卖二手房被套路【实用20篇】

在今年两会上，国家税务总局局长提议，确保“营改增”在今年5月1日落地。那么，什么是“营改增”？对大家来说，又有什么影响？

什么是“营改增”？

“营改增”指的是征收营业税改为征收增值税，这次改革主要针对二手房交易。大家知道，二手房交易需要缴纳的税额比较多，包括营业税、个税、土地增值税、印花税、城建税等。其中营业税的税率为5%，以房屋出售价格作为基数进行征收，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

“营改增”将怎么征收？

15年3月，营业税免征条件从原来的满5年以上（含5年），调整为满2年以上（含2年）。16年2月，营业税政策进一步放松，除北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。

目前，由于增值税的征收标准还没有出台。不过，不少专家分析，征收增值税或考虑延续过去的优惠政策。

“营改增”若落地购房者省钱了吗？

目前来说，若将来改征增值税，征收税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。那么，小南为大家算一算，“营改增”之后，大家需要交的钱是多了还是少了。

若重庆购房者要购置一套两年内100万的住宅，按照营业税5%征收，则需要缴纳5万元的税费。

改为增值税后，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。

对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税，小南很期待。

二手单反相机如何购买? 对于一些资金不太充足但又有摄影爱好的朋友们来说，二手相机是一个不错的选择。要强调的是，二手器材本来就会有某种程度的耗损，在不影响正常使用的情况下，就看自己可以接受到什么程度，毕竟一些小缺失已经反映在价格上，就不用太过苛求。下面，本文将介绍 机身镜头如何检查。

二手单反机身检查

1、确认保修期

不论是全新或二手的器材，都存在着故障需要维修的风险，这时器材是否在保修期内就相当重要了，所剩保修期的长短也会影响二手器材的行情。确认的方式就是检 查单据，依公司货或水货的不同，应该要有原厂代理商或购买店家所提供的保固卡，核对上头的购买日期、产品序号，以及有没有盖店章等细节，也可以询问卖家是不是留有购买时的发票或收据。另外，需不需要上网注册也要留意，有的公司货以注册日期作为保固起始日，或是上网注册可以享有延长保固等，最好自行做功课或与卖家询问清楚。如果遇到无法提供保固卡或购买证明的卖家，这时应该提高警觉，因为不但无法确认保固状况，还有买到赃物的风险。

2、品相外观

一般来说，机身上的瑕疵或使用痕迹，卖家在事前就应该会有描述和说明，甚至附上照片给买家做参考，买家觉得可以接受才会与卖家联系。因此检查时，主要是着重在有没有与卖家描述不符的瑕疵，以及其他照片上没看到的细节，例如热靴上的接点是否污损锈蚀，实际测试各个接孔插槽能不能正常运作等。最后要注意的就是机身有没有明显的撞击痕迹，因为对保固维修来说，这往往是判断非人为因素损害的标准。

3、快门使用次数

快门数是左右二手机身价格的重要关键，因为快门组有一定的寿命，达到释放次数上限后就可能必须进行更换。而且快门数的多寡也可以作为该台机身耗损程度的指 标，例如反光镜会因为长期使用而磨损，进而导致自动对焦的性能下降等。除了参考卖家提供的快门数外，建议面交时可以自行携带笔电，透过软体或特定网页来进行查看。

4、LCD屏幕

检查屏幕有没有坏点的方法很简单，开大光圈并拉高ISO往光亮处拍，透过一张过曝全白的照片来看萤幕有没有暗点;再来将镜头盖盖上，并切换到手动对焦进行拍摄，藉由全黑的影像来看萤幕有没有亮点。只要萤幕没有出现亮暗点就可以放心，如果有的话则看严重程度，买家自行斟酌要不要取消交易。

5、感光元件

由前一个步骤，可以一并检查感光元件的状况。当萤幕出现杂点的时候，按下放大检视的按键，如果杂点仍在原来的位置，这就代表是萤幕的问题，如果放大检视时杂点会跟着移动，即说明这是感光元件的坏点。另外，别忘记将反光镜升起查看感光元件有没有损伤，但前提是电池要保有一定的电量，才能执行让反光镜升起的指令，因此建议要提醒卖家先将电池充饱电，或者是想办法自备电池，以进行详细的检测。

6、实拍测试

基本检查结束后，接下来就是实拍测试看各个功能是不是可以正常运作，包括各个拍摄模式、测光、白平衡、曝光补偿等等，把想得到的功能都跑过一遍，大致上就没什么问题了。这样一连串的测试，为了不要让自己感到时间压力，建议可以在面交前先跟卖家打声招呼，表明自己需要多少时间做检查，约一个双方都弹性的时间，不但能让自己买的安心，也不会耽误到卖家后续的行程。

7、盒装配件

最后确认一下原本盒装该有的东西是不是都在，像是说明书、光碟、充电器等等，除非卖家事先就表明有缺漏，不然应该都是要有才对。另外，如果卖家有答应要附送其他东西，也要一并确认好。

二手单反镜头

1、镜片

品项外观、保固内容等等就不再赘述，最重要的是镜片的部分，确保前玉后玉没有刮伤、没有发霉，也没有严重入尘的情况，因为这些都会影响到成像表现。检查时记得要将保护镜拆下，不要认为保护镜无损就表示当中的镜片一定完好，而且多了一层保护镜也会影响检查时的判断。另外，面交要选在光线充足的环境才好查看细节，甚至可以自备手电筒，去确认镜头内部的情况。

2、光圈

确保光圈可以正常运作，最直接的方法就是实际试拍，用M模式固定快门和ISO值，调校光圈改变进光量，看看拍出来的照片是不是呈现正常的明暗变化。此外，也可以透过景深预览功能，实际确认光圈是否可以正常运作。

3、防抖

当镜头有防手震功能时，实际拍摄来测试功能是否正常，依每个人手持稳定度和防手震补偿效果的不同，将快门速度设定在1/4秒到1/15秒不等，然后拍摄两张照片，如果开启防手震的照片比没开的那一张清晰锐利，就代表防手震功能是正常的。

另外，镜头的异音也是很重要的判断指标，拿起来轻轻摇晃，或是拍摄时仔细聆听镜头作动的声音，如果有奇怪的声音，可能就是镜头的内部某个结构出了状况。

4、对焦

确保自动对焦功能可以正常使用，如果该颗镜头支援全时手动对焦也不要忘了一并测试。另外，还要确认镜头有没有移焦的问题，用测焦板是比较快速简便的方式。不过发生移焦的状况，也有可能是买家自己机身的问题，至于要不要取消交易就请买家自行斟酌，或与卖家协商处理方式，像是回原厂调焦，甚至有些高阶机身就有内建调焦功能。

很多购房者会咨询二手房可以按揭贷款吗？答案当然是肯定的，无论是新房也好还是二手房也好，都是可以办理按揭贷款的。办理二手房按揭贷款事先一定要去房管局查清楚房屋所有权、有无贷款的情况。因为二手房在有贷款的情况下，只能办理转按揭业务。二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

下面我们就来具体看看按揭贷款需要准备的资料和流程都有什么吧！

贷款需要准备的资料：

1、客户资料(另复印件一套)：买卖双方及其配偶身份证、户口、暂住证、婚姻证明，卖方家庭申明、买房人夫妻双方收入证明、营业执照、税票，存量房购房合同、房屋预评报告，房屋两证复印件。

2、办理抵押登记相关客户资料(终审后)客户资料复印件(身份证、户口、暂住证、婚姻证明、收入证明)、公证申请书、投保单、自然人委托书、法人委托书、抵押登记申请表、我行关于签字真实的承诺书、过户后两证原件，正式评估报告。

3、借款合同(另复印件一套)。

4、借据一式五联，(注明：借款人姓名、客户经理签字、还款账号、卖方姓名及账号、楼盘名称、还款方式)。

5、缴费清单复印件(终审后)包括公证费、保险费、抵押费。

6、银行卡复印件、买卖双方银行卡、中介公司在该行开立的账号。

7、扣除印花税凭证(转账记账凭证)一式两联填写完全，并税款存入本人银行卡。

8、特转凭证一式两联填写完全。

9、经办客户经理签名。

10、备注其他情况说明。

二手房按揭贷款流程

签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→落实贷款担保→办理房产过户→签订贷款合同→银行发放贷款→借款申请人按月还款

具体操作流程：

1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。

在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。

2.买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。

3.由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。

需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。

4.为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。

需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。

5.买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。

6.银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。

7.买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。

8.买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。

9.银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。

10.购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。

在珠海二手房交易过程中，二手房买卖交易税费通常是很关键一部分，你知道税费怎么算吗？买家都有哪些税费。在珠海大多二手房交易卖家税费都是直接转嫁给购房者的，税费怎么少辄2-3万，多辄上10万。有时房子价钱合适，税费过点无形就超预算。赶快看看在珠海二手房买卖都有哪些税费？

1.营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加

不满2年营业税及其附加=（转让价-原购房价款）×5.6%

满2年：普通住房：免征营业税房改房、普通住房：免征营业税

注：①回迁房的原购房价款可按《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款计算，如果政府有关部门（如拆迁办）发文明确拆迁项目现金补偿价的，可按补偿价计算抵减。如《房屋拆迁补偿安置协议》或政府有关部门（如拆迁办）发文没有明确补偿价的，按转让价×5.6%征收营业税及其附加。

②个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，可按受赠前、继承前或离婚财产分割行为前的购房原价差额计征营业税及其附加。

2.个人所得税

商品房：个人所得税=（转让价-原购房价款-转让过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

回迁房的原购房价款可按《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款计算，如果政府有关部门（如拆迁办）发文明确拆迁项目现金补偿价的，可按补偿价计算抵减。如《房屋拆迁补偿安置协议》或政府有关部门（如拆迁办）发文没有明确补偿价的，按转让价×2.25%计征个人所得税

注：房产如有超出补偿面积的（有部分面积跟开发商购买的）按（转让价－购买价）×20%计征个人所得税。

个人转让除房改房外的其他住房，同时满足自用5年以上和广东省家庭唯一生活用房两个条件，可免征个人所得税。

个人转让自用5年以上的房改房，免征个人所得税。

个人转让自建自用住房无法核算成本的，按（转让价×2.5%）计征个人所得税。如纳税人能提供反映住房成本票据的，按（转让价-成本）×20%计征个人所得税。

办理组合贷款是目前很多购房家庭的首选，但是买二手房办理组合贷款的条件都有哪些呢？

首先，我们要明白个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。具体来说，如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。而组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。

组合贷是公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。如购买高档住宅，须贷款50万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

贷款对象为按时足额缴存住房公积金的职工，用于其在中国大陆境内城镇购买各类型住房。组合贷款所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

以中国建设银行为例，申请中国建设银行个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为：

(1)有合法的身份；

(2)按时足额缴存住房公积金的职工；

(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

(5)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；

(6)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

(7)符合当地公积金管理部门规定的借款条件;(8)贷款行规定的其他条件。

随着科技的发展，电子产品的市场竞争也越来越激烈，尤其是终端笔记本产品，市场品牌繁多，价格也参差不齐。有些人会有这样的想法，面对新型的笔记本无力承担，进而去选择性价比比较好的老牌子，其中，这些老牌子多以二手货为主。那么二手电脑到底值得买吗?下面小编就以经典的thinkpad为例探讨一下。

什么是thinkpad笔记本?

thinkpad是联想旗下的一款经典的系列，thinkpad产品从IBM旗下到联想旗下，经历了巨大的改革，但是产品的实用性和质量还是一如既往的好，得到了人们的信赖。thinkpad系列的产品出过多个经典的型号，例如早期的2系列，300系列和现在的x系列，tablet系列……thinkpad 笔记本电脑 一直以来都是以黑色的外观和红点为象征，形成了自己独特的产品优势。自从thinkpad归联想旗下之后，凭借其高超的技术和设计经验，thinkpad的销量一路增长，且以势不可挡的趋势影响着人们生活的方方面面。

二手thinkpad笔记本值得购买吗?

thinkpad笔记本虽然经典，但是最为一种电子产品更新换代的速度是非常快的。很多时候，一些比较经典的款型新的机器已经下架了，要收藏的话只能购买二手的，或者说由于新的款型价格比较昂贵只能选择二手的产品，那么二手thinkpad到底值得购买吗?

这个问题要从两方面进行考虑，首先是自身的需求用途，二手产品相对于新的产品来说可能速度各方面有所下降，个人买来打游戏或者说是从事一些占内存比较大的工作就不建议购买了，二手产品对速度肯定有所影响，如果是自己买来做一些简单的工作，或者看视频，听音乐之类的还是值得购买的，性价比比较高。其次是二手产品的可信度，由于二手产品都经过或大或小的组装，因此，它的内部构造我们不得而知，产品的质量不能得到保证，一般来说去相对比较有保障的二手产品专营店或者找熟人购买可信度比较高一些，选择正确的购买平台，二手thinkpad还是非常值得购买的。

其实，对于电脑的选择每个人都有自己不同的标准，最为重要的是从我们的实际需求入手，根据自己的需求去购买这是最明智的选择了。当然，还会有一些电脑迷对于某些品牌的型号情有独钟，进行电脑收藏，经济条件允许的情况下收藏各种自己喜欢型号，其实是一件非常幸福的事情。

房屋交易较其他商品买卖有巨大的差异，涉及金额多且流程复杂。二手房交易通常有两种形式，一是买卖双方通过中介进行房屋买卖的全部流程；二是买卖双方自行约定交易各个环节的时间及方式。两种方式各有利弊，如果采用自行交易的方式，常见的陷阱有三种。

常见陷阱一：产权纠纷

产权纠纷是二手房交易过程中常见的陷阱。购房者往往缺乏对于国家相关政策、法规的了解，同时也无法完全了解对方房屋产权的真实情况，很容易产生在交易过程中房产无法顺利过户的情况。

常见的产权纠纷归纳算来有两种形式：

（一）交易不符合上市条件的房屋。例如，被法院查封的房屋、已被抵押的房屋、不符合上市条件的经济适用房、小产权房等。

（二）产权人不清晰的房屋。例如，房屋产权共有人意见不统一、夫妻离异后产权尚未分割清晰、遗产房屋未完成继承过户等情况。

常见陷阱二：房款纠纷

房款交接是二手房交易过程中买卖双方非常重视的一环，稍有不慎就会出现钱房两失的窘境。比如，买方交付定金或房款，但是房屋不能如期过户。或者卖方只收了定金，完成过户后拿不到尾款。

因此如果二手房交易双方采用自行交易的方式，一定要切记将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认后进行保留，如有变更事宜，也一定要白纸黑字的签订补充协议。另外在进行交易过程中要妥善保管交易过程中的短信、邮件，必要时录音录像，为免将来出现纷争无法有效举证。为更好的保障双方利益，也建议双方进行房款交接的过程中采用资金监管的方式。

常见陷阱三：物业交割

二手房交易双方完成房屋过户并不意味着交易结束，最后还有一步为物业交割。物业交割包含范围较广，例如物业管理费用的结算，水、电、燃气、有线电视费用等等均需交接并过户。私下交易的双方由于对流程不甚了解，往往会有所忽略，为之后的生活带来不便。除此之外，还有卖方户口迁移问题也很容易被忽略，这对之后买方的户口迁入留下很大的隐患。

通过中介进行房屋交易的好处是中介有丰富的从业经验，对于二手房交易流程及国家政策十分了解，能够使买卖双方节省奔波时间，同时三方签订合同相对而言更具保障。但由于目前国内的房屋交易中介机构良莠不齐，从业人员素质也高低不一，因此二手房交易双方如需通过中介交易，一定要挑选实力强、信誉高并且操作规范的中介机构，避免风险。

据小编了解，二手房资金管理可以根据客户需求分为以下两种情况：二手房全款交易资金监管和二手房贷款首付款资金监管。究竟资金监管在二手房交易中扮演了一个什么角色，其作用又是什么，具体办理流程为何？下面一起随小编来看一看。

1、何为“二手房资金监管”？

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

在二手房交易时，买卖双方可以申请资金监管，通过“存钱——交件——领证——取钱”这个简单的程序，这种付费方式在与普通二手房过户环节相比，在没有增加其他手续的情况下，确保了二手房买卖双方房屋权属和资金的安全，真正做到“钱证两清”、防范风险，对交易双方来说具有省时省力、安全放心、领证快捷、取款及时的众多优势，如果交易双方并不熟知或者是存在资金交付风险，不妨选此方式。

2、二手房交易“资金监管”有和好处？

避免纠纷防范风险。“资金监管”最大的好处就是可以避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。房屋登记机构在受理申请资金监管买卖双方的转移申请后，只有买房人将全部房款存入专用账户后才会登记发证，确保卖房人能收到房款；如果房屋不能正常转移到买房人的名下，就会把房款退还给买房人，从而实现“钱证两清”，保证了房屋权属，防范了资金风险。

简单方便缩短时限。“资金监管”转移登记时，不仅所有的程序保持不变，没有增加任何交易环节，房证办结后，开户银行会及时通知卖房人就近到任何一家储蓄网点取款，非常方便快捷。

免费服务。监管银行的“资金监管”业务完全是免费的，不收取买卖双方的任何费用。

3、二手房资金监管流程

此处小编以上海二手房资金监管办理流程图为例，希望能对办理资金监管的二手房交易双方有所帮助。

继央行年内第五次宣布降息后,北京二手住宅市场复苏再添助力。日前,从机构获悉,北京首套二手住宅贷款盛行八五折优惠利率。北京多个中介门店经纪人纷纷证实:“购买首套二手住宅,银行贷款利率最低可以达到八五折。”

打八五折优惠银行占六成

北京多家银行的首套二手住宅贷款利率已经出现松动。据伟嘉安捷统计数据显示,截至今年12月8日,在北京15家银行中, 工商银行 、邮政储蓄、 兴业银行 、 华夏银行 、友利银行5家银行的首套二手住宅贷款利率优惠幅度为八八折; 中国银行 、 建设银行 、 农业银行 、 光大银行 等10家银行的首套二手住宅贷款利率优惠幅度为八五折,占比达到60%。

伟嘉安捷分析师吴昊对北京晨报记者说,“临近今年年底,虽然各家银行已经到了盘点封账阶段,但是在今年央行多次降息降准的宽松政策背景下,北京有超过半数银行的首套二手住宅贷款利率重新回归八五折,为购房人在年末贷款购买二手住宅提供了较大的实惠。”

“现在多家银行对于首套二手住宅贷款打八五折,并没有太多的苛刻条件限制。通常情况下,客户购买首套二手住宅,若是月收入是月供的2倍,且没有其他不符合银行规定的逾期贷款情形,基本上都可以获得银行给予的八五折利率优惠。”链家地产紫金长安北店张闻经理说。

年底银行最快一周放款

与去年同期不同,今年12月多数银行的放款速度依然保持平稳。据吴昊介绍说,以商业贷款为例,银行正常放款平均速度为5至7天左右,在去年年底时,由于整体政策环境趋紧,银行放款的平均速度都在15至20天左右,有的银行的放款速度甚至延长为3个多月。“这一情况在今年年底有了明显的改观,目前购房人在过户后,银行平均放款速度在10个工作日左右,有的银行最快一周即可放款。”吴昊说。

有评论认为,由于今年北京多数银行在放款节奏的调配上较为合理,所以在今年年底没有出现额度不足的情况。此外,在央行年内多次降准后,银行的账面资金比较宽裕,也保障了年底放款速度的平稳。

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，二手房过户就是其中一种。在二手房交易过程中，房屋产权转移从卖方转移到买方的全过程。过户税费由税务部门进行征收，征收对象包括买卖双方。具体税费分类、比例及所需资料请看下文：

一、二手房交易税费有什么？

a.营业税（税率5.55%卖方缴纳）

转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

b.个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

c.印花税（税率1%买卖双方各半，如今国家暂免征收)。

d.契税（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）.

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90㎡（包含90㎡）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

e.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

f.手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积非住宅10元/平米

g.登记费（工本费）80元共有权证:20元

二、二手房过户所需材料

⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注意事项：

房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

上海二手房贷款的条件：

1、申请上海二手房贷款首先您须具有固定职业或稳定合法收入，有按期还本付息的经济能力必须支付不低于30%的购房首付款；

2、另外所购二手房屋具备进入房地产二级市场交易的条件、产权需明晰、买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议、房龄不超过20年且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

3、所购二手房为住房的，贷款期限一般最长不超过30年；二手房为商用房的，贷款期限最长不超过10年，所购房屋房龄一般不超过15年。

4、上海二手房交易也要缴纳一定的税费，上海二手房税费主要涉及契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、交易手续费、登记费、配图费、权证印花税。

上海二手房贷款流程：

1、找好欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备可进入二手房市场流通的条件。

2、选好房产后，上海二手房贷流程之二便是选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，缴纳房产评估费。

3、买卖双方须提供的相关资料准备齐全。

购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖合同、夫妻收入证明（单位收入证明）、税单、银行流水单、交易中心人均证明等，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明、夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分会越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明等。

4、银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。

5、买卖双方到房屋所在区（县）的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。

6、以上这些上海二手房贷流程走下来后，接下来便是领取他证。

7、最后银行放款。

上海二手房贷款注意事项：

1）首付计算方法与新房不同

一手房贷款首付和二手房贷款不能划等号。

2）年限、额度与房龄有关系

目前国内银行房贷的最长年限为30年，不过这个贷款年限一般而言只有申请新房贷款时才会有。

从华商报3月3日报道获悉，为了规范房地产经纪机构和经纪人员行为，西安市住房保障和房屋管理局启动房地产经纪机构信用档案系统，中介是否违规可上网查询。昨日，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，该系统已在2月底正式启动，市民可在西安市房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）查看。信用档案系统向社会公示西安市取得房地产经纪机构备案证明的机构名称、住所、办公电话、备案情况、投诉情况、累计网签量等，以及经纪人员的基本情况，包括姓名、上岗证号、累计网签量等。下一步，将增加“中介曝光台”、“网签量排行”等模块，引导群众选择信用良好、有责任感的机构，促进房地产经纪市场健康有序发展。

房产中介常用的手段有以下3种：

一、中介把控大量房源，暗箱操作，操纵房价，如隐藏手中部分房源，带多人同时看房，造成人多房少的假象，从中谋取暴利。如此前链家房产中介发生的纠纷就是因此所产生的。

二、由于二手房交易周期长，价格变化频繁，导致一房二卖。买房人在签订购买房屋中介合同并交付定金和收付款后，未完成过户手续，房产中介再将该房产以高价二次出售，获得更高的佣金，中介的违约会导致前买家出现钱房两空的状况。

三、中介将意向金强制转为定金也是近几年常见的手段。从法理上说，意向金买方随时可以拿回来，但从实践来看，买方能够从中介处拿回意向金的并不多见。钟先生通过中介公司看中一套房屋并在“购房意向书”上签字，缴纳意向金10000元。后钟先生不愿购买且希望取回意向金。中介伪造收据欺骗说意向金已交给卖方，使意向金成了中介的囊中之物。还有更为明目张胆的方式，如先约定好签约时间，随后谎报签约时间推迟，若买方以此时间为准，中介则会以买方未按照约定为由扣留意向金。

在二手房交易过程中，为了双方的利益，房款通常都是分批支付。整个支付过程分几步？一起看看吧。

一、二手房交易中的四次付款行为

1、定金

在支付定金时，一定要去房产登记处调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。

另外，定金也需要资金监管，消费者和业主达成购房意向后，可将约定的定金交给资金监管机构进行托管冻结，待中介完成房产证等相关证件的审核，确认房屋产权无误后再将定金解冻支付给业主，从而保障买家的资金安全。

2、首付款

首付款是在签订《存量房买卖合同》时或之后几日内支付。由于首付款的支付风险比较大，所以建议选择资金监管的方式。

资金监管是一种委托第三方支付的钱款交接形式，既能保证买家的资金安全；对业主来说，也可以在约定的时间准时收到房款。

3、房屋产权过户后支付

过户后房屋的产权人就是买方了，不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题了，但是也要注意这笔房款的收款人一定要是卖方或其委托的收款人。

4、尾款支付

虽然尾款的数额不大，一般在房价的百分之十左右，但是作用不可小视。它可以保证卖方在交房时付清煤气、水、电和物业管理等费用，还有卖方要把房屋内的户口迁出，不然的话买方就不能轻易的支付尾款。

二、为了避免上述风险，建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金监管

1、防止中介机构挪用客户资金；

2、有效防止房屋被查封后，不能办理交易过户登记的风险；

3、有效防止买方代偿卖方贷款后房屋被查封，不能办理过户手续的风险；

4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续，导致房款不能全部取得的后顾之忧；

5、解决卖方由于买方申请按揭贷款，但未获得银行足额贷款而导致房款不能及时全额取得的顾虑；

综上所述，购买二手房进行支付时一定要谨慎，提前做好准备，避免资金的支付风险，保护买卖双方的合法权益。

买房交了定金可以退吗？《民法通则》、《担保法》、《合同法》等法律规定：给付定金的一方不履行责任的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行责任的，应当双倍返还定金。当购房者与开发商最终未能签署商品房购销合同时，应按不同情况处理定金。

买房交了定金可以要求退还吗？

当购房者与开发商最终未能签署商品房购销合同时，应按不同情况处理定金。

(一)定金不能返还的情况

如购房者未能按认购书规定的期限、地点去签约或者购房者在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要条款导致无法签约，则被视为违约，其所交纳之定金将不予返还。

(二)定金应该返还的情况：

1、如果开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约的，应双倍返还购房者定金。

2、如果开发商未取得有关商品房销售之合法证件或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或者因此造成合同无效的，开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失。

3、如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，开发商应将定金全额返还购房者。

4、如果认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的，开发商应返还购房者定金。

二手房过户交易是整个二手房交易环节中最为重要的一环，只有过完户，房子才算真正的属于买家。那么二手房过户交易的具体流程是什么呢？如何进行二手房过户交易呢？下面就随着小编我来一起了解一下吧！

一、二手房过户需要的材料

1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。

2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

如果该房产为夫妻共有房产时，则夫妻双方都应该到场，并且需要提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它证件。

3、如果该房产处于出租状态，卖方除了要提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买该房产的书面材料。

4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等手续前去办理。

二、二手房过户流程

1、领表签约

领取《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》并填表。

签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定。

2、查档鉴定

查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。做《房屋安全鉴定报告》。

3、交税

交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费。

4、登记

登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续。

5、取证

取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。

三、二手房过户的注意事项

1、核实产权是否清晰

卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。

2、注意房款交付时间

尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行，或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险。

买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。

3、了解房产相关费用的缴纳情况

务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续，以确定是否对以后生活起居带来影响。

4、算清过户需交的费用并明确买方的人数

买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

上述内容就是二手房过户交易需要了解的知识，希望能够帮助购房者顺利办好过户手续。

营业税改增值税，今年5月1日将正式推行。营改增后，百万元二手房究竟能减多少呢？

2012年，上海在全国率先试点营改增。试点以来，营改增对于推动本市产业结构调整优化的效应不断增强、试点行业的就业促进效应也不断显现。

市民购买百万二手房，能减多少税？

2年内百万元二手房减税超4成

专业人士表示，个人二手房交易一旦营改增，税费肯定是下降的。营改增后，个人转让二手房缴纳的营业税将全面改为征收增值税。相关数据显示，房地产行业将按11%的税率征收增值税。这个11%的税率是适用于一般纳税人的。但是个人转让二手房，肯定是使用简易办法征收，不会使用11%的税率，而是采用3%的税率进行征收。

专业人士介绍，按照现行二手房转让的政策，在全国范围内，如果个人转让持有2年以内的住宅，以转让全额征收营业税，同时还要加上以及城建税、教育附加税等，税率约为5.6%。如果持有超过2年，除了北京、上海、广州、深圳以外的地区都免征营业税。而在北、上、广、深四地，转让持有2年以上的普通住宅可免征营业税，非普通住宅则要差额征收营业税，四地对于普通住宅的界定各不相同。

上海普通住宅的定义是什么？

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，简单地说，就是坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。必须同时满足所有的三个条件，才可以不再缴纳营业税，否则都要差额缴纳营业税。

专家表示，营改增以后，这个配套政策可能还会持续下去，确保税负只减不增。二手房交易营改增，从算法上，会用3%的简易办法征收，让利百姓，降低税负。

营改增后，购买二手房能减多少钱？

以一套持有2年内、价值100万元的二手房计算：

营业税为100×5.6%=5.6万元，改为增值税后为100/（1+3.36%）×3.36%=3.25万元。

相当于减少了2.35万元，减税幅度超4成。

在二手房交易过程中，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心，如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。

那么，二手房交易房款支付存在哪些风险？我们应该怎么避免这些风险呢？

1.不选择资金监管，对买卖双方可能面临的风险是什么?

交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2.当买方全款购房，要求提前过户，尾款延后支付时，存在的风险：

卖方未拿全款或未控制全款来源就过户，卖方会存在极高的风险。

卖方风险：如果买方只有极少的自有资金，想通过购得的房屋抵押贷款获得资金，滚动购买多套房屋，极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时因房屋已过户也失去了对房屋的控制权。

3.房子有抵押，卖方想用买方的首付解抵押，存在的风险：

买方风险：第一，房主有可能拿买方用于解抵押的钱挪作他用，导致房子没办法解压;第二，房子有可能有多笔欠款，买方支付的钱只能解压其中一个，解除一笔还有其他笔，轻则延误交易，重则钱房两空。

4.如果买方短时间内打算以他人名义多处购房，存在的风险：

这样做无法保证买方能否按照合约如期支付尾款，对卖方即有可能拿不到尾款，又可能耽误时间。

那应该如何预防上述风险呢?

选择资金监管，既能保证买家的资金安全，确保房屋过户后再支付房款，即便房子不能过户，自己的资金也不会有影响;而对业主的保证就是，房屋过完户之后，可以在约定的时间准时收到全部房款。

另外，定金也需要资金监管。定金是二手房交易中十分重要的一环，同时也是极易引发各种纠纷的一环。因为定金的交付往往发生在正式签约以前，这时中介公司一般不会去房产交易中心去核查房产证信息。不法分子正是利用了这个漏洞，使用已经被抵押的房产，甚至冒充业主跟买家交易，骗取定金后逃之夭夭，给消费者造成巨大的损失。

消费者和业主达成购房意向后，可将约定的定金交给资金监管机构进行托管冻结，待中介完成房产证等相关证件的审核，确认房屋产权无误后再将定金解冻支付给业主，从而保障买家的资金安全。

中介代收不安全

一些不法中介公司往往声称称卖方让他们代收，而且办手续会快一些。购房者不了解过户程序，出于信任就打款。而中介拿到钱后就人去镂空，过户手续也不可能再办。。

自行交接也有麻烦

与卖家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有卖家在交易时暗藏猫腻。比如卖方利用购房者买房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登记部门交件时，付了钱的购房者才知道，卖方房屋早被法院查封，根本无法办理过户手续。而卖家早已逃之夭夭。

房产证办了也被骗

购房者办了房产证后，以为不会有问题，于是就把全部房款一次性付给了卖家。然而，极有可能出现后续麻烦，就是之前的房产证共有人实际上不止一个，原卖家一人是不能卖的。这就给购房者留下了后患。

规避风险建议托管

为了避免上述风险，建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金托管。

1、防止中介机构挪用客户资金；

2、有效防止房屋被查封后，不能办理交易过户登记的风险；

3、有效防止买方代偿卖方贷款后房屋被查封，不能办理过户手续的风险；

4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续导致房款不能全部取得的后顾之忧；

5、解决卖方由于买方申请按揭贷款，但未获得银行足额贷款而导致房款不能及时全额取得的顾虑；

6、简化房屋登记流程，缩短房屋交易时间，达到“一手交房，一手交钱”的目的，保护买卖双方的合法权益。

【案例】杨女士通过中介公司购买了一套总价175万元的二手房。完成房产过户、银行发放贷款前，杨女士突然接到中介电话，称需缴纳一笔1750元的评估费，银行才能放贷。为了顺利拿下房贷，杨女士如数交纳了这笔费用。交完钱既没见到估价人员，也没看到评估报告。

随着楼市交易升温，很多购房者在申请二手房商业贷款时，往往被要求房产评估费，那什么是房产评估费呢？

所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般由第三方机构来执行。

房产评估费的标准是什么呢？

在上海、北京、济南、南京、南宁等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的1‰－5‰不等。

根据住建部房地产估价规范，注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，还要现场拍照记录。但很多购房者反映，所谓评估只是花钱买报告的“走过场”。

影响房产评估费用的因素有哪些？

房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，房东在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对“房产评估”有一定了解。

影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。

二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。

中介承诺未兑现应退还中介费

2013年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。

该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

买房人原因造成房产不能过户中介费不退

石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。

石先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。

在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。

业主违约致交易失败仍要支付部分中介费

郭女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房计划也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。

当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。

在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

中介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。