楼市

及目前的情况而言，楼市正处于调整的阶段，但未来的趋势是向好的。随着疫情逐渐得到控制，中国的经济逐渐复苏，楼市也开始出现了一些变化。在过去的几个月里，楼市的销售情况逐渐回暖，房价也开始出现了上涨的趋势。从全国各个地区的房地产市场来看，人们在种种政策之下对买房提起来极大兴致，特别是广东这样的大城市，房价还出现了上涨的势态，但依然阻挡不了买房热潮，这也是过去17个月的连续下跌后的首次上涨。

楼市的走势受到很多因素的影响，其中最重要的因素之一就是政策。在过去的几年里，出台了一系列的楼市调控政策，保障人民的住房需求同时也要推断房地产经济的发展。这些政策的效果是显著的，楼市的热度得到了有效的控制。

在过去的三年里，由于疫情的影响，很多人推迟了购房的计划，导致楼市的销售情况出现了下滑。但是，随着疫情的逐渐得到控制，人们的购房需求也开始逐渐释放，这也是楼市销售情况回暖的原因之一。楼市的供应量也在逐渐增加，这也会对楼市的走势产生一定的影响。如果供应量增加的速度大于购房需求的释放速度，那么楼市的走势可能会出现一些波动。

楼市是否会再次走热，这是一个需要综合考虑多种因素的问题。楼市的走势受到政策、市场供需关系和经济形势的影响，如果出台了一些调控政策，市场供需关系得到了平衡，经济形势得到了进一步的改善，那么楼市的走势可能会比较稳定。但是未来的发展趋势不可阻挡，在疫情的放开背景之下，各行各业欣欣向荣，势必也会推动楼市的热度。

随着国家政策的调整和经济的发展，全国各地区的楼市开始逐渐回暖。郑州市一家售楼处在深夜仍在进行签约，这一现象再次引发了人们对于楼市的关注和讨论，也让人们开始思考楼市是否真的回暖了。要知道楼市的回暖并不是一朝一夕的事情。在过去的几年中，楼市一直处于低迷状态，房价也一直在下跌。在今年上半年，全国房地产市场销售额同比增长，一线城市和部分热点二线城市的房价也开始出现了上涨的趋势。

而在郑州，楼市的回暖也是显而易见的。今年上半年，郑州市房地产市场销售额同比增长，郑州市的房价也开始出现了上涨的趋势，一些热门板块的房价已经超过了去年同期的水平。这种情况是国家政策的调整起到了重要的作用。去年底，国家出台了一系列政策，包括限购、限贷等，对于楼市的调控起到了积极的作用。也加大了对于房地产市场的监管力度，打击了一些不法开发商和中介机构，维护了市场的正常秩序。

随着国家经济的发展和城市化进程的加快，人们对于房屋的需求也在不断增加。城市的发展，一些新兴产业的兴起，也带动了房地产市场的发展。需要看到楼市回暖并不意味着房价会一直上涨。在过去的几年中，楼市的过热和泡沫已经给我们带来了很多教训，因此国家也加强了对于楼市的调控力度。

房产商需要保持清醒的头脑，看待楼市回暖的现象。需要认识到楼市回暖并不是一朝一夕的事情，需要长期的政策和市场的调，也需要保持理性的态度，不要盲目跟风，避免出现过热和泡沫的情况。监管部门加强对于售楼处的监管，保护购房者的合法权益，维护市场的正常秩序。

简要回答

有相关记者采访了多位业内专家，表示目前多个城市首套房的贷款利率已经降到了最低，楼市成交的趋势正在不断地进行回暖，这也是因为各个地区政府之间的政策差异化实行，预计今年的楼市成交量将会比去年更高，在沈阳，江西赣州等地区的多个首套房贷款利率再次进行了下调，目前赣州地区已经下降到了4%，而沈阳地区3.9%下降到3.8%，利率的不断下降也就意味着各个地区对于楼盘进行了新一轮的评估。

有数据显示，在3月份贝壳百城首套主流房款贷款利率为为4.02%，第二套房子的利率为4.91%，目前多个地区的第一套房子的贷款利率持续都在进行降低，而且江苏徐州，江苏盐城，福建赣州，广东中山，广东惠州，海口，广东江门等多个三四线城市的第一套房子的贷款利率也在不断的下降，而其他地区也纷纷效仿这种做法，不断的降低贷款利率，也让更多的用户有钱去购买房子，这也就意味着未来的楼盘成交量和回暖趋势将会愈演愈烈。

之所以利率会不断的下降，也是因为各个地区的政策原因，相关重点市场的情绪有所好转，从而带动局部市场的不断回暖，在春节过后，许多的用户都有自己的住房需求，这也就意味着这种需求集中进行了示范，第二种是房地产政策的效果不断的出现。第三种是城市经过了一种调整，市场的恢复期比较的快，对市场产生了一系列的带动作用，利率下降带来的好处能够让购房者花的钱更少，同时也能让有多个孩子的家庭能够更好的去住宿，目前房地产行业的政策不断地进行放宽，越来越多的楼市价格也会持续降低。

北上广深将先后发布的楼市调控政策，对房屋限购、限售、贷款等方面进行了不同程度上的调整和加强。其中认房又认贷、非普住宅线的微调等政策成为了大家关注的焦点。这些政策有望成为楼市调控的重要手段，能够有效抑制投资客的炒房行为，防止资金过度流入房地产市场，导致市场泡沫。

认房又认贷的政策是指在对房屋进行评估时，不仅考虑房屋本身的价值，还会考虑购房者本身的信用记录和还款能力。这一政策有望成为楼市调控的重要手段，能够有效抑制投资客的炒房行为，也可以防止资金过度流入房地产市场，导致市场泡沫。对于购房者来说，认房又认贷的政策也能够让他们更加理性地购房，避免因为一时的资金短缺而盲目贷款。

非普住宅线的微调政策是指对普通住宅和非普通住宅的划分标准进行微调，对楼市进行调控。非普住宅线的微调政策也有望成为楼市调控的重要手段之一，能够有效地控制房价的过快上涨。对于购房者来说，非普住宅线的微调政策也能够让他们更加清晰地了解到自己所购买的房屋的性质，更加理性地购房。

除了以上两个政策，还有一些其他的楼市调控政策也有望落地。例如调整房屋交易税的政策，提高房屋契税的政策等。这些政策都有望对楼市进行有效的调控，抑制房价的过快上涨。政策的落地并不是一件容易的事情，需要各方面的努力和配合。政府需要加强监管，确保政策的贯彻执行；房地产开发商需要合理定价，避免过度炒作；购房者也需要理性购房，避免盲目跟风。

现在越来越多的城市出台了楼市新政，这对于炒房者来说是坏消息，但对于普通的老百姓来说却是一个高兴的消息。曾几何时对于高涨房价丧失的希望也渐渐的复燃，只要房价不涨了，努力工作赚钱，总会买的起的。本期的城市文化，为你解析。

楼市调控升级

自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的调控。而“限售”成为了本轮调控的核心。业内分析本轮楼市政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。未来楼市政策仍会延续“房住不炒”这一明确的楼市调控主线条。预计调控将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。多地楼市调控加码的同时，一线和二线城市的首套房贷利率也迎开始上扬。市场预期地产投资增速会逐渐开始下行，原因在于房贷利率上抬叠加房价下行。

就在此轮以二线城市为主的密集调控出台前，楼市调控已经向三、四线城市蔓延。其中，限售成为本轮调控有别于以往调控周期的一大特征。

自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。

此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。而最重要的特点就是，多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。

中国指数研究院指出，政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。

40余城“限售”

限售是本轮调控一大特征。

根据中国指数研究院监测数据统计，限售城市数量已达到40余城，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。

从目前已出台限售城市来看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售。包括厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州（长乐市、五城区、闽侯县、闽清县、福清市）、常州、海南全省、承德、济南、芜湖、无锡、嘉兴、北海、南宁、徐州、泰州、重庆（主城区）等在内的城市规定：新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；包括惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口、长沙、贵阳在内的城市规定：新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）；石家庄是目前限售政策最为严厉的城市。该城市政策指向全市范围，规定新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

除了上述城市，截至目前，南通启东市、扬州、保定白沟新城、保定主城区（莲池区、竞秀区、高新区）、珠海、西安、沈阳、南昌等城市进行了不同程度的分口限制。

调控或向全国蔓延

按照以往调控规律，调控密集出现背后多是市场集中出现异动。从房价指数看，国家统计局公布的8月份房价数据非常明显地表达了这些城市为什么要进行调控。

中原地产监测数据显示，除了武汉外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在最近出新政的城市中。比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%，重庆、武汉上涨了0.8%。因此，这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的上涨。

中原地产研究中心统计数据显示：这9个城市土地市场火热，重庆土地出让金额超过千亿，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙、无锡等城市均超过了200亿，多个城市创造了历史同期纪录，9个城市年内累计土地出让已经达到了3749.4亿，同比增加了46.8%。

昨日，国土部投下重磅炸弹！国土资源部部长姜大明表示，政府将不再是居住用地唯一提供者，不再垄断住房供地，这被视为楼市供给侧改革的开端，未来中国房地产市场将会迎来新局面。那么，此政策到底有什么影响呢？特别是对于房价有何影响？该如何看待不再垄断土地供应政策？

结合姜部长的讲话内容，政府不再垄断住房供地，主要释放了以下信号：

1、政府不再是住宅用地的唯一供应者，农村集体土地可以作为建设用地入市建住宅，但要注意的是，住宅并不是商品房。简单来说，农村的土地可以建成房子出租，但不能买卖，能够买卖的仍然只有国有的商品房！

2、给宅基地松绑，加快农村的城市化和市场化进程，以前农民的土地只能被拆迁，该政策落实后，可以直接盖房出租。对于农民来说，这是有好处的。

3、对于政府来说，此举也可以免除拆迁，通过允许农民盖房出租，扩大租房房源，解决住房问题。放开住房供地有何影响？

1、政策不再垄断土地供应，最直接的影响是将增加土地供应的多样化。土地主要可分为国有用地和集体用地，此次主要是放开集体用地的垄断权，逐渐放开集体建设用地。需要说明的是，当前放开的宅基地用地，只有租赁市场才有机会，其他领域还需观望。

2、适用集体用地放宽政策的地区，主要是大城市的城中村和城边村，城市租赁市场将受影响。农村集体土地能够出租，增加出租房供应，缓解城市租赁紧张情况，另外或许对于商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。

3、探索宅基地“三权分置”，将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，保护宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，不过城里人还是不能去农村买宅基地的。盘活宅基地最大的意义在于保障农民居住需求之外，也可以为农民增加一份市场收入，比如，现在可建成民宿之类的，赚点外快。那么，房价会降吗？

每当楼市有大动作的时候，大家最关心的莫过于房价会不会降。很遗憾，放开集体用地的供应权，和商品房土地供给没有任何关系，当然也影响不了房价。商品房属于国有，政府是不可能放开自己土地出让的垄断权的。

农村集体土地建造的房屋可以出租，但不能买卖，主要增加了租赁房源，而不是可供买卖的商品房。所以，还是不要指望房价会降了！

总体来看，政府不再垄断住房供地，农民受益最大。特别是城中村的人，这是重大利好，房子可以改造出租。不过，这些政策还只是个设想，具体实施细则等还需要讨论。

近日众房企纷纷发布1-5月份销售业绩，虽然走出了小阳春行情，但与去年同期相比，销售增速放缓成为普遍现象，不可否认，商品房销售市场下行，过去疯狂的场面已一去不复返。随着调整措施越来越密集，楼市被严防死守住，逼得炒房客纷纷离场，市场回归理性，楼市大局已定，房价往后余生都不会普涨，这对刚需购房者是好事。

不少人想趁这个稳定期买套房子，但这不是一笔小的资金，加上楼层越建越高，买房时如何选择楼层成了广大购房者头疼的事，当前的房价与工资收入比起来，买套房算来之不易，若是选错了一辈子住不安心。对于第一次置业的人来说，最好一步到位选择毛病少的房子，当然也有不少人贪便宜买了有缺陷的楼层，这些人也有必要了解房产知识，以防再次吃亏。在与多次购房的过来人交流得知，不同楼层价格差距明显，有三种楼层我们应尽量避开。

一、腰线层

腰线层顾名思义就是每栋楼的装饰腰线处，根据楼层不同腰线层的位置也有所不同，一般在整栋楼的中部或底部较常见。买房时售楼人员不会主动提及腰线层的负面作用，问到时他们只会告诉你，腰线层的外面窗台一般会向外延伸五六十厘米左右，窗户下面也会有1米左右的墙面，若家里有老人或小孩，会起到一定保护作用。事实上它的缺点远大于优点。

既然有一定保护作用，上面站个人没问题，那对于心怀不轨的人来说，想通过一户窜到下一户，腰线也可以作为连接的桥梁，这就相当于一个安全隐患。其次，腰线的凸出对阳光起到阻挡作用，影响室内采光。最后，向外凸出的部分并没有增加房屋的使用面积，反倒增加了需要打扫的面积，比如遇到刮风或雨雪天气，上面会掉落乱七八糟的东西，打扫起来累到你哭。

二、一楼和顶楼

一楼的共性缺点就是上下楼人经过及临近街道噪音嘈杂，其他楼栋遮挡光照通风受影响屋内易潮湿，夏季蚊虫多等。随着新小区越来越完善如今的一楼居住性好很多，但在高层小区买到一楼也是很费钱的，因为不管你需不需要乘电梯都要交电梯维护费。小爽一直都提醒，除非有老人上下楼不方便不得不选一楼，大部分人尤其是睡眠浅的人坚决避开这一层。

现在很多人还比较喜欢选顶楼，过去的顶楼水压低、常有渗水问题，现在开发商大多把顶楼做成跃层或加阁楼，面积大价格高，但其实大多没有从根本上解决渗水等问题，如果买到夹杂在小区高楼中的低矮楼栋顶层，采光优势全无，反而更压抑。

三、设备层

大多数高层中都会专门设置排水、供电、采暖、通风等设备的空间，30米以下的建筑，设备层通常在地下室、顶楼，层数多时还可能设在中间偏上楼层。设备层的共有特点就是运行噪音大、有辐射，每天听着轰隆隆的设备运行声，长久睡眠受到影响，极大地影响居住体验。

买房不仅是要看居住得舒不舒服，还要看将来的升值空间，别图一时便宜去买一些不好的楼层，即便是附赠阁楼小花园，也不要盲目选择。听过来人讲完，你家买对了吗？

第一步：自我能力评估

买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的。切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子。每月供房所用一般不超过月总收入的40%。

第二步：挑选房源

在第一步基础上了解如发展商实力、声誉、口碑，地段、价格、户型、周边配套等，但不要轻信多如牛毛的广告，一切应从实际出发，眼见为实。

第三步：先检查“五证”再签订认购合同书

查看法律文件，法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。两书则是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

第四步：签订合同并登记备案

该过程包括同开发商签订购房合同。并进行网上备案。

第五步：选择付款方式

付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果可以贷公积金，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。

另外，在限购和限贷的政策下，一般银行会要求购房者出示个人住房情况证明等等。

第六步：开发商交房，业主验收房屋

认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

第七步：缴纳契税、住房维修基金，办理房产证

业主拿着开发商出具的相关资料，到房地产交易中心缴纳了契税以及维修基金等相关费用后，可以办理房屋产权证书。

中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。

年初以来，一线城市房地产市场出现罕见的调控反复加码。

上海在1月21日晚发布调控新政“沪十条”，4天后又将“法拍房”纳入限购。1月29日，上海银保监局发布严格实施房地产贷款集中度管理等8条措施。2月2日，上海多部门约谈主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。2月6日，“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，买新房需要算积分，积分高者方能参与摇号。

深圳同样在20天内5次出台楼市相关政策。如，先后规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下；发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格等。其中，二手房控价被视为调控“大招”——按深圳市最新规定，报价高于参考价的二手房将无法挂牌。

北京市近期也再次表态。2月10日消息称，住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。北京市政府有关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

为何各地频繁加码调控？

去年下半年以来，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州则是多次出现新房“万人摇”。对于一线城市楼市热度集中的原因，浙商证券首席经济学家李超分析称，一方面高收入、高技术群体持续净流入带来旺盛的需求；另一方面，一线城市房产被视为核心资产，是高收入人群财富管理时保值增值的重要标的。

特别是在2021年的特殊环境之下，受海外疫情影响，大量学区房需求回流、部分返乡置业需求也可能回流一二线，核心城市房地产市场仍存上涨压力。同时，人们返乡置业意愿也明显降低，58同城、安居客此前发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示，2021年仅37.8%的调研人群表示想要回到家乡置业。而去年同期，这一比例接近七成。

今年多地倡导就地过年，返乡人群减少。每日互动大数据显示，2021年春运前七天，19个一线、新一线城市返乡人口数量都较去年同期有较大幅度减少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返乡置业一直是支撑三四线楼市销售的重要动力之一，今年返乡置业转冷可能意味着一二线城市会在春节期间“反季节”需求增加。为了避免年后楼市跳涨，一些地方开始密集出台调控措施。

各地调控连发的同时，房地产金融审慎管理政策工具也陆续出台。中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，未来房地产市场或呈现出弱周期、“慢牛”行情和分化三大特征。

中指院分析称，一方面，金融审慎管理之下可避免大量资金流向房地产市场，进而避免房地产市场暴涨暴跌。另一方面，中国城市化率可能在2030年达到70%，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间。金融等调控干预之下，未来10年中国房地产市场或现“慢牛”行情。

不过，大中小城市房价普涨的情况或难再现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出，随着存量经济特征慢慢显现，中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年，房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。

(原标题调控加码中国楼市会走出“慢牛”行情吗？)

来源：中新社

上海宝山、闵行多个房地产交易中心近期出现异常火爆的场景。房地产的好日子还会持续多久？

专业人士预测，从2016到2018年的未来三年，预计全国每年销售面积会维持在12-13亿平方米，销售金额预计在9-10万亿之间。但随着人口红利的结束和老龄化趋势的加快，行业规模的最高峰已经过去。2014年行业转折点已经出现，改变了一路向上的格局，到2020年前后成交量将开始缓步下行。

涨价潮已传导至二线城市

虽然房价节节攀升、开发商和房东频频涨价，但上海的宝山、闵行多个房产交易中心却几乎被前来办理房产买卖交易的购房者挤爆。出于安全考虑，宝山区房产交易中心不得不出动警备力量来维持现场秩序,闵行房产交易中心也加强了安保人员，来维持现场秩序。

对于上海楼市突然出现交易爆棚，市场风传可能与一些房产中介制造紧张情绪有关。对此，上海住建委2月28发布信息明确表示，税收新政刚刚实施，符合条件的购房者不必急于办理。

分析人士认为，沪房地产交易攀升更重要的原因是市场预期上海房价将继续走高。

专业人士表示，上海虽然没有放开限购，但改善性需求在一轮轮政策的出台后还是得到了不同程度的释放。对于地段比较好的豪宅，价格几乎没有上限。房价快速上涨，又进一步刺激了改善性需求对房产的追逐，促使这部分需求加速入市。

当前上海新房库存量为944万平方米，自去年库存的最高点下降了33%。以近半年月均销售计算，沪楼市的去化周期已经降至6.8个月，出现了短时期供求紧张的形势，因此上海楼市在今年继续涨价的可能很大。

现在楼市进入疯狂状态的，并非只有上海一个城市。

近日，杭州某楼盘出现彻夜排号买房的场景，南京房价冲破了4万元/平方米的价格关口，深圳等一些城市也出现少见的排队购房景象。

据国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超过三成。其中，涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

而到了2月份，房价上涨已经从一线城市传导到了核心二线城市。

据中国指数研究院的最新数据，2月份部分城市房价的涨幅已经超过一线城市。中山5.63%和苏州5.56%的环比涨幅，已经超过深圳5.41%的涨幅；而昆山、东莞的涨幅也超过了4%。

本轮房价的上扬还将持续多久，专业人士认为，楼市快速上扬后，不排除会出现调整和平衡的可能性。可能在半年或一年后市场会有做出一些盘整。但在中国的城镇化还没有完成情况下，城市的更新升级仍在进行中，总体的大势仍是向上，因此即使出现盘整只短期的。

楼市消费杠杆率正被加大？

房价上涨更深层次的原因，有研究机构认为这可能与社会加大杠杆率有关，其突出表现是房地产。值得注意的是，就在房价快速上扬的近两个月，人民币贷款的支持力度也相当大。

分析人士表示，虽然现在房地产市场是冰火两重天，城市的分化非常严重，但至少对一线和二线核心城市来讲，今年房地产市场继续走高的概率很大。政策很难推动股市，但政策能够推动房市。政策推动了2015年的房地产市场，政策接下来也会推动今年、明年甚至2018年的中国房地产市场。现在楼市的价格快速上扬，除了流动性充裕和和货币供应较量大，政策给了市场信心，也是非常重要的原因。

研究人员认为，就政策对楼市推动的作用，仍与经济增长有密切关系。一线的行情正在向二线传递，接下来二线城市房价上扬的概率进一步加大。

从长期趋势来观察，一线城市及部分二线城市中，人口持续流入的区域，房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场在进入新年以来加速上扬的态势，则意味着适度的调控需求政策可能会在逐步酝酿之中。

从供求关系来看，多个城市的去化周期已经降到一年以内，部分城市甚至降到6个月以内。南京、苏州、上海、武汉、合肥、南昌等城市，因新房供量增速短期出现下降，因此在这些城市中房价上升将成为大概率事件。

综合来看，短期内无论对于房产销售市场还是物业投资开发，重要节点的二线城市可能是今年最为受益的市场。

二线城市购房，应当注意哪些问题呢？

1.定位

月入过万的中产阶级看似“有钱”，但在决定办理异地户口买房的时候还是应当正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等。

2.货比三家

购房者在办理异地户口买房手续前更应该“贷比三家”，选择适合自己的贷款委托方式。

3.注意贷款方式

在现阶段金融政策“摇摆不定”的市场状况前，应该注意选取最适合自己的还款方式，同时还要兼顾到贷款后的“提前还款”因素等。

4.控制个人财务

购房者应当注意避免因过度消费而引发“经济危机”，只有合理安排开支才能保证家庭有适当的资金进行其它投资规划，从而达到“开源”的目的。

秦皇岛楼市借助京津冀一体化发展，越来越显示出它独特的潜力。那么，究竟该不该在秦皇岛买房呢？

在秦皇岛买房，最主要的原因应该还是，真便宜+有潜力。

以燕郊为例，从2015年初均价1万/平上涨至如今近2万/平，燕郊房价涨幅让我和我的小伙伴都惊呆了。

业内人士认为，北京新房价格居高不下，燕郊楼市承接北京市外溢刚性购房需求，同时首付降低以及各种利好消息的落实，今年燕郊楼市有望突破2万元大关。

其他购房人重点关注的区域，如保定、唐山、秦皇岛、大厂、香河、固安等地，房价不过万的楼盘还有不少。在京津冀一体化的政策利好带动下，房价的上涨潜力是十分可观的。

其实，分分钟都在涨的楼市，犹豫一下就可能悔恨终生。托京津冀一体化的福，秦皇岛坐上了飞速发展的“小火箭”，对于河北较偏远城市的落后现象，可能会随着三地协同发展势头而等到潜在帮助，有效推进城市化发展进程的步伐。

这样看来的话，秦皇岛楼市还是有很大的发展潜力。那么，在秦皇岛购买哪些房子最容易升值呢？

1.地段：是决定一个楼盘价值的首要因素。因此，不管是用于居住还是投资，都要选择交通便捷的地段，可以让你获得更好的投资效益。

2.配套：配套完善房子保值更增值。拥有完善的市政配套，也就拥有了与财富对话的资本。

3.物业管理：买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

4.房子的状况：一个好的朝向、楼层、户型不仅住得舒服，日后出租也很有好处。

5.其他参考因素：比如环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，但是这些因素较上面的因素可能程度会低一点。

3月初的上海，正是乍暖还寒的时候。而相比于早春忽冷忽热的天气，上海的楼市则提前进入到盛夏时节。

近期上海房价出现快速上涨，不到一周时间提价十几万元的业主比比皆是，而购房者似乎根本就不在乎这十几万元的涨幅，成交量迅速扩大。春节过后，上海楼市则延续了火热的行情，大有接棒深圳，领涨全国的态势。

业内人士指出，“近期上海房价的增长有着多方面的原因，地方政府想要抑制房价的过快上涨，除非政策上出重手，否则难以在短期内见效。而从目前的情况看，至少在上半年，上海的房价还将继续上涨”。而对于上海房价近期快速上涨的原因，多位业内人士均指出，是需求、信贷、税收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整体作用导致的。

新盘售价4个月

上涨一成多

春节过后，一则上海某项目352套“千万级豪宅”开盘当天被抢光的消息迅速引发了市场的关注。随后，上海各房地产交易中心人满为患的照片也开始充斥网络，而二手房业主“跳价百万元”的新闻更是刺激着人们的眼球。

当“352套”、“千万级豪宅”、“开盘售罄”这些词汇集到一起成为一个新闻时，带给人们的感官冲击力确实也足够大。但这也从一个侧面印证了一线城市强大的购买力。

二手房过户大厅

难见人山人海

随着大宁区域新盘的入市，也带动了周边二手房价格的上涨，涨幅甚至超过新房。教育地产涨的比非学区多，但整体上涨了都不少，除了周边新盘入市的带动，大宁并入静安也是区域房价上涨的主要因素之一。

同时，虽然位置不及静安区和虹口区，但杨浦区一些新建小区的二手房价格增幅并不比上述2个区域少。

而相比于上述几个区域，业内人士表示，“如果从去年开始算，新房和二手房涨的最厉害的还是自贸区板块和迪斯尼板块，但其实这些区域的配套设施还是比较差的，可价格已经炒股了上海中心区域一些不错的房子”。

对于目前上海二手房市场的现状，专业人士认为，春节前后，随着上海二手房价格的快速上涨，各二手楼盘的有效挂牌量也较去年大为减少，二手房交易税费新政的出台也加剧了房东的看涨心理。在这种情况下，购房者容易因为担忧房价继续上涨，而恐慌性入市，高价接盘，进而引发其他房东的跟风涨价。不过，房价的过快上涨延续，逐渐触及购房者的承受底线后，势必会导致市场中观望情绪的增长。

随着上海近期房价的快速上涨，一些区域的房地产交易过户大厅已经没有了前几日的人山人海。

无论楼市多么的疯狂，购房者买二手房都应该注意这些？

1.房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2.房屋手续是否齐全

没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

3.交易房屋是否在租

我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

5.物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

6.市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

7.合同约定是否明确

比如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

今年的北京楼市，在一系列利好政策下，年末呈现“暖冬”态势。从成交特征来看，与供应市场相呼应，商住类成交表现突出。

截止到12月21日，北京纯商品住宅成交52650套，预计全年成交量将达到5.4万套，同比去年出现小幅上涨，相比之下，二手房成交涨幅超八成，二手房成交热度超新房的特征愈加明显。

在一系列利好政策刺激下，今年北京楼市“暖冬”态势已定。12月，北京纯商品住宅成交量逐周攀升，上周共成交2393套，创近22周成交高峰。业内人士称，商住项目及改善型产品成为市场成交的有力支撑。截止到12月21日，北京纯商品住宅成交52650套，预计全年成交量将达到5.4万套，同比去年出现小幅上涨，相比之下，二手房成交涨幅超八成，二手房成交热度超新房的特征愈加明显。

京城楼市“暖冬”

进入11月以来，北京市纯商品住宅市场成交逐渐升温，12月第三周成交量更是创下22周成交新高，北京楼市迎来名副其实的“暖冬”。亚豪机构数据显示，12月第三周，北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共成交2393套，成交面积26.64万平方米，环比分别增长15%、24%。

虽然周度成交连续看涨，但供应市场却未能跟上。上周北京住宅市场仅有两个项目入市，分别为商住项目华远·西红世以及单价10万元的公寓豪宅恒大华府。两个项目共新增住宅产品255套，预售许可面积2.5万平方米，环比分别减少86%、80%。截止到12月20日，12月中上旬北京住宅市场仅有15个项目入市，相比上月同期减少5个，预计全月开盘量仅在20个项目左右。

“时至年底，大量老项目后期已完成全年销售业绩，纷纷进入封盘期，坐等明年开市涨价；而与之相对，纯新盘开始抓住年底供应空白期，加速补位。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受北京商报记者采访时表示。

商住项目支撑成交

火热的土地市场提升了未来房价的预期，导致近期入市项目，不管是高端、中端、低端均受到较大欢迎，成交量逐渐攀升。从成交特征来看，与供应市场相呼应，商住类成交表现突出。

今年以来商住类项目表现活跃，成交占比一度超过四成，尤其是自11月开始出现供应高峰，这类产品的不限购以及价格优势对年底前的成交形成有力支撑。从上周市场成交来看，位于大兴亦庄的国锐金嵿以及通州区的世界侨商中心名列成交榜单前两位。

此外，改善型项目成交也很火热，均价4.1万元/平方米的天恒金融街公园懿府（资料、团购、论坛）上周成交117套。对此，任启鑫认为，这类改善型项目周边多有“地王”项目，支撑其未来涨价预期，因此目前的入市价格吸引大量客群“低位出手”。

事实上，今年政府出台了一系列宽松政策，比如多次降准降息、“二孩政策”等，改善型需求得到充分释放，北京住房市场逐渐从刚需型住房转向改善型住房时代。然而，“面粉贵过面包”已经成为今年北京土地市场的常态，同时多数地块均配建一定的保障性住房，开发商为实现盈利，不得不将土地规划建设成为高端项目。因此，明年改善型项目将出现供应端短缺现象。

二手房涨幅超八成

今年，“回暖”是北京楼市的主基调，无论是新房还是二手房，成交量同比2014年均出现上涨。中原地产统计数据显示，截止到12月21日，北京纯商品房住宅签约52650套，一周预计全年的成交量将在5.4万套左右，同比2014年涨幅超过10%。成交均价在29512元/平方米，同比上涨9.9%，成交额达到1980.77亿元。

相比之下，二手房市场涨幅较为明显。截至日前，北京二手房已签约187953套，相比2014年全年的104772套涨幅超过八成。预计全年签约将在19万套左右。低于2010年的196587套，也低于2009年的266854套，处于历史第三的位置。

公寓产品由来已久，《爱情公寓》等影视作品更是给公寓赋予了浪漫色彩。公寓分类多样，包括普通的住宅类公寓、商务公寓和酒店式公寓。对于公寓，你的了解有多少呢？

楼市公寓产品知多少？三大公寓类型带你入门

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

根据产权性质，公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公。第二，自住型。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人。

此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。

公寓可谓是楼市小而美产品的代表，住宅类公寓一般在30-60平米左右，精装修交房标准，购房者拎包即可入住。而且配套比较完善，物业管理水平也高于普通住宅，加上地段普遍较好，便于上下班，很受年轻人和投资客的欢迎。

商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，而且户型分割比较灵活。

酒店式公寓的主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，一般以只租不售和产权式经

营为主。这类产品大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高，也是最享受的一种公寓。

公寓的劣势也比较明显，面积小，采光通风等不尽如人意，不适合常年居住，而且产权多样，有的70年，有的40年，购买时需要了解清楚。住宅公寓的产权一般是70年，但是商务公寓和酒店式公寓的产权一般是40年。

深圳房地产研究中心研究员以亲身经历讲述深圳楼市连续剧，来看看房奴不得不说的故事。

在我临近四十不惑之时，背了10年的“房债”终于还清了，用现在很流行的话来说叫做“房奴”翻身解放了。

临近年底，大家一般都要“总结过去、展望未来”，但当我回顾过去一年时，一下子居然想不起做了些什么，有哪些成绩，还有哪些需要改进，明年有什么目标。不过，“忙碌”贯穿年头年尾，自己像一个上了发条的机器一样，每天疲于奔命，周而复始。

安静地“梳理”之后，有一件事情印象比较深刻，那就是在我临近四十不惑之时，背了10年的“房债”终于还清了，用现在很流行的话来说叫做“房奴”翻身解放了，但这件事情也仅仅是2015年我和房子“连续剧”中的一集。年处“70后”的我算是幸运的，2005年赶在房价上涨之前，我在广州黄埔区（太太上班的地方）买了一套房子。那时房价才5200元/平方米（现在涨到了22000元/平方米）。有读者要羡慕了，真是“白菜价”啊！

但即便这么便宜，当时还是博士在读的我向亲戚借了10万元，才凑够了15.6万的首期款，每月月供是2380元。现在来看，当时买房确实很英明，抄了底。10年来，周围很多人都用羡慕的腔调对我说了类似的话。从我毕业后的收入来看，且不说每月2380元的月供，即便是把这套房子的贷款还清也没有太大难度。这里，还要向大家坦诚一下，毕业后我到深圳工作，并于2012年在深圳也买了一套房子。

大家千万别认为，我这样的“70后”很幸运。事实上，我在房子上的“债”远远不是那点儿贷款可以概括的，上面讲的仅仅是开始。2015年，尽管还清了房贷，但因为小孩明年要上小学，我和太太商量，不能让小孩输在起跑线啊（这是个上纲上线的“高压线”），再说今年也将还清了房贷。于是，我们在今年年初买了一个40平方米的学位房。

起初，我和太太并没有刻意要让小孩读什么很好的学校，但幼儿园家长很多都买了学位房，而且女儿经常谈起“哪个小朋友的爸爸给她买了学位房”（她的眼神告诉我们学位房是个好东西）。久而久之，我和太太“世外桃源”式的观点土崩瓦解，我们被这条“高压线”彻底征服了。这个不足40平方米的学位房差不多要花200万，我还没有享受到“房奴”解放的喜悦时，就已主动给自己套上了另一副“房奴”的枷锁。

我与房子的故事还在继续。2015年年中，太太工作所在的银行迁到了远离黄埔区的增城区（开车要1.5个小时）。领导说今年是银行“最困难的一年”（这个表述听起来很熟悉），加班、开会、跑客户充斥着太太每天的工作安排。担心太太累坏了身体，我就在增城租了一个小房子，月租金1900元，太太每周在那里住两个晚上。今年，记得有几次太太周末加班，我们带着小孩还在这个小房子里住过几个晚上。

房子的故事还没有结束，明年小孩要上小学了，太太说现在住的两居室太小了，得给小孩弄个学习的房子。于是，今年下半年，我们打算卖掉那套还清贷款的房子，换一个三居室的大房子。但是，我在深圳工作，无暇打理，太太在银行忙得不可开交，也没空打理。每逢周末我们聚在一起，太太总是说换房子的事不能再拖了，但最后还是一拖再拖。因为，我俩知道，不能拖的是工作，否则一切免谈。

今年国庆节回内蒙老家，看到乡下的父母又衰老了，我们甚是心酸。我和在包头打工的姐姐妹妹一直想把父母接到城里生活，但父母始终不同意。不适应城里生活，这是他们常挂在嘴边的理由，但心里是担心城里生活成本高。这次，我们商量好未来照顾父母的分工，我给父母在包头买套房子，姐姐妹妹负责照顾他们。

太太说，攒点钱给父母买房子是应该的，我们以后退休了要回内蒙老家的话，也有个住的地方。另外，太太把我们与房子的故事“续集”也编好了，现在住的房子是我们退休以后生活的依靠，卖掉学位房后可以筹集小孩出国的费用，而深圳那套房子就是我俩养老的“依靠”。看来，我与房子的故事还远远没有结束。

据海峡都市报报道，11月18日，国家统计局发布10月70个大中城市新建商品住宅房价数据显示，近期降温分化依然是主基调。

此外，据《上海证券报》报道，近期银监会发布通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查。

通知点名的16个热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

一二线城市新房价格涨幅回落三四线城市房价稳定

数据显示，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，涨幅分别比9月份回落2.8和1个百分点；其中深圳、成都、北京、上海、厦门和郑州等前期房价上涨过快的城市降温尤其明显，降幅在0.1至0.4个百分点之间；不过三四线城市房价较为稳定，业内人士表示，9.30房产新政后，热点城市楼市量、价回落将是大势所趋。

部分出台限购限贷政策城市10月房价变动

热点城市房价明显趋稳

国家统计局数据显示，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

一线城市和热点二线城市二手房价格涨幅也在放缓。

多地开启第二波楼市调控

房地产市场明显降温的同时，这几天，武汉、深圳、杭州等地相继“加码”楼市调控政策。“这意味着新一波楼市调控来临了”，业内专家解读说，这波调整的前提是“谁房价冒尖谁出政策”。

成都

11月17日，成都在成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房，居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%;居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。

在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得购买商品住房。

深圳

深圳市住房公积金管理委员会15日发布通知，宣布即日调整公积金贷款的首付款比例。

住房公积金缴存职工家庭名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；职工家庭名下在本市拥有1套住房的，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

武汉

在11月14日晚，武汉发布了最新楼市新政，要求在10个主城区范围内，本市户籍家庭禁止购买第三套住房、首套和二套房最低比例分别为30%和50%（非商品房二套房首付70%）；非本市户籍则需提供本市连续缴纳2年社保或个人所得税证明，且对于补缴的不予认定，新政于15日起开始施行。

而在此之前，武汉本地户籍居民只要全款付清，仍可购买第三套（或以上）的住房。而非武汉户籍居民，购买第二套住房时停止发放贷款，购买第三套或以上住房时才限购，并未提出社保或纳税证明等要求。

杭州

在11月10日，杭州连夜加强楼市调控，实施进一步住房限购（暂停发放第三套及以上住房贷款）、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例（拥有1套住房并已结清购房贷款的首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；拥有1套住房但未结清的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款）、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

分析称，新一轮调控，主要是在国庆前后已出台的调控政策基础上，从公积金、社保和个税缴存年限、贷款比例等方面，增强了力度。

银监会严查16城银行房地产业务

与此同时，随着多部门频频出台政策，开发商的融资渠道正在全面收紧。据《上海证券报》报道，业内人士表示，近期银监会发布通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查。

据了解，此次专项检查内容包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。

通知点名的16个热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。银监会要求检查上述16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

上海银监局严查“假离婚”买房行为

地方银监局也已开始采取行动。8日傍晚，上海银监局下发《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》，要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。其中特别提到，对于假离婚，或者在多家银行申请房贷的借款人，银行将从严审查、审慎发放贷款。

据统计，楼市上升期，房价变化快，一手房提价大，二手房调价快,同时包括业主、中介等在内的参与者心中浮躁不安，因此交易过程充满了变数。冷静思考后来看，最主要的还是购房者要依据自己的购买实力去看房，而且多走走市场，更要货比三家，看到价格略低或持平于市场价位的房源就应该迅速出手，以免夜长梦多。办理手续也不能拖沓，必须紧凑有序。

在此，业内人士细致解析楼市上升期的购房策略，总结了几点建议供大家参考：

1、多付定金防业主涨价

楼市上升期过程中，经常会出现业主签完购房合同后涨价的情况。个别业主会在签完购房买卖合同后，觉得自己房子是不是卖低了，突然涨价的情况出现。为了防止这种情况的产生，天津中原市场研究员张玉建议，购房者在签署购房合同过程中尽可能的多支付购房定金，这样如果业主突然想要涨价，他也会多加考量，涨价后的房款差价与违约后所支付的违约金哪个更合适，会谨慎考虑。（注：购房合同中规定，合同签订后，支付定金，合同成立；如任何一方违约，则需赔付对方双倍定金。）

2、活用政策享受优惠

购房者在购房过程中，尽量选择那些符合免税资格的房屋，比如房龄已满五年的房屋。尽可能用足现有的优惠政策，关注所购房产是否满足免税要求。这样会在购房税费方面减少费用。

3、注意是否满足利率优惠条件

购房者大多数选择贷款购房。在办理贷款手续过程中尽可能的选择首套购房，关注央行调息政策，这样无论是办理商业贷款还是公积金贷款都能从银行方面得到更为合适的优惠条件。找准时机购房。为之后的还贷中省下不小的一笔钱。

近日，降首付、公积金涨息、降契税等一系列利好政策来袭，房产新政成为购房者讨论的焦点，苏州的购房者也一直处于观望的状态。

此次，新政对房地产市场的鼓励和刺激，利于盘活市场流通与销售环节，为消化非一线城市的库存而放出的大招。但对成交量和房价一直处于上升通道的苏州而言，政策“红包”助推房价上涨的预期。那么，在最新利好政策助力下如何买房贷款最省钱呢？

申请贷款前不要动用公积金

如借款人在贷款前提取公积金储存余额，公积金账户余额减少，会导致可贷款额度会降低。

借款一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且你归还金额应超过6个月的还款额。

还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当你在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。有些银行设置有延长借款期限申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，可受理借款人的延长借款期限申请。

取得房产证后不要忘记退税

购买商品房应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。如现房并办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。

贷款后出租住房不要忘记告知义务

当你在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，购房者将与银行签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。因贷款期限最长可达30年，作为借款人应妥善保管您的合同和借据。

中国楼市非常独特，它有很多深藏不露的秘密，犹如面带微笑的蒙娜丽莎。

比如：房价首先是一种货币现象，是央行决定房价，而不是开发商决定房价；

再比如：对于一个城市、一个地区来说，不是GDP决定房价，而是吸纳的资金总量和人口增量决定房价。

今天，我还想告诉大家一个秘密：在中国，虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。

那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。

中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但不同的城市出现的时间不尽相同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人结束房奴生活的消息，现在看来还非常有意思。报道里提供了两个案例：

案例一：

一位叫王新的女士，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。

如今(2012年)这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。

案例二：

2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。

“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。

看到房子好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，”还不如买套房呢。

北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省大约在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。如果是20年之后，更是如此。

为什么会这样？原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。

人民币的购买力在纯粹计划经济年代(1978年之前，公私合营之后)，是常年维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。

这样，我们很容易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。

换句话说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。

这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，如果你选择在行政级别高的、有人口增量、资金汇聚能力的城市买房，你的房价还会以超过通胀的速度上升，房租也是。到那时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。

关键问题是：这种情况，在未来还会继续上演吗？

我觉得至少20年内没有问题。原因很简单，第一，中国的城镇化率目前只有56%，城镇化只进行了半程；第二，目前中国货币仍然超发，M2增速仍然比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分情况下的差距。

即便按照M2增速(发钞速度)比GDP增速(创造财富速度)每年快7个百分点计算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。

也就是说，如果选择等额本息还款方式，在经过10年按揭之后，你的实际经济负担就减少了一半；经过20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。

由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。

那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完全是危言耸听的谎言。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也基本上是哗众取宠之辈。想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的前提是：我有一所房子！而这套房子，其实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的好处，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。

所以，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付能力，以及工作稳定程度就可以了，太远的事情谁也看不清楚。但有一点是肯定的：所有的纸币都是不断贬值的，人民币这样，美元、英镑、欧元也好不到哪里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对城市和地段，会比纸币坚挺得多。

虽然这轮房地产政策牛市正接近尾声，但不意味着中国房地产会崩溃。因为即便到了最危险的时候，中国也可以在资产价格(比如房价)和汇率之间做出二选一。

汇率显然是最容易被牺牲的，而资产价格必须维持。因为资产价格关联着金融系统的安危，影响社会就业和社会稳定。当然了，这是中国房价的另外一个秘密，这个秘密就连很多砖家、叫兽穷尽一生都整不明白。

交房本是一件让人高兴的事情，然而，在交房的时候，也最容易出现纠纷而造成业主维权的现象。上海某楼盘在没有竣工许可证，且未通过验收的情况下，就强制业主交房；长沙某盘，业主买房时，说好的篮球场，最后交房却变成停车位了；江门某精装房，当初承诺的豪华装修，在交房时却发现做工粗糙、样板房中好多材料品牌都给换了。买房交房时，你都遇到哪些揪心事了？

常见的6大交房纠纷：

一、延期交房

开发商没有按照合同约定的时间交付给购房者。是目前最常见，数量最多，涉及面最广的房产纠纷。

如何避免：尽量选择口碑较好，品牌较大的开发商，这样的开发商更有保障一些，其次就是合同里约定好延期交房的赔偿等相关事项。

怎样维权：遇到延期交房，首先应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延期交房是否有相关规定。如果合同有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定，购房者可以退房。

其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，开发商未按合同约定期限交房，要承担违约责任，赔偿购房者违约金。如果购房人想解除合同，根据《合同法》第114条规定，可以要求开发商承担合同约定的违约金，同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果，可进入法律程序，向法院提起诉讼。

二、房屋质量问题

交房后，因房屋质量问题引起的维权也不少，一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。

如何避免：在买房前，要选择信得过的开发商；看房买房时，在开发商允许的情况下，可以带专业的人士来检验房屋的质量；另外，可以多问下工地上的工人，如果该楼盘有熟人，也可以向其咨询质量好坏。

怎样维权：一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。一旦市民发现房屋质量方面的问题，可以先找开发商和物业公司进行协商处理；如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉，业主可到相关部门进行投诉；必要时，也可借助诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度；如果协商未果，特别是涉及赔偿问题，业主就需走诉讼、仲裁等司法程序了。

三、擅自更改规划

开发商为吸引客户购买，承诺小区规划有游泳池、大型超市、高达50%以上的绿化率等，但购房者在买房后或者交房入住后，却发现开发商擅自更改规划，并没有兑现当初的承诺。开发商修改规划的事情也是时有发生。

如何避免：是否写进合同很重要，开发商对于小区的规划的具体内容已经口头的承诺都必须写进合同才能保证购房者不会被欺骗，即使出了问题，也能维权成功。

怎样维权：分为两种情况。一种是开发商只办完了规划变更手续，但并没有开始实际的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。另一种是建设行为已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失或退房。协商不成的，可以向法院提起诉讼。

四、面积缩水

交房后，发现房屋的实际使用面积比购房合同上所说的，少了好几个平米，这不白白花了几平米的钱吗？

如何避免：买房时，确保合同上的建筑面积与产权面积一致，不仅要写清楚总价和面积，还要写清楚房屋单价。如果合同不写房屋单价，当实际面积与产权登记面积不符想追回损失时，一般不会得到支持。买方要对房屋面积有真实性的了解，应不仅仅局限于购房合同对面积的记载以及房产证上登记的面积，有必要在现场勘查时做一简单测量。

怎样维权：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

五、交房税费纠纷

交房后，开发商巧立名目乱收费，多收费、强行收费、代收费。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。不在合同约定范围内的费用，交房时业主可以拒绝缴纳，发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。

六、附条件交房

一些开发商在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙。对开发商提取的不合理要求，业主千万不能答应，必要时，业主们要团结一致，共同维护自己的权益。

如今买房，很多的楼盘出现交房即维权的现象。业主在交房时，除了要仔细检查房子的质量外，还要重点关注开发商交房手续是否齐全、流程是否合理，以最大限度避免收房时被忽悠。毕竟在房地产法律还不健全，消费者维权困难的当今，购房者们还是要多了解相关的房产知识，与其在事情发生后维权，不如在纠纷发生前学会如何避免，将个人损失降到最低。