高层和低层物业费有什么规定（汇集20篇）

很多业主都会遇到这种问题，小区的物业管理差强人意，向物业反映情况有没有实质效果。在这种情况下，多数业主都会选择拒交物业费表示抗议，物业公司会断水断电相威胁。业主拒交物业费，物业公司有权停水停电吗？

【律师解答】

业主和物业公司是平等的民事主体，双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务，任何一方违反的，都要承担相应的违约责任。业主不及时缴纳物业费，应承担法律责任，物业公司有权要求业主缴纳物业费，并承担一定的违约金。

但是物业公司无权采取断水、断电的措施。根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。

从另一个角度说，供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。

在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

充电宝能带上飞机吗?这个问题可是不少出差和旅游人士共同的一个困扰。尤其是近期不知道什么渠道传出来的，说充电宝作为易燃易爆品，不允许带到火车飞机上，那么这个消息是真的嘛，也是导致众旅客都忧心忡忡。今天，小编就对什么样的充电宝可以带上飞机这个问题给大家做一次具体的讲解。希望大家可以认真的记一下哦!

民航局对于携带充电宝的规定

1、额定能量小于100Wh能带上飞机

民航局对于携带 移动电源 上飞机已经做出了相关的规定，额定能量在100Wh以内的充电宝可以带上飞机，额定能量在100Wh到160Wh直接的充电宝，需要经过航空公司的同意才能带上飞机。而充电宝都不会直接标明额定能量的，只有表明容量。所以只有经过换算，才能知道多大容量的充电宝可以带上飞机。

2、公式换算

以sinoele的C10充电宝为例。C10的充电宝上面会标注Capacity(容量)：3.7V/10000mAh，额定能量=3.7V乘以10000mAh=37Wh，小于100Wh，符合民航局的规定，是可以带上飞机的。同理，一般的充电宝最多的输出电压是5V，按照公式换算，容量=额定能量除以电压，100Wh除以5V等于20000毫安，所以容量在20000毫安以内的充电宝都能带上飞机。

最多能带2个充电宝上飞机，而额定能量不能大于100Wh，也就是说，旅客们最多可以携带2个充电宝上飞机，而且总容量不超过20000毫安。

民航局对于不能携带充电宝的规定

三无充电宝不能带上飞机

所谓的三无充电宝就是在充电宝上没有标明具体的生产厂家、没有标明额定的容量、没有标明输入和输出电压，充电宝上没有标明任何参数的，被民航局视为三无产品，一律禁止带上飞机。

民航局规定，所有的充电宝一律不能托运，只能当做手提行李携带上飞机。

非托运行李

1.持头等舱客票的旅客，每人可随身携带两件行李登机。

2.持其他舱位等级客票的旅客每人只能随身携带一件行李登机。

3.带入客舱的行李每件的重量不能超过5千克，体积不得超过20×40×55厘米。超过上述重量、件数或体积限制的行李，应作为托运行李托运。

4.禁止旅客随身携带 打火机 、火柴等物品乘坐深航的飞机。

5.乘坐国内航班的旅客一律禁止携带液态物品，单可办理托运。允许携带少量旅行自用化妆品，每种化妆品限带一件，其容积不超过100毫升。

6.乘坐从中国境内机场始发的国际、地区航班的旅客，随身携带的液态物品每件体积不超过100毫升，应置于最大容积不超过1升、可重复封口的头目塑料袋中，每名旅客每次仅允许携带一个透明塑料袋。

充电宝作为了手机钱包以外第三个出 门 必备的神器，如果真的不允许戴在身上做飞机火车的话，可是非常麻烦的一件事哦!看来，如果是您的充电宝是正规的，那是完全可以带在身上上飞机的哦!希望小编的介绍能够给大家带来一些帮助哦!一定要记住按照法律要求的去做，这样也是对自己和其他的旅客负责的一种表现哦!

案情：

过年为了增加气氛，放爆竹也是常见之事，但沈阳某小区内因蹿起的烟火将一个住户阳台上的纸板箱点燃，造成该住户家中起火。

事故发生后，虽然业主们第一时间拨打了119，但是由于小区的消防通道不畅通，消防车无法顺利到达起火点。在救火过程中，消防人员又发现楼道内消火栓的水压不够，无法出水。消防人员无奈又启动了增压水泵，消火栓才开始出水作业。

由于无法及时灭火，造成住户门窗家具等损毁。燃放烟花爆竹引发火灾的肇事者无法查明。受损失的业主将小区的物业公司告上法庭。法院认为，造成火灾的直接责任人是燃放烟花者，但由于小区的监控设备失灵，无法查到责任人，物业公司对此没有尽到注意义务。此外，由于物业公司对消防通道、消防设施的管理不到位，延误了救火的时机，使火势蔓延，导致业主家的损失增大。物业公司虽然不是直接的侵权人，但它没有尽到物业管理的职能，所以要承担一定的赔偿责任。鉴于以上原因，法院酌情确定物业公司承担业主经济损失的40%。

律师说法：

根据《沈阳市烟花爆竹安全管理规定》，实行物业管理的小区，在物业企业划定燃放区域以外是严谨燃放烟花爆竹的，规定禁止燃放烟花爆竹的地点及周边具体范围，由产权单位或者管理部门设置明显的禁止燃放烟花爆竹警示标志，并负责管护。因此物业公司应该负起安全管理的责任，对业主的违规行为及时进行制止。如果小区禁放烟花爆竹，有人私自燃放导致火灾发生，物业应承担全部责任;如果是非禁放小区，物业则承担部分责任。

相关法律知识：

小区里的鞭炮官司如何应对

1、过路时被鞭炮炸伤，燃放者应承担相应责任。

律师说法：公民的生命健康权受法律保护，任何组织或个人不能非法侵害。如果燃放鞭炮时不慎把过路人崩伤，燃放者应当承担相应的赔偿。如果是小朋友在燃放鞭炮时把别人炸伤，应该由其监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻其民事责任。

2、看热闹被炸伤，燃放者有安全告知义务。

律师说法：如果伤者是一个完全民事行为能力人，可以对鞭炮炸响有所预见，那么他去看鞭炮的行为属于自冒风险，忽视安全，应该负主要责任。但因为烟花爆竹属于易燃易爆品，燃放者在燃放时应注意或避免人身损害，燃放者有对存在的危险及时制止或进行安全告知义务，因此燃放者也应承担次要责任。如果伤者是无行为能力人，则依据情况另有判定。

3、因鞭炮质量差被炸伤，销售者应承担赔偿责任。

律师说法：受害者向法院提起民事诉讼后，可及时申请对涉案的鞭炮质量进行鉴定。如果鉴定结论是鞭炮质量有问题，则由销售者承担赔偿责任

在人们的日常居住生活中，物业的质量好不好，物业费贵不贵都是人们所关心的热点，那么什么是物业费?西安物业费收取标准是什么?

什么是物业费

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

西安物业费收取标准是什么

西安市物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成，包括：

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;

(2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费;

(3)绿化管理费;

(4)清洁卫生费;

(5)保安费;

(6)办公费：

(7)物业管理单位固定资产折旧费;

(8)法定税费;

(9)合理利润。

一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。

各位买过房子的业主可能深有体会，每个月都按时缴纳物业费，可家里产生垃圾必须整理好再送到指定的垃圾收集地点。有业主就有疑问，为什么我按时缴纳物业费，却还要自己收拾垃圾？到底物业费里包不包含楼道垃圾清理这一项？下面我们来看看律师说法。

律师

物业公司有义务清理垃圾

陕西毕达律师事务所冯律师就此表示，部分业主将垃圾堆放在楼道属不道德行为，垃圾应该投放到指定场所。根据陕西省物业管理条例中的相关规定，小区公共区域的卫生清理属于物业服务的范围，因此，物业公司有义务清理。

冯律师建议，物业公司要及时对小区公共区域卫生进行清扫，同时，部分业主也要提高自身素质，将生活垃圾投放到小区指定的场所，共同维护小区卫生环境。

近年来，关于物业服务问题，一直是个社会热点话题，在平日的日常生活中，业主与物业因为提供的相关服务不达标问题一直争论不断。例如：和记黄埔逸翠园二期小区业主曾在某论坛上爆料，自己小区楼层的保洁让人很无语，一天到晚不打扫卫生，之前业主垃圾都是投放到电梯口旁边，后来保洁因工作量大，不让堆放，还张贴告示辱骂业主。同时，物业公司因达不到每天及时清理楼层卫生引发业主不满闹心，也为内部薪资和人力不足等现实因素，无法改变现状而烦恼。

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遇到坑爹的物业咋办？简单，行使属于业主的权利呗，一起换了物业。不负责的物业会让业主们的生活备受困扰，非业主人员随意进出小区，生活垃圾不能定期处理，公共设施损坏也没有尽快修理。长此以往，业主们权利也会受到越来越大的损害。这时，业主就必须维护自己的权利，更换了物业。

更换物业

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2/3以上同意，即可更换物业公司

2、由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

5、评标，并选出中标的物业公司

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标

但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。

首先是业委会成立难。一般来说，根据《陕西省城市居住区业主委员会组建办法》规定，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。

其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。他表示，一些小区里至少有10%~20%的房子没卖出去；一些买了不住或常年在外的；还有一些住户是小区开发商的关系户；另外很多业主对成立业委会并不关心。

另外，业委会运作难。根据规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，在成立初期，热心业主可以提供地方、凑钱，可时间长了，业委会与业主，甚至业委会内部的矛盾就显现出来了，缺少正常运转的机制，也就很少考虑具体的业委会的存在了。

物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。对于这个物业管理服务费想必是广大业主们都在关心的问题，这直接关系到了业主和物业之间的利益关系。这个物业费到底包含了哪些服务内容?物业费收取标准又是怎样的?了解物业费用能更好的维护业主们的自身经济利益及明确自己的权利和责任。

物业费收取标准

物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费。

物业费收取标准是由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定。物业费实行的是政府指导价和市场调节价。

建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。

物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。物业收费标准一确定，物业管理部门不得随意更改及重复征收。

物业费包括什么

1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

2、物业管理区域绿化养护费用;

3、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

4、物业管理企业固定资产折旧;

5、物业管理区域保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

6、物业管理区域秩序维护费、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

7、维护费、维修费:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;用于物业维修服务所需的费用。

8、经业主们同意的其它费用;

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

在传统物业管理向现代物业服务业转型过程中，需要物业服务企业不断提高服务质量和水平，也需要业主不断提升对物业服务本身的认识。为提升业主对物业服务的认识，构建和谐社区，小编对物业管理服务日常问题处理的知识进行了细致整理，希望对各位有所帮助。

问：从事物业管理活动应具备什么资格？

答：根据《物业管理条例》第三十二条、第三十三条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

问：物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务，怎么办？

答：根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

问：物业费收取依据什么标准？

答：《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

问：物业服务企业存在乱收费行为怎么办？

答：《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。如果存在物业服务企业乱收费现象，业主可向物价部门举报，提请物价部门依法制止并及时查处。此外，还可以依据《合同法》提起诉讼。

问：物业服务企业应该如何做好小区安全防范工作？

答：《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

问：发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，怎么办？

答：如发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，物业服务企业应依据物业服务合同或业主（临时）管理规约，采取必要措施予以制止。对屡教不改或制止不了的，物业公司应提请绿化管理主管部门依法查处。

问：业主、物业服务企业能擅自占用物业共用部位（包括公共楼道）、共用设施设备吗？

答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用，如需占用，应当在征得相关业主、业主大会或物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。

公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

问：车辆丢失、家中失窃，物业服务企业需承担责任吗？

答：如发生业主财产失窃事件应立即报案。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，若没有特别约定，物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业服务企业若违反了物业服务合同约定，服务工作未到位并导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业则应依法承担相应法律责任。

问：小区业主私搭乱建谁来管？

答：许多小区都存在私搭乱建的情况，物业想管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物业服务企业可先向有关主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力。若执法部门不作为，同时其他业主意见较大，可根据具体情况，依据《物业管理条例》、业主规约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院；也可建议权利受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。

托运宠物基本上都要准备好合适的航空箱

尽管大多数航空公司对于宠物托运的要求差不多，但是不同的航空公司也有着自己制定的一些相关规定。所以说真的托运起来还是有一定差别的，比如说有的航空公司对于托运宠物的数量有限制，有的则是不托运受伤的宠物等等。

1.春秋航空：

对于小动物的受伤或损失、患病或死亡，春秋航空不承担责任，除非春秋航空有过失。如果小动物没有入境或经停国家或地区要求的所有必须的出境、入境、健康和其它有效文件,春秋航空将不承担责任。携带该小动物的人必须赔偿因所需文件的缺失或不完整给春秋航空造成的任何罚款、费用、损失或负债。

旅客应对宠物可能对其他旅客或机组造成的所有损害或伤害承担全部责任。在中途不降停的长距离飞行航班上或某种型号的航空器上，不适宜运输小动物、导盲犬或助听犬的，春秋航空有权不接受承运。

2.海南航空：

要在航班起飞48小时前向海南航空售票处或者电话热线告知有小动物要运输。每名旅客限制仅能运输一只小动物。小动物作为托运行李运输时，宠物和笼子的总重量不超过20kg。

如果出现了下列情况，将不能运输，建议选择其他方式：具有传染病征候，或疑似传染病载体的动物；年龄小于六周的犬类动物及猫科动物、怀孕动物或是在飞机起飞前48小时之内刚刚分娩过的动物；不符合始发、经停、目的地城市或国家动物运输的相关规定；在联程运输中，旅客所携带的小动物未取得联运承运人同意。

3.南方航空：

每名旅客只可托运一只小动物或一对鸟类动物；一只小动物应单独装入一个笼内；一对小鸟可装入一个笼内；旅客携带的小动物按普通超限行李费收费的两倍收费；旅客应在乘机当日，在航班离站时间90分钟前将小动物自行运到机场办理托运手续。

事先了解航空公司的规定

4.中国国航：

必须保证小动物被妥当地装箱，并携带有效的健康和接种证明、入境许可以及入境或者过境国家所需的其它证明文件，否则不予承运。国航有权决定宠物运输的方式，并且有权限制一架飞机运输宠物的数量。

5.台湾华航：

因考量货舱温度调节因素，华航B738和ERJ机型，不接受宠物托运。允许托运的动物，华航会要求旅客在托运行李牌上签名，并签署免责同意书。

6.汉莎航空：

可以携带一只小狗或小猫进入客舱，重量不能超过8千克。动物一定要装在一个规格不超过55x40x20厘米的箱子中。而大型动物不能进入客舱，可使用适宜的容器放置在货舱空调区由汉莎承运，可使用自有的容器，但应符合国际航空运输协会相关规定。容器必须足够大并确保动物可以站立及有活动的空间。

所以若要空运宠物，除了准备好相应的证明文件之外，还需要该航空公司的相关规定，避免到时措手不及。

拖欠物业费还要缴纳额外的费用吗？这要看拖欠物业费的原因是什么？这要看是业主主观的还是由于物业服务出现问题。如果是业主主观原因，那么就要缴纳一定的物业费滞纳金。那么什么是物业费滞纳金，以及物业费滞纳金是如何约定的呢？

物业费滞纳金的定义：物业费滞纳金是指业主因拖欠物业费而需交给物业公司的一部分数额的金钱。

物业管理费滞纳金是否收取和物业费滞纳金怎么算都取决于物业服务合同的约定，如果合同中含有加收滞纳金的条款，则物业公司可以按照合同约定比例收取滞纳金。

业主在前期物业中享有知情权

前期物业合同虽然是由开发商与物业公司签订，但服务对象仍是业主。合同范本明确：业主在前期物业中享有知情权。在保障业主利益的同时，范本也进一步明确了相应的义务，如有拖欠物业费，业主应该交纳滞纳金，按照合同法规定，该标准是每日物业费的万分之五，双方也可约定其他标准。

物业费滞纳金约定

有一个问题必须搞清楚，就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等，也就是说如果物业公司服务不到位，是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金，如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金（这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在），或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。

在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。

现在的人喜欢买了新房放着，或者是买新房当成结婚用房，然后就一直空着，也没人入住，因此引发了关于不入住是否要交物业费的问题。那么，究竟不入住是否需要交物业费呢？还有物业管理费的标准又是什么呢？

不入住要交物业费吗？

有市民在市区购买了一套房子，闲置了近两年一直没住，现在准备搬进去，物业公司却让她补交两年的物业管理费，她觉得这笔费用收的不合理。“房子我们一直都没住，为啥还要补交以前的物业费呢？”她向当地报社反映了这个情况。

她的房子是在一个高档小区，交房的时候一直在外地，没时间回来拿钥匙。今年秋天，她准备搬进新房子去居住，便到物业公司去领钥匙，但物业让她补交两年的物业管理费才能把钥匙给她。她很不能理解，她什么都没享受过，怎么就要交物业费。

然而根据物业管理规定，已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的，其物业服务费按房屋所在小区相应等级中多层物业费收费标准的90%收取。因此就算不入住，物业费还是要交的。

物业管理费标准是什么？

1、物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费。

2、不违反国家和地方政府的有关规定。

3、应根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持。反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

4、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

5、物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

6、物业管理公司为业主提供的不同服务项目，其收费标准是不同的，有些项目收费标准是物业管理公司与业主面议洽谈而定，有些项目收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费，有些项目则是定期收取。

在职场的温室中，很容易滋生婚外情，有的人虽然都爱着家庭，但是就是没办法克制出轨的心。

网友倾诉：

我是单位的高层，他是某单位的副职，均已婚，而且彼此都深爱着自己的家人。

我们的工作没有交叉，网上认识。应该说是他的幽默、沉稳是吸引着我。故事很老套，接下来，他在猛烈追求我，而且我们也有了开始。但我深知这种情感游戏我玩不起，就算玩得起结果也会让我后悔一辈子。因为我们同在职场。

现在我时刻提醒自己应该忘掉的他，拒绝和他见面。但架不住他一天几个电话的问候，感觉他对我很上心，有些犹豫了。我试想只当朋友处着吧，但，我怕结局不是我能控制的，怎办？

回复：

我相信，你们俩各自的婚姻都很平淡，也很稳定。

但是，越是平淡，越是稳定，就越容易起波澜。目前，你们已经暗藏汹涌，稍有不慎，必将掀起惊涛骇浪。

不是他的幽默沉稳吸引了你，而是你那颗惯于平淡却求刺激的心太容易被吸引。

既然你知道这是一种情感游戏，就会知道游戏有着游戏的规则。这种规则，就是伤害。而且，既然是游戏，就会有始有终，只是，情感游戏的散场，会让你丧失更多。

结局，都是你们无法左右的。你们能够左右的是，在结局之前的自己。

如果忘不掉，就不要忘，刻意去忘记，只会更难忘记。就这样忍一忍，想一想，这是一种情感考验，这是一种婚姻磨砺，走过去就会风和日丽，走不过去就会阴云弥漫。

因此，出轨这种事情，害人害己，希望大家都不要去碰触。

根据调查显示,现在对于居民小区危害最大的问题就是消防安全的问题。下面就是小编为大家整理的关于物业消防安全方面的知识培训，供大家参考。

物业消防安全知识要点3、防火知识

安全部

1)安保员在日常工作、巡逻中勤看、勤听，发现漏电、线头脱落、松动等现象立即报有关部门，善于发现存在的火灾隐患，如有异常立即报告;

2)门岗严格控制易燃、易爆及有毒物品带入小区;

3)定时对小区内各区域的消防器材进行检查，若发现损坏或丢失，要及时补充;

4)楼层报警系统发生报警，要及时查看、排除，并做好记录;

5)发现有私自接电线、电线上没有插头而直接插在插座上的，应立即提醒停止使用;

6)行李寄存时不得替业户存放易燃易爆、枪支弹药及各种危险物品，如有发现立即报告有关人员。

设施部

1)各种电气设备和线路不准超负荷使用，接头应牢固，绝缘性要良好，不得使用不合格保险装置;

2)一般电气设备和线路要定期检查，发现可能引起火花、短路、发热及电线损坏等情况应立即维修;

3)配电房、空调机房、电梯机房等重要部位，外来人员未经批准禁止入内，特殊情况的需经同意后由值班人员陪同方可进入;

4)使用明火作业时，要选择安全地点，配备灭火器材和专人监护，作业前要清除5米内的一切可燃物，如受场地限制应采取遮挡或分隔措施;

5)明火作业结束或中途离开现场时，必须切断电源和气源，仔细检查现场，确保无余火复燃危险时方可离开现场;

6)电梯机房接到火警，立即将电梯降到一楼，并切断电源;

环境部

1)对楼层及消防通道内的易燃物品如废弃的纸木箱、报刊杂志等应及时清理，减少火险隐患;

2)楼层走道、楼梯及安全疏散通道上不准堆放各种物品，保持畅通无阻;

3)在做家政服务时，要把烟灰缸内没有熄灭的烟头用水浸湿，然后再倒入垃圾桶内，不能将未熄灭的烟头直接倒入垃圾桶内;

4)工作所用的吸尘器等电器设备发生故障时，应通知设施部检修，不得私自处理。

物业消防安全知识要点5、火灾应急十要

1)要早报警，报警愈早损失愈小，要牢记“119”火警电话。

2)初起火时最易扑灭，在消防车未到之前。如能集中全力抢救，常能化险为夷，转危为安。

3)要先救火，后搬运财物，片刻延误，易成巨灾。失火时，不宜先抢救财物，易被窒息而死或失去逃生的时机。

4)要沉重冷静，严守秩序，才能在火场中安全撤退。倘若争先恐后，互相拥挤，阻塞通道,导致自相践踏，会造成不应有的惨剧。

5)下楼通道被火封住，欲逃无路时，将被单、台布撕成布条，结成绳索，系牢窗户，再用布护住手心，顺绳滑下。

6)邻室内起火，万勿开门，应跳入窗户阳台，呼喊救援或用前法脱险。否则，热气浓烟乘虚而入使人窒息。

7)烟雾较浓时不必惊慌，宜用膝、肘着地，匍匐前进，因为近地处往往残留新鲜空气。注意，呼吸要小而浅。

8)在非上楼不可的情况下，需屏住呼吸上楼。因为浓烟上升的速度是每秒3-5米，而人上楼的速度是每秒0.5米。

9)逃离时，要用湿毛巾掩住口鼻。也可用水打湿衣服、布类等掩住口鼻。带婴儿逃离时可用湿布轻蒙在头上，一手抱着，一手抓地逃出。

10)逃离前必须先把有火房间的门关紧。特别是在住户多的大楼及旅馆里，采用这一措施使火焰、浓烟禁锢在一个房间之内，不致迅速蔓延，能为本人和大家赢得宝贵时间。

物业消防安全知识要点2、发生火灾时，如何报警?

一旦发生火灾，首先要做的就是要把火灾的信息传给消防安全管理部门、单位的负责人、公安消防队和需要疏散的人员。单位义务消防队员要积极参加扑救初起火灾，当火势蔓延，火情恶化时，要及时拔打“119”火警电话，并派人到路口迎候消防车。拔打电话时要注意到以下几点：

1)说清楚起火单位的详细地址，具体起火部位;

2)起火单位燃烧物质的性质，如油、电器或棉织物等;

3)火势的大小;

4)报警人的姓名及联系方式。

物业消防安全知识要点1、发生火灾时，如何组织灭火自救工作?

扑救初期火灾是在火势蔓延快、人员多、火场情况复杂的情况下进行的。在组织指挥灭火自救的工作中，应坚持以保证大多数人的安全为前提。指挥要果断、行动要迅速。具体要抓好报警通报、疏散抢救、组织灭火、防烟排烟、注意防爆、现场护救、通讯联系、后勤保障、安全警戒等工作。

物业消防安全知识要点4、火场逃生要点

1)火灾袭来时要迅速逃生，不能贪恋财物。

2)楼内失火可向着火层以下疏散，逃生时不要乘普通电梯。

3)必须穿过烟雾逃生时，应尽量用侵湿的衣物披裹身体，捂住口鼻，身体贴近地面 顺墙逃向远离烟火的太平门和安全出口。

4)如果房内有防毒面罩，逃生时一定要将其戴在头上。

5)身上着火，可就地打滚，或用厚重衣物覆盖压灭火苗。

6)当楼梯被烈火，浓烟封闭时，可通过窗户或阳台，逃向相邻建筑物或寻找没着火的房间，或将门窗封闭，防止烟火入侵。如果烟味很浓，客房门已经烫手，说明 大火已经封门，再不能开门逃生。此时应将门缝塞严，泼水降温，呼救待援。

7)在发生火灾时，要利用一切可利用的条件逃生，建筑物内或室内备有救生缓降器，救生滑道及绳索的，要充分利用这些器具逃离火场。

缓刑，也称为暂缓执行刑罚。是刑法上的一种刑罚制度。法院在刑事审判中，根据被判处刑罚的罪犯的犯罪情节和悔罪表现，规定一定的考验期，暂缓刑罚的执行。下面由小编为你详细介绍缓刑的相关法律知识。

(二)缓刑考验期满与缓刑的撤销

1、缓刑考验期满，是指犯罪人在缓刑考验期内，没有再犯新罪，没有发现判决宣告以前还有其他罪没有判决，没有情节严重的违反有关缓刑的监督管理规定的行为，并且经过了考验期限。被宣告缓刑的犯罪人，如果没有上述三种情形，缓刑考验期满，原判的刑罚就不再执行，并公开予以宣告。

2、缓刑的撤销，是指由于犯罪人在缓刑考验期内，没有遵守法定条件，而将原判决宣告的缓刑予以撤销，使犯罪人执行原判刑罚甚至实行数罪并罚。缓刑的撤销包括三种情况：

一是被宣告缓刑的犯罪人，在缓刑考验期内犯新罪的，应当撤销缓刑，对新犯的罪作出判决，把前罪和后罪所判处的刑罚，依照刑法第69条的规定，决定执行的刑罚。如果原判决宣告以前先行羁押的，羁押日期应当折抵刑期。在这种情况下，即使在经过了缓刑考验期后才发现行为人在缓刑考验期内所犯新罪的，也应当撤销缓刑。

二是被宣告缓刑的犯罪人，在缓刑考验期内发现判决宣告以前还有其他罪没有判决的、应当撤销缓刑，对新发现的罪作出判决，把前罪和后罪所判处的刑罚，依照刑法第69条的规定，决定执行的刑罚。如果原判决宣告以前先行羁押的，羁押日期应当折抵刑期。如果缓刑考验期结束之后才发现漏罪的，不得撤销先前的缓刑决定。

三是被宣告缓刑的犯罪人，在缓刑考验期内，违反法律、行政法规或者国务院公安部门有关缓刑的监督管理规定，情节严重的，应当撤销缓刑，执行原判刑罚。

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(一)缓刑的适用条件

1、缓刑只适用于被判处拘役或者3年以下有期徒刑的犯罪人。

(1)所谓被判处拘役或者3年以下有期徒刑，是就宣告刑而言，而不是指法定刑;

(2)对被判处管制或者单处附加刑的，不能适用缓刑。

(3)如果一人犯数罪，实行数罪并罚后，决定执行的刑罚为3年以下有期徒刑或者拘役的，也可以适用缓刑。

(4)对其中不满18周岁的人，怀孕的妇女和已满75周岁的人，符合缓刑条件的，应当宣告缓刑。

2、犯罪情节较轻，有悔罪表现，没有再犯罪的危险，宣告缓刑对所居住的社区没有重大不良影响。

3、必须不是累犯和犯罪集团的首要分子。换言之，对于累犯和犯罪集团的首要分子，不适用缓刑。

注意：缓刑不同于死刑缓期执行。缓刑也不同于对军人的“战时缓刑”，刑法第449条规定：“在战时，对被判处三年以下有期徒刑没有现实危险宣告缓刑的犯罪军人，允许其戴罪立功，确有立功表现时，可以撤销原判刑罚，不以犯罪论处。”

缓刑的效力不及于附加刑。

缓刑与死缓的对比：

适用前提不同

缓刑的适用以犯罪分子被判处拘役、3年以下有期徒刑为前提;死缓的适用，以犯罪分子被判处死刑的条件。

执法方法不同

被宣告缓刑的犯罪分子不予关押，而是由公安机关考察，所在单位或基层组织予以配合;而宣告死刑的罪犯必须予以关押，并实行劳动改造。

考验期限不同

缓刑的考验期必须依所判刑种和刑期而确定。所判刑种和刑期的差别决定了其具有不同的法定考验期;死刑缓期执行法定期限为2年。

法律后果不同

缓刑的法律后果，依犯罪分子在考验期内是否发生法定情形而分别为：原判的刑罚不再执行，或者撤销缓刑，把前罪与后罪所判处的刑罚按照数罪并罚的原则处理，或收监执行原判刑罚;死刑缓期执行的后果为：在缓刑期限届满时，根据犯罪人的表现，或予以减刑，或执行死刑，在缓刑执行期间也可因犯罪人违反法定条件而执行死刑。

购买二手房在过户手续办理完毕后，买方即可向卖方要求交房，交房时，买方要注意让卖方结清屋内的水、电、煤气、物业费、供暖费等费用，并由卖方协助到物业管理公司办理《物业服务合同》的变更或重新签订事宜。

以上各项费用结清后，买卖双方签字，卖方将钥匙交给买方。交房时适应注意下列事项，对房屋进行全而检查：

1.房屋保修期问题

根据国家《建设工程质量管理条例》的有关规定，新商品房的保修期如下：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年);

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

(3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期;

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;

(5)其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。

所以，二手房买主应当特别注意一手房的交房日期，推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。

2.影响较大的房屋质量问题

(1)墙体裂缝及楼板裂缝。

(2)渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如果漏水到楼下的邻居家，容易引发邻里纠纷，还要注意天花板、窗台下面有无水渍。

(3)上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以打开水流，看看水压大小，试试排水速度。

如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以备日后需要.

3.交接钥匙

要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙水表、电表(若有远程抄表)的钥匙。

4.交接水、电、煤气、物业管理等费用

(1)结清水表账单。在交房时，双方要进行抄表读数，并按实际的抄表数山业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费账单。

(2)结清电表、煤气表账单，注意事项同上，用智能卡缴费的，一定要接收智能卡。

(3)办理有线电视过户。

(4)结清电话、宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。

(5)结算维修资金。

(6)办理物业更及结算物业管理费用。

(7)结清往年的供暖费用。

(8)迁移户口。在交房时要确认原房主的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当书面约定迁出的截止时间和违约责任。

业主在入住小区后，电梯、绿化、路灯亮不亮等问题，都需要找物业解决。可是，如果所负责的物业公司不作为，该怎么办？

对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。

除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。

新买的房子，交房后就一直没有装修，也没有入住，就那样空着放着了。不少业主想，我没有入住，应该就不用缴纳物业费了吧！房子长期没有人住空置下来，业主到底该不该交物业费？如果交的话，又该交多少？

一、长沙空置房要缴纳物业费吗？

根据省政府办公厅、省法制办先后五次调查研究提出建议，最终在《办法》第十九条明确：已办理交付手续但未使用的物业，物业费按照90%交纳。

对纳入物业管理范围的已竣工但还未出售、出租，或者因建设单位的原因未按时交给房屋买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业买受人在查验收房时，物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不超过12个月。

二、物业费法律依据

《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。

三、什么情况下可以不交物业费？

缴纳物业费是业主的义务，但在以下情况下可以不交物业费。

1.因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳。

2.将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的。

3.物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。

四、拖欠物业费有何后果？

如果业主长时间不交物业费，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边。

广大业主可能只明白物业费收取的内容，可是法律赋予物业收取物业费的依据是什么呢，这就要说到《物业管理条例》了，物业公司必须依据《物业管理条例》有关内容依法收缴，《物业管理条例》包括什么呢？

石家庄物业管理条例

石家庄市物业管理条例（2010年修正本）

（2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第4次会议通过2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第9次会议批准2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第13次会议修订2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第12次会议批准2010年1月29日石家庄市人民代表大会常务委员会公告公布自2010年3月1日起施行）

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条本市各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市）、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

第五条街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，负责调解物业管理纠纷，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷；可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；可以设置公益性工作岗位，加强物业管理相关工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

第七条一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）、区房产行政主管部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会，只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

第九条已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构，由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。

筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

第十条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责；

（五）选聘、解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用住宅专项维修资金；

（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第十一条业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）组织业主委员会的换届、改选、增补；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为；

（五）监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；

（六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉；

（七）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第十二条业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时，应当于十五日前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议纪录。

第十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县（市）区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

第十四条业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第十五条业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

由业主推选的业主代表参加业主大会，应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权。

第十六条业主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或改选业主委员会，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十七条业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门应当予以制止，责令限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可暂停其活动并通告全体业主：

（一）业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的；

（二）业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的；

（三）业主委员会侵害业主合法权益的。

第三章物业服务企业

第十八条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。

从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。

第十九条物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

第二十条物业服务企业享有以下权利：

（一）按照物业服务合同进行相应管理；

（二）按照物业服务合同收取服务费用；

（三）对装饰装修活动进行监督；

（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害；

（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

第二十一条物业服务企业应履行下列义务：

（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；

（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；

（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准；

（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；

（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十二条物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第二十三条房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门备案。

第四章前期物业管理

第二十四条前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。

业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。

在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。

第二十五条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十六条新建物业的建设单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业成务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

第二十七条建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

第二十八条建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的，或符合交付标准但超过半年不交付的，由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。

新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承担。

市、县（市）、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收，并在物业管理区域内公示。

新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。

第二十九条规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。

物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用，接受市、县（市）、区房产行政主管部门的监督指导，并定期向业主公布。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记，并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移交。

第三十条建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，向物业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。

在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。

物业所在地县（市）、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。

第三十一条前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

第五章物业服务

第三十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。

物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同，维护业主的合法权益。

第三十三条在同一物业管理区域内，只能委托一个物业服务企业提供服务，也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时，应当采用公开招投标，采用其他方式的由业主大会决定。

物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。

第三十四条物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十五条物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。

第三十六条物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅的物业服务费标准，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，实行政府指导价，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。

普通住宅以外的物业服务费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定，并向业主公示。

第三十七条连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

第三十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第三十九条物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；一方不续约的，应当在合同期满三个月前告之对方。

业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

第四十条物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：

（一）预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额；

（二）物业档案资料；

（三）物业管理用房；

（四）属于业主所有的其他财物。

新聘物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。

第四十一条因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同，业主一方和物业服务企业解聘合同时，应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府和物业所在地的县（市）、区房产行政主管部门。县（市）、区房产行政主管部门在接到告知后五日内在物业管理区域内公告，并及时协调解决有关事项。

第四十二条物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖，向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

第四十三条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

第四十四条各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制，妥善解决物业管理及物业服务纠纷，维护双方当事人合法权益。

市、县（市）区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

第六章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第四十六条公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。

第四十七条售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位向业主负责维修。保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的维修养护，选聘物业服务企业的，由选聘的物业服务企业负责维修、养护；没有选聘物业服务企业的，由共有的全体业主负责维修、养护。

物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

第四十八条新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门交存物业质量保修金。

建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

物业工程质量保修期限届满后，房产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

市人民政府应当制定质量保修金具体管理办法。

第四十九条物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；

（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备；

（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

第五十条业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当告知物业服务企业。

物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人及其委托的装饰、装修企业。

未在物业服务合同中约定的，物业服务企业不得收取装饰、装修押金等名义的保证金。

第五十一条单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部位、共用设施设备的，应当事先征得业主、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变共用部位原貌的，应当在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十二条依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

第五十三条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人不得擅自处分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项，获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的，其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。

第五十四条物业管理区域内，依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费，由业主与物业服务企业在合同中约定。

依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。

第五十五条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意，确保消防通道和道路畅通。

经业主大会同意收取场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行，并定期向业主公示收支情况。

物业服务企业履行看管责任的，可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定，并在物业服务合同中约定。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第五十七条已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位，应当承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、养护的责任。

已经完成分户改造住宅物业的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备应无偿移交专业经营单位。

第五十八条未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备，按下列规定实施维修、养护：

（一）供水设施，楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业服务企业负责；

（二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业服务企业负责；

（三）道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责；

（四）供热、供气、通信、有线电视设施，由相关单位和产权单位负责；

（五）垃圾转运站由城市管理部门负责。

由物业服务企业负责的维修养护项目，其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。

各级人民政府应积极组织协调前款规定的专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

第五十九条新建住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。

新建住宅小区内供水、供电、供气、供热、分户计量装置或入户端口以外设施设备的建设资金可以并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第七章物业维修资金

第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主，应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有，任何单位和个人不得占有、挪用。

第六十一条业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门、县（市）、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定，并向社会公布。

第六十二条住宅专项维修资金市区内由市房产行政部门、县（市）、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门代管。

房产行政主管部门应当加强住宅专项维修资金的管理。

专项维修资金及其增值资金的具体管理办法，由市人民政府依法制定。

第六十三条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

在住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时，其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

专项维修资金不敷使用的，由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。

第六十四条住宅专项维修资金以物业管理区域为单位建账、按户核算，银行专户存储、专款专用。

第六十五条专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第六十六条物业服务企业及其他专项维修资金使用单位应及时将专项维修资金的收支、使用情况进行公示，接受业主的监督。

第六十七条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

房屋因拆迁等原因灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

第六十八条发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金，但应在紧急情况解除后，向相关业主公示，接受监督。

第八章法律责任

第六十九条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第七十条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十一条违反本条例的规定，不移交有关资料和本条例第四十条第（一）、（四）项事项的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对有关建设单位或物业服务企业予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。

第七十二条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市、县（市）区房产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

违反本条例规定，拒不接受资质核定或者以欺骗方式取得资质的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

第七十三条违反本条例第二十三条第三款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

第七十四条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决议使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十五条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十六条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下的罚款。

第七十七条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十八条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，擅自移动共用设施设备的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（四）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十九条物业服务企业不履行本条例第二十一条规定义务的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。

第八十条物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。

第八十一条违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第八十二条违反本条例的规定，市、县（市）区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第九章附则

第八十三条本条例自二○一○年三月一日起施行。

小区物业管理系统是什么？

小区物业管理系统是什么？

随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持。

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第二，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

第六，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第七，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第十，资产管理，对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。

物业纠纷应该是买房后的最后一个问题了，业主入住后如果对物业公司的管理、物业费的收取不满，可以更换物业公司吗？如何更换呢？

1、是否能更换其他物业管理公司

根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

2、业主在物业管理中的权利及义务概述

根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4．参加业主大会会议，行使投票权；5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；6．监督业主委员会的工作；7．监督物业管理企业履行物业服务合同；8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10．法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中应履行下列义务：1．遵守业主公约、业主大会议事规则；2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；5．按时交纳物业服务费用；6．法律、法规规定的其他义务。