新政

工具/材料

房地产

操作方法

两会期间关于房地产的政策已经逐步的明朗化，首先是国家会加强对于空置房的管理和监督，同时国家将开始处罚那些空置房比较高的房地产商，这对于房价来说是一个巨大的压力，很可能导致房地产市场的下跌。

我国的金融方面，相关部门在两会期间再次表示，中国会继续保持货币稳定投放和限制性投放，这样的情况下，首当其冲下跌的就是股票市场，因此还有赌博心理的朋友们要小心了。另外一个影响的就是房地产市场，由于缺少货币支持，下跌已经是必然。

李克强总理在两会期间，为房地产市场定了一个基调，那就是房地产市场需要健康，买房子的人是为了居住，而不是投资。因此这就明确的告诉大家，房地产市场将不会再有乱投资的现象，这样一来房地产市场将会下跌。

同时我国的住建部开始加强居民自住房的支持力度，也就是说自住房的买卖将进一步得到国家的支持，反之也就是说将会加强投资房产的打击力度，这项政策的意义很关键，可以说给房地产市场一个上限。

两会期间政府相关部门提出将要实施进一步的房地产市场的限制政策，未来对于资金流入房地产市场的情况，将会采取更多严格的监督和管控，这个政策将会大大的限制房地产商的炒作，同时能够提高老百姓的买房的话语权。

两户期间我国政府，确定了培育住房租赁市场，促进出租房的规模化建设，同时要发展共有产权住房，提高老百姓在住房方面的选择性，以及市场自主调节性。这个政策，将会给房地产市场带来理智的声音。

政府工作报告在这次两会期间，终于将房地产市场最大的问题提出来了，主要的内容是我国要继续深化财税体制改革，对于房产税要开始进行推动，这预示着房地产市场将会出现大变动，下跌已经是在所难免！

综合上面这些政策的变化，未来几个月会开始房地产市场的新的格局。因此随着房地产市场的调整，买房子的朋友们一定要考虑好具体的情况，如果投资的话，建议千万注意风险，避免出现资金的损失。

特别提示

房地产市场的变化，将会和以往完全不一样，因此最好不要投资房地产！

此次政策调整是在保持“房住不炒”原则的前提下，对现有政策进行优化，以更好地满足居民自住需求，防范市场风险。政策的实施将有助于稳定房地产市场，促进经济发展和社会稳定。

房价不断上涨，购房压力逐渐加大，首付比例调整成为了国家政策调整的重点。自2023年9月25日起，中国人民银行和银保监会发文调整了住房贷款首付比例的相关政策。通过调整首付比例，可以降低购房门槛，刺激住房消费，促进房地产市场健康发展。

首付比例调整有两种方式：银行新发放贷款置换存量贷款和变更合同约定的住房贷款利率加点幅度。借款人可以主动向承贷银行提出申请，变更合同约定的住房贷款利率加点幅度。加点幅度的变化会影响月还款金额，需由借贷双方协商确定。借款人可以通过银行新发放的贷款置换已有的存量贷款。这种方式可以降低贷款利率，减轻还款压力。置换过程中，需注意原贷款的还款时间和余额情况。

房贷新政的实施对房地产市场产生了积极的影响。通过调整首付比例，可以有效降低购房者的负担，促进市场消费。差别化信贷政策的实施可以抑制房价过快上涨，有利于市场稳定。新政还有利于引导居民理性消费，推动房地产市场健康有序发展。对于购房者来说，首先要了解自己的实际情况，选择适合自己的贷款产品和还款方式。要充分了解房屋贷款的相关政策和要求，确保自己具备购房资格和还款能力。购房者还需要关注利率调整对还款的影响，以便及时调整还款计划，避免负担过重。

新政策的落地给居民住房带来了许多变化，包括房价、租赁市场等。通过加强土地管理、调整住房供应结构、强化房地产市场监管等措施，新政策有效地稳定了房价、规范了租赁市场、提高了住房品质，为居民提供了更好的居住条件。发展模式的调整也有助于实现房地产市场的长期稳定发展，促进经济的健康发展。

通过加强土地管理、调整住房供应结构、强化房地产市场监管等措施，新政策有效地稳定了房价。在此之前，部分城市房价过快上涨，让许多居民望房兴叹。新政策的出台，限制了房价的过快上涨，让更多居民能够买得起房。

为了解决租房市场混乱的问题，新政策加强了对租房市场的监管，规范了租赁行为，保护了租房者的权益。在此之前，部分租房者常常面临租金上涨、房屋质量差等问题。新政策的出台，让租房者能够更加安心地居住，也促进了租房市场的健康发展。为了提高居民的生活质量，新政策鼓励开发商加强住房品质建设，提高住房的安全性、舒适性和环保性。在此之前，部分住房存在质量不佳、配套设施不完善等问题。新政策的出台，让住房品质得到了提升，满足了居民对高品质生活的需求。

除了以上几个方面，新政策还对房地产市场的发展模式进行了调整。过去，房地产市场过度依赖土地出让收入，导致土地资源浪费和财政风险积聚。新政策强调了房地产市场的可持续发展，鼓励发展租赁市场、优化土地资源配置、推动房地产业转型升级等。这种发展模式的调整，有助于实现房地产市场的长期稳定发展，促进经济的健康发展。

现金结算有漏洞，建议使用信用卡退税

据江苏康辉旅行社人员介绍，退税结算方式可分为现金结算和信用卡结算。前者游客凭货物发票可到机场盖章，然后到相应的柜台办理现金退税结算。游客可要求对方用外币和人民币结算，不过有时境外地区未必储备充足的人民币，则可能以邮寄的方式之后汇给游客。“邮寄过程是否会丢失就很难说，我们就曾有过游客反映钱没有寄到的事。”为此，旅行社一般会建议游客以信用卡结算方式办理退税。“只要告诉对方卡号，倘若要求收人民币，对方可根据当日汇率转换成人民币汇过来。”

境外纷纷推出新政，退税率为5%-20%

日前，日本专营外汇兑换业务的“富通联合日本”公司同意接手在冲绳境内推行“退税”政策;新加坡税务局正式启用电子退税系统，让游客可以便捷地完成退税流程。记者了解到，以日本为例，除化妆品和服装外，外国游客在日本境内的商场累计消费满1万日元即可享受退税率为5%的退税服务，按照目前的汇率计算，相当于花费820元人民币就可省下41元左右。新加坡正式启用电子退税系统后，到新加坡购物的游客只需用一张信用卡作为支付手段，离境时即可在机场的自助服务台完成退税流程。游客在退税时也可以选择以现金的方式退税，没有使用信用卡的游客，向安装了电子退税系统的商家索取小票后，用这些小票就可以在自助服务台完成退税流程。

据介绍在澳大利亚，游客在商场购物后只需一张离境机票便可获得10%的退税优惠，也可以携带个人护照及购物发票在机场出境处统一办理;欧美国家的退税率普遍高于亚洲5%-10%的平均水平，一般都在15%-20%之间，如德国的退税消费门槛仅为25欧元，而退税率最高可达19%。

行邮税是什么？行邮税新政是什么意思？喜欢海淘的朋友相信都听说了进口关税调整的事情，行邮税的税目和税率调都会有所变化，便宜的商品交了税之后不一定还划算。那么，行邮税到底是什么？此次关税调整的重点是什么？下面，和小编一起来了解一下吧。

【热点介绍】：行邮税新政对个人海淘有什么影响？

行邮税是什么？

行邮税，是指进境物品进口税。主要针对个人旅客进境时携带的个人自用物品，或从境外邮寄回国内的个人自用物品征收的一种税。行邮税不同于关税、增值税、消费税，它是对进境物品关税和进口环节增值税、消费税三税合并，统一征收的进口税。

行邮税新政是什么意思？

根据《关于调整进境物品进口税有关问题的通知》，行邮税的四档税目（对应税率分别为10%、20%、30%、50%）调整为三档，其中，税目1主要为最惠国税率为零的商品，税目3主要为征收消费税的高档消费品，其他商品归入税目2。调整后，为保持各税目商品的行邮税税率与同类进口货物综合税率的大体一致，税目1、2、3的税率将分别为15%、30%、60%。

税改后行邮税的变化

拓展阅读

行邮税新政对个人海淘有什么影响？4月8日，进境物品进口税（行邮税）税目税率也进行了调整。据说税率涨了很多，出境游的朋友不能再随意买买买了吗？下面，我们就来了解一下行邮税新政对个人海淘的影响。

【热点介绍】：新的海淘关税怎么收？2016海淘关税价格表

行邮税新政是什么？

我国对非贸易属性的进境行李、邮递物品等，将关税和进口环节增值税、消费税三税合一，合并征收进境物品进口税（即行邮税）。根据新规，行邮税将从之前的四档税目（对应税率分别为10%、20%、30%、50%）调整为三档。其中，税目1主要为最惠国税率为零的商品，税目3主要为征收消费税的高档消费品，其他商品归入税目2。调整后，为保持各税目商品的行邮税税率与同类进口货物综合税率的大体一致，税目1、2、3的税率将分别为15%、30%、60%。

与此同时，新政还取消了50元免征税额。50元税是指行邮税，税收在50元一下就不征税。这个主要波及的是那些税费比较低的，约等于价值500元人民币的商品。食品、保健品、奶粉、纸尿裤，都在这个500元范畴内。现在，这些东西都要交税了。

行邮税对个人海淘有什么影响？

据了解，行邮税的调整将对传统“海淘”、出境游等产生较大影响。比如市民王先生出国旅行时购买了5包尿不湿，价格为600元，税改前的行邮税率为10%，需要缴纳60元行邮税；而如今则需要按照15%缴纳行邮税，需要缴纳90元行邮税，多了30元。不过新政在维持居民旅客进境物品5000元人民币免税限额不变基础上，允许其在口岸进境免税店增加一定数量的免税购物额，连同境外免税购物额总计不超过8000元人民币（20种不予免税的商品除外）。

在出境游时提前登录海关总署网站，搜索《入境旅客行李物品和个人邮递物品进口税税则归类表》、《入境旅客行李物品和个人邮递物品完税价格表》进行了解，算好价格。还有，海关在审定完税价格时，境外购买物品的凭证是重要参考资料，旅客最好保留购物发票。

除了个人旅客外，海外代购受新政影响也比较明显。化妆品税率从50%调整至60%，相当于提高了10%。成本上升，商品价格会适当提高。

拓展阅读

成都房屋限购政策后重庆楼市怎样了？据说成都限购后重庆楼市火爆，售楼处借钱买房，是真的吗？

房屋限购政策

在南京、合肥、厦门、苏州楼市“四小龙”的暴涨之后，成都、重庆等地被不少专家认为是房价上涨的接棒者。国庆长假第一天，成都出台新的楼市调控政策，二套房首付上升至4成，部分区域同一自然人、法人只能新购房1套商品住房。成都限购了，下一个该轮到重庆了吗?“成都限购，下一站就是重庆，买房的客户要抓紧了，我在等你。”成都限购的新闻一出，重庆的一位房产销售员小陈立刻在微信中发了一条朋友圈，发完他心中一阵窃喜，这个国庆估计要忙活了。小陈从事房地产销售6年，在他看来，这些年重庆建的保障房较多，且土地供应方面不像北上深等城市量少价高，因此房价一直比较稳定，目前在核心商圈的房价每平方米也就1万多元，“这一轮全国大部分城市的房价都出现上涨，但重庆的房价依然没有太大变化，不过从去年开始有个明显的变化，到重庆买房的外地人多了。”10月5日，黄金周已经接近过去一大半儿，位于南滨路的一家房产公司的签约中心迎来不少人。一位购房者向北京晨报记者介绍，他来自上海，国庆长假来重庆的亲戚家玩，顺便看看房子，“和其它的一、二线城市相比，重庆的房子真算是便宜。国庆期间好多城市限购，说不准过段时间就会轮到重庆，看好了就赶紧买上。”该签约中心的工作人员也透露，从10月3日开始，购房者明显增多，差不多达到平时3倍左右的水平，“不少人是当天看完房直接就过来签约，还有人借钱买房，我们看到好几个购房者在朋友帮忙刷完房款之后，现场写借条。”成都限购后重庆楼市的火爆现象是真还是假，这还需要大家去确认真相。

近期，网上流传着一个“三价合一”的通知：各大银行由2月1日起，全部实施三价合一政策，批复所有贷款都需要提供网签合同，如需签按揭的赶紧通知客户。这个是真的吗?房贷新政三价合一是什么意思呢?

三价合一政策

买房的过程中，一般存在“四个价”，分别是：房屋成交价、银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。而所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

三价合一政策

以往的三价合一包括哪些内容

三价之一：贷款评估价

贷款评估价就是，签订贷款合同之前，银行会找评估公司上门，给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。这个价格浮动最大，问题也都出在这里，举个很简单的例子：一套房子真实成交价为100万，贷款评估可以评到115万或者更高，然后网签合同价格为100万，计税评估也会按100万来收取税费。这样就出现了一个高评的问题。本来100万的房子，你最多只能贷70万，首付30万，但是银行通过提高贷款评估价，使房子的首付，由30万变成了20万，如果按“三价合一”的标准执行，就不肯能出现这样的问题。反之就是购房首付又提高了。

三价之二：网签备案合同价

所有房子过户之前都要到所在地区房地产信息网录入网签合同，当然这个合同都是个人自行录入，所以可以说价格想录多少录多少。那么这里就会出现“阴阳合同”的问题的，明明实际成交价是100万，网签合同却录80万。最后过户的时候，房地局就会以网签备案的价格综合考虑计税价格。而不会以实际成交价100万来计税。这个就和前面的贷款评估价的“高评”相呼应所以一般把这个操作叫做“低进”。如果“三价合一”就不会出现差价的问题了。

三价之三：房地局计税评估价

房地局计税评估价是根据房地局电脑系统自动评估，因为这个直接跟国家税收挂钩，所以都是自动评估，排除了人为低评偷税漏税的情况。当然目前的政策是最终的计税价，是以电脑评估价和网签合同价取最高价计税。也就是说只要网签备案合同价低于电脑评估价，那么税费就以最低价收取。假如真实成交价为100万，贷款评估为115万网签合同为80万，电脑评估价为82万，那么税费就会按82万计算，如果按现在的政策计算所交2%的税费，那么就是16400元，如果按“三价合一”政策，将会以115万计税，那么就是23000元。这就是差距。

总的来说，如果“三价合一”的话，接下来将要买方的朋友们，就会比之前多付首付，或者是多交税费。而“三价合一”政策是大势所趋。之前评估、贷款和交税分开是由于部门之间“壁垒”，现在相关部门逐渐在打破，对税收、贷款统一评估的方式肯定是对的，之后也将逐渐形成这种趋势。

2015年11月25日，教育部再一次重提鼓励地方部门多校划片，给教育地产降温。那么针对多校划片的政策，高价购买教育地产还有无意义？教育地产市场又有何变化呢？

目前的教育地产制度是，购买了名校所在教育地产的小孩自然可以上名校；而普通学区的孩子只能上普通学校。但如果实行多校划片，一些买了名校教育地产的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。

一直以来，各大中城市教育地产的热度并不消减，天价教育地产屡屡见报。

2015年11月25日，教育部召开新闻发布会，介绍《国家中长期教育改革和发展规划纲要》实施五周年后义务教育的发展情况。针对教育地产过热的现象，相关负责人表示，教育部正在考虑推行多校划片，也就是一个小区对应多个小学初中，让买了教育地产的家庭也不确定到底能上哪个学校，由此给教育地产“降温”。为此，专家也提醒买房人，针对目前这种情况，准备高价购买教育地产的家庭一定要慎重。

未来五年，深圳将进入老龄化社会：预计到2020年，深圳60岁以上户籍人口数将从2015年年末的25万人左右增加到2020年年末的40万人，常住老年人口数将从49万人增加到76万人。如何应对这种形势？

2015年12月8日，《深圳市养老服务业发展“十三五”规划（征求意见稿）》（以下简称意见稿）在深圳市民政局官网上征集意见。意见稿中透露，深圳拟对与老人居住在一起的子女给予优惠政策，譬如从其工资中先扣除赡养费，那子女的工资需要扣税的份额就会减少，实现“赡养费用的税前扣除”。

社区养老覆盖率100%

意见稿中提到，深圳养老服务业的“十二五”规划指标基本完成。目前，深圳实现了90%的老人由家庭照料辅以专门机构和人员提供上门服务，7%的老人由社区提供照料、康复、护理和娱乐等服务，3%的老人通过入住机构满足专业照料需求，布局合理、种类齐全、功能完善的“9073”社会养老服务体系。此外，民政系统按时完成市政府重点工作任务，即到2015年年底，全市养老床位达到8000张以上，每个街道建成1家社区老年人日间照料中心。居家养老服务也已覆盖全市所有街道。

2013年，深圳出台了《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》，明确规划70块养老设施用地，为进一步发展养老服务业用地预留了政策空间。以“规划一批、建设一批、改造一批”的原则。截至2015年年底，全市共有养老院31家，其中公办22家、民办9家，养老总床位8359张。全市共建成社区服务中心646家、社区星光老年之家916个、老年人日间照料中心61家，社区养老服务覆盖率达100%。

住房养老或免征房产税

与新的形势要求相比，深圳市养老服务业的基础条件仍然薄弱，发展仍然处于起步阶段。值得一提的是，“十三五”时期，第一代来深建设者将同步步入老年，随子女来深居住养老的外地老年人也将大幅增加，候鸟式养老特点突出，全市养老存在“断崖式”养老压力。

针对这种严峻的现状，民政部门将继续建设各种类型的养老机构，建立健全智能化养老服务网络，积极探索异地养老、医养融合模式，打造养老金融创新平台、养老服务教育培训平台、高科技老年产品研发制造平台、老年用品展示营销平台、养老服务标准规范创制平台、新型现代化养老文化体系。到2020年，深圳将建设成为养老服务体系健全、产业质量规模领先、体制机制全面创新、社会活力充分激发的“国际老年友好型城市”。其中，新增养老床位3000张，全市每千名户籍老年人拥有养老床位数35张。

深圳还将探索老年人财产养老新模式，出台相关税收优惠政策，对采用住房养老模式的老人有条件地免征房产税，同时，对以养老为目的的老人转让住房有条件免征营业税和个人所得税。值得一提的是，意见稿中提出：“将对与老人居住在一起的子女给予优惠政策，适度增加与老人居住在一起的子女的工薪所得税费用扣除额，实现赡养费用的税前扣除。”

提高养老服务人员薪酬

临终关怀方面，深圳将出台政策支持社会建设临终关怀医院，鼓励多种方式或在医院增加临终关怀床位300-500张，配置医疗器械、康复器具及专业医护人员，提供医疗卫生及临终关怀服务。入住护理型养老服务机构发生的符合政策范围内的医疗费用，分别按照医保相关规定报销结算。探索将针对特定老年人的护理费用采取包干等方式纳入医保报销范围。

对于被诟病的养老服务人员薪酬过低，民政部门将按照政府机构、社会化机构、产业化机构分类分级管理，制定、完善、落实养老服务专业人才等养老服务各类人员薪酬指导标准、工资上涨机制和岗位津贴制度，提高养老服务从业人员整体待遇和地位。

门头沟区的上悦居（一期）和四季怡园（一期）这两个刚开始申购的自住房，本区户籍及职工的无房家庭将能获得首批优先购买的资格。14日，市住建委官网发布信息，门头沟区这两个自住房项目试点区内优先销售。这是北京自住房政策推出以来，首次出现优先家庭变化的试点。

按照目前自住房政策，符合北京限购政策的家庭都可以申购自住房，自住房摇号选房分为优先组和非优先组两类家庭，选房是优先组先选房，有剩余房源再组织非优先家庭选房。

目前全市政策，优先组包括限价房及经适房轮候家庭，以及京籍无房家庭。不管位于哪个区县的自住房项目，京籍无房家庭无论户籍在哪个区县，都属优先家庭。

而门头沟区表示，根据市政府的批示精神，此次计划将该区的两个项目，对符合北京市住房限购政策和自住型商品房申购政策的本区户籍家庭及本区单位职工和入区企业员工家庭优先销售，同时面向全市自住房购房家庭进行申购。不同于市里政策中统一设优先家庭，此次门头沟将优先家庭分为三个等级。

门头沟区优先销售对象

符合北京市住房限购政策和自住型商品住房政策的申购家庭，单身家庭申请需年满25周岁。

第一优先组

本区内限价商品房及经济适用房轮候家庭。

本区户籍无房家庭。

符合条件的本区单位职工和入区企业员工无房家庭。

（1）符合自住型商品住房申购政策的本区内单位的职工无房家庭，且为单位正式在编人员，工作满一年以上。

（2）符合下列条件的本区内入区企业无房员工家庭。

本方案中所称入区企业是指工商登记注册地在门头沟辖区范围内，在门头沟区内开展生产经营活动并在区内依法纳税的企业。具体条件如下，需同时满足：

①企业工商登记注册时间不得晚于申请自住房项目摇号截止时间；纳税额不低于300万元，且企业应符合北京市和门头沟区产业、环保政策的相关规定。

②入区企业职工家庭应符合北京市住房限购政策和自住型商品住房申购政策的有关规定，与所在企业签订劳动合同,且工作满一年以上。

第二优先组

本市限价商品房及经济适用房轮候家庭。

本市户籍无房家庭。

第三优先组

本区户籍、本区单位及入区企业员工符合自住房购房条件的其他家庭。

非优先组

其他符合自住房购房条件的家庭。

■焦点1

自住房为何倾向本区家庭？

可实现职住平衡，减少交通拥堵

虽然门头沟区此次并没有公布试点项目今后摇号和选房的政策，但可以判断出，将来在摇号和选房中，优先家庭中必然将按照第一、第二、第三这3个等级，依次选房。即优先级别越高的家庭可以更容易买到该自住房。

简单来说，在三类优先家庭中，门头沟区户籍的无房家庭及本区单位职工、入区企业员工无房家庭优先级别最高；其他区县户籍的无房家庭、限价房及经适房轮候家庭则次之，而这两个级别的家庭在原先全市政策中，都属于优先家庭。拥有门头沟户籍的被提升为第三优先组。

对此，业内专家表示，这也是根据自住房特点采取的尝试。“从职住平衡来看，一个自住房项目吸引的主要是该区工作或生活的家庭。但目前无论哪个区的项目，都是全市所有申购家庭一起摇号。这就可能造成申购家庭自己想要的项目却不一定能最终买到。”专家说。

专家表示，门头沟这样的试点，主要就是解决这样的问题。“将优先家庭分组更细，本区户籍和在本区工作的家庭更加优先能买到，体现了职住平衡，减少上下班通勤造成的交通拥堵。”

而门头沟区也表示，该试点是为了实现地区“产城融合、职住平衡”，同时疏解首都城市核心区功能，缓解交通压力。

■焦点2

有多少套房源纳入试点？

近2000套，销售价格为22000元/平米

据悉，此次试点的房源共有两个项目近2000套，均位于该区永定镇。

其中，保利首开四季怡园项目位于门头沟新城石门营环岛北侧，项目总套数2091套，一期配售1-5号楼，房源共计955套。户型主要是69平米、76平米的两居，以及87平米、89平米的三居。该项目销售价格为22000元/平米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。

北京城建上悦居项目位于永定镇石龙南路。总套数为1342套，一期配售6栋楼共1006套。户型主要是约75至76平方米的两居、约90平方米的三居。该项目销售价格也是22000元/平米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。

9月30日以来，各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及，尤其首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧，几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。

记者采访发现，当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”，购房者则表示，这是由于政策变动造成自己无法购房，不是个人原因，双方争执不下;一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬。

开发商“定金不退”

二手房违约金高达房款20%

本应放松的国庆假期，多地传来收紧楼市调控的消息。北京、天津率先“鸣枪”，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。记者梳理发现，短短9天内，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

今年9月下旬，济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房，并与开发商签了合同(商品房认购书)，缴纳了2万元定金。然而，突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦：根据济南新推出的相关限购政策，宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款，大约120万元，并且贷款利率也要相应提高。而在9月份选房时，置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%，大约60万元。

因为无法凑齐首付款，宋女士不得不放弃购房。随后，宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金，不料却被拒绝了。开发商称，宋女士无法购房，是属于她个人的原因，因此不能退还定金。而宋女士则认为，这是由于政策变动造成自己无法购房，不属于其个人原因。双方为此争执不下。

在北京，“卖小买大”的“连环单”购房者蔡先生过了一个郁闷的黄金周。由于卖掉的房子还没有过户，蔡先生所买的房子就成了“二套”。根据北京“9·30”新政，对拥有一套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生为此要多支付近百万元的首付款，且税费等也随之提高。

“两边的流程都在走了，我要是违约，按照合同要交房款20%的违约金。”蔡先生说，这让他很为难。

“假离婚”“凑首付”

违规手段重出江湖

在业内专家看来，房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流。记者采访发现，新政之下，以投资为需求的购房者趋于理性，但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”，为避开政策影响，假离婚、“凑”首付等违规手段有重出江湖的苗头。

“中介建议我现在办理假离婚，这样以我爱人的名义购买就算是首套住房，届时只需要变更合同就可以了。”蔡先生告诉记者，新政出台后，他的经纪人建议，一是可以将卖、买分两步走，先把卖掉的房子过户再以首套购买，不然就只能以假离婚的形式。“但对方也等着用钱，肯定等不到我这边先过户。”蔡先生无奈地说。

还有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到，9月30日晚天津市限购限贷政策出台后，一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出购房分期付款服务。

“购房者购买新开楼盘，交付10%至20%首付即可办理过户手续，剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司，支付周期可达半年，期间零利率零手续费。”中介人员表示，房地产开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款激活一些潜在交易需求。

专家：

受政策影响“违约”购房者无责

在业内专家看来，楼市新政出台后，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同，要求返还定金，而卖方不愿解除合同，或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。

北京易准律师事务所律师杨锦炎表示，首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

杨锦炎表示，各地出台的限购限贷政策，并不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。

一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。

在中国消费者协会律师团团长邱宝昌看来，各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点，但买卖双方签订合同后，未能在限购政策出台之前完成“网签”的人，成了受政策影响者。

邱宝昌建议，政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。

2016年3月22日起，广州公积金新政出台！新申请的公积金贴息贷款，公积金贷款部分占贷款总金额的比例需小于50%，方可申请贴息。

据广州公积金中心工作人员透露，贴息新政的确已经出台，目前仅在公积金内部系统上流传。而多家银行也表示新政已确认，今天起不符合条件的贷款申请将无法办理贴息申请。此次调整最大的变化是房贷的商贷部分需要大于公积金贷款，才能使用贴息。即贷款总额100万，公积金49万，商贷51万元这样组合时方能申请贴息，甚至对半比例都是不允许的。

这样的调整将对购房者带来怎样的影响？我们来用数字举例。

假如房屋总价100万，按广州首套房首付三成计算，贷款总额70万，按照基准利率、20年期本息还款法计算。

此前：公积金个人最高额度60万+商贷10万：月供4057.62元。

现在：公积金30万+商贷30万：月供4275.74元。

按照贴息新政规定，公积金原本能贴息60万，现在只能贴35万，而商贷金额就增加了，由于商贷利率高于公积金贷款利率，月供增加了218元，总利息增加了52320元。

关于加强公积金贴息贷款管理的通知

各公积金贷款受理网点：

为加强贷款业务管理，提高公积金使用效率，结合公积金贴息贷款的试点情况，做出以下规定：

一、调整公积金贴息贷款的申请条件

从2016年3月22日起，新申请的公积金贴息贷款，公积金贷款部分占贷款总金额的比例不得大于等于50%，其余的申请条件与原来一致。公积金贷款部分占贷款总金额的比例超过50%的，可申请一般公积金组合贷款。

二、贴息贷款的发放

各公积金贷款承办银行应按《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》第十六条第（五）点的规定，在办妥抵押登记后，方可发放贴息贷款。如发现有贷款业务承办机构违反此规定，我中心将通报批评并暂停其机构的受理业务资格。

历史回顾：什么是个人住房公积金贴息

从2015年2月举行的广州市“两会”上，广州市住房公积金管理中心负责人就透露“公积金贴息贷款”的想法。公积金贴息贷款是什么？具体来说，就是商业银行向购房者提供贷款，公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。此举一方面可缓解公积金贷款的排队现象，另一方面也没有增加购房者的利息支出。

在这一过程中，银行欢迎公积金贴息贷款，因为利息并没有损失，还多了一层公积金中心的信用保证；公积金中心能通过贴息贷款获得增值收益。当然，公积金贴息方案也并非一片“叫好”。有人就质疑：增值收益部分是否足够补充利差？按照2016年最新的商业银行贷款标准，目前，商业银行五年期以上贷款利率为4.9%，五年期以上公积金贷款利率为3.25%，二者利差为1.65个百分点。即：100万元商贷每年要比公积金贷款多支付16500元利息。而公积金节省下来的100万元存到银行里，利率最少在3%，每年利息收入在30000元，足以覆盖每年16500元的贴息负担，而且还有盈余。

据北京住房公积金管理中心消息，北京市二套房首付比例新政已经落地，拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例降至20%。

北京住房公积金管理中心的通知指出，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中，显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30%降低至20%。

据了解，住房公积金管理中心发布的新规，是落实住房城乡建设部、财政部和中国人民银行此前联合发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》的规定。

实际上，从今年（2015年）6月1日起，苏州市已经对公积金贷款政策有所放松。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。

有专家表示，在当前的房价下，即便实行新政，能因此获益的人群也不多。由于房价较高，房屋的总价较高，如果两成首付，意味着需要贷款就较多，而当前苏州二套房贷款的最高额度，所以部分家庭只能多付首付。

以贷款80万元来计算，只有总价低于100万元的房屋，才可以完全享受到首付2成的实惠。以一套200万的房屋来计算，如果只能贷款80万元，那么首付就高达120万元。

当然，购房者也可选择商贷加公积金贷款的组合贷，可以获得更高的贷款额。但当前组合贷款中的首付要求，是“二者取其高”的原则，即要符合首付额较高的贷款方式。而目前商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照公积金贷款的要求，而执行的是商贷的标准。

2015年12月25日，广州市住房公积金管理委员会发布新规，宣布放宽租房提取住房公积金条件。今后，职工在广州市连续足额缴存满3个月，本人及其配偶在本市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，夫妻双方均可申请提取住房公积金用于支付房租。至此，提取公积金缴纳房租的新规正式实施半个多月来，不少市民对其具体操作仍有疑问。

根据相关规定，符合提取条件的职工，无论单身还是已婚都可以提取住房公积金租房。提取时，单身的职工需提供本人在广州市名下无自有产权住房的证明，已婚的职工需提供本人及配偶在广州市名下无自有产权住房的证明。该证明可前往各区房地产交易登记中心或广州市政务中心办理，需要注意的是，无房证明出具后仅30天内有效

对于缴纳过一阶段公积金而后封存账户的职工，只要满足相关规定的“2015年1月1日起连续缴存满3个月的，本人及其配偶在本市行政区域内无自有产权住房”条件，无论职工住房公积金账户是缴存还是封存状态，都可以申请提取。

满足提取条件的职工，每人每月可申请提取不超过600元的住房公积金用于支付房租。当年度未提取的，可以在以后年度累计提取。职工在2015年1月1日前开户缴存的，可提取额度从2015年1月1日起算，算至提取当月；职工在2015年1月1日后开户缴存的，可提取额度从首次汇缴月份起算，算至提取当月。

放宽条件不意味放松监管。根据新规定，提取公积金支付房租的职工需提供本人及配偶名下无房产的证明，并由住房公积金管理委员会根据当地实际市场租金水平进行分析，对于伪造合同、出具虚假证明、编造虚假租赁等骗提套取行为，住房公积金管理中心将向职工工作单位通报，追回骗提套取资金，取消职工一定时限内提取住房公积金和申请住房公积金个人住房贷款资格，并将相关信息依法向社会公开并纳入征信系统;对协助造假的机构和人员，要严肃处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

按照《关于进一步规范住房公积金缴存和提取业务的通知》等相关规定，省直住房公积金管理中心《通知》要求，各住房公积金缴存单位应当按规定足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。所有应缴未缴、应缴少缴的单位，应在2016年12月31日之前将差额补齐，对于仍不缴存的单位，将按照《住房公积金管理条例》加以处罚并进行媒体曝光。从11月22日起，对应缴未缴、应缴少缴的单位，其所属职工不能进行住房公积金提取；对连续欠缴三个月及以上的职工，不予住房公积金贷款。职工办理提取业务时，因特殊原因本人无法亲自到场的，可由他人代为办理。由直系亲属（配偶、子女、父母）代为办理的需提供：职工本人及代办人身份证原件、代办人与职工的关系证明（结婚证或同户籍户口簿）原件；委托他人办理的需提供：委托人及代办人身份证原件、由委托人签署经公证的委托书；由职工所在单位代为办理的需提供：职工本人及单位代办人身份证原件、加盖单位公章及法人代表章的《缴存单位集中代办职工住房公积金提取业务承诺书》。

威海房地产交易大厅4月15日之前，办证过户的牌号已经排到了4月22日。威海市三四月份房产成交量增加，很多市民又听说5月1日要将营业税改成增值税，怕办证过户税费会增高。实际上，营改增之后，受影响的是开发商或者是二手房卖家，因为他们才是营业税/增值税的缴纳方，购房者没必要急着办证；另外，营改增之后，税费是减免的，不论是买房还是卖房都没必要着急。

威海过户税费不会提高

威海市房地产交易市场管理处工作人员分析，交易火爆的原因，一部分是大家对“营改增”政策的理解被误导了。部分开发商因担心税负增加，督促购房人在5月1日“营改增”政策实施前抓紧办证。还有部分购房人不了解“营改增”政策，担心“营改增”增加买卖二手房的负担，跟风赶优惠“末班车”排队过户。

工作人员提醒，“营改增”不会提高过户税费，“营改增”全面推开后，新房、二手房买卖的税费都没有变化，购房人无需跟风、恐慌。

营改增后办证，税费怎么收？

营改增新政规定：纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

1、增值税减免情况：威海市市民将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2、相关增值税：营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%。

3、附：北上广深地区个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

4、对比计算：

营业税=房价x税率；

增值税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率。

通过比较，营业税和增值税税率相同，但是计算方法不同，如此，增值税要比营业税少；同理，附加税在两者基础上，按照相同比例进行缴纳，增值税附加税也比营业税少。所以，营改增之后，办证税费是减少的。

因此，忙于过户的威海市民就别着急了，5月1日营改增新政实施之后，税费是减少的，您何必急着排队办证呢。

不久前新的契税、营业税政策的出台，各个地方也积极响应并实施。据悉，该项新政大连已经开始执行了。不少居民最关心的就是自己在新政实施前购买的房子，还能享受到该契税优惠吗？本文将进行以下解答。

一、关于契税政策

首套90平及以下，契税为1%，首套90平方米以上，契税为1.5%（不区分非普通住宅）；

二套90平方米及以下，契税为1%，二套90平方米以上，契税为2%（不区分非普通住宅）；

三套及以上普通住宅3%；非普通住宅4%。

二、关于营业税政策

2年以内，营业税5.6%；2年以上（含2年）免征营业税。没有非普条件限定，只要是住宅即可享受新政策。

三、相关注意事项及问题解答

1、办理该项手续需要带齐哪些资料？

申报首套、二套的客户需出具家庭户口所在地及购房所在地的房产信息证明。

2、已经申报税费，但是还没有缴税的可以享受新政吗？

已申报税费但未出缴税通知书，可按新政策执行，材料不齐客户须补件无需重新申报；

3、才买了房子缴纳的契税，多交的钱可以退吗？

已申报还未交税或已缴完税费，但还未过户的手续，可以申请退税、重新申报。

特别注意：买卖双方不变的情况申请新报需终止后五个工作日后重新申报。申报终止也是需要买卖双方本人持证件到场签字。如有客户需要退税或终止重新申报请与各位主办联系，望周知。

根据粗略统计，截至目前，已经有超过130个城市出台去库存新政。今天就跟着小编一起来盘点一下去库存那些招儿，变着法儿让你买房，你买不买？

公积金成去库存灵药

各地都把住房公积金当成去库存的灵药式的工具，据统计多地公积金贷款率超过50%。住房公积金为去库存主要的方式有异地贷款、放宽提取条件、提高贷款额度、延长贷款年限。多省表示将扩大住房公积金的覆盖范围，比如四川省2016年将向城镇稳定就业新市民推进住房公积金，湖北则已试行在乡镇建立健全住房公积金制度。

降税费减轻买房压力

自2月22日起，多地开始相应中央政策，实施契税减免——首套房144平米以上税费减半；二套房原先税费均为3%，如今90平米以下降至1%，90平米以上为2%。而在交易税方面，两年以上的住房免征营业税，差额营业税也免缴。

甘肃近日将住房转让手续费下调33%；江西全部免除房地产开发过程中的行政事业性收费；还有的通过财政补贴方式鼓励买房，比如宁夏居民买房，契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将住房商业贷款利率比照公积金贷款利率，差额部分由政府财政予以补贴。

农民进城买房享优惠

为了鼓励农民进城买房，多地出台优惠政策，如山西、山东、甘肃等。山东农民若进城买房，将享有契税补贴、费用减免、贷款贴息、物业费补贴等优惠。回购商品房作保障房

还有不少地方政府回购商品房作为保障房来缓解库存压力。甘肃今年的保障房计划为4.6万套，其中3.3万套从存量商品房中回购，而福建等省明确表示不再新建公租房。

而棚改的货币化安置也是去库存的重要方式，广西货币化安置帮助消化的存量商品房面积占总销售面积的15%，安徽要求货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。而河南规定公租房租住一定年限后，可以申请直接购买所租住公租房。

改革存量房供给

改革存量房供给，指的是将存量房改造成更适应人们需求的经营方式，而不仅仅是卖给市民自住。比如山东、宁夏鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等产业，山东、海南等省探索将空置海景房、山景房改造为度假酒店、养老养生地产、短租酒店等。

各级为去库存真是操碎了心，买房者的积极性是不是被调动起来了呢，拭目以待吧。

所谓的“加密推特”(CryptoTwitter)被广泛传播的“印钞机模因”(moneyprintergobrrr)模因所吸引，该模因针对的是政府无休无止地印钞，许多加密货币爱好者强调，美联储现阶段的货币政策对比特币极其有利。

虽然这类规模性的货币注入是由美元供应膨胀的货币印刷所促进的，但在近期一段时间里，美元早已可以看见一点明显的强势。这使一些著名评论家注意到，关于这种印钞对比特币看涨而对美元看跌的说法是无效的。

虽然这种宽松货币政策的短期危害很有可能不会令经济学家、投资者、甚至外汇交易员觉得不安，但从长期性看来，像比特币如此的去中心化数字货币的重要性仍然让人难以置信的强烈。

美国政府印出数万亿美元来刺激经济，但美元仍然强劲

近期由疫情导致的经济损失早已导致世界各国政府，尤其是美国政府，采用了前所未有的行动来抵制此次大流行的经济危害。

“印钞机迷因”

这类行动要价值数万亿美元的资金，导致反法定货币情绪的复苏，这类情绪来自那些对无中生有地制造货币导致的规模性通胀的经济危害持批评态度的人。

尽管如此，这种经济活动似乎并没有任意短期危害，一位受欢迎的比特币评论员强调，美元的价值实际上早已增长。

MikeinSpace说：“他们无中生有地印了6万亿美元，美元的价值……上升了。让它沉下去吧。

比特币作为法定货币替代品的长期性地位

虽然那些拥有美元并以美元进行交易的人很有可能并没有看见美联储巨额支出的任意直接危害，但这仍然凸显出要一种像比特币那般的去中心化货币，即便它短期内比特币的波动性始终被诟病。

正如之前报道的那般，美联储主席近期在采访中认可，美国央行本质上具有无限的印钞能力，这是一个让人痛苦的声明，表明了无抵押法定货币固有的价值不足。这就是为何美联储吹嘘拥有“无限弹药”是对加密货币的认同。

最终，法定货币的规模性通胀很可能最终会对我们所熟识的传统金融体系导致重大打击，是因为像比特币如此稀缺的加密货币将成为法定货币的可行替代品。