商住

现在很多人会选择买房子，算得上一种投资，一般商业房子中有商办和商住两种，很多人不知道它们之间有什么区别，接下来给大家详细说一下。

1、主要用途不同

商办房主要是用于租给各个公司办公的房子，而商住房是可以商、住两用的房子。

2、基础设施不同

商办房大多没有煤气，多为中央空调，基本上多为单位办公使用，商住房有水电煤等设施。

3、用电计费方式不同

商办房的水、电全部是商业价格，和商住房不一样。商住房是商业和居住的两用房，这种房的用电计量是分开的，商业部分为商用电，住宅部分为居民用电，和普通居民住宅楼的电价一样。

商办和商住的区别：主要体现在主要用途不同、基础设施不同、用电计费方式不同三个方面，可以通过把两者进行对比就可以区分开来。

商住两用房值得投资吗？

所谓商住两用房就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

据了解商住两用项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。

这种房子不限购也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米。

房屋作为投资的价值肯定是在于能够赢利，房子不是根据产权性质决定值不值得投资的，很大程度上取决于此房的地理位置，户型等。如果此房处在商圈地段，或者学区那必定升值空间大。只要周围配套设备比较完备的小区，人员流动较密集的房屋更适合投资。

便宜，历来都是消费市场上最吸引消费者目光的“点”，商住产权的房子，在楼市市场上就是这样的一个存在，但很多房产行家或业内人并不建议选择，因为关于商住产权的房子一直有一个定论，市场上99％的商住房是不能碰的。为什么？不是说商住产权的房子价格低、面积小、低首付、低总价、没有限购、没有限贷、理财自住两相宜吗？且听小编慢慢道来。

一、要从土地说起

相信大家都知道，在开发商向政府拍地的时候，政府并不是把地卖给了开发商，而是一次性的出让这块土地某段时间内的权益，而出让土地时间的长短根据土地的用途划分，一般分为商业用地，住宅用地工业用地。

不同的土地属性，会建造不同的房屋类型，住宅用地通常用来开发住宅楼，也就是正常的房子。而商业用地一般是用来开发写字楼，除此之外，还有人们在实际生活中常见的商铺等商业性的场所。而商住房就复杂一些了，商住房本身的性质就是商业性房屋，而开发商在开发时把本来应该开发成写字楼的商业用地转而建商住房，这便是商住房的概念。

二、那么为什么商住房的价格会如此便宜呢？

真相其实很简单，因为开发商拿土地时的费用低，成本低，所以售价也就便宜了。举个例子，土地是面粉，商住房是面包，那么面包的价格自然是要取决于面粉了，如果面粉便宜，面包价格自然也就便宜了。

在这里温馨提示一下大家，商住房之所以那么便宜，也跟它的房屋产权年限有关。一般商住房的土地使用年限通常在40至50年，相比70年的住宅使用年限，要短很多，当然，商住房相比普通住宅，也绑定更少的资源，比如没有校区、不能入户，没有民用类的政策优惠等等。

除此之外，还有一些其它的因素，而这些因素是体现在二手房买卖交易上的。在二手房买卖时，商住房还要额外缴纳30％至60％不等的高额土地增值税，税收都那么贵，如果价格不便宜，还有谁愿意买呀？

商住房子为何不建议买？这就是原因了，还有，商业和居住功能混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素，而且存在安全及消防隐患。

买商住两用好不好？商住两用房和普通的商品房有什么区别？购房者在选择商住两用房是，有哪些细节应该注意到呢？

商住两用房的概念具体是指？

“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果把某一楼栋称为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

商住两用房好在哪？

商住两用房的优势主要有4点：一是总价低。商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，一套房的总价较低。二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。最后，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。

商住两用房不好在哪？

第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，选择新型“商住两用房”

现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

商住两用房好不好主要还是看是否适合购房者，没有绝对好或者不好之分，购房者自己把握好自己的需求就行了。

一、商住两用房定义

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。

二、商住两用房之优缺点

商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

目前存在的劣势是：

1、不能户口落户；

2、没有学区派位，首付较高50%

3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；

4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；

5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；

6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年；

三、商住两用房产权

商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”

四、50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的区别

1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

1.孩子不能在上海读书，你接受吗?

70年产权住宅，可以落户，但是50年商住两用公寓是商业办公属性，不能落户，不能落户就意味着子女不能划分学区，不能入学。当然，你可以选择民办或私立学校(在上海有集体户口的除外)。

2.纯商业贷款吗，你可以吗?

50年商住两用公寓不能公积金贷款，且首付至少50%，剩下的全部商业贷款，而70年产权住宅首套首付最低35%，剩下的可以选择公积金，或者公积金和商业组合贷款。

3.烧菜用电磁炉，你习惯吗?

50年商住两用公寓无法用明火，所以不通煤气管道，只能用电代替煤气来解决日常生活需求。

4.电费水费按商业用房的标准来收取，你乐意吗?

你可别和我说早出晚归用不了几度电，上海最热和最冷的4个月，只要你用空调、热水器、电磁炉……电费妥妥是70年产权住宅的2倍及以上，更别说70年产权住宅还可以享受22点以后电费半价优惠了。

5.出门随时保持仪态，你做得到吗?

穿家居服拖鞋下楼取个快递，电梯里遇到的都是穿正装的上班族，就问你尴尬不尴尬?更别提你随意的头发惺忪的眼。50年商住两用公寓很多房东会出租给公司办公，你的邻居都是公司职员也是常态。

6.几年后你想置换了，你做好准备了吗?

再过几年，你发展的更好了，有能力换套房子了，这时候你会发现50年商住两用公寓的税费远高于70年产权住宅，高额的税费不但会影响出售的房价和还会影响出售的周期。

最后来敲一下黑板，50年商住两用公寓和70年产权住宅的本质区别是土地性质不同。根据我国对各用途城镇国有土地使用权出让最高年限的规定：

居住用地70年;

工业用地50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

商业、旅游、娱乐用地40年;

综合或者其他用地50年。

小编建议：如果是拖家带娃的刚需人群，建议购买70年产权住宅;如果是单身预算有限或者被限购人群，则50年商住两用公寓更适合，毕竟房屋总价低，地段好，有电梯，出租回报率高。

现在许多购房者在买房时不仅要求住的舒服，更加希望能有投资价值，因此商住两用楼也得到许多购房者的亲睐。然而，对于那种自由职业或居家办公者，选择这种商住两用房就要慎重了。因为，这两种人虽然需要一定的办公条件，但其购买的主要目的还是住。

商住两用房好吗?

“住”与“商”的要求不同，选择商住两用房时要注意什么?

第一、商住两用房不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，选择新型“商住两用房”

现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

商住两用房税费

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

4、土地出让金：比较复杂不列举(非住房性房产必须要缴纳的)

商铺

买家

买家契税=3%成交价；另外还有交易手续费=0.5%成交价；印花税=0.05%成交价。

卖家

卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

1.营业税及附加，税费为差额的5.55%；

2.土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3.个人所得税，税费为净收入的20%。

以上仅供参考，具体请咨询当地房管部门。

住房问题一直是国人的大问题，由于房价贵，房屋总价高，另一方面也因为年轻人追求个性、新颖的生活方式，买一层得两层的loft受到不少年轻人的喜爱。对于年轻人来说，购买50平米的LOFT，实际可使用面积有100平米，相当于花50平米的钱买了100平米的房子，花钱少，还不影响日常居住，可谓是一举两得。LOFT确实有很多优点，但下面的这些问题也不能忽视。

1、注意检查LOFT的层高

LOFT如果层高过矮，隔成2层，居住会显得压抑，影响我们居住的舒适度，而层高如果太高了，则会受到政策的限制。一些城市对LOFT类户型的层高做出过明确的规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，无论层内是否有隔层，建筑面积均要按该层水平投影面积的2倍计算。即住宅立项的LOFT层高在4.9米以内，开发商宣传以及在合同中所承诺的“买一层送一层”的说法才是合法有效的。现在有一些LOFT住宅的净层高较低，分为两层之后有可能出现单层层高不足的现象。

2、注意查看产权年限

LOFT的产权多属商业性质，其产权一般为40年或50年，与一般住宅的70年产权存在一定的差别。买房的时候注意问清楚产权性质，另外，产权年限是从拿地的时间开始计算的，了解产权还剩下多少年。

3、买房住房成本高

由于LOFT与普通住宅不同，首付比例和贷款的年限也不一样，LOFT首付比例高且贷款的年限短，这在无形之中也是加大了购房者的压力。在入住后，LOFT是商业用电用水，物业费比较贵，另外厨房一般是没有燃气的，综合起来，买房和住房成本高。

4、LOFT商住楼不能落户口且无对口学区

一般情况下，商住两用的房子是不可以落户的，要70年产权的普通住宅才可以。LOFT作为商住房，一般不能落户。购房者需注意这点。

购买商住两用房的LOFT到底好不好，万事无绝对，购买时综合考虑其优缺点，再决定买还是不买。

现在常说的商住两用房什么意思？商住两用房有哪些理解上的误区呢？商住两用房应该是近几年兴起的，比较受欢迎的一种物业类别。由于它可以在住宅和商务办公二者间任意选择，所以特别符合现在部分年轻人的购房需求，那么，商住两用房的到底有哪些好处呢？同时，对于部分人来说，对商住房存在哪些误区？

商住两用房的意思是：

商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果把某一楼栋称为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

商住两用房的优势在：

商住两用房的优势主要有4点：一是总价低。商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，一套房的总价较低。二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。最后，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。

一些误区

Q1.商住两用房限购限贷吗?

房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。

Q2.购买过商用房，再买普通商品房算首套房吗?

根据当前政策，对商业性质房产不限贷，因此如果购房者原先购买的公寓属于酒店式公寓，产权只有40年或50年，那么再购买一套普通住宅的话，可以享受首套的首付和利率。

Q3.购买商住两用房能迁户口吗?

如果买的是普通住宅，当然可以将户口迁入，这一点对于很多有特殊需要(如购买教育地产解决子女的上学问题)的人群非常重要。但商住两用房虽然可以注册办公，却不可以迁入户口。

Q4.商住两用房与普通商品房生活费用计算上会有什么区别?

很多商住两用房的电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，水电费基本上是民用水电费的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目的配套、绿化无法与住宅项目相比。

Q5.商住两用房使用年限是多少年?

普通住宅的住宅用地使用年限为70年，而商住两用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。

Q6.商住两用房到期后可以续期吗?

按照《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期;而对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。

商住两用房的流行不是没有原因的，它存在一些优势，但是也存在一些弊端和误区，购买时应当注意。

商住两用房近年来由于限购和创业或者投资的需要，火了一把，那么商住两用房能不能买呢？这要看你买房的目的是什么了？如果只为了落户那就不要买了？如果仅为了以后创业用那么先来了解一下商住两用房的优缺点吧。

不限购不限贷商住两用房为什么受瞩目

随着房产调控，住宅市场压力有所增大，这时候很多房企便把目光转向了商业地产，并仿效国外的soho，推出了一些商住两用的房地产项目,住家办公两不误。所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种房产产品，是soho住宅概念的一种延伸。它可以作为住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，将工作和居住融为一体，极大地方便了一些自由职业者。

据了解，商住两用房之所以目前如此吸引眼球，与它自身所具有的几个特性是分不开的。首先，商住两用房小户型居多，总价低。；对于限购城市来说，商住两用房是不限购不限贷的；吸引眼球的是，商住两用房一般都为挑高loft户型，可以将挑高设计为两层，相当于赠送了一倍的面积，买50平方米，实用面积可以达到100多平方米，空间大，可以实现居家办公分离，动静分割。

生活成本相对较高难以满足落户要求

而实际上，在建筑术语中没有商住两用房这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。如果开发商说楼房是“商住两用”的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。

虽然商住两用房有总价低的特点，可是因为是商用地块，所以首付需要付50%，贷款期限必须小于等于10年，当然对于用于投资的人群来说，这或许无关紧要。而对于一般的上班族来说，首付还是有些够呛。对于有公积金的人群来说，购买商住两用房，公积金仅可以提取，不能用于贷款。

另外，对于商住两用房来说，买房后的生活成本也相对较高。物业管理费为商业标准，高于普通住宅，水电费基本上是民用水电费的两倍，一般没有燃气，维护成本较高。

与购房者关系最大的当然要数房子的产权年限，普通住宅的产权年限为70年，而商住用房的产权年限通常是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则有可能不行。

而对于很多有特殊需要(如购买教育地产解决子女的上学问题)的人群来说，落户口是非常重要的。在泉州，如果买的是普通住宅，当然可以将户口迁入，但商住两用房虽然可以注册办公，却不可以迁入户口。

水、电、暖民用还是商用最好留下依据

每件事都有它的正反面，商住两用房也不例外。那么在购买商住两用房的时候都需要注意些什么，才不会造成自己日后的困扰呢？

在清楚产权年限的前提下，首先要和开发商明确未来生活使用费的缴纳依据。在选购商住两用房时，要向开发商问清楚水、电、暖等用的是民用价格还是商用价格，有的开发商会采取相应的补救措施，可以向相关部门争取民用费用缴纳。如果开发商承诺是按民用标准收取，那么要问询清楚，最好留下依据。

项目配套通常是购房者非常关注的一方面。在购买商住两用房时，千万要记得和开发商明确小区是否有配套幼儿园、学校、医疗等，一般情况下，商住两用房都不会配备这些配套。

对于居住密度比较在意的人，也要注意，面积小也就意味着居住密度会相应的加大，如果你不喜欢人口相对密集的居住方式，那么在选择商住两用房的时候就要多注意。

“一般来说，附近有高端服务业跟劳动密集型产业的soho产品投资前景更好，因为在这类产业周边人流量大，需求旺盛，消费力强，房子更容易出租出去。”华侨大学工商管理学院教授张向前认为，从投资角度看，地段是决定房子能否出租出去的决定性因素；而从自居角度考虑，地段附带的周边配套设施则又成为影响购房者的重要因素。

商住两用房过户手续

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。那么商住房到底好不好，税费上是如何缴纳的呢？

50年产权住宅与普通住宅项目的不同

一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。

商住两用房购买注意事项

第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，选择新型“商住两用房”

现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

商住两用房的税费如何计算

一、商住两用房税费买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、商住两用房税费卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是住房的可以免除)

4、土地出让金：比较复杂不列举(非住房性房产必须要缴纳的)

商住两用房税费之商铺

商住两用房税费买家

买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费=0.5%成交价;印花税=0.05%成交价。

商住两用房税费卖家

卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

1.营业税及附加，税费为差额的5.55%;

2.土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

小两口张罗着买房结婚，可面对居高不下的房价，真让人发愁。钱不够用怎么办？这个时候，很多年轻小夫妻就在考虑，要不要购买价格便宜的商住两用房。商住两用房子能买吗？购买商住两用房到底好不好？

一、商住两用房定义

所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

二、商住两用房产权年限

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

三、商住两用房税费

“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

四、商住两用房贷款

商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

五、商住两用房缺点总结

落户问题+费用问题+安全问题

缺点一：商住两用房一般不能落户

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

缺点二：“商住两用”房生活成本高

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧

商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等

在南宁，买商住两用好不好？商住两用房和普通的商品房有什么区别？购房者在选择商住两用房是，有哪些细节应该注意到呢？

商住两用房的概念具体是指？

“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果把某一楼栋称为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

商住两用房好在哪？

商住两用房的优势主要有4点：一是总价低。商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，一套房的总价较低。二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。最后，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。

商住两用房不好在哪？

第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，选择新型“商住两用房”

现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

商住两用房好不好主要还是看是否适合购房者，没有绝对好或者不好之分，购房者自己把握好自己的需求就行了。

今年的北京楼市，在一系列利好政策下，年末呈现“暖冬”态势。从成交特征来看，与供应市场相呼应，商住类成交表现突出。

截止到12月21日，北京纯商品住宅成交52650套，预计全年成交量将达到5.4万套，同比去年出现小幅上涨，相比之下，二手房成交涨幅超八成，二手房成交热度超新房的特征愈加明显。

在一系列利好政策刺激下，今年北京楼市“暖冬”态势已定。12月，北京纯商品住宅成交量逐周攀升，上周共成交2393套，创近22周成交高峰。业内人士称，商住项目及改善型产品成为市场成交的有力支撑。截止到12月21日，北京纯商品住宅成交52650套，预计全年成交量将达到5.4万套，同比去年出现小幅上涨，相比之下，二手房成交涨幅超八成，二手房成交热度超新房的特征愈加明显。

京城楼市“暖冬”

进入11月以来，北京市纯商品住宅市场成交逐渐升温，12月第三周成交量更是创下22周成交新高，北京楼市迎来名副其实的“暖冬”。亚豪机构数据显示，12月第三周，北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共成交2393套，成交面积26.64万平方米，环比分别增长15%、24%。

虽然周度成交连续看涨，但供应市场却未能跟上。上周北京住宅市场仅有两个项目入市，分别为商住项目华远·西红世以及单价10万元的公寓豪宅恒大华府。两个项目共新增住宅产品255套，预售许可面积2.5万平方米，环比分别减少86%、80%。截止到12月20日，12月中上旬北京住宅市场仅有15个项目入市，相比上月同期减少5个，预计全月开盘量仅在20个项目左右。

“时至年底，大量老项目后期已完成全年销售业绩，纷纷进入封盘期，坐等明年开市涨价；而与之相对，纯新盘开始抓住年底供应空白期，加速补位。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受北京商报记者采访时表示。

商住项目支撑成交

火热的土地市场提升了未来房价的预期，导致近期入市项目，不管是高端、中端、低端均受到较大欢迎，成交量逐渐攀升。从成交特征来看，与供应市场相呼应，商住类成交表现突出。

今年以来商住类项目表现活跃，成交占比一度超过四成，尤其是自11月开始出现供应高峰，这类产品的不限购以及价格优势对年底前的成交形成有力支撑。从上周市场成交来看，位于大兴亦庄的国锐金嵿以及通州区的世界侨商中心名列成交榜单前两位。

此外，改善型项目成交也很火热，均价4.1万元/平方米的天恒金融街公园懿府（资料、团购、论坛）上周成交117套。对此，任启鑫认为，这类改善型项目周边多有“地王”项目，支撑其未来涨价预期，因此目前的入市价格吸引大量客群“低位出手”。

事实上，今年政府出台了一系列宽松政策，比如多次降准降息、“二孩政策”等，改善型需求得到充分释放，北京住房市场逐渐从刚需型住房转向改善型住房时代。然而，“面粉贵过面包”已经成为今年北京土地市场的常态，同时多数地块均配建一定的保障性住房，开发商为实现盈利，不得不将土地规划建设成为高端项目。因此，明年改善型项目将出现供应端短缺现象。

二手房涨幅超八成

今年，“回暖”是北京楼市的主基调，无论是新房还是二手房，成交量同比2014年均出现上涨。中原地产统计数据显示，截止到12月21日，北京纯商品房住宅签约52650套，一周预计全年的成交量将在5.4万套左右，同比2014年涨幅超过10%。成交均价在29512元/平方米，同比上涨9.9%，成交额达到1980.77亿元。

相比之下，二手房市场涨幅较为明显。截至日前，北京二手房已签约187953套，相比2014年全年的104772套涨幅超过八成。预计全年签约将在19万套左右。低于2010年的196587套，也低于2009年的266854套，处于历史第三的位置。

买房，大家最关心的就是房屋的产权年限。自限购令实施以来，商住两用房打着“低价”、不限购”的标签开始走红市场。商住两用房的出现让很多目前买房资金相对不足的年轻人看到了希望。但是商住两用房好不好，产权年限是多少年你知道吗？房屋产权怎么算你真的了解吗？本期就相关问题进行了一一解答。

一、商住两用房房屋产权怎么算？

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公。商住两用房的土地使用年限50年，一般到手40多年。房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。

如：如2010年开发商拿地，2014年开始对外销售，而2015年购买该房，那么该房还剩的产权年限为：

50年产权年限—（2015年-2010年）=50-5=45年产权年限。

二、买商住两用房好吗？买商住两用房要注意什么？

1、商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。

2、商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

3、会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

4、商住两用房是不能进行户口落户的，不能划分学区，首付比例较高。

本来商用房和住宅产权年限各有不同，一个50年一个70年，奈何还有个商住两用房，那么它的产权年限是怎么算的呢？

50年产权住宅与普通住宅项目的不同：主要以下五点主要区别：

一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。

对于独栋的楼宇而言，如果在建设规划之初就已经明确了，这栋楼是混合业态，底下是商业，上面是住宅，而且在土地出让的时候说的也非常清楚，哪部分是底商，哪部分是住宅，那么没有问题。

购买人的权益是可以得到保障的，但是现在就本期案例用两个地块的一种土地使用性质的划分，而不是按独栋楼宇的规划用途来划分，开发商在确实存在一些混淆概念的地方，购房人应该看清楚政府下发的文件，看清楚这个土地使用行政到底按地块划分还是按独栋楼宇划分，这一点非常重要。

在一、二线热点城市纷纷出台限贷限购调控政策的当下，房屋面积小、总价低、购房限制少的商住两用房成为刚需族过渡和投资客的“新宠”。然而北京日报最近的一篇报道，曝光了商住两用房的一个隐藏的弊端。

报道称，北京房山的李先生在某开发商处购买了一套”宣传中所谓的“商住两用房，在与开发商签订了《北京市商品房预售合同》后，临近交房期限，李先生却发现房屋卫生间的位置搁放有强电箱、弱电箱，存在严重的人身安全隐患;卫生间地面、厨房没有地漏，且未做任何防水工程措施，导致房屋存在漏水的现象。

李先生起诉开发商，要求承担违约责任，并改造房屋以符合居住标准，但是法院却驳回了李先生的诉讼请求，合同上“房屋规划用途”成交影响法院判断的关键。

原来，在李先生与开发商签订的商品房合同中，确定了所购房屋的用途为“商务办公”，而且李先生的付款方式为商业贷款，所以，即使开发商在对房产项目的宣传、户型图和样板间的设计上，表明房屋可以供居住使用，房屋也依旧为商务性质，广告在该案中不能纳入合同内容。

换而言之，法院认定了该套房子的规划用途为商务办公，那么房屋在居住功能方面的要求就会降低，如果开发商遗留下影响房屋居住的质量问题，购房者也是索赔无门，只能自己承担这一后果。

网友“gqdsc”：我于2014年购买了一套商品房，当时公司未购买公积金，所以使用的是商业贷款，现在我已经缴费一年多，可以使用公积金贷款，但得知必须用另外的房产抵押，请问该怎么办理?

长沙住房公积金管理中心：商业住房贷款转公积金贷款有两种方式，一种是转贷房产设定抵押(本套房的《房屋所有权证》已出，只能用本套房作抵押)。另一种是其他房产设定抵押。根据您所述情况，属于使用其他房产设定抵押。抵押房屋必须是在原购房贷款地所在行政区域内。借款申请人符合住房公积金贷款条件的，提供原贷款合同、购房合同、商业银行出具的贷款余额单和同意提前还清证明，以及用于设定抵押的《房屋所有权证》，经贷款初审员确认后，30个工作日内携相关资料至贷款管理部前台办理。

如今，二手房市场的交易量也是居高不下。在二手房市场上，就有不少商住两用房。那么，你知道商住两用房和普通住宅有什么区别吗？如果进行商住两用房二手买卖，商住两用房怎么缴税的呢？契税又是多少？

一、二手商住两用房交易费用计算

1、个人所得税：

(1)差额征收：差额的20%：对于能提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应缴纳税额的，将征收纳税所得额的20%，计征个人所得税;

(2)全额征收：全额的3%：不能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能计算应缴纳额，比照《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

2、土地增值税：7%-9%

3、营业税：差额5.8%

4、房屋登记费：550元/套

5、土地证登记费：33~120

6、评估费：0.3%

7、印花税：0.05%(按正常交易价格计征)

8、交易手续费：11元/平米

9、契税：4%

二、商住两用房和普通住宅的区别

50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的不同，有以下四点主要区别：

1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

4、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。

1、卖方税：个人所得税按(评估价-原价)*20%算。增值税按(评估价-原价)*5.5%算。另外还有土地增值税，按(评估价-原价)*30%至60%算。(注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%)

2、买方税：主要是契税，按评估价*3%计算。

商住两用房的优点

1、周边商超、公共交通方便：相较于70年产权的普通住宅，商住两用房因为兼具了部分商业的性质，所以周边的商业配套具有先天的优势，尤其在越来越受到年轻人追捧的今天，各种年轻化的商业配套趋势日渐明了。而这种房子的选址也一般更偏向年轻人、上班族的需求，无论是生活配套还是交通出行，都越来越适合人们的生活。

2、面积小，单价低，带装修：商住两用房因为面积小，容积率比较高，所以房价低，再加上如果是装修交房的话，基本可以实现拎包入住，所以受到不少年轻人的喜爱。同时购房者经济压力低，负担轻，还能有一个自己的生活之所，对年轻人来说也是一个相当不错的选择。

3、不限购，不限贷，无购房限制：很多人会选择转向购买商住两用房的一个重要原因是现在越来越多的城市开始有了购房资格的限制，无论是限购，还是限贷，只要不满足条件就失去了购买普通住宅的资格或者是因为非首套房而在购房资金压力上倍增。而购买商住两用房价格既便宜，也不受政策限制的影响，还能实现很好的投资或者居住要求，真的是一个很不错的选择。

4、租金高，投资收益好：商住两用房一房两用，可商可居。如果是以投资为目的的话，因为先天条件的优越，不仅可以出租给个人，还可以出租给公司，租金不比普通住宅低，一般可以实现以租金养房贷的效果。这也是很多投资客选择商住两用房的原因所在。

5、可以生活居住，也可以注册公司：对于想创业、开公司的人来说，商住两用房宜居宜商的属性恰恰满足这个要求。而且比起正规的办公大楼来说，这里无论是租金还是房价都要便宜不少。而且商住两用房可以用来注册公司，简直是方便节约的捷径。

商住两用房的缺点

1、一般不能落户：商住两用房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的。对于想要购买学区房或者想要依此入学的朋友来说，商住两用房并不是一个好的选择，即使周边有好的教育资源，无法落户，便无法获得入学资格。

2、商住两用房首付比例高：普通住宅贷款买房时，一般只需付30%的首付即可，但是商住两用房的首付比例要求一般为50%，贷款年限也要比普通住宅的最长30年少，最多为10年，贷款利率也是普通住宅贷款利率上浮10%，而且商住两用房贷款时还不能申请公积金贷款。总体算下来，商住两用房的购置虽然总价低，但是受限也是比较大的。

3、生活成本高：商住两用房虽然是商业和住宅的统一体，但水、电、气等费用还是采用的商用标准，所以从生活成本上来说，要远高于普通住宅。

4、转让契税高：作为具有商业性质的商住两用房，在涉及到费用金钱上的问题时，一般都按商用方式来计算。在商住两用房转让的过程中，税费要比一般商品房高，商住房转让契税为4%，而不超过144平米的普通住宅转让契税仅为2%。不仅如此，商住房转让还要征收营业税、土地增值税等。

5、居住环境问题多：商住两用房面积小，居住密度较大。普通住宅我们常见到一梯两户，两梯四户或者六户，但是在商住两用房的社区，一层可能有6-20户的业主，居住人口的增多，随之带来的嘈杂复杂的生活环境对其他人的生活是肯定会产生影响的。再加上商业属性，有些公司或者是商户运营时间到很晚，难免会打扰其他业主休息。