房价

国外的房价大家还可以买得起吗?

国外的房价很多人买不起，因为国外的房子价格也比较高，很多外国人选择租房子住，只有我国的年轻小伙伴需要买房子结婚，否则就娶不到老婆，在西方人的思想中，他们觉得租房子住比较合适。因为他们买不起房子，而中国的年轻人大部分也是买不起房子的，可能有部分年轻人不会买房子，因为家里面事先给他们准备好了房子，让他们娶媳妇。

很多人觉得国内的房价特别的高，每一栋房子价格都让别人怀疑人生，其实每一个国家的房子价格都不便宜，只是中国人觉得在合适的时间段需要买房子，有了房子以后才会有家，有家才会提高幸福指数，不过在国外大部分年轻人会选择租房子，他们觉得没有必要买房子。可能是观念的不同，也有可能是其他因素的影响，目前中国的住房入住率比较高，自有率也比较高，西方的国家房子的自有率才达到一半左右。

我国自有率特别高，是因为我国的低收入人群，他们可以在自己的宅基地上面建房子，也有一些农民工他们不会拥有自建房，当人们赚到钱以后，很多小伙伴会选择进城买房子，因此我国的住房自有率开始大幅度的提高，而西方国家他们崇尚自由，大部分年轻人直接选择租房子住，可以避免众多问题的形成。

现在我国的小伙伴选择买房子有多方面的因素，其中第一个因素是需要居住，第二个因素是为了炒房子，在居住方面的话，每个人在大城市打拼需要合适的住所，年轻人努力挣钱，在大城市里面买房，就是希望自己有房子有自己的家，只是有部分小伙伴他们会炒房子，希望在炒房子的时候获得收入。有钱人一下子买了很多套房子，希望房子能够快速升值，自己能够赚很多钱。

2017全球房价最贵的城市是哪些，排名前十世界上房价最贵的城市到底是哪几个?下面就由小编为大家介绍的全球房价最贵的城市排名，欢迎大家阅读。

第三名：伦敦

伦敦是中国购房者海外购房的最热门城市之一，也是许多中国人留学向往之地。其房价昂贵程度排名世界第三，房价平均295886元/㎡。2014年，伦敦人均收入为?278126元/年，也就是说一个中产阶级要在伦敦市区买套80平米的房子需要不吃不喝工作85年左右。

去年，国民公公、中国首富王健林在伦敦最富有的“富人街”买下一处豪宅，花费了8000万英镑(约合7.7亿人民币)。看到这，小编不禁要感慨首富就是首富，这一斥亿金的气魄，也是没谁了!

第九名：巴黎

近几年来，随着大量涌入的巴黎新移民的购房需求，让巴黎城挤入了世界高房价前十强，并且以114201元/㎡的平均价格位列世界第七位。。。。。。当然，这里面少不了中国炒房团的一份贡献。

法国也是世界上最富有的国家之一，首都巴黎更是宜居富有。2015年，法国人均财富为24948美元/年(约合人民币?162498元/年)。假设一个中产阶级要在巴黎市中心买一套80㎡的房子，需要其稳定工作56年。

第六名：悉尼

2015年，100万美金在悉尼只能买到40㎡的房子(相当于162500元/㎡)，跟第五名的日内瓦相同。但是悉尼的人均收入就没有日内瓦那么高了，数据表明悉尼一个普通家庭税前收入82500美元/年(约合人民币536910元/年)。假设一个中产家庭要在悉尼贵族区买一套80㎡的房子，需要他们不吃不喝工作24年。

悉尼也是中国购房者热衷投资的城市，由于中国投资者略显疯狂的购房，今年4月底，澳洲政府下达限购令，规定澳洲银行对海外人士(没有永久居留权)投资澳洲房产的，一律不发放

第一名：摩纳哥

据悉摩纳哥已连续9年在排行榜排名第一，截止2015年12月，100万美元只能在摩纳哥购买17㎡的房子，也就是说摩纳哥房屋平均价格是58823美元/㎡(折合人民币约382352元/㎡)。仅有32,796人口和1.95平方公里土地的欧洲小国摩纳哥，是蜷缩在法国南部地区的“国中之国”，其第一大城市蒙特卡洛与澳门(楼盘)、美国拉斯维加斯并称世界三大赌城。

不过各位不要以为摩纳哥房价世界第一，摩纳哥的人民就买不起房，这样想大家就太天真了。2015年，摩纳哥国民经济营业额达95亿欧元，摩纳哥人的人均年收入超过10万美元，是美国的几十倍，这里是世界上最富有的国家之一。假设一个年均收入100000美元(约合人民币65万元/年)的人要在蒙特卡洛购买一套80㎡的房子，需要持续工作47年。

第七名：新加坡

排名第七的新加坡平均房价为154988元/㎡。新加坡私有住宅就跟中国商品房差不多，买卖没有限制，外国人也可以前来投资。数据显示，2015年新加坡人均收入为180000元/年，假设一个中产阶级要在新加坡市中心买一套80㎡的房子，需要他不吃不喝工作68年。

第二名：香港

香港的住房市场是全世界第二昂贵的，用100万美元能够买到20㎡，折合人民币325485元/㎡。香港房价一直高居世界之最，主要原因是香港地少人多，数据表明2015年香港人均居住面积不足16平米。据香港特区政府调查显示，2015年第二季度香港家庭收入中位数为262800港币/年(约合人民币220515元/年)，假设一个中产家庭想要在香港市中心买一套80平的房子，需要不吃不喝持续工作118年才能买得起。

这两年，由于香港经济不景气，香港房价涨幅略有下降，但是仍然吸引了不少人投资。早几年一直沉寂的星爷在香港房产界混的风生水起，投资商铺住宅赚的盆满钵满，被媒体冠以“铺王之王”的名头。

第八名：上海

大魔都上海房价之贵估计全中国人民都知道，最贵地段房价为141510元/㎡，在世界排名第八。2015年，上海人均收入约为105900元/年，假设一个中产阶级要在浦东买一套80㎡的房子，需要他不吃不喝工作106年。

近期热播剧《欢乐颂》里樊胜美在上海工作多年，不但买不起房，还只能租在一个N+1的小屋子里，于是她只能天天盘算着要嫁一个有房有车的有钱人。

近期热播剧《欢乐颂》里樊胜美在上海工作多年，不但买不起房，还只能租在一个N+1的小屋子里，于是她只能天天盘算着要嫁一个有房有车的有钱人。

第四名：纽约

纽约可以说寸土寸金，2015年，纽约房屋平均价格为241092元/㎡，是北京平均房价的两倍。2015年，纽约州人均收入为72965美元/年(约合人民币475257元/年)。假设一个中产阶级要在曼哈顿买一套80平方的房子，需要他不吃不喝工作40年。

前段时间因为《太阳的后裔》重新大火的韩国女星宋慧乔近来被韩国某节目指她过去曾花174.6万美金(折合人民币?11365587元)买下纽约豪宅，并豪气直接用现金付清。小编只想说一句，女神嫁我!

前段时间因为《太阳的后裔》重新大火的韩国女星宋慧乔近来被韩国某节目指她过去曾花174.6万美金(折合人民币?11365587元)买下纽约豪宅，并豪气直接用现金付清。小编只想说一句，女神嫁我!

第五名：日内瓦

日内瓦是瑞士第二大城市，2015年其平均房价为25000美元/㎡(折合人民币约162500元/㎡)。瑞士是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，人均国民生产总值居世界前列，其两大最要城市苏黎世和日内瓦分别被列为世界上生活品质最高城市的第一和第二名。2015年，瑞士人均可分配收入达75612美元/年(约合人民币492083元/年)，也就是说瑞士一个中产阶级要在日内瓦市中心购买一套80㎡的房子只需要26年。

第十名：北京

作为中国的首都，北京的房价一度让北漂们望而却步。2015年，北京中心城区豪宅以112233元/㎡的平均房价位列世界第十。数据显示2015年，北京人均工资约为104604元/年，假设一个中产阶级要购买北京市中心一套80㎡的房子，需要他不吃不喝工作86年。

随着中国经济的发展，越来越多的人投入到海外置业的大军中去，但是这并不说明海外买房很便宜。很多时候，在北京买不起房子，在国外热门城市同样也买不起房子。如果真的要在海外购房，大家不妨考虑一下二三线城市，也许能买到称心何意的房子了。

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。以下是关于房价走势的七大误区,赶紧擦亮眼睛,别轻易被人误导!

房价走势误区之一:知名经济学家说房价还要涨

经济学家在某些领域有智慧,不等于在所有经济问题上都在行,而且越有名的经济学家,恐怕越无时间搞学问。听到诸如“10年内房价要涨3倍,房价还要涨20年......”的言论,一定要仔细分析,可别轻信。朝鲜战争前,兰德公司想卖给美国政府7个字:中国会出兵朝鲜。虽然只有7个字,可是附有好几百页的材料来进行详细说明,但美国政府舍不得那点小钱,没有买,结果遭迎头痛击。现在的这些言论,恐怕没有翔实的材料作为根据吧.

著名经济学家杨小凯曾说:“中国的有些学者不是缺乏智慧,而是没有良心。1998年的时候这些人怎么不说房价要涨一倍.他们能否对买房人做出房价上涨的担保.当初说股市要涨到3000点的人是否补偿亏损的股民,哪怕是一分钱.”

房价走势误区之二:房价十年大涨,早已买房的人大赚

这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占大多数,一般家庭不大可能在房价出现巨大涨幅后抛售获利,毕竟中国人“安居乐业”的观念根深蒂固,为赚钱而卖房再租房的做法,恐怕得有先进的投资观念。所以不管自己的房子涨了多少,只要不卖,就不能实现这种收益。这也就是我们常说的“纸上富贵”。

由此来看,房价虽然涨了不少,可对于大多只有一套房的家庭来讲,没有什么实质性意义。

房价走势

房价走势误区之三:政府严控土地则房价上涨

根据北京市国土局二季度公布的土地供地计划,与去年相比,住宅用地总量计划减少450公顷,其中保障性安居工程减少了200公顷,商品住宅用地计划减少了250公顷。

从表面上来看,土地供给计划下降,房价就会上涨。实则不然,因为土地供应减小,抑制的是新房市场不断提高的活跃度,而这将间接促进北京二手房市场发展,所以土地供应减少将抑制新房价格,上涨的仅是北京二手房的价格。

房价走势误区之四:买房后就一劳永逸

根据中国法律,业主对房屋建筑拥有所有权,但是对于住房的土地,并无所有权,最多只有70年的使用权,而且从开发商拿到土地之日算起,如房子盖了3年,那么业主就只有67年的土地使用权了,如果又空置了2年,就只有65年了。

至于是重新向国家缴纳土地使用权费,还是以后就可以免费使用,或是由国家收回使用权,这在法律上仍是空白。所以,买房人在买房时,不光要看房屋的地段、交通等,还要看土地所有权期限。

房价走势误区之五:土地是不可再生资源价格就应上涨

其实,不光是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就会一直上涨,从不下跌呢.

国际油价暴涨暴跌,难道是因为它们成了可再生资源.

房价走势误区之六:建材成本上涨所以房价还要上涨

据测算,建筑材料成本仅占房价的20%,钢材不是房屋的唯一建筑材料,这样钢材占房价的比例就更低了。砖混结构的房屋用钢量每平方仅为10~30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。

同时,钢材价格持续上涨好几年了,这也使得企业盲目进行大量投资,仅今年已经建成的钢铁项目的产能就将高达4.1亿吨,而2004年中国生铁产量仅2.5亿吨,中期来看,钢材价格会不涨反跌。最近市场上的钢价不就下跌了近千元一吨吗。

所以说,钢价涨并不是房价走势涨的理由。

房价走势误区之七:经济发展收入提高房价也应涨

不错,中国这两年收入提高较快,但假如一个人年收入3万,一套房价90万,就相当于这个人30年的收入。可是房子不像一般的消费品,是要用一二十年的积蓄来购买的。

又假如一个人年收入3万,一套房价60万,相当于这个人20年的收入。若收入与房价年均上涨15%,20年后不吃不喝,也仅307.35万的积蓄,可是房价却已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。

总之,房价走势是否上涨或下跌,影响因素颇多,不能说某个因素有利房价上涨,房价就一定上涨!况且,上述七大误区本身就很难站得住脚。

说起中国的房价，最近几年的涨势十分的疯狂，这让普通老百姓们好点的当房奴，不然想在城市里买一套房子不吃不喝20年都不够。但是和香港比起来，还是小巫见大巫了。本期的香港文化，为你解析。

最新发布的一份报告显示，自2000年以来，香港在“2017年国际房价负担能力”榜单上年年稳坐第一。当地房价属于“极度负担不起”之列。

根据美国城市规划咨询机构Demographia的这份报告，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。

该指标用于衡量住宅价格的负担能力，是以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数计算，数值越大负担能力越差。

这意味着，香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

报告引用香港中文大学的数据显示，以一个面积为39.9平方米的住宅计算，香港2002年的房价收入比为4.6倍，到2015年已大幅升至15.7倍。

紧随其后的是澳大利亚悉尼和加拿大温哥华，指标度数分别为12.9倍和12.6倍。加州圣荷西（SanJose）位列第四，读数10.3倍。其余城市读数均为个位数。

这项调查覆盖九个国家，分别为澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国及美国共计293个城市的楼价。香港是调查中唯一的中国城市。

报告显示，房屋负担压力最大的28个城市包括覆盖的所有5个澳大利亚城市，一座新西兰城市，以及中国香港。13个城市在美国，6个在英国，还有两个在加拿大。房价负担压力最小的10个城市全都在美国。

报告还观察到一个现象：最贫穷的那25%的家庭房价负担能力指标中位数是5.5，而最富有的25%家庭同一指标读数下降到了4.5。简单地说，相比于穷人，富人承担的房价压力变轻了。

而且，这种贫富差异在那些榜单上靠前的大城市更加明显。比如在伦敦，穷人家庭房价负担能力指标中位数是10.3，而富人读数则是7.8。

【小编介绍】2015年房价走势最新消息：14大房价崩盘城市曝光

人民币贬值房价会跌吗？

有人说人民币贬值，人民币资产（房地产）将跟着贬，尤其海外资金撤出中国房地产，会导致国内房价下跌。这个判断严重误判了三大问题：

第一，低估了在经济转型过程中房地产“定海神针”的基础支柱作用。越是经济不景气，房地产越不能出大问题，越依赖房地产的“经济维稳”。在稳定楼市和稳定汇率之间，政府的天平绝对要拿捏得稳稳当当。

第二，严重高估了现金和理财产品的价值，严重低估了固定资产的保值增值功能。事实上，前者做得再优良也追不上通胀，而后者稍稍专业和用心涨幅就超过通胀。

第三，严重高估了从房地产中的撤出资金，同时严重低估了城市化过程中房地产的进入资金。尤其是从2010年起，全世界范围内的城市人口超过农村人口以后，延续了几千年的房地产的“农村逻辑”被“城市逻辑”彻底改写！农村逻辑是不管在哪里买房，都是“一铺（一房）养三代”；城市逻辑是“人聚财聚人散财散”。

在房地产的“城市逻辑”下，汇率问题是非常小的外因，决定中国房价的主要是货币政策和城市化导致的人口流入或流出。在此过程中，人类几千年历史上从来没有像今日中国的城市化+互联网时代给屌丝提供了千载难逢的底层逆袭机会，也从来没有身家几百到几千万之间的中产像今天一样随时面临着“阶层下流化”的巨大风险。区别只在于你有没有最好地运用城市逻辑和现代金融手段通过房地产进行高效理财！正如董藩所言：“房地产拥有的数量与质量正成为财富阶层划分的主要依据！”

拓展阅读

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太原有六个城区，分别为迎泽区、小店区、杏花岭区、万柏林区、晋源区、尖草坪区，每个城区的房价都不尽相同，那么房价最高的是哪个区？房价最低的又是哪个区？身为购房者，你应该买哪个区的房子才不至于亏本呢？

太原六城区中哪个区房价最高？哪个区房价最低？

有数据显示，迎泽区的商品房成交均价已经达到了10155元每平米，而其中均价在6000元每平至8000元每平的房源占到了62%，均价在8000元每平以上的房源占到了33%。

万柏林区的商品房成交均价为7509元每平，其中均价在6000元每平至8000元每平的房源占到了45%。

尖草坪区的商品房成交均价为6675元每平米，其中均价在6000元每平米至8000元每平米的房源占到了45%。

杏花岭区的商品房成交均价为8374元每平米，其中均价在8000元每平米以上的房源占到了44%。

晋源区的商品房均价为7071元每平米，其中均价在6000元每平米至8000元每平米的房源占到了40%。

小店区的商品房成交均价为8739元每平米，其中均价在8000元每平以上的房源占到了46%。

由此可见，太原六城区中，迎泽区的房价是最高的，而尖草坪区的房价是最低的。而且，因为杏花岭区和小店区的8000元每平以上的房源都占到了较大比例，说明这两个区域多分布高端楼盘。相对之下，晋源区和万柏林区的房价就与主流房价保持了一致。

在哪个城区买房更可能不会吃亏？

买房想要不出亏，那就得选择有较大升值潜力的区域，虽然太原六个城区的发展都保持着较高的水平，但是就今年的规划来说，小店区和万柏林区的房源可能存在较大的升值潜力。

小店区今年被列为城市重点规划发展对象，太原南站和北营周边的配套已经日趋完善，再加上万科的北营城改项目已经在今年开始动工，这使得太原南站区域变成了南城的又一个置业潜力区域。

另外，万柏林区的“动静”在今年也引起了不少关注，千峰路、和平路、漪汾街、迎泽西大街以及后北屯、南寒村等都在改造中。而且，2015年年底，新庄城中村改造项目举行了合作协议签约仪式，融创地产宣布正式参与进了太原的城中村改造工作中，这让万柏林区的区位价值得到了进一步提升。

因此，如果你想买房，但是还不想亏本的话，那就可以考虑一下升值潜力较大的小店区和万柏林区，但这也是要在与自身实际情况相符的前提下再做选择的。

最新全国百城新建住宅报价日前公布。数据显示，12月，太原样本平均数为7110元/平方米，样本价格中位数为6850元/平方米。与此前数据相比，这一价格已经持续3月未有大波动。

从太原楼市来看，目前太原商品房、商品住房供应充足，太原房价稳定，刚需、改善型需求的购房者可以从容选购。

7000多元房源占主流

百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，其中太原样本平均数为7110元/平方米，这一价格与去年第四季度均价基本持平。太原市房管局表示，2015年，太原市新建商品住房中4000元/平方米—8000元/平方米价位段的住房占到了将近总数的六成，其中6000元/平方米—8000元/平方米价位的住房大约占到全部销售住房的三成多，表明这一价位段为主流价格。

改善型住房最受青睐

根据太原市网签数据统计分析，太原新建商品住房各类户型销售套数中，90平方米-144平方米户型占总销售套数最多，超过六成达到60.94%；其次是144平方米以上户型，占比21.26%；最少的是90平方米以下的户型，占比17.8%。这一数据显示出了“中间高、两端低”的特点，说明当前太原市新建商品房住宅消费以改善住居条件目的为主。

购房者以本地市民为主

此外，太原市目前购房者以本地市民为主。太原市房管局的统计数据显示，去年前十个月太原市成交的34145套商品住房中，本地居民购买24425套，占比71.53%；外地家庭购买9722套，占比28.47%，其中本省其它地区占比22.38%。从数据上分析，太原市商品住房销售对象仍然以太原居民为主，在外地购房者中，山西省本省其它地区的最多。而这类购房群体，多是以购买改善型住房为目的。

今年三月（3月7日～13日）广州一手住宅网签2209套，环比上涨17.5%，创下年内网签新高。广州各区中，网签最多的是增城区，共513套；紧接着的是黄埔区，达到477套；番禺、南沙和增城的增幅均在30%以上。价格方面，上周全市网签均价15699元/平方米，环比上涨约3%。除番禺区涨幅为负以外，其余十区均价都有小幅上涨。其中，天河区楼价上周涨幅较明显，环比达到11.4%；从化的涨幅也达到了9.5%；海珠、越秀、白云、荔湾这些中心城区涨幅也高于6%。据了解，不少楼盘在近期都略微调整了价格，并逐渐减少优惠幅度。

市民声音：涨跌观点不一

案例一：

张女士在海珠区有一套两居室房子，随着宝宝的出生，想把在湖南老家的父母接来广州居住，所以想换套大点的房子。由于第一套房的房贷已经还清，所以在购房首付只需三成。张女士换房的目标还是海珠和天河两个区域，如果按照目前楼市均价3万元/平方米计算，一套140平方米的房子需要420万元，首付需要130万。目前她初步选定了广州大道南某大型小区。“如今汇率接近低位，也有利好政策，不相信未来广州房价会跌，对于自住的人来说，不用再等了”。

案例二：

小罗毕业五年了，准备明年结婚的他，现在开始物色新房。由于和女朋友都在天河上班，所以把目光锁定在天河、黄埔两个区域。无奈天河一手新房不多，价格居高不下。自己虽然月入过万，但平时花销大，没什么存款，所以决定入手黄埔某楼盘，目前均价12000元/平方米，一套96平方米的三居室总价约120万元左右。虽然和销售人员将折扣谈到了9.8折，但是小罗总觉得在黄埔供应量那么大的区域中，楼价不可能说涨就涨。“供求关系决定价格，所以还是想再等等”，小罗说他不相信广州楼市会出现北京上海那样的抢房现象。

专家视角：楼市稳定处于买房好时机

2016年伊始，从中央到地方，楼市去库存政策继续发力。业内人士表示，各种宽松政策利好下，可以说现在是买房非常好的时机。广州是一线城市中价格相对比较保守的城市，但下半年后广州楼价格会上涨，预计上涨幅度为10%。今年涨幅最明显的肯定是最核心的区域，比如天河珠江新城、越秀区，这些区域地理位置好，并且货量少，预计珠江新城楼价上涨幅度为10%～20％。此外，若能对南沙限购调整放松，那么南沙价格肯定还会有上升空间。

目前，广州整体楼市比较平衡，中心区域货量供不应求，而郊区目前仍然在去库存的阶段，至少南沙、花都需要半年以上的消化周期。不少房地产从业人士都认为2016年一季度是买房的极好时机，政策利好势必释放更多购买需求，而从历史数据来看，宽松货币政策之下，房价都会得到有力支撑。

而广州目前没有房价暴涨，主要是由于广州郊区有大量可开发但未开发存量土地，这些项目一推出市场，那就是惊人的天量，能长期支持郊区的需求。

2015年，中国房价人在不断走高，2016年，有消息称，房价均值将继续上涨4%-7%。高房价和高库存的双簧还能唱多久？

中央让开发商降价，开发商却说，现在的价格已经是亏本销售！房价还有下调空间吗？开发商和政府谁说了算？

上海市委书记韩正也说过，上海作为国际化大都市，房价一定要控制住，否则，将影响上海经济的稳定发展。

房价到底怎么了？

作为渴望拥有一套住房的小编，也希望房价能跌一点，小编的首付就够了呀！

房价还在涨，是因为开发商追逐利润吗？实际上上市房企的利润率已普遍跌至两位数以内。

房价两个字包含了太多，至少有以下五个方面：拿地成本、建安成本、税费成本、房企融资成本、利润保证。

一、拿地成本。一线城市最抗跌，土地增值效应最明显，房企争夺也最激烈。地王就在政府和企业的竞争中被推出来了。可以看到，房价越高的城市，地价占比也就越高。开发商的利润率通常比较稳定。在北京这样的城市可能超过了一半。这部分收入全归政府。

二、建安成本。建安成本是指房屋建筑成本和房屋基本设施的安装成本。这其中又包含了建筑材料和人工成本。不同地区建安成本又不尽相同。这个占比通常在30%左右。

三、税费成本。房地产领域的税费种类相当多。主要有八类税种，分列如下

1、营业税、一般占销售收入的5%，

2、城市维护建设税，在城市7%，乡镇5%，农村1%，

3、教育附加费，按照实际营业税缴纳，税率为3%，

4、所得税，利润总额的25%，

5、土地增值税，一般占销售收入2%，

6、印花税，占合同收入的万分之五。

7、契税，交易价格的4%，

8、土地使用税，不定。

税费成本通常占房价的15%左右。

四、融资成本。房地产是资金密集型产业，资金是有成本的，银行的利润率也和房地产的景气程度密切相关。2010年-2013年期间，国家不断管控房地产，融资成本大幅上升，开发商开始转向民间融资，融资成本大幅上升。导致很多三四线城市开发商资金断裂，泡沫破灭。

2015年开始，融资环境持续改善。开发商融资成本下降，开发商拿地热情开始升温。也直接推高了房价。不过开发商也就是走个过场，大部分开发商都是借着银行的钱干自己的事，所得收益也大部分上交给银行了。开发商就是银行的“打工仔”。

五、利润率。据国家统计局官方数据，房地产领域在2010年达到峰值14.2%，只有一路走跌，到2012年为11.8%，预计到2015年会跌破10%。这还没有计算企业所得税，实际利润率比这更低。在这种形式下，中小企业日子转行，大型房企谋求多元化发展。万达宣布2016年地产收入下调四成就是明显的转型信号，房地产利润率已经很低了。

通过以上分析，我们得出结论，在房价的构成中，土地成本、建安成本、税费、融资、利润的比值为40:30:15:8:7。从某种意义上来说，开发商是只是政府的操盘手，定价权还在政府手里。政府和银行不让利于民，让开发商降价，可能吗？

卖小产权房给城里人房价上涨想毁约被驳回

旧村改造得房两套卖房后悔主张合同无效

2009年4月3日，一纸终审判决让王强(化名)想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。

事情还要从2005年说起。这年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。

王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。

虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。

2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。

哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。

2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。

孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”

庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”

自愿买卖小产权房被法院认可

法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。

南京作为江苏的省会城市，新房房价也是全省最高。据相关数据显示，2013年南京新房房价大概在16000元/平方米左右，10月份均价大概在16800元/平方米，达到年度最高值。

政府房价调控目标出台之后，南京房地产开始发力，自3月份起，南京连续几个月的房价环比涨幅处在全国名列前茅，甚至一度冲高至前3名。直到8月份，受到夏季淡季冲击，南京楼市才有所缓和，环比涨幅排名逐渐“后退”。

然而，楼市短短的调整了一个月，进入九十月份，南京楼市今年的“金九银十”含金量十足，购房需求十分火爆，整个9月份南京新房认购量超过10200套，其中过万的认购量为近5年来新高。有统计显示，南京9月份共有38家楼盘开盘，其中有10家楼盘“日光”，14家楼盘当日去化八九成。

有业内表示，未来两年南京房价仍将维持高位，刚性需求主要集中在主城区周边地区，改善性住房需求主要集中在主城区；在刚性需求持续增加的现实国情下，房价难言拐点。

古往今来，老百姓对于城市的共同记忆往往会形成很多民间谚语。作为老青岛人，你肯定听过“宁要市南一张床，不要四方一间房”这一类的说法。对于区域的严格划分，让曾经的浮山后、老四方、李沧等区域一度难以翻身。然而现如今，再对照这些老谚语去看那些青岛人“不要”的区域，翻天覆地的大变化让区域升级、房价上涨，甚至一房难求，从“不想要”一下子变成了“买不起”。

【宁要山前一片瓦不要山后一间房】

浮山后

目前房价：20000-25000元/㎡

这句谚语相信很多青岛人都知道，这里的“山”指的是浮山，那很明显，山前指的是浮山前，为市南、崂山片区，山后便是浮山后。从这句谚语中可以看出青岛人对于曾经的浮山后有多么的“不屑”。浮山后的一套房都不及浮山前的一片瓦，不过这也真实反映出了浮山后当年在青岛的地位。

浮山后，很多年以前是一片片的小村庄，分布着浮山后村、埠西村等多个自然村，交通闭塞，配套落后。这里没有高楼，没有大道，农业是主要的经济发展方向，商业几乎无从谈起。随着90年代市区大规模的拆迁改建开始，住宅的需求量开始增大，交通得到发展。

很快，在青岛规划大发展及房地产的不断开疆扩土中，开发商们逐渐发现了浮山后不可估量的发展潜力，2003年之后的一段时间内，浮山后区域相继开始建立一批新型现代社区，浮山后也借用开发商品牌宣传了其区域价值，并且凭借着距离主城区较近的区位优势，迅速“上位”，速度令人惊讶。

现如今的浮山后堪称青岛第一大居住区，拥有千余栋住宅楼，房价从10年前的1200-1500元/㎡，到目前20000-25000元/㎡，房价差距10年翻17倍。

【宁要市南一张床不要四方一间房】

老四方

目前房价：9500-17000元/㎡

“宁要市南一张床不要四方一间房”。老四方以前有多不受青岛人待见，从这句谚语便可略知一二。其实说起老四方也算是幅员辽阔，但区域内曾经坐落的除了大山看守所、旧村落、火葬场，就是老厂房和筒子楼似的职工宿舍，相比较黄金海岸线上的市南区，便有了“一张床”和“一间房”的悬殊差别。

这片老四方东部曾经被称为“双山、保儿旧村片区”。2008年，新都心在这里建设起步，彻底改变了旧村的原貌，原址现已崛起数栋高楼大厦，地铁通车后，拥有三个地铁站的新都心再度被推到发展的浪尖上，而刚刚开业的商场又将其概念商圈初步实体化，新都心中央商务区规模初现，房价自然是翻倍涨，经过大开发商的开发，新都心的房价上涨至15000元/㎡上下，价格甚至直逼市南老城区。

东部发展的不亦乐乎，老四方西北部同样也经历了一场蝶变。有赖于2012年青岛市区划调整，老四方并入市北区成立新市北区，老四方随即开始了大手笔的规划。首当其冲的危旧房改造、老企业搬迁，腾挪出大批黄金地块，如今都成了地产大鳄的新领地，过去的老四方西部老城区如今也有了新身份——新市北滨海新区。

尽管发展中的老四方区还无法与“土豪聚集”的市南区相提并论，但现如今老四方的一间房也不是你想买就能买的了，尤其是新都心片区，现在都成了黄金地角、购房者眼中的“香饽饽”。

【宁要市南一张床不要李村大套房】

李沧区

目前房价：8500-13500元/㎡

与老四方的谚语相似，只不过从字面上来看当年人们对李沧区的“嫌弃”程度似乎“更胜一筹”，“一间房”甚至换成了“大套房”。连“大套房”都不被看好的李村，曾经是个让人瞧不上眼的乡下地方，郊区时代所遗留下来的是怎么也抹不掉的“老巴子问题”，而早些年的李村是青岛市区内农业人口、外来人口和流动人口都比例极高的地域之一，让李村成为了多数人印象中的“城乡结合部”，这样的地方就算是别墅也乏人问津。

1994年，李村与当时青岛最大的片区老沧口合并成为李沧区，并在接下来青岛全域大发展时期进入了变革的“快车道”。首先崛起的是李沧中部，在崭新商圈的带领下，李沧中部以相对便捷的交通条件占尽发展优势，并且在市南、市北区房价高涨之时，迎来了首批刚需购房者。

很快，在世园会的带动下东李的旧村改造也开始如火如荼的进行，“世园效应”带来的是区域整体变迁后大批房企的进驻以及房价的疯狂上涨。而曾经的老沧口片区，也因为铁路北客站上了一个新台阶，安置区高楼林立，带着近万户回迁居民们率先进入交通商务区“蝶变”的新时代。据了解，目前李沧全域房价在万元线上下浮动，如果以一套120㎡的三居室作为“大套房”的标准，那么李村的“大套房”至少也需要110万，价格早已不可同日而语。

【千难万难不离崂山】

崂山区

目前房价：10200-43000元/㎡

青岛的“富人区”，除了市南就是崂山区了，有人说崂山区是青岛的风水宝地，背山面海的地理资源优势让这里的房子也从无人问津到高攀不起。“千难万难，不离崂山”本来是胡峄阳最著名的预言，意思就是说再难也不要离开崂山，因为这里是风水宝地；而后被不少青岛人用来形容崂山风景区美不胜收的自然资源，而现如今，这句话成了崂山区楼市的真实写照。

十几年前的崂山区房价低廉，用“白菜价”就可以买到背山面海的新小区，但那个时候青岛人“不认”这个地方，距离繁华的市中心太远，交通不方便且道路坑洼不平。那个时候市南区也只是刚刚步上发展的轨迹，房价甚至不如现在的李沧区。

然而现如今，崂山区成为了不折不扣的富人区，早期在这里置业的人首先体会到了资产的爆炸式增长。而道路交通的完善，区域的不断升级以及本就瑰丽的自然景色让崂山的新建小区成了多数购房者的梦想。海大浮山校区地块诞生的项目都卖出25000元/㎡左右的高价，而青岛冻粉厂原址建起的项目，均价更是高达40000-43000元/㎡，让大批购房者高呼“门槛太高，如今连进都进不去了！”

十年都不被看好的南沙从何时开始被“看上”？

这还得从16年开始说起~

上年，南沙出让了5宗地，

11月出让的4宗地楼面均价破1.1万/平，

其中蕉门岛北侧的两宗地楼面价则去到了1.5万/平，

创下了南沙的新纪录！

虽然，拍地价跟房价没有啥直接的关系，

但吃瓜群众表示：

按照正常规律，只要拍地价涨，

那周边的房价肯定会跟着涨~

顺着这条“潜规律”，

不少人都开始看上了南沙这支“潜力股”！

拍地价一涨！周边楼盘立即调价！

当南沙地价攀升至1.5万+水平之后，

区域内多个楼盘均出现不同幅度的价格调整，

黄阁板块（即拍出1.5万/平的板块）的楼盘，

更是从13000元/平以下的价格调整至17000-18000元/平。

其他板块，如南沙湾板块，今年价格更是普遍在2万以上。

即使是立即涨价，但受拍地价影响来南沙的新客有增无减，

当地某楼盘销售透露：这之后来看房的客人明显增多，

对于他们来说，地价都1.5万/平，1.7万/平的房价肯定会再上走。

他们现在来买，绝对是“抄底价”！

南沙：不止房价涨！成交量也涨！

去年12月至今年2月期间，

南沙成交量维持在千套/月水平，

就连春节淡季的2月份都成交1200多套，

超过去年11月水平。

要知道，12月至2月是传统淡季，

但南沙成交却表现的相当火热。

其实这得益于各个房企的看重！

我们来看看南沙各板块的拍地价格图：

仔细看看，万科、保利、越秀这三个地产大哥都在南沙各板块以高价竞得地块，这些开发商的“嗅觉”灵敏度有多高？看林立在珠江新城的房子就知道了，所以不少买家都会冲着地产大哥来买买买~

不过，房子的价值究竟是怎么看的？其实不单单看周边房价或者涨了多少，要从自身价值和公共资源来看的~

房地产自身价值主要有包含了2个方面：

（1）房产布局，整个小区的布局，比如小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。

（2）房子本身配置，比如房子采用精装还是毛坯，使用的用料等等。

房产周边的公共资源包括什么呢？主要有3个方面：

（1）交通情况（比如地铁、公交汽车、高铁火车等等）。

（2）配套设施，这方面主要包括市政配套、生活配套两个方面，市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施则包括教育设施（托儿所、幼儿园、小学、中学等）；医疗卫生设施（卫生站、居住区门诊、医院等）；文化体育设施（综合文化活动中心、体育场；）；商业服务设施（综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施等）；金融邮电设施（银行、邮局等）；行政管理设施（街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。

（3）环境情况，一般包括绿化情况以及噪音、污染情况等。

不少购房者为了低价而关注一些非正常商品房或低价商品房。但是，无论房价再怎么变化，也不是什么房都可以买的。例如，这4种房子：安置房、经适房、内购房、小开发商唯一小楼盘，都建议别碰。为什么不推荐这四种房子呢？下面小编一个一个地说吧。

一、安置房

安置房顾名思义，是对被拆迁住户进行安置所建的房屋，并不是正规商品房。

购买安置房，你可能会遇到以下问题：

1）、需要全款购买

虽然每平方米单价非常的低，但总价动辄几十万元，无法贷款，并不比购买商品房轻松，要知道商品房的首付现阶段只有20％，并且利率可以打折。

2）、买到之后能不能准时入住

由于手续，施工方、资金等种种原因，不少安置区交房时间不准时，与实际相差甚远，以曾经的白庙安置区为例，前前后后拖了数年之久，烂尾、延迟几年交房所带来的损失，往往无人补偿。

3）、能不能安全入住

安置房对应的安置人群是被拆迁居民，通过协议转让购买的安置房并不像商品房合同一样框定了产权所有人。

倘若遇到卖方反悔，不协助办理房产证，则会非常麻烦，全国各地都有类似案例，最终都是通过法院诉讼才得以解决，费事费神。甚至出现过一房两卖的案例。

4）、房产证难办、孩子上学难

由于不是正规商品房，办理房产证会相对比较复杂，极少有项目可以在一年内办证，不少安置房因为土地手续问题，3－5年，甚至长达5年以上才能办出房产证。此阶段无法落户，无法享受本地居民待遇，家有孩子的则必须以外地借读生身份入学，除了入学难还需要额外的缴纳高昂的“赞助费”。

5）、建标层次低

纸板门、迷你门、迷你窗、山寨电梯，各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里，墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。大量地面车位，以及用冬青填充小区，以降低绿化成本。甚至有人之前买的安置房交付后3房变2房，凭空少了一间房。

6）、居住体验比较差

由于习惯不同，安置房一般很难引入正规第三方物业。

不少安置小区都是由村委会牵头成立物业，原本就是半路出家，再加上部分人没有交物业费的习惯，小区的整体物业管理水平远低于商品房。

对于位置较好租金较高的小区，不少村民选择把多分的几套房子按间出租出去，租客参差不齐，如同曾经的城中村一般，乱贴乱画，乱倒乱扔，臭味熏天已经成了常态，更有甚者有些租客把垃圾直接丢在电梯里或从窗户丢下来等等等等。

总结：

通常无法落户口、无法按揭贷款、无法以后抵押贷款、没什么升值。

二、高价转让的经适房

有部分朋友通过正规的渠道选到了经适房，虽然可能居住体验稍差，但综合来说还是值得买的，毕竟手续是安全的，价格也较低，在此主要说的是目前市场上一些加价转让的经适房。

接手别人转让的经济适用房与安置房相比，有非常多的共同之处，比如原房屋手续在原房主名下，需要通过协议来购买安置房，等到数年后才能进行交易过户。

相对来说经适房的风险一点都不比安置房小，建标也不比安置房强。

三、不靠谱的内购

内购分很多种，有单位定向开发的项目，有单位组织的团购，有开发商提前回笼资金的内购，各种各样，但几乎所有类型的内购都伴随着风险，无一例外。

内购假如遭遇开发商资金链断裂、被抢地等问题，前期全款缴纳的房款能不能退回尚不能预期，更不会有利息补贴。即便有利息，相比拿这笔资金买一套正常交房的房子所带来的升值额度，利息几乎可以说是九牛之一毛。

四、小盘、小开发商

我们常常看到的一些交房无望导致业主维权的新闻，遇到那种是一栋楼、两栋楼的，基本清一色是小盘小开发商。

当然，任何好的开发商都是一步一步从零做起，我们也不否认个别小开发商也可以做出色的产品，但房子是我们要居住数年的家，已知风险要大于获利的时候，我想没有必要去做这个小白鼠。

怎么判断自己想买的房是否是小开发商？

如果你在网上查询不到该开发商的任何既往项目或新闻，很大概率就是小开发商了。

想要卖房子，首先要对房子进行评估，然后制定一个合理又能赚的房价。房价可以怎么定呢？跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。所以，房天下购房指南接下来就来告诉你开发商怎么定房价。另外，房价是由构成因素的，我们一起来看一下。

一、房价的构成是什么？

决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

总体来说，房价大致可分为四大部分：

1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；

4、开发商经营利。

二房地产开发商是如何定价的？

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。看完上文介绍，你是否对房屋定价技巧有了更多认识？希望以上介绍能为你提供实际的帮助。

老话说的好“货比三家”永远是比较有效的方法。对普通购房者来说，在选房的时候可以采用房产价格评估的市场比较法，通过对同区的二手房房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行对比处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二手房房价评估方法：

目前市场上应用为广泛的也是为评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:

1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3．所在小区和所在板块的房价走势

4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

最终影响评估价格的几大关键因素：

在确定了评估方法后，银行往往还会考虑哪些因素来确定房产价格呢？

1、产权是否明晰：

无论你是通过房产开发商或他人处购买、继承或赠与所得，还是自己修建，能够在相关部门办理抵押登记手续的房产银行才会接受，因此两证齐全即房产证、土地证（对于从开发商处新购房产可凭购房合同办理预抵押登记手续）是银行评估你的房产重要前提。（从开发商处新购房产除外，可凭购房合同办理预抵押登记手续）

2、房产本身或者周边是否存在安全隐患：

这里主要是指房屋本身的结构是否符合建筑标准和要求，是否存在“危房”等相关隐患。对于周边环境主要是指是否涉及易燃易爆等相关物品。

3、房产位置周边环境及面积是否利于交易：

在美剧《纸牌屋》中有句经典台词：

“权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。”

房产的位置决定了房产的价值，房产可以新建但真正的好位置却是稀有资源。

对于房屋周边的环境，主要是指交通是否便利，区域配套设施是否齐全等。相对而言，位置好，交通便利，配套设施齐全，容积率较低的住宅小区和商业氛围浓郁的商铺评估单价相对较高。