销售方案如何写【热门20篇】

第三方基金销售平台是什么?第三方基金销售平台有哪些?下面小编来告诉大家。

第三方指的是既不是基金公司本身(直销)，又不是其他金融机构(证券银行都称为代销)，进行基金销售的公司。这个机构必须经过证监会批准才可以销售。第三方基金销售平台有哪些?1、信息类2、客户类3、银券类4、理财类5、研究类

1、国内第三方基金销售平台有哪些?

第三方基金销售平台是连接基金公司和投资者的纽带。第三方基金销售平台根据主要特征划分大致为如下几类：

1、理财类

典型代表：诺亚财富、展恒理财。理财派第三方基金销售平台一直致力于理财经营，他们根据客户的需求推出了基金产品的销售。

2、客户类

典型代表：京东金融平台、支付宝理财频道等。这类第三方基金销售平台是实力雄厚的互联网公司于基金公司合作的共同在平台中发行理财产品，一般收益直接与基金公司的基金产品对接。

3、银券类

主体为原有渠道上的银行、券商、基金构成。新办法实施后，监管层希望通过引入第三方支付，建立一个各个销售机构都可以共享的基金结算中心，后续通过该平台，再放开可参与基金销售的机构。

4、信息类

典型代表：东方财富网、新浪财经等财经网站。这类型的第三方基金销售平台主要是提供全面丰富的基金行业资讯。

5、研究类

典型代表：好买基金。一些专门致力于基金行业的平台，及提供最及时丰富的资讯，有提供各类基金理财知识，从宽度到深度上都围绕“基金”展开，可谓是基金理财中的老学者型。

2、第三方基金销售平台是什么意思

独立基金销售机构申请基金销售业务资格需具备条件 ：

1.为依法设立的有限责任公司、合伙企业或者符合中国证监会规定的其他形式;

2.有符合规定的组织名称、组织机构和经营范围;

3.注册资本或者出资不低于2000万元人民币，且必须为实缴货币资本;

4.有限责任公司股东或者合伙企业合伙人符合本办法规定;

5.没有发生已经影响或者可能影响机构正常运作的重大变更事项，或者诉讼、仲裁等其他重大事项;

6.高级管理人员已取得基金从业资格，熟悉基金销售业务，并具备从事基金业务2年以上或者在其他金融相关机构5年以上的工作经历;

7.取得基金从业资格的人员不少于10人。

销售拜访细节技巧是说销售拜访必须要有计划的进行，要自然的接近客户，使客户看到益处，然后进行顺利的洽谈，销售拜访不可公式化，要有充分的准备，要注意礼仪细节和技巧，从而使销售成交水到渠成。下面是小编给大家搜集整理的销售拜访的技巧、细节和礼仪。

销售拜访的三个细节

提前约定时间

在拜访客户的过程中，为了达成成交，往往需要与客户进行三番五次的沟通，如果有重要事情要拜访客户，必须提前约定好时间，才能保证拜访计划的顺利进行。

把时间花在决策人身上

拜访的目的是为了达成协议，而达成协议的决定权一般在决策人手中，所以拜访的时候必须把时间花在决策人身上，当然，也不排除其他人员的辅助作用，但主要精力还是要放在决策人身上，这样拜访的效率才会大大提高。

节约客户的时间

每个人的时间都很宝贵，对于你的客户来说也许是某些领导或经理，他们的时间更为宝贵，在拜访过程中一定要节约他们的时间。否则下次拜访就不会再有了。

销售拜访的五个技巧

除了产品介绍以外，销售人员在拜访客户中的一些细节处理，对销售的成功率也有重要影响。

比客户着装好一点点

只比客户穿的好一点点，既能体现你对客户的尊重，又不会拉开双方的距离，着装反差太大会使对方非常不自在，无形中拉开双方的距离。

拜访中不要接电话

销售人员在拜访客户的时候，绝不要接电话，如果打电话的是重要人物，也只能接通寒暄几句迅速挂断，等会拜访结束再打过去，因为销售人员接电话会给拜访对方的感觉是：“好像电话里面的人比我重要。”

用“我们”代替“我”

销售人员在说“我们”的时候会给对方一种心理暗示，销售人员和客户是一起的，是站在客户的角度思考问题的，这样会比较亲近。

随身携带笔记本

拜访中随身携带笔记本，提前记下拜访的地点和时间，或者客户要求你记下的事情，或者下次拜访的时间，自己本次拜访的体会，对销售人员来说这是个非常好的习惯。

保持相同的谈话方式

有些销售人员思路敏捷，口若悬河，说话不分对象，就像机关枪一样节奏非常快，如果碰到年纪比较大的客户思路就会比较跟不上，根本不知道你在说什么，容易引起反感。

所以在与客户进行交谈的时候，一定要根据客户的谈话风格和节奏来调节自己的，使客户感觉到你的尊重。

销售拜访的礼仪

1.访问前先联系。万不得已的情况下，才直接上门去围堵客户。当然，你的业务本属于陌生拜访型也例外。

2.名片与所需资料先准备好。当你要向对方索取名片，而你自己不首先把名片奉上，你会感到非常尴尬。

3.学会递名片。不要单手递名片，也不要隔着桌子递名片。最好的办法是，走到客户的身边，双手把名片举到胸前，微微点头鞠躬，同时嘴里热情地说一声：“请多多关照!”

4.可将手机调静音。如果有非接不可的电话，必须向对方说声“对不起!”

5.进客户办公室前，先整理服装仪容。用手轻轻敲门，进屋后先介绍或点头示意，等主人安排后坐下。

6.注意控制时间。如客户表现出有其他事，千万不要拖延，如未完成工作，可下次约时间。

7.拜访时应彬彬有礼。告辞时要同主人和其他客人一一告别，说“再见”、“谢谢”;主人相送时，应说“请回”、“留步”、“再见”。

若想做一名合格的房地产销售人员，不仅要通晓房地产专业知识，还要知道房地产销售的必备知识。下面是小编为大家带来的房地产有关的必备知识，欢迎阅读。

房地产基本参数知识

复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高

错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅

进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度

开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适

层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度

静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度

户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室

房地产的面积知识

建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

公摊面积：

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

房地产基本知识

做销售最重要的素质是什么?不同的人有不同的答案。有的人说是专业性，有的人说是沟通技巧，有的人说是亲和力等等。笔者不否认这些素质在销售中的重要性，它们是成功的必要条件而不是充分条件。认为做销售最重要的素质是坚持，做销售没有坚持是不会成大器的，这种坚持主要体现在：

一、坚持在同一行业做下去

虽然各行业的销售原理是通的，但销售人员要想完全了解一个行业最起码需要三年时间，经常换行业会让你对每一个行业都有了解但都了解得不够透。不够透就不能在这个行业游刃有余，就不会有好的业绩。而且销售业绩与你所在的人脉、关系、资源是密切相关的。

很多时候换了行业，之前的人脉、关系、资源就会用不上了，你得重新积累，这非常不利于销售人员的成长。

二、坚持在同一家公司做下去

很多销售人员没有定性，经常换公司。很多销售人员三个月没出业绩就换公司以为换个环境就能有好的业绩，以为跟客户沟通的很好，无论你到什么地方客户都会跟着你，这就大错特错了。

首先，三个月没错业绩有可能第四个月就出业绩，前三个月有可能是积累，而恰恰销售人员没有坚持下去，就像烧开水烧到99度不烧了，再加一把火水就开了，可火停了。

其次，客户认同你，不是认同你这个人，大家想一想，客户每天接触的那么多的销售人员，凭什么记住了你?销售人员必须记住客户认同你是认同你公司而不是你个人。大部分的销售人员都会有这样的体会：之前沟通很好的客户换了公司后沟通就很难进行了。

第三、坚持在一家公司做，只要你勤奋，短时间不出业绩老板也不会让你离开，坚持下去就会有业绩，而且很容易获得领导的青睐获得一定的职位提升。

第四、你换公司，新公司老板肯定问你之前你的业绩。

如果你说自己的业绩很好，老板就会问你离开的原因;如果你业绩不好，老板肯定不敢用。不管怎样，老板都会考察你一段时间，而你还要融合新的团队、新的环境，这对销售人员的挑战是非常大的。

三、坚持客户跟踪与维护

很多销售人员与客户初步接触后，在客户表示了有意向后(可能三个月后、半年后或者一年后)，销售人员就开始了积极跟踪。一开始，销售人员表现了一定的积极性，比如发发短信、打打电话等等，可维持时间不长，渐渐地与客户沟通的次数少了，短信也不发了，电话也不打了。很快，客户就忘记了你。

其实做销售比的就是坚持，你能够做到比你的竞争对手更频繁地与客户沟通(当然沟通也要有度)，能否做到用更多的沟通手段让客户对你产生好感从而记住了你而不是你的竞争对手。

四、坚持学习

竞争环境非常激烈，销售人员只有不断学习才能提高自己的素养、气质和言谈水平，而这些对职业成长是非常有帮助的。销售人员必须将“活到老，学到老”的观念植入自己的脑海里，不断学习不断提升自己。当然学习有多种方式。

(1)工作了一段时间后，可以腾出几个月到高校研修或者参加培训班，系统地学习知识是非常有必要的。可能有人会说哪有时间去专门学习，那你可以采用下面的方法。

(2)经常阅读报刊，阅读报纸可以浏览大量的新闻信息(报纸可以阅读但不要花太多时间)，阅读杂志可以深度解读某一重大事件。有的人会问阅读报纸多慢啊，我直接上网了解信息，但你必须知道互联网上的信息太多了，干扰度太大，大部分时间会花费在选择信息而不是阅读信息上。

(3)买书阅读。书本阅读是最好的学习方法，干扰度最小，效果最好。当然我们在选书时要特别注意，笔者发现很多销售人员不是读少了而是读多了，读书要系统不要太杂同时要做好阅读笔记。

(4)经常做总结。总结也是学习的一个方法，对销售经验、日常感悟、生活所见及时总结，只有总结才能提升，只有总结才能升华。

销售是个极具挑战性的职业。唯有坚持才能取得成功!

【坚持下来，这就是你的资本】

在异乡打拼，觉得辛苦不易，忍受孤独寂寞，难过无人倾诉，下雨没人送伞，一个人走完四季，冷暖自知。

可是，坚持下来人脉多了顾客也就多了。耐得住寂寞才守得住繁华，该奋斗的年龄不要选择了安逸。度过一段自己都能感动的日子，请相信只要你足够的坚持，你想要的岁月统统都会还给你。

销售员成长总是会不断遇到瓶颈，每跨过一个瓶颈都是一段极端痛苦的经历。你能做唯有坚持，相信“天道酬勤”，你坚持下来了，而别人坚持不下来，这就是你的资本。

看到自己的同学或者其他熟人干得风生水起，就有些惊慌失措了。如果总是被别人左右，这辈子只能活得疲于奔命。想好了你想要的生活，就要心定，安心做好该做的事。

面对挫折，有人一味地抱怨，有人嘲弄一笑了之，但也有一些人，明知山有虎偏向虎山行，虽然周围的人都不看好，但就是凭借笨拙和坚持凿出了那么一点点光亮，这就是一种了不起。改变世界不用大刀阔斧，一个个小碎步依然可以光芒万丈。

我们的失败，有时和能力无关，而是在困境中缺少韧性，坚持成了我们最大的短板。但凡成功者，并非都出类拔萃，而是他们相信勤能补拙，只要忍受了、挺住了，成功早晚会露出真容。

今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上，见不到后天的太阳。只要坚持，所有的痛苦都会成为我们成功的基石!——马云

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房地产不动产的知识

1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。一般住宅用的土地使用权为70年。

4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。

销售个人工作计划书怎么写？下面就这个话题跟大家一起来说一下吧

操作方法

首先我想说的是销售工作计划是家常便饭，不过分为月工作计划，周工作计划，以及年工作计划。

一般来讲分为三个点，首先是目标。其次如何开展，最后就是总结

目标分为业绩目标，以及自己奋斗目标，比如几个月想要升职到什么岗位，开展就是对工作进展的详细铺垫，列举客户，总结就是自己上个月学到的，或者从最近工作中总结的经验。

最后我想说的是，销售个人的工作总结必须要用自己的实际情况来做陈述，销售态度非常重要，你所写的总结其实就代表你的个人态度，领导会从你的个人总结上看出来的，所以大家要认真对待。

在做文档的时候和内容以用到图表的形式来显示相关的数据，清晰明了，很容易让人看到每个时期数据的变化，有利于对数据进行分析汇总;那么在EXCEL中如何简单创建销售图表?下面就为大家介绍一下，来看看吧!

方法/步骤

打开工作薄，我们可以看见“图书销售表”。数据很清楚，却不会给你直观的比较。

选中A2：E7单元格区域。

依次选择【插入】-【图表】-【柱形图】选项。

单击【柱形图】下的小黑三角，选择需要的图形。

返回到表格中，图表就做好了，是不是更加直观呢?

注意事项

EXCEL是工作的好助手，请学好它。

图表特别适合进行数字分析和汇报总结。

现在很多人都羡慕销售人员，因为他们的收入很让人羡慕，但是也不是每个销售人员都有优秀的业绩，很多销售人员因为几个月之内没有业绩而被炒鱿鱼，销售人员具备的素养有哪些?下面是小编搜集整理的一些内容，希望对你有帮助。

销售人员具备的素养:用平常心面对顾客的价格异议

每一个顾客都希望物超所值，满街的人在买东西时都侃价，可是你绝对不会在大型商场里看到人侃价，因为高档购物场所提供了优越的购物环境以及高质量的服务价值，认可的人才会走进去消费，所以你才是维持价格最重要的关键，分析一下自己，你是路边小贩式的销售人，还是高档商厦里的销售人呢?

侃价只会让顾客的忠诚度创建在价格上，所以一旦有人的价格比你低他就会马上转移合作的对象，而且对顾客而言如果你已经杀价杀的赔本了，顾客依然会希望能以更低的价格购买，因为只要你所点头答应的价格，即使你的心中在滴血，顾客依然会认定你已经是赚钱的了，甚至觉得也许更便宜你也会卖。

价格上的异议有两个，一个是支付能力上的问题，另一个是支付意愿的问题，如果是后者那么你只需要在价值上做加强就是一个很好的做法了，但是如果是前者的话你不断的加强价值可能就会招来意想不到的反效果了，因为你完全不了解他的感受。所以当异议生成时一定要搞清楚问题的症结到底是在哪里，不要白白浪费时间去做那些吃力不讨好的事!

如何去发现支付能力上的问题呢?有经验的销售人员可以从客户的语言，眼神和肢体语言上去发觉问题的症结点，但是如果你是一个经验比较少的销售人你应该怎么办呢?直接客气的询问是最好的方式，不要自己做猜测。如果真的是付款上的问题，你只要能够提出一个贴心的付款方式就可以进展到成交的阶段。

销售人员具备的素养:包装好价值之后才谈价格

当顾客对商品生成兴趣的时候大多数的顾客一定会很快的询问到价格的问题，除非你的价格在市场上非常具有优势否则千万不要急着去回答价格的问题，一定要先将你的价值包装完之后再进到价格的讨论，在价值未包装完之前都先将价格做延缓的处理，然后开始强化客户可以得到的利益，好处，方便性等等，不断的强化其购买的意愿。

如果要做商品比较，请事先做好分析，跟同质量而且比较占有优势的商品做比较，强调自己的优越与独特性，但是语言中绝对不要以破坏和攻击他人商品作为手段。

用使用的期限将价格换算到一天或是一个月的花费上来看，举例：1000元可以用十年，一年才花100元，一个月才花9元，可是你能享受的是……

商品如果还可以多人使用，还可以用人数下去再继续将成本下降。

将具有生产力的商品和他所可以生成的利润做结合用资料表达出来

站在同理心上将商品发生故障之后所可能造成的困扰用语言表达出来，提高他的忧患意识。

销售人员具备的素养:精确定位商品价值高度

商品的价值高度可以降低价格上的争议，以强化客户购买的意愿，所以价值越高成交的机会也会越大，因此不管任何的商品在销售之前都必须要站在客户的立场上以“利他”的方向去思考，此外，高素质的销售人员也是创造优势创造价值的方向，因为你这个商品是世界上独一无。而且无可替换的商品，这世界上找不到第二个跟你一模一样的商品存在。

商品价值的提高一定是用心经营的结果，在服务行业中比价格、杀价是市场上最初期的做法，这样的做法不仅不是最好的做法，还是伤害自己的做法。现今市场不断的进步，我们是应该用价值去为自己以争取到合理的价格和利润。

昨天，河南商报记者走访发现，在夜市卖高仿品的摊位，在二七商圈、健康路、火车站附近的服装市场比较常见。除了高仿运动鞋，很多运动衣以及户外品牌也是被仿制的对象。“到了晚上，这条街上卖高仿货的很多。”健康路上一家体育用品店的老板说。这些摊主有的甚至直接告诉消费者这就是高仿。那么，销售高仿产品提前告知就合法吗？

相关工商人员表示，只要有确凿证据证实商家售卖假冒伪劣产品，就会进行处罚。

我相信不少高仿销售商会说，检察官同志，我们卖高仿产品，既满足了广大女性的爱美之心，又没有掏空她们的钱包，还促进了GDP的增长，相信达康书记一定会支持我的做法的。

那你是否知道，卖假货属于侵犯注册商标专用权的行为，严重侵犯了他人的知识产权。《中华人民共和国商标法》第67条明确规定，销售明知是假冒注册商标的商品，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。

而且，还不仅仅是侵权行为，还要承担刑事责任。

根据《刑法》第214条，销售明知是假冒注册商标的商品，销售金额数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;销售金额数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。你这种行为可能构成销售假冒注册商标的商品罪。

而且，根据《刑法》第213条的规定，未经注册商标所有人许可，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。所以，生产高仿产品的商家除了承担民事赔偿责任，还可能构成假冒注册商标罪，都是要判刑的。

最后，工作人员提示，消费者要注意保留发票和小票等证据。此外，举报假冒商品时，需要消费者提供厂商或专业鉴定机构给出的假货鉴定报告。

接下来小编要介绍的内容是服装服饰常见问题与维权方法，欢迎来关注更多购物维权小知识。

把困难举在头上，它就是灭顶石;把困难踩在脚下，它就是垫脚石。销售人员一开始都是很艰难的，那么就做好自己。下面是小编为大家整理的关于销售人员形象礼仪，希望能够帮到大家哦!

销售人员应注意哪些不可触碰的“形象雷区”呢?

(1)忌衣着、仪表过于随便

据调查，仪表、仪态在整个销售技巧中占有高达67%的比例。许多销售人员在面对顾客时，时常出现不当的衣着、仪表或者习惯，这些不良的姿态直接或间接地导致销售上的障碍，销售员不可不察。

(2)站姿禁忌

不良站姿不但姿态不雅，而且缺乏敬人之意，往往会无意中使本人形象受损。销售人员在站立时应避免出现以下几种情况：

身躯歪斜：如偏头、斜肩、歪身、屈腿，或膝部不直，都会让人觉得该销售人员颓废消沉、萎靡不振、自由放纵。

弯腰驼背：如腰部弯曲、背部弓起、胸部凹陷、腹部挺出、臀部撅起等，都会显得一个人缺乏锻炼，健康不佳，无精打采。

趴伏依靠：如趴伏在某处左顾右盼，倚着墙壁、货架而立，靠在桌柜边上，或前趴后靠等，都是被服务礼仪所严格禁止的。

浑身乱动：站立是一种相对静止的体态，因此不宜在站立时频繁地变动体位，甚至浑身上下乱动不止。手臂挥来挥去，身躯扭来扭去，腿脚抖来抖去，都会使一个人的站姿变得十分难看。

(3)行走禁忌

销售人员在行走时，一定要注意其行进的方向、步幅、速度、重心、造型和协调性，同时，应避免以下几种不良走姿：

横冲直撞：销售人员切记，行进时一定要做到目中有人，尽量减少在人群中穿行。

悍然抢行：销售人员要养成“礼让三分”、让道于人的良好习惯，避免在行进时争先恐后、公然抢道的不良习惯。

奔来跑去：销售人员需牢记，不到万不得已，尽可能不在客户面前奔来跑去，以免让人不明真相的人猜测和怀疑，引起混乱。

阻挡道路：销售人员在行进时，要选择适当的路线，保持一定的行进速度，并与同行者保持一定距离;发现阻挡他人时，务必闪身让开，请对方先行。

步态不雅：销售人员在行进过程中，要有意识地避免不雅的步态，如“八字步”、“鸭子步”等。

(4)坐姿禁忌

和站姿、走姿一样，销售人员在就坐时也应有所禁忌，否则不良的坐姿可能给人留下漫不经心、狂妄自大、缺乏涵养、耐心不够、心理素质差等种种不良印象。这些不良坐姿包括：

蜷缩一团：即坐下之后，弯腰曲背，伛偻成团，这种姿势不但会影响销售人员在他人心中的形象。

半坐半躺：即坐在较靠前缘的位置，背再向后靠在靠背上，形成半坐半躺的姿势。这种坐姿也是容易引起腰痛的不良姿势。

“二郎腿”：这种架起“二郎腿”的姿势，最容易给人狂妄自大、目中无人、自由放任感觉的坐姿，因此销售人员在与客户交谈时，一定要避免。

单腿踩凳：即就坐后缩起一条腿，踩在椅子上，或做得歪歪扭扭的，这种坐姿是一种非常不礼貌的行为。

关于销售人员形象礼仪

1. 塑造健康向上的销售形象

社交礼仪讲座互惠、平等、信用、相容……

事业人修养、职业道德观、价格与自我价值、销售人员不道德行为讲评……

2. 销售待客——全面提升销售人员素质与技能训练

团队协作、团队沟通、沟通技巧、不同性格的客户、面对客户疑义、礼仪禁忌 客户拒绝的原因与对策、销售能力自我评估、销售日记录(客户记录本)、 销售人员语言表达能力、销售人员写作能力……

3. 销售人员自查内容——顾客看到的每一个细节都是你素养的展现

个人仪容的塑造

发色、发型、指甲、皮肤、手、牙齿、鼻子和体毛、个人仪容保健、香水的使用……

日常工作化妆

4. 工作装的选定与穿着礼仪——工服的选定标准应参照团队，而不是销售员自身

工服选定技巧、鞋袜穿着技巧、工牌佩带技巧、饰物佩带技巧 头发修整技巧、个人卫生修养、工作淡妆技巧……

想要投身房地产行业。了解有关房地产的相关知识是必不可少的。那么，小编和大家一起分享房地产入门的基本知识，掌握房地产销售技巧和常用的销售话术，相信对你的职业生涯有很大的帮助。

房地产手续：五证两书

1、《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

2、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

3、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

4、《建设工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

5、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

6、“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

房地产基础概念

房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

1、房地产的形态：①单纯的土地;②单纯的房屋;③土地和房屋的综合体。

2、房产是房屋及其权利的总称，地产指明确了土地所有权的土地，

既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。

房地产市调重要性及市调内容

重要性：

a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;

b) 是销售稳定和提高的基础;

c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;

d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。

市调内容

1.地段(地点、交通、环境等)

2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)

3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)

4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)

5.面积与户型(面积与户型配比情况)

6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)

7. 价格(起价、均价、最高价)

8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)

9. 销售情况(销售率等)

10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)

11.客户群体(客户群体分布情况)

12.楼盘优、劣势等

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房地产的特征

1、房地产位置的固定性

土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;

2、地域差别性

每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;

3、房地产的高质耐久性.

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

5、 谈判的过程

简单讲分为报价、讨价、守价、成交

(1) 客户询问价格时，要认真准确的把价格介绍给客户

(2) 客户要求让价时，你要肯定公司的价格制定的非常合格，不轻易让价并让客户开价。

(3) 客户开价后，你要努力抬价。

有以下几种策略：

(1) 表示客户开出的价格很离谱

(2) 表示低于底价，是肯定不同能的，即使是高于底价的价格，也要表示低于本价，是不可能的。

(3) 可强调产品的优点，来化解客户价格谈判，让其再次感觉物有所值(物超所值)。 ? 同等产品相比较，产品的价值。

(4) 客户表示喜欢该房，但要求降价时，此时就要准备让价。

(5) 让价时，可单价打折，可总价打折，或去零留整，并可向买房提出相应的要求。 比如要求客户多付定金，签约速度，或全部支付现金，以此来作为让价的相反要求。

房地产销售顾问所具备的基本素养

一、专业知识

一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。

二、六心

1、耐心—凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。

2、关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。

3、热心—热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。

4、诚心—销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗。

5、决心—接触到一个新的个案时，要下定决心，不可犹豫不决，坐失良机。

6、旺盛的进取心—为自己定预期销售目标及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。

三、八力

1、观察力—要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向， 面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法。

2、理解力—要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。

3、创造力—新产品具有崭新的创造力，推陈出新，这就是您赚钱的先机。

4、想象力—要在土地及商品房尚未兴建以前，就能想象出它未来的远景，加以对个案投资或销售工作，作最好的判断与说明。

5、记忆力—房地产业接触的客户繁多，客户提出的总是不尽相同，加强记忆力，才能对每个客户作最好的说明和服务。

6、判断力—良好而正确的判断力是成功的最大因素，反之，错误的判断则令人一败涂地，前功尽弃。

7、说服力—有强劲的说服能力，技巧地推广房子的优点，常能赢得客户的心动而成交。

8、分析力—站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展潜力，并比较附近土地加以个案分析，能分析更周到则更能掌握成交胜算。

四、丰富的常识

与客户洽谈时，除了交换专业知识的意见外，不妨谈些主题外的闲话，若销售人员具有丰富的常识与灵活的谈话技巧，可借以缩短与客户的距离，强化销售时的影响力。

8、 折扣的谈判技巧

第一原则：作销售时，给客户多少折扣并不重要，但要让客户感觉成交价格是最低的，而且是你尽自己最大努力帮其争取的。

第二原则：你要懂得守价，但又要留讨价的余地，不要在同等情况下给客户折扣，要把握好客户的满意程度。

第三原则：同等级的让步是没有必要的，不要做无谓的让步，每次让步都要让客户感激。

房地产销售顾问价格谈判技巧

价格谈判技巧

价格谈判简单的讲就是讨价还价，最终确定双方都满意的价格。聪明的销售人员会将简单的问题变得复杂，复杂的问题变得简单。

地产置业顾问的谈判技巧

从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客(准顾客)、将准顾客变为业主。

对于洽谈，在售楼人中，甚至包括开发商的高层管理者普遍存在一种认识上的误区，即认为搞销售工作的人，一定要口若悬河，能说会道。事实上这是不对的。这里不防将能说会道者与不爱说话做个比较： 能说会道者：

1.表现欲强 只要有表现的机会就会抓住，绝对不会错过，在表现的过程中，渴望自身的才能得到对方认同，这样他就能从中找到一种自豪感、优越感、成就感、满足感，否则他就会很失落而变得落落寡欢。因为有很强的表现欲望，常常会令对方反感，影响对方情绪。

2、爱抢话头 这类型的人，在与人交谈时，总会不失时机的争抢说话的机会，甚至打断顾客，人为的剥夺了顾客的说话权，很容易引发顾客的不满。

3、辞不达意 正因为表现欲强，又喜欢说话，说着说着，就会辞不达意，并且常常会一不小心就丢了漏子，俗话说的“言多必失”就是这个道理。

4、离题千里 因为话多，说起来就没完没了，自然很容易脱离

主题，原本是去北京的，结果却跑到广州来了，容易导致顾客的反感。

5、冷淡顾客 往往只顾自己说话，而令顾客没有插话的余地，说者说了很多，听者却半句也没有入耳，顾客也会有一种被冷落的感觉。

不爱说话者：

稳重踏实 不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事踏实的印象，可信度较高。 尊重他人 与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。容易唤起顾客的好感。

字字珠玑 话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。

引起注意 不喜欢说话人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。话虽不多，但容易让顾客记住。

让对方表演 不管承不承认，每个人都会有再现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。不喜欢说话的人，就巧妙地将表演的机会让给了顾客，顾客自然高兴，容易建立和谐的谈话氛围。 从以上对比不难看出，能说会道者往往不如不爱说话者。洽谈的技巧很多，归纳起来有如下几点：

a.注意语速：说话的速度不宜过快也不宜过慢，应该适中。 b.制造谈话氛围：谈话氛围很重要，氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言，给人一种很亲切、随和的感觉。最好让顾客面对没有人出入或者景物的方位，防止顾客分神。

c.拉拉家常：最忌讳一问一答式的记者采访式洽谈方式，这很容易给人一种老师提问的感觉。不防先简短的聊聊无关的话题(不要太久)，然后往售楼方面切入。这样，顾客感觉在和老朋友聊天，感情上容易接受。

d.将我方优点比他方缺点：顾客习惯于拿此楼盘与彼楼盘类比，在这种情况下，售楼员最好引导顾客不要作类比，如果顾客一定要类比，售楼员应半自家楼盘的优点比人家楼盘的缺点，以突出自家楼盘的优越性。

e.学会批补丁：任何楼盘都会或多或少的存在一些不足之处，当顾客指出不足之处时，售楼员要巧妙的淡化这种不足，让对方感觉这种不足是无关痛痒的。或者将楼盘其它方面的优点拿过来，贴补在不足之处。

f.制造饥饿感：俗话说：饥不择食。人在饥饿的时候，会人为的放宽选择条件。并且人都有这样一种共同的心态：凡是抢手的，就是好的。兵不厌诈，在洽谈时，人为的制造一些饥饿感，表示某某户型很抢手，如果现在不买，过一两天可能就没有了。以激起顾客的购买欲。

g.集中精神：谈话时要集中精神，不能左顾右盼，否则顾客会认为你不尊重他们。

h.适时恭维：在顾客谈话时，一定要适当的抓住时机恭维对方，为对方营造好心情#p#副标题#e#

11、 价格谈判的方式

要站在客户立场上，给客户你是真心真意帮助他的感觉，用你的诚恳热心打动他在价格上的坚持。

1. 确认客户喜欢本产品

2. 告诉客户我不是要为难你，我只是一名业务员，在和你同等价格和付款方式下，我帮助朋友向经理或老总申请降低都没有成功。

3. 表示为客户做了极大努力，以情感动人，让他有所让步才行。

4. 避免客户的预期心理，不轻易承诺，善用拒绝又保存体面。

5. 给客户表达自己最后一搏。比如：公司开会时提出来，由几个老总决定。

6. 神秘告诉客户，让他觉得他是唯一享受此价的人。

电话沟通和前台接待最常见的问题应对技巧

1. 你们有客户吗?没有客户就不要来看了!

答：首先通常情况下我们公司的物业顾问会先对您的房子进行实地勘察，并做详细的物业评估报告，这样让客户在没去看您房子之前就对哦您的房子有个充分的了解，以免出现客户的需求和房源不匹配的情况，耽误您双方的时间，您也一定很忙吧!然后我们会根据您房子的具体情况找比较准的客户，如果最后卖方还是不愿意我们对他的房产进行实地勘察，我们一定要确定如果我们确实有客户看您房子，您是随时方便，还是要提前预约呢?如果提前预约要提前多久呢?

2.你们公司帮我卖房子收钱吗?

答：价格高于市场价的话我们收取您成交价格的1%，收取买方成交价格的2%，因为客户为了控制购房成本。但是这您不用有所顾虑的，我们会把这部分佣金加在您实际净得价上的。也就是最后这笔费用还是买方出的，再说通过公司卖房子您也比较放心，不会有任何的风险

3.你们的代理费是多少?能优惠吗?别的公司都可以打折，你们有什么特殊的服务? 答：我们的代理费是成交价的百分之三，我们的代理费是不打折的。首先我相信我们的代理费不是决定您是否买这套房子的主要因素，其次一套房产的交易安全是非常重要的，我们会站在你们双方的立场上公平的进行交易。代理费与房价相比就显得微不足道了，我们的宗旨是服务不打折，佣金不打折。

4.你们怎么保证安全?

答：首先我们会去物业查验产权的真实性、合法性，然后才能正常交易，其次您交的所有款项都有我们公司业务人员作为第三方(见证方)，，而且我们公司也有法律顾问及合作银行，如果您有相关问题我们都可以帮您解决。您按时拿到产权证，业主安全拿到房款是我们最高兴的。

5.还有你们其他中原地产的公司给我打电话，为什么你们还打啊?

答：我们是一个体系的，出现了您说的这种情况可能是我们内部沟通不畅，给您带来的不便还请您见谅。

6.你们怎么保证我的房子在你们那成交的快呢?

答：首先我们公司的资源是共享的，我们其他店的员工也能看到您的房子，都会给您的房子进行相关服务，其次我们会针对您房子的情况进行销售策划和宣传，比如说报刊网站广告，橱窗广告等，同时我们中原店面密集业务人员多，从而最大限度的保证您房子的销售速度。

7.你们公司能全款收购我的房子吗?

答：目前市场上确实有很多公司在这种相关的业务，但是实际上它是一种违规操作，如果您确实是因为资金周转的问题，我们公司其他的业务可以保障您的权益，比如限(转载于:www.cNBotHwin.cOm 博 威 范文网:置业顾问谈判技巧)时代售……如果您感兴趣我们找个时间面谈好吗?

答：贷款的房子和成交没有任何影响。一般这种情况，您要在签定《三方买卖合同》向银行提出提前还贷的申请，等待银行通知您的还款时间，还款完毕后3个工作日左右去建委解押就可以了，操作非常简单。如果您资金周转不开，我们还可以给您找能够帮助您还款的客户。

9.我买房子想贷款，怎么办?

答：您是想做公积金还是商业贷款呢?想贷款多少钱呢?(等待回答)一般现在银行贷款的速度公积金在45个工作日左右，商业贷款5个工作日左右，我们会把这个情况反馈给卖方。在卖方同意您贷款的基础上，双方准备齐贷款所需要的材料，就可以进行办理了，对您的成交没有影响。

10.你们公司现在有我需要的这种房子可以看吗?

答：

情况一：有的，现在我马上给你约几套比较适合您的!(马上预约)

情况二：XX先生/女士是这样的，我们这里有两套比较适合您的房子，都要提前预约(可能根本就没有客户需求的房子)但是我可以把房子的基本情况跟您介绍一下，看看是不是适合您，您留个电话号码吧，如果能看我们会马上通知您的。

11.营业税，个人所得税不是应该卖方出吗?

答：现在卖方卖房子一般都要求净得价，比较省事，这样房价给您降到最低。税费由一方来出，结果是一样的，您的利益并没有受损失。是一样的。

12.独家委托有什么好处吗?

首先我们会针对您的房产作一份详细的销售计划，包括价格，针对人群，户型分析，而且您的房子会成为我们公司首推房源，

其次，与您接触的也只有我们一家公司，我们一旦有了有诚意的客户才会通知您到我公司与他见面。另外，根据我们的经验，一套房产的销售周期一般在三个月左右，如果您每次都要亲自带看，可能会浪费您许多时间，而且一旦短期不能出售您可能也会比较烦，但是如果您委托给我们就省去了您宝贵的时间和精力。由于现在市场竞争激烈，如果您委托多家公司，可能销售周期会比较短，但也容易发生一些问题，当他得知都有您的房源，他会选择一家把价格谈的最低的公司交易，其实这样最终会损失您的利益。考虑到这些因素，我们的许多业主都选择这种方式，希望您也可以考虑!#p#副标题#e#

房地产土地使用年限：

居住用地：70年

工业用地：50年

教育、科技、文化卫生、体育用地：50年

综合或其它用地：50年

商业、旅游、娱乐用地：40年

建筑分类——建筑高度分类

1、低层—— 3层及3层以下

2、多层—— 3层以上，7层以下

3、小高层—— 7层以上，11层以下

4、高层—— 12层以上，30层以下

5、超高层—— 30层以上

(二)表现出强烈购买欲望迫使卖方降价

1. 告知准备一次性付款，要给优惠的价。

2. 带着5000元，说只要售价合适马上交订金，决定购买。

3. 如果实在谈不上来，那就什么也不说，抬腿就走，让卖方担心失去你这个强烈购买欲的客户。

(一)避免流露出特别强烈的购买欲望

1. 为要表露出特别的好感，要以一种漫不经心的态度对待，越是这样卖房者越是想拉拢你的。

2. 告知销售人员，已看中其他物业并准备付定金，但对此处物业亦感兴趣，流露出一种两难之中，难下决断的样子。

3. 告知卖方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否再便宜补偿已付不能退的定金。

4. 告知想购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此，要求卖方在付款方式上优惠。

5. 不能找物业的缺点降低

6. 告知自己很满意，但家人、老公、老婆、有其他的想法，希望便宜总可以解决问题。

房地产名词解释及建筑基础知识——名词术语

跃层——跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式——区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);

错层——户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。

进深——幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);

开间——住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);

层高——房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

净高——一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

建筑间距——两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;

建筑系数——“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

三通一平——通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

七通一平——大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通迅通、热力通、煤气通、场地平正。

不爱说话者：

稳重踏实 不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事踏实的印象，可信度较高。

尊重他人 与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。容易唤起顾客的好感。

字字珠玑 话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。

引起注意 不喜欢说话人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。话虽不多，但容易让顾客记住。 让对方表演 不管承不承认，每个人都会有再现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。不喜欢说话的人，就巧妙地将表演的机会让给了顾客，顾客自然高兴，容易建立和谐的谈话氛围。

从以上对比不难看出，能说会道者往往不如不爱说话者。洽谈的技巧很多，归纳起来有如下几点：

a.注意语速：说话的速度不宜过快也不宜过慢，应该适中。

b.制造谈话氛围：谈话氛围很重要，氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言，给人一种很亲切、随和的感觉。最好让顾客面对没有人出入或者景物的方位，防止顾客分神。

c.拉拉家常：最忌讳一问一答式的记者采访式洽谈方式，这很容易给人一种老师提问的感觉。不防先简短的聊聊无关的话题(不要太久)，然后往售楼方面切入。这样，顾客感觉在和老朋友聊天，感情上容易接受。

d.将我方优点比他方缺点：顾客习惯于拿此楼盘与彼楼盘类比，在这种情况下，售楼员最好引导顾客不要作类比，如果顾客一定要类比，售楼员应半自家楼盘的优点比人家楼盘的缺点，以突出自家楼盘的优越性。

e.学会批补丁：任何楼盘都会或多或少的存在一些不足之处，当顾客指出不足之处时，售楼员要巧妙的淡化这种不足，让对方感觉这种不足是无关痛痒的。或者将楼盘其它方面的优点拿过来，贴补在不足之处。

f.制造饥饿感：俗话说：饥不择食。人在饥饿的时候，会人为的放宽选择条件。并且人都有这样一种共同的心态：凡是抢手的，就是好的。兵不厌诈，在洽谈时，人为的制造一些饥饿感，表示某某户型很抢手，如果现在不买，过一两天可能就没有了。以激起顾客的购买欲。

g.集中精神：谈话时要集中精神，不能左顾右盼，否则顾客会认为你不尊重他们。 h.适时恭维：在顾客谈话时，一定要适当的抓住时机恭维对方，为对方营造好心情。#p#副标题#e#

18、客户之所以购买的主要原因;

1. 产品特点与客户需求相符合;

2. 客户非常喜欢产品的各项优点，包括大、小环境;

3. 销售人员能将产品及大、小环境和价值表现的很好，客户认为本产品价值超过此价格。

房地产销售专业术语--案场销售

1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

2、 基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数(销售总建筑面积)，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

4、预售价：指商品房在期房时预售的价格。

5、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

6、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。

7、销控：楼盘销售情况反映在电子档或纸质的上的买卖情况。

8、租控：招商情况反映在电子或纸资的招商情况。

(四)声东击西探知更便宜的价格

1. 找多位不同的销售代表试探售价的最低价。

2. 要求开发商给毛坯房的价，价格同意后再要求提供装修。

3. 假装要求买好几套，先争取一个批发价，然后告知没有能力买，但可以考虑一套，要求批发价。

4. 先选一个比较次的单元，把售价谈好，再要求同样的售价买更好的单元。

5. 告知买物业主要想用作出租，自己不在国内没时间办理出租事宜，能不能安排出租事实，并要求送装修、家具、家电、对卖方许之不利。

6. 告知自己的行业与开发商有关，给点优惠可能往后有生意上合作，能为开发商省点钱。

7. 告知自己有不少朋友会跟着自己买，只要给最优惠价，可以带更多买楼者。

8. 告诉销售人员帮个大忙之后会好好答谢，拖延时间。

9. 拖延谈判的时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次要求更便宜的售价。

21、议价过程的三大阶段

(一)初级引诱让价

1. 初期要坚守表价;

2. 攻击对方购买，但最好别超过两次;

3. 引诱对方出价;

4. 对方出价后要掉价;

5. 除非对方能下定金，否则别答应对方出价;

(二)引入成交阶段

1. 当客户很有兴趣时，必然会要求让价或出价。你的否定态度要坚定，并提出否定的理由;

2. 提出假成交资料，表示某先生开这种价格公司都没有答应;

3. 表示这种价格不合乎成本，分析土地成本、建安成本、配套费、税、贷款利息、管销成本;

4. 当双方进入价格谈判时要注意气氛的维持;

5. 当双方开出成交价格时，若在底价以上，仍然不能马上答应;

6. 提出相对要求，您的定金要给多少，何时签约;

7. 表示自己不能做主，请示幕后人(销售负责人或假定某人);

8. 答应对方条件且签下定单时仍要出“这种价格太便宜了”的后悔表情，但不要太夸张。

(三)成交阶段

1. 填写定单，勿喜形于色(多出现于新人)，最好表示今天上午成交了三户，您的价格最低。当然，如果以表价成交，也别忘了“恭喜你买了好房子。”

2. 交待签约时所带资料，要带原定单，签约要带身份证等。(举例原因)

看了“房地产入门基本知识”的人还看：

(三)以自己的经济能力不够作为理由

1. 用其他物业的价格作比较，要求再减价

2. 告知卖方自己能力有限买不起，要求再便宜点。

3. 告知卖方自己的资金尚在外地或国外，购房款需要分期慢慢支付，条件更优惠的付款条件。

4. 告知物业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费。

5. 告知公司的预算有限，只能是指定的售价。

6. 告知自己的现金积压在股市上或其他生意上。

7. 告知这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限就这么多，卖方情愿拿到该项目的最优惠价格。

8. 告知认识开发商高层或是关系户，要求给内部价。

9. 告知从朋友处已知能有多少优惠，要求同样的优惠待遇。

10. 告知自己没有通过代理行，直接与开发商交易应能免拥金，更便宜点

11. 与谈判人员，销售人员成为好朋友

12. 送一些小礼物给谈判者，或销售人员，表示自己感激对方，帮助自己的诚意，希望能换取更大的折扣。

房地产名词解释及建筑基础知识——术语

1、用地性质：指规划用地的使用功能

2、用地面积：指规划地块划定的面积

3、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：

5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%

(总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和)

控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。

7、建筑密度:指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：

建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积

8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。

绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100%

绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%

9、建筑间距系数

指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5

10、层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(含楼板厚度)。

11、净高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(减去一个楼板厚度)

地产置业顾问的谈判技巧

从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客(准顾客)、将准顾客变为业主。

对于洽谈，在售楼人中，甚至包括开发商的高层管理者普遍存在一种认识上的误区，即认为搞销售工作的人，一定要口若悬河，能说会道。事实上这是不对的。这里不防将能说会道者与不爱说话做个比较：

客户接待和谈判技巧

客户首次进入售楼处，处于陌生的环境，其心理肯定是略微紧张和产生戒备。置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪，建立起顾客对自己的信任和喜好：

第一是让客户感到一个受欢迎的氛围;

第二给客户一个深刻的印象，让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效;原因在于赞美的“三个同心圆”理论。赞美像打靶，三个同心圆，最外圈的赞美“外表”，到最二层的赞美“成就与性格”，第三圈则是赞美“潜力(连本人都未察觉的潜能)”。一般置业顾问只能打中最外圈的“外表”，赞美客户“您的这个项坠很漂亮”。能打中第二圈的，就已难得。至于第三圈的靶心，则需要个人的观察能力和知识储备。除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是“找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，“编故事”也是常用的话术。 初期报价的“制约”话术，所谓“制约”话术，就是在互动式的说话氛围内，提前知道别人想要表达的事情，而这个事情不一定对自己有利;于是变换一种形式，先发制人，结果别人反而无法发作，从而让发起制约的人获得了谈话的优势地位。“制约”话术在前期问价和带客看房时用得最多。在接触项目的初期，无论是出于自发的对产品的需要，还是置业顾问主动接近的产品展示，客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊?这个就属于客户的“初期问价”。实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了;而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。听完置业顾问对项目的介绍之后，只要有意向的客户肯定会提出看房，看房过程可以说是能否成交的关键，因此，这个过程中的话术也非常重要。看房过程中的话术主要有以下几点：

人际关系控制话术看房过程中，客户往往会找来他的朋友一同参与。置业顾问最关键的环节就是：主动结识一同看房的所有人，一定要做到主动要求客户给你介绍。控制看房环节的要诀就是：主动、多说好话、请求指点。随身携带一个笔记本，将无法妥当回答的问题记录下来，将客户特别在意的要点记录下来，将客户陪同人的话记录下来。不要担心客户看到你在做记录，做记录也是对客户的尊重和显示专业性的行为。在回访时将用到这里记录到的话来唤醒客户对看房的感受。

看房途中，增强吸引力的方法有两个：一是区域营销，一是生活方式引导。区域营销话术比如：“我们项目位于开发区核心地段。目前全市发展潜力最大的区域，交通便利，商圈覆盖，生活居住极其方便，未来片区改造完成后，住房价格涨幅将非常大。生活方式营销话术比如：“这个项目叫日月城，起价3200元/㎡，在日月城买套房，不仅沿河空气清新远离雾霾，而且升值潜力极其巨大，您不觉得他和浦东很像吗?“

楼盘现场看房话术一般来说，置业顾问带客户看房的路径是从售楼处到项目工地。从售楼处走出来，往往就能看见同一个区域的相邻的其他楼盘。这时，除了对自身楼盘的常规讲解之外，在这个过程之中，最需要注意的就是应用前面所说的“控制话术”，先下手为强，对相邻的竞争对手进行有技巧的“评判”。如何评判，其技术要点主要有三个：1、反客为主，给客户埋地雷。带客户看房路途中，只要视线能看到竞争对手楼盘，这时，一定要主动介绍，特别是针对第一次看房就来本楼盘还没有去过其他楼盘的客户。因为，你接待完之后，他的下一步肯定要去相邻的楼盘“货比三家”。一个成熟的置业顾问懂得在这个时机给客户

一个先入为主的说法，以影响他下一步的决策。如：“这是与我们项目相邻的**，您看目前**区几个大盘都集中在这一块，未来我们这一片区的人口将达到几万万人，政府非常重视，所以这块未来的生活配套、商业发展肯定不是问题。(邻居首先是“客”，是共同做大片区的朋友，首先强调对手对我们的好处，赢得客户信任。)**项目的开发商判断失误了，挖山造房，成本居高不下，价格偏高，而且离学校过近，声音有些嘈杂了点，但是那个时候我们大多在上班影响应该也不大，就是每天上学放学的4个时间段有些太堵了一点，您只要错开也能克服，他要是能我们项目一样有两个门，就能完美解决了。”以上话术就是我们所说的“埋地雷”，将竞争对手的缺点和劣势事先说出来，让客户产生一个先入为主的印象，相当于在竞争对手的地盘埋下一颗地雷，客户在下次进入竞争对手的售楼处的时候就会踩响，事先就对竞争对手有一个不好的看法。这里面有一点必须注意的是，“地雷”必须讲的是客观事实，不能带有任何主观看法，否则其“杀伤力”就会大大降低。

2、强调优势卖点，给竞争对手设置门槛。我们价格比较便宜，因为建筑成本比较低。国企开发肯定比个人的要好，您是不是最近几年感觉现在的东西不如以前的东西质量好了。

3、不利因素先入为主，给客户打预防针。很多人觉得我们是安置房，觉得我们小区的档次比较低，质量不是很好，其实根本不懂，安置房的建筑质量是国家监控，有很严格的死规定，而且搬迁户大多很较真，要是有一点不合适就要上访的，而且安置房的配套和公共设施大多是国家拨款，开发商没有理由不好好建设，可以说除了没有房产证，其他的都很好。 例如：“户型不重要，地段才重要，没有卖不出去的户型，就看房子位置够不够好。“

4、除了上述三个要点之外，看房过程中，进入实际单位时，注意要以特定的顺序带领客户参观房子，将最大特色的空间留在最后介绍，“抛砖引玉”的技巧在实际过程中也是非常有效的。

5、置业顾问最关键的一点就是培养赢家心态，塑造自身的顾问形象和行业权威。在实际工

作中，其表现就是置业顾问要“主导”谈话，以自己的专业和技巧去引导、教育客户的消费习惯和消费行为。所谓“主导”，就是在与其他人的交谈中，如何不知不觉的控制谈话的主题内容，以及谈话的发展趋势和方向。

控制话题是置业顾问需要熟练掌握的沟通方法。控制并主导任何一个谈话是有规律和方法的，人们会自然地陷入三个陷阱：第一个是数字陷阱;第二个是结论陷阱;第三个是对未来展望的感性陷阱。

数字诱惑。

置业顾问要养成一种说话的习惯，只要对方说，我看你这个项目的房子不如那个项目好。置业顾问就应该回答：看一处房子的好坏应该从三个方面来全面评价。对方听了这个话的心理活动就是，想听一下到底是哪三个方面，从而再调整自己的看法。置业顾问应该强化这个习惯的训练，要严格要求自己在回答客户的问题时自然采用“数字诱惑”的方式。

绝对结论。

绝对结论，也是一种说话习惯。在使用了这个技巧后，听的人一般会受到一定程度的震动：怎么会有如此坚定的结论呢?比如：“这套房子就适合您这样的人，别人还都不适合。”“我看准了，这套房子简直就是为您独特定制的。”“我们这个立面的颜色一定可以提高您的命运走势。”这就是绝对结论，它的后果就是导致人们听到这样的话后，肯定要倾听你的注解，从而控制了对方的思路。如果对方按照你的思路去设想，那么你的技巧就达到了目的，就在对方面前建立起了一种绝对的信心，强化了你说话的影响力。

展望未来。

客户通常都会在最终要做决定的时候犹豫不决。人们在购买任何东西的最后一个瞬间，总是有一个犹豫。毕竟要付钱了，这种犹豫在心理学上叫“后果焦虑”。有的人表现得比较明显，有的人表现得没有那么明显。表现明显的人的特点是经常在最后一刻停止购买行动，总是停留在看的阶段。如何应对客户的这种犹豫，最好的办法就是“感性展望未来”。举例说：丽湾国际售楼处，一位年轻的女士经过与置业顾问将近两个小时的沟通，对位于该项目D座一单元19楼的G户型有了深刻的印象，并表现了足够的购买欲望。60万的总房款，当天要交2万元的定金，即将签合同，她拿着笔，为置业顾问：“我是不是太冲动了。

才来一次就决定购买了!”置业顾问不愧是久经考验，经验丰富，马上沉着的回答：“当然是冲动了!哪个买我们房子的人不是冲动呢?丽湾国际就是打动人的。您是支付得起您的冲动，有多少人有这个冲动却没有支付能力。在长白岛拥有一套看河的大户型是一种豪华的冲动，喜欢才是真的，您喜欢吗?”没等客户接着说，置业顾问继续说道：“您设想一下，现在是金秋十月。阳光明媚的周末，您左手牵着可爱的小女儿，右手挽着您的爱人，一家人来到浑河边滩地公园散步，享受着清晨的凉风与阳光，那是多么令人愉快的事情呀。回到家，躺在浴缸、床上就可以看到浑河波光粼粼，高尔夫球场绿意茵茵，视线一览无余，这是多么惬意啊。”置业顾问的话还没有说完，客户接着说：“你说得太对了，我就签了，这个合同在哪里?”这段对话中，置业顾问使用了展望未来的技术，有效解决了客户在购买前对将要发生的事情的焦虑心理。展望未来的要点有三个：场景、人物和过程，在这三个内容中一定要充分描述细节，用细节来打动客户去设想、畅想、联想，从而引发客户对未来的期望，而能够达到这种美好境界的唯一行动就是现在马上签约。

6、常用的销售原则：

少讲多听，人最喜欢被别人关注，以自己为中心。

意思确证，知道客户到底要表达什么意思，而不是我以为。。。。。。

沟通交集，沟通不是谈判，不是说教，不是争论。

钓鱼心态。不要想着自己想吃什么，而是想鱼喜欢吃什么。

7、成交方法

二得一成交法，要120的还是130的?

退让成交法，我再让你3000块钱，这可是从没有过的价格。

恐慌成交法，就这一套了

比较成交法，同样的价格您在我们这里买套房还能再买辆车。#p#副标题#e#

置业顾问如何更好的与客户沟通

置业顾问如何更好的与客户沟通 做为一名置业顾问，每天都处在销售的第一线，要面对面与各种客户打交道，而客户又来自 社会各个领域，各阶层，其性格也千差万别。这就对置业顾问提出了很高要求，要做到和客 户沟通顺畅，我以为应先具备以下条件：

首先，置业顾问必须具备较高的心理素质，在与客户打交道时，无论顾客做了什么事， 说了什么话，都要笑脸相待，一笑泯恩仇，平时注意提高自身心理素质，可从以下几方面入 手：

1、 控制平和心态 不要让自己易怒，易躁，保持心态起伏幅度不要过大。无论遇上什么事 都要保持一份平静洽谈的心境。

2、 培养乐观精神 凡事都往好的方面想，当顾客出现异常举动时，不妨试着往好的方面考 虑，不要老想着有人想“跳单”等。这样容易和客户站在同一立场，也就容易理解顾客的言 行。

3、 平时多学习 除了多了解楼盘信息等，还应多了解一点心理学、哲学、甚至风水方 面书籍，研究一下人性，使自己尽量做到博学多才，这样才能慢慢的培养自己的自信心。

4、 来点阿Q的精神 当碰上粗暴、不讲理的客户，来点阿Q的精神，能帮助你平静下来。比

如换种思考方式，对方这么不讲理，不是更能反衬出自己的优秀吗?

其次，在与客户日常打交道中还应注意观察，从客户进门开始或留下联系方式开始，作 为一名优秀的置业顾问都应对客户进行细致的观察和了解，对客户的观察有助于业务员迅速 掌握客户特点和动机。从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的方矢，提高成交率。比如：我们 日常可以通过表情、步态、目光、语言、语气、手势、着装、用具、装饰物等判断一下客 户，使我们可以采取最佳方式和客户保持沟通。

最后我认为我们和客户的沟通就是为了促成我们和客户的交易，满足客户的需求，那么 怎样才能通过顺利的沟通促成交易呢?我认为洽谈阶段相当重要，也就是我们通常所说的 “临门一脚”，一名好的置业顾问可以将没有买楼意向的客户变成潜在客户，将潜在客户变 为准客户，将准客户变为客户，在我们当前的房地产界，甚至许多公司的主管都存在一种误 区，即认为搞售楼的人，一定要口若悬河，能说会道。但事实上，我认为这是不全面的，即 使我们在最后的洽谈阶段，不能把握好以下几点也可能使我们的优势变成我们的遗憾。

1、 应注意自己的表现欲 在洽谈中渴望自己的才能、专业知识得到对方认同，夸夸其谈， 常会令对方反感，影响客户的情绪。

2、 爱抢话头 在与客户的沟通中总会不失时机的打断客户说话的机会，急于表达自己的观 点，人为的剥削了客户 的说话权，很容易引起客户的不满。

3、 离题千里 在与客户的沟通中，分不清问题的中心，想表达的想法在交谈中往往没有明 确告诉客户，废话连篇，放下电话才想起来自己是为什么要打客户电话的。

4、 没有注意客户的情绪 往往只顾自己说话，而客户没有插话的余地，说了很多，但客户 却半句没有入耳，客户会产生一种被冷落的感觉。

以上是一部分置业顾问在应此阶段注意的问题，那么在洽谈阶段和客户的沟通除了注意 以上问题还有很多洽谈技巧，我个人认为以下几点很重要：

1、 注意语速 说话的速度不宜过快，也不宜过慢。

2、 制造谈话氛围 氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言和 客户产生一种亲切感。

3、 拉拉家常 不防先简短的聊聊无关的话题，然后往售房方面切入。这样让客户产生在和 老朋友聊天的感觉，感情上容易接受。

4、 将我方的优点比他方缺点 有的客户惯于将楼盘相互比较。在这种情况下，置业顾问最 好引导客户不要比较。如客户一定要比较我们最好将我们推荐楼盘的优点比别人楼盘的缺 点，以突出自家的楼盘的优越性。

5、 学会倾听 任何楼盘都会存在不足，当客户指出不足时，我们一定要认真听取客户的看 法。

6、 制造氛围 在和客户沟通时，了解客户声音之外的真正含意，可以告诉客户，这种户 型、楼层很抢手。如果现在不买，等一两天可能就没有了，因为我司就有上百名业务员同时 在推售这套物业。以激起顾客的购买欲。

7、 集中精神 和客户面对面谈话时应集中精神，不能左顾右盼，让客户认为你不尊重他 们。

8、 适时赞美 在和客户沟通时，一定要适当的抓住时机赞美对方，为对方营造好的心情。

综合上所述和客户沟通方式、方法还有很多，但都应建立在我们不断的学习和完善自己 的专业知识基础之上，永远以一颗真诚的心善待客户。我想只有这样我们才能和每一位客户 沟通好，促成我们交易。

27、谈价过程中要掌握的原则;

1. 对表价要有充分信心，不轻易让价;

2. 不要有底价的观念;

3. 除非客户携带足够现金和银行卡能够下定;

4. 能够有做购买能力的权利，否则别做议价谈判;

5. 不要在客户出价基础上作价格调整，因此不论客户出价在底价以上或以下都应回绝;

6. 要将让价视为一种促销手法，让价要有理由;

7. 抑制客户有杀价念头：

8. 坚定态度，信心十足;

9. 强调产品优点及价值;

10. 制造无形的价值(风水、名人等无形价值);

11. 促销要合情合理;

能说会道者：

1.表现欲强 只要有表现的机会就会抓住，绝对不会错过，在表现的过程中，渴望自身的才能得到对方认同，这样他就能从中找到一种自豪感、优越感、成就感、满足感，否则他就会很失落而变得落落寡欢。因为有很强的表现欲望，常常会令对方反感，影响对方情绪。

2、爱抢话头 这类型的人，在与人交谈时，总会不失时机的争抢说话的机会，甚至打断顾客，人为的剥夺了顾客的说话权，很容易引发顾客的不满。

3、辞不达意 正因为表现欲强，又喜欢说话，说着说着，就会辞不达意，并且常常会一不小心就丢了漏子，俗话说的“言多必失”就是这个道理。

4、离题千里 因为话多，说起来就没完没了，自然很容易脱离主题，原本是去北京的，结果却跑到广州来了，容易导致顾客的反感。

5、冷淡顾客 往往只顾自己说话，而令顾客没有插话的余地，说者说了很多，听者却半句也没有入耳，顾客也会有一种被冷落的感觉。

策略 ：

1. 换产品给折扣。比如：从低到高等

2. 多买房多给折扣。比如：拉朋友(老带新)

3. 改变付款方式有折扣。比如：贷款到一次性

4. 以退为进

(1)给自己留下讨价还价的余地

(2)有时先隐藏自己的要求，让对方提出要求后，再作决定。

(3)要让对方在重要的问题上先让步

(4)如果谈判的关键点，你碰到比较棘手的问题，就说我帮你问一下

(5)学会吊味口

(6)不要掉以轻心，要保持高度的警惕。

(7)假如你让步后又有些后悔，请不要不好意思，不要马上开始谈判。

(8)不要太快或过多的作出让步，以免对方坚持自己的意向。

置业顾问的沟通技巧和实践经验

(一)沟通应具备的三个条件

1：沟通目的：你要非常清楚你要达到的目的，有的放矢!

2：沟通思路：头脑清醒，沟通前要把说话的先后顺序想好，不要语无伦次!

3：沟通态度：强调作为经纪人的基本姿态要不卑不亢，态度热情诚恳。

(二)沟通的过程

1.沟通前应分析你要针对的对象是什么样的类型，把你要谈的内容整理好思路，把你的目的明确。

2.沟通中不要紧张，说话有条不紊，不要制造紧张气氛，让大家在轻松的环境中把事情解决。要学会拒绝，要敢承诺。学会把容易的问题解决，把复杂的问题摆出来。先听对方陈述，给自己时间整理思路。但一定要首先开出条件。先下手为强。

3.沟通后应尽快安排双方离开，以免再生事端。

(三)沟通应掌握的技巧

1：察言观色：沟通中时刻观察对方，一般人喜怒会表现在脸上。

2：顺水推舟：发现有成交意向马上带双方回公司，趁热打铁。

3：说话严谨：虽然你与对方沟通很好但是你依然不能信口开河，时刻记住你的身份!专业的房地产经纪人(一句话可能让您把您所有的付出全都麽杀了)

4：帮助决断：当你的客户犹豫不觉的时候你要帮他分析现在的市场价格及这套房子的性价比，促成交易， XXX先生，如果今天您买了这套房子，相信用不了半年时间 您会感谢我的。

第一章：对象不同沟通方式不同

1.租赁业务

出租方

1.针对不愿意通过公司出租的出租方，我们要继续电话跟踪或者面谈，了解原因，一般情况下是因为出租方不愿意支付中介费而拒绝我们的服务，所以我们可以通过报价以及说词吸引出租方。

例如：“首先我们公司会给您找素质比较高的客户，对您的房子也会很好的保护，还有我们会尽量帮您找付款方式为半年或者年付的客户，最后我们会在您现在报价(出租方的心里底价)基础上把我们的中介费用加上，这样即给您找到了适合的客户，更何况您工作那么忙，肯定不能够很快的找到合适的客户，一切都没有保障，又有很长的一段空置期，对您来说也是有损失的，您觉得呢?”

承租方

1. 一定要在了解承租方需求的情况下尽快的匹配，约看速度要快，不论你给客户约了几套房，但是一定有一两套是他的所要求的房子，最后让他在其中挑选，成单的概率也会有很大的提高。

2. 针对短期承租的客户，要以这个原因为筹码(出租方一般都不会接受，除非价格比实际高很多)，及时告诉承租方短期承租将面临的问题，例如：出租方不同意短租，我们只能协商，但是月租金一定会比现在高，短期承租佣金都由承租方支付(行业惯例)

2.买卖业务#p#副标题#e#

卖方

1.尽量了解卖方出售此房的原因，无论是电话沟通，还是上门报房，我们都要做到要点询问清楚详细，让卖方第一感觉到的是我们的专业

2. 对于报价高的卖方不要急于否定，而是将现在房子的市场价格告知卖方，并且针对此套房产进行详尽的分析，并在最后报出我们对这套房子做出的最后评估价格是多少。

例如：看过您的房子后，我觉得您一定对这套房产倾注了不少的感情吧，包括您的装修风格我也很是欣赏和喜欢，不过以您现在的报价来说，是高于市场价格很大一部分的，当然了，不排除我们能够帮助您最后以这个价格成交，但是在成交的时间上就不能即使给您做了广告，效果也一定不是很理想，正常来说您房子的市场报价应该在XX万，您看这样行不行，我们可以先按您的报价报，当遇到非常想购买您房子的客户时，我们在价格上在商量吧!(注意观察卖方)

买方

1.及时了解需求，掌握好时间带看，带看之前尽可能多了解房子的情况(最好进行过实地勘察的房子)，切记不要给买房和卖方太多的交流时间，针对房子的优点着重介绍，缺点不要刻意隐瞒，初次看房时间不要太长，对于接近买方需求的房子要进行重点介绍，抓准时机收取意向金或者提出成交

2.对于二次或者多次带看的买方，及时关注购买变化，做好回访时间的安排，最佳回访时间为晚上6点到9点。

国家严格把关产品的质量，严格打击生产、销售伪劣产品的行为，另外，曾因生产、销售伪劣产品被行政处罚或判刑的也是不得适用缓刑的情况之一，什么是生产销售假冒伪劣产品罪呢？是指销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，销售金额达5万元以上的行为；行为人的故意表现为在生产领域内有意制造伪劣产品。在销售领域内分两种情况：一是在销售产品中故意掺杂、掺假;二是明知是伪劣产品而售卖，下面一起来具体了解一下生产销售伪劣产品罪司法解释有哪些吧？

第一条刑法第一百四十条规定的“在产品中掺杂、掺假”，是指在产品中掺人杂质或者异物，致使产品质量不符合国家法律、法规或者产品明示质量标准规定的质量要求，降低、失去应有使用性能的行为。

刑法第一百四十条规定的“以假充真”，是指以不具有某种使用性能的产品冒充具有该种使用性能的产品的行为。

刑法第一百四十条规定的“以次充好”，是指以低等级、低档次产品冒充高等级、高档次产品，或者以残次、废旧零配件组合、拼装后冒充正品或者新产品的行为。

刑法第一百四十条规定的“不合格产品”，是指不符合《中华人民共和国产品质量法》第二十六条第二款规定的质量要求的产品。

对本条规定的上述行为难以确定的，应当委托法律、行政法规规定的产品质量检验机构进行鉴定。

第二条刑法第一百四十条、第一百四十九条规定的“销售金额”，是指生产者、销售者出售伪劣产品后所得和应得的全部违法收入。

伪劣产品尚未销售，贷值金额达到到刑法第一百四十条规定的销售金额三倍以上的，以生产、销售伪劣产品罪（未遂）定罪处罚。

货值金额以违法生产、销售的伪劣产品的标价计算；没有标价的的，按照同类合格产品的市场中间价格计算；货值金额难以确定的，按照国家计划内委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部1997年4月22日联合发布的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》的规定，委托指定的估价机构确定。

多次实施生产、销售伪劣产品行为，未经处理的，伪劣产品的销售金额或者货值金额累计计算。

第三条经省级以上药品监督管理部门设置或者确定的药品检验机构监定，生产、销售的假药具有下列情形之一的，应认定为刑法第一百四十一条规定的“足以严重危害人体健康”：

（一）含有超标准的有毒有害物质的；

（二）不含所标明的有效成份，可参贻误诊治的；

（三）所标明的适应症或者功能主治超出规定范围，可参造成贻误诊治的；

（四）缺乏所标明的急救必需的有效成份的。

生产、销售的假药被使用后，造成轻伤、重伤或者其他严重后果的，应认定为“对人体健康造成严重危害”。“

生产、销售的假药被使用后，致人严重残疾，三人以上重伤，十人以上轻伤或者造成其他特别严重后果的，应认定为“对人体健康造成特别严重危害”。

第四条经省以上卫生行政部门确定的机构以鉴定，食品中含有右能导致严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾患的超标准的有害细菌或者其他污染物的，应认定为刑法第一百四十三条规定的“足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾患”。

生产、销售不符合卫生标准的食品被食用后，致人死亡、严重残疾、三人以上重伤，十人以上轻伤或者造成其他特别严重后果的。应认定为“后果特别严重”。

第五条生产、销售的有毒、有害食品被食用后，致人严重残疾、三人以上重伤、十人以上轻伤或者造成特别严重后果的。应认定为刑法第一百四十四条规定的“对人体健康造成严重危害”。

生产、销售的有毒、有害食品被食用后，致人严重残疾、三人以上重伤、十人以上轻伤或者造成其他特别严重后果的，应认定为“对人体健康造成特别严重危害”。

第六条生产、销售不符合标准的医疗器、械、医用卫生材料，致人轻伤或者其他严重后果的，应认定为刑法第一百四十五条规定的“对人体健康造成严重危害”。

生产、销售不符合标准的医疗器械、医用卫生材料，造成感染病毒性肝炎等难以治愈的疾病，一个以上重伤、三人以上轻伤或者其他严重后果的，应认定为“后果特别严重”。

生产、销售不符合标准的医疗器械、医用卫生材料，致人死亡、严重残疾、感染艾滋病、三人以上重伤、十人以上轻伤或者造成其他特别严重后果的，应认定为“情节特别恶劣”。

医疗机构或者个人、知者或者应当知道是不符合保障人体健康的国家标准、行业标准的医疗器械、医用卫生材料而购买、使用，对人体健康造成严重危害的，以销售不符合标准的医用器材罪定罪处罚。

没有国家标准、行业标准的医疗器械、注册产品标准可视为“保障人体健康的行业标准”。

第七条刑法第一百四十七条规定的生产、销售伪劣农药、兽药、化肥、种子罪中“使生产遭受较大损失”，一般以二万元为起点；“重大损失”，一般以十万元为起点；“特别重大损失”，一般以五十万元为起点。

第八条国家机关工作人员徇私舞弊，对生产、销售伪劣商品犯罪不履行法律规定的查处职责，具有下列情形之一的，属天刑法第四百一十四条规定的“情节严重”：

（一）放纵生产、销售镅药或者有毒、有害食品犯罪行为的；

（二）放纵依法可能判处二年有期徒刑以上刑罚的生产、销售、伪劣商品犯罪行为的；

（三）对三个以上有生产、销售伪劣商品犯罪行为的单位或者个人不履行追究职责的；

（四）致使国家和人民利益遭受重大损失或者造成恶劣影响的。

第九条知道或者应当知道他人实施生产、销售伪劣商品犯罪，而为其提供贷款、资金、账号、发票、证明、许可证件，或者提供生产、经营场志或者运输、仓储、保管、邮寄等便利条件，或者提供人制假生产技术的，以生产、销售伪劣商品犯罪的共犯论处。

第十条实施生产、销售为伪劣商品犯罪，同时构成侵犯知识产权、非法经营等其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。

第十一条实施刑法第一百四十条至第一百四十八条规定的犯罪，又以暴力、威胁方法抗拒查处，构成其他犯罪的，依照数罪并罚的规定处罚。

第十二条国家机工作人员参与生产、销售伪劣商品犯罪的，从重处罚。

人是感性动物，喜欢美的事物。随着科学技术的飞速发展，人们每时每刻所接受的讯息量都在增加，人们对事物的审美正面临着巨大的挑战，如手中现在拿着正流行的手机，也许下一时间这款手机便被另一款手机远远抛到了后面。下面是小编为大家收集整理的销售管理技巧，一起来看看吧!

求美心理：麻雀变凤凰

人们争先恐后地加入到追逐新事物的行动中，弄得身心疲惫。仔细考虑一番不难发现，对于新事物的追求就是人们审美需求的满足。从某个角度而言，只要使消费者的审美心理获得满足的话，就可以满足消费者的求新心理，或者可以说，符合一时的审美就可以算做一种创新。

消费者在进行购物时，毫无疑问地会被新鲜的事物吸引住眼球。但是，新有两种，一种是从来没有的东西出现，这种叫做新事物，另一种就是在原有的基础之上加入创意，变旧为新。毫无疑问，第二种相对第一种更加容易实现，更加节省成本，对于商家而言是更容易在短时间内实现的。所以，在销售中运用这种方法不失为一种很好的营销策略。

人常说这样一句话：老黄瓜刷绿漆。且不讨论这句话具体的意思，单从这种想法中我们便可以说是有可行性的。听到这里你或许会觉得不可思议，但是，老黄瓜刷了绿漆，没准真的可以达成麻雀变凤凰的蜕变。

有一个主要生产男士汗衫的针织厂，一开始经营得不错。但是随着人们生活方式的转变，以及对于衣服款式要求的提高，工厂生产的老式汗衫越来越受到人们冷落，到后来，只有退休的老人在家中才穿，人们称其为“老头衫”。由于市场越来越不景气，工厂里汗衫的积压越来越严重，成堆的老头衫即使进行降价处理也没有销路。面对这样的惨景，厂里一名年轻的技术人员提出了一个建议：将积压的白汗衫，在其后背和前胸印上一些美术字样的警句，例如“天天向上”“朋友，你好吗?”等等。做这些小小的改动，也许就能打开市场。奇迹往往就是在我们不经意的时候发生的。经过这个小小的改动，汗衫上的图案正好迎合了年轻人求新的心态，没想到这批印有名言警句的汗衫一投放市场便成了奇迹，销售业绩出奇的好。这批汗衫被称“文化衫”。第一批文化衫上市后备受年轻人的追捧，紧接着第二批、第三批印有警句的汗衫源源不断地上市，同样都获得了很好的销售成绩。一时间，老头衫摇身一变便成了时髦衫，风靡全市场。以至于掀起了穿着文化衫的热潮。常年积压的老头衫销售一空，救活了这个厂。

古代有句话说：穷则变，变则通，通则久。在商海这个瞬息万变的世界中，商家如果了解了消费者的求新心理，并且知道消费者的求新心理是随着时间发展不断变化的，那么就知道变通，并且将这种变通一直延续下去。只有这样，才能实现麻雀变凤凰的蜕变，也许泥土也会变成金。

操作方法

兼营:主要是纳税人从事两种的经营活动，其形式主要有两种，一是经营了不同税率的劳务，二是，经营一种应税劳务和非应税劳务。

混合销售:与兼营的第二种模式很像即经营一种应税劳务同时经营非应税劳务，同时混合销售的范围和从事行业一般为两个以上，多余兼营行业。

其中兼营的两种劳务活动都是适用于增值税的，主要是第二种中的非应税劳务与混合销售行为比较相似，但它们有着不同的叫法，兼营的一般称为兼营非应税劳务，混合销售的一般称为涉及非应税劳务。

另外，兼营非应税劳务在纳税时要缴纳货物税和非增值税的应税劳务，而涉及非应税劳务则是销售出的货物和非应税劳务销售值的总和。

销售就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。那么，药房柜台销售有什么技巧?

1、礼貌语技巧。

包括“您好”和“请走好”两大礼貌语技巧。迎客时，说声“您好”;送各时，说声“请走好”，看似极简单的礼貌语，其实是经久不衰的惯用商业技巧。这两句礼貌语对顾客产生宾至如归的效应，也使顾客产生受尊重感，一个好的营业员都善说这两句礼语。在日本的许多百货公司，在营业员上岗培训中，专门安排学员练习说“您好”和“请走好”。在我国的商业部门和服务行业也开始推广运用上述两大礼貌语技巧。药品营业员每个营业日接待的顾客比较少，更有条件也更有必要说好“您好”和“请走好”。

2、微笑技巧。

这是常见的商业销售技巧。微笑能给顾客送去三春的温暖。能对顾客产生颇大而积极的心理效应。见能以微笑面对顾客的营业员总能取得较好的销售业绩。世界著名推销大师、日本原一平的笑容被誉为“值百万美金的笑容”。他就是靠积日练就的微笑和坚忍不拔的推销精神成为国际扬名的“推销之神”。然而，营业员要时时以微笑面对每一个顾客，是很不容易的。因为有许多来自家庭、自身身体、工作环境等的因素干扰着营业员的情绪。这就要求药品营业员一到工作岗位，就要进入角色，排除各种消极情绪干扰，把微笑送给每一位药品顾客。

3、释疑技巧。

这是药品销售的特殊技巧。多数顾客在选购药品时，常见的心理状态是疑惑众多，需要营业员释疑解惑。如果营业员不能满足顾客的这一要求，顾客就很难作出选购决定。因此，释疑就成为促成购买的相当重要的技巧。营业员要善于抓住药品顾客的疑感点，还要善于运用一些医学术语予以解释，运用医学术语释疑也是一种技巧。

4、效用技巧。

这也是药品销售的特殊技巧。因为顾客极其重视药品效用。效用如何，是顾客决定是否购买的相当重要的因素。药品营业员要紧抓效用展开攻心，如此便能得到很好的销售效果。当然阐述效用，要有理有据，要掌握分寸。譬如营业员碰到一个顾客相当重视药品的副作用，也就是说顾客看重无副作用这一效用。营业员应当重点推荐那些副作用小，或无副作用的药品，或给予副作用以合理的解释，使顾客明白此副作用无关紧要。

5、熟容技巧。

这也是常见的商业销售技巧。从客观上说，顾客有生、熟客之分。生意，熟客好做面生客难做。主要原因是，生客对营业员信任的产生，心理隔阂的消除有一个过程。而熟客就不存在这种情况。但营业员在心理上应当没有生、熟客之分。在心理上，生客也是熟客。这叫心理熟客。在我国传统商法里，心理热客被称为“百客百熟”。营业员若把所有顾客都看成熟客，与顾客的心理距离一下子拉近了，就容易与顾客交谈，了解顾客的购买意向，促成交易。只要把顾客看似亲人，急顾客所急，忧顾客所优，就能取得更佳的销售效果。

我们现在时不时的都会接到销售的电话，那么销售要注意什么电话礼仪呢?下面是小编为大家整理的电话销售礼仪课件，希望能够帮到大家哦!

电话销售礼仪课件

一 电话形象要求：

1重要的第一声：当我们打电话给客户，接通后迅速用亲切、优美的招呼声，说：“你好，这里是xxx”开头。声音清晰、悦耳、吐字清脆明朗，给客户留下好的印象，要有“我代表单位形象”的意识。

2 要有喜悦的心情：打电话时顾问要保持良好的心情，这样即使对方看不见你，但是从欢快的语调中也会被你感染，留下极佳的印象，由于面部表情会影响声音的变化，所以即使在电话中，也要抱着“对方看着我”的心态去应对。

3 端正的姿态与清晰的声音：打电话过程中绝对不能喝水、零食，私下交谈，即使是懒散的姿势客户也能够“听”得出你声音是无精打采的;若坐姿端正，身体挺直，所发出的声音也会亲切悦耳，充满活力。

二 声音要求：

1 声音要温雅有礼，以恳切之话语表达，使客户感到有被尊重、重视的感觉。

2 口与话筒间，应保持适当距离，适度控制音量，以免听不清楚、滋生误会。

3 避免声音粗大，让人误解为盛气凌人。或者声音过小，造成客户听觉困难。

3 说话速度恰当、抑扬顿挫、流畅。

三 时间要求：

1 不得在客户晚间休息，就是超过晚上十点以后，上午七点以前联系客户。避免客户吃饭，午休等时间打扰，除非与客户约定

2 迅速准确的接听：听到电话铃声，最好在三声之内接听。让客户久等是很不礼貌的，让客户产生急躁心理

3 如果电话铃响了五声才拿起话筒，应该先向客户道歉，然后快速进入正文。若电话响了许久，接起电话只是“喂”了一声，客户会十分不满，留下恶劣的印象。

4 电话三分钟原则：通话时机和通话长度一般最好在三分钟内：时间宜短不宜长，只要把你的意思和客户要求沟通清楚就可以结束，不要过于闲聊，但是具体因人因事灵活掌握

5 同事不在座位，如果听到电话铃声后，周围同事应该用最快的速度拿起听筒回应

6 节假日没有什么急事，可以用发个短信或者诸如此类，确认客户允许再打电话

四 语义要求

1 首先应该自报单位、部门、姓名，确保客户理解我们通话代表企业

1 吐字用句表达清晰，避免产生歧义，例如：AB的B不是CD的D “宝洁”和“保洁”需要和客户说明具体的文字，以免地址，姓名，单位等错误

2 复诵来电要点：客户表达的意思，适当给与复述，确保和客户的表达一致

3 销售顾问应修正自己习惯性口头禅，避免不文明口头禅造成的企业负面形象.

4 在感觉客户处于特殊场合情况下，应先征询客户是否方便接听电话，保障客户利益

5 表述中没有强迫对方的意思，沟通中把最重要的事放在前面优先说。

五 记录要求：

1 进入接线状态，左手持听筒、右手拿笔，认真清楚的记录客户情况，要求简洁和完备

2 牢记 5WIH 技巧，① When 何时 ② Who 何人 ③ Where 何地 ④ What 何事 ⑤ Why 为什么 ⑥ HOW 如何，对客户需求的记录让你下次联系保持清晰

六 有效电话沟通

我们首先应确认对方身份、了解对方来电的目的，如自己无法处理，也应认真记录下来，委婉地探求对方来电目的

1 公司的每个电话都十分重要，不可敷衍，对客户提出的问题应耐心倾听;表示意见时，应让客户能适度地畅所欲言，除非不得已，否则不要插嘴。期间可以通过提问来探究对方的需求与问题。

2 注重倾听与理解、抱有同理心、建立亲和力是有效电话沟通的关键，接电话时要尽可能问清事由，避免误事，电话交谈时，应注意正确，完整地交待清楚

3 不得向客户做夸大承诺，确保UAA服务事项的正确性和可执行性。

4 对方查询本部门其它单位电话号码时，在保密范围许可情况下，迅即查告，不能说不知道。

5 接到责难或批评性的电话时，应委婉解说，并向其表示歉意或谢意，不可与客户争辩，以赢得对方的好感。

6客户优先原则：接电话中，遇到必须与同事交谈需按保留键，同时向客户表示歉意

7线路质量差：万一通话效果不好，可以委婉跟客户约个时间再聊，务必在客户认可的时间。如遇断线应马上重拨并致歉。

8 遇到客户要找的顾问不在。首先告诉客户，他找的人不在，然后才能询问客户姓名，事项，千万别倒过来了，切忌粗率答复：“XX不在”即将电话挂断。

9 转接电话应给同事预留弹性空间，勿同时接听两个电话，实在来不及必须向客户道歉

七 挂电话前的礼貌

要结束电话交谈时，一般应当客气地道别，应有明确的结束语，如 “感谢您对UAA支持”“谢谢您，再见”等，对方挂机后再挂电话，不可只管自己讲完就挂断电话。

八 其他规则：公司电话不能接打私人电话，不要占用公司电话数据资源

短信礼仪：

一 短信息发送终端内容，必须填写《02短信申请单》，总监批准。具体话述参考公司的短信模版，汇总报经理备存

二 短信内容要符合文明规则，体现尊重客户的意愿。不得对会员使用如下的语言表述：人身攻击，不尊重客户隐私，宗教信仰，地域和车型歧视，性别和年龄歧视

三 短信息必须署名，除了正文表达意思以外，必须后缀署名和分机号码，确保客户准确联系到你，格式：事由+UAA张三+分机号码

四 报价短信息，尽量清晰表达公司价格优势，以及价格以外的服务，确保客户能从短信中体会我们的态度

五 重要的节假日，应该提前向客户发送表示感谢，祝福，问候的用语。保持和客户的长期联系，体现公司对客户的重视。

六 客户的咨询短信息，尽可能及时回复，如果较晚要表示歉意。最好电话解答

现在卖楼是最多钱的，那卖楼的又有什么接待礼仪呢?下面是小编搜集整理的房地产销售接待礼仪，希望对你有帮助。

房地产销售人员接待要求

1、锲而不舍，不断培养自己克服困难的能力

2、积极向上，不甘落后，有进取心

3、做事主动，不依赖

4、性格热情，喜欢与人交流

5、工作认真，尽心尽责，一丝不苟

6、专研专业，能胜任工作

7、有企图心，想做老板的员工，才是好职员

8、能与同事和睦相处，成为他人学习的榜样

9、喜好新事物，不断更新观念

10、听从指示，坚决完成

11、不怕犯错，知错就改不二过

12、举一反三，头脑灵活

13、善于总结，快速提高

14、能说会道，表达自如

15、在生活中做细心人,体会人性思想

16、作有条理，善于安排

17、从小事做起，从点滴开始，不眼高手低

房地产销售人员接待礼仪

1、当客户进入销售现场起，就应该马上迎过去向他问好，作简单的自我介绍。

2、然后将他领至沙盘处，向他大概介绍小区的基本情况，然后很自然的询问客户的家庭基本情况(如：几口人居住，需要多大面积，自己感觉能承受的最理想价位等)。

4、主动提出邀请客户一起去所推荐单位(房源)的现场参观(置业顾问应事先安排好参观的路线，期间也可向客户介绍小区内部规划)。当客户满意推荐户型时可询问客户的付款方式并计算出具体的房价。与此同时向客户要求留下联系方式以便公司有最任何新的销售政策及变化时能第一时间通知到客户(并告诉客户该单位(房源)很好如不及时决定可能就无法够买该单位了，如客户意向较强可为客户办理预留登记)。

5、待客户走后及时收拾打扫接待现场，作好等待工作。整过接待过程应做到笑脸相迎、笑脸相送，并把握好与客户谈话的技巧，尽可能的营造一种好的交谈氛围。

房地产销售的个人礼仪

一、仪容仪表

1、身体：勤洗澡，保持身体清洁无异味;

2、头发：经常洗头，保持清洁，男士头发不得盖过耳部及衣领;女士不得披头散发;

3、面部：男士不得留胡须;女士化淡妆，化妆须适当而不夸张;

4、口腔：上班前不吃异味食物，保持牙齿洁白，口气清新;

5、双手：勤剪指甲，经常洗手，保持双手干净;男士不要留指甲;女士不要涂带颜色得指甲油，指甲不要太长;

6、服饰：销售人员着统一工装，衣装整洁、干净、无污迹和明显褶皱，工号牌佩带工整;

7、鞋子：保持鞋面整洁干净，不得穿拖鞋、凉鞋，男士穿黑色或棕色鞋;女士穿中跟深色鞋;

8、装饰：可佩带少量饰物，不得佩带新奇夸张、颜色艳丽饰物。

二、姿势、仪态

1、 站姿：双脚与两脚同宽自然分开，体重均匀的落在双脚上，头正肩平、两眼平视前方、挺胸、收腹;

2、 坐姿：售楼员坐姿应该端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋，落座时避免动作太大引起椅子的乱动及声响，站起时一般从左侧站起，不要推或拖座椅。

3、走姿：步伐适中，不要跑。工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰;

4、咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部，打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部，不能面对客户;

5、行动要快，但不能跑，与客户相遇应靠边而行，不得从中间穿行，与客户同时进门，应让客户先行;

6、整理头发、衣服时请到洗手间或客人看不到的地方;

7、在销售中心内，不能大声喧哗，不能当着客人谈及与工作无关的事情;

8、严禁在售楼处进行任何赌博活动，售楼处严禁吸烟;

9、使用文明用语，接待客户态度热情而诚恳，服务周到细致。

一个销售人员要想让产品介绍富有诱人的魅力，以激发顾客的兴趣，刺激其购买欲望，就要讲究语言的艺术。向客户展示你的语言魅力。要注意以下几点：

1、用客户听得懂的语言来介绍 通俗易懂的语言最容易被大众所接受。所以，你在语言使用上要多用通俗化的语句，要让自己的客户听得懂。销售人员对产品和交易条件的介绍必须简单明了，表达方式必须直截了当。

2、用讲故事的方式来介绍 大家都喜欢听故事，所以如果用讲故事的方法来介绍自己的产品，就能够收到很好的效果。任何商品都自己有趣的话题：它的发明、生产过程、产品带给顾客的好处，等等。

3、要用形象地描绘来打动顾客 打动客户心的最有效的办法就是要用形象地描绘。

非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪是指：伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的行为。下面由小编为你介绍相关法律知识。

(三)立案标准

根据规定(二)，销售明知是假冒注册商标的商品，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

1、销售金额在5万元以上的;

2、尚未销售，货值金额在15万元以上的;

3、销售金额不满5万元，但已销售金额与尚未销售的货值金额合计在15万元以上的。

界定

(一)伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识数量在二万件以上，或者非法经营数额在五万元以上，或者违法所得数额在三万元以上的;

(二)伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造两种以上注册商标标识数量在一万件以上，或者非法经营数额在三万元以上，或者违法所得数额在二万元以上的;

(三)其他情节严重的情形。

伪造、擅自制造注册商标标识罪，是指伪造、擅自制造他人注册商标标识，情节严重的行为。该罪犯罪构成的客观方面要求行为人必须具有伪造、擅自制造他人注册商标标识，并且情节严重的行为。销售伪造擅自制造的注册商标标识罪，是指销售伪造、擅自制造的注册商标标识，情节严重的行为。本罪的客观方面要求行为人具有实施销售伪造、擅自制造的注册商标标识，并且是情节严重的行为。凡假造或者未经许可制造注册商标标识，达到严重程度，即构成本罪。

(四)量刑标准

具有下列情节之一的，属于刑法第215条规定的“情节严重”，判处3年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金：

1、伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识数量在2万件以上，或者非法经营数额在5万元以上，或者违法所得数额在3万元以上的;

2、 伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造两种以上注册商标标识数量在1万件以上，或者非法经营数额在3万元以上，或者违法所得数额在2万元以上的;

3、其他情节严重的情形。

具有下列情节之一的，属于刑法第215条规定的“情节特别严重”，判处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金：

1、伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识数量在10万件以上，或者非法经营数额在25万元以上，或者违法所得数额在15万元以上的;

2、 伪造、擅自制造或者销售伪造、擅自制造两种以上注册商标标识数量在5万件以上，或者非法经营数额在15万元以上，或者违法所得数额在10万元以上的;

3、其他情节严重的情形。

(一)刑法规定

刑法第215条，伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

(二)犯罪构成

主体：是企业事业单位或个人，单位既可以是法人，也可以是非法人;个人既包括持有工商营业执照的个体工商户，亦包括没有营业执照的其他个人。

客体：为国家的商标管理制度和他人注册商标的专用权。

主观方面：故意，即明知是他人的注册商标标识而仍故意伪造，或明知违反注册商标标识印制委托合同的规定，仍然故意超量制造，或明知是伪造的或擅自制造的他人注册商标标识，却仍故意销售。过失不能构成本罪。

客观方面：违反商标管理法规，伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的商标标识，情节严重之行为。

特征

非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪的特征如下：

(1)、其主要客体是国家对商标的管理秩序，次要客体是他人注册商标的专用权;

(2)、非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪在客观上表现为行为人实施了非法制造、销售非法制造的注册商标标识的行为;

(3)、非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪主体为一般主体，单位也可以构成非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪;

(4)、非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪在主观方面表现为故意。

(五)其他问题

1、本罪未遂犯的认定：

具有下列情形之一的，以销售非法制造的注册商标标识罪(未遂)定罪处罚：

(1)尚未销售他人伪造、擅自制造的注册商标标识数量在6万件以上的;

(2)尚未销售他人伪造、擅自制造的2种以上注册商标标识数量在3万件以上的;

(3)部分销售他人伪造、擅自制造的注册商标标识，已销售标识数量不满2万件，但与尚未销售标识数量合计在6万件以上的;

(4)部分销售他人伪造、擅自制造的两种以上注册商标标识，已销售标识数量不满1万件，但与尚未销售标识数量合计在3万件以上的。

分析顾客的消费心理

消费是指为满足人们物质文化需要而消耗物质资料的行为，是人们生存和发展的必要条件。需求是指人们对特定事物需求的欲望或要求。

人们对服装的消费需求分为生理和心理需求两大方面。生理需求也称本能需求或天然需求，是人自身发展过程中，为了维持生命、保持人体的生理平衡而形成的需求。如穿服装为了保暖或保护身体。而心理需求是为了提高物质和精神生活水平而产生的高级需求，它受历史条件、社会制度、民族和风俗习惯等的制约，反映了人的社会性，是随着人类社会发展的结果。

1.消费需求有哪些特点

消费有很多特点，了解这些特点有利于了解消费需求，才有可能促成购买。需求是随着服装的流行趋势、社会进步、经济繁荣等因素而不断变化的，消费需求虽然受多种因素的影响，但它具有一定的规律性和特点。

(1)驱动性 当某种需要萌生后，便产生一种心理紧张感和不适感，这种紧张感便成为一种内驱力，驱动人们寻求满足新需求的目标和对策，迫使人们去从事各种购买活动，以满足这种需求。这一特点在冲动型消费者中表现得最为突出。

(2)多样性 由于消费者存在着生理、心理、经济、文化、民族、风俗习惯等方面的差异。因此消费需求也存在着千差万别，即使是同一款服装，不同的消费者对其规格、花色、质量等方面有不同的需求。随着人们生活水平的不断提高，消费者的审美观念逐渐向个性化发展，更要求服装市场的多样性。靠单一款式造成火爆消费的时代一去不复返了。

(3)选择性 人们的需求是多种多样的，已经形成的需求经验使消费者对需求的内容能够进行选择。消费者将根据自身的消费经验、个人爱好、文化修养、经济收入等情况，重新选择自己的消费需求。服装商品可选择性的提高也对服装店员的专业素质提出了更高的要求。

(4)时尚性随着社会的不断发展，物质文明的高度进步，使得消费者的消费需求也在不断地变化和更新。服装是时尚的商品，它随着流行而变化。消费者购买服装时，首先会考虑它的时尚性。当基本的功能性完全被满足后，款式的时尚与否将成为购买的主要因素。

(5)连续性消费需求的连续性也称为周期性、无限性等，是指消费需求不断地“出现一满足一再出现一再满足”周而复始地循环状态。人们的需求永无止境，是由于人们生存的需要永远不会完全被满足，因而就促使人们不断地进行活动以满足它。一旦旧的需求得到满足，就会产生更新的更高级的需求，达到目标的消费者会为自己确定更高的目标。店员通过观察顾客身上的着装品质，就会考虑是否要提出让顾客更换新装的建议。

(6)满足性消费需求的满足是相对的，而永不满足才是绝对的。需求的满足性是指需求在某一具体阶段中所达到的满足标准。消费需求的相对满足程度，取决于消费者的消费水平。人们的消费需求是伴随着社会的发展、经济状况的改变、审美观念的提高等因素而得到相对满足的。这种相对的满足阻碍了新的消费，服装店的各种促销活动就是希望通过刺激欲望而不断拉。

(7)发展性消费需求的形成与发展是与社会生产力的高低密切相关的。需求的变化是随着社会生产力的提高和进步而改变的，需求由低级到高级，由物质到精神，由简单到复杂不断发展变化。消费的个性化，也是消费需求发展的必然倾向，消费内容越丰富，消费需求的层次性变化越大，需求的层次越高，消费选择性越强，就越能促进消费生活的个性化。需求是永无止境的，是无限发展的。发展也使商业竞争不断升级。

(8)目标性人们的需求总是包括一定的内容或某种具体的事物，离开了具体事物和具体内容，就不会产生需求。但对于特定需求来说，又有着十分明确的对象目标。消费者的需求都具有一定的对象目标，不会凭空臆想出需求对象。服装店为了满足消费需要，会想方设法地帮助顾客寻找所需求的对象。

(9)竞争性在某一时期，消费者会存在多种需求，但只有最强烈、最迫切的需求才能转化为动机，成为行动的主要支配力量。因此，消费者的各种需求之间，存在一种竞争，竞争也会要求获得满足。例如，在经济条件有限的情况下，一个家庭购置衣物时，对老人、儿童、妻子、丈夫会产生一定的需求竞争，竞争的结果就是一种决定，即刻就会转化为购买行为。

(10)伸缩性服装的时尚性强，可选择性强，带给消费者需求的伸缩性较大，消费者购买服装在量与质等方面往往随购买力的变化、流行趋势、价格因素的变化而有所不同。伸缩性还表现在“可买可不买”的思维过程中。

(11)诱导性消费需求不是人们先天就有的，是通过后天的外界影响，外界的引导和诱导而产生的。消费需求受广告宣传、商品陈列、店员介绍、群体、亲朋好友等方面的影响发生变化或转移，由不准备买或不愿意买而演变为现实的购买行为。双休日制使很多人有了更多的时间逛商店，他们有时并不知道自己要购买些什么，只是看看再说，这也给商家提供了成交之机。

(12)配套性服装的穿着与配件相配套，不协调的搭配，给人以不伦不类的感觉。因此，人们在购买某款服装时，首先考虑的是与其他装饰是否相配套。服装的配套包括上装与下装、内衣与外套、衣物与服饰等。

(13)互补性消费者对服装的需求具有互补性的特点。在市场上，人们常常看到某种服装销量的减少而另一种销量在增加的情况。如天然纤维面料的服装增长会使化纤面料的服装相对减少，又如长裙的流行会影响短裙销量。这就要求服装店不失时机地根据市场发展趋势，有目的有计划地推出适销对路的服装。

买房，少不了要看样板房！都说开发商会在样板房上下一番狠功夫，猫腻多多，把看房者的心撩得不要不要滴！恨不得当场就把定金给付了。但外行看热闹，内行看门道，不少老司机在看样板房可不只会傻傻说漂亮，喜欢不按套路出牌。但上有政策，下游对策，楼盘销售也不是吃素的，天天带人看样板房，啥问题没碰到过？早有练就一手忽悠神技，什么奇形怪状的问题都能给你捋直了……今天就来看看楼盘销售针对样板房都有哪些屡试不爽的说辞。

1、过道设计得这么大，浪费空间？

答:过道是房屋各个主要区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，这种宽度刚好可以达到房型舒适自然的效果哦，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。

2、为什么老说客厅卧室全部都在南面的户型好？

答:客厅卧室全部朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。

3、哪层最好？

答:a、低底的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客户以前的居住习惯，而且在高层中楼层低的话相对价格也是最低的，这样一来升值潜力和投资潜力都有最大的优势，加上有电梯的使用，如此一来，相当于居住在一幢配备了电梯的多层住宅中，生活档次提高；

b、中间的楼层比较好，景观、通风及采光都较好，同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点，也避免了高层有空气、噪音滞留层的污染，价格适中，处于中间位置的话使用电梯也比较方便。

c、高的楼层比较好，采光最好，通风最好，既然客户选择的是高层，那么对于景观应是比较注重的，而高的楼层没有视线阻碍，视墅开阔，景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯，到顶楼的时间不会超过用步行上多层六楼的时间，比较方便。另外，高层对于人的信心、精神状态的培养也是一个绝佳的环境。

4、单卫与双卫的好处？

答:单卫：其实现在一般都是三口之家，根本没有必要再弄一个卫生间，而且多了一个卫生间的话不仅多了购房费用，而且还多了卫生间的装修费用，这样太不划算，况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫，存在的意义确实不大。

双卫：特别的方便，卫生。而且双卫的私密性比较好，这也是时代生活的趋势所在。

5、为什么一进门是客厅比较好？

答:视墅比较开阔，大气，敞亮，符合中国人的生活习惯，而且减少了过道的浪费，装修起来比较方便；

6、为什么一进门不是客厅比较好？

答:隐蔽性较好，通常会做一个悬关在门口，这样能使客厅内的装饰布局更有创意。同时悬关起到了一个贯穿的作用，形成了一条自然的走道，使房子看上去更显档次。

7、为何处于一幢楼的两边房子较好？

答:采光好，通风好，只有一边与居民邻近，比较安静。最重要的是享受全明房型。

8、为何处于一幢楼的中间房子比较好？

答:保温效果好，而且不存在“西晒东淋”的影响，安全性也较好。

9、为何最东边的房子好？

答:阳光光照时间早，新空气易流通，避免了西晒的问题，夏天比较凉快。

10、为何最西边的房子较好？

答:价格比东边的房子要低，阳光比较充足，户内能够保持干燥，比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体，至于西晒问题，因为现在大部家庭都使用空调，加上现在房屋建筑质量及用材的不同，现在西晒基础都没有什么影响。

11、阳台在卧房这边不好？

答:这样其实不错，洗衣也比较方便，平时住在主卧的话，可以欣赏一下风景，也算是一种生活的情趣。

12、阳台在客厅这边不好？

答:就应该在这边，因为要洗衣晾衣服的话，势必有水滳，在客厅这边方便打扫，如果在卧房那里，肯定会影响到房间内的整洁卫生，不利于保持主卧的干净。而客厅是接待客人和家人的主要活动区域，阳台在这里，也能方便客人和家人欣赏景观。

13、客厅和卧房面积太小？

答:其实设计的时候已经考虑这个问题了，以前的房子各个房间都是比较大的，但其实过大的房间并不好，房大神就散，如果太空旷，显得气氛不足，而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小，这样不仅能够营造较好的家居气氛，也能使室内活动拿衣取物更方便些。

14、卧房的门是朝向客厅的，感觉不好？

答:实质问题客户问这个问题是因为感觉别扭，而且私密性不够好。如果是在客厅开门的话其实是挺方便的，因为从客厅至卧房话不需要再拐弯绕道而行，至于私密性方面，因为房门平时应该都是关闭的，应该问题不大。

电话销售是如今最流行的销售形式。下面是小编给大家搜集整理的浅谈电话销售四个招式文章内容。希望可以帮助到大家!

电话销售四个招式

电话销售第一式：

突破心理障碍，即惧怕客户的心理

如果是电话销售新手，肯定最开始都会有种惧怕客户的心理，怕遭到客户拒绝!怕受打击!但这是电话销售中不可必免的。所以要克服这种心理障碍，不要一昧地想象着客户将怎样拒绝我，他将多么无情地挂下我的电话，而应该从容思考：我将怎么征服这个客户，让他接受我，了解我的产品，以至于有需要的时候同我联络。

电话销售第二式：

全面细致地了解公司的产品

要向客户推荐产品，肯定要了解自己公司的产品，如果连产品都不解，肯定无法获得客户的信赖，比如客户提出关于贵司产品性能的问题，你回答地结结巴巴，不清不楚，如果我是客户我会当场就婉拒你!有些客户是非常繁忙的，有时根本没有时间去接听业务员的电话，一听你做推销的心理可能就有戒心了，再勉强听你结结巴巴的介绍那就更没有雅兴了，为了避免出现这种尴尬的局面，大家要多花些心思在产品上。至少客户问起不会口拙，留个好印象下次也有机会再详谈。

电话销售第三式：

尊重客户、尊重自己

曾经看过好几篇文章提到某些业务员遭到客户拒绝后采取抱复的。比如：发条短信骂客户!换个号码回播骂总机!客户说不需要，就直接挂电话或骂脏话!这是极不应该的!也极不道德的。

试问这样的业务员以后还有谁敢接你的电话?我们向客户推销产品也是在推销自己。尊重客户亦是尊重自己，所以哪怕有客户咬牙切齿地拒绝了你，你也要忍一忍，你得站在对方的立场为对方考虑一下，或许对方拒绝你是因为你的态度不够真诚，或是他已有固定供应商而你的产品又不占何种优势，或是他当时很忙无暇理会你的电话。无论是何原因请你先心平气和的接受，然后再细细思考一下。究竟是哪方面做的不够好，我们要善于总结失败的教训，才能在挫折当中站立起来。

电话销售第四式：

知已知彼、百战百胜

我这里的详细记录客户资料，包括客户公司规模、使用量、购买意向、现用产品的优劣势，客户对此类产品的认识等等，总之越详细越好。古人云：知已知彼方能百战百胜!多了解一下客户对自己总是有好处的，我每天要打几十家客户的电话，每家客户我都输入到电脑中(我用的是简单的EXCEL表格)每周再花上几小时时间将重要的客户过滤出来(我将客户分了不同的级别，级别越高表示越重要，关注度越高，越应用心去开发)

另外在电脑中用文字描述一下客户的声音吧，无论是热情也好冷漠也罢，细致分析他们的声音，了解她们的个性，下次再打电话过去做好相应的准备，或许效果会大为改观哟!

电话销售的沟通技巧

不要总是跟客户死缠烂打，但是也不能贸然放弃任何一个潜在客户。

如果客户对你说“我很忙”或是“我现在没时间听你介绍”那你可以这样问“请问我什么时候方便再与您联系呢?”客户一般会给你一个时间，然后下次再按时打过去!千万不能失信哟(因为机会难得呀!要按时!)

如果感觉客户对你的话题不是很有兴趣或是表示的漫不经心，或是你感觉他的语气已经越来越不耐烦了，赶紧给自己找个台阶下吧，你可以说“您现在很忙吗?如果是，我改天再给您电话详谈吧”或是“如果您现在不方便接听电话，那我直接给你传真一份资料或是EMAIL吧?”一般情况客户都会接受你的传真的。而且不会让你太尴尬。把传真发送过去后定时再打电话过去寻问客户有无收到，可以很真诚地再同客户交谈一下，这次可要自己好好把握哦~~

别外，业务员需保持积极乐观的心态，用热情、亲切的语言与客户沟通，声音适中、语速适度，边介绍产品边要竖起耳朵听听客户在电话那头的反映，不要象放鞭炮似的说个没完，结果听得对方一头雾水。尽量放慢说话速度，口齿要清晰，在不确定客户对这款产品有兴趣时介绍产品要言简意赅，描述重点!因为客户的时间是很宝贵的。如果他对你所说的产品有兴趣那你再详细深入的介绍下去。

总之，电话销售是门博大精深的学问，而我仅如这片知识汪洋中的一页扁舟，我只能根据自己的切身感受总结一些微不足道的经验，谈一些微不足道的感悟。