二手房买卖那些坑（精彩20篇）

我们在买卖二手房时，需要进行房屋过户才算正式完成交易。那么，这个过程具体需要怎么样的手续呢？

接下来，且听小编细细道来。

1、签约

在买卖双方就相关的过户事项达成一致后，买卖夫妻双方要同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖协议》，也就是一份二手房过户的协议，房屋的成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定；

2、交税

买卖双方需要去税费单位交纳相关税费，目前二手房交易主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；

3、登记

登记是指买卖双方在交纳相关税费后，双方持买卖合同、契税发票等资料区不动产登记中心填写不动产登记申请表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；

4、取证

取证是最后一个环节，买方在等到不动产登记中心的电话通知后，就可以持身份证去中心领取新的不动产权证书了，这时整个过户手续全部结束。

另外，办理二手房过户手续还要记得准备好以下资料哦。

1、房屋所有权证书和土地使用权证书；

2、房屋买卖合同；

3、买卖双方的身份证原件及复印件；

4、不动产登记申请书以及询问笔录是可以在不动产登记中心窗口领取并且填写的。

按照产权登记部门的要求，购买二手房办理产权过户的，买卖双方都需要提供个人资料。

对于出卖方也就是原业主来说，应该提供的材料是夫妻双方身份证原件和复印件，结婚证或户口簿原件和复印件，并且夫妻双方都要到不动产登记中心现场来进行签字确认；而对于买受方即购房者来说，应该提供的材料是身份证原件和复印件，结婚证的原件及复印件。

下面小编为大家介绍二手房交易中，买卖双方应该交纳的费用，交的每一分钱大家都要明明白白。

卖方需要交纳的税费：

1.个人所得税

根据税法的相关规定，税率是交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果是满足家庭的唯一住宅，且购买的时间超过5年的话，就可以免交个人所得税，当然这两个条件要都满足。有任何一个条件不满足，就必须缴纳个人所得税。如果卖的房子是非住宅类的话，无论什么情况都要缴纳个人所得税。

2.营业税

如果房产证满两年或契税完税证满2年，则免征营业税，不满2年的话，则是地税局评估价或网签价(取价高者)×5.6%;

3.印花税：房款的0.05%

4.交易费：3元/平方米

买方应缴纳的税费：

1.印花税：房款的0.05%

2.契税

住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

3.测绘费：1.36元/平方米

4.交易费：3元/平方米

5.权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

卖房注意事项：

1.房产证

售房者要明白房产证对房子的重要性，一定要清楚自己的房产信息，还要注意房产证没有办理好的房子是不可以卖的。

2.交钥匙要谨慎

售房者卖房委托中介后，中介会要求售房者交钥匙，小编提醒广大业主，交钥匙一定要谨慎。

3.讲清楚合同细节

交易双方成交后仍然有纠纷的案例不在少数，因此，为了避免日后的纠纷，一定要注意细节，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

4.请律师协助

律师有专业的知识，因此签合同之前最好寻找律师的帮助，这样可以免去很多的麻烦和纠纷。

5.提前交房要谨慎

房产交易的过程中，一些购房者会要求在房产过户前提前入住，小编提醒广大业主，

在过户手续没有办好的情况下，提前交房是需要谨慎的。毕竟发生纠纷的话后悔也就来不及了，所以对于购房者提出的提前入住的要求售房者要谨慎考虑。

非住宅或二套住宅则缴纳交易总额的3%。若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平，含90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

就增值税来说，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收增值税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅是免征增值税的。

就个人所得税来说，税率一般为交易总额百分之一或者两次交易价格差的百分之二十，由卖方缴纳，但如果满足两个条件，比如，家庭只有一套住宅;并且购买时间超过5年，是可以免交相应的个人所得税的。

二手房买卖交易流程是什么?

1、看房选房。

买房前，购房者首先要根据自己的工作情况及生活需求选择购房区域，并对所购房屋区域板块进行熟悉。可以在网上找房，也可以通过线下中介机构找房。

2、产权查询。

为避免买到产权有瑕疵的房子，购房者在买房前必须要调查欲购房屋的产权状况。要仔细查看业主的房产证上有几个人的署名，如果是有产权共有人，那么在下一步签订合同时就需要所有产权共有人共同在场签字。

3、签订二手房买卖合同。

大家在房产管理部门查询产权情况后，如卖方提供的房屋可以上市交易，那么在买卖双方对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买方就可以交纳购房定金并于卖方签订房屋买卖合同。

4、买方办理按揭贷款。

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。

5、过户。

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。

6、交房。

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。

本文主要为您介绍了二手房买卖时应注意的六大产权问题，专家介绍，买二手房需要注意房屋是否存在以下问题：

专家介绍，二手房买卖需要注意房屋是否存在以下问题：

问题一：产权交易有限制

二手房买卖时如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

问题二：承租人可能优先购买

在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

问题三：房屋用途非商用

二手房买卖是时买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。

问题四：房改房成本价未补足

1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

问题五：城市居民不能买农民房

根据国家政策规定，农民的房屋属于农民私有财产，房屋买卖只能在本乡本土的范围内进行，一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。

乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

问题六：未办理房产证

除此之外，购房者还需要注意，如果购买的房子只有购房合同和发票，而未办理产权证则尽量不要购买，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。

此外，二手房买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

买卖双方由于各种原因未能最终完成房产过户，在很多人看来，这种情况下中介是不应该收取中介费的。而在实际交易过程中，如果是由于中介的原因造成最终未能完成过户，则无需交中介费；如果是由于买卖双方的原因造成最终未能完成过户，则要支付部分甚至全部中介费。目前买房人与中介签订的居间合同，中介只负责到买卖双方签完合同，而不是以完成过户才能收取中介费。

二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。

中介承诺未兑现应退还中介费

2013年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。

该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

买房人原因造成房产不能过户中介费不退

石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。

石先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。

在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。

业主违约致交易失败仍要支付部分中介费

郭女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房计划也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。

当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。

在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

中介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。

一些市民购买二手房后，涉及房屋的过户问题。房地产行业业内人士为市民做出提示，买二手房过户时，需要买卖双方携带相关资料到房屋所在区的不动产登记中心办理，如不能到场，需要提供公证过的委托书。

卖方：

如果卖方是单身无共有权人，需要携带身份证、房产证、契税票、银行存折、户口本、手章。如果卖方是已婚状态，需要携带夫妻双方的身份证、房产证、契税票、银行存折、夫妻双方的户口本、手章、结婚证，有未成年子女的还需要提供未成年子女户口本。如果卖方房屋存在共有权人，需要共有权人根据其婚姻状况携带以上对应材料。

买方：

如果是婚前个人(或多人)购买房屋，需要携带购买人身份证、户口本、首付相关票据及过户时要缴纳的各项税费。如果是已婚者购买房屋，需要携带夫妻双方身份证、结婚证、户口本、首付相关票款以及后期过户时要缴纳的各项税费。

对于存在丧偶状况的买卖双方，需要其携带的户口本上能体现出丧偶状况。对于存在离异状况的买卖双方，需要在过户时提供离婚证或离婚协议。如果双方不能到场委托他人代办时，需要提供授权委托书、委托人的身份证明。集体户口需要携带盖公章的首页复印件和本人页。

说到房产购买，很多人想的就是房产购买的一个过程，但是购买房产前也是很重要的。首先要挑选合适的房源，现在网络发展很快，不用全部到现场去看，可以现在网络上挑选咨询，觉得合适的可以在联系出售者，现在都二手房买卖平台有很多，那么没有中介的二手房买卖平台有哪些？二手房交易的手续有哪些？

没有中介的二手房买卖平台有哪些

一直以来，二手房交易市场都比较复杂，网上房屋信息虚假房源较多，有很多房源都是中介管理；中介就在房东和购房者两边报价，赚取中间差价，还有的中介费很高，没有中介的二手房买卖平台有透透房产网、房天下、安居客等，详细介绍请看下文：

1、透透房产网。透透房产网都是房东直接面对买家，谈判沟通没有任何障碍，不像通过中介机构，还需要中介机构进行中间传话，影响了沟通效率。买卖双方商定好时间，到透透房产网进行了签约，由透透房产网提供代办服务。

2、房天下。房天下是房地产家居行业的专业网络平台，美国纽约交易所上市公司，覆盖全国642个城市，业务涉及新房、二手房、租房、家居、金融等，一直带动新房、二手房、租房、家居、房地产研究等行业的互联网创新，在PC及移动领域均处于前列。可以在这个平台上注册个人账户，不用通过中介也能双方沟通。

3、安居客。对于安居客的模式，实际上和58同城是一样的，只不过相对而言假房产信息少了一点点。也可以个人注册账户发布房产信息，但是注册的联系方式一定要保护好，不然后很多的中介电话骚扰。

二手房交易的手续有哪些

1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复。

3、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。

4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

5、由房地产管理部门核发过户单。

在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书：①房屋所有权证书；②买卖合同（原件）；③双方当事人身份证原件及复印件；④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。

在进行二手房交易之前，大家基本上都是通过网上先了解查找房源，不过有的朋友不太喜欢通过网上了解房源，因为他们不知道怎么选择网站，也担心网上的房子不够真实，这种想法其实有点杞人忧天，只要大家选择对了网站就不会有这样的担忧了，那买卖二手房上什么网？二手房买卖过户手续有哪些？

买卖二手房上什么网？

我们了解的有房天下、土地公，也可以找一些大型的中介公司，如太平洋房屋等。

1、那现在比较的专业房产网站有爱屋吉屋、安居客等等。

2、其爱屋吉屋于2014年3月成立，是全国线上线下整合的专业房地产中介公司。一年来已在北、上、广、深全面铺开，为业主、客户提供专业的二手房、租房中介服务。

3、安居客成立于2007年1月，是国内地产租售服务平台，专注于房地产租售信息服务。全面覆盖新房、二手房、租房、商业地产四大业务，同时为开发商与经纪人提供高效的平台。

4、二手房网站寻找该类房源的具体方式，共分为三种方式，网络渠道：找房网，58，当地论坛等网络寻找是信息量大，成本低。劣势是虚假房源多，良莠不齐。

二手房买卖过户手续有哪些？

1、买卖双方达成购房上的共识，买家对房屋状态表示许可，对房屋价格认同；卖家对房屋价格认同，对买家支付房屋款项的方式表示赞同。

2、在公平资源的基础上，双方签订购房合同，并将合同交由公证机关进行公证。买卖双方携带准备好的资料、证明以及公证合同前往房管局办理过户登记。

3、注意这里只是申请办理过户，我们需要将准备好的资料提交上去，将房屋的出售价格申报上去，然后等待审核。只有在得到许可之后才能进行后续的事宜。

4、得到房管局的许可之后我们就可以缴纳税费了，税费是二手房交易过程中必须的一笔开支，缴纳完成之后获取交纳的证明。

5、带上交纳税费的证明和相关资料来到房管局，这次就可以领取到房产证了。

上述内容就是有关买卖二手房上什么网？二手房买卖过户手续有哪些的全部介绍了，关于房子的交易每一步都是很重要的，包括在交易之前的房子网站了解和选择也很重要，后续想要通过网站上了解房子的朋友可以通过小编讲到的这些网站了解看看。

买房卖房要交税，这个相比大家都已经不陌生了。税费计算标准也分为了买方所承担的税费，和卖方所承担的税费。而在二手商品的买卖中，卖房房主要承担多少税费，哪些项目的税费，如何计算的呢：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的０．０５％（２００９年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为２０％；普通住宅的契税为２％，高档商品房契税为４％。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

营业税（税率５．６５％ 卖方缴纳）：根据（财税［２０１１］１２号）规定，自２０１１年１月２８日起，个人将购买不足５年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足５年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人所得税：（税率交易总额１％或两次交易差的２０％ 卖方缴纳）：征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过５年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足５年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的１％退还。

印花税：（税率１‰ 买卖双方各半）不过从２００９年至今国家暂免征收。

契税：（基准税率３％优惠税率１．５％ 和１％ 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的３％，若买方是首次购买面积不足９０平的普通住宅缴纳交易总额的１％，若买方首次购买面积超过９０平（包含９０平）的普通住宅则缴纳交易总额的１．５％。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的３％。

二手房交易的火爆更加需要我们注意避免纠纷，双方交易过程中应该注意避免哪些隐患才能控制风险呢？

1.房屋产权

作为购房者，应该明确的知道房子真正的主人以及房屋是否有转让或者抵押，想要了解这些可以去交易中心进行产权调查。调查的时候还需要了解房子的房龄等细节问题，毕竟房龄太大的话贷款的时候也是很麻烦的。

一些动迁房，3年内是不可以上市交易的。即便先签订合同到期，过户的时候也有风险。如果遇到卖家毁合同的情况，买家走司法途径也是劳民伤财，因此要注意。

2.卖方资质

购房者买房的时候最好提前核实好卖房者的信息，房屋一共有多少权利人，这些权利人是否都同意卖房。如果有的权利人同意，有的不同意，那么房屋是不能过户的。

3.购房者资质

（1）资金

购房者如果只是想买房但是没有足够的资金来支付房款，还是建议售房者不要浪费太多的时间和精力在这些购房者身上。

（2）资格

购房者买房之前要注意自己是否有购房的资格，避免“空欢喜一场”。

4.中介骗术

现在的房地产市场中介人员良莠不齐，个别不良房产中介人员不规范操作，暗地里动手脚“吃差价”。因此，签订合同的时候，交易双方一定要见面。另外一些中介会利用购房者的心理发布一些低于市场价的房源，注意这些房源很有可能是有问题或者是假房源。

5.房屋价格风险

房屋价格不清不楚的情况下也很容易出现纠纷。很多售房者说的“到手价”，其实是把原本应该由房东支付的税费转到了下家承担。至于哪些房子可以免税费，很多售房者自己都是糊里糊涂的。比如房东承诺是“满5唯一”住房，但最后审核下来不是唯一的，就要收所得税，这对下家而言可能要多一笔费用，如果协商不好的话就会引起纠纷。

6.“做低房价”的潜规则

如今的二手房市场，“做低房价”已成为二手房交易的一个“潜规则”。但实际上这是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规。售房者要清楚自己很有可能面临着无法及时收到全额房款的风险，最后想为自己维权都是困难的。如果购房者申请贷款的话，可贷额度也会随之减少；如果想将这套房再次出售，如按照差额进行计税，差额会加大，税费会增加。

目前市场上存在一些“房产退税”诈骗的情况，但是不代表房产交易时税费不能减免。有一些情况下，税费可以减免，例如常见的契税减免，包括：

1、普宅首套房可享首套房契税优惠

个人首次购买普通住房的契税为1.5%，而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，二套房或者是非普宅才需缴纳契税3%，而别墅和非住宅，含商铺、写字楼宇、车库类按4%征收。

注意：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

除此之外还有一些契税可以减免：

2、拆迁户可享契税减免优惠

契税抵减优惠针对于拆迁户，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。所以拆迁户申报减免契税，凡减免税证明资料齐全、规范的，可实行征收窗口审核、即时办理。

这两种情况可以进行契税减免，那么还有一些情况是可以直接免去契税的，例如：

3、离婚分割也就是产析可免契税

夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

4、夫妻间房产更名时，契税也是减免的

夫妻之间的房屋、土地权属“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。

5、法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

随着房价的不断上涨，二手房以其较低的价格赢得了很多购房者的青睐。买房是一件非常值得高兴的事，但是过程却又很让人揪心。尤其是二手房，生怕房屋出现了什么问题，或者在交接过程中某些问题没注意到，引起以后一些不必要的纠纷。那么二手房买卖注意事项都有哪些呢？小编将为大家详细讲解二手房买卖注意事项，希望能帮助大家！

二手房交接办理手续

1、签房屋交接书。

2、办理房产证(小产证)。个人办理房产证应向开发商索要营业执照的复印件等材料，并且携带自己个人资料到房屋交易中心或者房管局备案办理。

3、新房验收，并交纳物业管理费(3-6个月)

4、交纳维修基金。维修基金是一次性交纳的，如以后小区需要大修、维护等问题就动用这笔基金，平时有特定银行监管，开发商也交纳的。(维修基金=面积系数)

5、领取钥匙。

二手房交接需要注意什么

1．结清水电表账单

大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议买房亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。

在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

2、办理维修基金、物业管理费的结算和更名手续

除了上述费用的结算外，房屋交易后还有维修基金和物业管理费的结算，而维修基金由于数额较大，大多的买卖双方都会注意到这个问题。

但物业管理费由于数额不大，很多买卖双方都会忽略掉这个问题，往往忘了办理结算手续和更名手续，其实在交房的时候一定不能忘了办理物业更名。

3．协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

4．协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。

5、交房交接书

对很多买卖双方来说，在交接了上述事项后往往会忘了签房屋交接书，通过大型中介公司，可能会签交房交接书，以确认买卖双方的最后交房行为。签订最后的房屋交接书是一个完整而又有保障的交房行为。综上所述，买卖双方办理房屋买卖交易，千万不能忘了办理一系列的交房手续，也不要忘了在所有交房手续办完后签署交房交接书。

二手房，相对于同条件的新房来说，不但价格上有会一些优惠，而且如果是已经装修过的二手房，还会省去一部分装修的钱，而且二手房买了就可直接入住。但是要做到交接彻底，才能避免纠纷。

对购房者而言，购买一套属于自己的房屋是一件值得开心的事情。但是随着二手房市场的发展，纠纷事件的发生越来越频繁，购房者购房后没有感受到房屋的舒适，却因购房而糟心。常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷，下面将对以上三点进行案例分析：

一、教育地产户口纠纷

案例：刘先生为了女儿能上某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点中学的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。

蒋先生辩称，自己新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。最终依法酌定蒋先生支付15万元违约金。

相关法律规定

合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但如果约定的违约金过分高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，就算的到法院的支持，购房者还是不一定能按时入户。在此情况下，法官建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件；另一方面，提前查询房屋现有户口情况。将户口是决定是否买房的因素之一，购房者需要据此对是否购房做出理智的判断。

二、房款纠纷

2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

三、交房纠纷

2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

相关法律规定

合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，不影响租赁人的使用。

买卖不破租赁原则：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

所以，购房者在二手房买卖中，应该对房屋实际使用状况进行全面了解；如果可以，应在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人，应支付违约金，以此加大卖房人的违约成本。

如果向银行贷款购买二手房，在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章，值得所有需要通过银行贷款进行二手房买卖的当事人认真阅读。

购买二手房，很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义，中介很少主动向买卖双方作详细解释。如果贷款过程顺利，它们就不会造成影响，但如果贷款因各种原因受阻，买卖双方就可能因此而发生纠纷，直到这时，当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。

“当初不是这么说的！”“我之前根本就没看到这个条款！”作为一名律师，我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，你自己没有注意到问题，绝不能成为免责的条件。

这两个一个针对买家，一个针对卖家的坑，究竟是怎样的呢？

一、对贷款次数及贷款办理时间如没限制，坑卖方

在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。

必须知道一个常识：银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等，很多时候银行对于为何不批贷款，甚至不会作出解释。

还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况，而每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段。

那么，买家在向一家银行申请贷款被拒后，有没有权利再次申请贷款？如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请？这样的申请到底可以进行多少次？

对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的贷款申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。

此时，如果双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定呢？这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。

也就是说，在理论上，买家一次申请贷款不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢？

但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次贷款，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请贷款或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。

在现实生活中，经常出现因买家一次贷款不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：“当初没告诉我贷款要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀！”但卖家所说的“很快办好”，在书面合同里是没有的。

作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生？

其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不得超过两次”，再比如，“在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的贷款，买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

二、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方

前面说过了，贷款可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。

如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款？很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。

有些买方这时可能会这样对卖家说：“是银行不批贷款，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。”

现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个贷款申请被银行拒绝的买家竟然不同意：“房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：“是银行不批贷，这能怪我吗？凭什么让我承担责任？”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。

作为买家，怎么防范这个风险呢？

我的建议是，买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的“贷款”前面再加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

购房者在购买二手房时要清楚一点，那就是你不仅仅需要准备购房款，还需要准备应缴纳的税费，这会是一比不小的费用。说到这里，有人应该会问二手房买卖需要缴纳的税费具体有哪些呢？如果你还不是很清楚，那现在就跟着小编一起来看看吧。

1、契税

普通住宅单套建筑面积在90平米以下的，缴纳1%；在90至140平米的，缴纳1.5%。非普通住宅，缴纳3%；商业房或公司产权的，缴纳3%。

2、城建税

一般为营业税的7%。

3、教育费附加税

一般为营业税的3%。

4、个人所得税

普通住宅2年之内的，计算方法为{售房收入-购房总额-（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；

2年以上（含）5年以下的普通住宅，计算方法为（售房收入-购房总额-印花税）×20%。

出售5年之内的公房的，计算方法为（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售5年以上普通住宅的，免交个税。

5、合同印花税

房屋成交总额×0.05%

6、营业税

个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

7、土地增值税

个人转让住房暂免征收土地增值税。

8、买卖合同公证费

房屋成交总额×0.3%，买卖合同需要公证时才须缴纳。

9、综合服务费

普通住宅5元/平方米（房屋建筑面积）；非住宅11元/平方米。

10、产权登记费

住宅80元/户；非住宅550元/户。

11、土地登记费

通常情况下为35元/套。

12、交易评估费

一般为评估价的0.3%。

13、土地收益金

按地段等级收费标准×土地分摊面积（2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金）。

14、工本费

一般为38元。

15、测绘费

建筑面积*1.36元。

16、调档费

通常为20元。

17、交易手续费

3元/平方米×建筑面积

下面为您介绍买房要注意的事项，特别是想买二手房的朋友们。以下20条买房经验，一定会为您提供帮助。

一、确认产权的可靠度

1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

3.一般来说，军产、院产、校产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼

2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；

3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题

四、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

2.产权证上一般标明的是建筑面积；

3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

2.管线是否太多或者走线不合理；

3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题

六、考核房屋的市政配套

1.打开水龙头观察水的质量、水压；

2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

4.观察户内、外电线是否有老化的现象；

5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够

七、了解装修的状况

1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修

八、查验物业管理的水平

1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户

2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局

3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

1.水、电、煤、暖的价格；

2.物业管理费的收取标准；

3.车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；

3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下房价

1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价

十三、二手房按揭的条件

1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；

2.能提供稳定的收入支付本息的证明；

3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

4.所购房屋产权所属真实可靠；

5.支付有关手续费。

十四、请律师

1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠

1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1.要注意报纸的新消息；

2.向律师及中介代理公司咨询；

3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1.确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；

2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；

2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；

2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

以上是买房应该警惕的二十条买房注意事项。

我们都知道，买卖交易的时候，肯定是需要支付一定的费用的，有些交易涉及的费用比较多，有些交易涉及到的费用就比较庞大了，比如说购房时就需要支付大量的费用，不过有的朋友可能不知道，购房时除了房子买卖费用，还有别的，那二手房买卖双方费用有哪些？二手房过户需要注意什么？

二手房买卖双方费用有哪些

二手房买卖交易时，双方要缴纳的费用有契税、印花税、交易费、营业税等等。

一、买房人应该缴纳的税费

1、契税：房款的1.5％（面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％）

2、印花税：房款的0.05％

3、交易费：3元／平方米

4、测绘费：1.36元／平方米

5、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

二、卖房人应缴纳税费

1、印花税：房款的0.05％

2、交易费：3元／平方米

3、营业税：全额的5.5％（房产证未满5年的）

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是住房的可以免除）

二手房过户需要注意什么

1、注意房款交付时间，尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行，或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险。买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。

2、核实产权是否清晰，卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。

3、算清过户需交的费用并明确买方的人数，买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

4、了解房产相关费用的缴纳情况，务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续，以确定是否对以后生活起居带来影响。

上述内容就是有关二手房买卖双方费用有哪些？二手房过户需要注意什么的全部介绍了，二手房买卖时，房子的费用是必须要缴纳的，但是大家在准备费用的时候也不能只按照方子费用的标准来准备，因为房产交易过程中还需要支付税费等各种费用。

新卖房应缴哪些税率?所谓的“2年房”又是什么意思?很多房主对此并不是很清楚,那么究竟我们所说的2年是个门槛到底从何而来呢?生活中这种案例也是常见的。

描述：

3年前张小姐在北京买了一套一居室,现在打算卖掉现在拥有的一居室,换成一套二居室房子,来改善她的住房条件。她在向房产中介公司咨询的时侯,中介人员多次询问它准备卖出的一居室是否满2年。如果已经满2年,是可以的,挂牌就能卖。张小姐在中介公司的房源展板上也看到,“2年房”的字样被写在了显眼的位置。那么,什么是“2年房”?免的是什么税呢?张小姐对此不会很了解。

根据我国税法规定,个人在出售住房时,需要缴纳营业税及附加税、土地税、印花税、个人所得税。其中《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定,对个人出售住房暂免征收土地税和印花税。因此,个人销售住房实际上需要缴纳个人所得税和营业税及附加两种。

案例中房产中介人员所说的“2年房”,是指购房满2年可以免营业税的住房。按照国家税法规定,个人住房转让营业税税率为5%,然后再加上营业税附加,即地方费附加(营业税的2%)、费附加(营业税的3%)、城市维护建设税(营业税的7%)。

需要注意的是,按照《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此,购房年限具体指上述时点至出售日的时间间隔,而非房屋年龄。

个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。因此,个人卖房是否缴营业税,2年购房年限是个关键的门槛。张小姐的一居室购房年限已满2年,所以她出售时将无需缴纳营业税。

对于购买二手房的买家来说，了解所购房屋的产权情况是不可忽略的重要一步，如果房屋产权不清会影响交易的进行，甚至会使买家蒙受严重损失。那么，在实际操作中可以通过哪些途径查询房屋的产权呢？

一、仔细查看卖房者提供的证件和资料

除了查看卖家的身份证、房屋所有权证、土地使用权证之外，还需要查询一些其他的重要文件。例如出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见；房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明；房屋没有抵押权的，提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。

二、主动去房产管理部门查询二手房的产权状况

在这里要提醒购房者，一般只有房屋业主和律师才可以去土地管理部门查询房屋产权，一般房产管理部门或者国土局会接受律师的查询。因此，如果购房者需查实产权状况，可以委托律师代理查询。

三、留意查询房产是否有债务。

购房者还要看该房屋是否有债务负担，或者权利有瑕疵，如抵押贷款合同的还款期、利率、本息。房屋租赁协议中的租金、租期等问题。

二手房交易市场现在越来越火爆，对于想要买房的您来说，二手房的交易的税费是需要了解的。大家在了解了税费的计算方法后，也可以自己进行一个计算，看看需要支付的金额到底有哪些吧！

一、取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，二手商品房买卖交多少税？

取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，二手房买卖双方所需缴纳的税费如下：

（一）卖方交纳：

1、营业税。按成交价的5%缴纳。举例：交易的房屋面积是100平方米，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价800000元，卖出价为900000元，则营业税为900000元X5%=45000元；

2、城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为900000元X0。5%=4500元；

3、个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额=成交价-买入价-合理费用(合理费用包括各种税费、装修费用)X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。

4、印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0。05%=450元；

（二）买方交纳：

1、契税。普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1.5%=13500元；

2、印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%=450元；

二、取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，二手商品房买卖交多少税？

取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下：

（一）卖方交纳：

1、营业税（免征）。

2、城市建设维护税、教育费附加（免征）。

3、个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额=成交价-买入价-合理费用(合理费用包括各种税费、装修费用)X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。

4、印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%=450元；

（二）买方交纳：

1、契税。普通住宅按成交价的1.5%缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1。5%=13500元；

2、印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0.05%=450元。