昆明房地产契税税率【热门20篇】

契税是指在房屋产权发生转移或者变动的时候，由房屋产权承受人缴纳的一种财产税。在房产交易中，契税由买方缴纳，缴纳标准不同，缴纳税率依据购房者房屋拥有情况和房屋面积而定。具体的缴纳标准和房屋认定方法请看下文讲解。

契税收取标准

1、若购买普通住宅切该房屋是家庭的唯一住房：

①户型面积≤90平方米，契税税率为房款的1%

②90平方米＜户型面积≤144平方米，契税税率为房款的1.5%~2%，税率减半征收；

③户型面积＞144平方米，契税税率为房款的3%~4%征收。

2、若购房者购买非普通住房、二套及以上住房（非家庭唯一住房）、商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照3%~4%的税率征税。

契税计算方式：

1、新房契税税额=计税依据×税率；

2、二手房契税税额=税率×房地产评估价。

契税缴纳范围

缴纳范围：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

①以房屋权属作价投资、入股；

②以房屋权属抵债；

③以获奖方式承受房屋权属；

④以预购方式或预付集资建房款方式承受房屋权属。

怎么确定是家庭唯一住房？

首先小编要说明的是家庭唯一住房不一定是首套房。举例来说，若您（包括家人）购买了一套房子之后又卖掉，这是家庭内没有一套房子，再买房子就是家庭的唯一住房，可是再购买的房子就已经是二套房了，所以家庭唯一住房≠首套房。若是您对这个概念有疑惑，可以通过以下方式来确定此次交易是否是家庭唯一住房：

1、在地税部门查询纳税人的纳税记录。

2、房地产管理部门出具证明材料。若纳税人对纳税记录有疑问，可以想户籍所在地的房地产主管部门提出申请，请求出具纳税人家庭住房情况书面证明材料，从而进行确认。

3、纳税人写保证。若是以上两种方式仍无法进行确认，地税部门会要求纳税人提供书面诚信保证。

需要购房者注意的是，国家政策规定，契税税率在3%~5%之间，地方政府可以根据地方情况，在这个范围内进行调整，故而不同地区的契税收取比例会有所不同。小编建议您在房产交易前，向当地房管局进行咨询，以当地规定为准提前准备好税费，以免影响交易。

从近几年房地产行业发展情况来分析，我们可以判出，房地产在未来几年里会持续上涨;从目前中国的人口消费情况来看，我们居民人口之多，80，90后对住房的需求在不断的增长;从国民经济来看，居民平均收入在上涨，综合各种境况来看，房地产行业的前景真的还不错。那么如何做好一名房地产销售员呢? 下面由小编告诉你

应了解房地产相关知识

1要对楼盘情况了如指掌

2楼盘优点 缺点要明确.对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过

3楼盘所针对的客户群是什么

4客户群的喜好

在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案.

明确产业价值观，相信你会是个优秀的售楼员

销售楼人员的基本素质与条件

1.外在形象有可信度

曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友;精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2.一定的专业背景和市场知识

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

3.人缘好人气旺

一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。

4.成就动机高

心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动;成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力;他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。

5.对工作有宗教般的热情

一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着;又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。

大多数人会将房产税和房地产税随意替换使用，其实两者之间差别巨大。2015年9月以来，征收房地产税的议题不断被提起和讨论，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划中,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相。这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

房地产税预期2016年开始实施，消息一出，拥有多套商品房，或者打算购买多套房的购房者们则开始为如何缴纳房产税而发愁了。但其实很多人还不明白房地产税和房产税有什么区别。

什么是房产税：

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定不动产登记暂行条例》2015年3月1日起正式实施让征收房地产税万事俱备。

房产税的特点有哪些：

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2.征收范围限于城镇的经营性房屋；

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

房地产税和房产税的区别：

房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。

房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房地产税改革路径的大框架已基本成形，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。

房产税何时征收：

对于普遍解读的房产税最快2017年出台,有专家表达出不同意见。他提出,从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而完成不动产登记,是房产税开征的必要前提。专家表示,房产税未来是用来取代地方的土地出让金减少。即使初期从新购的超面积征收,但长远看肯定会涉及存量多套房,甚至有可能对二套以上全面收取,对多套房持有业主可能会有较大影响。

房产税征收的影响：

房产税会不会增加老百姓的负担，也成为社会各界关注的热点据了解，针对未来的房产锐改革，对基本住房不收费，超过基本住房才收费，也成为业界一直关心的话题；不少人希望房产锐的征收能够降低房价，那么开征房产锐会不会成为打压房价的利器？对此，普遍认为，房产锐的征收确实可以再一定程度上抑制持有多套房，而非打压房价的利器，所以该买房子的还是要买的。

总而言之，房产税是跟业主有直接关系的税费征收项目，而房地产税涉及的更多是房地产企业。所以，平时购房者讨论的也大多是房产税而非房地产税，置业者要多房产政策有个基本的了解，才能在买房时避免被乱收费。

问：武汉商品房契税税率是多少？我想在武汉买一套商品房，想先咨询一下武汉商品房契税税率是多少？请问有谁知道现在武汉商品房契税税率是多少吗？

答：1、营业税（卖方）：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税（卖方）：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。5年以上普通住宅免交

（普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％：2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。）

3、契税（买方）：普通住宅成交价的1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担；

（符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅）

4、交易费(各半)：6元/平米，双方各付一半；

5、印花税（各半）：成交价的0.1%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

6、登记费（买方）：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

7、土地收益金（卖方）（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

8、核档费：50元/宗。

9、评估费（买方）评估价×0.5%评估公司

地下室和车库需要交契税，车库没有独立产权、作为住房的附属、和住房一起交纳契税，车库有独立产权、需要和住房分别交纳契税，车库缴纳契税：按照房价的3%缴纳。具有独立的封闭的地下车库或地下室，建筑高度2.2米以上的，计算建筑面积，能登记过户，需缴纳契税和住房维修基金。

买车库注意哪些情况?

1、车库是否可以办理产权。

首先要注意的就是产权问题，能否办理产权会直接影响这个车库到底应不应该买。产权证能否办理决定了这个车库到底属不属于你，如果你购买的车位是不能办理产权证的，那就说明这个车库本身是不能拿来销售的，你所花钱购买的车库并不受到法律保护，如果日后你不适用这个车库打算卖掉的时候基本是销售不出去的。

2、车库是否计入公摊面积。

公摊面积是属于小区业主共同使用的区域，如果你家的车库在购买时已经算入公摊面积之内了，那这种车库是不能买卖的，开发商无权销售这类型车库。还有如果是小区的人防工程改造的车库同样不能买卖，这个区域属于国家强制配套设施，开发商和物业或者业主本人都是没有权利出售。

3、购买车位合同要写明。

很多业主在购买房子的时候一并购买车库，这种情况下车库合同和房屋合同是一体的，合同中应该标明车库的范围面积车号价格等一系列说明，另外还要配有详细的平面图。如果是后来再购买车库的情况应该与开发商另外签署一份车库购买合同，里面同样要对车库的各种信息情况做出详细说明同时要对合同进行备案，这些都是保护购买者合法权益的环节千万不能忽视哦。

4、购买车位能够办理贷款。

买车库注意哪些情况呢?很多人在购买车库的时候会选择贷款方式，那买车库能不能使用贷款呢?如果是使用住房公积金贷款是不可以的，可以使用商业贷款方式，无论你购买的是新车库还是二手车库只要是手续齐全的情况下都是可以办理商业贷款的，具体的贷款详情需要咨询银行部门。

行邮税改后，化妆品税率有什么变化？行邮税新政一实施，引发社会各界关注，特别对于海淘平台和代购一族，税率的变化影响到他们的盈利。那么，根据行邮税新政，化妆品税率有什么变化？下面，小编就给大家介绍一下。

税改前后行邮税相应变化

根据最新的行邮税，高尔夫球具和高档手表，列入税率最高的税目三，税率从30%提高到60%；原来税目四的商品税率，从50%提高到60%。原来税目一和税目二的商品税率，分别从10%和20%，提高到15%和30%。同时化妆品由税目四变为税目三，从50%提高到60%，提高了10%。为了大家更好理解海淘化妆品需要交多少税，小编附上海淘新政调整的税率变化。

海淘新政税率变化

当你在跨境电商平台购买的东西低于1000元，政策调整前行邮税税率为50%；政策调整后的税率约为32.9%，税率比之前有所减少。你花的钱其实变少了。购买了价值在1000元-2000元的商品，政策调整前需要全额征税（全额征税：是按照销售收入的金额乘于3%计税缴纳营业税，不能抵扣增值税进）；政策调整后的税率约为11.9%，税率比之前有所增加。如果2000元以上呢？全额征税吧。

拓展阅读

在二手房买卖中，有一种税是必须缴纳的，就是契税。那么契税是什么，什么情况下要缴纳契税，以及契税的征收标准是什么呢？阅读本文你也许就会了解契税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

应缴纳契税的范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。赠与房产的契税也是要全额征收的。

自2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税；对个人购买90平米以上、144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

常见问题解答：

一、房屋拆迁涉及的相关契税优惠有哪些?

答：根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对于拆迁还房，被拆迁人不补缴产权调换差价款的，可免征契税;如果因超面积还房等因素，应补缴产权调换差价款的，对补缴款的部分，按规定征收税。

二、单位购买职工宿舍能否享受契税优惠?

答：对于普通住房的契税优惠税率，仅限于个人购买，对于单位购买或者单位及个人通过赠与、交换等非购置行为取得普通住房，应统一适用法定税率3%.

三、房屋继承是否需要缴纳契税?

答：一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

四、房屋产权证增加产权人是否缴纳契税?

答：对于因家庭关系，或者其他原因，房屋权属增加或者减少权利人，一般情况下，属于转让或赠与行为，对权属承受人(增加的权利人或剩余权利人)，应按所承受的份额，适用规定的税率征税。婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外。

五、家庭财产分割是否征税?

答：家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税;对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。

六、离婚造成房屋产权变更是否需要缴纳契税?

答：夫妻双方共同共有的土地房屋，在婚姻关系存续期间或者离婚时，无论确权到任何一方，属于房产共有权的变动，非产权转移行为，均不征契税。

二套房契税从之前的3%，按照不同的面积降为1%和2%;取消了144平方米以上的“红线”限制，首套房超144平方米的将少交1.5%的契税;满2年住房转让时超144平方米也可减免营业税。

苏州契税营业税双降

首套房指未婚个人、已婚夫妻双方及未成年子女的名下，此前，在外地有房的可不算。如现在购房算首套房。

新政策，购买首套房90平方米及以下，减按1%税率征收契税;面积为90平方米以上，减按1.5%税率征收契税。

原政策，购买首套房90平方米及以下的，按照1%税率征收契税;1.5%的税率征收契税的，原是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上按照3%征收契税。

变化

对于首套房的契税，主要变化是144平方米及以上的房子，从原先的3%降低到1.5%。另外，如果面积正好是90平方米，所交契税从原先的1.5%降低到1%。

二套房

二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，现在再次购房的。

新政策：购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

老政策：购买二套房，统一按照3%征收契税。

变化

二套房是此次新政的最大变化，以面积是否超过90平方米为界，契税分别比原先省了2%和1%。

营业税政策

新政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

老政策，对不足2年的住房对外销售的，原先也是全额征收营业税;而大于等于2年的住房对外销售时，原来只有小于144平方米住房免征营业税，大于等于144平方米的住房，需要缴纳总房价的5.6%营业税。

变化

144平方米及以上的住房，只要超过2年，省掉5.6%的营业税，大户型省掉一大笔税费。

买房人将能省多少钱?

首套房契税

假设您在园区购买一套150平方米、总价150万元的首套房。那么原契税按照3%执行，为4.5万元;新政后只需要缴纳1.5%，只缴纳2.25万元，省2.25万元。144平方米及以下不变。

二套房契税

在园区买一套80平方米、总价80万元的二套房。原契税按照3%执行，为2.4万元;新政后按照1%执行，缴纳8000元，省下1.6万元。

在园区买一套150平方米、总价500万元二套房，原契税按照3%执行，为15万元;新政的契税按照2%执行，缴纳10万元，省下5万元。

营业税部分

转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2年的住房，原先需要缴纳差额的5.6%营业税，为5.6万元;新政后这笔税费减免，可省下5.6万元。

可以看出，新政后面积大于等于144平方米、满2年的二手房转让，是最大的受益情形。一套符合前述情形的总价500万元房屋，最多可省5万元契税和5.6万元营业税，买房人节省了10.6万元之多。

总结，符合条件的总价越高的房子，享受的税费减免数额越高，总价千万级别的别墅转让时，省下的税费将十分可观！

房地产投资一直是投资市场中的重要部分，其获利能力让很多朋友跃跃欲试。但是对很多朋友来说，自己并没有太多可支配的资金去直接投资于房产，所以聪明的朋友就转身看向了房地产基金，既可以投资房地产，门槛又不高的投资基金。那么，房地产基金怎么买？今天就给大家说说，房地产基金的选择技巧。

1、关注基金的安全性

房地产基金一般是股票基金或指数基金，其风险会较高，一只基金除了它本身的风险等级外，我们还要观察其抗风险能力，包括基金经理人的专业度和基金经理的投资水平，都是非常重要的切入点。

大家可以根据往年盈亏情况，观察基金的稳定性；按四分位情况，了解基金在同类行业里的排名，从而对该基金经理人的信用风险和财务风险有一个认识。

2、关注基金的盈利能力

房地产基金的盈利能力可以考虑基金的阶段预期收益率、累计预期收益率和超越市场平均水准等。基金的预期收益净值代表了基金的价值，从预期收益情况可以分析出该基金的盈利能力。

当然我们还需要观察房地产行业近期价格变化和盈利能力，包括当下市场的各类房地产投资标的进行比较，从而选择出业绩较优，投资较稳的房产基金。

理财小贴士：

1、按照上述方式选择好适合自己的房地产基金，通过第三方基金销售平台如：天天基金网、蚂蚁财富、同花顺等购买；或者直接去选择好的房地产指数基金发行公司购买，柜台和手机App都可。

2、确定购买金额，填写相关信息内容，等待确认份额即可。

以上是关于房地产基金怎么买的相关内容，希望对大家有所帮助。温馨提示，理财有风险，投资需谨慎。

马上要收房了，开发商通知业主要收契税了？到底契税该不该交？该交多少呢？小编给出最新的答案。必须要用契税完税凭证来办理你的房产证的。契税完税凭证是财产税税单。契税可以由业主自行完税，目前多数情况下，都是由开发商来代为办理相关的契税完税凭证以及土地证和房产证的。

开发商在交付房屋时，要求购房人先交契税和维修基金再拿钥匙，要看购房者与开发商在《商品房买卖合同》中的约定内容，若双方合同中明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则购房人应当按此约定将契税和维修基金交与开发商代收。若双方在合同中没有明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则开发商无权要求购房人先交契税和维修基金。

其实税务机关收取契税是在办理产权证、过户时由购买方缴纳。逾期不缴是要加收滞纳金和罚款。因此最好不要欠税。

北京是以140平米为界限的,超过140平米的房契税为房价的3%,没超过140平米的房契税为房价的1.5%.

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？

第一、投资型海外房产

以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

第二、教育型海外房产

教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。

第三、养老型海外房产

正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

第四、度假型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

第五、移居型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

网小编：随着社会经济的发展,投资房地产已经成为很多人的首选,逐渐被纳入家庭理财计划中。那么,个人如何投资房地产呢?

投资房地产是指为了实现既定的目标,而对房地产进行开发、管理、经营、服务、消费的投资活动。

投资房地产的注意事项:

1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。

房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投资房地产。

第二,要当时的地产市场进行市场分析,避免盲目的投资。不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。

2、选择好房地产投资的品种。

目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。

一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。

3、投资房地产要考虑全面。

综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、考虑好如何进行投资操作。

投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房,进行装饰后出售或者出租,以获得利益。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。

投资房地产的类型:

从投资形式的角度来说,投资房地产包括直接投资和间接投资两类。从房地产的经营方式角度来说,可以分为出租型、出售型和混合型。

一、昆明股票开户有哪些证券公司

国海证券昆明人民中路证券营业部、长城证券昆明西昌路证券营业部、太平洋证券昆明翠湖西路证券营业部、安信证券昆明东风西路证券营业部、海通证券昆明东风西路证券营业部、南京证券昆明丹霞路证券营业部、西南证券昆明北京路证券营业部、国金证券昆明北京路证券营业部、世纪证券昆明青年路证券营业部、光大证券昆明人民中路证券营业部、招商证券昆明北京路证券营业部、中国银河证券昆明民航路证券营业部、太平洋证券昆明人民中路证券营业部、国信证券昆明安康路证券营业部、齐鲁证券昆明拓东路证券营业部……

证券公司介绍：国海证券昆明人民中路证券营业部、长城证券昆明西昌路证券营业部、太平洋证券昆明翠湖西路证券营业部、安信证券昆明东风西路证券营业部

二、昆明股票开户地址查询

在地图中找到自己所在位置相近的证券公司，通过对比这几家证券公司的佣金比例、公司实力等标准，选出最合适的证券公司。

小编的一昆明朋友最近想找家贷款公司借点钱，在网上找了个号称昆明无抵押贷款当天放款的贷款公司，觉得不太可信就来寻求小编的辨别。估计很多朋友都见过这些贷款当天放款的广告，到底是不是真的？今天小编就跟大家聊聊这个问题。

昆明本地的朋友，点击这里可以【】无抵押贷款，门槛更低！利率更低！额度更高！放款更快！还有资深信贷经理为你一对一服务。更多昆明无抵押贷款相关的知识和资讯【】查看！

昆明无抵押贷款当天放款是真的吗？

无抵押贷款，无需担保无需抵押，省去了对抵押物评估和审核的环节，放款速度是比信用贷款消费贷款这类贷款快一些，但实际上也很难做到当天放款。

多数贷款公司审核加上放款最少也要2-3天，当然小编不是完全说当天放款就是一定是假的的，但其背后的真相还是需要大家擦亮眼睛仔细看。

大家在判断昆明无抵押贷款当天放款真假时，可以结合贷款门槛、贷款利率、贷前手续、贷款公司注册情况、服务范围等多种因素来考虑，比如那些贷前收费的肯定是骗子，那种服务范围覆盖全国的也是糊弄人的。

除了无抵押贷款公司之外，市面上还有一些当天放款的贷款平台，比如手机贷款APP、微信公众号贷款之类的，他们虽然额度低但确实也有做到当天放款的，如果你不了解这些产品，可以参考下借呗和微粒贷等产品，这些当天放款的平台和它们类似。

编后语：昆明无抵押贷款当天放款的内容就介绍到这里了，这里给大家总结一下，无抵押贷款当天放款并不能完全说是假的，大家在选择时应该结合其他因素综合判断，不要因为急需用钱而蒙了双眼。

商品房契税是指商品房所有权发生转移后所缴纳的税费。那商品房契税是如何计算的呢？它的计税依据是怎样的呢？下面小编将为大家详细介绍商品房契税的计税依据，希望能帮助大家进一步了解有关商品房契税的知识。

商品房契税的计税依据：

契税的计税依据，归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若a房价格30万元，b房价格40万元，a、b两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

今天有小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产成本管理资料：

一、集团成本管理办法

★1、目的

①提高目标成本及预算的严肃性

②加强项目成本过程可控、透明

③明确成本管理责任

④控制成本风险，提升集团成本竞争力

⑤构建行业内领先的成本管理体系

★2、适用范围

本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.

★3、成本管理责任界定

①项目成本经理：开发成本的直接责任人;营销费用统计，预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。

②项目营销经理：项目营销费用的直接责任人

③项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。

部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。

④项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。

★4、成本管理原理及主要概念

☆4.1、成本管理原理

在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本。

通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。

☆4.2、“动态成本”概念

动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额

☆4.3、“已确认合同变更”的概念

指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况：

☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。

☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。

☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。

☞4)进我房确认增加费用的实施方案。

若需另签补充协议，则视为新合同，不视为变更合同。

☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念

指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括：

☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。

☞2)预估的预算调整

☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。

★5、目标成本编制及审批管理

1】

目标成本的版本：土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版

其中：

①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。

②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。

③为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》)：

Ø 项目技术经济指标

Ø 产品建造标准

Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)

Ø 在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。

土地版目标成本(土地投资论证阶段)：

①根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)

②根据地块项目定位，公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;

③根据项目定位，(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。

《目标成本(土地版)》：

☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;

☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核;

☞如土地中标，《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中，若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。

☞审批流程：

2】

★6、成本系统控制

为保证项目成本在可控范围内，通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。

若动态成本相对目标成本超出一值，系统自动预警或项目停止付款及签合同。

由于房地产评估对象本身的特殊性和评估目的、市场、外部环境等因素的影响，要正确的选择评估方法。下面是小编为大家带来的不同评估目的下房地产估价方法的选择，欢迎阅读。

房地产评估方法的选择3：成本法

通过确定重置或更新待估房地产所需的费用

其基本公式为：房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果

6、撰写评估报告

猜你喜欢：

房地产评估方法的选择2：收益法

.根据待估房地产的期望收益

其基本公式为：P=A/Y(净收益不变，使用年期无限)，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

A：纯收益;

Y：报酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(净收益不变，使用年期n年);

房地产估价规范要求

1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法;

2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;

3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。

房地产评估的原则

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

房地产评估方法的选择1：市场法

与类似房地产的近期市场成交实例进行比较

其基本公式为：P=Pc×T×M×R ，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

Pc：可比实例价格;

T：交易情况修正100/();

M：市场状况调整()/100 ;

R：房地产状况调整100/();

在“十三五”规划完成的最后阶段，房地产税再次成为下一个五年的税改工作重点。此前，房地产税的推进工作迟迟没有公布进展，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。

地方政府动力不足

早在2015年8月初，十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。这也意味着，房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

“房地产税的征收思路已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步草案，但征收的具体执行方案还需调整。”2015年10月16日，一位接近房地产税制定工作的知情人士表示，但至于具体的征税标准及何时开征目前仍没有时间表。

按照中央对房地产税有关工作的部署，房地产税征收方案的拟定主要由财政部与住建部联合负责，而在国土部不动产登记中心成立后，房地产税的征收方案也参考了目前不动产登记工作在执行中形成的意见。同时，由于房地产税征收需走立法程序，因此全国人大也从前期方案制定阶段，就开始介入房地产税立法的有关工作。

“时间表的问题现在很难讲，按照相关部门向中央汇报的进度来看，建立不动产统一登记制度以及房地产税立法通过这两项基础工作大约会在2018-2020年完成，但就目前的推进情况来看，预计这个时点还会再延后2-3年。”上述知情人士表示。

而在征收思路上，据了解，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过，在这一基础思路确定之后，后续具体执行层面的细节将更易解决。

东部某省一位财税系统内部人士也证实了这一说法，“按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。”同时，按面积征收，对“免征”部分的计算也更加清晰，即个人或家庭在“免征面积”以内的住房，则可不缴纳房地产税。

此外，房地产税种设立后，现有税种也将进行调整。此前，国务院发展研究中心研究员倪红日曾表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

“按照当前的房地产税思路，无论是合并税种，还是设置起征点，都需执行分步走的试行方式。在合并税种方面，初期仍需空转，征收对象也将从小范围入手，或从对经营生产性物业征收先行试点。而在面向住宅的房地产税征收上，也将从少数城市试点后再逐步推开。”上述东部某省财税系统内部人士指出。

值得玩味的是，地方政府对房地产税征收工作热情不高。此前任志强]曾公开表示，试点房产税的上海、重庆两个城市并没有获益，重庆甚至有“亏本”之嫌。

中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮也曾公开判断，重庆和上海的房产税试点基本可以判断为失败，其主要依据就是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显，也无法降低地方政府对土地出让金的依赖。

为此，当房地产税被纳入税制改革要求快速推进后，地方政府则表现出动力不足的特点。此前，财政部曾要求地方根据当地情况提交针对征收房地产税的建设性意见，但只有湖南、湖北等省上交了试点方案，其他多数地方都“按兵不动”。

另外，由国土部负责推进的不动产登记制度一直被认为是“为开征房地产税铺路”的基础性政策，而这项工作在目前的落地实施中也遇到了难以推进的阻碍。

独立经济学家吴思捷指出，房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。这项税改工作牵涉众多，只能慢慢推进。同时，由于房地产税的降房价作用曾被“妖魔化”，因此政府也需要在一定程度上纠正这一观念。

“房地产税起码两年内不可能落地。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产市场经过一年的调整，近期才相对稳定，同时宏观经济层面仍需要房地产行业的带动作用，因此短期内不可能出台相关的制度变化。

事实上，房地产税牵涉到整个土地税收，如果征收房地产税，可能就要对比如土地出让中的很多收费标准进行调整。而土地出让金作为地方政府的主要财政来源，一般占地方财政收入的1/3，在个别地方甚至达一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。

房地产税该不该征？

“税制改革将是‘十三五’期间重点改革的一个方面。包括房地产税改革的推出、消费税征收环节的变化以及个人所得税改革。”“十三五”国家发展规划专家委员会成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松[微博]称。那么，房地产税该不该征收呢？答案或许是否定。

而在余华小说《活着》里，饥荒年代，主人公富贵的女儿凤霞在地里发现一块红薯，但旁边有村民觊觎，双方发生争夺。队长出面调停平分。队长把红薯掰成两半，其中一半较大，双方谁都不要小的那部分。队长说，这好办。他把大的那部分掰下一块放进自己口袋，剩下的两块一样大，分给两家。两家都接受了这一“公平”的分配。

这个故事说明什么道理？它提醒聪明的你，不要被队长无端分走一块。房地产税也是如此。

大家盼望用税收来调控房价，结果却是政府增加一项税收。这不是一项基于公共服务而征收的税，它是基于人们对所谓的“调控”房价的不当期望而产生的税。正如队长分走一块红薯不可能增加、只可能减少富贵和邻居的福利，以房地产税来调控房价，也不可能真的降房价，而只会抬高人们的居住成本。

房地产税是增加房地产持有的成本。当然，聪明的专家们说了，第一套房免征，二套以上的房才征，这样既不增加正常居住的成本，又打击房地产投机。说起来好听，但简单的道理是，当人们持有房产的成本增加，持有意愿就会降低，房子持有量减少，房租就会上升。请问，租房住是不是正常的居住需求？

阻碍人们持有多套房，就等于阻碍了租房的融资渠道，必然抬升房租，也会抬升房价。大部分创业者、毕业生都是租房住的，房租升高，将增加他们的生活成本，非常不利于年轻人，不利于社会稳定。并且，它可能造成假离婚等各种不正常的现象。总之，它是增加人们的交易成本的。

地方政府在房地产税的试点中并没有发现“合理性”。任志强曾公开表示，试点房产税的上海、重庆两个城市并没有获益，重庆甚至有“亏本”之嫌。如果房地产税在全国铺开，由于征收的复杂性，征税成本极为高昂，纳税人的钱虚抛浪掷，百姓负担增加，房价、房租还上涨，真是何苦？

真要降房价，筹备房地产税立法，不如加快土地体制改革、严控钞票印刷、降低政府收入在房价中的比例。小产权房合法化，瞬间可降房价，为何不做？为何非要做民间涨房租、政府多一项税收的所谓“改革”？

况且，随着人口老龄化，未来的房价可能下降，今天为降房价所做的税收“调控”，在今天推高房价、房租，在未来房价下降之后，将成为无数以房养老的老年人的不可承受之重。所以，房产税最好永远别立法。

房地产成本控制方法立足质量谈成本控制，工程质量与成本控制是工程管理的关键，实施动态管理及时发现质量问题，提高工程项目成本管理能力，那么，房地产成本控制方法是什么?

成本控制方法的主要方法：

1、绝对成本控制

绝对成本控制是把成本支出控制在一个绝对的金额中的一种成本控制方法。

标准成本和预算控制是绝对成本控制的主要方法。

2、相对成本控制

相对成本控制是指企业为了增加利润，要从产量、成本和收入三者的关系来控制成本的方法。

实行这种成本控制，一方面可以了解企业在多大的销量下收入与成本的平衡，另一方面可以知道当企业的销量达到多少时，企业的利润最高。所以相对成本控制是一种更行之有效的方法，它不仅是基于实时实地的管理思想，更是从前瞻性的角度，服务于企业战略发展的管理来实现成本控制。

3、全面成本控制

全面成本控制是指对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本控制。

企业应围绕财富最大化这一目标，根据自身的具体实际和特点，建立管理信息系统和成本控制模式，确定以成本控制方法、管理重点、组织结构、管理风格、奖惩办法等相结合的全面成本控制体系，实施目标管理与科学管理结合的全面成本控制制度。

4、定额法

定额法是以事先制定的产品定额成本为标准，在生产费用发生时，就及时提供 实际发生的费用脱离定额耗费的差异额，让管理者及时采取措施，控制生产费用的发生额，并且根据定额和差异额计算产品实际成本的一种成本计算和控制的方法。

5、成本控制即时化

成本控制即时化，就是通过现场施工管理人员每天下班前记录当天发生的人工、材料、机械使用数量与工程完成数量，经过项目经理或者交接班人员的抽检合格，经过计算机软件的比较分析得出成本指标是否实现及其原因的成本管理方法。

6、标准成本法

标准成本法是西方管理会计的重要组成部分。是指以预先制定的标准成本为基础，用标准成本与实际成本进行比较，核算和分析成本差异的一种产品成本计算方法，也是加强成本控制、评价经济业绩的一种成本控制制度。

7、经济采购批量

经济采购批量，它是指在一定时期内进货总量不变的条件下，使采购费用和储存费用总和最小的采购批量。

8、本量利分析法

本量利分析法是在成本性态分析和变动成本法的基础上发展起来的，主要研究成本、销售数量、价格和利润之间数量关系的方法。它是企业进行预测、决策、计划和控制等经营活动的重要工具，也是管理会计的一项基础内容。

9、线性规划法

线性规划法是在第二次世界大战中发展起来的一种重要的数量方法，线性规划方法是企业进行总产量计划时常用的一种定量方法。线性规划是运筹学的一个最重要的分支，理论上最完善，实际应用得最广泛。主要用于研究有限资源的最佳分配问题，即如何对有限的资源作出最佳方式地调配和最有利地使用，以便最充分地发挥资源的效能去获取最佳的经济效益。

10、价值工程法

价值工程，指的都是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本(寿命周期成本)，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。

11、成本企划

成本企划是流行于日本企业的一种成本管理模式，其实质是成本的前馈控制，它不同于传统的成本反馈控制，即先确定一定的方法和步骤，根据实际结果偏离目标值的情况和外部环境变化采取相应的对策，调整先前的方法和步骤，而是针对未来的必达目标，据此对目前的方法与步骤进行弹性调整，因而是一种先导性和预防性的控制方式。

12、目标成本法

“目标成本法”是日本制造业创立的成本管理方法，目标成本法以给定的竞争价格为基础决定产品的成本，以保证实现预期的利润。即首先确定客户会为产品/服务付多少钱，然后再回过头来设计能够产生期望利润水平的产品/服务和运营流程。

成本管理一般分以下几个阶段：

1、项目总投资估算阶段 ;

2、项目总投资估算深化;

3、工程概算与设计 ;

4、 项目总投资预算;

5、项目施工阶段成本管理 ;

6、工程竣工结算 ;

7、项目总投资决算 。

房地产成本控制具体步骤

从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。

从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。

说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。 建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

房地产销售人员的素质主要体现在仪容仪表，电话礼仪，房地产专业知识等方面，在我所接触的房地产销售人员中，多数都在这几个方面做的很好，但是销售人员众多，难免会有不守规矩的人存在。下面是为大家准备的房地产销售人员礼仪，希望可以帮助大家!

房地产销售人员礼仪

电话礼仪

首先要注意的就是电话礼仪，在工作中，电话与人一刻也脱离不了，如何讲电话就成了一门学问，因为你的在电话里面说话的语气、语调和说话方式，直接反应着你个人的素质和工作能力。所以我们打电话的时候需要注意：

讲电话时一定特别注意礼貌，说话要简洁明了。时刻保持头脑清醒，认真听，少说为佳，但不要沉默，让对方知道你在听，时时;恩;一下或重复一下对方说过的话，以免对方误解;吐字清晰，音量适中;用声音吸引对方：因为全部信息靠声音作唯一传递;准备好要说的内容;准备好一个理由，以便随时中断谈话。做到未见其人，可闻其声，感其情。

具体要求：

接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，谈话的速度简洁而不过长。

接听电话人员应熟悉楼盘的详细情况及促销口径，首先准备好介绍的顺序，做到有条不紊。

销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来的电话响声不能超过三下。

听电话时，必须要亲切地说：;您好，XX广场(花园)，有什么可以帮到您的?;

当客户提出问题，可以首先告诉客户，;这条是热线电话,可不可以留下您的姓名和电话,我换个电话打给您;。以便作好电话追踪记录,既不影响热线电话的正常工作，又建立了有效客户档案。

记录下客户的电话之后,向客户说明，可以先简单地回答他的一些问题，时间不宜太长，也不宜太短，通常不超过三分钟。

仪容仪表

工作中展现自己的最好方式就是通过自己的外在，让别人对你尊重，信任。基本要求如下：

身体整洁:每天洗澡,保持身体清洁无异味。

容光焕发:注意饮食卫生,劳逸结合,保持精神饱满。

适量化妆:女性售楼人员必须化淡妆,化妆适当而不夸张。

头发整洁:经常洗头,做到没有头屑。

口腔清洁:每天刷两次牙,保持牙齿洁白,口气清新。

双手整洁:勤剪指甲,经常洗手,保持双手卫生。

制服整齐:制服常换洗,穿着要整齐,皮鞋要擦亮。

售楼员对客户的服务

传递公司的信息;了解客户对楼盘的兴趣和爱好;帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘;向客户介绍所推荐楼盘的优点;回答客户提出的疑问;向客户介绍售后服务;让客户相信购买此楼是明智的选择。

房地产专业知识

身为一名房地产销售人员必须具备良好的专业知识，特别是房产销售重要环节;;合同。这里合同主要分为：商品房预售合同，商品房销售合同，房屋买卖合同。

合同一、商品房预售合同：指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为。

商品房预售一般流程：

1、预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;

2、预购人查询该楼盘的基本情况;

3、预购人与开发商签订商品房预售合同;

4、办理预售合同文本登记备案;

5、商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋;

6、与开发商签订房屋交接书;

7、办理交易过户、登记领证手续。

合同二、商品房销售合同：房地产开发商将其依法开发并已建成 的商品房通过买卖转移给他人的行为。

商品房销售一般流程：

1、购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;

2、购房人查询该楼盘的基本情况;

3、购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同;

4、交易过户登记。

合同三、房屋买卖合同--- 指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋(但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋)通过买卖转让给他人的行为。

房屋买卖一般流程：

1、购房人或卖房人通过中介或媒体等渠道寻找交易对象;

2、交易双方签订房屋买卖合同;

3、交易过户登记。

4、房屋租赁合同--- 指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。

4、居间合同--- 指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

接待客户的流程

1、当客户进入销售现场起，就应该马上迎过去向他问好，作简单的自我介绍。

2、然后将他领至沙盘处，向他大概介绍小区的基本情况，然后很自然的询问客户的家庭基本情况(如：几口人居住，需要多大面积，自己感觉能承受的最理想价位等)。

4、主动提出邀请客户一起去所推荐单位(房源)的现场参观(置业顾问应事先安排好参观的路线，期间也可向客户介绍小区内部规划)。当客户满意推荐户型时可询问客户的付款方式并计算出具体的房价。

与此同时向客户要求留下联系方式以便公司有最任何新的销售政策及变化时能第一时间通知到客户(并告诉客户该单位(房源)很好如不及时决定可能就无法够买该单位了，如客户意向较强可为客户办理预留登记)。

5、待客户走后及时收拾打扫接待现场，作好等待工作。整过接待过程应做到笑脸相迎、笑脸相送，并把握好与客户谈话的技巧，尽可能的营造一种好的交谈氛围。

房屋介绍说辞(示例)

外部环境：;**家园;坐落于**路与**大街交界处，社区用的面积约80亩，总建筑面积约12万平方米，绿化率32%，东侧为**中学及**路小学，南向为市图书馆及文化广场，西向**区**广场，**公园。1路公交车15分钟即可抵达城市中心，您可畅游城市各个角落。

小区内部环境：约6000㎡的小区中心广场及花园.花草树木点缀其中，将成为业主休闲的好去处!精心设计的楼间绿化景观，别致，美观，春意盎然。 小区道路由车行道，人行道组成。

介绍物业：小区实行全封闭管理，主入口智能化监控，单元楼宇可视对讲门;24小时门岗，24小时监控，24小时巡逻。全天候服务热线，周到，体贴。专业的保洁，绿化及维修服务。让您就居住得;更安心。更舒心;。

介绍户型与楼体：经典的一梯两户布局，远离嘈杂与喧器，私密性好，采光好，户户南北通透，远景外飘窗。

面积区间类型多：50㎡;90㎡的一室.二事精致小户型.100㎡;130㎡的，满足您的不同需求，精彩生活自由选择!

稀缺多层住宅，框架结构，更加充盈的拓展空间，户型设计合理，美观，实用;

纯板式高层.框架剪力墙结构，防灾系数高，公摊面积小，噪音小，视野开阔。

准确判断客户购买意向

客户意向购买，决定签订合约的征兆：

从语辞方面看，主要表现：多次问价格、优惠条件时;询问项目交通、配套情况时;反复问同一个问题时;与家人或朋友打电话时;开始谈及自己的私事时。

从表情、动作方面看，主要表现：突然默不作声，有所思考的表情突然开朗时;再次细心地到现场看楼或多次到访时;仔细研究售楼资料，计算购楼费用时;深呼吸、不断变换坐姿时。

销售人员心态要求

锲而不舍，不断培养自己克服困难的能力

积极向上，不甘落后，有进取心

做事主动，不依赖

性格热情，喜欢与人交流

工作认真，尽心尽责，一丝不苟

专研专业，能胜任工作

有企图心，想做老板的员工，才是好职员

能与同事和睦相处，成为他人学习的榜样

喜好新事物，不断更新观念

听从指示，坚决完成

不怕犯错，知错就改不二过

举一反三，头脑灵活

善于总结，快速提高

能说会道，表达自如

在生活中做细心人,体会人性思想

工作有条理，善于安排

从小事做起，从点滴开始，不眼高手低

房地长销售人员礼仪培训的必要性，相信大家从以上介绍环节就能看出。如果你现在还为销售不出去房子而犯愁，如果你经常受同事嫌弃，老板批评，这时候你就该意识到自己需要学习了，如果光让汽车跑不加油是不行的。所以说想成为好的销售人员，不给自己一些精神食粮也是不行的。

名片递、接方式

名片的递接也是非常有讲究的，下面我们就来讲诉一下有关名片的递接：

1.首先，我们来讲诉一下接名片，当客户主动给你递名片时您要面带微笑双手去接过客户给你的名片并说谢谢!将接过的名片在短时间内注视一下名片上的公司名称和客户姓名及职务时间不宜过长。男士看完后将放在上衣口袋，女士如果衣服没有口袋的将名片放在随身携带的笔记本或资料夹里千万不能掉在地上，切记不要拿着客户的名片在手里捏来捏去。

2.在递名片的过程中,先检查随身是否配带名片夹。不要想到了再去办公室或去销售前台去拿，你要主动的给客户递名片不要等到客户主动向你要就不好了并面带微笑的说您好!双手拿着名片二角正面朝上字体要正面对着客户这样一来可以让客户在第一时间内认识你。千万不能将字体弄反。先生或小姐(女士)我姓张请多指教，不知有什么可以为您效劳等礼貌用语。