交付

全球首款双座水上电动飞机RX1E-S的交付标志着电动飞行技术的重要突破，也为环保、低碳出行和未来交通运输提供了新的选择。也标志着电动飞行技术正逐渐成熟，未来或将成为航空业的主流趋势。随着科技的不断进步和环保意识的提高，电动飞行技术将为我们带来更加高效、环保的出行方式，推动航空业的发展和进步。近日，全球首款双座水上电动飞机RX1E-S正式交付，RX1E-S是由中国江西省的一家企业研发制造的，它采用了先进的电动飞行技术，搭载了高效的电动发动机和锂电池组，最大续航里程可达120公里，最高时速可达140公里，具备良好的飞行性能和安全性。

这款水上电动飞机的交付意味着电动飞行技术正式进入实用化阶段，也为未来的电动飞行交通提供了新的可能性。相比传统燃油飞机，电动飞机具有环保、低碳、低噪音等优点，可以减少对大气环境的污染和噪音干扰，有望成为未来航空运输的重要组成部分。

此外，水上电动飞机的出现也为水上运输提供了新的选择。传统的水上交通主要依靠船只和轮船，但是船只的速度和效率有限，而轮船则存在排放污染和能源浪费等问题。水上电动飞机的出现可以在保证速度和效率的同时，减少对水环境的污染和破坏，有望成为未来水上交通的重要补充。

此外，水上电动飞机的出现也为旅游业提供了新的机会，水上电动飞机可以在海面上自由飞行，可以将旅游者带到海上飞行，观赏海洋美景，体验独特的飞行感受，有望成为未来旅游业的新亮点，该飞机的交付，不仅仅是一次科技成果的展示，更是电动飞行技术商业化的里程碑。

经济效益明显、生产周期短、绿色环保，对环境的影响更小、可以有效降低燃料消耗、提高运输效率和安全性。4月23日，全国首辆镁合金轻量化挂车交付发布会在中国西部科技创新港隆重举办。这是我国自主研发的一款全新的轻量化挂车。该挂车采用镁合金材料制造而成，相比原钢制方案综合减重近1吨。

近年来，随着环保意识的不断提高，轻量化技术在交通运输行业中的应用越来越广泛。在这个背景下，我国最新推出的首辆镁合金轻量化挂车无疑是一款备受期待的创新产品。传统重型挂车长期以来都采用钢铁材质，车身重量较大，造成了燃油消耗和运营成本的增加。镁合金轻量化技术的应用，则能够有效减轻车身重量，大幅降低燃油消耗，并提高货物运输效率，降低运输成本。与传统挂车生产相比，镁合金轻量化挂车的生产周期较短，节省了生产时间和成本。镁合金是一种轻质高强度的材料，不仅具有优异的机械性能，还不易生锈，污染环境的可能性也大大降低。

随着我国经济的快速发展，货运业的需求量也在不断增加。轻量化挂车作为新型运输工具，在目前已经得到了广泛应用。轻量化挂车作为领先的新兴产品，受到了市场的高度关注。各大车辆生产企业也在积极探索和应用更加先进的材料和技术，以满足用户日益增长的需求。

轻量化挂车在未来的发展中，有着广阔的前景和巨大的市场潜力，随着国家环保政策的不断升级和扶持政策的落实，轻量化挂车将会得到进一步的推广和应用。轻量化挂车在智能化升级方面也将有着更多的实践和尝试。轻量化挂车的应用也将推动整个物流行业的发展，缩短货物运输时间，提高效率，为经济发展和人民生活带来更多的便利和福利。

主要原因还是缺钱，开发商有时并不能如愿得到银行贷款，导致资金短缺，无法按时完成项目建设。缺人，是一定程度上的问题，缺信任，是关键因素。一份调研报告显示，截止2022年底，以32个典型城市为例，其中290个项目处于停工状态，放在全国各地来看，依然有1114个保交楼项目中，5月份交付率仅为34%，这表明停贷潮仍在对房地产行业造成影响，许多问题楼盘业主在网络平台上维权。

施工方的材料供应商和劳动力供应商都不愿意与该楼盘合作，这就导致了施工周期的延长和楼盘的停工。由于银行对房地产贷款政策的收紧，导致开发商的贷款难度增加，无法按时垫付工程款。缺人，是加速交付的关键 缺人也是导致楼盘停工和交付率低的原因之一。劳动力短缺和成本上涨让许多劳动者离开建筑行业；一些工地因为一些诸如“吃拿卡要”、“挂靠”等不当行为被查处，失去了大批工人。

现在，随着国家对工地管理的加强，通常拥有证件并合法招工的建筑公司已成为稀缺资源。加上建筑工期紧迫、生活环境恶劣，人们对于在这些项目上干活并不感兴趣。缺乏足够的劳动力，导致一些楼盘无法按时交付，也导致了一些项目推进缓慢。缺信任，让业主担心 楼盘停工或缺钱的情况，给购房者带来的伤害是致命的。不少投资者把所有积蓄都花在房屋上，楼盘遭遇问题无法按期交付，业主不得不寄希望于维权。

楼市监管部门一直在强化市场监管，多次强调“房住不炒”的政策，让人们对楼市的未来发展感到不确定。希望所有楼盘都能如期交付，让购房者舒心，也促进整个房地产市场的健康发展。开发商应该加强管理和规范开发行为，在推进项目时保证质量和初期进度；相关部门也应该加强监管与管理，建立更为严格的楼市政策和规定，保障购房者的合法权益。只有这样，才能够重建业主对于开发商的信任，最终推动房地产行业的发展。

简要回答

保交楼是我国国务院对居民住房需求推出的重要措施，在近期记者从住房和城乡建设部门了解到，目前全国各地的保健楼工作正在顺利推进，项目的交付速度和建设速度已经有明显加快。自从保交楼的工作在全国范围内正式开展以后，各地区的项目建设交付速度已经明显得到改善，购房人的合法权益得到保障，将政府责任严格落实到地。截止到目前为止，保交楼专项借款项目的复工率已经接近了100%，累计完成住房的交付量已经超过了165万套。

住房和城乡建设部官方表示在保交楼的工作顺利推进以后，房地产开发项目的完工速度已经明显加快，有效防止了烂尾楼的出现，提高了消费者对于住房的需求。根据国家统计局官方的数据统计，从2023年的1月份截止到6月份为止，全国范围内的房屋完工的总面积相比2022年同时期增长了19%，相比于2023年的第一季度增长了4.3%。

在重庆地区为推动保交楼工作，当地特意成立了工作专项组，针对于每一个项目工作制定了处置方案，每一个公司项目都会设立一个监管账户，确保每一个企业都会承担主体责任，优先确保项目的完成率。截止到目前为止重庆地区所有的保交楼项目都已经全部复工，全市范围内累计交付的房屋数量已经达到了12.2万套。

在济南地区当地政府为了防止烂尾楼项目的风险，确保每一个楼盘都必须要按照合同要求如期交付，截止到目前为止济南地区累计的商业配套贷款金额规模已经达到了47.17亿元人民币，进一步推动了多个保交楼项目的建设，目前全市范围内总交付量已经达到了10,722套。

在房屋装修的事项中，对于商品房精装修交付有有哪些法律风险是人们关心的问题。下面由小编为你详细介绍商品房精修的法律风险相关知识。

装修合同常见法律风险介绍

1.合同主体不明晰

要注意的是，签合同的时候首先要确定甲方和乙方，包含其名称及联系方式。有些装饰公司在签合同时要求业主填写的信息非常详细，但在自己签字时，只是在签名处盖个章。遇到这种情况，业主必须要求装饰公司签上其完整公司的名称，并且确认签的公司名称是否与盖章的公司名称一致，若不一致要求其解释二者之间的关系，且在合同中写明。

2.书面文件不全

施工合同不只是一本合同书而已，经过双方认可的工程预算书以及装修施工的全套设计、施工图纸都是施工合同的有效构成要件。而有些业主在与装饰公司签合同时以上三个要件可能不齐全，签字施工后由于文件不齐全而带来的问题就无法寻求法律保护。

3.增减项未加入合同

现在装修工程中出现增项是很常见的事，但其实这是不正常的。因为装修公司一开始为了使业主签单把报价压的很低，等到真正施工时再一点点的增项，而这时业主也没有反悔的机会了，只能任其增项。为了预防这种情况，业主在签约前先要审核一下报价上的施工面积与施工项目是否合理，谨慎增减项目。

若是施工过程中出现增减项目，那么施工合同也必须变更，业主需要与装修公司协商，与工程相关的工期、预算和图纸等都要做出变更。

4.材料供应不做确认

装修公司在给业主建议时一般都会让业主选择装修公司提供一部分装修材料，业主自购一部分材料的装修方式，那么这种情况就是甲乙双方均对材料负责。业主需要按时提供装修材料，并要经过装修公司验收，并且办理交接手续。装修公司没有权利私自更换业主提供的材料，若材料有问题也要及时更换、补齐。装修公司提供的材料业主也要验收，业主要拿着装修公司提供的报价单核对材料，一旦发现问题，可以要求装修公司更换、重做、赔偿。

5.工程验收不细心

验收要注意的最大问题就是合同中一般都规定：“如未办理验收手续，消费者提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由消费者负责。”所以业主在完工后一定要认真验收，一旦发现质量问题，可以要求装修公司返工。不能完全修复的，可以要求装修公司赔偿。若是有些项目很难在短期内发现问题，双方可以约定一个合理的期限作为保修期。

精装修房屋质量缺陷的法律风险控制

如何在推广精装修过程中减少和控制法律风险，是开发商都要面对的问题。实务中也有许多作法值得分析和总结。

(一)改变销售方式来规避风险的种种尝试

由于法律对精装修房销售模式并无明确规定，有的开发商为减少精装修质量缺陷责任，试图通过销售方式来规避风险。

1、附赠销售

买卖双方只签署毛坯房销售合同，约定精装修部分均为赠送。采取这种方式，可能是开发商认为，赠送品的质量要求较低，购房人对赠送品的质量瑕疵不会太计较。但这种方式存在两个问题：一是并不能有效规避质量责任，根据合同法第191条，“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，开发商的这种“赠送”，要承担与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部分，其价格已经包含在毛坯房的价格中，在按毛坯房价格交纳一次营业税外，按照营业税暂行条例实施细则，“将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，该部分还可能会被再次征收营业税，这就成了偷鸡不成反而蚀把米。

2、指定搭售

开发商在销售时，要求购房人同时签订两份合同，一份是向开发商购买毛坯房，另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工合同。开发商采取这种模式，主要有两个原因：一是转移精装修质量责任，规避延期交房风险;二是政策原因，如南京市一度实行商品房价格管制，但不限制精装修部分的价格，导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制;上海市以房屋购买总价确定税收比例，签署两份协议，可以以毛坯房销售争取较低的税率。

这种方式仍然存在三点风险。首先，根据反不正当竞争法第12条，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约，易被认定“强制搭售”。第二，购房人即使与开发商指定的装修企业签订了装修协议，作为独立于房屋买卖合同之外的装修协议，定作人具有较大的解除权。依照合同法第286条，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议，开发商隐含在装修部分的房屋价款就会发生损失。第三，搭售的精装修协议，其房屋面积与买卖合同是相同的，通常按建筑面积计算，而建筑面积包含了室外公摊面积，这就出现了业主要自掏钱包装修公摊面积的奇怪现象。

从以上分析可以看出，以非正常的销售方式来规避法律风险，难免顾此失彼，得不偿失。开发商正确的选择应当是采用正常销售方式，买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖合同，同时，抓住几个关键环节控制好法律风险，这才能适应未来以精装修房屋为主流产品的发展趋势。

(二)少装修多装饰，以礼品劵替代直接赠送

装修和配置的部位、部品越多，室内污染控制的难度越大，质量风险也越大。但随着市场竞争的加剧，减少装修配置，又会在竞争中处于劣势。如何既提高精装修配置标准，又避免质量风险?减少装修项目，赠送装饰项目，并且以礼品券代替实物，不失为一种较好的方式。

如前所述，精装修的法定标准并不高，按导则的要求只须完成基础性项目。对这些项目控制好质量和室内污染，还是相对容易的。而放进了家私、电器、窗帘这些物品之后，空气质量就很难达标，并且日后质量保修也是相当麻烦的事情。消费者权益保护法第35条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。可见，出现纠纷时，购房人可以找生产者或开发商解决。某项目开发商赠送业主分体空调，使用多年后出现窗外机噪音问题，业主还是找开发商投诉，要求解决。此类纠纷今后会更多。尽管开发商可以在出现纠纷后找厂家承担保修等责任，但仍会给消费者的保修带来不便。

解决的办法是对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家私、家电、窗帘等，开发商物色若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。这种方式下，买卖双方是购房人与供货厂商，日后如有质量问题，买方可以直接找供货商;而房间内要放入哪些物品、对空气质量的要求，都由购房人决定。对于购房人来说，他可以在赠送的金额内选择自己需要的物品，更能满足个性化的需求。

(三)要高度警惕室内环境污染的风险

一套住宅，如果室内环境污染检测不合格，可以被认定为有瑕疵的产品，开发商可能要承担赔偿损失的责任。如果购房人因室内污染导致疾病，开发商更要承担侵权赔偿的责任，其后果可能是很严重的。类似的案例已经时有发生：购房人生病后，委托专业检测机构对其房屋室内进行检测，结果不合格，就以此向法院起诉，要求开发商赔偿。由于环境污染损害是一种特殊侵权案件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”也就是说，原告以室内环境污染起诉开发商时，只需证明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而开发商要想免除责任，就得提供法律规定的免责事由，并负责证明室内空气质量没有超标或者超标与原告受损没有因果关系。如果不能证明，就要由开发商承担不利的后果。显然，此时开发商要找法定的免责事由或者证明此事与自己无关是非常困难的，最终大都以败诉了结。

要避免这类风险，除了前述的加强交付前的质量控制、采用合格的装修材料、以简单装修为原则、尽量减少直接装修的部位、改送家私为购房人凭购物劵自已选择家装之外，应当特别重视室内空气质量检测这项工作。

空气质量的争议，通常发生在交付之后半年甚至更长时间，此时房屋经过使用，甚至经过了业主的再装修装饰，即使半年后的检测结果不合格，也很有可能是其他原因造成;如果此时开发商有交付前检测合格的证明，就可以区分清楚责任。

鉴于目前精装修房的室内空气质量检测并不是法定的强制要求，不是房屋验收合格备案的必经程序，有的开发商为节约成本，减少了这一环节;有的开发商采取抽检方式，但抽检的条件不严格、不科学。比如按《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求，对自然通风的建筑，检测甲醛、氨、苯，TVOC的条件应当为“对外门窗关闭1小时后进行”，检测氡的条件是“对外门窗关闭24小时后进行”。如果不严格依照国家标准规定的检测条件检测，而是在开窗状态或者关窗后立即取样，这样的检测不能真实反映质量情况，这样的证据，因作假而不具备证据的效力。

即使是严格条件下的抽检，也存在未满足最大盖然性要求的问题。比如，开发商抽检合格的房屋，交付后购买人立即请检测单位检测，并得出不合格的证明，这就可以直接推翻开发商的抽检合格证明。所以，要想最大程度地避免空气质量不合格的风险，最好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。如果这样有困难，至少应当在抽样时比例大一些，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都有代表被检测，加上严格的过程记录和检测数据，才能具有控制和防范风险的作用。

了解装修不合格的法律性质及后果，开发商可以调整自己的经营模式、有效控制风险。不过，控制风险的最根本办法，仍然是开发商要在设计、采购和施工等环节做到严格遵守法律和国家规范，确保部品、材质和设计、施工质量合格，在交付、保修等环节切实履行合同义务;相比风险控制的法律技术，装修质量控制到位才是根本。

精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断标准

(一)精装修房屋定义

《导则》对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。

(二)精装修房屋的质量缺陷

《建设工程质量管理条例》释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第3条“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”

以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。

(三)判断质量缺陷的依据

1、国家标准与合同约定是判断质量缺陷的主要依据。

《城市房地产管理法》规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”;《建筑法》六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”;《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准;而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。

合同法第六十一条规定“质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。具体到精装修房的质量标准，合同有约定的，依合同约定;合同没有约定的，依国家标准及行业标准;合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。

例如入户门，《住宅设计规范》明确规定“住宅户门应采用安全防卫门”，而对“安全防卫门”，《住宅设计规范条文说明》中解释为“过去设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一身。”可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据《防盗安全门通用技术条件》，防盗安全门是指“在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门”，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定入户门为“钢质门”或“实木门”的，如果交付的入户门达不到防盗门的标准，出卖方以“符合合同约定”为由，恐怕不能免除产品质量责任。

除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。

2、广告宣传与精装修的质量标准

实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条专门针对这类纠纷作出规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务：一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。

那么，广告中关于精装修的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，都将构成出卖方的合同义务，交付时不一致的，就构成“货不对版”，要承担违约责任。

3、样板房是重要的交付标准

实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫“交楼标准间”或者“示范单位”，但法律角度看，都属于样板房。依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是给客户提供了什么信息，只要构成“具体确定”而没有作特别说明，都视为交付标准。这符合法理，也符合情理。

故从避免纠纷的角度，样板房应当与交付标准相一致，如果有不一致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来布置，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：“室内所有家私、电器，除标明为交付标准之外，均不属于交付内容”，以免误导客户，徒增纠纷。

精装修房屋三大质量缺陷及其法律风险

从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。

(一)部品质量缺陷

部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的房屋部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要承担违约责任。建筑法第五十六条规定“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)明确规定“建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定”。

门窗不合格，影响到房屋的安全、保温、防水;厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标;开关插座直接关系到人身与财产安全;洁具涉及到节水性能;不合格的墙地砖及石材可能产生超标的辐射。

(二)部品质量缺陷

装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当与用料及工法的错误，即设计质量缺陷和工艺质量缺陷。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查《住宅设计规范》“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m”，该厨房的装修不符合规范的要求。另外，涉及到人身安全隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确规定，违反即构成质量缺陷。

装修用料，主要是木材、石材、涂料、胶粘剂等，通常都包含有害物质(甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等)，《民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2001)》对各用料的有害物质最高含量均有明确规定，违反也构成质量缺陷，如不对单元房屋的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。

施工工艺方面，《住宅装饰装修工程施工规范》详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。《建筑装饰装修工程质量验收规范》则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，也将构成质量缺陷。

(三)室内环境污染

《住宅装饰装修工程施工规范》将“室内环境污染”定义为：指室内空气中混入有害人体健康的甲醛、苯、氨、氡、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体超过规定的标准，即构成不合格。

室内环境污染一是来自建筑本身，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质;二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档材料污染更甚;三是来自家具等装饰物件，如板式家具、布艺家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多样性，即使单项指标合格，房间的总体污染指标仍有可能超标，构成室内环境污染的质量缺陷。

2002年1月1日开始实施的强制性国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB/50325-2001)，对有硬装和固定家具的装修房，提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物指标浓度的限制，规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式实施的，由国家质量监督检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并发布我国第一部《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)，对有活动家具与软装的装修房，明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求，需要控制的化学性污染物质不仅包括甲醛、苯、氨等污染物质，还有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，规定凡有害物质含量不符合《规范》规定的，不得投入使用。

据中国新闻网报道：中国室内环境委员会五年来对六千户家庭室内环境检测结果显示，有儿童健康问题的家庭百分之九十室内环境超标。为了保护母婴健康，预防由于室内环境污染引发的儿童先天性缺陷、白血病和儿童铅中毒，中国室内环境委员会确定2008年6月为“关注室内环境污染，保护母婴身体健康”宣传月。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氰胺效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。

(四)精装修房屋质量缺陷引发的法律风险

1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由

退房，即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格;二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。精装修房屋，出现什么质量问题算是“严重影响正常居住使用”?一般来说，购房人购买精装修房屋的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，必然使购房人不能达到这一合同目的，即使房屋主体质量合格，也会“严重影响正常居住使用”，否则就与毛坯房没有区别了。因此，就精装修房屋而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用：

(1)精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。

(2)精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。

(3)室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。

因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。

2、因重大质量缺陷构成延期交房

延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。

精装修房屋由于增加了室内装修工序，工期较毛坯房延长三至四个月，甚至更多，由于室内装修存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，还是为了保证质量，宁可延长工期、承担延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，作出取舍。

实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。笔者认为，延迟交付与整改期间的损失赔偿属于不同的违约责任。延迟交付可以因各种原因造成，不一定以质量问题为前提;只要满足了交付的基本条件，即竣工验收合格、具备“两书”，就可以交付;而即使交付之后，因质量问题进行整改期间，如果造成业主不能正常使用房屋，开发商仍应赔偿因此而发生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见，并不是说出卖人只负责保修就完了，造成的其它损失也是要它承担的，这样，买受人的利益已经得到了保护，不需要借助于延迟交付的违约责任。

3、一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失

精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷，比如门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，但购买人有权要出卖人进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。

实务中常见购房人以普通质量缺陷要求开发商承担延迟交付甚至退房责任的案例。南京周某与某开发商签订精装修房屋买卖合同后，开发商于2006年11月取得了《竣工验收备案表》，12月交付。交付时周某发现发现窗台有空鼓现象，一楼北阳台栏杆未做防锈处理，玻璃贴膜有小气泡，一楼卧室有部分靠边的地板有松动现象，于是拒收。后申请仲裁主张开发商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭认为，取得“竣工备案表”就是开发商竣工验收合格的标志。虽然周某发现了房屋存在许多装修质量问题，但这些问题都只应归纳在“瑕疵”的范围内，不表明该房存在严重质量问题，未导致周某购买房屋的目的不能实现。因此不能成为周某拒绝收房或请求解除合同的合法理由。仲裁庭最终裁决，不支持周某要求开发商支付延期交房违约金、解除合同的仲裁请求。

我国第一颗海洋卫星——海洋一号A卫星已在轨稳定运行一年多，实现了预定目标，使我国有能力对所管辖的近300万平方公里海域的水色环境实施大面积、实时和动态监测，并具备对世界各大洋和南北极地区的探测能力。

国家海洋局局长王曙光28日说，海洋一号A卫星于2002年5月15日成功发射，经过在轨测试后，有关部门在2002年9月18日交付国家海洋局使用，它结束了我国没有海洋卫星的历史。截至今年9月18日，海洋一号A卫星对全球海域连续进行了1338次观测，其中我国海域和陆地922次。卫星已获得我国渤海、黄海、东海、南海和太平洋、大西洋、印度洋、北冰洋以及南北极地区的一大批水色遥感图像，多次监测到我国近海海洋灾害特征，并根据卫星观测原始数据生产出大量数据产品。卫星数据已逐步在海洋资源开发与管理、海洋环境监测与保护、海洋灾害监测与预报等方面发挥作用，并且在促进国民经济和社会发展方面显示出极大应用潜力。

海洋一号A卫星是我国第一颗用于海洋监测的试验型业务卫星，卫星轨道为太阳同步近圆轨道，主要用于探测海洋水色环境要素(包括叶绿素浓度、悬浮泥沙含量、可溶性有机物)、水温、污染物以及浅海水深和水下地形等。

现在很多楼盘都推出了精装修项目，而购房者也愿意购买金装修的房屋，因为购买精装房之后，购房者可以节省装修的时间，在拿到房屋之后不用再去挑选装修公司，基本拿到房屋之后购房走就可以入住了，但是在购买精装修的房屋的时候，购房者也是需要注意很多事情，那么买精装房应该注意什么？

1、挑选品牌开发商

购房者在购买精装房的时候，需要对开发商进行选择，在选择开发商的时候一定要挑选资质条件和口碑比较好的开发商所修建的精装房项目，购房者可以从开发商的上一个精装修项目的实施情况以及业主意见等方面来综合判断开发商，只有那些管理好，口碑好，有实力的开发商所修建的精装房项目，才能让购房者放心。

2、合同内容要清晰

在购买精装房的时候，购房者一定要仔细阅读购房合同上的内容，因为购房合同是购房者保护自己的最好武器。在看房的时候，购房者不要轻信开发商的宣传语和口头承诺，在签订购房合同的时候，一定要签正规详细的购房合同，对于合同中约定的板材品牌一定要了解详细，特别是对于装修部分，需要确保装修设计布局、建材品牌的选用以及施工工艺都需要明确清晰。

3、样板间仅供参考

对于购买精装房的购房者来说，在购买房屋之前一定要注意查看样板间，但是在看样板间的时候需要注意样板间只是作为一个参考条件，购房者不要以为样板间就是自己购买房屋的实际样子。开发商是把样板间作为一个宣传招牌，在修建样板间的时候会存在虚假夸大部分，所以购房者一定要注意，如果事件在实际楼栋里面的样板间还稍微可靠一些，因为房屋室内布局和户型大小方面不容易造假。

4、明确交付标准

购房者在唱歌样板间的时候，就可以询问清楚置业顾问自己所购买的房屋装修时所用的建材和用具是哪些标准，在签订购房合同的时候一定要明确房屋交付标准，但是对于置业顾问所报的房屋装修标准不可以全信，购房者应该检查一下设备。比如厨卫用品等等，可以自行了解一下市场价格，再来综合评估这套精装房值不值得购买。

5、明确违约责任

在购买房屋的时候，购房者和开发商需要签订购房合同，不管是购买毛坯房还是精装房，在购房的过程中都有可能出现开发商违约的情况，所以购房者一定要协商清楚违约责任，除了对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定还要明确具体的违约责任如何承担。

6、验房要仔细

精装房的验房和毛坯房相比差别是很大的，精装房验房过程中需要更加仔细，如果购房者对于验房的事情不太了解的话，那么最好是可以找专业的验房是来帮助自己验房。

来源：网络

在我们选好房子后，售楼部置业顾问一般会要求我们先签订《房屋认购书》，交付一部分定金。这样做的好处是，售楼部可以帮我们暂时保留选好的房子，避免了辛苦选好的房子在不久后，被其他的客户捷足先登了。然而，有些时候，开发商急于售出房子，且利用购房者不懂相关购房知识和购房政策、合同等，利用含糊不清的说辞让购房者们交付了一定的定金。很多的购房者买房时，并不清楚了解订金和定金的区别，也并不知道定金是不退的，从而引起一些不必要的买房纠纷。对于购房者而言，最为关心的就是购房定金不退怎么办？如何让开发商将定金退回等。本期购房指南就哪些情况下定金是可以退回的，以及退回定金的几种途径，进行了整理。

一、开发商要求先签订《房屋认购书》，并设置定金条款作为缔约的担保。买受人若不能在约定时间内签订《房屋买卖合同》，开发商在期满时不再保留该房且不予退还定金。遇到这种情况应该怎么办呢？我们先来看看相关的法律规定。

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据上述法律规定，我们可以得出以下结论：如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即若是买受人因自身原因放弃购买的，则不履行约定义务的买受人无权要求返还定金，若是由于出卖人违约不出售该房屋的，那么接受定金的出卖人应当双倍返还定金。如果双方当事人因为对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致而无法签订合同时，任何一方都不存在违约行为，出卖人应把定金全数返还买受人。

二、消费者在购房时一定要慎重交定金，建议把它改为订金或预约金。如果碰到出卖人因当退还定金而不退的情况，可以通过以下途径解决：

1.与出卖人协商解决。

2.找村（社区）调委会出面调处解决。

3.拨打12315举报。

4.向法院起诉。

上述就是关于购房定金不退该怎么办的一些解决方式。在我们买房交付定金时，一定要知道订金是可以退的而定金是不能退的，买房交定金/订金时，一定要问清楚是定金还是订金，清楚的明白这2者之间的区别。如果确认是要交定金了，在这之前需要对自己选购的房子等各方面都考虑齐全且确认会购买不会有其它意外。当然，如果交付了定金后，想要回定金，需要看下是否符合退回定金的条件。

购房定金能退吗？这是很多购房者在存在的疑问。业内人士的解释是，如果交付定金后符合一定的条件，消费者是有资格要求开发商退还定金的，一起来看看。

到目前为止，涉及到定金的法律规定有：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。

定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。

换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

由上述可知，退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。

购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。

另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

买房交了定金可以退吗？《民法通则》、《担保法》、《合同法》等法律规定：给付定金的一方不履行责任的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行责任的，应当双倍返还定金。当购房者与开发商最终未能签署商品房购销合同时，应按不同情况处理定金。

买房交了定金可以要求退还吗？

当购房者与开发商最终未能签署商品房购销合同时，应按不同情况处理定金。

(一)定金不能返还的情况

如购房者未能按认购书规定的期限、地点去签约或者购房者在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要条款导致无法签约，则被视为违约，其所交纳之定金将不予返还。

(二)定金应该返还的情况：

1、如果开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约的，应双倍返还购房者定金。

2、如果开发商未取得有关商品房销售之合法证件或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或者因此造成合同无效的，开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失。

3、如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，开发商应将定金全额返还购房者。

4、如果认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的，开发商应返还购房者定金。

房子验收不能马虎，相对于精装房毛坯房验收起来没那么复杂，但是现实真的如此吗？有的装完发现房屋漏水，总之很多问题会影响自身居住。为了以后少惹麻烦在验收时就尽量所有细节都照顾的到，下面来看看小编整理的毛坯房验收攻略。

一、开发商交付房屋需满足以下条件

《建筑法》等相关法律规定，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。

开发商交付的房屋必须符合法定的交房条件，具体到实际生活中，购房者如何检验自己的房子是不是符合交房条件呢?首先应该由开发商出具一些证明材料，毛坯房验房前应注意看开发商是不是能够提供以下证明：

(一)主体工程和配套设施建设经规划部门核实，并取得核实证明文件，主体工程竣工验收合格，并向建设部门报送备案材料，取得受理凭证。

(二)庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)供水设施设备应取得供水企业出具的验收合格证明文件。

(三)配套绿化按要求建成，并取得园林绿化部门出具的验收合格证明文件。

(四)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件;排水设施取得城市管理部门出具的验收合格证明文件;使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收;完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。

(五)庭院的道路、照明等配套设施经过竣工验收合格，出具验收报告。

(六)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续。

二、购房者验房流程

（一）看三书一证一表

《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

（二）交费签字先验房

发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

（三）房屋完好

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

（四）交合理费用

包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费

三、毛坯房验收细节

（一）入户门

检查门的情况

(1)检查入户门品牌规格是否与合同附件四约定一致；约定为防盗门的应达到防盗门国家标准;

(2)检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象;

(3)检查门扇安装是否垂直;

(4)检查门框是否灌浆饱满，门框封口饰盖是否齐全;铰链有无明显锈蚀;门框安装是否垂直;(若为木门则检查门套的观感及安装质量)

(5)检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响;关闭是否严密;

(6)检查锁具、执手安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常;

(7)检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全，外观使用功能是否正常;

(8)检查门开启时，执手是否撞墙。是否有“门打架”的现象;

（二）强弱电

检查强、弱电箱

(1)检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数;

(2)检查对讲系统线路是否到位，对讲系统功能是否正常;安装是否垂直;

(3)检查照明是否通电，插座是否通电，接线是否正确。

(4)检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，安装是否垂直，高度是否合理，预留空开位数是否齐全;

(5)检查室内有无通电;

(6)检查弱电箱盒盖外观是否完整，安装是否垂直，配件是否齐全，合同约定的弱电线路是否到户;

(7)检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致;

（三）给排水

检查厨卫、阳台排水管

(1)检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数;

(2)测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况;(要求有适合上水压表的接口)

(3)测试所有地漏是否通畅；

(4)检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整，有无破损;

(5)检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏;(同层排水可不检查，无法试水则无法检查);

(6)检查给水点的数量是否满足合同附件四的要求;

(7)检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置;

（四）阳台栏杆

对阳台的各种检查

(1)检查阳台栏杆高度是否满足规范要求;

(2)检查阳台栏杆竖向间距是否满足规范要求;

(3)检查阳台栏杆安装是否牢固;

(4)检查阳台栏杆是否需要有防攀爬措施;

(5)检查阳台是否存在容易翻越入室的安全隐患;

(6)检查阳台护栏玻璃是否符合规范要求;

（五）安全玻璃

检查门窗玻璃是否按规范要求使用了钢化玻璃;

（六）厨房

(1)检查门洞尺寸是否符合规范要求;

(2)检查燃气管道，燃气表是否到户，安装到位;

(3)检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

(4)检查通风开口面积是否满足设计规范要求;

(5)检查烟道孔、止回阀是否齐全;检查烟道表面有无裂纹;

(6)检查天棚质量;

(7)检查楼地面质量;

（七）卫生间

(1)检查门洞尺寸是否符合规范要求；

(2)检查等电位联结端子箱是否符合规范要求；

(3)检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；

(4)检查是否预留排气通道，应设置集中排气道的情况是否按规范设置，开孔、止回阀是否齐全;检查排气道表面有无裂纹；

(5)检查卫生间地面渗漏情况;(需要自家及楼上提前24小时做好闭水，验房时楼上楼下的门均应打开)

(6)检查天棚质量；

（八）墙面

检查墙面是否有空鼓

(1)检查墙面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹;墙面垂直度;

(2)平整度，阴阳角方正(毛坯房不作为主控项目)；

(3)检查外墙是否按合同约定和国家相关要求有保温措施；

(4)检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查)

（九）天棚

检查天棚有无明显裂纹(主控项目);平整度;锈点;

（十）楼地面

(1)检查地面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹、起砂现象;

(2)检查平整度，水平度;

（十一）门窗

(1)检查窗台高度(护栏安装);

(2)外窗框边是否有水渍(建议下大雨后检查);

(2)门窗启闭、玻璃完整、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条;

（十二）几何尺寸

(1)检查有无房间不方正

(2)检查净高差(每个房间测量4～5个点)极差是否在允许范围;

(3)检查构件有无明显大小头影响美观的情况;

（十三）空调孔

检查空调孔、空调机位是否预留合理;如果预留不合理，可能会出现装机不便或雨水倒灌的情况。

备注，如果是装修房，查验项目（装修房结合实际装修程度检查）

年底一般是楼盘集中交房的阶段，而这一阶段也是楼市维权事件频发的时候。离2016年结束还有一个月的时间，郑州马上又有一批要交房的项目，而且大多是品牌房企，包括中海、万科、永威等知名地产。

前一段时间，南三环绿都的项目遭遇维权，大白墙等问题遭业主诟病。更多的问题，很可能等到业主入住之后才会显现。因此，交房验房也成了避免后期维权的重要方法之一。

那么买了新房后，如何验房呢？毛坯房验房要准备哪些工具？毛坯房验房的流程有哪些？验房要注意哪些事项？

一、毛坯房验房方法

1、墙壁

用手敲击墙壁，从声音判断墙面是否空鼓，目测是否存有裂缝。

2、房顶

从地面取四五个点，用卷尺测量房高，若数值不一致，说明房顶倾斜。

3、管道

使劲晃动暖气管和上水管，检查是否牢固。下水管有可能存在建筑垃圾，因此要打开水阀看排水是否流畅。

4、厨房烟道

将纸点燃后灭火使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口就立即被吸走。

5、管道煤气

用冒烟的纸放在报警装置附近，检查装置是否灵敏，同时检查进气电磁阀是否方便使用。

6、验电

A：开关箱内的各分路开关应有显著的标示。加入没有或不明白，马上改正。

B：开关应安装稳固，每个都要用力左右晃动检查，假如发现松动，应紧固或改换。

C：检查有线电视插座，宽带插座，插出来有无松动或插不进景象。

D：检查弱电插座数目。

E：检查可视对讲对讲、紧迫呼叫按钮能否任务正常。

F：检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，能否不响或响了不停。

7、视镜（猫眼）

入户后视察猫眼，是否松动、不清楚、视线不全或因有异物无法看清楚等景象，修复或改换。

8、测高度

用盒尺检验房顶，取4-5个点，进行测量，房高均为2.5米左右，证明房顶没有倾斜。

9、测墙壁空中

用长尺，靠墙壁空中，检查是否平坦，同时视察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。

10、镜子

用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平常看不到的地方是否刷过油漆。

11、楼道窗户

是否有纱窗，假如没有，应及时提出

12、检查防盗门

有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否周密，门和锁开关是否灵巧。

13、检查门窗

密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点实验看密封条的压力是否平均。

14、窗户

推拉纱窗和窗扇，推进灵巧互相无碰撞

15、卫生间

A：卫生间在楼道内有窗户的应按安装防盗网。

B:如若没有窗户，则应有通风孔。设在吊顶上面。

C：离通风孔最近的插座是防水插座。

二、验房注意事项：

1、验明竣工备案证真伪再验房;

2、最好大雨后验房检查渗漏水；

3、入户门关系安全要重查强度；

4、墙面地面空鼓、开裂最常见；

5、门窗关闭要严密，使用要方便；

6、上下卫生间是否渗漏最关键；

7、路通、水通、电通、燃气通；

8、管道要完好排水通畅无堵塞；

9、阳台、窗台栏杆安装要牢固；

10、空调机位孔每个房间不能少。

三、验房常用工具：

1、量具：5m卷尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

2、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀;5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯

3、辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔

验房专用工具：垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。

四、验房自备工具：

1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6、1只计算器---用于计算数据

7、1只水笔--用于签字

8、1把扫帚--用于打扫室内卫生

9、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

①通知。开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

②验收。购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

③商品房交付使用时，应当有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

④签署房屋交接书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。

对于业主来说，在最后验房收房时需要注意，没有竣工验房的房子是不可以进行交房的，是不符合交房标准的，一旦出现质量问题是没有保障的。

不可以。没有竣工验收备案表是不能交房的，这个执行的也相对算是严格。但是有的开发商倚仗自己签约时的优势地位，会把交房条件削减为五方验收或者四方验收，因为施工方、监理方在对付业主的时候，和开发商的立场基本一致，所以他们自家人一人盖个章是分分钟的事情。

买房的时候，签字交钱之前，因为这个条款就在合同里，一眼就应该看到交房条件没有竣工验收备案表和两书。遇到这种从一开始就没打算竣工验收的开发商，最好别买他的房子。

当开发商没有达成条件就强行交房的时候，绝大多数情况下，你拒收，都是合理合法，符合合同约定的。开发商违约，逾期交房，要支付你违约金。

相反，如果业主急着收房，入住，就视为业主用事实行为接受了开发商不具备合同约定条件就交房，你不能再向开发商主张你入住后逾期交房的违约金。

交房验收标准是什么

1、法定的交房条件。法定的交房条件是指按照法律、法规、地方性法规的规定应具备的交房条件，即该商品房应获得单体工程质量验收合格文件以及规划、消防、人防、燃气管道、电梯等专项验收合格文件，最后应获得竣工验收备案证明。

2、约定的交房条件。即买卖双方在购房合同中约定的交房条件，比如是毛坯交房还是精装修交房、是进口的电梯还是国产的电梯、小区有哪些配套设施等等。对于商品房不具备交房条件的，购房人可以追究开发商的违约责任。

3、建筑质量。购房人入住时最关心的也许就是质量问题了，由于目前市场上的商品房分毛坯房和精装修房，对于毛坯房而言，质量问题主要体现在墙内侧的裂缝、门窗、水暖气热等几个方面。

根据相关规定，将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的。如果违约金是双方自己通过协商定好了的，可以不是百分之五。经过调查显示违约金过高的，可以经过法院途径应予适当的减少。所以严格来说，延期交房违约金是没有一个固定标准的。

买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。

至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。

购房者退房注意事项

有时候，延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多，但也有的业主会要求退房。而若涉及到退房，买房者一定要注意退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。

在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，买房者注意，最好让开发商将贷款部分直接偿还给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行。而后业主还要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

2017年9月，金砖国家领导人第九次会晤在鹭岛厦门如期盛大开启。与此同时，由骐俊股份（833504.OC）和中国电信联合实施的nb-IoT物联网智能独立烟感项目率先在厦门正式交付使用，成为全国首个NB-IoT智能烟感系统规模商用的示范项目，为厦门金砖会晤提供强有力的物联网消防安全保障支撑。

物联网消防安保，助力金砖会晤安全保障

当前城市中如群租屋、家庭作坊、弱势群体独居住宅等小微场所，由于缺乏有效的火灾预警设施及手段，存在发生火宅时无法及时处理、火情迅速蔓延而造成人员伤亡和财产损失的巨大隐患。根据消防有关数据分析，全国94%的火灾发生在缺乏消防防控措施的小微、棚户区、城乡结合部等区域，其中老人及儿童等弱势群体的伤亡人数占伤亡总人数的40%以上。

“NB-IoT智能独立烟感系统”是骐俊股份基于独立烟感传感采集技术，以NB-IoT低功耗广域网无线传输为核心提出的集“NB-IoT智能烟感设备+物联网消防监控管理平台+智能预警服务平台”为一体的物联网解决方案，为存在监管难度的小微场所提供一体化的智能火灾报警物联网管理措施，解决火灾预防问题，实现火灾事故的早发现、早报警、早扑灭，采用新兴NB-IoT物联网技术全面加强城市消防安全管理部门对小微场所消防安全的监管能力。

（骐俊股份NB-IoT智能独立烟感系统工作流程图）

日前，骐俊股份NB-IoT物联网智能独立烟感系统已经在厦门市海沧区成功上线并完成第一期交付使用。NB-IoT物联网智能独立烟感系统可进行全天候不间断监控消控情况，当发生火情时，烟感探测器将触发报警器，立即将火情位置信息通过无线方式上传至云管理平台端;同时平台自动启动相应联动视频监控，辅助确认火情;此外，平台还可第一时间通过语音电话告知业主家人、物业管理人员、社区负责人和消防接警指挥中心，充分调动基层社区群众力量，有效调配消防出警资源，快速形成“技防+人防”的火灾综合防控力，将火情有效控制在萌芽状态。至此，借助以“骐俊股份NB-IoT物联网智能独立烟感系统”为核心的智慧消防有效措施，厦门实现了小微场所消防安全的有效监管，达成了“消”与“防”两相融合、双管齐下的城市消防监管效能，切实提升人民群众的生命财产完全，全力保障厦门金砖会晤期间的消防安全。

新兴NB-IoT物联网技术价值实现商用飞跃

今年5月，中国电信宣布全球首个覆盖最广的新一代物联网（NB-IoT）商用网络建成，新兴物联网市场进入应用场景覆盖期。此次，骐俊股份NB-IoT物联网智能独立烟感系统做为金砖会晤安全保障项目，率先在厦门成功交付使用，无疑是新兴NB-IoT物联网技术规模化商用进程迅速迈进的又一大里程碑。

据悉，目前厦门市海沧区已成功完成1000户NB-IoT物联网智能独立烟感第一期用户的正式交付使用，成为全国第一个NB-IoT智能独立烟感规模商用的示范案例。根据规划，3000户智能独立烟感用户将于2017年10月中旬前全面完成交付使用，标志着新兴NB-IoT物联网技术价值实现规模商用的本质飞跃，预示着NB-IoT物联网技术市场应用即将进入高速覆盖的阶段。

（骐俊股份NB-IoT智能独立烟感设备）

从外观上看，基于NB-IoT的智能独立烟感报警设备和传统的光电烟雾报警器并无差异，其奥妙之处在于设备底部的芯片中——其采用了NB-IoT物联网无线通信技术模组，具有超低功耗、广覆盖、信号穿透力更强等优点，能够达到设备全生命周期的超长待机、稳定传输等功效，极度适用于分散、长时间、远距离区域应用的物联网独立设备，真正意义上实现高实用性的物物互联。

根据前瞻产业研究院的预测，至2022年全球将有770亿设备连接到物联网，市场规模超万亿美元，其中，NB-IoT未来将覆盖30%的物联网连接，达到232亿个连接。在当前因此，无论从技术应用的可行性，还是NB-IoT产业规模发展的市场条件上看，NB-IoT技术规模化商用都势在必行。

做为厦门金砖会晤的消防安全保障支撑项目，“骐俊股份NB-IoT智能独立烟感系统”的成功交付为提升城市消防安全提供了强有力的技术支撑，此后，随着项目的逐步规模化交付，将逐步提升居民用户的感知，提升人民群众的生命财产安全，具有积极的社会效益。进一步的，该项目做为全国首个规模化商用的NB-IoT智能独立烟感应用案例，也点亮了NB-IoT物联网技术市场应用规模化推进的可喜前景。

9月23日，Bakkt将推出实物交割的比特币期货。这是否意味着该公司将成为首家提供此类服务的端到端监管加密货币交易所?

让我们调查。为了鼓励机构参与比特币，在2018年，Bakkt宣布了解决“反洗钱”/KYC、安全漏洞、监管缺失、资产价格波动等众所周知的问题的计划。

在存在欺诈交易漏洞和抵押品的情况下，Bakkt已经准备好启动，因为它们已经获得了所需的所有监管批准。

时间会告诉我们如果Bakkt能够应对所有的挑战出现在处理一个新的数字资产类别,如身体比特币期货合同交付。

这个报价的价值可以和黄金的相比。当Bakkt的比特币期货到期时，客户将收到实际的国王币，而不是现金支付。也就是说，这是利基市场的一个终极突破。

未来将有两种类型。即每日期货和每月期货。然而，这个概念回避了以下问题:如果期货是实物交割的，它们将把比特币储存在哪里?现在，这个叫做巴克特仓库的地方已经在媒体上被讨论过很多次了，但这里只是一些关键的收获。

它将是一个分布在全球的在线和气隙式数字存储系统。此外，Bakkt系统在算法上平衡了暖库和冷库层，以最小化与暖库相关的风险。

Bakkt已经从包括微软在内的支持者那里筹集了1.825亿美元，同时也得到了监管机构的支持，这使得主要竞争对手陷入了阴影。

然而，像LedgerX和TD ameritrade支持的ErisX这样的顶级公司也在争夺这个利基市场。他们只是还没有完成他们的流程。

美国运输部发布了一份关于区块链无人机应用的冗长报告。

美国运输部最近公布了其在无人机世界中进一步利用区块链的努力。

政府机构在4月15日的报告中说：“正在研究使用区块链技术来提供商业无人机行业的利益相关者可以使用的框架。”该报告指出了在安全性，ID管理，冲突管理，飞行授权等方面的收益和空中交通管理。

无人机潜力巨大

美国运输部列出了许多无人机使用案例，也称为无人飞机系统或UAS。从医疗交付到军事打击能力，这些机器人空中机器人可以自行运行，也可以通过远程人工干预运行。

报告详细说：“ UAS的数量和种类以及它们正在或可能不久将参与的各种操作，使这些飞机特别适合于区块链提供的信任和操作完整性。”

区块链增加信任和追踪

但是，无人驾驶飞机承担着责任，因为没有人在这些小型钻机上确保其飞行程序。报告说：“区块链可以通过使用策略和协议来增加信任，”他提到了一系列潜在领域，在这些领域中，区块链可以带来更高的安全性，包括飞机通信，跟踪和拥挤区域协议等。

报告说：“区块链已经被用来解决一些UAS的信任和完整性问题。” 由于当局已经可以在使用飞行数据记录器后调查以前与无人机相关的事故，因此在方程式中增加区块链可以使数据更加有效和有用。

报告指出：“基于区块链的飞行记录器将实时进行操作，并且还可以使执法主动而不是被动。”

“一家公司提出了一种基于区块链的黑匣子UAS系统，该系统将使行业监管机构能够跟踪和审查无人机飞行数据，使保险公司能够基于可靠的第三方数据来确保无人机的安全，并能够使飞行员确保与监管机构的合规性。”

在2019年下半年，IBM和沃尔玛都申请了涉及区块链的无人机相关专利，这表明对该技术在该领域的应用越来越感兴趣。

Twitter首席执行官于5月21日宣布，他将向“人类前进”（Humanity Forward）捐款500万美元，“人类前进”是安德鲁·杨（Andrew Yang）建立的UBI支持者。

Twitter和移动支付平台Square的CEO杰克·多尔西（jackDorsey）将向人类友好基金会（ Humanity Forward）捐款500万美元。美国人

Dorsey 于5月21日在Yang的播客 “ Yang Speaks”中宣布了该计划，同时讨论了技术的未来。Dorsey告诉Yang，UBI是“早就该做的了”，他说：“我们改变政策的唯一方法是通过试验和展示有关此举为何有效的案例研究。”

杨在致滚石的一份声明中说，人类前进将使用多尔西的捐款将250美元的现金赠款分发给数千名在当前美国面临金融危机的人们中-他们失业，无力支付账单。

发行UBI

尽管杨致远在总统竞选失败时提出的那种UBI被认为是所有美国人的长期战略，但它类似于联邦政府发放的1200美元一次性刺激付款，以协助受大流行停工影响的企业和个人。

对于许多美国人来说，现金是在4月存入他们的银行帐户的，而其他在美国和居住在国外的人则在5月收到了支票。不久将有400万人通过邮件收到预付借记卡。

然而，当前模型仍然存在许多问题，因为人们报告他们无法在IRS网站上确认付款状态，或者只是没有收到支票。

加密货币和UBI —天生一对？

除了他的中央UBI平台之外，Yang已经证明他是加密和区块链的朋友。《人类前进》已捐赠了近200万美元，以帮助那些从COVID-19退缩的人。

然而，在将基于区块链的UBI系统安全，快速地交付给每个美国人的过程中，其他组织似乎是领导者。

Cointelegraph 在5月20日报道称，名为GoodDollar的非营利性计划于5月初推出了数字UBI钱包，以开始利用区块链技术提供资金。

非盈利组织Hedge for Humanity是加密货币Manna背后的团队，目前正在进行UBI测试，任何资产（现金，股票，债券甚至加密货币）均可用于为需要的人提供基本收入。该组织将开始抽奖活动，这将使人们注册有机会赢得为期一年的UBI，每月支付100美元的比特币（BTC），以太坊（ETH）或Dai（DAI）。

所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。下面由小编为你详细介绍商品房延期交付的相关法律知识。

商品房的交付方式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

商品房延期交付的处理与类型

商品房的交付又称为 “入住”、“收房” ，是指房地产开发企业依据相关法律、法规和部门规章，以及商品房买卖合同或预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付、买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。

因延期交付产生的纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型，也是审判实践中的难点。本文旨在就实践之中商品房延期交付的几种类型进行了归纳，并对案件处理思路提出看法，以冀对于该类纠纷的司法适用有所裨益。

浅析商品房延期交付的处理与类型

一、关于交付的标准与条件

目前，商品房买卖合同格式样本一般均约定 “ 商品房经验收合格 ” 为商品房交付的条件，但究竟怎样才算 “经验收合格”，评价标准是什么?理论和实践上对此并没有统一定义。这就导致了开发商和购房者理解不一，各方莫衷一是。

司法实践中，占主导地位的主要有两种观点：

一种观点认为，房屋竣工后，自己邀请设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收(通常称为四方验收)合格，就达到了合同约定的交付条件。

理由是：现实中交付分两个步骤，一是使用权的转移，即四方验收后的交付，二是所有权的转移，即办理房产证。合同中交付条件的约定，就是指使用权的转移。竣工验收备案只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格没有直接联系，不应当以行政部门的行政管理行为作为验收合格的标准。

另一种观点认为，根据相关的法律规定，房屋经验收合格后必须十五日内向当地建设主管部门申请备案。备案是政府对商品房这一特殊商品是否合格的重要监督手段，应以备案作为验收合格的条件。

不宜以 “四方验收”作为商品房验收合格的标准。理由有以下几点：

第一，《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

上述规定说明商品房验收合格除质量标准，还要具备国家规定的其他竣工条件，如消防验收、规划核实、环保验收等。而四方验收是开发商自行组织的工程质量验收，这一环节缺少相应监督，可能存在一定瑕疵，也不能代表整个工程合格。且商品房是特殊商品，仅工程质量合格，没有经过消防验收或者水电不通，仍然不能作为商品进入流通市场。

第二，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第十一条规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，备案不仅是行政主管部门行使的行政管理职能，更是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，避免不合格房屋流向社会的控制手段，只经过四方验收和其他专项验收尚未备案的，竣工验收程序并未结束，故不宜以此为交付条件。

第三，因在订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋竣工验收备案之前的各种因素。

另外根据备案管理办法第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。如果开发商完全按照规定程序开发，完全能在验收后的15日内完成备案。故以备案为交付条件相比于综合验收为交付条件而言，并没有过分加重开发商的义务和负担。事实上，开发商往往不能在自行验收后的15天内取得备案的原因恰恰是存在许多违规行为。

最后，从司法操作层面而言，购房者和法院无需审查形形色色的各类专业性验收表格，只需审查该工程是否经建设主管部门竣工备案，操作简单，节省司法资源。法院以开发商是否取得商品房预售许可证这一行政许可行为，来作为商品房买卖合同的效力评判的依据，与此也是同一思路。

二、商品房延期交付纠纷的法律适用

1、因开发商不能交付产生的纠纷

实践中，有的开发商在开发过程中因为资金、技术以及管理等各方面原因，无力继续进行房地产开发和建设，形成“烂尾楼”从而失去交付的可能。有的开发商为节省成本，在开发过程中偷工减料，致使房屋质量不合格，导致商品房在建成后无法通过有关部门的验收，而无法交付。

对于此类型，如果允许购房者一直主张延期交付违约金将可能造成利益重大失衡。有的购房者明知开发商建设的房屋已成烂尾楼，出于利益考虑一直不主张解除合同而主张延期交付违约金。对于购房者明知开发商不能交付的情形，其只能主张解除合同或赔偿损失，司法不应支持其要求开发商支付延期交付违约金的主张。

2、因开发商迟延交付或拒绝交付产生的纠纷

比如开发商未取得规划等相关行政审批手续、未如期完工等自身原因导致迟延交付。此类纠纷追究开发商延期交付的违约责任，自无争议。

值得讨论的是，在交付房屋时，开发商要求购房户支付其他相关费用，否则不交付房屋。这种情况是否构成延期交付?

案情案例：

开发商建成的房屋已符合交付条件，通知收房时要求购房户一次性缴纳公共维修基金、物业管理费以及卫生费等其他相关费用，购房户拒绝缴纳后开发商据此拒绝交付房屋。事隔数年后，购房户起诉要求开发商支付巨额延期交房违约金。

合议庭研究时认为，对于开发商在购房户未缴纳相关费用时拒绝交房是否构成违约，要具体分析该费用的性质。如果该费用在合同中有明确约定或法律规定由开发商代收的，若购房者拒绝缴纳，开发商拒绝交付房屋系在行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。

若开发商要求购房者缴纳合同中并没有明确约定的费用，该费用也不是法定必须由开发商代收的，则开发商以此为由拒绝交房的行为构成延期交付，购房户有权要求开发商支付延期交房违约金。

3、开发商要求交付，但购房者以开发商交付的房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋

近年来，大量购房者在开发商通知接收房屋并在验收时，以房屋不符合合同约定或配套设施不齐全为由拒绝接收房屋，在一段比较长的时间后起诉要求开发商支付延期交付的巨额违约金，这样的情形如何判断?

这类案件中，购房者在什么情况下可以拒绝接收房屋，并向开发商主张延期交付的违约责任?什么情况下只能选择其他救济途径，而不可以拒绝接收房屋并主张延期交付违约金成为案件的焦点。

通过搜集案例，针对此类纠纷，本文归纳了六种类型进行分析：

(1) 当事人在商品房买卖合同之中约定以四方验收作为交付条件，开发商在四方验收后通知购房者交房，而购房者以合同约定无效，未达到法定交付条件为由拒绝收房，或者收房后以该约定无效向开发商主张延期交付违约金，法院应当如何判决?

一种意见认为，根据建筑法规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于法律禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此，开发商与购房人自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款无效，法院仍应以法定交付条件为依据;如果双方约定交付条件高于法定交付条件，则以双方约定为交付条件标准。

基于此，即使是购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，仍应视为双方的约定无效，开发商的交付未完成，购房者仍可以自接收该商品房之日起到该商品房符合交付条件前这段时期，向开发商主张延期交付的违约责任。

另一种意见认为，虽然国家相关法律禁止未经竣工验收合格的商品房交付使用，但从该类规范设立目的看，其禁止的不是房屋交付使用本身，而是为防止不合格的房屋流入社会，该类规范应属于管理性规定而非效力性规定，开发商违反法律规定应当受到行政上的处罚，但只要开发商交付的房屋最终是经过竣工验收合格的，对于开发商与购房者自行约定交付条件，法院不宜对该约定作出无效的认定。

对于购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，只要最终该商品房经过竣工验收合格，购房者自收房后不得再以交付时的商品房未经竣工验收为由向开发商主张延期交付的违约责任，但交付的商品房无法通过竣工验收的，应当视为开发商自始未交付。如福建高院规定，预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付的房屋不符合交付条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。

北京高院规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

此处持折衷意见，如果约定交付条件低于法定交付条件，则该条款无效，购房者有权在商品房验收备案之前拒绝接收房屋并向开发商主张延期交房违约金。但如果购房者已经接收房屋，若在一审法庭辩论终结前，开发商交付的房屋已经备案，则购房者自接收房屋之日起则不能主张延期交付违约金。

但若在一审法庭辩论终结前，开发商交付的房屋仍未能经过备案，则视为房屋不符合交付条件，购房者在收房后仍可主张延期交付违约金。

(2) 开发商虽已通过竣工验收并备案，但购房人有证据证实该房屋存在严重质量问题足以影响正常使用。

(3) 开发商虽已通过竣工验收并备案，但交付的商品房不能实现合同目的。

对于上述两类情形，根据《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

故而，上述情形下，因为开发商的行为构成了根本违约，即使开发商通知收房，购房人亦有权拒绝接收房屋。但购房者如果已经接收房屋后，不主张解除合同，只以此为由主张延期交付违约金的，不应支持。

需要说明的是，对于这两类情形还有可能发生开发商交付不能的特殊情况，应当具体对待。对于因开发商自身原因导致的实际交付不能，如房屋主体不合格等重大质量问题无法交付，开发商已构成根本性违约，买受人有权选择解除合同、赔偿损失。

对于开发商交付的房屋虽符合法定交付条件，但不符合合同约定，足以导致买受人合同目的不能实现的，买受人有权选择解除合同、赔偿损失或者接收房屋。

买受人选择接收房屋的，不影响其依据合同法的规定向出卖人主张违约责任的权利。但在开发商交付不能的情形下，买受人既不选择解除合同、赔偿损失也不选择接收房屋，仅以迟延交付为由主张逾期交付违约金的，法院应当从利益平衡的角度考虑不予支持买受人的主张。

相关案例：

开发商建设一种可以间隔成两层使用的房屋。购房人收到交房通知时发现，所购房屋内因为铺设公共管道导致无法间隔成两层使用，故一直拒绝接收房屋并向法院起诉。诉讼中，购房人不主张解除合同仅主张延期交房违约金。

合议庭认为，由于开发商设计的房屋品种可以将一层间隔成两层，现其交付的房屋虽然符合交付条件，但因为内设公共管道导致无法隔成两层，购房者已无法实现合同目的，有权拒绝接收房屋并解除合同。同时，因为公共管道涉及到整个楼层的公共利益，开发商无法通过维修等方式实现购房者间隔成两层的合同目的，故构成交付不能。

购房者在已明知无法交付的情况下，如果不主张解除合同仅主张延期交付违约金，将使开发商陷入永久性违约的境地，长期支付巨额违约金，对开发商造成极大的不公平，故应当向购房者释明，让其变更诉讼请求，否则不应支持购房者的主张。

(4) 商品房已符合交付条件，但配套设施尚未齐全的，尚不足以认定不能实现合同目的

(5) 商品房已符合交付条件，但购房者验收时发现漏水、脱皮等不影响正常使用的轻微质量瑕疵

对于这两类情形，因开发商违约行为不构成根本性违约，购房者不得以此为由拒绝接收房屋并向开发商主张延期交付违约责任，但可在收房后要求开发商承担维修等违约责任并主张赔偿损失。

如北京高院的会议纪要中关于买受人拒绝接收商品房的处理：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

(6) 开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

关于这种情形有两种不同意见，第一种意见认为，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付新建的商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

根据该规定，开发商在合同约定期限内交付商品房时如不能提供两书，购房者可以拒绝接收房屋并主张延期交付的违约责任，况且提供两书对于开发商而言并非困难，没有加重开发商的交付义务。

另一种观点认为，建设部的规定属于部门规章，效力不高，且设定两书制度的目的是 “ 为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益 ” ，该规定明显属于行政管理性规定，除当事人在合同中约定以外，法院不宜将两书作为房屋交付的必要条件。

相关阅读：