物业

物业管理人员是指中国物业管理行业的相关工作人员，是实行就业准入制度的职业之一。下面是小编为大家整理的物业管理人员礼仪常识，希望能够帮到大家哦!

物业管理者有哪些禁忌

一、霸气、傲气、神气是折戟沉沙的“滑铁卢”。

人应该大气但不可以霸气。大气之人语气不惊不惧，气势不张不扬;而霸气则行事张扬霸道、专横跋扈，霸气十足的人让人畏惧。人应该有傲骨但不可以有傲气。傲气之人往往自命不凡，目中无人，傲慢而狂放，当一个人沾染上了傲气就会飘飘然，就会看起来很嚣张。傲气十足的人让人远离。人可以得志但不可以得意，得意容易忘形，得意忘形便是一种神气。神气的人往往趾高气扬，不可一世，听不进批评和忠告，辨不清真假与是非。人的思想可以高人一筹，但言行切不可以高人一等。霸气、傲气、神气的人无形中高人一等，拒人千里之外。“三气”往往是一个人失败的先兆。

二、自私、自负、自满是故步自封的“绊脚石”。

物业管理人员礼仪常识

一、仪容仪表

参照《员工礼节礼仪行为通用规范》执行。

二、接待来访

1、客户来访时，应面带微笑起身，热情、主动问候：“您好，有什么可以帮到您吗?”

2、与客户沟通时，须起身站立、身体略微前倾、眼望对方，面带微笑，耐心的倾听，并点头致意表示认真倾听。

3、对所有客户应一视同仁，友好相处，热情亲切。

4、办事讲究方法，做到条理清晰，不急不躁。

5、与客户道别主动讲：“先生/小姐，再见!”“欢迎您再来”等。

三、接受电话咨询

1、严格遵守接听电话的礼仪。

2、对客户服务口径专业、一致，避免不同工作人员对同一问题给客户的解释出现偏差。

四、接受投诉

1、接受客户投诉时，应首先站在客户的角度思考问题，急客户之所急，想客户之所想，尽量考虑周到。

2、与客户约定好的服务事项，应按时赴约，言行一致。

3、不轻易对客户许诺，一旦许诺就必须守信，按约定期限解决，不能解决的，应立即向上级或相关部门反映，并及时跟踪和向客户反馈问题进展的程度，直到问题解决。

4、处理问题时，如客户觉得不满意，要及时道歉，请求对方谅解，可说“请您原谅”、“请您多包涵”、“请您别介意”。同时要配合适当的补偿行为。

5、对客户的表扬要婉言感谢。

五、办理各类收费业务(如门禁卡、停车卡等)

1、熟悉业务操作规程，办事迅速，工作认真细致，不忽视任何影响服务质量的细小环节。

2、及时提出改善工作流程的好办法，提高部门的服务层次。

3、礼貌地请客户出示所需的证件，“请、您”字不离口。

4、为客户准备好笔和表格，耐心细致地引导客户填写表格。

5、向客户解释清楚相关的收费标准。

6、请客户交费，将开具的发票收据和零钱以双手奉上，并说：“这是您的发票和零钱，请收好”，同时微笑注视客户，等客户确认无误后，向客户表示感谢。

六、收取拖欠物业管理服务费

1、首先电话预约客户，请其约定来交费的时间，并在电话中清楚地告之其拖欠费用的款项和数目。

2、如特殊情况要上门收费时，要尊重客户的生活习惯和个人喜好，因工作造成的打扰应诚恳道歉，同时也不能对客户家里有任何评价。

3、工作时精神振奋，情绪饱满，充满自信，不卑不亢，对工作有高度的责任心，积极主动，尽职尽责，任劳任怨。

4、如收费中碰到投诉，对态度不好的投诉客户要理智冷静，自己不能处理时，予以记录，并及时报告上一级领导。

5、对客户的意见应诚挚道歉并虚心接受。

6、户交费时，要及时出具相关费用明细表，如客户有疑问，要做好相关的解释工作。

7、客户交费后，将开具的发票和找零用双手奉上给客户，同时微笑注视客户，等客户确认无误后，向客户表示感谢。

现在的住宅小区大多会交于物业公司来进行管理，物业公司提供了清洁、安保等服务，每个月需要向住户收取一定的物业费。那么不交物业费就不能装修吗？小区物业收费哪些合理哪些不合理呢？下面就带大家来了解一下这些物业服务小知识。

不交物业费也是可以进行装修的，业主是否交纳物业管理费，与业主对住房进行装修，属两个不同性质的法律关系。

按照我国《物权法》的规定精神，以及各地相关的住宅小区物业服务规定，物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。显然，业主购买了房屋之后，应当交纳相应的物业费用。

根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

随着我国城市小区化建设规模的加快，像楼道，可视对讲门铃等公共用电设备的电费收取问题越来越显出复杂。那么物业有义务代收楼道照明费吗？小区物业收费哪些合理哪些不合理呢？下面就带大家来了解一下这些物业服务小知识。

物业公司是有义务代收楼道照明费的，但是单元楼道公共照明电费及共用部位的用电费用已经包含在物业服务费中。

按照物业综合服务费的范围，实际已经包含了楼道的公共照明费用。如果物业公司收取了物业综合服务费，则不得再收取公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行维护费用。除非这样一种情况，即业主与物业签订合同，双方约定这部分费用单独交纳，否则不能额外收取。

根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而楼道的公共照明设备是该单元全体业主共有的设施设备，其日常照明的运行费用则属于物业管理费用内。

因此基于物业管理费的法律性质，业主已经交纳物业管理费，事实上便对公共照明已有承担；在签订的物业合同内没有特别约定的情况下，物业公司另行收取公共照明费没有合法依据。

随着楼市成交量的不断增加，现在物业与业主的纠纷问题也越来越多了。由于小区物业有着管理者的身份，所以，在发生物业纠纷时，业主们往往都难以维权。为了糊弄业主，许多小区物业都会散布各种谣言，以此来迷惑业主们。在此，小编要说的是，2020年，物业或将散布以下这5大谣言，你可别再信了！

公共收益

谣言1、公共收益不分享

现在许多小区都会利用公共区域来赚取收益，就比如公示栏、电梯间的广告费。按理来说，这些公共收益应该归全体业主所有，毕竟业主们都掏着公摊费用呢！但是，在现实生活中，这些费用却统统进入了物业的口袋，业主们一分钱都没见到。就算有业主询问公共收益，小区物业也会说，公共收益不分享。

谣言2、停水停电很合理

当业主未按时缴纳物业费时，小区物业往往会以停水停电的方式来催促业主们尽快缴纳物业费。殊不知，小区物业根本没有权利停水停电，他们只是代收水电费而已。所以，当你发现小区物业停水停电了，不妨向有关部门投诉。

额外服务

谣言3、额外服务要交费

有些小区物业在未取得业主们的同意时，就擅自增加了额外的物业服务项目，并以此来多收物业费。对于这种物业费，业主们完全不用缴纳，因为它根本就不合理，广大业主们也注意了！

谣言4、不得拒交物业费

一般来说，业主们确实不应该拒交物业费，毕竟双方属于劳务合同的关系。但是，如果小区物业违规收入物业费，那么业主就可以拒交物业费了。

预收物业费

谣言5、可多预收物业费

为了保持正常运营，小区物业提前预收物业费也可以理解，但最长不得超过半年时间。如果你所在的小区物业要提前预收一年的物业费，业主们完全可以不用理会。

虽然物业费金额不大，但可是一笔长期的支出，时间久了，也是一笔不小的费用。所以，小编提醒广大业主们，2020年，物业或将散布以上这5大谣言，你可别再信了！

来源：眼里只有房

物业基金就是物业维修基金的简称。物业维修基金跟物业费一样，是每个业主都需要缴纳的，物业基金是专门针对公共部分的大修设备专项基金。

物业基金就是物业维修基金，物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。公共部位是指建筑主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业维修基金在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部位进行大的维修保养、保值增值目的而转向筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主。也有人将它称为“房子养老金”。

维修基金是必须要交的，根据财政部和建设部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有，由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，会转到业委会去保管。

房屋公共维修基金和物业费有什么区别?

1、费用的使用所有权不同。

房屋的公共维修基金是业主正式入住前一次性缴纳的，入住后没有特殊情况不需要再次缴纳。这笔费用由成立的业主委员会或者社区所在地的房管局统一保管，但是使用所有权在业主。只有在房屋的保修期满或者是社区房屋大修时才能使用，使用时，需要获得三分之二的业主同意才可以使用动工。

物业费是业主入住小区后按每月或者每季度缴纳，这笔钱使用所有权在物业公司，业主不能以任何理由无故拖欠物业管理费。如果物业费征收不合理，或者物业公司服务与签约合同不符，业主委员会可以开会决议物业公司的去留。

2、费用的使用流程不同。

公共维修基金的所有权是权益业主，所以想要使用这笔资金，必须获得业主们的同意。具体的流程是，向业主委员会提出申请，然后通知全体业主，如果获得了三分之二的业主同意的话，那么经过审核和批准之后，才可使用划拨的资金。

物业费则是社区日常的维护与管理，如果社区的公共部位是一些小修小补，物业公司可以直接使用这笔费用对社区进行维修和维护。

3、使用范围。

公共维修基金一般用于屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修，日常维修不准动用，一般质量合格的房子几乎15～20年都用不着。

物业费一般用于清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等，属于日常维修费用。

很多人辛辛苦苦存钱买了一套房子，却由于工作等各种原因房子要空置很长一段时间，一年可能只居住几天的时间，这时不少人就会感到疑惑了，房子自己没有住，物业费到底要不要交？

首先，我国房子空置率高，很多人买了房子由于工作等各种原因，房子就会被空置较长一段时间，也有不少人买房是为了投资，一个小区如果空置的房子太多，而大家都不交物业费，物业公司就无法正常运转。

其次，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少，进而影响小区住户的生活。

再者，《物权法》司法解释第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

也就是说，物业提供了相关服务，无论你有没有享受到，你都要交物业费。

我国物业管理条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”第二十一条又规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

依据以上法规，由开发建设单位承担的物业服务费用，其计费时间是以与物业服务企业的签订的合同规定的计费时间为准。

业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取，业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。

总的来说，房子不住也是要交物业费的，每个地方的收费标准都略有不同，空置房物业费收取标准以地方政府为主。

此外，如果你的房子长期无人居住，建议去物业申请断水停电，这样多多少少可以减少一些费用。

好房子必须要搭配好物业，才能让业主有好生活。物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的整体品质，不仅为业主提供了环境优美，安全无忧的居住环境，也是项目开发公司品牌组成的一部分，而后一点也越来越被现代房地产大牌企业所共识。但是，好物业的衡量标准是什么呢？注意，有了这些素质，才能真正称为好物业。

一、什么是居住物业？

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

二、物业的重要性是什么？

评估一套房产的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，作为服务延续的物业管理正显示出越来越重要的作用。拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。“房产可以作为资产保值的一种选择，但房子能不能充分发挥这个作用，一定程度上还跟物业管理好坏有很大关系。”一位从事物业管理的业内人士表示，“同一个地段，物业管理好的小区，公共绿化维护得好、社区治安好，其价格肯定要比物管差的小区房子价格要高。”

好的物业管理，不仅体现在基本的安防、卫生和绿化维护工作上，还体现在最基本的物业管理内容完成后，是否能满足业主生活中产生的其他增值服务需求。判断物业好坏的标准很多，最基础的还是与业主的生活细节相关联，包括安防、环境维护、维修咨询及业主生活服务等方面。

三、好的物业需要满足哪些要求呢？

1、安全

安全一直是备受广大业主关心的问题，负责和无漏洞的物管才能够保障社区内部的和谐以及居民的人身和财物安全。

2、专业

专业度欠缺一直是不少社区物管受居民诟病的主要问题，也正是因为不专业，才造成了很多本可避免的业主与物管纠纷。

3、贴心

物管既是一份工作、一种职业，同时也是一个与人打交道的过程。在与各种设备设施相处之外，物管还要承担起与业主沟通交流的重要职责。

好的物业应该满足以下几点：让你在小区中住的舒心，物业对小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心小楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪。让你在小区中住的安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让你不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个几十遍。让你在小区中住的放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候前路明亮如日，各个小区主管道畅通顺畅，有堵时也有专人清理。不用担心地上到处污水横流。

物业管理对于业主来说很重要，也就是说我们的买房子入住不能离开物业。那么物业到底是做什么的呢？物业管理费又有什么用呢？下面就跟着小编来一起看看吧！

简单的来说，物业管理费就是：物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用叫物业管理费。

物业管理费的项目构成很多，包括有公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

另外的项目详见相关物业公司的具体规定。关于物业管理浪费，相关物业公司保留最终解释权。

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其物业管理费收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；关于物业管理费，有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

第一、不违反国家和地方政府的有关规定。

第二、物业管理费与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

第三、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

第四、微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

第五、物业管理费收取，要坚持公平原则。

物业管理费是每个小区都涉及的，多点了解才能享受更加公平的服务。

很多人都不了解小区物业费包括什么，需要缴纳哪些费用。从而导致小区业务费收费不透明。这种现象很多。比如一些外地租房、或者是才在城市购买新房的农村小伙们对此都是非常的不熟悉，而今天小编就给大家全面的了解一下小区物业费包括什么费用。让大家透明的了解小区物业费，了解一些注意事项。

首先我们来了解一下什么是物业费吧，物业费是无产权人、使用人通过委托的方式来对企业单位或者居住小区内的一些建筑或者设施设备、公用设备、设施、小区绿化、卫生、道路、治安、环境等等项目的日常维护、管理、修缮、争执以及其他和居民生活息息相关的服务所收取的一种费用。一般每个小区都有小区物业费的。下面我们就在看看小区物业费包括什么费用吧。

物业费包括什么

1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。

3、物业管理部分区域的清洁卫生费用。

4、物业管理部分区域的绿化养护费用。

5、物业管理部分区域的秩序维护作用。

6、办公以及设备安装设计费用。

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

如果出现大修、更新、改造等费用应该通过专项维修资金予以列出。不能计入物业服务支出之中。也就是说需要小区所有人都钱来维修、更新、大修、装修。

收取标准

收取费用的标准我们国家分为了四个等级，其分别是一级收费标准、二级收费标准、三级收费标准、四级收费标准。每个等级对应的服务和价格都是不一样的，首先我们不说服务就说价格，一级收费标准为每平方1元，不包含税费。二级收费标准0.75元一平方、三级收费标准为0.45元一平方、四级收费标准为0.35元平方。根据小区居住人的多少。小区的大小来定义小区每户人缴纳的费用多少。

物业费包括什么现在大家都知道了吧，其实收取物业费现在的社会中很多都是不标准的，但是如果你想要他们用标准的收费的话那么则有点不现实。所以大家对于物业费就只需知道物业费包括什么就可以了，收费多少的话你也是改变不了什么的。关于物业费包括什么小编就给大家了解这么多。如果大家还有疑问的话可以到爱有窝装修问答来提问。也可到爱有窝的知识咨询板块寻找答案。

家里水管坏了，马桶坏了，我们第一时间会想到向物业保修。那么究竟物业有什么职责呢？今天就跟着小编一起来看看吧。

物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。

物业管理员职责之一

日常工作任务单派发、登记及与维修人员间的协调联系。

物业管理员职责之二

零星维修材料采购、入库做好登记。领用应严格遵循中心的有关制度，把好数量关、质量关。

物业管理员职责之三

配合部门经理定期检查、维修供水系统，保持其正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度并做好记录。

物业管理员职责之四

建立高压配电房巡视制度，每天巡查两次，每月细查一次，半年检修一次。

物业管理员职责之五

持证上岗，遵守操作规则，贯彻二十四小时有人值班制度，发生故障及时解决，保证水电的正常运转。

物业管理员职责之六

保证各维修点、工场间的清洁，工具、物品堆放整齐。

物业管理员职责之七

主动上门征询听取业主的意见，主动改进，发现问题及时反映，并妥善解决。

二手房“查封”信息不显性，房产证上并不会有相关记载，往往是到过户时才能发现。购买二手房，物业交割后才发现房屋已遭查封，房款难追讨！

徐先生购买了业主张女士在黄金地段的一处别墅，房屋总价1000万元。根据合同约定，当天徐先生向业主支付了首付600余万元，拿到房屋钥匙并开始着手装修，同时支付了中介服务费。当月中旬，通过房屋核验徐先生得知，该房屋在签约前，已经被相关部门查封，房屋无法过户，而业主也已被警方控制，其家属表示无力替其偿还客户首付。

然而，徐先生最担心的还不是这个。他担心如果将来房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行欠款。徐先生一家虽然还住在该房屋内，但是每天都提心吊胆，生怕哪天就被赶出来。

由于二手房“查封”信息的不显性，房产证上并不会有相关记载，往往是到过户时才能发现，而在这个阶段，业主一般已经收到了大额定金或首付，如果外债金额已经高出房屋价值本身的话，有些人索性就不还了，更有甚者则索性消失不见。然而我们通常所说的网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被“二次出售”，也就是俗称的“一房二卖”，对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。但此类案件只要做好风险防范措施，损失是完全可以避免的。

房屋中介是消费者把控风险的第一道关卡。消费者对于房产中介的选择，由过去比较在意房源数量的多少、成交效率等，开始转向风险控制能力。

对于中介的选择，专业人士也给与了客观的建议。

第一，选择房屋中介时要看公司品牌，大型中介公司更看重自己的品牌形象，人员素质相对较高，出于自身经营风险的考量，也会要求对一些基本的风险先行排查。

第二，针对以上提及的风险，也应监督经纪人是否完成了风险控制动作。比如，经纪人签约前给购房客户提供一份加盖公司印章的《服务承诺书》，对交易中所涉及的常见风险进行把控。

二手房一直受很多购房者的青睐，但是与新房市场不同，二手房的分布相对零散，暗藏的隐患也更多，无论是看房还是交易对于置业的购房者来说或多或少会遇到这样那样的问题。

房屋交割未留存保证金

丁女士购买了一套三居室，购买方式为付全款，由于业主当时正在办理移民的事情，对整体交易流程的时效要求很高，所以整个交易流程办理比较着急。从签署合同至过户交接完毕都很顺利，丁女士也很快入住。在签合同前丁女士已经知道业主预留了2万元的物业交割保证金，由于2万元不是小数目，丁女士因此没有在这个环节上给予过多关注。但过户后业主通知经纪人和客户自己在国外有急事先出国了，把钥匙交给丁女士后，便消失了。丁女士去做物业交割时发现前业主欠物业费3.5万元。

由于二手房是已建成房产，在过户前都会发生包括物业、供暖等费用，而房屋的交割一般都在过户之后，此时入住在即，购房人对费用拖欠等风险也容易疏于防范，因交割不慎造成遗留问题乃至经济损失并不少见。因而过户前，新业主需要注意三点。

第一，过户前要见到原业主对物业、供暖以及其他费用的结算票据，并现场查验其缴费期限的截止时限；对于原始票据已经遗失的，可以到物业或供暖等单位查验缴费记录，以确定是否存在费用欠缴等情况。

第二，买卖双方应同时到场办理房屋的交割手续，对于各项费用、水电等使用表数应该详细记载，同时交易各方应该在交割单上签字确认。

第三，按照交易惯例，买卖双方应留存一部分尾款作为物业交割保证金，待原业主将欠费结算完毕后方可划转给原业主。该笔款项可以采用资金监管的方式，一方面可以保证原业主将据实结算，如果拒不结算的，可以使用该保证金先行结算；另一方面，采用资金监管形式，也可防止购房人拖延支付。

物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定;二是法律的规定。

(一)合同的约定

物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务;与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。

物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司应赚取的合理的利润。鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理安排劳动力的情况下确定一个收费标准。

(二)法律的规定

根据中华人民共和国价格法的规定，物业管理收费是一种服务收费，即是属于服务价格。依第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定："经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求。物业管理收费是否属于所说的"重要的公益性服务价格"，恐怕不能一概而论。如果是经营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价;但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发布一些政府限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理商可以同业主以协议的方式确定或变更价格。

有些地方的物业小区同管理商还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为8%，则管理支出由业主据实支付，另按8%盈利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。

国家计委、建设部1996年发布的现仍然有效，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。

管理服务费及交费方法

管理服务费是维持物业管理工作和公共设施、设备正常动作的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴交。

为免阁下交费之跋涉，管理处收取各项费用，除入伙期间到管理处交费之外，均采用委托银行转帐方式交收管理服务费，住户只须办理一本中国工商银行存折或牡丹卡，便可完成各项托收项目。收费严格按照市政府批准或与业主(业主委员会)协商一致的标准执行。

西安普通住宅物业管理服务收费标准:

甲级(服务等级)：管理服务费：14(元/户·月)，日常维修养护费：0.24(元/平米·月);

乙级：管理服务费：11(元/户·月)，日常维修养护费：0.60(元/平米·月);

丙级：管理服务费：8(元/户·月)，日常维修养护费：0.18(元/平米·月);

丁级：管理服务费：5(元/户·月)，日常维修养护费：0.16(元/平米·月)。

西安非普通居民住宅物业管理服务收费标准:

甲级(服务等级)：管理服务费：1(元/平米·月)，日常维修养护费：0.80(元/平米·月);

乙级：管理服务费：0.70(元/平米·月)，日常维修养护费：0.50(元/平米·月);

丙级：管理服务费：0.50(元/平米·月)，日常维修养护费：0.40(元/平米·月);

丁级：管理服务费：0.40(元/平米·月)，日常维修养护费：0.30(元/平米·月)。

关于物业收费是否包含电梯费用问题您可以查看您与开发商或者物业公司签订的《前期物业合同》，合同中有关于物业费的约定，如果物业公司不按照合同约定收费，可以按照合同约定向有关部门投诉。

案例：

康先生把电动车停在楼道里，谁料第二天一早却不翼而飞，欲通过小区监控录像寻找小偷踪迹，却发现监控设备未进行录像。一气之下，康先生将小区物业告上法庭。物业认为，对不在停车棚内的车辆无看管义务，康先生擅自在公共通道内停放车辆，应自负失窃责任；物业曾向业委会申请修理监控设备，因维修基金冻结导致设备未修理，物业不应承担设备问题责任。但法院最后认定，此案中物业因未尽最低限度安全保障义务，被判承担50％的补充赔偿责任，赔偿930.5元。

评析：

康先生所在小区虽有监控设施，但不能正常运转，公安机关为此曾于2011年初要求限期整改，但迟至案发仍未整改。尽管监控录像不是调查偷窃事实的唯一依据，但其不能正常运转一定程度上放任了本案损害后果的发生，物业应当承担相应责任。

相关法律知识：

《物业管理实施条例》第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十七条、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

购房人在签购房合同的同时会被要求签署《房屋使用、管理、维修公约》(以下简称公约)，一份完整的公约应包括物业的基本情况，产权人、开发商、物业公司各自的权利和义务，物业管理费的收取办法以及违约责任等。

要提醒读者的是，所签订的公约一定要经过北京市土地管理局核准。在近日出台的《高档物业管理服务收费暂行办法》中规定，在成立物业管理委员会之前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的《房屋使用、管理、维修公约》中规定的收费标准向产权人收费。很多读者非常关心管理部门是如何对公约中物业管理收费项目和标准进行核准的?经过核准的物业管理收费能否意味着管理部门保证收费的合理性?

负责《房屋使用、管理、维修公约》核定工作的邹先生介绍，公约中就物业管理收费的规定主要有以下两种形式：

第一、公约中不规定具体的收费标准，只规定收费项目。这类公约多是在1997年9月开始公约核定工作以前签署的，都未经核准。现在补办核准手续时，如果规定具体收费金额，而且要求业主必须遵守，业主不容易接受，所以只规定收费项目。在核定过程中主要看这些收费项目是否符合建设部1996年266号文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，266号文件允许的收费包括8项，即管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费;最近又被批准扩充了管理公司的酬金和公共设施和公共场所的保险两项收费。超出以上10项的收费就不能被批准。在收费项目确定以后，物业公司不能单方面制定物业管理收费标准，物业公司要根据这些项目与业主协商确定收费标准，协商主要是通过公告方式进行的。

第二、公约中对收费标准进行了具体规定。这类“公约”一般是在房屋销售之前已经被核准，可以和购房合同同时签署。此类公约会明确写出物业管理费为每平方米多少钱。购房人要想清楚这个水平能不能接受，一旦签字就必须按照这个规定缴纳物业管理费。“公约”经过核定只表明公约的各个条款符合国家相关法规规定，并不说明管理机关保证公约中规定的物业管理收费一定是合理的。合理与否关键看入住后物业管理水平是否与所收费用相适应。在签订公约时还没有开始物业管理，所以无法判断其管理服务水平是否与收费标准相匹配。这时候购房人首先应该确定自己是想购买最高品质的物业管理，或是一般水平的物业管理，还是图便宜选择低于一般水平的物业管理。在签订公约时只能考虑到这一步，至于能否实现承诺，就要看管理公司的信誉和实力了。

我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。在此，搜房网为大家梳理了更换小区物业的相关程序，希望为你提供帮助。

法定更换物业管理企业的条件所需程序

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

约定更换物业管理企业的条件所需程序

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

应从以下几个方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。

前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

成立业主委员会的条件如下：

（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上；

（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；

（3）住宅出售已满2年。

人们在生活中常会接触到物业，但是关于成都物业费收费标准，相信很多人都不太了解，那么接下来，本文将为你解疑答惑。

成都市发改委于2012年12月10日下发《关于规范我市物业服务收费管理的通知》及《关于我市物业服务等级划分物业服务收费标准及有关问题的通知》(下称《通知》)，成都物业收费出台新政，以扩大市场调节范围。

今后，普通商品房成立业委会之后，物业费将实行市场调节价，仅前期物业、保障房实行政府指导价。此外，物业服务等级数也由现行的4级调整为5级，新政将于2013年1月10日起按“老盘老办法、新盘新政策”的方式实施。

大变化商品房有业委会后物业费由业主和物管定

政府指导价仅限：

采取包干制计费方式的普通商品住宅(不含别墅等高档住宅)前期物业费、保障性住房

市场调节价涵盖：

成立业委会后的商品房和别墅等高档住宅以及商业店铺、写字楼等

过去，物业费收取标准一直实行政府指导价和市场调节价双轨制，其中普通类住宅执行政府指导价，其他物业(如豪宅)由市场定价。此次出台的《通知》则对政府指导价的管理范围作了较大调整：对采取包干制计费方式的普通商品住宅(不含别墅等高档住宅)前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费实施政府指导价。除此之外，对成立业委会后的物业服务收费和别墅等高档住宅以及商业店铺、写字楼等物业服务收费实行市场调节价。

市发改委收费处相关负责人解释称：“过去我们对业委会成立以后的普通商品房，也是实行的政府指导价，但现在这部分收费将实行市场调节价。”市房管局物业管理处相关负责人则认为，业委会缺位的前期物业阶段，政府会为保障业主权益进行干预，但为培养基层自治，业委会成立后，应更多地发挥市场主体的作用。

小调整政府指导价浮动幅度降为15%

配备电梯的住宅

4级物业服务收费标准为每月每平方米1.90元、3级为1.35元、2级为0.95元；

未配备电梯的住宅

4级物业服务收费标准为每月每平方米1.25元、3级为0.85元、2级为0.60元、1级为0.40元

此次出台的新政对中心城区物业服务收费政府指导价标准有所更改，针对前期物业和保障房而制定的物业服务等级数，由现行的4级调整为了5级。过去最高为1级，最低为4级，现在最高为5级，最低为1级。《通知》同时制定了与等级相对应的基准价和浮动幅度。

据了解，配备电梯的住宅，4级物业服务收费标准为每月每平方米1.90元、3级为1.35元、2级为0.95元；未配备电梯的住宅，4级物业服务收费标准为每月每平方米1.25元、3级为0.85元、2级为0.60元、1级为0.40元。此次新政在这4个级别之上，还设定了没有明确定义基准价的第5个物业服务等级：“拟采用5级物业服务标准收费的住宅物业小区，其物业服务等级和收费标准经区(市)县房产管理部门和价格主管部门备案后在该住宅物业小区的物业服务招标文件或协议选聘核准表中明确。”

市发改委收费处相关人员给记者算了一笔账：“过去有电梯的小区采用1级服务的，物业收费基准价为1.75元/平方米·月，按最高上浮20%算，物业公司最高可收取2.1元/平方米·月。新政实施后，采用4级物业服务，其前期物业收费的基准价变更为1.9元/平方米·月。按最高上浮15%算，物业公司最高可收取2.19元/平方米·月。”此外，与过去相比，政府指导价浮动幅度由原20%降低为15%。

对于中心城区以外的其他区(市)县的物业服务收费，《通知》要求政府指导价标准原则上不能高于上述标准，在此前提下，再由当地政府价格主管部门和房产管理部门结合当地实际制定。

市房管局物管处相关负责人说，标准修改后，服务内容、服务事项更具体，服务标准要求更高。“比如原来最高服务等级的服务标准为六大项43小项，新标准的最高服务等级服务标准为七大项144小项。”而这些都是随着近年来小区配套设施增多，为满足不同消费层次的业主对物业服务的多样化需求进行的调整。

装修服务费、垃圾清运费微调

市发改委收费处相关负责人还表示：“考虑到近年来劳动力成本和原材料上涨，我们对中心城区住宅在装修期间收取的相关服务费用进行了微调。”

记者了解到，在装修服务费方面，配备电梯物业的由原按建筑面积0.03元/平方米·天调整为按不高于0.04元/平方米·天收取；未配备电梯的由原0.02元/平方米·天调整为按不高于0.03元/平方米·天收取。《通知》还特别注明，物业服务机构收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用，造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

在装修垃圾清运费方面，《通知》要求各物业服务机构不得强制收取装修垃圾清运费，该费用应本着自愿委托的原则，由物业服务机构负责清运垃圾的，垃圾清运费标准由原2.0元/平方米调整为按不高于2.5元/平方米收取。

根据《通知》，中心城区以外的其他区(市)县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准。

深度解读

不设上下限是否意味物业费大涨？

“物业费并不是物管公司单方面说涨就能涨的，这必须要业委会、物业公司双方协调、谈判、签合同，收费标准要由合同双方当事人予以约定。”市房管局物业管理处相关负责人答复道。

胡先生在一家物业公司管理层担任要职，在他看来，即便政府放开了这部分物业费收费标准，以市场议价替代政府指导价，物业公司也并不敢轻易涨价。原因是物业服务市场有竞争，而业委会也有选择物业公司的权利：“你涨价了，业委会完全可以选择换另一家更便宜的公司。”

业委会成立后，物业费将不再有政府指导价的上下限，作为业主，是否会担心物业费上涨？王浩(化名)是浪琴湾小区业委会筹备委员会成员，他所在的小区将在月底成立业委会，在他看来，为前期物业所享有的政府指导价而推迟或不成立业委会的可能性几乎没有。“事实上，把选择权交给市场，对我们来说更自由了，我们可以根据市场机制选择物美价廉的物业公司。”他认为相较于业主对物业公司的需求、物业公司对业主的需求才更为“刚性”：“我们可以聘请清洁公司、安保公司来提供物业公司能提供的大部分服务，价格说不定更便宜。物业公司很多，小区数量却相对固定。”随着业委会的逐步成熟，物业公司面临大量竞争的情况下，王浩似乎并不存有关于物业费上涨的担忧。

物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。

物业管理费-物业管理员

物业管理费

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

物业管理费详细构成

1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：

1.1基本工资：职务人数。

工资标准（元）月工资总额（元）。

1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例。

1.3服装费：每人按冬夏两季。4套衣服，二年半使用期计算。

2、物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：

2.1公共照明系统的电费和维修费。

2.1.1楼内公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价。

2.1.2楼外公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价。

2.1.3喷泉水系电费：

计算公式=每台功率*每次启用台数。

*每天平均开启时间*30*电价/12

2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486。

2.1.5维修费。

2.2给排水设施的费用。

2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价。

2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价。

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费。

计算公式=下水井数量X清洗单价*

每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费。

2.3共用建筑、道路维修费。

2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）。

3、物业管理公共区域清洁卫生费：

3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用。

年限折算出每月值。

3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）。

3.3垃圾清运费。

3.4保洁用水经实际测算，

6层楼道清洁一次用水0.03吨.0.03X119X30X3.2=342元；

3.5消杀费

4、物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：

4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。

80000/100X32X2/12=4266元

5、物业管理公共区域秩序维护费用。

5.1保安系统设备电费（监控、巡更、背景音乐、卫星接收等）：

5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）。

5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）。

6、行政办公费。

6.1通讯费用。

6.2文具、办公用品费用。

6.3车辆使用费。

6.4节日装饰费（含彩灯电费）。

6.5公共关系费。

6.6办公室采暖费（北方才有）。

6.7书报费。

6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）。

6.9培训费。

6.10办公区、员工生活区电费。

6.11办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨。400X3.2+100X10=2280元。

6.12其它杂费。

7、物业管理企业固定资产折旧费：

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。

7.3绿化、保洁专业用具。

7.4办公、生活用房装修费。

7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）

7.6其它。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算

10、法定税费：

（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%）。

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积。

注：以上测算未考虑收费率问题。

电梯费用测算

相关数具：

1、电梯功率；

2、电价；

3、使用率；

4、电梯年检费；总额/12月=**元。

5、每月维保费：

6、分摊户数；

计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=**元/月/户。

物业管理员

物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。

物业管理员职责之一、日常工作任务单派发、登记及与维修人员间的协调联系。

物业管理员职责之二、零星维修材料采购、入库做好登记。领用应严格遵循中心的有关制度，把好数量关、质量关。

物业管理员职责之三、配合部门经理定期检查、维修供水系统，保持其正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度并做好记录。

物业管理员职责之四、建立高压配电房巡视制度，每天巡查两次，每月细查一次，半年检修一次。

物业管理员职责之五、持证上岗，遵守操作规则，贯彻二十四小时有人值班制度，发生故障及时解决，保证水电的正常运转。

物业管理员职责之六、保证各维修点、工场间的清洁，工具、物品堆放整齐。

物业管理员职责之七、主动上门征询听取业主的意见，主动改进，发现问题及时反映，并妥善解决。

物业管理与人民生活息息相关，在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著，有着良好的发展前景。下面小编为大家介绍物业管理方面的知识，感兴趣的朋友们一起来看看吧!

物业收费相关法律法规解析

(一)、《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1、遵守管理规约，业主大会法律规则;

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施，设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

4、按照国家规定，交纳专项维修资金;

5、按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务;

第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

(二)、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民法人违反合同或者不履行其它义务的，应当承担民事责任。

(三)、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，争取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

(四)、《物权法》第七十二条：业主建筑物业专有部位以外的共有部位，享有权利，承担义务。不得以放充权利不履行义务。

物业管理方面的知识

1、什么是物业

答：物业是指房屋和其相配套的共用设施，设备和场地。

2、什么是物业管理

答：是指业主大会通过选聘物业服务企业，由业主委员会代表业主和选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业按合同的约定，对房屋的配套设施，设备及相关场地进行维修，养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、什么是前期物业管理

答：前期物业管理是业主大会选聘物业服务企业前，由建设单位通过招投标的方式选聘的物业服务企业实施的物业管理。

4、什么是业主

答：房屋的所有权人和共有人为业主。

物业管理的基本原则

(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。