干货

随着澳洲对留学移民的政策开放，中国学生小学毕业就可以来澳洲留学。 越来越多的家长也尝试着把孩子更早送到澳洲读书，可是在选择学校的时候总会遇到很多困惑，因为澳洲的中学的分类跟国内很不一样。 澳洲中学的大致分类，让家长和学生可以更好的根据自身情况选择学校。

主流私立中学

因为是政府学校，有着注重学生教育的优秀传统，对澳洲本地学生来讲基本是免费的。 录取也是按学区优先划分。 对留学生来说，不管是排名靠前的学校，还是靠后的学校，政府高中的学费都是一样的。 2015 年学费约 15000 澳币。 在学校报名和录取时，由教育部国际学生分部统一处理，按照填写志愿顺序依次录取。 好校区的房产被炒热，排名靠前公立学校供不应求，公立学校要对国际学生的招收名额稀缺，而且入学要求苛刻。 正因如此，有一些好的公立学校需要学生提早进行入学排队。相比于好的私立学校，有些一般的公立中学由于国际学生人数不多，没有专门的国际学生老师管理，有的是 EAL 英语老师或中文老师兼职国际学生管理。 学生出现问题时，学校有时需要通过教育部处理。

优点：

学费低廉

政府办学

生源充足

缺点：

配套设施不如私立学校完善

优质公校需要提前长时间申请并等待

学生课外活动有限 学生课外活动有限

政府公立中学

因为是政府学校，有着注重学生教育的优秀传统，对澳洲本地学生来讲基本是免费的。 录取也是按学区优先划分。 对留学生来说，不管是排名靠前的学校，还是靠后的学校，政府高中的学费都是一样的。 2015 年学费约 15000 澳币。 在学校报名和录取时，由教育部国际学生分部统一处理，按照填写志愿顺序依次录取。 好校区的房产被炒热，排名靠前公立学校供不应求，公立学校要对国际学生的招收名额稀缺，而且入学要求苛刻。 正因如此，有一些好的公立学校需要学生提早进行入学排队。相比于好的私立学校，有些一般的公立中学由于国际学生人数不多，没有专门的国际学生老师管理，有的是 EAL 英语老师或中文老师兼职国际学生管理。 学生出现问题时，学校有时需要通过教育部处理。

优点：

学费低廉

政府办学

生源充足

缺点：

配套设施不如私立学校完善

优质公校需要提前长时间申请并等待

学生课外活动有限 学生课外活动有限

教会学校

这些学校对教徒优先录取，对非教徒名额有限。 有些学校也招收海外学生，学费在政府学校和主流私立学校之间。从学习方面来讲，教会学校(尤其是小学)不主张太强烈的竞争。学校不希望学生产生互相攀比的意识。尽管每天花在宗教教育上的时间稍长些(包括祈祷，宗教课等)，但这正好是孩子受德育教育和行为教育的机会，学习真善美，助人为乐等。教学上也不差，每班按个人每科考核结果分成几个不同程度的学习小组，因人而教。

优点：

培养学生宗教信仰

教学质量中上等级别

配套设施中上等级别

缺点：

定期针对性的组织宗教活动

有些学校规模较小

小型私立学校

这些学校和以上学校均有不同。 小编指的主要是专门针对国际学生招生的小型学校。这些学校是以招收国际学生为导向(中国学生居多)。 因为相对教授学科类型单一，规模较小，学生人数少，所以基本没有本地学生。 科目设置主要以国际学生常修的或专针对大学某类课程(比如商科)为主导。 学费略高于政府中学费用。

这些学校缺点是，由于科目选择少，所以学生报考大学专业是有很大局限性。比如报考医科要求学生中学学过化学或生物，但是由于这两个课程对实验室要求较高，多数小型私立学校无法开设。对于目的性强的学生，这类学校也是不错的选择。 因为学校都是国际学生，老师和学校管理人员对国际学生也很有经验，对国际学生习惯和生活需求更加了解。

优点：

学费低廉

小班教学

学校地理位置优越

学生可以提早毕业

缺点：

生源多为国际学生

操作方法

你的目标客户（学会定位）

当你手里掌握某一样产品的时候，你要做的第一件事就是要划分出你的面向对象，明确了哪些人是你的潜在客户之后，你才可以适时出手。如果你的产品都不知道要卖向哪些价值群众，那你做的一切都是无用功。

理解客户的拒绝（学会引导）

人在需求和选择上面多变的，当你确定了你的目标客户，他们可能会对你的产品产生本能的抗拒心理。在这种促使下，你需要平缓的和他去谈需求和价值，尽可能的远离你的产品参数。人的主观情绪会因为你的交谈与态度的变化而变化，这是你争取获得客户信任与沟通的机会。

尊重客户的主观臆断（学会认同）

你的客户很可能对你的产品有些偏见或是不解，而如果你试图通过重申产品的功效去辩解或强调产品的权威而迫使客户接受你的立场的话，那就大错特错了。人都希望受到他人的认同，因此在沟通中双方可能会存在相当程度的偏执与固执。你需要做的是认同他的观点，然后顺着他的话语借力打力，无形中透漏出你产品的优势，不要将你的想法灌输给客户，而是引导他将自己的需求和你的产品联想在一起。

语言的风趣（学会谈话）

相信我，带着目的性和跟客户聊天绝不是一件特别轻松的事，如果你长时间的和客户去交谈产品与需求，客户会渐渐产生倦怠和排斥的行为。如果你能在合适的时候将客户回馈你的话语用以幽默的方式再发挥一遍，这种调节轻松气氛和优悦情绪的方法会起到你意想不到的效果。但是我不得多说一句，说话是种艺术，要是想做到这一点，你需要多看看书。

卖的是产品更是利益（学会了解）

你需要明白，客户想从你这里得到的不是你的产品，也不是你产品的价值，艺术家毕竟不是每个人都是。客户们想知道的是，通过你的交谈，我可以得到什么，而不是你的产品是什么。你了解了客户的这一点，就会尽可能的把产品利益裁剪成客户需要的形状，这一点会使你受益匪浅。

拓展的渠道与自我实现（学会自信）

如果你能贯彻我上述几点，那么恭喜你已经成功一多半了。当你真的做到我说的这些，你的人脉渠道会比你想象的更大，你可以通过这些涵盖各行各业人脉的渠道去做成任何你想做的事，这将更加有利于你以后的工作。并且你的自信程度会随着你的成功而加强。

最后，我再给你最后一条建议。不管你的销售水平有多么高超，请不要把精力放在所有的客户上。

将你百分之八十的精力着重于那百分之二十的人群上，会让你受益匪浅。

简要回答

美丽是女人一生的追求，过去我们认为只有年纪增长后才会开始担忧皮肤问题，生活节奏的加快、工作压力和不规律的作息，很多年轻女孩也面临着皮肤变差的困扰。除了暗沉的肤色和黑眼圈，最令人头疼的是突然出现敏感肌肤，红血丝、干痒、紧绷和爆发痘痘，每一个问题都令人沮丧，甚至粉底也无法掩盖，严重影响形象。分享“3要3不要”，帮助摆脱敏感肌的困扰！

一、什么是敏感肌肤？

敏感肌肤简单来说就是皮肤屏障受损，对外界刺激的抵抗能力降低，导致皮肤表层变得薄弱。具体表现为脸上明显的红血丝、易泛红和发热，以及在换季或更换护肤品、进入新环境时皮肤状态不稳定。敏感肌肤的成因是什么？

二、远离敏感肌肤“3不要”

1.不要作息不规律：

由于着生活节奏的加快，高压和不规律的作息已经成为许多年轻人的常态。长期的高负荷生活导致身心疲惫，同时免疫力下降，除了肉眼可见的暗黄肤色和黑眼圈，同样会引发炎症和过敏反应。

2.不要过度清洁：

频繁地洗脸、敷面膜、使用酸类产品以及用热水洗脸都属于过度清洁。这些行为会破坏皮脂膜，导致皮肤水分迅速流失，同时过度分泌油脂，使得表皮油腻而内部干燥，角质层也会受损，引发皮肤敏感问题。

3.不要使用刺激性护肤品：

许多护肤品中含有大量的化学成分，如香精、酒精和防腐剂，这些成分对皮肤具有刺激性，会损害皮肤屏障，引发刺痛、泛红等不适感。为了增强皮肤的防御能力，最好选择一些纯天然、绿色的护肤品。

三、如何修复敏感肌肤（3要）

1.重视防晒：

敏感肌肤通常角质层较薄，容易受到外界刺激，要减少刺激，除了使用温和的护肤品外，防晒也非常重要。紫外线是引发炎症的重要因素之一，夏天尤其强烈，敏感肌肤对紫外线的防御能力几乎为零。在出门前一定要涂抹防晒霜，并采取帽子、口罩和使用遮阳伞等物理防晒方式，以避免对皮肤的刺激。

2.简化护肤步骤：

正常的护肤步骤通常是洗面奶-爽肤水-精华液-乳液/面霜-防晒。对于敏感肌肤来说，过多的护肤步骤可能会给皮肤增加负担，尽量减少化妆的使用，并根据自身情况简化护肤程序。

3.补水保湿和抗敏：

补水保湿对于敏感肌肤非常重要，皮肤屏障受损导致皮肤的保湿能力下降，出现干燥、瘙痒和死皮等问题。补水可以改善皮肤自身的微循环。此外，选择一些能够舒缓肌肤的成分，减少皮肤的敏感程度，这样双管齐下才能更好地修复皮肤。

做销售的人都知道“二八法则”，就是说在销售中80%的顾客来自于20%的老顾客，因此在服装门店经营中维护好老顾客是提高业绩的关键，那么如何才能维护好老顾客，让顾客下次再来呢?下面一起来了解一下吧。

不要缩小顾客的问题

面对问题，千万不要说“我根本没听过”，“这是第一次出现此类问题”，这种处理方式只会对你的顾客产生极差的效果，跟他讲问题并不严重，这只是一个小问题，这么说根本于是无补，还会有损门店形象。

每位顾客都希望得到你的重视和注意，他们认为你所受的培训及所获得的经验只有一个目的：留意他并帮他解决问题，那么何不做给他看。

你就是门店

不可以把问题推给别人;

若顾客真的还需要同其他人谈，那也不要把他推给一个你没有事先通知过的人，而要亲自把你的同事介绍给顾客，同时应给顾客一句安心话：“若他还是不能令您满意，请尽管再来找我。”

生日快乐

不要说“我做不到”，而要使用一些肯定的话，如，“我将尽力”;

永远不要说“这是个问题”，而说“肯定会有办法的”;

如顾客向你要求一些根本不可能做到的事情该怎么办?很简单：从顾客的角度出发，并试着这样说：“这不符合我毛司的常规，但让我们尽力去找其他的解决办法”。

重视顾客的满意程度

努力了解顾客下意识的反应，如，“我所讲的对你是否有益?”“这个满足您的要求吗?”当然还有“我还有什么可以为您做的吗?”

多说“我们”少说“我”

导购在说“我们”时会给对方一种心理的暗示：我和顾客是在一起的，是站在顾客的角度想问题，虽然它只比“我”多了一个字，但却多了几分亲近。

感谢、感谢、再感谢

要知道：对顾客说再多的感谢也不过分。但遗憾的是“谢谢”“荣幸之至”或“请”这类的字眼在贸易中已越来越少用了，请尽可能经常地使用这些词，并把“谢谢”作为你与顾客交往中最常用的词。请真诚地说出它，因为正仕客、你、我和其他人才有了今天的这份工作。

不要自高自大

你可能是你们门店最好的销售人员，但同你接触的顾客并不知道你99%的顾客都会满意而归(他们对此毫不关心)，而他属于这1%，对于他，只有这个才是最重要的。

跟进问题直至解决

不管是新顾客还是老顾客，当顾客购买产品后，一定要及时跟进，了解顾客使用后效果。如有问题，可主动帮助顾客解决，各段时间继续跟进，询问顾客是否还需要什么帮助，如真的还需要，那就尽量做到他满意为止。

表现出你有足够的时间

虽然你已超负荷，老板又监督你，但千万不要在顾客面前表现出你没有时间给他。

用一种轻松的语调和耐心的态度对待他，这是让顾客感到满意的最佳方法，即使是你不能马上满足他的要求。若顾客感到你会努力帮他，即使要等很久才能满足他的要求，甚至到最后真的帮不到他，他也会很高兴的。

不要怕说对不起

当顾客讲述他们的问题时，他们等待的是富有人情味的明确反应，表明你理解他们。若你直接面对顾客的投诉，最好首先表示你的歉意，若要以个人的名义道歉的话，就要表现的更加真诚。然后明确告诉顾客你将尽你个人的一切努力帮他，直到他满意为止。

花更大力气在那些不满的顾客身上

“谢谢你通知我”，面对一个抱怨的客人应这样回答。

在对你的门店不满的顾客当中，只有10%的人什么也不说，但将来仍然回来同你做生意!相反，90%的顾客则投诉他们不满意，并最终得到了补偿和满意的服务，他们将仍是你的顾客。

顾客提出他们的要求的时候，也是处理门店和顾客关系的重要时刻。若处理得好，则更容易让顾客信任门店，所以，一定要让顾客在出现问题时能够很容易地联系到你，他们找你的次数越多，你就有更多的机会留住他们，让他们成为你的老顾客。

与顾客交谈中不接电话

导购在接待顾客时，最好不要接听电话，就算你有礼貌地征得了顾客同意，顾客也会再心底泛起：“好像电话里的人比我更重要，为什么他会讲那么久”的想法。

所以导购在接待顾客时，决不接电话。如实在打电话是重要人物，也要接了后迅速挂断，等接待完顾客后再打过去。

一个优秀的导购非常明白：顾客的主意总是变来变去的，问他的喜好，把所有的产品介绍给他都是白费蜡;刚刚和他取得一致意见，他马上就变了主意要买另一种产品。

向顾客提供服务也是一样的：有时五分钟的谈话就足以使一个牢骚满腹并威胁要到你的竞争对手那里去的顾客平静下来，并接受和购买你的产品。

给予、给予、再给予

我们在与顾客交流中，经常有的顾客会问送什么，怎么送。顾客的问答反映了顾客自身的需要和偏好。可见，一个好的开端是以为顾客提供给予开始的。

那给予顾客什么呢?给予是一种服务、是一种说明，给予顾客他所关心的事物的说明。所以，作为一个成功的销售人员，请牢记永远不要向顾客索取什么，哪怕是一种回答。永远记住：给予、给予、再给予!而不是索取!

永远把自己放在顾客的位置上

你希望如何被对待?上次你自己遇到的问题是如何得到满意解决的?把自己摆在顾客的位置上，你会找到解决此类投诉问题的最佳方法。

保险市面上，最常见的莫过于健康险、重疾险、意外险、年金型保险等等，而最近随着“低头族”越来越多，各大保险公司花式推出了手机意外险。那么，对于“手滑族”的人来说是最大的福音，那么，手机意外险都包括什么？我们一起来看看。手机意外险都包括什么

小编解析：根据收集的资料显示，每家保险公司所推出的手机意外险的保障内容还是有所差别，但是一般来说，包括了对于跌落、碰撞、挤压、浸液等意外事故造成的手机硬件损坏。其中以三星手机的意外险为例，它是三星公司推出一项名为ProtectionPlusMobileElite的手机意外险服务，具体保障内容如下：1、保障范围

手机意外保障服务是对于非人为的手机损坏，比如摔裂屏幕、进水、跌落、挤压、进液、磕碰所引起的碎屏、性能故障等等情况；2、保险期限

三星电子将在顾客购机6个月内（以发票购买日期为准）提供1次保障维修服务，享受该服务时，顾客仅需承担100元维修费用；3、适用机型

三星收集型号的GALAXYS6、S6Edge、S5、Note4、NoteEdge、Note3、A7、A5、Grand2、Mega2。

编后语：手机意外险都包括什么，一般来说，不是人为造成的进水、挤压、进液、磕碰、跌落以及碎屏都可以赔付。不过像锤子、小米、华为、魅族和苹果等都有自己的专属手机保险，具体可以参考《手机意外险泛滥小米/华为/魅族/锤子哪家强？》。

薅羊毛简单理解就是以便宜、实惠的价格购买商品，达到省钱甚至赚钱的目标。现在很多金融机构和互联网平台都会不定时推出优惠活动，羊毛党们总能很快找到这些优惠信息，那么薅羊毛信息从哪来的呢？

1、加入薅羊毛群

现在微信和QQ上有好多薅羊毛群，这类薅羊毛群往往拥有大量的用户群体，汇集全国各地的用户流量，里面分享的优惠信息也涵盖各行各业。

薅羊毛群里会专门有人为群成员收集、汇总各类优惠活动信息，例如新用户注册优惠、特惠商品信息、关注公众号领奖等等。

2、主动寻找

对于自己常用的一些购物消费平台，在时间充裕的情况下可时不时的刷一刷，找个各平台最新的优惠活动。

除了平台本身的APP、小程序和官网外，朋友圈也能刷到一些薅羊毛的优惠活动，因为商家推出活动也希望通过朋友圈社交实现裂变，点赞投票是最常见的活动形式之一。

二、哪些薅羊毛行为是违法的

信用卡是羊毛党重点关注的领域之一，银行一般会推出刷卡送礼或消费金等优惠活动，，投资者切忌为了获取优惠而利用信用卡套现。

互联网平台推出优惠活动时，也不排除活动设计存在BUG，如果恶意利用平台漏洞获利，也可能触犯相关法律。

薅羊毛是一个比较费精力的事情，大家可以利用闲暇时间参与，但不建议过分关注，以免耽误正常工作和生活。

以上关于薅羊毛信息从哪来的的内容，希望对大家有所帮助。温馨提示，理财有风险，投资需谨慎。

家里的窗帘如果搭配得好，会给整个房子带来锦上添花的效果，为此，在色彩方面搭配很讲究，那么窗帘颜色怎么搭配好看呢？来给大家分享几个配色干货，让你能节约掉请设计师设计的费用！

窗帘的颜色搭配很重要，根据不同居室的特点，可选取不同“品格”的颜色，并且建议总体装修风格相呼应，具体的搭配方法有以下几种：

1、室内色调

窗帘颜色在色调上的搭配技巧，最主要的一点是要与室内色调相搭配，这样会使得空间变成了一个整体，没有任何色彩分隔，让空间看起来更大。

2、窗帘色彩

窗帘的颜色色彩最好不要超过三种，否则会给人一种杂款的感觉，不利于心情的沉淀，容易使人产生烦躁感。

3、居住人的性格

窗帘颜色的搭配还应考虑居住人的文化背景和性格等。

老人房子的窗帘颜色应该以沉稳典雅为主，而年轻人的家居或者儿童房的窗帘颜色可以适当跳脱一些，特别是儿童房，多彩明亮的颜色有助于孩子形成开朗的性格。

窗帘颜色的搭配，主要还是侧重于自己的习惯以及爱好。

4、室内光线

窗帘在搭配技巧上还应根据室内光线来选择，窗帘一般分单层和多层，单层窗帘适合室内光线明暗程度适中的房间，而多层窗帘就适合屋内光线不足或者过多时使用。

现在社会赚钱的门路挺多，用心找总是能找到匹配自己能力的赚钱方法。文采好的可以投稿，有才艺的可以直播，手好看的可以做手模，总之就是有地方可以落脚。那声音好听的朋友怎么赚钱呢？分享4个实用方式。

1、有声书

现在为了满足大众的休闲娱乐活动，有很多平台是有有声书频道的，像有声FM平台、相关公众号、正规小说平台以及自由职业者平台，上面都有有声书兼职赚钱的栏目，如果对自己的声音有信心的话，可以联系相关平台做有声书兼职。收入还是很有看点的，在喜马拉雅FM平台上，一般是80-90元/小时。

2、配音

虽然说很多声音好听的朋友达不到电视剧配音演员的要求，但是是能胜任相关平台的配音兼职工作的。常见的平台就有喜马拉雅、蜻蜓FM，平台里面有很多配音任务，像小说、文学作品等，一般是按照时间或者字数来付费。

3、直播

不一定要有颜值才能直播，声音好听照样能直播，有许多声音直播平台供选择，像映客、荔枝等平台。主要的收入来源是粉丝的礼物打赏，不过除开声音好听之外，还需要你有一定的才艺，能聊，会活跃气氛。

4、主播

可以在喜马拉雅、头条号音频平台申请开通音频内容创作，做音频有关的节目内容，像睡前故事、讲段子、知识分享等等，主要是通过粉丝打赏获得收益，如果做得有影响力的话，可以靠贴片广告、付费节目来赚钱。

有钱买房是件好事，可是不会买房，该如何是好呢？要知道，购房可是一个技术活，就连房产中介都不敢保证毫无纰漏，这样就更别说没有什么购房经验的我们了。所以进行房屋交易时，不少人是十分害怕被坑的，因为这样很可能会让自己的血汗钱打水漂，据一位具有10年置业经验的房产中介说，他希望把以下这5条购房经验传授给广大购房者。

一、阳台不一定计入房屋面积

不少购房者都认为，阳台面积应纳入住房面积，其实不然，你要知道的是，阳台可以分为内阳台和外阳台。如果您的阳台属于内阳台，一般来说它应该是会算入房屋面积里面的。但是，如果你的阳台属于外阳台，那么只有一半的阳台面积会包含在住房面积内。

所以，大家在买房时，一定要看清这是什么阳台，如果不懂的话，最好在买房前先了解一下这2者的特点，可别再为整个阳台买单了。

二、过道别太宽

在房型选择上，很多购房者只考虑功能分区，完全忽略了过道问题，但过道过宽，会造成房屋面积浪费，不利于房屋规划。因此，在选择户型时，要注意过道宽度，最好不要选择过道过宽的户型。

三、高层不一定好

古诗有云，“会当凌绝顶，一览众山小”，这是何等的潇洒，相信很多购房者都喜欢这种居高临下的感觉，所以大部分购房者会选择高层建筑。但是，你真适合居住在高层里吗？要知道，高层建筑未必好，比如空气质量差，同时，高层建筑往往意味着价格高。

四、慎买楼两侧的房子

视野好、方便，这是落地窗的特点，有些购房者喜欢有落地窗的房子，所以他们就买了楼两侧的房子。然而，这类房子的缺点实在是太明显了，比如，该种类型的望到通常会有很多窗户，夏天必然会存在阳光过度照射导致屋内很热的情况，这样你每月的空调费可就要涨上去了。

五、小心设备层

一般来说，高层建筑都会在中间层设置设备层，而设备层往往不利于居住，所以无论设备层有多便宜，大家都应该谨慎购买。同时，设备层上下楼层的房子如果也存在噪音污染，那么最好也别买。

房产中介久历“房事”，也深知买房里的一些秘密以及技巧，所以房产中介的这5条购房经验，也是值得广大购房者一看的，最起码可以帮助到大家避开一些不必要的麻烦，在买房这条道路上少被“套路”一些，这样一来，买房也就轻松多了，这样何乐而不为呢？

来源：网络

部分卫生间是没有窗户的，闷、暗、湿，该如何拯救这些暗卫呢？

安装排风扇

一般来说，人们都会安装排气扇，配合着通风管一起将废弃排出，让外面的新鲜空气补充进来。

安装新风系统

但是，排气扇的风量很小，只能实现局部的通风换气，且时效较短。如果你家卫生间的空气问题很严重，那就应该安装效果更佳的新风系统，为家里持续提供新鲜空气，实现真正意义上的空气流通。

使用亮色改善光线不足

第一：光源位置一定要做好分区，一般来说，卫生间的光源不得少于三处，分别是淋浴区、如厕区、洗漱区，这三个主要区间是人活动的主要区间。如果三个区间是并排安置的也可以装两个灯：梳妆镜一个光源，马桶和淋浴区共用一个光源。

第二：卫生间光色的选择，一般来说无窗的卫生间透光性不是很好，对灯光的要求比较高，其实最主要的是灯源的色光，无窗的卫生间自然是应该选冷色系光源了，冷光灯是最适光线暗的区间，能增强对比度，视线也比较明亮。

大镜面+镜前灯补充光源

在浴室柜上方安装大镜面，并且安装镜前灯，安装镜前灯能起到补光的作用，照镜子时能够看得更清晰。一来可以打出均匀的光线，保证每个暗角都能充满光亮，二来也方便刷牙洗漱，最大化地弥补光线不足的缺点。

墙面防水

卫生间做墙面防水的时候，防水层做在铺墙面瓷砖之前，建议卫生间全屋墙面都刷到1.8米高，最好是满做，也就是整面墙包括卫生间的墙顶也刷上，尤其是如果墙面是轻体墙或者墙面另一面打造了柜子，需将整个墙面满涂防水涂料。

地面防水

在装修卫生间的时候，无论是安装基础的下水管道，还是马桶、洗脸盆或水龙头，都要进行细致的测试和检查，以防出现漏水情况，为日常使用带来麻烦。

为了尽可能杜绝漏水问题，我们必须在涂好防水材料后，再进行必要的闭水试验。另外，尽量选购高品质的地漏、水管和五金件，也能确保卫生间的舒适与洁净。

买房选择户型主要考虑朝向、分区、形状等七个方面。好户型包括六项标准:方正、南北通透、客厅和双卧朝南、避免走廊、功能分区明确、各个房屋面积配比合理。买房的关键是户型,它是一个房子的灵魂,好的户型宽敞明亮,坏的户型憋闷阴暗。

一、好户型有哪些特点?

1、好户型标准之一:方正

房子整体利用率高。拐角会占用实际的居住面积,如果家里人口本来就多,买的面积又不大,就要选择方正的户型。缺角的户型从风水的角度而言,不宜生财,而且不太好转手。

2、好户型标准之二:南北通透

南北通透的房子居住舒适,所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户,能够保证空气对流。

3、好户型标准之三:客厅朝南,双卧朝南

南北通透的房子居住当然舒适,但是一般高层很少能够做到南北通透,所以高层(在6层以上)全南户型也值得考虑。

4、好户型标准之四:避免走廊

走廊其实是对房屋资源的浪费。很多房子的走廊其实都很窄,不能放东西只能用来走,而且还浪费了一定的面积资源。当然,如果资金充足,又喜欢这种设计感的,那就另当别论了。

5、好户型标准之五:功能分区明确

住宅使用功能的科学分区一般划分为三个区块:公共活动区,如客厅、餐厅、门厅等,能够满足主人起居、会见客人的需求;私密休息区,供主客休息和处理私人事务的空间,如卧室、书房、保姆房等;生活辅助区,辅助和支持上述两部分之用,如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。

6、好户型标准之六:各个房屋面积配比合理

户型合理与否,并不是如同麻雀虽小五脏俱全的精简,也不是大宅大屋气象万千的容纳,而是各个部分之间的比例关系。这种平衡,取决于设计者对房型的把握,更关系到日常生活的细节。

二、如何选择户型?

1、看形状

进深与开间之比介于1:1.5之间比较好。进深过大,开间过小,影响采光通风,房间内会显的比较暗;反之,不利于房间保湿,浪费资源。还有一些户型,比如:手枪型户型、刀把形的户型、三角形的户型、锯齿式的户型、有尖角的户型、走廊式户型,这样的户型,存在严重的缺陷,且寓意不吉,也最好避开。

2、看通透

南北相对两面:采光通风最好;相邻两面:采光通透次之;全是一面,采光通透最差。

3、看朝向

户型朝向最好的是南边,然后选房还要考虑南北,如北方日照不足,优选朝南的房子,南方有些城市太热,可以挑选偏北的房子避暑。

4、看分区

1)功能分区:不同的活动有不同的空间。

客厅用来会客,餐厅用来吃饭,洗手间用于梳洗,卧室用于休息。

2)干湿分区:厨房和卫生间和客厅卧室分开。

厨房和卫生间湿气较重,较容易产生脏污和噪音,应该靠近进户门,远离卧室客厅。

3)动静分区:休闲娱乐和休养生息要分开。

动区:客厅、餐厅、厨房等活动较频繁的区域,靠近入户门设计;静区:卧室、书房、主卫等应该尽量布置在户型内侧。

4)公私分区:整体上有遮挡。

玄关处有遮挡,不能站在门外对屋内一览无余。客厅餐厅等公共空间与卧室等私密空间要有视觉遮挡。

5、看尺寸

户型图上的家具通常会比实际比例小,让人产生空间很大的错觉,所以关注空间的同时,还要注意尺寸。相对来说,卫生间在4-5平米,卧室面积在12-15平米左右,客厅面积21-30平米,厨房面积4-5平米。

6、其他细节

1)卫生间不要对着厨房客厅,可以与其相邻;

2)没有窗户的房间尽量不要有;

3)看室内承重墙与非承重强的分布情况;

4)看门口有没有对着电梯;

5)看窗户外侧,上风口有没有污染源:医院、马路、烟囱、菜市场;

6)了解整栋楼的公摊。

总而言之,在看房选房的时候,要留意窗户看通透,选择轮廓看方正,看分区是否满足私密性以及其他条件。买房子时,除了考虑房子的地段交通、升值潜力、物业好坏等,千万不要忽略户型,这一非常重要的因素。

虽然影响商业地产价值的重要因素是商业地产的位置，但商业地产运营是商业地产价值的实现，系统学习商业地产名词解释及专业术语是商业地产估价师和商业地产运营人员的必修课程。本文归纳70个商业地产名词解释及专业术语，包括业态、扣点计算、坪效计算、提袋率等，供大家学习参考。

招商运营商业地产设计类1、中庭

招商运营商业地产设计类1、中庭

楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常是指建筑内部的庭院空间，其特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部环境分享外部自然环境的一种方式。

中庭的应用可解决地下建筑固有的一些问题，诸如不良的心理反应、外部形象与特征不明显、观景与自然光线的限制、方向感差等。

2、前室、合用前室（1）防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。

（2）防烟楼梯前室：进入防烟楼梯间前的一块封闭独立区域，需要用耐火极限2H隔墙和1.5H楼板与其他区域隔开，如需开门需要乙级防火门。

（3）消防电梯前室：消防电梯前（厅）一块独立的区域，耐火要求同第2条。

（4）合用前室分为两类：防烟楼梯与消防电梯合用前室；两个剪刀楼梯间共用一个前室，个剪刀楼梯间与消防电梯三前室合用是不允许的。

3、通道动线（内部）

商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行动的主线，副通道就是指导顾客在店内流动的支点。卖场的通道动线设计是根据商场配置的位置跟陈列来设计的。优秀的通道动线设计，能够引导顾客按照设计自然走向商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。

4、开间与进深

开间：两横墙间距离。

进深：两纵墙间距离。有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。

5、外立面

指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。

6、容积率

又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

7、荷载

是建货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。

8、下沉式广场

是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。

9、临街面

与街道相临的一面。

10、裙楼

一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

11、层高

下层地面到上一层地面的距离。

12、净高

层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离。

13、柱距

两根柱子中心线到中心线的距离。

14、回廊

在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形走廊。

15、挑檐

楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其实起到美观效果。

16、“金角银边”

转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的路两边称作“银边”说明商业价格极高。

商业地产名词解释

卖场行业类17、扣点计算、抽成扣率

扣点就是商场的营业抽成。这个扣点分为两块：一块是基础扣点，这是在签定合同的时候就在合同中列明的，例如扣点25%，管理费2%，卫生费1%合计28%。那么在正常销售的情况下你每销售100元就要给商场28元，其计算公式如下：100*（25%+2%+1%）=28。

另一块是临时大型活动的扣点。例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。

18、坪效计算

坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标,指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。一般来说，O2O电商卖场比传统卖场坪效高出3-4倍。

19、人流量

人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。

20、超外

超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。

21、商品描述

指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。

22、拉排面

商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈，丰满。

23、拾零、理货、码货

捡回遗弃在各角落的零星商品，把凌乱的商品清理整齐，整齐地堆放商品。

24、端架

货架两端的位置，也是顾客在卖场回游经过频率最的地方。

25、先进先出

先进的货物先销售

26、堆头

印“促销区”通常用栋板，铁筐或周转箱堆积而成。

27、价格卡

也称价签，用于标示商品售价并作定位合理的标牌。

28、价格牌

标示价格的POP牌。

29、桡板

木制放货的卡报。

30、清货

降价处理活动，多为滞销品或近期货（快到保质期限的商品）

31、过磅

付需进行第二次加工包装为商品的称重。

32、稽核

为防止顾客遗漏商品，在其离开时对其所购商品的核对。

33、货不对板

指实物和标示上的商品描述有差别的现象，

34、滞销

指商品销售效果不明显或很难卖出的现象。

35、精品

主要指体积小，价格高的商品。

36、上架

把商品摆放在货架上。

37、促销试品

用来促进销售用的试用（吃）商品。

38、基本构件

价格卡，掌上型终端机，数据机。

39、POP（POINTOFPVRCHASEADVERTISING）销售点广告：指超市卖场中能促进销售的广告，也称作销售时的广告。在零售店内将促销讯息，以美工绘制或印刷方式，张贴或悬挂在商品附近或显著。

40、DM商品

将指店促及快讯商品。

41、产品生命周期

指任何一项产品均有其寿命，从其上市起，一般可分为导入期，成长期，成熟期，衰退期，各期期间长短及消费环境及竟争之影响。

42、商品台账

商品目录，将每项商品基本资料（如品名，名号，规格，单位，成本，售价，供应商等）详细整理成明称之。

43、端架陈列

指利用整排货架的两端，作变化性的陈列，一般陈列的作法为：A:大量陈列，B：低价位,C:季节感，D：广告促销。

44、并连陈列

也称关连陈列，指据某项目的，而将相关连之商品陈列在同一地区或附近。

45、棚板

泛指在货架内或冷藏（冻柜内，放置商品之横隔板）

46、价格带

指在商店内销售同一项的产品，其卖价从上限到下限之间的数据。比较陈列，把相同商品，依不同数量。

47、联营类

15天结算一次，30天结算一次等

48、商场费用

进场费（根据供货品类，品牌数决定）；堆头费（每月每个×元）；端杂费（每月每个×元）；超市广告位使用费（根据位置不同，收取）；开业赞助费。

49、平均交易客单价

是指商场（超市）每一个顾客平均购买商品的金额，也即是平均交易金额。

客单价=销售总额÷顾客总数，或者是客单价=销售总金额÷成交总笔数

50、DP点

Display静态的一个商品展示，具有提升商业氛围、增加景观点位、传递商场形象的功能。

51、提袋率

大概是说进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。

提袋率=成交单数/到店的总访客*100%

52、DM单

广告直接投递或是邮寄。

53、POP

意为“卖点广告”，又名「店头陈设」。本来是指商业销售中的一种店头促销工具，其型式不拘，但以摆设在店头的展示物为主，如吊牌、海报、小贴纸、纸货架、展示架、纸堆头、大招牌、实物模型、旗帜等等，都是林立在POP的范围内。其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。常用的POP为短期的促销使用，它的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体卡通模型等等。

54、SP

salespromotion(销售促进)直接效果

55、PR

publicrelationship（公共关系）长期效果

商业地产专业术语影院类56、上座率

即一部影片获得观众人次的多少。从某种意义上来说，优秀的影片上座率就高，反之则低，因而上座率又是衡量一部影片质量优劣的重要标准之一。上座率还直接影响票房价值，上座率高票房价值自然高，所以对一部影片票房价值大小往往用上座率多少来衡量。因此，通过各种有效的办法来提高上座率，是提高票房价值最常用的办法。如在电影中，多用演技高的电影明星、作影片广告等都是提高电影上座率的办法。

57、票房

特指电影或戏剧的商业销售情况。票房可以用观众人数或门票收入来计算。

58、制作方式

D英文dimension，在这里翻译成维，维在理数上就是维数。分2D、3D、IMAX3D、DMAX（巨幕）、4D。

59、数字放映流程

收盘、下载、密钥生效、放映、删片

60、影厅硬件

普通银幕、金属银幕、座椅、顶灯、地脚灯、喷淋、无障碍通道、安全出口

61、电影上映

发行通知、票价、监票、首映期、二轮期、票房分账比例、上座率、平均票价

62、电影产业链

制片商、发行商、院线、影院、电影后产品、团体、广告、见面会、看片会、媒体场

63、影院管理系统

放映计划、放映报表、售票、订票、退票、会员

商业地产招商运营市场调研专业术语64、辐射人群

商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。

65、GDP增长率

国内生产总值，相对与上一年的GDP数值的比率。

66、人均GDP

国内生产总值除以人口总量。

67、社会消费品零售总额

指各种经济类型的批发零售贸易业，餐饮业，制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。

68、人均可支配收入

个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。

69、市场购买力

人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。

70、恩格尔系数

食品支出总额占个人消费支出的总额比重。一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。

狼在这段房价又开始疯涨日子里，希望通过本文为正在或将要进行房屋交易的人们提供一些有益的帮助；希望能减少一些诉讼纠纷，即便是减少一起，也是在传播“无讼”；希望能让诚实守信更多一些传播，即便是多一点，也是在传播“有信”。

本文分为两部分。第一部分告诉你：买家必须要严格履约，尤其在这房价要升天的特殊时期，某些卖家憋着等你违约，若买家此时违约，实属咎由自取，卖家一旦抓住买家的违约行为（达到约定或法定解除条件），就有权解除合同，甚至要求买家承担违约赔偿。第二部分告诉你：个别不良卖家，故意设套害人，律师教你如何一一识破。

第一部分买家严格履约

1、购房资格

易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。

律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。

2、定金支付义务

易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。

律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，如果支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。第二，现金支付的，必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，如果可以，最好让卖方出具收据。

3、首付款支付义务

常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。（首付款直接支付给卖家的，参见第2点）

律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都提供，支取的条件是某个约定时间到来，则自动放款给卖家，此方式不可取，因为合同履行过程有很多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心提供监管服务，可取；有些非常有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不可取，已发生多起卷款潜逃事件。

4、申请贷款义务

常犯错误：买家在合同中约定批贷的具体时间；买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误，极容易构成迟延履行，让卖家抓住机会解约；买家如果犯了第二个错误，申贷失败，自有资金难以支付，也会导致卖家解除合同。

律师支招：买家在合同中只能根据自身情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的；买家在合同中必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，律师建议的方式是：若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）/或选择约定：合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。

5、缴税义务

常犯错误：存量房买卖中，绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款，不少买家未事先预判好税负大小，缴税时发现税负远超预期，导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重，主要涉及契税、营业税、个人所得税、印花税。除印花税以外，其他三类税负均比较高：契税基本税率3%，不同情况又有1.5%和1%优惠；营业税及附加税率5.6%，不同情况下存在优惠和免征；个人所得税税率20%，不同情况下存在优惠和免征（有地方按照差额20%征收所得税，如北京地区；也有城市按照成交总额2%计收；情况不等）。

律师支招：提前自行计算或咨询律师核算；要求中介进行计算，并将计算结果列入居间合同中。

6、共同义务

常犯错误：房屋买卖合同中有些义务是买卖双方共同负担的，有时买家错认为是卖家单方义务，导致自己违约。比如：办理资金监管、办理网签备案、办理过户登记、办理税收缴纳、都是需要双方配合完成的义务。

律师支招：凡是需要双方配合才能完成的合同事项，买家均需要认真配合履行，否则会导致自己没有履行共同义务中的己方义务，构成违约。

7、履约时间

常犯错误：买家未按照约定时间履行义务，这是买家经常犯错误，后果很严重。因为绝大多数房屋买卖合同都约定：一方迟延履行义务达到一定时间，另一方有权解除合同并要求赔偿。实践中，迟延解除的时间常约定为超过10或15天（以具体合同约定为准），买家因此被解约的案例数不胜数。

律师支招：作为买家，有一系列的义务都有具体的完成时间截点或条件，比如前述1-6项义务，都有约定期限或经催告后的法定履行期限。买家绝对不能马虎，必须认真阅读合同，对自己每一项义务应当在什么时间完成，要心中有数，并认真落实，否则就会构成违约。

8、黑白合同避税

常犯错误：买家通过补充协议和网签协议，降低房屋成交价格（将一部分价格计为设施设备款），卖家以此为由要求确认合同无效。

律师支招：此种情况下，当房屋价格高于指导价格，且无确凿证据证明双方系恶意串通，一般还是认可合同（价款条款）效力。但通过黑白合同对价格进行处理，毕竟是游走在有效与无效之间，涉嫌无效风险。所以，建议买家不要贪图一时的节税，不搞黑白合同。

9、禁卖房屋不交易

常犯错误：买家贪图便宜，购买不符合上市交易条件的经适房、两限房等，卖家可随时启动无效诉讼，确认合同无效。

律师支招：司法实践中，不符合条件的保障房交易合同基本都被确认无效，而其中大多数情况都是因为房价上涨后卖家反悔所引起的诉讼。建议购房人不要违反规定购买政策保障房。

第二部分识破卖家挖坑设套

10、卖家拖延接受付款

情景再现：买家准备好了房款，比如首付款，通知卖家提供账户以便汇款，而卖家以出差不便、办理新卡等理由，拖拖拉拉一直没有提供账户，此时买家要务必小心！可能有圈套--------卖家拖延你的付款时间，一旦达到迟延解除条款，卖家会恶人先告状，诉你迟延付款，而付款义务的证明责任在买家，买家将面临很大的诉讼风险！类似案件屡有发生。

识破反击：买家要在订立合同时约定卖家收款账户，付款时直接打入约定账户；如果没有约定账户，又遇到上述情况，买家要通过录音录像、发书面催告函、提存款项、通知中介将该情况备案等方式留存证据，证明自己主动付款的事实，方能破解对方圈套。切忌不能仅靠口头、电话沟通，一旦发生纠纷将无证据证明事实。

11、卖家主动示好，给予宽限

情景再现：双方在履约过程中，卖家主动给予买家宽限，不限于宽限付款时间，还包括买家的几乎一切合同义务，诸如支付定金、首付款、尾款，配合网签，申请贷款，配合过户等，凡是买家义务，卖家主动宽限或放任买家超期的，均要谨慎。

识破反击：当遇到主动宽限或是放任买家延期的，无非两种情况：一种是遇到好人了；另一种是遇上事儿了：表面宽限，实际在引诱买家迟延履行义务。到底是哪种，其实不太重要，重要的是，买家应当准备好再签约，签了约，就不能指望别人宽限。如果确实遇到履约困难，且对方同意宽限，建议签署补充协议确认。

12、签约后过分强调夫妻共有事实

情景再现：房屋登记的所有权人为一人独有，该所有人单独与买家签约，履约过程中，卖家过分向买家强调：“买家签约前就知道该房屋系夫妻共有的事实，只是配偶名字没有写在房产证上”。此时买家要小心了，卖家可能在取证证明买家知晓该房屋系夫妻共有的事实，接下来，卖家配偶可能会起诉买卖双方，要求确认合同无效。（实际上是夫妻的双簧戏）

识破反击：购房时，若卖家声称房屋系个人所有的，应在合同中载明；如买家知晓房屋系夫妻共有财产，必须要求夫妻双方共同签约或要求夫妻另一方提供同意出售的证明文件。若上述预防措施都没有采取的话，遇到卖家强调夫妻共有的这件事，买家不要糊里糊涂的错认。

13、卖家拖延办理网签

情景再现：正规中介机构提交网签时，都需要买卖双方书面授权。如果卖家找理由暂缓授权网签的，买家要小心了，很可能卖家已经不想出售了或者想加价另售他人了。

识破反击：买家签署合同时，应当约定任何一方均有权选择网上签约或预告登记，如遇上述情况，买家可以通过预告登记方式解决。

购房是中国百姓的大事，近来因涨价实是引发了不少纠纷，望此小文能起到一点防患未然和止讼息诉的作用。

在重庆的市民，想要把商业贷款转成公积金贷款，应该如何办理呢？小编根据网友分享的攻略为大家总结了一下具体流程，纯干货喂饱你！

第一步，去重庆市公积金中心（渝中区大溪沟）预约拿号，号到手后坐等公积金中心的通知短信，它会提醒你何时去提交贷款申请，在这期间你需要准备的就是：开收入证明，工资卡银行流水账单，原商贷银行还贷明细。然后按短信提示的时间去公积金中心提交商转公资料。

同时，你要把公积金中心的资料送到担保公司审查（只是审核，原文件会退回来的），交担保费，（费用为垫资金额的3.5%）签担保合同，去指定银行开通公积金卡。

特别提醒大家的是：申请公积金贷款的主贷人必须和原商贷的主贷人一致！！不要变不要变不要变！！重要的事情一定讲三遍！！

等初审期间可以和原贷款银行预约提前还款，时间每个银行不太一样，以预约为准。

初审通过

初审通过后公积金中心会发短信通知，到时候按照短信约定时间带齐资料及原件到渝中区人和街的“市住房置业担保公司大会议室”办理签约手续。然后和担保公司一起提交资料给即将贷款的银行。到这一步小编也听到其他网友说，一定要早到，很多人在银行没开门时就去排队领号了。

银行审核通过

银行审核通过后下一步就是花290元办理公证。地址在两路口公证处。公证办好交到担保公司。再次坐等新的放贷通知，等到放贷通知后去担保公司取回自己的原资料。商贷转公积金流程至此就算全部走完啦！！

小编觉得自己弄商贷转公积金其实不难，毕竟担保公司是现成的联系一下就好，公积金中心的流程虽然严格也都还算简单，只要你肯花时间去弄，节约下来的可都是白花花的大票子，分享的网友告诉小编，这次商转公后可以节约30几万，小编闭眼想了一下，花点时间还是值得的。

公积金贷款条件、额度、期限、还款方式和利率、申请及审批流程以及贷款发放等问题，一直都是购房者最为关心的话题。为统一执行住房公积金贷款政策，加强杭州市住房公积金一体化管理，根据相关文件和国家、省、市有关规定，现就统一杭州市市区（含主城区、萧山区、余杭区）住房公积金贷款政策等有关事项通知如下：

一、贷款条件

职工个人申请住房公积金贷款，需符合以下基本条件：

（一）按照规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存6个月（含）以上；

（二）购买住房为本市市区普通自住住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料，且同意以所购住房作为贷款担保；

（三）购买商品房的，销售楼盘经杭州住房公积金管理中心或其分中心（以下称公积金中心）审查，符合贷款条件；购买二手房的，房产代理中介已经公积金中心备案；

（四）购买首套普通自住住房，首付款比例不低于以下最低比例：

1、购买商品房，建筑面积在140平方米以下的，贷款首付款比例不低于20%；建筑面积在140平方米（含）以上的，贷款首付款比例不低于30%；同时不低于公积金中心楼盘合作协议规定的最低首付款比例；

2、购买经济适用住房的，贷款首付款比例不低于20%；

3、购买二手房，房屋建成年份在2000年（含）之后的，贷款首付款比例不低于30%；房屋建成年份在2000年之前的，贷款首付款比例不低于40%；房屋建筑面积在50平方米以下的，贷款首付款比例不低于50%；

4、购买公有住房的，须经房改部门审批同意，全部房价款已付清；

5、拆迁安置的，安置房已由拆迁单位办妥房屋所有权证，全部房价款已付清。

（五）职工家庭拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，贷款首付款比例不低于30%；拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的，贷款首付款比例不低于40%；拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

二、贷款额度、期限、还款方式和利率

（一）贷款额度

1、住房公积金贷款最高额度为100万元，其中缴存职工单人可贷额度不超过50万元。

2、职工个人可贷额度按住房公积金账户月均余额的一定倍数计算确定，计算公式为：

职工个人可贷额度=职工住房公积金账户月均余额倍数

其中：

职工住房公积金账户月均余额为职工申请贷款时近12个月的住房公积金账户月均余额（不含近12个月的一次性补缴），不足12个月的按实际月数计算；

倍数目前按15倍确定，今后由杭州住房公积金管理中心根据我市房价水平、住房公积金缴存水平和资金规模等因素进行调整，报杭州住房公积金管理委员会备案后执行；

职工个人可贷额度计算低于15万元的，按15万元确定。

3、具体可贷额度同时根据职工所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。

4、职工住房公积金贷款额度不足的，可申请组合贷款。组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与住房公积金贷款一致。

（二）贷款期限

1、贷款期限最长不超过30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。贷款期限可按职工和配偶期限较长的一方确定。

2、购买二手房贷款的，贷款期限加房龄最长不超过40年。

（三）还款方式

住房公积金贷款的还款方式包括等额本息还款和等额本金还款两种，具体还款公式为：

1、等额本息月还款额＝贷款本金月利率（1＋月利率）还款期数/[（1＋月利率）还款期数-1]

2、等额本金月还款额＝贷款本金/还款期数＋（贷款本金-已偿还的贷款本金）月利率

（四）贷款利率

1、贷款利率按照贷款发放当日人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。贷款期限在1年（含）以内的，执行合同利率，遇法定利率调整时不作调整；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，自调整的次年1月1日起，按调整后的利率（如利率在一个年度内调整两次或两次以上的，以该年度内最后一次调整的利率为准）执行。

2、对购买首套普通自住住房，或拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；对拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

3、因借款期限变更使得适用贷款利率发生变化的，适用贷款利率按变更后累计贷款期限的相应利率档次执行。

三、贷款申请

职工向受公积金中心委托办理住房公积金贷款的商业银行（以下称受托银行）提交贷款申请，填写《杭州市住房公积金个人贷款申请表》，提供申请人及其配偶、房屋产权共有人的身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、家庭住房情况证明以及相应购房证明等材料：

（一）购买商品房（经济适用住房）的，在签订合同（付款方式为按揭贷款）、支付首付款后，提出贷款申请，提供购房合同、首付款收据（发票）及支付凭据；

（二）购买二手房的，在签订合同（付款方式为按揭贷款）、支付首付款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请，提供房屋转让合同、首付款收据（发票）或现金缴款单、出让方的房屋所有权证、国有土地使用证和契证、委托代理合同、资金监督支付协议书；

（三）购买公有住房的，应在签订合同、全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请，提供公有住房买卖协议、价格审批表、售房款储存监收证明单、出售方的房屋所有权证；

（四）拆迁安置的，应在签订合同、付清购房总价款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请，提供房屋拆迁产权调换协议书、回迁安置协议书或拆迁补充协议、安置房购房发票、拆迁安置单位的房屋所有权证（分户证）及资金结算单。

四、贷款审批

（一）职工提交全部贷款申请资料后，受托银行应当约请申请人面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等，并建立面谈记录。

（二）受托银行和公积金中心分别对申请人身份、购房交易、住房公积金缴存情况、还款能力、个人信用、购建房状况和价值、担保能力、面谈记录等情况进行审查、审核。准予贷款的，由公积金中心出具审批意见，不予贷款的，告知申请人原因，并退还申请资料。

（三）职工申请贷款应当符合个人信用审查标准。对申请人（及其配偶、共有权人、共同承诺还款人）经查询中国人民银行个人信用报告等个人信用信息，存在下列情形的，不予贷款：

1、个人贷款或信用卡逾期所欠款项尚未还清；

2、近24个月内存在单张信用卡（单笔个人贷款）连续3期（含）以上或累计6期（含）以上逾期记录的；

3、近5年内因信用不良被追究法律责任的；

4、近3年内利用虚假材料骗提、骗贷住房公积金的。

其中对信用卡逾期记录系因未缴纳年费所致，且无任何交易记录的，或因助学贷款所致的情形，申请人可提供书面情况说明,并签署按时还款承诺书后，准予贷款。

五、合同签订和抵押登记

公积金中心审批通过后，申请人及其配偶和产权共有人（抵押人）、保证人、受托银行、公积金中心应当共同签订借款担保合同，并由申请人签具借款借据。借款担保合同签订后，办理房产抵押登记手续。

六、贷款发放

公积金中心对贷款发放条件进行审核，符合放款条件的，出具《杭州市住房公积金贷款委托放款通知书》，受托银行根据通知书要求进行放款。不同房屋类型放款应符合以下条件：

（一）属期房商品房（经济适用住房）贷款的，为办妥并收执《预告登记证明》，所属楼盘已申报结顶。

（二）属现房商品房（经济适用住房）贷款的，为办妥并收执《房屋他项权证》。

（三）属二手房、公有住房等其它贷款的，为办妥并收执《房屋他项权证》。

七、贷款归还及变更

（一）住房公积金贷款按月归还，借款人应按借款担保合同约定，在还款账户中存入足额还款本息金额，由受托银行按月扣收。

（二）贷款期间内，借款人可向受托银行申请提前还款、变更借款期限和还款账户变更等。

（三）贷款期间内，因婚姻关系变化、无法继续履行还款义务或抵押物变化等原因需调整借款担保合同条款的，借款人和抵押人可以申请办理共有权人变更、借款人（抵押人）变更、抵押物变更等借款担保合同特殊变更业务。

（四）借款人申请办理贷款变更业务，应提供符合变更条件的有关证明材料，且除还款账户变更外，贷款应无拖欠本息。

八、贷款结清

借款人还清全部贷款本息后，应到受托银行办理贷款结清手续。公积金中心、受托银行向借款人出具贷款结清证明、抵押注销证明，并将房屋抵押权证等相关材料交还借款人。借款人持上述材料到房地产权属登记管理部门办理房产抵押注销手续。

九、其他

（一）本通知自2015年6月1日起实施，原有贷款规定与本通知不一致的，以本通知为准，其他区、县（市）分中心参照执行。

（二）2015年11月1日前，职工可贷额度确定仍按现行统一月缴存额分档方式和标准执行。

（三）2015年6月1日起，杭州主城区、萧山区、余杭区公积金贷款实行通贷，职工可向与所购房屋的楼盘开发商（签订房屋转让合同的中介公司）建立公积金贷款合作关系的受托银行提出贷款申请。

（四）本通知由杭州住房公积金管理中心负责解释。

个人住房贷款的出现，为许多消费者减轻了经济负担，也帮助各位消费者解决了买房之苦。那么借款人在申办个人住房贷款的时候，是否有一些技巧能够让大家更便捷高效的申办呢？下面的四招希望能助你快速通过银行住房贷款的审核。

等额本息

等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，和等额本金是不一样的概念。

两种还款方式利息相差不少

据媒体报道，西安一座楼盘的多位业主反映，在银行办理房贷，被默认了等额本息的还款方式。业主们说，他们想办理等额本金还款，结果银行人士表示，他们提供的银行流水不够，无法办理。记者在刚刚结束的房交会上了解到，在大连也有类似情况发生，市民李女士反映说，她在我市一家股份制银行办理贷款时，也被要求只能用等额本息的方式还款。记者就此问题采访了相关银行人士。

据银行人士表示，使用等额本金的还款方式，头几年还款金额比较高，所以对银行流水有要求。比如月还款3000元，那么银行流水六七千元就够了，但如果月还款4000元，就要求银行流水在8000元以上。另有银行人士称，还款方式是根据客户自己的条件进行选择的，目前银行房贷客户中多数还是选择等额本息的还款方式。

但有业内人士透露，等额本息让银行赚得更多，因此，客户经理在客户做选择时会刻意引导。如果借款人不主动提出更改还款方式，银行一般会默认等额本息为商业贷款还款方式。所以，市民在签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同上的条款，选择适合自己的还款方式。记者请银行人士算了一笔账，以100万元、20年的商业贷款为例，采用等额本息还款方式，共需支付利息796447.27元；而等额本金还款，共需要支付利息为657729.17元，两者相差约14万元。

两种方式各有优缺点

选择哪种还款方式还需根据各自还款实际情况而定。银行理财师表示，两种还款方式各有优缺点，银行主要是为贷款者提供方便，不同人群可选择不同的还款方式。购房者如果收入较为稳定，但是不太高，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，打算提前还款，可选择等额本金还款。

等额本金：指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。

优点：总体利息支出较低；在随后的时间里每月还款额将会递减。

缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。

适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。

等额本息：指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。

优点：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。

缺点：总体利息支出较多。

适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。

买理财产品，还是提前还贷？银行人士解读哪些人适合提前还贷

目前，银行的理财产品收益率一年期的可以达到6%左右，而货币基金也不乏年化收益率达6%的品种。再加上一大批互联网公司推出了高收益理财产品，这使得理财市场一直都挺热闹。在这种情况下，一批手头有闲置资金的人开始琢磨，是应该选择提前还房贷，还是投资这些风险较小的理财产品？

如果选择按揭买房，你要为此支付高额的利息，二三十年期间，你支付的利息总额甚至可以再买一套房子，这是大部分人考虑提前还房贷的初衷。那么，哪些人比较适合提前还房贷；如果提前还贷，需注意哪些事项？

这些情况不建议提前还贷

银行人士表示，如果你正享受着公积金贷款或七折利率，那么不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率。

即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。

如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少。

做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

这些情况适合提前还贷

执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。

目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。

如果还款期已到中期，利息已经减少，则没有太大意义提前还款。可以考虑其他投资渠道，特别年化收益率超过银行房贷利率的渠道。

一、理性选择贷款品种

目前，个人住房贷款包括：个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房装修贷款。

公积金贷款具有贷款利率低，减收办理贷款相关手续费，家庭各成员公积金额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己可以得到的最大额度，最长期限的公积金贷款。

对因未缴存公积金而无缘申请个人住房公积金贷款的个人，可用所购住房做抵押，或有足够代偿能力的单位与个人做担保，向银行申请个人住房商业性贷款。

居民在对自用住房进行装修时遇资金不足，可向银行申请住房装修贷款，借贷期最长5年，贷款最高为15万。

二、正确评估自己的借贷能力

大家在买房时，应首先对自己的购房能力进行一次自我综合评估，然后再做出决策。因为过高的每月还款额会给我们很大的经济压力，也会大大影响生活质量。那么怎样评估自己的借贷能力呢？

首先要看自己是否有不低于购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬性要求；其次要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力，即：每月家庭收入与每月必须支出(指日常生活必须开支和备用资金)的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。有些银行推出的“零首付”按揭贷款，对于那些还没攒够30％的购房者来说虽然是喜讯，但同时借款人的每月还贷额也将相应增加。一般来说，一个家庭每月的还款额不能超过家庭月收入的50％，否则会影响正常的生活。

三、尽量减少向银行借款的金额，缩短借款期限

银行计算贷款利息的依据有三个：贷款额度、贷款期限和利率，利息额与这三个因素均是同向变动的关系，也就是金额越多、期限越长、利率越高则利息越多。利率是国家统一规定的，各银行目前均按照统一的利率上下浮动执行，个人目前没有选择和讨价还价的余地。

所以，为了减轻利息负担，您应该尽量减少向银行的借款，并且尽量缩短期限。借款只能用以解决一时之需，不能长期过度依赖银行贷款，银行贷款并非免费午餐。

但是，这里有个平衡的问题，如果您的借款金额过少，您可能没有足够的资金用于支付；如果期限过短，在借款金额一定的情况下，那么您每月或每年的还款负担就很重，还款压力很大。

四、要尽量提前归还个人贷款

一方面，许多借款人当初借款时，由于对今后自己到底挣多少钱心里没底，故常常有“多贷点，贷期长一点”的保守思想，几年下来后，不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强。

另一方面，贷款毕竟是要支付利息的，如按等额本息还款法计算，公积金贷款10万元，贷期20年共需支付利息4.6046万元，银行个人住房商业性贷款10万元，贷期20年共需支付利息5.8928万元，贷期30年共需支付利息9.48万元，利息额分别占所贷本金的46%、59%和94%，非常之可观。

因此，在能力许可的情况下，能提前还清贷款的还应是尽早还清，毕竟无债一身轻啊！提前偿还贷款，银行只按实际贷期计息，将可使您相应减少利息支付。不过现在有的银行对于提前归还的贷款要收取违约金，您可以在二者间权衡，采取最有利于自己的偿贷方式；同时，您还可以到保险公司要求退还提前期内保费。

买卖二手房，土地证更名也是重点。一般的购房者都知道要想过户房产需要办理新的房产证，可是大多数人却不知道土地证也是要更名过户的（进行不动产登记的城市除外），如果买的房子没有土地证那就危险了。买房没有土地证有哪些风险？土地证如何更名？土地证更名需要哪些资料？要交的费用有哪些呢？

买房没有土地证风险极大

购买房屋时，应当积极办理土地使用权证，以切实维护自己的合法权益。不及时办理土地使用权证，购房人的土地合法权益可能会受到哪些侵犯？这主要包括：

1、住房用地的合法权益得不到法律保护，特别是对公寓式住宅，在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权，但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯；

2、房屋没有土地使用权证不能合法上市出售；

3、购房人没有住房用地土地使用权证，住房用地土地使用权有被原土地使用者（开发商）转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险，原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商，土地使用权证仍在开发商手里，郑州最近即发生过类似案例；

4、拆迁安置时，得不到土地部分的补偿；

5、土地使用权期限届满，不能申请自动延期。

土地证更名流程是什么？需要购房者准备哪些资料？

1、土地证更名流程：申请-受理-踏察-审批-登记-发证。

2、土地证更名需要提供以下资料：

①土地登记申请书(业务窗口提供申请书，由买卖双方当场填写)；

②国有土地使用证(原土地证)；

③国有土地使用权转让合同(业务窗口提供，买卖双方现场签字)；

④申请人的房屋所有权证(新产权证)；

⑤转让双方申请人的身份证明。

PS：土地证更名费多少钱？

据国土资源局相关人士说，不同的土地性质，收取的更名费用是不同的。土地性质分为两种，一种是出让，一种是划拨。

1、土地性质为“出让”的土地证更名，收取更名费为0.5元/平方米，面积以房屋所占土地面积为准；

2、对于土地性质为“划拨”的土地证更名，除了收取0.5元/平方米的更名费外，还需缴纳土地出让金，土地出让金按地段和房屋所占土地面积计算，一般1级地段为50元/平方米，具体收取标准由评估所评估而定，地段不同，价格也不同。

一般情况下，办理土地证更名后的10个工作日左右，购房者就能领取新的土地证。土地证更名费用也不多，流程也简单，购房者在买房过户的时候千万不要忘了把土地证更名了。

泡发干货四大控制水温秘籍

家里在烹饪银耳、粉丝、海带、海蜇、鱿鱼等干货之前，首先要做的是泡发。实际上泡发干货也是一门学问，有好多技巧呢。现在，小编就传授大家干货泡发控制水温的“秘籍”。

一、冷水发

代表食品：木耳、银耳、腐竹。

用热水泡木耳和银耳，不仅不易充分发开，口感还会绵软发黏，其中不少营养成分都被溶解而损失掉了。用冷水发制木耳虽然需要的时间长些，但吃起来鲜嫩脆爽。

腐竹也最好用冷水慢慢泡发，用沸水会使其破碎，导致无法烹饪，泡发时，不妨在腐竹上面扣压一个盘子，使腐竹能够完全地浸泡在水里，这样不仅能够缩短泡发时间，还会使腐竹泡发得均匀，以保证最佳的口感。

二、温水发

代表食品：香菇。

干香菇的特别味道来自其中所含有蘑菇香精和鸟苷酸两种成分。尤其是鸟苷酸，它的鲜味强度是普通味精的几十倍。泡干香菇的时候，最好用20—35℃左右的温水，这样既能使香菇更容易吸水变软泡涨，又能使鸟苷酸充分分解，散发出鲜味来。另外，浸泡的时间也别太长，等菇盖全部软化，就要立即捞起滤干。

三、蒸汽发

代表食品：海带。

海带含有褐藻胶、海藻酸，这些物质不溶于水，却都具有极强的吸水膨胀性能，一经吸水，海带表面就会出现黏稠胶体，能阻止水进一步浸入，因此海带很难泡透。同时海带中所含的碘质大部分在表面，过久浸泡会使碘流失。因此，最好的办法是干蒸。即把海带散开，放在蒸笼里蒸半个小时，再用水冲洗，就既嫩又脆了。海带泡发好后，食用时可加一点儿食醋，使之更软脆。

四、冷热交替发

代表食品：海参。

首先，海参要用冷水浸泡约6个小时左右，泡软后剪开海参的肚子，去掉其中的灰粒；再用冷水漂洗约2个小时；最后，放入煮沸的弱碱水中浸泡约2个小时，反复两次，捞出后用清水漂洗干净，再用冰块“冰镇”一下，能使肉质保持更好的鲜度。泡海参时切忌用盐，否则不易发透，还易变质。

其他干货的泡发技巧：

1、莲子

莲子是由莲藕的种子去壳加工而成。泡发莲子时，先用冷水浸泡一会儿，然后去掉莲子中的芯，因为莲子涩苦，以免烹调时破坏菜的风味。另外还需剥去莲子表面的薄膜，再用冷水浸泡到合适，这样莲子才不会显得质地坚硬。

2、银耳

倘若是熬煮，怎么泡都行。倘若是凉拌，就一定要用冷水（20度左右）泡发，因为热水会让“脸皮薄”的银耳失去弹性。泡发银耳的时候，将根朝上，让水完全浸泡银耳。时间大约需要半小时。

3、粉丝、粉条

它们虽然不怕烫，但要想口味最佳，还得用冷水泡发。当粉丝、粉条的颜色由透明变为白色或浅黄色时，可用手掐断粉丝、粉条，然后观察它的截面，如果没有硬心、白茬，就说明已经泡发好了。

4、海蜇

先用冷水将其浸泡半小时，然后洗净切丝，再用沸水烫一下，待海蜇收缩时立即取出，再次用冷水泡这样泡发出的海蜇更加脆嫩。

5、鱿鱼

鱿鱼可油发，每500克干鱿鱼配香油10克、碱少许，然后放入水中，泡至胀软。第二种方法是碱发，按1：2的比例，将纯碱与冷水掺和，搅拌均匀，干鱿鱼用冷水浸泡3小时，取出后放入清水中反复漂洗，除掉碱味即可。

6、干贝

将干贝洗净用开水浸泡一小时，然后揭去贝柱筋，清蒸即可。

7、蹄筋

先刮去蹄筋杂质，用热水刷洗，并冲净、晾干，再用温水浸泡，放置在保暖的地方，水凉后，换上温水；反复多次，使之胀发变软，泡于清水中备用。

8、笋干

洗净放入淘米水中浸泡，直至泡软胀发（水要勤换）取出，去老根，洗净切丝再放锅中加水浸没，煮沸10分钟后放入冷水备用。

9、玉兰片

用开水泡10小时，再煮沸，用小火加热半小时，离火后再泡10小时，胀发后漂去黄色，用淘米水煮10分钟，换开水泡，至发好即可。

其实WIFI信号，也就是一种电磁波，属于能量的一种。一般都是由无线路由器发射出来，就是讲有线的数据传输转换为无线电波传输，从而让手机、pad等终端可以接入网络。一般WIFI信号工作在两个频段，一个是2.4GHz，一个是5GHz；5GHz频段相对纯净一些，传输效果更好；当然现在也有路由器可以同时支持两个频段，实现千兆以上的传输速率。

如何增强WIFI信号：

其实这个说法也是有一定的问题的，因为WIFI信号本身属于电磁波，是能量的一种。能量其实是无法放大的，所以这个说法其实应该是如何提升WIFI信号的效果。

想要提升WIFI的覆盖效果，可就有几个法子了：

1、购买、使用工业级别的路由器，工业级的路由器能接纳的用户数更多，并且发射功率更大；

2、在房间隔断较多的情况下，不要使用5GHz频段，因为该频段穿透效果很差；

3、分房间进行无线信号覆盖，尽量使每个房间都使用单独的无线信号，提升覆盖效果；

4、使用WIFI中继设备，让WIFI信号能够有一个中途放大的机会，提升覆盖范围；

5、使用WIFI分析软件，选择干扰相对较小的频段设置在无线路由器中；

6、使用天线数目较多的路由器，可以在同等条件下提升数据传输的速率。

海鲜干货中，干海参、鲍鱼干、鱼胶等都是上等的海味珍品，含有诸多对人体有益的营养成分，营养价值极高，日常用于烹饪，美味且具有很好的滋补功效，深受大众喜爱。但挑选的技巧消费者了解得却不多.下面是小编整理的一些海鲜干货选购窍门方法，希望对大家有所帮助!

海鲜干货选购窍门具体如下：

鱿鱼干

市场上常见的鱿鱼干大致分为长形鱿鱼干和椭圆形鱿鱼干，这两者的区别是：长形鱿鱼干是淡干品，也是优质品，这类鱿鱼干体形完整，光亮洁净，肉质肥厚，呈淡粉色;椭圆形鱿鱼干是枪乌贼淡干品，形状部分蜷曲，尾部、背部红中透暗，两侧有微红，属于质量比较差的鱿鱼干。

墨鱼干

墨鱼干是用新鲜的墨鱼加工制作而成的淡干品。质量好的墨鱼干体形完整，光亮洁净，肉宽厚平展，颜色呈棕红色，身体为半透明状，带有清香气味。质量差的墨鱼干表面颜色呈粉白色，背部有点暗红色，身体局部有黑斑。

干贝

干贝是扇贝的加工制作的干制品。优质的干贝色泽黄而有光泽，表面有白霜，干爽而不油腻，颗粒完整，肉质结实，不碎又无杂质，有特殊的香气，味鲜、淡咸。上品是日本的江瑶柱，粒大呈棕色;大连干贝次之，呈黄白色，肉质干硬，有清香;越南干贝最便宜，黄色软身，盐分含量较高。

鲍鱼干

鲍鱼干是用新鲜鲍鱼洗净煮熟晒干后制成的干制品。优质的鲍鱼干体态完整，大小均匀，干燥厚实;色泽或淡黄或粉红色，呈半透明状，闻之有微香。质量差的鲍鱼干，大小不均匀，体态也不完整，背部呈灰暗或黑色，也不透明，外表还有一层白粉。

干海参

干海参是海参经过加工制作的干制品。优质的干海参颜色正常，体形完整，足够干，大小均匀，结实有光泽，肚内无沙。体形较完整结实，色泽较暗的干海参次之。

对虾干

优质的对虾干体形完整，大小均匀，身体肥壮，盐度较轻，身体干燥，色泽鲜亮光泽，插对的也很整齐。质量差的对虾干，大小不均匀，体态也不完整，色泽也不鲜艳，身体比较空。

章鱼干

优质的章鱼干体形完整，身体坚实肥大粗壮，颜色鲜艳呈柿红或棕红色，比较干燥，表面浮有白霜，有一股清香味。差的章鱼干，大小不完整，色泽不鲜艳呈紫红色。

虾米

优质的虾米大小均匀，体形完整，鲜亮光泽，没有壳，没有肢体等杂物。肉质也丰满坚硬，颜色有淡黄或红黄色两种，身体呈透明状，盐度较轻，肉质细嫩，味道比较鲜美，有一股香气。质量差的虾米颜色为淡红色，虽然肉质也很结实，但有部分虾米有黑斑，壳和杂物也多，入口比较咸，也稍微有点苦味。

蚝豉

也称为“蛎干”，是牡蛎肉的干制品。优质的蚝豉体形完整，结实肥壮，蛎肉饱满，表面无沙和碎壳，色泽金黄;体形瘦小，色泽黄中带黑的次之，不宜选购。

鱼胶

鱼胶是鱼鳔的干制品，也成鱼肚或花胶。优质鱼胶的纹理清晰，有头有尾，形状是椭圆，厚度大;劣质鱼胶没有纹理或纹理混乱，没有厚度。