房子户型门对门怎么样精彩20篇

房屋抵押贷款可以一时间获得大量的资金，但没有房产证的房子可以申请抵押贷款吗?哪些房产抵押时受限呢？请跟小编一起了解以下相关知识

按照房屋抵押贷款的规定，作为抵押的房子必须产权明晰，有房产证和国有土地使用证，所以没有房产证的房子是不能作抵押申请贷款的。因为这种房子没有上市交易的权利，不具有变现的能力，贷款机构无法拥有处置权，所以会拒绝为借款人发放贷款。不过，借款人除了可以用本人名下房子申请抵押贷款以外，也可以用他人名下房子作抵押申请房屋抵押贷款，但必须要取得他人的同意，而且要出具同意抵押承诺书。

若借款人所需资金额度不大，且有稳定的工作和收入，具备按时足额还款的能力，并拥有良好的信用记录，不妨选择无抵押贷款。目前很多贷款机构都推出了无抵押贷款业务，不过相对银行来说，贷款公司的无抵押贷款门槛更低一些，适合低收入人群。除了无抵押贷款以外，借款人手上若持有信用卡，在急需小额资金周转的情况下，也可以利用信用卡方式获得资金。

哪些房产抵押时受限：

根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。

（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地产。

所以，没有房产证的房子是不可以的抵押的，也不是所有的房屋都可以抵押贷款的。

早买房早安心，很多情侣还在恋爱期间就开始张罗着买房了。有不少男女经过自己的奋斗，各自出资，共同支付首付和贷款;也有不少未婚男女，由于财力拮据，不得不靠双方父母支援首付和装修费用。

然而，还有一些待婚男女，在婚前共同买房问题上表示担忧。万一一方变心不能结婚怎么办?房产证的名字写一个人还是两个人?贷款买房由谁来还月供合适?……现实生活中，因为男女朋友分手，导致的房产争议还真不少……

事件回放

沈阳的小吴和女友存了四万多元积蓄，选中了沈阳市浑南新区的一套房子，当时两人办理了商业贷款，在购房合同上，小吴和女友都是房主。

小吴和女友买的这套房是80平米的两居，首付16.8万元，其余房款为贷款，总房款一共56万。两人联名在银行做了商业贷款，20年还清，每月还2565元。小吴和女友当时用积蓄交了首付就将房子买了，然而好景不长，2015年年底小吴的女友回老家河北后，却提出了分手。

小吴自己说，两人当时达成口头协议，房子归小吴，两人剩余积蓄归女方，但是这一切并没有落到笔头上。分手后，小吴和女友没有再联系，他说他自己每个月继续还房子的贷款。眼瞅着今年11月底要交房了，小吴想到房子还是和女友共同的名字，就想把房子改为自己一个人的名字，让他万万没想到，女友拒绝了小吴的要求，还把小吴拉黑了。

现在，房子的备案合同，银行的贷款都是两人的名字，贷款还未还清，前女友又远在河北联系不上，这让小吴十分头疼，这可如何是好呢?

问题一：房子的贷款已经交了两年多，房子能否改为自己一人名字呢?

由于小吴的房产现在是处于银行的抵押状态，那么小吴如果想变更产权人的话，必须要还清所有的贷款，然后将购房合同赎回来进行注销，再进行这样一个房产变更。这样也是需要他的前女友出来配合的。小吴表示自己目前并没有能力偿还所有的贷款，而银行方面则表示，借贷关系是小吴和其前女友两人，不能更改为一人。律师表示，目前最好的方法就是小吴到河北，找到其前女友协商解决此事，进行“债权公正”。如果小吴的女友拒不配合，那么小吴只有通过法院起诉了。

问题二：如果一旦女友反悔想争夺房产，自己是不是会竹篮打水一场空，房子分给女友一半?

小吴和女朋友按份的部分实际上是首付的按份的部分，那么后续还贷的钱包括继续还贷的钱还都是小吴的，房产中最大的部分是小吴的，他女朋友分得的只是小部分，对他的影响是房价浮动可能产生影响。

那么，情侣共同贷款买房，法律上需注意些什么呢?

1、书面协议应当要有

婚前情侣买房，签署协议是共同买房的必要前提。在双方还未确定夫妻关系前，可以共同签署一份协议，确认购房款的来源、各自出资甚至对房产享有的比例。书面的协议，载明客观事实和双方对权利义务的约定，如果发生纠纷时，能够及时找出证据来证明，也可避免日后的更严重的纠纷。

2、明确具体权利与义务

现在银行在为个人办理购房贷款按揭时审批得格外严格。未婚情侣贷款买房，一方有不良记录，如在刷爆信用卡又无力偿还的情况下，是不允许办理贷款的。在实际操作过程中，若贷款买房双方在非配偶关系下，应该签署一个协议，明确双方的贷款权利与义务。另外，一方仍需要对银行承担责任，如果日后感情不合分手的话，那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

3、在购房合同上署名很重要

根据《婚姻法》规定，婚前财产为各自所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但另有约定的除外。婚前购买的房产如果双方都有出钱而只有一方姓名，另一方因为不好意思或者怕影响两个人的感情，而未在购房合同、房产证或者相关证件中体现自已的房屋所有权利，那么一旦日后面临分割财产时，难免会发生争执，并使得这一方处于权益容易受侵害的不利位置。实践中，购房合同上写了名字，办房产证时可以确保登记在证。

在买房时无论是购买新房还是二手房，签字时都可以体现出两个人的名字，双方可以事先约定房产共有比例。事先按份共有分好产权后，双方即可以按各自享有的份额对共有财产享受权利或者承担义务，这样也不容易产生纠纷。

1、还在按揭中的房子目前有多间银行是可以再抵押贷款的。随着银行审批房贷政策的进一步放宽,中信、农行等多家银行推出的“房抵贷”方式逐渐升温,高额度可达到房产评估值九成。

2、据了解,“房抵贷”申请人只需将名下的自有房产,以高额抵押形式向银行申请综合授信,审批成功后,在不超过授信有效期和可用额度的条件下,申请人可多次循环使用贷款资金,以用来满足个人及家庭装修、留学、旅游、购车等消费需求,长期限可达30年。

3、不论是住宅还是商用房、按揭还是全款、一手还是二手、现房还是期房,均可申请“房抵贷”。不用结清已有的按揭贷款,银行会在授信额度中除去房贷余额,其余部分可供客户做款使用。

在交房时，最容易产生各种矛盾。如开发商要求先交房后验房的不合理要求又或者是业主验房时发现大量的房屋质量问题和安全隐患从而导致退房的。那么，新房毛坯房交房的标准是怎样？怎么看毛坯房质量好不好，如何验房？验房的注意事项和流程是怎样？本期将一一解答。

一、在毛坯房交房时，应参照以下标准

1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面等均应按设计文件完成装修工程。

2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应该按照设计文件完成全部的装修，并按照相关规定完成各种测试项目。

3、管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等方面的验收工作。

4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

二、毛坯房验房注意事项

（一）楼地面是否平整

想查看楼地面是否平整，只需要要用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打爆点时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。)

（二）墙面是否有裂痕

检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题，可以让开发商帮忙修补后再签字收房。

（三）室内楼梯是否有缺损

主要看楼梯的平整性，是否有缺损。

（四）门窗安装轨道是否顺畅

注意门窗能否能关严实，是否有风或者雨水渗进来。如果在验房时发现问题，可直接通知开发商修理，如果你已经签字交房了，再找开发商处理这些问题，那他们则是能拖则拖。

检查新房的门窗玻璃是否有破损，窗框是否有变形。如有发现异常，抓紧找开发商解决。

（五）进户门是否有磕碰和刷漆

需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。另外，门的隔音效果和密封程度也非常重要，也是要注意的。

（六）阳台设备无破损

验收阳台的时候，主要是看阳台的地面是否平整有无破损，其次就是阳台的窗户设备是否完好。

（七）层高不能低于2.8米

作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，但是住宅层高不能低于2.8米。

（八）给水是否配套齐全

在检查给水方面要注意看房间的各个水管、龙头是否有水的供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。

（九）排水是否正常

验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。

（十）电气是否与买的数量一致

电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致。

（十一）预留洞是否合理

首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现这个问题，坚决要求开发商把原来的口子堵上，并重新打孔。

（十二）强电、弱电

在检查强电弱电的时候，主要是看电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果。用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以知道电闸及电表是否能完全控制室内电源，对于插座，一定要是保险插座(距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置)，卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

（十三）检查室内的平整度

如何检查室内的平整度的三大方法：

(1)在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

(2)目测大致地平。

(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪。

（十四）检查门窗垂直度

(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧。

(2)门插是否插入得太少？门间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音。

(4)窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

(5)窗边与混凝土接口有无缝隙。

(6)开关窗户是否太紧？可否妥当关上。

(7)窗户玻璃是否完好。

（十五）公共配套

(1)打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。

(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

以上十五条验房知识对每一个业主在收房时都会有所帮助，对于业主而言，验房都应该是很重大的事情，因为只有在签字前发现的房子问题，才能去追究真正的责任人，最大化的保证自身的利益。

三、验房流程

购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往验收房子。收房时，首先检查房地产商的文件是否符合要求，即：《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章等，然后再对要接收的房屋进行实地验收。在验房过程中主要应注意以下内容：

（一）检查房屋手续

检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换。

（二）确定房屋面积

面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张。

（三）看房屋结构

自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修。

（四）清点房屋使用情况

按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期。

（五）确定房屋物业情况

对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明暂不清楚或无法认定，并由双方在注明处签字或盖章。

买房你考虑最多的是什么？当然是地段，地段，还是地段！地段好的房子，配套设施完善，包括交通、邮局、银行、超市、学校、医院等，不仅会给业主的生活带来很大的便利，更重要的是，将大大影响房子是保值还是贬值。

挑地段：避开消费能力差的区域

能否升值，与房子的地段有很大关系。好的地段方便业主的生活，例如繁华的市中心、商业街区，有些楼盘选址荒凉偏僻，宣传时号称此处正在开发，将发展成繁华街区，然而，需要慎重的是，商业街区的建设不仅需要综合测评该区域的消费能力，也需要较长时间。

“睡城”、“空城”这些字眼在我国城镇化过程中并不少见，不少片区历经数年都难以发展良好，片区内的楼盘价格一跌再跌，那些早早入手的购房者只能叫苦连天。

除此之外，物业、配套设施也会影响房产价值的变化。好的物业不仅能够使居住者身心愉悦，更能提高小区房源在市场上的竞争力，口口相传，吸引越来越多的购房者。而良好的配套设施包括交通、邮局、银行、超市、学校、医院、休闲娱乐场所、餐饮等，这些都会对房子是否保值甚至贬值产生影响。

看污染源：工厂、加油站附近不利

置业买房是为了更好地生活，如果楼盘附近存在严重污染源，居住质量必然下降，此时，房屋也易贬值。在购房置业中必须注意避开这些接近污染源的楼盘。

比如高压电塔、工厂以及加油站等附近的楼盘。专家建议，选择房产时尽量避开电磁波辐射严重的地区。

少数人为了上班方便，在工厂附近购房置业，其实这是错误的选择，工厂会产生诸多的废气废品废水，污染较为严重，长期在工厂附近生活不利身体健康，所以购房置业时应尽量远离工厂。

现在，随着城市的发展，汽车越来越多，不仅停车难，加油也难，有时需排上许久的队。为方便加油，有些市民干脆在加油站旁边买房。其实，这也是个错误的决定，汽油中含有大量的有害物体，居住在加油站旁，空气势必受影响，另外加油站旁常有车辆停泊，噪音也比较大，影响生活质量。

远离噪音：避开交通“中心”得清静

结束疲惫的一天，下班后，市民都希望回到安静的家中好好放松一下。然而，有些地方的家一直都不安静，例如铁路旁、高速路旁、立交桥旁，专家建议，买房时应尽量避免这些区域。

调查显示，家在铁路旁的居民听力功能较弱，有些人时常出现耳鸣甚至耳聋，身体状况较差。

除此之外，高速路旁、立交桥下也不宜长期居住。专家介绍，家住立交桥旁交通不便，而且高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对身心健康会产生不利影响。而十字交叉路口的房子很容易形成死角，如果长期住在这个位置上，易受噪音、灰尘、尾气等污染问题影响，对人身心健康极其不易。

谨防炒作：性价比太差的房子慎买

部分房子质量虽好，配套设施也不错，然而专家仍不建议购买，这是为何？性价比太差。

比如高房价时期的高层、地王身边的成品房以及投资性公寓。在房价大涨时期，房子的投资功能被无限夸大，其品质内涵和其他与升值相关的因素多被购房者忽略，而到了房价普跌时期，这些房子面临出售难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对贬值。

另外，地王身边的房子往往会因为地王的缘故，价格节节攀升。但这并不意味着房子品质的提高。受利益左右，毗邻楼盘会将地王产生的诸多背景转化为涨价因素，其成品房的装修标准也随之水涨船高。而这些地王身旁的成品房也因此往往更易贬值。

石家庄出台限购限贷政策，之前买过房的松了一口气，没有买房的不少因为资格等原因被暂时拒之门外，然而有一批“不上不下”的人很是崩溃，他们在限购出台前缴纳了定金或签订了合同，但却没能即使办理网签而与选好的房子失之交臂，这批购房者又该怎么办？购房款能退吗？责任划分又该如何认定呢？

外地案例：

去年9月，在上海工作的刘小姐和丁小姐，决定在杭州买房。一个为了落户，一个为了投资。在某楼盘选好房后，缴纳了5万元的定金，各种优惠算下来，实际的成交价格是14000多元/平方米。9月25日，刘小姐和丁小姐一起付了40万元出头首付，并且签订了购房合同。销售人员还表示，当天不能办理网签，日后会统一办理网签。

让她们没想到的是，几天后，她们就接到了销售人员的电话，因为杭州刚刚出台了房产调控政策，首付需要提高到五成，要求她们补足两成的首付差额。后来，刘小姐和丁小姐斟酌再三，向开发商提出退房的要求。经过艰难沟通，开发商同意退还首付款全额（含5万元定金）。

未及时网签可能房产被抵押

丁小姐说，她们后来通过各种渠道了解到，开发商当时之所以没有及时办理网签，是因为他们销售的房子当时是抵押给银行的，“银行那边的抵押手续没有解除，所以无法办理网签，估计他们本来是想打一个时间差。”那么，如果开发商的房产确实存在抵押的情况，是否就无法办理网签手续呢？

根据目前的政策，如果是在建工程抵押的房子，网签合同的确是没办法签的，开发商没有办法在网签系统里面进行签约和备案，除非把抵押合同解除，才能够办理网签。

据了解，根据目前的购房手续办理流程，大多数城市的定金合同和购房合同都是可以直接在网络系统上办理，不需要先签订纸质合同，再去办理网签手续。办理完后，系统就会自动生成网签成功的时间。只要网签时系统生成的时间，在房产调控政策出台之前，都不会都受到调控政策的任何影响。这也就意味着，如果开发商在售楼时，按照正常操作的话，是不可能出现刘小姐和丁小姐所遇到的尴尬。

房产抵押阻碍网签可退一赔一

律师表示，这种情况并非少见，的确有不少房地产公司会在楼盘出售前，把楼盘先抵押给银行，来实现资金周转。“如果确实因为房产公司存在抵押的情况，导致无法及时办理网签，从某种意义上来讲，这是涉嫌一房二卖的行为，购房者可以向法院起诉，如果最终认定一房二卖，根据相关规定，是需要退一赔一的。”

住宅户型对于购房者是相当的重要，其基本的要求简单来说就是宽敞、明亮、通风、整洁。一个相对满意的布局可以使人感到舒适、方便，减少带来不必要的麻烦。但好的户型标准对每个购房者来说都不一样，下面的几点可以参考，选择合适的进行设计。

既实用又经济

住宅的每个房间都应当间隔方正，少点“金边银角”，谨防多边角的房间。此外，各房间的面积尺度应当适宜。例如，卧室除了要设置家具外，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间不宜小于3.6米，面积在12平方米~15平方米之间较理想。而较理想的客厅面积，则在21平方米~30平方米之间，开间不宜小于3.9米。

功能分区要明显

一个好的户型设计会将室内室内区分开来，按功能分区将不同的生活功能分为不同的活动空间；按动静分区将活动空间跟休息空间严格的区分开来；按公私分区将卧室与客厅、餐厅、麻将房等进行区位分离；按主次分区将主人房和其他成员房间有所区别；按干湿分区将厨房、卫生间带水的房间与精心装修怕水的卧室分开。

合理利用健康性因素

健康性因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。一般客厅卧室南北朝向能获得充分的日照，在相对外墙上开窗形成穿堂风。厨房应直接对外采光、通风窗，以减少油烟对人体的危害。卫生间应有通风窗或设置屋顶管道，阳台应有晒衣设施，合理安排好空调机的安装位置预留墙洞。

买房不一定要最大，但一定要最适合。好房子标准很多，户型、朝向、楼层是都很重要。但对于大多数购房者来说对于朝向却不知该如何选择，总结一下买房挑朝向妙招，为购房者买房提供帮助。

正朝南不一定就最好

房屋朝南就最好?专业人士认为，这也不一定，住房朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系。朝南房屋可以保持充足的阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮温暖感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光照射;其次房屋可以保持良好通风，保证室内清新和干燥。

正南朝向、东南朝向、西南朝向房子光照都不错，一天之内室内能够接受2-3小时阳光射入时间就己经足够了，对消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动都有好处。

住宅朝向喜好南北地区差异也很大，北方人喜欢挑中间套，更节能保温，冬天更保暖。住宅建筑设计也要多种因素综合考虑。如楼盘周边道路的走向并不是正东正西的，也可能影响到楼盘朝向。

客厅主卧朝向最重要

就房屋内部空间来说，客厅卧室朝向最重要。购房者在看楼盘时也要对房间的客厅、卧室、厨房等各个布局进行细致观察。首先是客厅的朝向，客厅是一套住宅中使用率最高，使用人数最多的房间。客厅的朝向以南向为最佳方向，客厅朝南，冬天可以晒进太阳，在夏天又是凉风习习。如是朝东、朝西的客厅，特别是低楼层业主一定要对相邻建筑的间距加以关注。

卧室的朝向。对于一居室的小户型，其卧室朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为最佳朝向。如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么房间就会经历一整天的照射，室内温度就会很高。卧室朝向为东南、东、东北也可。最好不要选朝西卧室。如果是两居室或三居室，有一间卧室朝向北方尚可。

厨房和卫生间的朝向。卫生间一般较潮湿，易滋生病菌，因此要保持采光、通风、最好避免选择西向的卫生间。厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或是排气扇向外排气，厨房最好不要选择北向。

其实对于我们很多首次置业的购房者来说，因为没有专业的知识，买房选择时大部分是在听销售人员的讲解，一旦交房，才发现实际情况跟想象相差那么远。学着做个聪明地买房人，从了解“户型朝向”开始，理智购房吧。

二手房配套完全且拎包入住，越来越遭到购房者的青睐。但是在面临签约、缴税、借款、过户等流程的时候，咱们应该把握哪些注意事项，才能确保自己的权益，为日后削减许多费事和胶葛呢？今天咱们整理了购买二手房的注意事项，让你远离买房圈套！

注意事项一：核实卖方身份挑选可靠中介

核实卖方的身份：假如是个人，看他的身份证；假如挑选中介，要挑选挑选正规的、有一定诺言度的房地产中介机构作为二手房生意两边资金、房子交割的监管方，确保交钱后能顺畅过户，过户后房与款两清。

必要时可查阅中介机构应具有的“两证”，一为工商部门颁布的营业执照，二为房子土地管理局颁布的中介署理资质证书，这是买二手房注意事项的条件。

注意事项二：承认产权

到房管局查验卖方的房产证。检查：

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的称号与房产证上的房子一切人是否共同，原则上是一个字也不能错。

2、产权证所承认的面积与实践面积是否有不符之处。

3、看该房子是否有房子共有权人，假如房子为多人共有，则须卖房人供给一切共有人的身份证件及赞同出卖房子的书面文件；如是夫妻共有产业，是否通过卖方配偶的书面赞同；假如房子已租借，则须卖房人供给承租人赞同出售的书面定见；假如房子已被抵押，则须卖房人供给抵押权人赞同房子出售的书面文件，千万别忽视这些与产权有关的小细节。

注意事项三：核实房子是否答应生意

核实房子是否答应生意

以下状况的房子千万不要买：

1、已列入拆迁公告规模的房子或被国家征用的房子；

2、被人民法院或行政机关依法查封的房子；

3、属违法或违章建筑的房子；

此外，假如要购买的房子是公房，卖房人要供给政府部门对其上市生意的批准书；因为公房原单位对公房一般都保存优先购买权。

因而，应要求卖房人供给单位抛弃优先购买权的书面定见；别的，戎行、医院、校园的公房，因为其特殊性，在没有获得单位赞同的状况下，一概不得出售，有必要要原单位盖章后才能出让。

假如房子存在私自建立的状况也很费事，所以要检查是否有占用房顶的渠道、走廊的状况；或许屋内是否有建立的小阁楼；是否改动过房子的内、外部结构等，只要承认无误才能够进一步签订合同。

注意事项四：关键性许诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对生意的任何关键性约好或卖方的任何许诺均应体现在合同中，不能以口头约好代之，因为口头约好在一旦发作胶葛时则无法举证。

合同的必备条款首要包含：房子面积及隶属设备、价款及给付方法、土地使用年限、房子交给期限、违约责任等。

在签定合同过程中，有必要注明什么时刻卖方将房子以何种方法交给给买方，假如届时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是否仍存在租借状况等。

注意事项五：留神付款方法和时刻

买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转依据的方法进行付款，由此能够增加购买付款凭据。

一般状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家准时交房；也能够要求房主搬出移交后再行付出购房款。

不要随意信任对方的诺言，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；能够考虑将房款押在一个两边都信得过的单位，如律师楼或诺言较好的署理公司处，等过户完结后，再将房款转入卖方的账户。

有必要要经当地房子土地管理局办理完产权才算完结过户手续。有署理公司、律师、公证的确保等等都不算是完结生意过程；从买房的视点来说，一定是产权过完户今后这套房才真实属于你。

买房选楼层时，很多人偏爱采光好、视野开阔的高楼层；但也有一部分人“恐高”，因此偏爱出行方便的低层。

低层楼定义其实很广泛，普遍认为的是5层以下都是低层，但是相对的，如果一栋楼高30层，那么10层也算低层，所以低层楼定义是相对的，下面我们还是介绍以下低层楼的的一些情况。

低层楼有一定优势就在于它的“低”，低楼层可以方便出行，即使电梯高峰或者停运也不用担心，毕竟爬爬楼梯就可以解决；有老人的家庭就更加方便了；当放生重大意外，如地震，火灾等，低层楼逃生往往比高层更迅速，更安全等等优点。

但是，低层楼也有着采光差，潮湿，防盗安全性差等缺点。所以针对这些缺点，我们列举一下一些选底层房的注意事项。

1、了解房子的防潮设计

看房屋是否带有地下车库或者一层是否架空，如果带有地下车库或者一层架空，在一定程度上，能减少湿气。

同时，查看排水管道的的设计，如果低层排水管道不是与高层分开的独立系统，那么雨天很容易造成堵塞，也影响房子的湿度。

2、地面环境情况

底层容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。但如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。这些对低楼层的住户，都会产生不良影响。

另外还要看化粪池，垃圾箱是否远离自己的居所，避免造成生活影响。

3、注意采光

低层楼本来采光性就很差，所以为了避免“雪上加霜”，应该注意楼间距大小、周边是否有高大的建筑物遮挡、房屋的朝向、房屋采光窗的大小和数量、户型的开间和进深，以及同一楼层，外立面是凹进去还是凸出来等。在选择低楼层的时候，要注意房屋的周边环境和楼间距大小，楼间距越大，采光也越好；关注户型本身的开间、进深、户型朝向、采光窗的数量等；

4、注意噪音问题

如果楼栋处于小区内比较安静的位置，则低楼层的噪音主要有行人的脚步和说话声、单元门的开关门声、车辆行驶时产生的声音。

小区如果是人车分离，车子不驶入小区内部，而是直接在小区入口处驶入地下车库，则避免了车辆的噪音污染。

5、注意治安问题

买房时，关注下楼间距大小，防止对面的住户偷窥。同时，看下小区内部的道路与楼栋的距离远近，防止隐私被道路上的行人偷窥。

低楼层的财产安全问题，是买房时，很多人比较在意的一个问题。如果物业服务好，有保安定期巡逻，那么安全系数就可以大大增加。

小结：买低楼层的房子，如果能注意到上面所说的这些问题，就能够趋利避害，使得居住的舒适度大大提高。

贷款成为如今人们筹集大量资金的方法之一，为解燃眉之急，房产抵押贷款是一种很好的贷款方式，但并不是所有的房子都可以办理房产抵押贷款。

在此总结了十种不能办理房产抵押贷款的房产，和一种贷款时抵押受限制的房产，一起来学习。

1、公益用途房屋

根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、小产权房

小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

3、未结清贷款的房子

已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。

4、房龄太久、面积过小的二手房

银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

5、未满5年的经济适用房

未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。

6、部分公房

如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。

7、文物保护建筑

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、违章建筑

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、权属有争议的房子

权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

10、拆迁范围内的房子

已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

最后，除了以上几种不可以用作房产抵押贷款的房产之外，还有一种抵押是收到一定限制的房产。即以享有国家优惠政策购买获得的房子不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

挑地段、挑质量、挑价格、比户型……大多数购房者可能一生中只有一次购房行为，如何才能选到称心如意的房子，这并不是一件容易的事。尤其是户型的好坏优劣，直接关系到以后居住生活的舒适度，挑选一个合适的户型，有几点很重要。

功能区的划分是否明确

户型是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成，俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。厅卫的数量演变总是伴随着各功能区细化的趋势，反映出人们对于后期生活质量的变化。实际上，在有限的面积条件下，户型各功能区应尽量细化，避免相互间干扰，保持相对的独立性。

动静分区动区主要分为客厅、餐厅、厨房、次卫等活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置;静区为卧室、书房等供休息、静养等相对安静的区域，应当尽量布置在户型内侧。卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。动静分区合理的户型是卧室布置在户型深侧，距离入户门较远。不合理的户型主要是次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大，两者相互干扰，这都是不可取的。

干湿分区干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气比较重且较容易产生脏污的房间，应尽量与精装修的、怕水怕脏的卧室等区域隔离开来。厨房是家居生活中最主要的污染源，因此要尽可能地靠近进户门，远离卧室、客厅;其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，厨房应与一个卫生间贴邻而处，看户型时一定要注意。

公私分区户型的私密性应主要做到两点：首先在入户门外向内望去时，玄关处应有所遮挡，避免对屋内环境一览无余;其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等私密空间要有视觉上的遮挡，以做到一定程度的“公私分明”。

好户型基本标准

户型好的房子，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也十分充足；往房间里摆放基本尺寸的家具，不会妨碍人的走动;不借助通风设备就能自然通风。

整体形状方正整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。

偏大面宽偏小进深面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。

没有暗间暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。

房间大小适中户型太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会让人感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，另外一个空间就会被设计得十分偏小，选择户型时应注意尺寸。

好户型看动线动线就是指人在室内行动的交通路线。动线合理是指人们在户内活动的路线流畅，这也是评定一个好户型的关键。户型的设计决定动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。

设计良好的户型，户内动线一般具备两个特点：

1.主要动线的长度非常短，占用的纯交通面积很少。好的户型主要动线基本会布置成“一”字形，有时布置成“L”形，但一定不会是“Y”形和“O”形。

2.次要动线基本上是和主要动线可以共用一条线路。也就是说，户内交通只占用一条纯交通面积，几乎所有的门都开向这条线路。

实际上，考察户型的优劣，主要看其功能分区是否明确，面积分配是否合理，朝向是否适宜，室内交通线是否便捷等方面。如果基本符合以上几个特征，那么，该户型一定是功能区布局合理、房间门安排得当、纯交通面积最小、使用面积利用率较高的好户型，可以优先选择。记者陈春刚

买二手房本来就是非常复杂的事情，如果遇上纠纷，不仅劳民还伤财，如果遇上以下六种房子，一定要谨慎当心.

万万不能买这6类房子，一不小心就有纠纷

一、没有房产证的房子

证件齐全、房产证产权清晰才能证明房主对房屋享有所有权，这也是证明买房权利的惟一凭证。如果买没有房产证的房屋，该房屋可能处于抵押或者转卖状态，没办法确保购房者的权益受到保障。

二、正在出租的房子

俗话说“买卖不破租赁”，房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同，无论您是通过中介买房还是自由交易，都应该提前看好房屋物质情况，避免因租赁情况影响过户，甚至产生纠纷。

房屋在同等条件下，承认人对房屋具有优先购买权，如果卖家没有通知承租人或者承租人表示愿意购买此房屋，那么买卖双方交易合同无效。

三、单位福利房

单位福利房属性特殊，卖家可能只有部分产权，在卖家转让单位福利房的时候，单位具有优先购买权，并且单位福利房土地性质为划拨，买这类房子还需缴纳土地出让金。因此买这类房子需约定由卖家缴纳土地出让金，并且取得单位愿意放弃优先购买权的证明，不然容易产生纠纷

四、小产权房

小产权房一般是集体所有土地开发的房产，售价只有商品房一半，甚至更低，买房成本也低。但是，按照现行法律，“小产权房”没有合法流转空间，它建在集体土地上，不允许对外销售，购买这类房子拿不到产权证。

五、未满5年经济适用房

经济适用房未满5年不允许上市交易，如果私下交易，一旦房东毁约，购房者可能会面临失去房子的风险，因为这类房产交易不受法律保护，风险很大。

六、未满三年的动迁房

未满三年的动迁房可以交易，但是不能办理过户，没有房产证，不能办理贷款，一旦房东毁约，买房的权益得不到保障。

小狐叨叨：以上六种房产，请远离，如果一定要买，需要询问专业律师，制定严格的合同条约条款，确保万无一失

小编发现，关于房子产权的问题，大家除了关心名字该怎么写外，不少人都提问离婚时会怎么分割？确实，由于出资情况各不一样，离婚时，房子有没有你的份，可真不是名字说了算的。为此，小编请来居律师，专门和你聊聊离婚时的“房”心事。

“房”心事

出资买下公婆的承租房产权归谁？

根据我的执业经验，夫妻离婚因房子而扯皮的，相比于商品房，比较复杂的是房改房，特别是房源来自父母辈的。比如下面这个案例。

沈先生与陈女士于2001年结婚，婚后一直居住在沈先生父母自1995年起承租的公房里。2004年，沈先生父母单位鼓励职工购买已住公房的产权。沈先生、沈先生父母及陈女士商量由小两口出资买下该房产。同年10月，沈先生、陈女士向单位支付45万元买下该房产，并登记在沈先生一人名下。2005年，沈先生与陈女士感情破裂要离婚，但在房产分割问题上发生严重分歧，双方闹上法庭。

关于产权的问题，沈先生认为：房子是父母单位分配给自己父母的，承租人也是自己的父母，只是在后来购买产权的时候是自己和陈女士出资，该房应该是父母的，而产权登记在自己名下，可以认定为父母对自己的赠与。因此，该房应为自己的个人财产，陈女士无权分割，可以返还陈女士出资的22.5万元。

可是，陈女士却认为：该房虽然是沈先生父母承租的，但是当时买房时四人一起商量由自己和沈先生出资购买，这就表明沈先生父母放弃购买，这从亲情的角度也是可以理解的，在此情况下，自己和沈先生出资购买的该房产就应当认定为夫妻共同财产，即使登记在沈先生一个人名下，也因购买时间在婚后而应认定为夫妻共同财产，应该平均分割。

沈先生、陈女士各执一词，法院经审理认为，沈先生与陈女士共同出资购买的这套房产，应认定为夫妻共同财产。因该房是基于沈先生父母在先的承租权而取得，所以对这份价值应先予扣除。经相关机构评估，该房现值52万元，其中40万元属于沈、陈二人的夫妻共同财产。据此，法院判决沈、陈二人各分得20万元。

小锦囊

离婚时房子咋分？可不是名字说了算

沟通是解决婚姻问题的第一把钥匙，也是最重要的钥匙之一，沟通可以解决大部分婚姻问题。但是，基于各种不可调和的原因必须离婚，那么就一定会牵扯到财产分配，特别是作为房产，更是夫妻离婚财产分割争论的焦点。有鉴于此，居律师今天就离婚时房产如何分割做一个简单的梳理，与你分享。

情况一

夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得房产证，婚后夫妻共同还贷。离婚时，该房产婚后房屋增值部分及共同还贷的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为夫妻共有财产平均分割。对于共同还贷部分，不论是用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产，除非一方能够证明还贷资金来源于个人婚前财产。

情况二

婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，双方离婚时，房产证名字一方如果否认在购房时另一方的出资，且另一方不能证实自己的出资且不是赠与给另一方的情况下，另一方的权益不能得到法律的保护，法院也无法判决给另一方适当补偿。

情况三

夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚时，不能因为婚后取得房产证就认定该房产属于婚后共同财产进行分割，需要结合财产来源细分婚前婚后两部分依法进行分割。

情况四

婚前一方父母支付首付款购房，产权登记在出资方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，离婚时，房产归登记的产权人所有，贷款由其继续偿还，但取得房屋一方应就婚后共同还贷部分以及相应增值部分给予对方经济补偿。

著名财经作家吴晓波曾说过：理财能力很重要！千万别把钱留在银行存定期，那是对自己的犯罪！要参与投资，把钱花出去！看完这句话大多数人是不是都觉得自己中枪了？

众所周知，吴晓波曾豪言“十多年来每年买一套房子”。而事实是从1999年开始，吴晓波开启了“计划中的购房”模式，房子一买一个准。从最初买入只要几千每平的到现在涨价到几万每平，他的豪言壮语正一步步的实现冲上云霄。

他入手的房子有几大类型，一是偏爱靠近水的房子，他在杭州的好几套房子都在运河边上。二是坐落在繁华的市中心的房子，配套各方面都很完善。三是风景好的、景观性强的房子，在他看来景观性房产具有强大的抗跌性。四是能体现中国特色的、文化气息浓厚的房子。

吴晓波最初买的房子现都已经涨价了，所以要想买好房，跟着名人走，准没错。对于财经名人来说，他们买房只会买对的。而对一些娱乐界的明星名人来说，他们买房或多只买贵的，奢华的，更偏感性一些。像财经作家这类人物，浑身上下都透露着“精明”，他们买房置业只会买对的，就如吴晓波买的第一套商品房施家花园，买时才3000多元一平方米，现在这套房的价格已经翻涨了好几倍，验证了前面说的财经名人只买对的。买对了，房价蹭蹭蹭往上蹦。

吴晓波称，至少在未来十年时间里，中国一线城市不动产主要价值，并不是居住价值，而是投资价值。他在杭州就拥有十几套房产，包括住宅、商铺、写字楼，几乎涉及了除别墅以外的各种不动产。这些房子，多分布在杭州市中心、城西、滨江等地。其中很有意思的是期间他还在千岛湖买了一个140亩的半岛，被称为“杨梅岛主”，金庸笔下《射雕英雄传》中的东邪黄药师种的是桃树，而吴晓波种的是杨梅树，这些杨梅每年给他带来几十万的收入。

吴晓波投资买房却从来不炒股，因为他认为股票是高风险投资，不及楼市来的稳定，为了让自己生活得更好，不得不远离充满了随机性的中国股市。

股票跌了房价涨了

2015年，股票跌了，人民币贬值了，房价却涨了，这再次证明了晓波的前瞻性眼光。这一年，楼市政策频繁出台，包括央行降息降准，公积金二套房贷款首付比例从30%降至20%，连持续多年的“限外令”也出现了松动。这些都是针对全国房地产市场的宽松性调控手段。

而早在2014年，吴晓波就做出判断认为2015年的房价定会上涨，对15年的房价抱有比较乐观的态度，事实证明他的判断是正确的。

那么问题来了，他是如何判断出的？囤房大户吴晓波选房时有何妙招？吴晓波曾在他自己的一篇文章中说过，买房若要保值，地理位置、房屋品质、物业管理、房贷优惠是买房的几大考虑要素。

房产抵押贷款是一种很好的贷款方式，但并不是所有房子都可办理抵押贷款。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，以下这6类房产不得设定抵押或抵押时受限。

第一类：正在还按揭的房子

房子的抵押权在银行，房主没有完全产权。

第二类：房龄过老的二手房

虽然银行没有严格要求，但一般情况下，房龄过老、房屋面积过小的房子都不好做贷款的抵押申请。

第三类：小产权房

一般来说，小产权其实是没有产权的，只有出售合同单，没有房管单位的认同，该类房产一旦政策有变，房屋价值将会有很大变化。

第四类：未满五年的经适房

不满五年的经济适用房是国家限制交易的，不能上市，银行也不能接受抵押。

第五类：查封的房子

根据《担保法》第三十七条，《物权法》第一百八十四条的相关规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得进行抵押。

第六类：部分已购公房

已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款

1、无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写原单位有“有限购买权”的条款；

2、已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房。

其实房屋买卖也是属于商品交易行为中的一种，只不过房屋买卖涉及到的金额比较大，也显得边角特殊一些，每一项商品交易都会涉及到一定的税费，购买房子也是一样需要交纳税费的，不过不同时期，购买房屋需要交纳的税费规定也不一样。

购房契税税率是多少？

契税是购买房屋时必不可少的一项税费，也是税费中占比比较大的一项，但购房契税不是一个固定的数值，而是根据购房者的情况以及购买房屋的情况不同而变化的。

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

《通知》规定，北、上、广、深四个一线城市暂不实施上述规定中的第二项契税，大家在购买房屋的时候如果要自己计算契税，可以先看看自己是属于哪一种情况，然后确定计税依据。当计税依据确定以后，契税应纳税额的计算公式为：新房应纳税额=计税依据×税率。而二手房的契税以房屋评估价来计算。

买房子还需准备哪些费用？

1、房屋面积补差款

现在购买的新房大多数都是期房，购买期房的时候，一般情况下我们都是按照规划的面积来计算房价的，但其实在收房的时候，房屋面积多多少少会有一些差别。所以就存在房屋面积补差款这一项费用了，也就是说我们在验收房屋的时候，如果房屋的实际面积超出了购买房屋的时候所计算的面积，那就需要按照房价来进行补偿相应的房款。

2、公共维修基金

小区的正常运行离不开这一笔费用，公共维修基金也是国家强制征收的。一般情况下，公共维修基金征收的标准有两种，其中一种是按照建筑面积计算的，另外一种是按总房款的百分比计算，比例在总房款的2％-3％左右。

3、物业费

不同的小区物业收费标准不一样，收取的时间规定也不一样，目前大多数的小区都是按照季度或者是年度来收取物业费的。而新房在进行交接的时候，一般开发商在收房告知书中都会要求业主缴纳一年的物业费，所以这笔费用，大家在买房的时候就要准备好，业主收房时都必须缴纳。

购房者会发现，同一小区、同样户型，价格却千差万别。究竟是哪些原因导致这些差距呢？买房时又应该如何区分同小区同户型房子的优劣呢？

要素一：小区楼栋位置

大多数外围临街的房子都会遭受到更多的噪音污染、灰尘污染、光污染以及异味污染(比如餐厅烧烤摊)，很可能影响夜晚的睡眠和白天的通风。

提醒1：注意不要选择小区边缘的房子

小区边缘的房子往往会紧邻小区外的街道，而街道旁都有交通噪音。尤其是当小区位于环线主路时，这个问题就更加严重了。所以选房的时候尽量选择远离主路的楼座，哪怕出入小区远一点，但至少可以有个清静的生活。

提醒2：有落地窗的房屋一定要现场看房

说到光污染，不得不提一下一直很受大家喜爱的落地窗。如果选的地方不对，下午六点就亮的刺眼，拉上窗帘不通风，不拉窗帘亮瞎眼。如果到了晚上，你的窗边正好有路灯，那些睡觉怕光的同学，大概又要失眠了。所以建议对落地窗比较感兴趣的朋友，一定要实地看房，感受一下从窗户往外看出去的情况。

要素二：小区内部交通

都定好地段和小区了，交通是否便利当然不能忽视。但不要只看你家离上班有多远，还要看出入小区绕不绕。

提醒1：注意不要选择离大门太远的房子

买房时候销售说的好好的，地铁步行10分钟，然而说不定从你家楼下走到小区大门口就要十五分钟。然后你再花10分钟从小区门口走到地铁口，别的小伙伴已经从家门口快到公司楼下了。

提醒2：注意不要选择人行道旁的房子

有的人觉得，选择在人行道旁的房子，外面无遮挡物，可以通风，光线也好。光线好这个是一定的，因为它不仅白天有光，晚上也有光，只不过那所谓的光是路灯照进来的，如果整夜房子都处在一片光亮中，喜欢关灯睡觉的人估计是要彻夜不眠了。

要素三：公共设施的位置

一般小区内都配有运动场、儿童游乐区、老人活动区等“活动中心”，但是你住的地方并不是离这些位置越近越好。另外还有车库，有停车需要就尽量近一些，没有需要就尽量远离，毕竟也有噪音和尾气污染。

说白了，小区公共设施要有，但是并不是都要离你特别近，虽然一时觉得很方便，但是长久来看，却不健康。

提醒1：注意不要选择小区内活动区域的房子

很多小区内都细心地为老人儿童配备一些健身娱乐的设施，比如一些运动器材，健身器材，小孩子的玩耍工具等，老人们早上通常都起得比较早，如果这些老人都带着孩子到活动场所去拉家常，场面可想而知是多么的热闹的。

老人孩子可能还能接受，但是对于普通上班族而言，就有点辛苦了。试想一下你上完一天班，辛辛苦苦的回到家，正要好好休息，楼下却来了一群大妈开始跳广场舞，你是什么感觉。

提醒2：注意不要选择底下是商铺的房屋

有两类商铺上面的房屋一定不要选择，一是饭店类;一是发廊类的。饭店类的房屋每天排出的油烟是非常大的，而且吃饭时间人流大，吵闹声是在所难免的;而发廊类的商铺会经常放一些劲爆的音乐，而且音量也会稍大，除非你自己也非常享受在这样的环境下生活，否则千万别选。

提醒3：注意不要选择停车场旁边的房子

停车场边上的房子会经常听到车子开进去的声音，车主开门、关门、上保险锁等这样声音。可能白天的时候不明显，但是如果是晚上夜深人静了，这些声音就会被几倍放大，更甚的，还会有车灯直接照到房子里面，所以这类的房子要慎重选择，不要贪图一时的方便，这也是重要的选房技巧之一。

要素四：朝向和楼层

朝向和楼层的问题讨论的很多了，为了房屋整体采光通透，主要活动区（主卧客厅）朝南或者东南都不错。在选择户型时，应注意客厅和主卧的位置怎样更符合自己的生活习惯，并按照自己的实际需求进行选择。

至于楼层就是各有利弊，因人因需而异。一般来说顶层安静，但冬冷夏热，小心漏水；中间楼层注意价格问题；低层注意防盗防潮防虫蚁，但是家里有老人的话，比较方便出门活动。

最后说说售楼员常提的“小区楼王”。

很多选房规则，稍有生活经验的人也能略知一二，开发商自然不会放过任何机会制造价格差别，于是便有了小区楼王的说法。

楼王与其他住宅的最大区别是其占据小区最佳的且不可复制的地理位置、周边环境、小区配套及设施。日照、视野等都是最佳的。

当然，与楼王相伴的，就是高价格，可能要比同小区其他房子高出数万元。

购房人如果对价格比较在意，就需要尽量权衡各个方面，尽量满足自己最在意的方面即可。比如老人小孩更在意噪音问题，年轻上班族更在意交通便利问题等。

房子想要卖出一个好价格需要掌握哪些技巧？卖房之前了解哪些才能顺利卖出好价格呢？下文中小编为大家整理了卖房技巧，需要的朋友一定要了解。

八、“跳过”中介有风险

中介带购房者看房之后，一些“精明”的售房者便直接与购房者交易，以为这样可以省去一些中介费，但其实是增加了交易风险。首先这是售房者缺乏诚信的表现，出现风险的话很有可能卖不出去房子。所以，找到一个靠谱的中介代理房产交易还是很有必要的。

九、不能签“到手价”

很多售房者为了免去麻烦，签订合同的时候要求中介公司直接签一个“到手价”，这样的话，税费、中介费究竟是交了多少也不清楚。所以，这就给中介公司留下很大的操作空间。

因此，售房者一定要把各项款项弄清楚，确保自己交的每一分钱都是合理的。达成协议之后，售房者、中介、购房者最好签订一个三方协议，防止黑中介从中压价。

十、报房价不可盲目

由于现在二手房的价格上涨的厉害，很多售房者对自己的房子期望值比较高，因此会出现盲目开价的情况，最后很有可能造成房子不能成交。所以，售房者报价一定要理性，一定要心平气和，客观的评价自己的报价，必要的时候可以多跑几家中介了解情况。

十一、自己卖房有技巧

市场上也有一部分人卖房不是通过中介，而是通过自己的朋友亲戚介绍买家。对于这样的情况，售房者要仔细了解二手房交易的政策、流程、手续，不然很难完成整个交易流程。

二手房交易本身就是一个复杂的过程，不仅牵涉到房子的评估，还牵涉到各种手续以及费用，外行人掌握起来会比较难。因此，还是建议委托中介较为妥当。

售房者卖房的时候需要了解自己的产权信息，比如房屋产权是否明晰，房子面积有多大，属性是住宅，还是安居房等。

售房者还需注意过户风险。一些购房者买房需要贷款，售房者急于卖掉房子，那么很有可能造成贷款手续还没有完成，房屋产权就已经属于购房者的了，这样的话，售房者还没有拿到房款，很有可能造成严重的损失。

十二、注意合同细节

对于合同中的细节问题也要注意，比如诸如维修基金、有线电视费、电话费等等，不然最后出现了纠纷还是很麻烦的。

听说在中介行业最低调的炫耀就是，我的房子一周就卖出去了！要知道，做中介这一行的，一个月都没能成交一笔交易也不是什么奇怪的事情，如果能一周成交一套房子，那倒是真的可以让人叫一句“大神”。

不过，“大神”也不是那么好当的，私下里还是需要做很多功课的，如果你也有一颗想要成为“大神”的心，如果你也想快速卖出自己手里的房子，那就赶紧来学习一下这几招。

一、努力才是硬道理

有人说“天上不会掉馅饼，就算掉下来，砸到的也不一定是你”，所以还是别再抱有无谓的幻想了，多多努力才是硬道理。多跑跑腿，跟客户联系联系感情，多打打电话，挖掘一下潜在的客户，只有这样，你才能更快地卖出房子。

二、“对症下药”更有效

你知道为什么大家都喜欢定制化的服务吗？自然是因为这种服务能够满足他们的需求，并且让他们在情感上得到大大的满足，而该方式也同样适用于卖房。对症下药才能有良效，你如果找准了客户的需求，并且针对他们的需求给他们推荐房屋，成交率自然就会上升，比如港台的华人喜欢坐北朝南的房子，加拿大的华人则喜欢南北朝向的房子等，这些你都需要考虑。

三、价格合理是保障

当你在给房屋估价的时候，最先考虑的不应该是你可以从这所房子里获取多少提成，而应该考虑客户能够接受的价位是多少。将多种因素综合考虑进去，制定出最为合理的价格，这样客户才会更容易接受，将心比心，当你学会从客户的角度去思考问题，客户自然也会为你考虑，有了一定的感情基础，你还担心客户不买你的账吗？

四、解决问题须全面

一站到底式的服务不仅是专业性的体现，更是最有力的“活招牌”，提前为客户想到所有可能出现的问题，并积极帮忙解决，在客户提出问题时，迅速给出解决方案，如此靠谱的中介服务，相信不会有人说不喜欢。所以，想要快速卖房，你必须要在解决问题时做到全面且迅速，如此一来，客户一定会在心里为你点赞。

综上所述，房子卖得快，也卖得好，不仅要求中介要“过脑”，更要“走心”，不知道小编为大家总结的这几条快速卖房的技巧，你们现在是否都了解了呢？