顶峰开发商精彩20篇

开发商不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。很多刚需购房者买房就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已，却又不知该如何维权。本文为大家介绍开发商延期交房怎么办？帮助大家走在正确维权的道路上。

如何维权？可分四个步骤进行投诉

1、审查相关证明材料

交房时，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。

因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

2、不可抗力非全免责

“如延期交房非开发商的原因，但并不必然免除赔偿责任。”魏亮律师说，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。

但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

3、保留相关证据材料

律师提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。

这样掌握好证据的话，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。

4、注意诉讼时效

鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。

购房者买新房的途径有很多，但是大多数人都会选择到售楼处直接在开发商的手里购买。因此，选择一家靠谱开发商就十分重要了。我们在看楼盘时，经常会听到售楼员说房子属于大开发商开发的，质量、服务都有保证，这是真的吗？一起来看看购房者买房时选择大开发商都有哪些好处吧。

一、如何挑选好的开发商？

1、搜索网上评价

在这个网路时代，网络上的消息流传得很快，购房者可以在网上搜索开发商的相关资料，如开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况等等。另外，对于开发商的一些报道也可以多加关注，看看有没有出现过与业主之间的纠纷，尤其要关注开发商对于旗下楼盘出现过的问题的解决办法。

2、查询开发商资质等级

购房者需要清楚的了解，开发商的等级可以分为四级到一级，判定的标准是开发商经营年限、注册资本、建筑质量合格率、开发面积等。一级资质的开发商通常有着一个国企大背景，信誉度高，实力相较于其他几级要强很多。

3、了解开发商以往开发的项目

大开发商不会只开发一个楼盘项目。所以购房者可以亲自到开发商已交付的项目现场向居住的业主打探楼盘质量，一个楼盘爆出的问题越多，开发商的可靠性就越差。

二、选大开发商有哪些好处呢？

1、质量有保障

通常，大开发商实力雄厚，有更多的资金和资源花在楼盘建筑上，不会因为项目过大而忽视了建筑的质量问题。大品牌的开发商，有足够的实力为业主提供质量可靠、安全稳固的房屋，有足够的能力为楼盘提供完备的配套设施，还有贴心的物业服务。可以说，从建筑材料的选择，到楼盘的施工，再到后的质量监控，品牌开发商有完善的、科学的一套流程。

2、大开发商具前瞻性眼光

另外，大开发商在开发土地的时候，都会在前期做一些调研。大品牌开发商都已经有了十几年甚至几十年的开发经验，这一方面的话会比小开发商拥有更加完善和专业的调研团队，并且和政府有过多次合作，可能会比小开发商更早知道政府的布局，知道政策会向哪里倾斜，哪个地段会更有上升的空间。

以上是小编为大家总结的关于如何挑选好的开发商，以及选大开发商有哪些好处的全部内容了。随着房价的不断上涨，大家买房子需要花费一大笔资金，因此，每一位购房者都希望选择一个靠谱的开发商。所以，大家在买房前一定要认真挑选开发商，这一环节绝不能忽视。

一、买房人发出退房通知。

买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。二、15天内办好各种手续。

买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。三、开发商退还房款。

开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

开发商违约退房可以要求哪些赔偿

(一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。

(二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

(三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

晨鸣航空小镇物业服务，以重建邻里关爱为前提，以优质服务架起一座座业主沟通与交流的桥梁，让每一位生活在晨鸣航空小镇的业主都感受到幸福与温暖。贴心管家随时待命，只需一个电话，晨鸣航空小镇管家总会在第一时间予以响应，让生活免除后顾之忧。不仅如此，管家的贴心还体现在日常的点滴细节，照看小孩、帮带宠物...只要是业主的需求，无一例外。

目前晨鸣航空小镇最新在售价格为12000元/平米，购房可享受专车接送服务等。现有：精装洋房90-150㎡单价13000;别墅228-267-单价14000到28000元/㎡;现购房可享受优惠为：洋房-5万抵8万，贷款99，全款98;别墅全款94折，贷款96折!

航空产业小镇项目，总规划面积约4600亩，总建筑面积320万平方米，总投资约70亿元人民币，分三期建设开发完成，总建设周期10年，晨鸣集团建设运营，河北省重点项目。

生活中经常会有购房者受到欺骗，买到的房子是已经抵押过的，这时候业主的权益受到了侵害，那么，房子被开发商拿去抵押该如何维权呢？

小编了解到如果贷款抵押合同先于商品房买卖合同签订，并办理了抵押登记的，依据我国《担保法》第四十九条的规定，开发商未告知购房者的，出售转让行为无效；另外，根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔。在必要的情况下，购房者可向法院起诉，追究开发商的相关责任，还可要求开发商支付未按时办理备案的违约金。

根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。

为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

以上内容希望对您有所帮助。在此，也提醒广大消费者，购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。

接下来我们要介绍的内容是购房常见问题与维权方法，欢迎常来关注更多购物维权小知识。

我们都知道买房的时候要看开发商的“五证一书“，没有”五证一书“的房子不要买。殊不知，”五证一书“也有造假的，在选房过程中应该如何识别呢?

首先我们要明确“五证一书“是什么——(一)国有土地使用证;(二)建设用地规划许可证;(三)建设工程规划许可证;(四)建设工程施工许可证;(五)商品房预售许可证;(六)房地产开发企业资质证书。

有人可能会问，开发商不给我看这些证件怎么办?我看到的证件是复印件，我怎么知道是真的假的?如果一定要开发商出具“五证一书”的原件，以核实真假，那恐怕大家就买不到房子了。因为除非是团购等购房者占一定优势的交易，否则很少见到开发商真的提供“五证”的原件，一般我们只能看到复印件，那么怎么确保看到的复印件是真的呢?

核实开发商“五证一书“

其实也不难，我们可以要求取得一套复印件，如果复印件也得不到，那就对复印件上的内容进行简单的摘抄，把发证机关、日期、证件的编号、涉及的权利范围和内容等关键问题分别摘抄下来，然后到相应的房屋土地管理部门去核实上述证件的真实性等内容就可以了。

另外，有些地区的房屋土地管理部门还可以提供网上查询，具体房地产项目的资料等，甚至可以查到您购买的某商品房是否已经售出。

上述证件是商品房销售时必备的文件，必须谨慎审查，没有这些证件的保障，您付款后恐怕就会发现让你头疼的问题：要不您购买的房子属于违章建筑，权利根本没有保障;要不就是禁止对社会公开发售的集体土地上的房屋，您无法取得产权证;要不就是开发商的经济状况不佳，无法支付土地出让金等费用或无力支付建房资金导致不能办理相应证件，需要向社会上的购房者套用资金，继续开发或进行其他投资。购买这样的房子，虽然最后可能补齐相应的手续，但也有不少由于开发商经营不利，成了“烂尾楼”的，风险太大。

知识延伸：买房时如何与开发商过招

1.买房的最终抉择--确定购买目标

经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”--房子终归要自己和家人一起住的。

选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。

2.买房的谈判阶段--压价与取得优惠

开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。

现在对于交房，大家都会声讨开发商延期交房，其实有些时候开发商也会有提前交房的情况出现，但开发商提前交房好吗，小编带大家去了解下：

开发商提前交房的好处：

一般来说建筑封顶以后，电梯-水电-门窗-内部公共区域-外部公共区域-实测面积-抹灰-外立面清洗还有很多工作要做，这个要看开发商自己的开发计划了，处于预算计划和成本考虑一般来说不会提前交房，如果是营销需求或者其他变化在资金和工程进度允许的情况下，也可能提前交房，而且提前交房可以解冻开发商在政府的期房预售押金，对开发商的资金流转也是有一定好处的。而对我们业主来说，可以提前拿到房子，对房子的规划装修也有比较充足的时间安排等等，也是好事一件。

开发商提前交房陷阱：

开发商提前交房是比较少的，所以最担心的就是开发商在交房条件没有达到的情况下利用购房者想快点儿收房的心理偷工减料，用“提前交房”掩盖质量问题，使业主们接受质量不合格的房子，而业主们如果签字收了这种质量有问题的房子，就等于放弃了法律赋予的权利，最终损害自己的利益，也让开发商逃脱了责任。

开发商提前交房对策：

开发商提前交房一定要做好交房验房，目测难以检验房屋质量，尤其不要被开发商提供的简单装修所蒙蔽。“天下没有免费的午餐”，无论开发商开出如何优惠的条件，都要坚持正确的收房流程：首先要查验《建筑工程竣工备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等重要文件，手续证件不齐全的房屋不管什么理由，都要坚决不能接受，不要给开发商可乘之机;然后验收房屋，遇到质量问题要求开发商进行整修，短期内难以完成的，要达成书面协议，与开发商约定好整修方案和时间;最后签收房屋、签订前期物业合同。

如果是房屋工程进度允许，交房手续齐全的开发商提前交房，对业主来说也是好事一件，但如果是偷工减料的提前交房大家就要小心了，最好还是等按时交房，按照合同办事。

开放商禁止业主封阳台的条款是否有效？应该属于无效条款。业主对建筑物专有部分行驶所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物业公司也不能禁止小区业主封阳台而采取私自拆除和停水停电行为。接下来小编为您一一介绍。

购房时，开发商在合同书上与业主约定，不得对房屋外墙及阳台进行任何更改，不允许自行封闭阳台。但事实上，很多业主入住后，都无视合同约定对阳台进行封闭式改造。那么，开发商将不得更改阳台的条款写进合同有法律效力吗？业主改造阳台的行为属违约吗？

开发商为了保持建筑的协调一致，不允许业主随意改造，但业主出于安全等方面的考虑进行改造，这种事情很容易引起双方的纠纷。应该说，开发商在合同中禁止业主封闭阳台的约定是格式条款，排除了业主的主要权利，只从其单方面来考虑，应属无效条款。这是因为阳台属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应当确定为房屋的专有部分，而业主依法享有专有所有权。业主因居住安全需要封闭阳台，如未损害其他建筑物所有人的合法权益，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

业主对阳台加以封闭，对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响，但在建筑物和小区的整体美观和业主的居住利益发生冲突时，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，理应得到优先保护。

业主是否有权封闭阳台暂且不论，物业公司为了禁止小区业主封阳台而采取的私自拆除、停水停电等做法是否符合有关规定？

首先《物业管理条例》中没有相关规定不可以封阳台，但物业公司可按照和业主签定的临时公约来对其进行管理。

为做到小区人性化管理，很多物业公司在发现业主封阳台了，先加以劝阻，如果劝阻不行，为避免矛盾激化，不够强势的物业公司会默认业主的强封行为，同时也会告知其他业主封阳台要有统一标准；而强势的物业公司会对封阳台的业主进行强拆等暴力解决方式，物业公司的行为肯定是不妥当的，所以业主需要维权只能通过起诉来达到自己的诉求。

《中华人民共和国物权法》

第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益与处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

现如今房地产市场非常火热，大批的购房者都选择购买楼房，或者是作为居住之所，或者是为了回报而购入。这都对房屋的质量有很高的要求，因此购房者应该在众多的房地产开发商选择质量有保证的开发商，一般来说的话大的开发商的房屋的质量都会有保障。下边就由小编给大家介绍一下选择大开发商的好处。

一、施工质量优

一般来说，大品牌的开发商往往会更加注重品牌和口碑，往往为了企业的长远发展，建设时施工质量要求一般都比较严格，会选择资质较好的建筑公司来进行施工，所以建成的房子质量是不用担心的。即便后期到了交房的时候，发现房子的确存在一些质量问题，需要维权时，大开发商会更加注重社会影响而走法律途径。

二、安全性比较高

大开发商的安全性比较高指的是多个方面：首先没有实力的开发商可能出现弃楼的情况，大的开发商各个地区的项目仅仅是其中的一部分，其总公司有着雄厚的资金支持，能让地方项目里资金出现问题的时候及时的给予帮助，其丰富的运营经验也能让房子卖得更好，一旦出现资金问题的话概率则会大大降低。

不管是哪个城市里面都会出现烂尾楼的情况，但小的开发商遇到资金不足的情况可能就停止楼盘建筑进度，由于房子卖不出而收不回资金，这样就导致资金链断裂终出现开发商跑路的现象，更有甚者直接拿着购房者支付的首付跑路。

三、配套设施完善

大开发商由于实力比较强通常开发的社区规模都较大，这样以来的话就能够充分合理的规划小区配套设施，为置业者提供更加完善的配套服务。尤其是小区的绿化、娱乐休闲和物业服务等方面，大开发商是有非常大的优势。

不仅体现在购房过程中为置业者提供良好的服务，更体现在业主日后入住为其营造良好的居住环境上。不过，大开发商的物业收费标准常常也是比较高的。

四、土地搁置时间较短

一些小的开发商由于资金不足，楼盘建到一半的时候资金不足，只能将楼盘搁置，等到有钱的时候再继续建造、出售。但是如果房产搁置十年，购房者买到的房子土地使用年限就少了十年，再加上开发期，等到购房者入住之后，产权年限也许就只有五十年了。如果是五十年产权的房子，到时候房子产权也许就还三十几年。

五、物业管理有保障

物业公司为自有项目提供物业服务，会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。如果换做第三方物业，我们则不能将矛头对准他们了，毕竟物业公司是外来户，跟房子质量并没有直接关系，他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费，物业公司或许还会懈怠。

六、有抗风险能力

大开发商建设的房子，在二手房市场上也是非常受欢迎的，一般在同一区域内，价格能比其他小开发商的房子高出不少，因为从侧面可以说明大品牌开发商的房子更具有保值的能力，当然也会更具有抵抗风险的能力。

因为大家购房是要住一辈子，以后如果出现问题的话至少能找到人解决，小开发商以后出问题了找人都麻烦，找大开发商开发的商品不但能缩小前期资金投入的风险，又能避免以后居住生活的麻烦，所以小编在这里建议大家还是购买品牌开发商开发的房子的，因为大开发商开发的房子更加有保障，最后小编建议大家都能买到自己心仪的房子。

开发商在宣传时故意虚假是否构成欺诈

开发商在宣传时如果故意虚假宣传，那么就代表开发商已经构成了欺诈，毕竟很多开发商在宣传房产的时候，他们故意扩大宣传或者是隐瞒房产的真实情况，让广大的消费者上当受骗，此刻我们可以判断开发商为商业欺诈。一旦商业欺诈成立之后，我们可以直接找工商房地产部门进行投诉，并且希望对应部门能够给出合理的解决方法，当然也可以向行政部门申诉，或者人们直接向人民法院提起诉讼。

目前商业欺诈涉及到三个要素，首先开发商故意虚假宣传，扩大宣传，或者是隐瞒了真实情况，当然导致了消费者有错误的意图，其实消费者产生了错误的意图，肯定跟开发商的宣传有一定的联系，因此开发商应该为这方面的事情负主要责任，不排除有些开发商并没有故意隐瞒，可能在商业欺诈当中只满足了两个条件，这时候代表开发商没有构成商业欺诈。

如果消消费者已经发现开发商存在虚假宣传的情况，此刻消费者可以跟开发商进行协商，并且将这件事情尽可能的完美解决，如果这件事情不能完美的解决，只能够找消费者协会进行调解，当然有消费者协会深入调解之后，发现这种事情还是不了了之，或者说没有明确的解决方法，就需要直接向相关的行政部门进行申诉，或者是向仲裁机构要求仲裁，最终不得已的情况下，值得求助人民法院。

其实我们在日常购买房子的时候，需要收集购买房子的合同，开发商的销售广告说明书，视频样板房照片等等作为日后有突发情况需要维权的时候的相关证据。其实开发商在违法建设的时候也会涉及到多方面的问题，当然这些问题属于规划部门管理，如果我们直接投诉到规划部门，规划部门没有履行职责，可以直接向上级投诉。

鸿威·翡翠城售楼处电话：点击拨打400-0080-669

售楼处电话接听时间：早7；00-晚10；00

项目规划；楼盘介绍；路线咨询；班车报名；团购报名

（注：此为鸿威·翡翠城售楼处唯一指定电话，请不要相信陌生销售，谨防上当受骗！！！）

鸿威·翡翠城位于素有“中国葡萄酒之乡”的河北省张家口市怀来县瑞云观，是政府批复设立的“首都水源涵养功能区和生态环境支撑区”，具备优良的自然生态环境，舒适宜居的生活氛围，同时拥有京藏高速、京礼高速、京张高铁等多条联通北京城区的交通干线。项目以低密度精装洋房，高层，叠拼与联排组成，面积从94平方米到203平方米，丰富的产品可以满足不同客户多样化的需求。

项目目前已完成配套设置包括：社区超市、云岭书院、社区活动中心、社区农场、业主班车、社区食堂等，预计2.2期将完成社区门诊、社区山地公园、篮球场、网球场、业主专属食堂、业主社群等配套设施。

人们套用鲁迅先生的名句这样打趣，“中国有两种房子，一种是住的房子，另一种是教育地产。”跟帖人则更得瑟地表示，“我家有两套房，一套是教育地产，另一套还是教育地产”。看客会心一笑的同时，却不得不承认教育地产这个“香饽饽”的炙手可热。

现如今，想要买套心仪的名校教育地产可不是件易事，荷包鼓是大前提，同时摸清教育地产的概念，避开“伪”教育地产的陷阱也是置业者的必修课。

一：文字游戏眼花缭乱

李女士的女儿今年才三岁，但志在送孩子读名校的她早已有买套教育地产的打算。但令李女士犯难的是，不少楼盘宣传中称“毗邻××名校”、“周边分布××校”，销售人员也拿附近有名校为项目贴金，但这类房子究竟算不算教育地产?

李女士的担忧不无道理，很多楼盘尽管与名校相邻，甚至是一街之隔，却未必一定是该校的教育地产，购房者在买房之前应提前咨询相关教育部门、居委会，查询该项目的学区是如何划分的，别被开发商的文字游戏弄得晕头转向，草率地买了房。

二：引进名校成联合办学

未雨绸缪的陈先生在结婚时就买下一套名校教育地产作为婚房。虽然价格稍高，但陈先生还是义无反顾地下了单。

陈先生没想到，房子到手后，开发商却变了卦。原先信誓旦旦承诺引进的名校分校，与名校本部一起实行统一管理、教学，最后却变成了开发商原来配建的中小学和名校联合办学。而这样的联合办学实质只是原有的普通学校挂着名校的名头，学生却不能享受到名校的教育资源。也就是说，陈先生花了大价钱，最后孩子却读的只是戴着名校帽子的普通学校。

法律专家建议，业主可以通过收集开发商的书面承诺，宣传内容等，来证明开发商在销售过程中存在故意误导、欺诈行为以进行维权。购房者在买房之前，一定要留个心眼，尽量要求开发商将有关承诺写进合同，而不是听取销售人员的片面之词，以保障自己的合法权益。

三：户口和学籍成拦路虎

购买二手房就可以高枕无忧了？这也未必。

买二手房要留心两个问题：第一，卖方的户口是否已经及时迁出，一般而言，学校要满足落户和入住两个条件才能报名，如果卖方的户口不及时迁出，则会影响到买方的正常入户，孩子的入学时间也得不到保障;其次，根据一户一名额原则，购房者应先到相关部门查询该户的学籍有没有被占用，如果原房主的子女仍在用这套房的名额上学，买方的子女依然没有资格入学。有的名校甚至规定教育地产要等上一个孩子毕业几年后才能再进一个，千万要注意。

市民李女士购买了一套商品房，房子已经交付了，但是开发商却一直没能为业主办理房产证，包括李女士在内的很多业主都在找开发商讨个说法，而开发商表示一直在积极办理，由于相关手续和权属纠纷等因素的影响，才出现了逾期办证的情况。李女士说：“前不久听说我们的房产证办下来了，可是拖延了这么久，应该给我们业主赔偿。”李女士咨询律师，对于开发商延期办房产证可以索赔吗?

法治滨海律师团：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;......。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，根据该解释的第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

因此，开发商延期办证，没有履行合同中的有关规定，购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购房者，在司法实践中还是认为延期办证的情况，这一点需要注意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候，开发商没有把办好的证及时给业主的时候，这种实际上是可以诉讼的。

最后，提醒大家，在房屋买卖的过程中，会产生各种各样的法律问题。在购房过程中，购房者除了要关注房屋本身之外，还要关注的是《房屋买卖合同》，因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。

接下来我们要介绍的内容是购房常见问题与维权方法，欢迎常来关注更多购物维权小知识。

在石家庄买房子确定好购买力后，就是选楼盘了，不同的楼盘代表的是不同的开发商，有本地中小开发商，还有全国性的大开发商。

我们经常听人说，买房子一定要选大开发商，这是为什么？为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢？

大开发商和小开发商的区别还是不少的，具体表现在以下几个方面：

1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力，更有保障。

2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好，即使是维权，也是大开发商更讲规矩。

3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。

4、问题。大开发商在操盘项目中，往往能引入好的幼儿园和，这极具吸引力。

5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。

当然，买大开发商的房子，付出的成本更高，这个需要量力而为。

大开发商的居住成本也更高，以物业为例，大开发商的物业通常都是自有物业，从拿地开发商到业主入住，开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务，会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业，我们则不能将矛头对准他们了，毕竟物业公司是外来户，跟房子质量没有直接关系，他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费，物业公司或许还会懈怠。

看了大开发商物业的好处，还得看看他们物业的费用，好物业当然得要好价钱，大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费，加上水电燃气网络等费用，差不多要1000块钱，可是不小的一笔支出。

考虑到买房成本和远期规划，选择开发商确实是一门学问。

合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。那么，房产开发商欺诈行为如何赔偿呢？

小编了解到，“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。正是为了解决开发商欺诈双倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类问题作出了明确规定。

那么，开发商的哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢？开发商应当双倍赔偿的情形有哪些呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据上述法律，总结起来，开发商需要承担双倍赔偿责任的情形主要有：

1、一房二卖；

2、擅自抵押；

3、商品房预售许可证欺诈；

4、隐瞒抵押事实；

5、房屋面积缩小超过3%；

以上内容希望对您有所帮助。最后，提醒大家，商品房欺诈不同于一般的商品欺诈，并不是所有的欺诈都可以双倍赔偿的，只有在符合法律规定的几种情形下，开发商应当双倍赔偿。因此，购房者如果想获得双倍赔偿，就必须提供充足证据予以证明，否则法院是不予支持的。

更多购物维权小知识，请上，接下来我们将给大家奉上购房常见问题与维权方法。

按照国家规定，开发商应该在约定时间内按时向购房者交房。约定的时间，通常会写进合同，开发商需要按照合同中的约定时间按时交付。但如果开发商延迟交房了，购房者可以依法追究开发商责任，让开发商做违约赔偿。违约赔偿可以按照合同约定进行赔偿，但也有那种需要多支付违约金的情况。遇到延期交房自然是很闹心的事情，获得赔偿是购房者的合法权益。那么，购房者该怎么应对开发商延期交房的情况？开发商应该如何赔偿违约金呢？接下来我们具体看一下。

1、国家如何规定开发商延期交房的违约金？

开发商延迟交房需要赔偿违约金。《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

违约金额需按情况定额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：

①当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；

②当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数。如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

2、如何应对开发商延期交房的情况？

购房者需要注意：如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成延期的，购房者就可以要求开发商按照合同约定支付违约金。

①延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以让开发商按延期天数承担违约金赔偿。

②开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。

③开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。

购房者买房时，一定要保留好开发商延迟交房的证据，只有在有证据的情况下，您才能获得更好的法律保护。

车位纠纷近年来可谓此起彼伏，衍生出了许多与开发商和物业公司的矛盾。车位的租售在消费者购买房屋时会形成举足轻重的影响，但是您知道吗？有很多情况开发商是不具有车位出售资格的。

一、共用场地变地上车位

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

二、霸占无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位(库)好像天经地义，其实不然。《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

三、地下车位重复卖

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。再把这样的地下车位(库)卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的。这类的地下车位(库)办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

四、人防工程偷着卖

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

五、改造车位黑着卖

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。

六、租赁期限超过20年

有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

总之，无论地上车位还是地下车位，是否可销售的惟一标准是能否办理产权证。根据有关规定，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。在地下车位合同示范文本没有出台之前，想要购买停车位的消费者，一定要看想购买的车位是否有产权证，以及土地使用权限问题。买车位时，开发商承诺的使用权是70年，可能其土地使用权只有50年。

对于购房者来说，最担心的是，买完新房能否顺利拿到产权证。记者从房产局了解到，楼盘竣工并通过验收，开发商取得初始登记证明即“大房照”后，购房人才能办产权证。

有预售证不一定能办房产证

许多购房者认为，只要买到有《预售许可证》的商品房，就能办下来房产证。事实却不是这样。“商品房取得预售许可证，并不见得就一定能够办理产权证。”市房产登记服务大厅有关负责人解释说，现在市场上卖的商品房基本上都是预售的，即开发商将还没有建完的商品房预先出售给购买人，由购买人支付定金或房价款。从挑房选房到签合同买房、办手续贷款、开发单位交房，乃至最后办理房证，其间隐藏了很多风险。

竣工后验收合格才有“大房照”

楼盘竣工后还要通过质量、配套、环评等方面验收，开发商拿到有关部门颁发的验收合格手续后，才能到房产部门办理房屋所有权初始登记证明，也就是楼盘的“大房照”。

记者采访了解到，皇姑区华山路某小区居民入住四年，但一直没有拿到产权证。经查，该小区一直没有通过有关部门验收，因此没有到房产局办理登记备案手续。据市房产局有关部门介绍，有的开发公司在项目建设过程中未按照相关部门的审批组织施工、建设，造成竣工验收困难，从而造成难以办理初始登记，这种情况下再与购房者办理转移登记也就无从谈起了。所以购房者买房后发现开发商擅自更改楼盘规划，与当初宣传的小区布局、户型格局、楼房总层数等不一样，后期就有可能拿不到房产证了....

“事实上，买预售的商品房即‘期房’与办房证有一个正常的时间间隔。买期房时，办房证的时间是由买卖双方在签订合同时约定的。”市房产登记服务大厅有关负责人介绍说，根据规定，房屋办证必须是房屋竣工并取得竣工验收手续，开发商履行初始登记后，购房人才能办理房证。应该说明的是，开发商有义务主动办理房屋所有权初始登记，如果延期可以按照合同约定要求开发商赔偿。

有好多人一直以为发展商就是指开发商、投资商，其实非也。发展商和开发商、投资商是有明显区别的。

开发商主要就是找项目，签地皮，办理相关手续和对楼盘进行建设等。

发展商主要是负责楼盘推广和规模扩建等事务。

投资商就是对项目进行考核，认为有投资潜力就进行投资开发，以期回报。

房地产开发商即是普遍我们所讲的盖房子的公司而投资商只是指将资金投资于房地产行业的，并不一定就是盖房子，可能只是购买一些房产物业来进行投资购房当然也就是与房地产开发商有关系了。

特别情况就是，如果先有投资商买下房产，再转卖出来的话，也就是二手房买卖，那这个购买二手房的购房者就是跟投资商有关系。

开发商开发房地产是以销售为盈利模式，而发展商是以长期的租赁或投资收益为盈利模式的（一般都是商业地产），开发商是发展商的初级阶段，真正有实力的公司才会去做发展商，因为从长远来看，土地是升值的，投资或租赁收益才是最稳定的回报方式。

在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。依据目前的法律规定,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。

一、是否符合退房条件

如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。

根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

二、协商不成再诉讼

建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。

如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。

如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。

三、索要违约金及相关税费

除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

四、按照以下程序办理退房

首先购房人通过挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，

同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

五、法规支持

购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。

违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。