限购前已签了购房合同（实用20篇）

年前买了房子的韩先生最近比较焦急，虽然付了首付并在售楼部签了内部合同，但一直没通知网签，这就无法申请房贷，近日有消息显示，广州房贷优惠收紧是大概率的事情，他担心自己赶上，买房成本无形中增加不少。数据显示，2017年2月份全国首套房贷利率继续环比上涨0.01%，广州首套房贷利率上涨0.07%，这是2016年2月以来最明显的上涨，房贷利率收紧已成趋势。

发布2月房贷数据显示，在其监测的全国35个主要城市中，利率环比下降的为4城，环比上升的增至8城，保持不变的为23城。天津（楼盘）自2016年5月开始连续9个月都是全国首套房贷平均利率的城市，然而在2月，天津首套房贷平均利率大幅上涨0.14%，成为房贷收紧最为明显的城市，平均利率的城市为佛山，其首套房贷平均利率为4.20%，的为乌鲁木齐的4.9%。究其原因，在去年诸多城市实施了大规模限购政策之后，楼市并没有像预期一样表现出“量价齐跌”，反而呈现出一幅“量跌价稳”的局面，在没有更为严厉的政策出台之前，收紧房贷利率似乎成为抑制楼市最简单有效的方式。

数据显示，广州2月的首套房贷利率上涨0.07%，这是2016年2月以来最明显的上涨。业内人士表示，在北京全面收紧房贷之后，市场上就开始预期广州将会收紧房贷，在北、上、深的首套房贷利率统一收紧至9折以后，一线城市就只剩下广州这颗“独苗”了。据悉，广东银行同业公会已牵头召开会议讨论广东首套房贷利率自律公约，约定首套房住房贷款利率至不低于基准利率的9倍，虽然目前还未有具体公约出台，但既然广东银行同业公会已有此举措，那么就有理由相信此公约早晚会出台，只是推出时间还是未知数。

业内预测，广州不会过快实施首套房贷利率的统一折扣，但根据2月数据显示，广州收紧房贷看似已成为事实。有业内人士表示，房地产市场的发展依然主要看信贷政策，从政府工作报告看，2017年的信贷政策将以稳健为主，广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%，整体看，2017年的信贷依然平稳，收紧幅度不大。

房贷案例：选择按揭银行买家要留一手

近日，正在申请银行贷款的“刚需”买家有点慌，广东各家银行有可能将首套房房贷利率从8.5折提升至9折，这也就意味着每100万元贷款按20年计算，就需要给多3万多元利息。

面对可能发生的变数，刚买了房并于上周申请按揭贷款的王先生选择同时申请两家银行的贷款。王先生告诉记者，因为他需要贷款200多万元，而且是广州户口购房，可以申请公积金贷款，所以选是组合贷。但他了解到，目前额度比较充裕且很可能维持首套房利率8.5折的四大银行中只有工行。而其他银行中如果选择汇丰银行，则可以拿到8.2折，但无法办理公积金贷款，所以他将汇丰银行列为候选。

王先生表示，他目前已递资料给公积金中心申请公积金贷款，要等到公积金中心审理完后，才能到工行进行审批，而到时工行是否给出8.5折优惠则不好说。因此，他也申请并且获批了汇丰银行的8.2折纯商贷。王先生计算后发现，如果工行可继续商贷部分8.5折优惠，加上公积金贷款的较低利率，那么还是会选择在工行做贷款。假若工行在他的申请审批通过前，就上调了利率优惠至9折，那就比汇丰的纯商贷总共算下来还多了几万元，那就宁愿放弃做组合贷，果断选择汇丰银行商贷了。

商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的文书，是双方当事人对交易房屋有关事项的初步确认。购房者与开发商因商品房认购书问题所引发的法律纠纷层出不穷，主要是由于购房者对认购书的理解与开发商理解有所差异。那么，购房者签订认购书后定金能退回吗？又该如何防范商品房认购书的风险呢？下面就听听小编的介绍。

一、签订认购书后定金能退回吗？

房屋认购书为预约合同，内容一般是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认。在房屋认购书中，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转让给除认购人以外的人，而认购人则保证在一定期间内与开发商签订正式的商品房买卖合同。

购房者在签订房屋认购书以后，如果房屋认购书中约定了购房订金，那么认购书签订后的购房定金如何处理呢？有以下几种情况：

（一）如在起诉前开发商还未取得《商品房预售许可证》，那么这份房屋认购书就是无效的，定金需要退回。

（二）如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内，将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

（三）如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

（四）如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

（五）如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

二、怎么防范商品房认购书风险？

（一）订立商品房认购书前需要注意的相关事项：

这个阶段，虽不需要订立合同，但做好足够的准备，对防范风险也是非常必要的。购房者在这个阶段必须做好两项前期工作，具体如下：

1、购房者必须考虑清楚，决定购买将要预订的商品房

购房者在决定购买该商品房之前，应做一些必要的调查和咨询工作。

调查的内容应包括：开发商的信誉和实力，其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较，还有该开发项目的一些基本情况。

2、购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书

通过前一项准备工作，购房者已经基本了解了该商品房屋的部分情况，确定了该商品房的可购买性，订立商品房认购书，对购房者确实没什么益处，而且还会为购房者带来风险。对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。

3、购房者应掌握必要的法律知识应对买房

购房者应在签订合同时考虑清楚再签约。而购房者怎样考虑清楚，只能依据相关法律知识。

（二）订立商品房认购书时需要注意的相关事项：

找出风险，针对风险，预备解决方案，与开发商协商订立合同。

（三）订立商品房认购书后需要注意的相关事项：

1、分析当前形势，分析风险及问题所在。

2、对因显失公平等原因而购房者不满意的商品房认购书，购房者可采用以下方法解决：

a、与开发商协商，订立补充协议。

b、向人民法院起诉，撤销该协议。

如今买预售商品房，在签订预售合同前，多会签订房屋认购书，以确定双方的买卖意向。根据《合同法》的规定，当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前，又签订意向书、预订书等的，如的确是双方真实意思的表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该意向书、预订书等对双方均有约束力。因此，购房者签订购房预订书时，应与签订预售合同一样慎重，一般来说要注意下面三点：

（一）确认开发商已经拿到预售许可证。

预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。

（二）预订书基本条款要约定详细。

尽管法律没有明确规定预订书中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是对买卖双方均有约束力的法律文书，因此双方达成一致的基本内容，尤其是房屋位置、面积、单价、总价等必须约定明确，否则通过签订预订书确定买卖意向的目的就很难实现。

（三）条款内容的约定要合法有效。

尽管预订书的条款比较简单，但其中涉及的法律问题并不简单，这也是为何房屋预订纠纷比较多的原因。因此，购房者和开发商在预订书中约定的条款要合法有效，如定金或订金的处理、违约金的具体数额等，这些约定如违反有关法规的强制性规定或范围，则都是无效的。

2015年将要过去，很多东莞的购房者又开始蠢蠢欲动，想要为自己添置一处房产。买房虽是喜事，但是麻烦事却是不少的，光是住房贷款这一项就够忙一阵了。其实公积金的用途不仅仅是买房，像是建房、租房等情况都可以提取使用住房公积金。那么，东莞住房公积金提取流程是什么?

东莞住房公积金提取方式及流程：

方式一：由东莞住房公积金中心核准的提取(除外市户口职工离职、职工离退休提取公积金)

1、提交相关证件，经市住房公积金管理中心或办事处审核盖章。

2、持经市公积金管理中心或办事处审核盖章的《东莞市住房公积金提取单》、住房公积金专用存折或公积金龙卡和有效身份证等到建设银行住房公积金业务经办网点办理提取。

方式二：委托银行审核的提取

非本市户口职工与单位终止劳动关系和离、退休职工提取已全部委托建设银行审核，申请人提交单位出具的辞职证明(非本市户口职工离职)、离退休证、身份证等可直接到本市建设银行住房公积金业务经办网点办理提取。

方式三：东莞住房公积金委托提取还贷业务

申请人先到单位开户的建设银行网点办理公积金龙卡并与公积金账户关联，然后携带相关资料到住房公积金办理申请即可。

一般情况下，我们每月缴纳的公积金都是直接从工资里面扣除的，时间久了，竟不知自己账户里有多少余额!那么，东莞住房公积金如何查询个人账户?

东莞住房公积金查询余额的方法：

(1)登录公积金中心网站，输入公积金存折账号和身份证号进行查询(网站内的数据每月第一个星期更新一次);

(2)拨打建设银行电话95533，选择“8”——增值服务，再选择“2”——公积金查询，再选择“2”——身份证查询;

(3)携带《住房公积金专用折》到建设银行的自助终端进行查询及补登;

(4)携带个人身份证及《住房公积金专用折》到建设银行服务窗口查询;

(5)持有公积金龙卡的可到建设银行自动柜员机(ATM)查询。

东莞住房公积金账户的初始密码是多少?

持有《住房公积金专用折》的，住房公积金账户的初始密码是“888888”或住房公积金账号的最后六位数字;持有公积金龙卡的，东莞住房公积金账户的初始密码和公积金龙卡内的个人储蓄账户的初始密码是一样的，在建设银行发出的密码信封内，由电脑随机生成。

东莞住房公积金提取条件有哪些?

职工有下列情形之一的，可以申请提取东莞住房公积金：

(1)购买、建造、翻建或大修自住住房的;

(2)离休、退休的;

(3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;

(4)工作调离本市、户口迁出本市、出境定居的;

(5)偿还因购买、建造、翻建、大修自住住房贷款本息的;

(6)房租超出家庭(同一户口)工资收入5%以上(含5%)的、外市户口职工租住本市住房的;

(7)职工死亡或者被宣告死亡的;

(8)外市户口职工与单位终止劳动关系的;

(9)职工与单位终止劳动关系并领取《失业证》的;

(10)职工享受最低生活保障的;

(11)职工家庭因突发事件造成重大财产损失导致生活困难的;

(12)职工本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活困难的。

现在我们在买房子的时候，总是会碰到很多坑，一不小心就会掉下去，尤其是对于那些没有购房经验的小白，今天我们就说一说购房定金。相信大多数的购房者在买房路上都交过这笔钱，有的人比较幸运，有些人要把定金退回来，那么，购房交了定金能退吗？退定金的最好办法是什么？

购房交了定金能退吗？

到目前为止，买房交了定金能不能退，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房销售管理办法》等。

1、《中华人民共和国合同法》百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3、《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

4、《高人民法院关于审理认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

5、《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

退定金的最好办法是什么？

1、从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。比如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。

2、购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。

3、买房定金是可以退的，但要在一定的条件之下，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。

上述文章便是有关于购房交了定金能退吗以及退定金的最好办法是什么这个问题的详细探讨了，希望可以对大家有所帮助，购房定金交完了之后，在满足一定的条件下是可以退还的，但是定金退还的流程相对来说比较麻烦，大家最好还是考虑好再交。

有的人不明白为什么自己的贷款久久办不下来，但是别人的贷款就能很快办下来？其实，贷款不能顺利办理可能有两个原因，一个是你的信用卡有污点，另一个是过不了额度关，那么这时应该怎么办呢？

一、信用卡有污点

拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种，有人一时冲动申请了数张信用卡，但平时经常使用的只有一张，其他不常用的信用卡被遗忘，成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费，当信用卡中的余额不足时，银行所扣的年费也就成了透支款，长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况。

如果在发生这样的情况，信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明，发卡行会通过信用卡持有者提供的各种证明文件，从而判定是否开具信用证明。另外，在信用卡还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。但值得注意的是，如果卡片已经注销，并收到律师函，很多银行一般都会对其终身不放款。

二、买房过户后，信用额度不过关

有的人签了合同、付了首付款也办理了过户手续，可是银行的贷款过了审批关却过不了额度关，结果无法从售房者手里拿到房子，已经交付的房款也无法全数收回，可能需要支付大笔违约金，这该如何是好？

首先，借款人应该先看看贷款是否已经通过了银行的审批，如果贷款已经通过审批，那就只有耐心等待放款。如果没有通过，那就需要和售房者协调余款的支付问题，若借款人无法支付余额，这时只能按合同的相关规定解除合同了。

但是说到解除合同，还是要具体看看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说，假如银行贷款不是由于购房者的个人原因无法办理，购房者可以不承担违约责任，在这种情况下，建议购房者可以和售房者协商解除合同，由售房者返还购房者全部的已付房款。假如售房者认为购房者违约了，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定的按照约定办理即可，若没有约定违约金，购房者有权拒付违约金。

1.申请住房公积金贷款条件

⑴具有稳定的收入和按期偿还贷款的能力;

⑵自有资金支付首付款不低于规定比例；

⑶按规定提供贷款担保;

⑷无不良信用；

⑸无其他影响贷款偿还能力的债务；

⑹法律、法规规定的其他条件。

2.办理个人住房公积金贷款程序

⑴贷款申请

购买新建商品房(期房）的职工向与开发商签订合作协议的住房公积金管理机构提出申请；

购买二手房的职工向购房所在地住房公积金管理机构提出申请（六区内职工购买六区内二手房向缴存地住房公积金管理机构申请）；

⑵贷款流程

①借款人将贷款材料准备齐全后到住房公积金管理机构进行审查审批；

②对于住房公积金管理机构审批通过的贷款，市中心由借款人持“委托受理个人住房公积金贷款通知书”到委托银行办理相关手续（如签订借款合同等），分支机构由银行通知借款人前去办理相关手续；

③委托银行整理材料到房产交易部门办理抵押质押手续（提示：购买商品房期房的，借款人需要先备案；购买现房的，需要房产证办出来；购买二手房的，需要借款人配合到房产交易部门办理抵押）；

④抵押质押证件出来以后，银行整理借款人材料送交公积金管理机构审查放款。

⑶贷款偿还

贷款期限为1年的，实行到期一次性还本付息，利随本清；

贷款期限在1年以上的，采取等额本息或等额本金还款方式，从贷款发生的次月由申请人按月偿还，受委托银行按月划扣借款人贷款本息，划入住房公积金管理机构账户。

3.住房公积金贷款额度、期限及利率

⑴贷款额度

个人住房公积金贷款最高限额45万元，且不得超过所购建住房价值的一定比例。

⑵贷款期限

个人住房公积金贷款最长期限为30年,且贷款期限加上借款人借款时的年龄不得超过借款人的法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁）,二手房不得超过土地到期日期。

①以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

②用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；

⑶贷款利率

个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行同期公布的利率执行。目前人民银行公布的个人住房公积金贷款利率为：5年以下（含5年）年利率为2.75%、5年以上年利率为3.25%。

4.住房公积金贷款的偿还

贷款期限为1年的，实行到期一次性还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，采取等额本息或等额本金还款方式，从贷款发生发放的次月由借款人按月偿还，受委托银行按月划扣借款人贷款本息，存入住房公积金管理机构账户。借款人需要提前还款的，经住房公积金管理机构同意后，到受委托银行办理提前还贷手续。

选大社区或是小社区，是很多购房者纠结的问题，大家也有着不同的意见与看法。不同的社区体量在居住时有不同的优劣势，我们一起看看吧。

一、大社区优点

1、小区自身配套全

开发商有实力的话，会在社区内设置学校、超市、幼儿园、体育场所等。

2、市政配套可靠

包括水、电、煤、暖、路等，大社区往往受到政府更多的重视，一般不会出现入住了还没通水通路的情况。

3、社区景观优势

大盘有足够的空间来营造景观，整体的社区内环境相对比较干净整洁、绿化率高。

二、大社区缺陷

1、社区成熟问题

同时，由于大型住宅区的开发需要分期进行，周边通常也是开发工地。因此前期入住的业主很可能将无奈地生活在建筑工地的包围中，得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬。小区人气也通常要多年后才会兴旺。

2、配套和交通问题

一般大社区都位于城市新区或城郊，周边成熟度较低，其交通状况与社区外配套情况在三五年中难以很好解决，有的即使社区内配套已经相当周到，但医院、银行、超市、购物中心、学校等仍然无法全面满足日常生活需求。

3、增值风险大

因为大社区所在地段不成熟，房子是否增值很大程度上依赖整个区域成熟速度。而且，大社区房源多，二手市场上可供挑选的房源也多，一定程度上也影响房价上涨。

三、小社区优点

1、同等配套之下可以少一些人分享

同样是大小的花园和会所，几百户共用还是几千户共用，在居住品质上的区别是很大的。

2、工期快，不必长期居住在工地上

小社区的资金投入无须太大，因此，发展商对销售收入的依赖也不会太大。这种情况下，他们会尽可能地提高建设速度，以吸引购房者。

3、相对保值增值能力强

小社区往往在成熟地段，具有一定的稀缺性。而提供到二手市场和出租市场的房源都较少，房价和租金相对坚挺。

4、风险更小

做小项目时，发展商的实力不再是决定项目成败的重要因素，项目存在不可知风险的可能性较小。

四、小社区缺陷

1、受地块限制

通常社区内景观较难打造。

2、配套少

区内配套较少，所以选择成熟区域内的小社区，这样生活才会比较便利。

总结：

好坏不在大、小社区潜力和项目本身品质最重要不管是大社区还是小社区，两者在房地产市场中是互补的关系，都起到了丰富产品的作用，对于每一位购房者来说，多有一种选择总不是件坏事儿。

对于多数的年轻人来说，买房是一辈子的事，所以大家在买房的时候一定要谨慎，而不是盲目跟风。其实新房的买房流程与二手房的购房手续流程在具体的细节上有所不同，但大致上的流程步骤是大同小异的，所需要的相关材料也是差不多的，今天小编在此为各位购房者整理了购房前需要的材料以及购房手续流程步骤。

一、购房前要准备的材料

首先大家应该要知道买房前需要准备的资料，主要包括：身份证、户口本、有效的收入证明、婚姻证明、首期房款证明、银行流水存折，此外，没有信用不良的记录能为您节省许多不必要的麻烦。

二、购房的手续流程

第1步、看房验明产权是关键

大家如果是购买二手房的时候，一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止出现一房两卖的现象。之后就要审定房屋产权的完整性、真实性和可靠性。

注意：产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。因为有些性质的房屋是有交易限制的，这些大家都应该事先就查清楚。

如果大家是想要购买期房的话，首先应该了解开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。

第2步、签定合同要清楚

大家如果是通常中介购买的二手房的话，在确认买卖双方合法身份，签署房产中介合同前一要审查中介的资格，看是否办理了工商登记手续；此外，还要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。

在签订《买房合同》的时候，买方需交纳购房首付款或订金，大家一定要注意这笔款项要亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。

第3步、办理手续必谨慎

买房的必要程序不能简化，通常来说都要经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

第4步、交房验收需仔细

按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前，不应付清全部房款。

关于税费的交纳应在《买房合同》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续

房产有继承、买卖、赠与三种过户方式，每种过户方式都有自己的优缺点的。那么，直系亲属房产过户，买卖、赠与、继承哪种方式最划算?下文解答!

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。通常来说，房产有继承、买卖、赠与三种过户方式，每种方式都有各自的优缺点。大家一起来看看!

1、房产继承：费用较少风险较高。

房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。

继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。但是由于继承需要遗产人去世之后才能办理产权过户，并且存在遗嘱继承和法律继承两种情况，相对过户手续办理较为复杂。

2、赠与过户：出售成本较高。

房屋赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

根据相关法律的规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

与遗产继承相比，赠与往往需要多缴纳3%的契税以及赠与双方需各自交纳万分之五的印花说，加起来是3.1%的税。另外在个人所得税方面，也有较为严格的规定。另外，在赠与房屋进行再次交易时仍会再次收取各类税费。如此加和计算，成本较高。

3、买卖过户：交易费用相对较高，风险最低。

房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。

在房屋过户的过程中，也有父母会采用将房子卖给自己的孩子，儿对于这种方式，虽然风险最低，但是成本很高。买卖房子时，需要缴纳的税费很多，根据相关规定：在个人所得税的部分，按销售收入减去成本价的差额20%征收，无原值凭证的房屋应缴个税=住房转让收入×1%。对于满五年且是家庭唯一住宅情况的免征收。

学区房能带来什么好处不用说大家都知道。但是家长一定要注意的是，不是所有学校周边的房子都叫学区房，在购房时候，一定要看看所选房源是否在小学划片之内，否则按照北京目前房价来说，投资了几百万买了套“伪学区房”，那真是哭都哭不出来了。

以下10个注意事项，真心给家长提醒了。

1、空口无凭一切以合同为准

现在的楼盘大多数都是卖期房，尽管宣传资料上说是建有教育配套，置业顾问也讲得言之凿凿，但往往口说无凭，写进购房合同才是最保险的。因此，必须在购房合同中一一落实，才有事后追究的依据。

2、多到实地考察查看学校情况

购房前如果学校已经建成，或者本身就存在，那就更好办了。到学校实地考察一番，进行详细咨询，亲自摸清楚是否与开发商所承诺的一致。你需要关注一些细节问题，比如学校留给楼盘的名额够不够等等。

3、“学区房”与赞助费先来算好一笔账

眼下房价较高，如果你买房纯粹是为了一个入学指标，就得先算一笔账，看看到底是买房划算，还是直接交择校费更划算。如果投资的话，也要看买进的价格是否合适，自己测算下房屋未来的增值空间。

4、房子第一学校第二

买房最重要的，还是房屋质量、小区环境、物业服务等“硬件”，而学校配套这一“软件”给房屋的加分也仅仅是一小部分。所以，房子本身好不好是最重要的，有没有学校是其次，不要因小失大。

5、离学校近不一定是“学区房”

很多购房者对学区房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学区房，只要买了学校附近的房子就一定能上学。学区的划分原则是教育部门根据当年区域内适龄学生的数量合理分配教育资源。

6、户口若是迁不进花多少钱都白搭

即使房子所属区域在学区范围内，但如果孩子户口无法迁入，也会影响孩子的名校梦。因此在购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致。

7、购买“学区房”须量力而行

一些二手学区房要求一次性付款，巨大的购房压力会使一些希望购买学区房的普通家庭不堪重负。所以一定要慎重购买，不要影响日后的生活。另外，二手房是否受上学限制。

8、切勿太过心急提前做好准备

很多家长为孩子上学考虑，生怕错失买房机会，便想赶紧下手，连忙“一掷千金”。但事实情况，从购买成功到进行入学报名，很多学校都是有规定条件的，譬如：很多学校要求满足落户及入住两个条件才可报名入学。

9、不能只关注学区问题居住环境同样不可忽视

学区问题是家长们关注的重中之重，这就会导致他们对于房价、品质、环境、配套等其他方面考量的缺失。

10、学区选择不可盲目应充分考虑孩子发展特点

每个孩子都有自己的特点，每所学校也都各有偏向，因此并不是只要是重点学校就真的适合孩子的发展。

在开发商侵权与购房者维权的无休止的博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫无期的维权之路，最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下，小编为您盘点了买房时需要理清的10个问题。

1、开发商有没有资质？

房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级（《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围），公众可向建设部门申请查看。

2、楼盘项目是否合法？

正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。

想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局的网站进行“预售证许可查询”。

3、购房者的知情权包括哪些？

楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设的标准及房屋的销售价格。

预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备及装修与样板房的是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

4、签订购房合同（协议）时应注意的问题？

在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房的销售条件的，房地产的开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

具体内容包括：

（1）当事人名称或者姓名和住所；

（2）房屋基本状况；

（3）房屋的销售方式；

（4）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（5）交付使用条件及日期；

（6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；

（9）面积差异的处理方式；

（10）办理产权登记有关事宜；

（11）解决争议的方法；

（12）违约责任。

注意：

虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定，应当认定为合法有效的房屋买卖合同。

5、遭遇延期交房时该如何维权？

按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。

6、收房时应注意的问题？

交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。

同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书（列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容）和住宅使用说明书。

7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办？

已预售的房屋在施工中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不同意变更的，购房者有权退房。

根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。

8、房屋公摊和采光问题的说明

对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例：多层8%—15%；小高层10%—20%；高层15%—30%。

根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定，大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

9、开发商乱收费该向那个部门投诉？

根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。

10、房产证该如何让办理？

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。

具体流程如下：

1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》，需要开发商签字盖章。

2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。

3、缴纳公共维修基金、契税。

4、提交申请材料：(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证；(9)按揭买房提供银行还贷证明。

买房看房的时候，环境和绿化会给我们带来不一样的感觉，我们中的有些人就会追求个性，但其实更多应是“中看”就行了。

环境=绿化率

小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

小区景观“中看”就行

注重人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

住宅小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

过多追求环境个性

而居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。

环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。

购房定金属于一种法律上的担保方式，要注意的是，一般情况下不能退，所以要谨慎交付定金。那么，一般定金要交多少呢？下面小编告诉你合同定金比例是多少。

一般情况，定金的数额是当事人与接受方约定的。法律也有对买房定金作最高限定，不能超过主合同金额的20%。司法对当事人约定的定金数额超过主合同金额的部分不予支持，也就是超出合同金额20%的定金没有法律保障。

司法解释第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。该规定说明定金合同是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才生效。

虽然法律有规定定金，但是购房定金并不是买房的必经程序。您一定得根据自己的事情情况，合理约定购房定金。否则一旦发生纠纷，很可能给自己造成很大的损失。

产证署名的5种做法，不同方案法律后果不同

第一、写“准夫妻”二人的名字

采用这种方案，房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。

但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。

第二、写父母的名字

采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

第三、写男方及其父母的名字

采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。

但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。

产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。

第四、写双方父母和“准夫妻”的名字

采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。

第五、只写男方或女方的名字

这种情况需要从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;

其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

房产证加名字流程及费用

新婚姻法出台以后，为保障自己的利益，夫妻双方甚至各方亲属都希望在房产证上加上自己的名字。其实，房产证加名字也不是那么容易的，还得经过一定的流程和手续。

一：加配偶名字

夫妻间加名字，只要有结婚证等相关证件，直接到当地房地产交易中心，产权变更窗口办理就可以了。办理流程及费用分两种情况：

第一种情况：有房无贷

办理流程及费用：

1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。

第二种情况：有房有贷

办理流程及费用：

1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。

3、其他步骤同“有房无贷”。添加中国房产经纪人联盟客服微信号：fclm99com，免费为客户和业主推荐全国对应区域优秀房产人；免费为客户和业主推荐全国对应区域优秀房产人。

二：加父母子女或无直系血缘关系的名字

需要加子女或父母名字的，还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，办理流程费用上也要按照二手房买卖进行，各地区根据情况会有所不同。

房产证加名字所需的证件材料和注意事项：

1、所需证件：房产证、户口本、身份证、婚姻证明(结婚证或单身证明)，未成年子女需提供户口本或出生证明。除了带足证件，还需准备好各类证本的复印件。

2、注意事项：在到当地交易中心办理加名字时，房屋的产权人和加产权人都要到场。

买房时，开发商都会要求买房人先交定金，再签订正式商品房买卖合同。于是很多人都会遇到购房定金不能退的问题，有的人就当吃了哑巴亏，但是法律真的不让退定金么？

定金将买房人置于不平等的位置

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。

如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。

其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？

定金的法律规定，到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法担保法担保法司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

认购书的格式条款内容实际上是对《合同法担保法担保法司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。

从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

如何避免定金陷阱？

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

如何退定金才能成功？

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

有些购房者在买房的时候会选择购买期房，因为期房与现房相比较在价格上会低出许多，但是在选购期房的时候会存在很对不确定的危险因素。为了使这些不确定的危险因素不会发生，购房者在购房前一定要对房产项目进行实地调查，那么购房者如何实地考察期房？

一、提前下车，步行至项目处

购房者在进行实地考察项目时，可以提前下车去看看周围的环境和周围的一些基础设施，因为居住房周围的设施和环境很影响以后居住后生活品质。购房者在售楼部了解的配套详情都是置业顾问们添加了很多虚假信息，我们不能轻易相信，还是要进行实地考察确认这些配套的具体情况是不是真的存在，还有距离的远近等等。

二、观察工地的大门

购房者肯定有注意到，在施工的地方都会用蓝色铁板进行遮挡，但是一般都会有可以进去的大门，这个门有很大的可能会是以后小区的大门。我们可以根据大门的位置来判断进出是否便利。

三、项目工地内部的物料堆放是否整齐

项目工地内部物料堆放是否整齐可以体现出一个施工队的素质。一般比较注重素质的施工队，不会随意乱丢施工料。相反，素质较低的施工队就不会在意这些问题了。

四、观察小区内部结构，楼栋位置

一般在施工到的中期的时候，许多楼房都有一个基本的雏形。各个楼栋的位置也会固定下来，还可以观察到楼房之间的距离。我们可以找到自己想买的楼栋的位置，然后仔细观察周围环境和设施。等到了后期可以选择去观察内部结构。

五、看物业管理

物业管理也是非常重要的，一定要实地了解清楚该楼盘是哪家物业公司管理的，这关系到入住以后业主居住的舒适度。一家管理规范、服务完善的物业公司不仅能为业主提供快捷、周到的服务，还能使得房产保值。所以，购房者在购买期房之前要向开发商仔细询问将来小区的物业管理情况。

六、看小区周边

看小区周边主要看小区的周边环境和配套，主要是衣食住行和医疗等配套。比如超市、菜市场、餐厅等，服务半径最好在500米之内，周边主干道、公交情况是否便于出行，是否有中小学等学校资源，是否有银行、医院等。

同时也要注意是否有加油站、化工厂等为先配套，还有发射塔、变电器、高压电塔等，这些设备的电力磁场极强，虽现代科学证明对人体无害。不过容易给人心理上的刺激，如此长久下来也是不利于身体健康的。

七、考察样板房

一般来说，开发商在预售期房时都有建好的样板房或者有前期已经建好的新房，这时购房者可以对其进行考察，对于样板房或已建好的房屋主要从套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备这四个方面进行考察。

1、套内空间考察方面：结构型式、套型（户型）、卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。

2、公用部分考察方面：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。

3、室内环境考察方面：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。

4、建筑设备考察方面：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。

对于购房者来说，购买期房会存在一定的危险，如果购房者想把危险降到最低，那么在购买期房之前我们要对该项目进行实地考察，要多方面进行考量才决定，切莫冲动行事。看完之后，希望对大家能期待一定的帮助。

购房付款若使用住房公积金需要注意什么？

一般来说，在资金不充裕的情况下，购房者买房时会更倾向于选择较贷款这一购房付款方式。住房贷款有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种，需要注意的是，银行会在办理贷款的同时要求办理房产保险。

对于上班族来说，普遍都有参加住房公积金，则可以申请公积金低息贷款。若购房付款采用公积金贷款，需要注意哪些内容呢？

其一，公积金不能直接用作购房首付。如果市民想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本，已结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。

其二，公积金的提取总额不能超过房款总额。比如，一位市民贷款购买的房屋总价为20万元，而他的公积金存储余额有30万元，他只能提取20万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。

具体可提取多少公积金，还要看各地城市的具体规定。

其三，结清公积金贷款后可以再用公积金购房。无论是在婚前还是在婚后办理的公积金贷款，夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。但如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次购房，不受二套房的政策限制。

购房者在买房签认购书时通常会交定金，法律上没有明确规定买房前必须签订认购书。但是签认购书是很多开发商默认的程序了，那么定金比例是多少呢？购房定金能退吗？

一、购房定金的比例是多少?

《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。也就是购房款的五分之一。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

二、购房定金的比例超百分之二十怎么办？

担保法规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分人民法院不予支持。也就是说超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。定金罚则是指债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。

三、什么情况下购房定金可退回?

认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。就常见可退的几种情况进行分析：

1、若买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的应双倍返还定金。

2、若双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的适用“不予返还”或者“双倍返还”。

3、若是双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

4、若是因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

5、若买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积和设计等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立卖方应将定金及利息返还买方。

四、单方解除合同情况有哪些？

1、商品房买卖合同订立后开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后开发商又将该房屋出卖给第三人；

3、开发商迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外；

4、交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%的；

5、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致购房者无法办理房屋所有权登记。

以上是对购房交定金事项的整理，可以看出购房定金在法律上是不能超过购房款的百分之二十的，购房定金在某些情况下是能退的。购房者不要房子没买成还赔上几万块钱，遇到退定金时一定要寻求法律保护。

买房是一生中的一件大事儿，为了买房普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能许多年都要为还银行贷款奋斗。既然买房那么重要，相信所有购房者都希望购买到放心的房子，而认真查验开发商的资质实力是前提。那么，要如何看开发商资质呢？下面小编就为您解答这个问题。

一、查看开发商“五证”和“两书”

考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过查视五证二书来审查开发商资质。购房者在购房时应要求房地产开发商提供齐全的“五证”和“两书”，这是查验开发商实力的最基本要求。

1、五证

（1）国有土地使用证

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

（2）建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

（3）建筑工程用地规划许可证

建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

（4）建设工程施工许可证

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

（5）商品房预售许可证

商品房预售证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。

在领取的《商品房内／外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。

2、二书

（1）企业法人营业执照

该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。

（2）房地产开发企业资质证书

房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

二、看已建造的楼盘质量

判断一个开发商开发的楼盘质量，可以看看此开发商之前建造的楼盘质量都如何。楼盘质量是一个楼盘的根本，是开发商良心的体现。如果质量不好，开发商的实力也可见一般。

三、看开发商的口碑如何

开发商的口碑好，开发商的实力也不会差。从购房者中自发形成的这种口碑，才是最真实的。口碑好的开发商，一定会有过人之处。购房者可以在网上搜索开发商的相关新闻，也可以在贴吧里寻找信息，看看开发商的口碑情况。

四、看开发商的利润如何

开发商的年报是开发商整年的业绩体现，盈利多少、亏损多少，公司高层有无变动等，都可以在年报中看到。通过查看盈利、亏损情况，可以掌握开发商的经济实力。盈利越多，经济实力越强。