权利人都到场签字才行。

三、防范“一房二卖”

“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订了两份房屋买卖合同，将同一房屋出卖给两个买受人的情形。

为了避免这种情况，在签订合同时一定要约定好双方的违约责任，通过约定适当的违约责任而增加卖方的违约成本，从而减少“一房二卖”的风险。

其中，最简单有效的办法就是增加定金的数额（最高不能超过房屋成交价的20%），以便违约时可以使用定金罚则。

四、警惕卖家拖延接受付款的行为

如果买方准备好首付款，通知卖方收款，而卖方以出差、不便等理由，一直没有提供账户接收款项，此时买方一定要小心，因为这可能是圈套，卖方可能是为了拖延你的付款时间，等到达成迟延付款解除条件，卖方就可能会起诉你迟延付款。

如遇到上述情况，买方可通过录音录像、发书面催告函、通知中介将该情况备案等方式保留证据，证明自己主动付款的事实，方能破解卖方圈套，当然也可以使用资金监管。

五、警惕卖方主动示好，给予宽限

双方在履约过程中，卖方若主动给予买方宽限，但仅不限于宽限付款时间，可能凡是买方义务，卖方都主动宽限或放任买方超期的，买方需谨慎。

表面宽限，实际可能是在引诱买方迟延履行义务，买家如果确实遇到履约困难，且对方同意宽限，建议签补充协议确认。

二手房公开竞价，房主坐地涨价，临时变卦不卖的……这些都成了二手房市场的真实写照。

成交量未升价格先涨

相关数据显示，南京2月的二手房成交套数主要是受春节假期影响，交易量有所下降，但并不影响二手房交易市场的火爆。近日国家出台的降税优惠政策，为市场又添了一把火，二手房交易量不断放大。这样必然造成二手房房主坐地涨价，毁约不卖，甚至公开竞价。

降税政策出台后，二手房的挂牌价持续走高。这轮降税利好对面积在144平方米以上的非普通型住宅受益明显，特别是大户型占比相对较高的河西住宅市场，成交量、价格都被进一步推高。一套高总价的房子，动辄跳价上涨几十万，也是令买房人倒吸一口气。

六合区挂牌价下跌

雨花台区作为传统的主城区，是市区的价格洼地，随着南京南站板块一手房价的不断提升，带动了周边二手房价的上涨。建邺区的大户型大涨是这次降税政策对房价刺激的直接体现。

六合成为唯一一个环比下跌的区域，专业人士认为，六合本身商品房库存量较大，自身的消化能力业比较弱，所以除了少数靠近地铁的优质楼盘价格上涨之外，大部分二手房楼盘价格都保持稳定，甚至有小幅下跌，所以2月份六合成为了南京（高淳、溧水除外）唯一一个挂牌价下跌的区域。

3月预计涨幅会收窄

2月份虽然受春节假期的影响，成交量在下降，但全月的7549套成交量几乎是去年同期的两倍了。市场的火热态势从去年年尾一直延续下来，越烧越热，特别是税收政策调整之后，市场更是量价齐“飞”。2月29日，随着央行再一次降准，无疑给本来就大热的南京楼市又添了一把火。

降准之后，会给市场带来更充裕的资金。虽然可能降准释放的资金最终有多少流入房地产市场还未可知，但是这次降准给市场带来的心理暗示作用会明显强于实际作用。

专业人士认为，3月份开始南京会有大量新房源上市，预计会冲淡目前南京房价过快上涨的势头，3月份价格涨幅会略微收窄。不过市场依旧会火热，成交量继续放大，总体来看3月份南京二手房市场还会是量价齐升。

二手房涨价，房主毁约为购房者带来很大的烦恼，那么作为购房者应当如何避免卖方违约呢？

一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：

1、签订合同的时候，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、避免因房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，购房者应在签订合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3、了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

4、了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。

受到政策、市场等多方面因素的影响，房价就像是天气，一天一个样子，因此不少卖家在出售房子之后，看见房价上涨便想反悔，然而，这样做真的可以行得通吗？

房屋出售却涨价卖房反悔赔6万

中山的刘某在港口镇某小区有一套房子，2015年11月，刘某与中介公司签订速销协议，约定好以58万元的价格将房子出售出去。协商一致之后，刘某与中介公司签订了居间合同和二手房买卖合同，并且将房产证的复印件等资料交给了中介公司。

一段时间后，中介公司为刘某找到了买家邓某，并告知刘某于2016年1月10日到现场签署相应文件。然而，刘某并没有按照约定时间到场，但另行约定了见面时间为1月16日，于是买家邓某就先行在买卖合同和居间合同上签了字。

1月16日，刘某虽然按照约定抵达了中介公司，但却表示不再出售房屋，原因是交易价格未经其确认，在中介公司和买家邓某的一再沟通下，刘某都没有改变主意，无奈之下，邓某便将刘某告上了法庭。

经法院裁决，中介公司没有违反速销协议约定，买家已经在居间合同和买卖合同上签字，合同成立并生效，双方应履行各自的义务，卖家违反合同约定应承担违约金等违约责任。最终，卖家刘某给买家邓某赔偿了6万元，而买家邓某已交付的定金6万元也由中介公司退回。

卖房不能轻易反悔违约需承担责任

把房子卖了，但是房价却涨了，因而想反悔，这样的心情是可以理解的，但是需要注意的是，卖房反悔即违约，你是需要承担违约责任的。

在房产交易中，若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的，买方可以向卖方提出解除合同，并且追究其法律责任，而卖方不但要把已收取的定金返还给买方，还要依法赔偿买方的损失。至于违约金的数额，一般为定金的两倍，但也要看合同具体约定的数额是多少，如果约定数额很大，那卖方届时就很可能是得不偿失。

因此，需要提醒大家一句，买卖以诚信为重，既然已经签订了合同，双方就应该严格履行合同约定的义务，不要因为追求一时的利益而做出有损自身声誉的事情。

房价涨落不定这是由于市场环境决定的，我们无力改变，但就是因为这些涨幅不定的房价给二手房交易造成了不少的纠纷，主要原因就是因为从签订合同到交房的周期较长，房价一天一个价，卖方就随时有反悔的可能。买卖双方在签订好二手房屋买卖合同之后反悔，这个是违法的，下面小编就跟大家说说遇到这种情况要怎么办，双方要怎样维护自己的合法权益。

一、二手房买卖中卖方反悔情况有哪些？

二手房买卖已成为房产市场上一种最火爆的交易类型，但是交易过程中常会出现买卖双方反悔的情况，下面将主要列举卖方反悔的情况：

第一种，卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

第二种，卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。

第三种，因房价上涨，卖方反悔毁约。

第四种，公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明，导致卖方要求确定合同无效。

一旦二手房买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效，买该如何应对，维护自己的权益呢?具体对策如下。

二、二手房买卖中卖方反悔怎么办？

(一)针对第一种情况

根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

可见，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。

(二)针对第二种情况

卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：

1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。

2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。

(三)针对第三种情况

我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。

(四)针对第四种情况

由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。

上面就是对“交易过程中双方反悔怎么办?”的方法，希望可以帮到大家，但是小编要提醒的是二手房交易纠纷复杂多样，纠纷的可能性也很多，总之大家在过程中多加注意。

买卖双方一旦签订了房屋买卖合同，那么其行为就将会收到法律的约束，如果双方想要反悔，那就是违约。可是，在实际中总是会有这样或者那样的原因让卖方或者买方做出违约的行为，这时就需要承担相应的违约责任，今天小编就为大家讲讲买方违约的情形有哪些？

一、二手房交易中买方违约的情形有哪些？

1、房屋价格大幅度下降

房屋交易流程要办理完成需要一定的时间，不管是办理贷款，还是过户都需要一定的时间审查资料，而在办理过程中如果房屋价格大幅度下降，这就会导致买方宁愿放弃定金，也不愿意继续买下房屋。

2、买方不愿赎楼

在交易过程中，涉及的房产可能依旧会在银行进行抵押，而卖方可能会因为自己没有足够资金还清银行贷款，然后借助买方的力量去还款。最开始买方可能会答应此条件，但是随着一系列手续的办理比较麻烦，涉及的问题较多，从而放弃为卖方继续赎楼，造成违约。

3、不愿支付房款

在交易过程中，买方可能会不按照合同约定的时间和金额去银行做首期的资金监管，致使买卖合同无法再继续履行。此外，还可能是履行完了大部份，但不再履行交款义务，比如双方签署的是阴阳合同，买方只按照阳合同的数额支付购房款，而不按照阴合同的价格支付，这时买方也就构成了违约。

除了以上三种情况，还有一点需要注意。如果合同中没有明确列明不缴纳定金算违约，那么部份定金不支付不属于违约，因为定金属于实践履行合同，就算部份不缴纳，依旧可以就按照已缴纳部份履行。

二、买方如果违约，卖方应该怎么办？

1.卖方可要求买方继续履行合同

卖方有权要求买方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求买方承担违约责任，并按照合同要求继续进行交易。

2.卖方可要求买方直接支付违约金

双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额或按一定标准确定的违约金，如果买方违约，卖方可要求其直接支付违约金。

3.卖方可要求买方直接赔偿实际损失

在未约定违约金或定金的情况下或者在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，卖方可以要求买方按实际损失赔偿。

已经和房地产开发商签订了购房合同，相应首付款已经交付完毕，可是却在向银行申请按揭贷款的过程中因为各种原因导致没能成功办理，那么，在这时购房者该怎么办呢？

贷款问题造成的违约是否需付赔偿责任？购房者所付首付能不能如数要回呢？具体需要视情况而定。

一、由于信贷政策发生变化或者银行自身原因等政府或银行的原因

这种属于不可归责于购房者和开发商的外部原因下未能成功办理按揭、致使购房合同无法继续履行的情形。

最高法解释“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

即开发商与购房者均可请求解除购房合同，而开发商应将已收的首付款本金及利息全数还给购房者，双方互不承担违约责任。

二、由于属于开发商的原因而无法成功办理按揭

如因为开发商与银行合作关系出现变化，或者是开发商所售项目“五证不全”，不具备贷款条件等原因，即因为开发商方面的原因导致无法成功办理购房按揭。

根据最高法解释中“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，购房人可以请求解除购房合同并要求开发商赔偿损失。

即开发商应当允许办理退房手续，同时退还已收的首付款本金及利息，并赔付约定金额或比例的违约金给购房人。

三、当购房人因个人本身原因而无法成功办理按揭

比如购房人提供的资料不齐备、或者购房人缺乏还款能力、信用记录不良等而未能从银行获得按揭贷款。

根据最高法解释中“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定。

一方面由于开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，只有开发商在宣传广告或合同中做出能够提供按揭的承诺的情况下，如果按揭无法办理，开发商才应该对未办理按揭导致的合同无法继续履行承担违约责任；

另一方面如果开发商并未为自己设定确保按揭贷款得到成功办理的相关义务，而按揭贷款合同未能订立确是因为购房者本身的原因造成的，此时如果购房者要求解除已订立的购房合同，法院一般不予支持。

这种情况下，开发商方面有权要求购房人一次性付清余款或者解除合同，如果解除购房合同则购房人应该赔偿开发商的损失，即按照违约金条款支付相应违约金（一般应是从首付款中扣除，剩余首付款归还购房人）。

贷款不批违约的注意事项：

目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签合同，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。

最后还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。

当购房者没有充足的资金时，往往只能借助贷款买房了。但当签订合同后，却因为种种原因没办法从银行申请到贷款，在这种情况只能退房。这时，购房者需要承担违约的责任吗？

老王年前以按揭付款的方式和开发商签订了购房合同，合同规定首付款是20%大概是15万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币60万元，由买受人向某商业银行申请贷款支付，但买受人需在合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。合同签订，老王也按时交付了首付款，也向银行提交了贷款申请的资料。但一个月后，老王的贷款还是没有批下来。后来才知道是因为身份证信息的问题。银行拒绝发放贷款。因贷款未获批准，老王无力支付剩余购房款，只好向开发商提出退房。

根据相关法律规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。上述的案例中，老王自身并无过错，所以他有权解除合同，并要求开发商返还已支付的购房款和利息。

因为贷款没有批准，而逾期付款的情况，是否构成违约呢？

一般来说，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而在合同中，购房款的支付方式是必要要明确的，也就是说购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方———银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款；如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看，购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。

如果是第三方银行或是住房公积金管理中心没有批准贷款而造成的付款逾期，因约定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。此时购售双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准贷款的，例如提交虚假证明材料等，购房者虽不承担违约责任，但应承担相应的过错责任。如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是，如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理。

所以当遇到贷款没批而没办法履行购房合同的情况时，只要不是自身原因导致的贷款问题，就不用担心违约的情况了。

购房者要求退房时候，能否要求支付退房违约金？能。那么如何计算退房违约金？违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先，根据约定支付。另外他们可以根据退房违约金的协议进行计算。

退房违约金法律依据

《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。

但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力？不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。

退房违约金如何计算

（一）违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。

所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定；如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

（二）退房违约金的协议

1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。

2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。

3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

房价的变化和贷款政策的调整，导致了部分已签订合同的购房者因无力承担增加的首付而毁约；同时，也有部分购房者担心严厉的调控政策导致房价大幅下跌而宁愿损失定金直接退房。建议您在购房前认真了解相关法律知识，尽量避免您的利益受损。

有时候，购房者会遇到开发商延期交房的情况，一旦购房者在要求赔付时发现赔付的标准对自己不利，这样，就造成了购房者本身利益上的损失。假如出现这种情况，该怎么去解决呢？购房者买房的违约金额又是该怎样确定？

我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金；若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。

工程如果没有按照合约诉约定的时间完成会怎么样？工程的开始还有完成是需要按照合约所约定的时间的，如果没有根据合约进行的，就算做违约，违约的认责还有赔偿等也是按照合同来进行的。但是如果合约中没有约定这些内容怎么办？责任要怎么认定？违约金是多少？

工程逾期竣工违约责任如何追究？

在当事人适用《建设工程示范文本》的时侯，对通用的违约条款做具体处理时，没有按照要求在专用的条款中对逾期竣工的违约金做出具体的约定，而造成合同对逾期竣工的违约责任约定不明确。

对于这种情况的处理，应当适用相关的法律规定。其中的第七章违约责任中对此有一系列相应的规定。其中规定，发包人的解除权对于承包人逾期竣工的违约责任规定可以解除合同。

第10条规定解除合同之后的处理原则规定建设的工程施工合同解除之后，对已经完成的建设工程其质量为合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款，而对于已经完成的建设工程但是质量不合格的，则需要参照其解释的第三条规定来做处理的。

工程逾期竣工的违约金是多少？

一、约定违约金

违约金有法定违约金还有约定违约金之分，而《合同法》中所约定的是约定违约金，约定违约金具有一下的特征：

（１）违约金的数额是由双方预先进行确定的；

（２）违约金是违约后的一种补救的措施；

（３）违约金的支付是独立于履行的行为之外的给付。换而言之，就是只要当事人在无特别约定的条件下，支付违约金行为是不能替代履行的合同的，且当事人不得在支付违约金之后就免除了履行主债务的义务。

二、违约金是多少？

１．违约金是适用一般的原则性规定的：

（１）合同对于违约金是有明确具体约定的则按照约定，如果对违约金无约定或者约定不明确的，那么按照没有约定来处理。

（２）违约金的计算依据为合同的总价。

（３）约定违约金数额一般是不得超过合同未履行部分的价金总额为上限的。

２．逾期付款的违约金计算，应当注意到不同时期的计算参考依据。罚息计算方法的正确表述方式为：逾期的罚息自某日起至某日付清为止，按照中国人民银行规定的同期逾期罚息来进行计算标准计付。

３．合同的当事人有明确约定所适用地方规章规定的，人民法院可以参照来执行。

４．对于约定违约金还有罚款的或者只约定了罚款的，只需要全部的金额不超过未履行的部分总额，则可将罚款视为违约金处理。

违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。下面由小编为你介绍违约责任的相关法律知识。

违约责任的基本介绍

概念

违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的行为。这一定义表明：

(1)违约行为的主体是合同当事人。合同具有相对性，违反合同的行为只能是合同当事人的行为。如果由于第三人的行为导致当事人一方违反合同，对于合同对方来说只能是违反合同的当事人实施了违约行为，第三人的行为不构成违约。

(2)违约行为是一种客观的违反合同的行为。违约行为的认定以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。

(3)违约行为侵害的客体是合同对方的债权。因违约行为的发生，使债权人的债权无法实现，从而侵害了债权。

分类

根据不同标准，可将违约行为做以下分类：

(1)单方违约与双方违约。双方违约，是指双方当事人分别违反了自己的合同义务。合同法第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。可见，在双方违约情况下，双方的违约责任不能相互抵销。

(2)根本违约与非根本违约。以违约行为是否导致另一方订约目的不能实现为标准，违约行为可作此分类。其主要区别在于，根本违约可构成合同法定解除的理由。

(3)不履行、不完全履行与迟延履行。(4)实际违约与预期违约。

违约责任的承担方式

违约责任的形式，即承担违约责任的具体方式。对此，民法通则第111条和合同法第107条作了明文规定。合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。

违约责任的主要承担方式

(一)继续履行

1.继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：

(1)继续履行是一种独立的违约责任形式，不同于一般意义上的合同履行。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依附予其他责任形式。

(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，法院不得径行判决。

2.继续履行的适用。继续履行的适用，因债务性质的不同而不同：

金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。

非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：

(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);

(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;

(3)债权人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。

(二)采取补救措施

1.采取补救措施的含义。采取补救措施作为一种独立的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。

2.采取补救措施的类型。关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律作了如下规定(1)合同法第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;

(2)消费者权益保护法第52条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;

(3)产品质量法第40条规定为：修理、更换、退货、赔偿损失。

3.采取补救措施的适用。在采取补救措施的适用上，应注意以下几点：

(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。换言之，对于不适当履行的违约责任形式，当事人有约定者应依其约定;没有约定或约定不明者，首先应按照合同法第61条规定确定违约责任;没有约定或约定不明又不能按照合同法第61条规定确定违约责任的，才适用这些补救措施。

(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。

(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。

(三)赔偿损失

1.赔偿损失的概念与确定方式。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失具有如下特点：

(1)赔偿损失是最重要的违约责任形式。赔偿损失具有根本救济功能，任何其他责任形式都可以转化为损害赔偿。

(2)赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。金钱为一般等价物，任何损失一般都可以转化为金钱，因此，赔偿损失主要指金钱赔偿。但在特殊情况下，也可以以其他物代替金钱作为赔偿。

(3)赔偿损失是由违约方赔偿守约方因违约所遭受的损失。首先，赔偿损失是对违约行为所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。

(4)赔偿损失责任具有一定的任意性。违约赔偿的范围和数额，可由当事人约定。当事人既可以约定违约金的数额，也可以约定损害赔偿的计算方法。

赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。

2.法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据合同法的规定，法定损害赔偿应遵循以下原则：

(1)完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。具体包括：直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)。合同法第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，可见其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。前者主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少违约损失而支出的费用、诉讼费用等。后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益。

(2)合理预见规则。违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。合理预见规则是限制法定违约损害赔偿范围的一项重要规则，其理论基础是意思自治原则和公平原则。对此应把握以下几点：

①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失的损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;

②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;

③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。

(3)减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大;否则，不得就扩大的损失要求赔偿。其特点是：一方违约导致了损失的发生;相对方未采取适当措施防止损失的扩大，造成了损失的扩大。#p#副标题#e#

3.约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定性(缔约时确定)、从属性(以主合同的有效成立为前提)、附条件性(以损失的发生为条件)。

(四)违约金

1.违约金的概念和性质。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。依不同标准，违约金可分为：

(1)法定违约金和约定违约金;

(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，我国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则作了新的规定。

根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：

(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);

(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);

(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。

2.违约金的增加或减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。为此，各国法律规定法官对违约金具有变更权，我国合同法第114条第2款也作了规定。其特点是：

(1)以约定违约金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;

(2)经当事人请求;

(3)由法院或仲裁机构裁量;

(4)“予以增加”或“予以适当减少”。

关于违约金的增加，《合同法解释(二)》第28条还规定：当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

关于违约金的减少，《合同法解释(二)》第29条还规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

(五)定金责任

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方约定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。对此担保法作了专门规定。合同法第115条也规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在当事人约定了定金担保的情况下，如一方违约，定金罚则即成为一种违约责任形式。

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你听说过开发商违约吗?违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。下面由小编为你详细介绍开发商违约的法律相关知识。

关于合同违约责任的相关法规

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

看过“开发商违约该如何处理”

开发商违约的处理办法

依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：

1、逾期交房超过一定期限。

合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。

开发商违约该如何处理

2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。

房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。

有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。

3、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。

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