保山齐家地产合集20篇

长沙教育地产应该怎么买呢？什么才是真正的教育地产呢？下面就跟着小编来具体看看吧！

毋庸置疑，目前长沙楼市刚需当道。对于“刚需”群体，目前人生中最重大的事情莫过于“结婚”、“生子”。而如何让自己的孩子未来能占有“名校”资源，成为众多刚需群体所关注的问题。暑期档的到来，让教育地产更是热门起来，到底该如何选择教育地产？网友“飘飘的”表示很无奈，“长沙教育地产，想说爱你不容易。”

鱼龙混杂什么才是真正的教育地产

古有“孟母三迁”，现在的购房者更是在置业时就将孩子的教育计划安排进去，自然也就成就了教育地产的“炙手可热”。有业内人士表示，尽管长沙教育地产与非教育地产的房价相差不大，但是拥有教育资源的楼盘显然比较好卖，“特别是地州市的购房者，教育地产对其有很大吸引力。”也正因为如此，长沙楼市不少项目都打起了教育地产的招牌，“买房送学位”等广告语不绝于耳。

值得注意的是，同样是“教育地产”，但其提供保障却是截然不同的。买了教育地产，就真的能读名校吗？网友“飘飘的”注意到，尽管有些楼盘自称入住项目即享有名校就读的权利，但很可能因为所在区域教育资源匹配问题，孩子无法在开发商宣传的学校就读。“而且这些开发商也特狡猾，买房能读名校这一条也不写进合同。”

教育部门表示，目前很多项目均在学校附近，但是教育资源有限，如果教育资源饱和，就会调整学区划分。因此，即使楼盘就建在名校旁边，也是不能绝对保证小区孩子上名校的。

一站式教育体系看上去很美

市面上还有另外一种教育地产。开发商与名校联合办学，在小区兴建名校的分校，共享名校资源。这种模式看上去便能保障所有业主的孩子入读名校了。

然而，另一个让广大“父母”为难的问题又来了。网友“飘飘的”还发现这类名校非公立而是私立，相较于公立学校免学校，私立学校每年的学费不菲，至少也得上万元。“冲着名校购房的‘父母’，就得好好掂量自己的经济实力了！”

与此同时，也有专家表示，名校资源不可多得，相较于很多时候即使付出高额“择校费”也不一定能享受公立名校资源，选择开发商与名校合办的学校，也是一种享受名校资源的有效途径。

工银金融地产（000251）收益高吗？工银金融地产怎么样？靠谱吗？值得投资吗？工银金融地产基金全称：工银瑞信金融地产行业股票型证券投资基金，基金成立于2013年8月26日，是工银瑞信基金管理有限公司旗下的一只股票基金，基金最新的基金规模是39.88亿，托管银行是兴业银行股份有限公司。

投资目标

通过分析金融地产行业的商业模式与利润区，深入挖掘金融地产行业内治理结构与成长潜力良好、具有行业领先优势的上市公司进行投资，在控制投资风险的同时，力争通过主动管理实现超越业绩基准的收益。

投资范围

工银金融地产基金的投资范围限于具有良好流动性的金融工具，包括国内依法发行上市的股票(包括创业板股票、中小板股票以及其他经中国证监会核准上市的股票)、债券、债券回购、资产支持证券、货币市场工具、股指期货与权证等金融衍生工具以及法律法规允许基金投资的其它金融工具。

如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。

本基金的资产配置策略主要是通过对宏观经济周期运行规律的研究，基于定量与定性相结合的宏观及市场分析，确定组合中股票、债券、货币市场工具及其他金融工具的比例，规避系统性风险。

在资产配置中，本基金主要考虑宏观经济指标，包括PMI水平、GDP增长率、M2增长率及趋势、PPI、CPI、利率水平与变化趋势、宏观经济政策等，来判断经济周期目前的位置以及未来将发展的方向。

在经济周期各阶段，综合对所跟踪的宏观经济指标和市场指标的分析，本基金对大类资产进行配置的策略为：在经济的复苏和繁荣期超配股票资产;在经济的衰退和政策刺激阶段，超配债券等固定收益类资产，力争通过资产配置获得部分超额收益。

工银金融地产基金以提高投资效率更好地达到本基金的投资目标，在风险可控的前提下，本着谨慎原则，参与股指期货投资。本基金将根据对现货和期货市场的分析，发挥股指期货杠杆效应和流动性好的特点，采用股指期货在短期内取代部分现货，获取市场敞口，投资策略包括多头套期保值和空头套期保值。多头套期保值指当基金需要买入现货时，为避免市场冲击，提前建立股指期货多头头寸，然后逐步买入现货并解除股指期货多头，当完成现货建仓后将股指期货平仓;空头套期保值指当基金需要卖出现货时，先建立股指期货空头头寸，然后逐步卖出现货并解除股指期货空头，当现货全部清仓后将股指期货平仓。本基金在股指期货套期保值过程中，将定期测算投资组合与股指期货的相关性、投资组合beta的稳定性，精细化确定投资方案。

收益分配原则

1、在符合有关基金分红条件的前提下，本基金每年收益分配次数最多为六次，每次收益分配比例不得低于该次可供分配利润的30%，若《基金合同》生效不满3个月可不进行收益分配;

2、工银金融地产基金收益分配方式分两种：现金分红与红利再投资，投资者可选择现金红利或将现金红利自动转为基金份额进行再投资;若投资者不选择，本基金默认的收益分配方式是现金分红;

3、基金收益分配后基金份额净值不能低于面值;即基金收益分配基准日的基金份额净值减去每单位基金份额收益分配金额后不能低于面值。

4、每一基金份额享有同等分配权;

5、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。

工银金融地产基金属于股票基金，是证券投资基金产品中高风险、高收益的基金产品。本基金近一年的收益为118.11%，最新基金净值是2.6130元，累积净值2.6130元。

北京教育地产热炒不是一两年，每年学区划片入学政策发布就会引起一阵教育地产消息的狂轰滥炸。教育地产这事情因为事关孩子的教育，自然马虎不得，但是看了那么多资讯你真的了解北京教育地产吗？10个北京教育地产关键词，了解北京教育地产从基础走起咧！

一、幼升小

幼升小是幼儿园或学龄前儿童升小学的简称。幼升小需综合考虑小学以及未来可能进入的初中、高中学校。目前，幼升小时可在19个区县自由择校，建议家长根据学籍、户籍、实际居住地三方面综合规划。

二、入学程序

符合各区县小学入学条件的适龄儿童申请入学，均需在规定时间内由法定监护人或其授权委托人登录北京市教委义务教育入学信息采集网站完成学龄人口信息采集，并在审核通过后打印《学龄人口信息采集表》。在规定时间内，持相关证件等资料，随监护人到责任学校进行信息审核，办理登记入学手续。未在规定时间内采集信息或信息审核等流程的，不能办理登记入学手续。

三、学籍

新生办理入学手续后，即取得学籍。学校应在开学后一个月内编制新生学籍卡片和学生名册，并将学生名册报区、县教育局备案。学籍与学生的入学、考勤、转学、借读、休学、复学、退学、开除和毕业紧密挂钩。在上学、升学方面，学籍具有超越户籍、实际居住地的第一位优先性。学籍取得具有自由性，但改变艰难。

四、实际居住地

实际居住地是指连续在某处居住满一年，是幼升小的影响因素之一。有本市户口、无区县学籍、无户籍家庭，学生父或母拥有该区房产证的房产；无本市户口、无区县学籍、有区县房产证房产家庭，房产证需取得一年以上；本市户口、区县学籍、房产皆无的租房居住家庭，租房需连续租满一年；有本市户口，区县学籍、户籍、产权房皆无的租房家庭，小升初不能凭“实际居住地”条件让孩子到该区县升学。

五、就近入学•划片

就近入学

“就近入学”不是指到离家最近的学校就读，而指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。

划片

“划片”是在小学、初中阶段实施就近入学，将相邻居住区分别划归相对应小学、中学，以实现就近“对口”入学、升学。小学划片范围可向所在社区居委会、学校、街道办事处、所属区县教委小教科查询了解。

六、教育地产

教育地产可分为两类，一类是狭义教育地产，即能够满足购房者本人子女就读区、市、省级重点学校(小学或中学)入学条件的房地产项目。另一类是广义教育地产，即所处区域教育资源丰富，可极大地满足教育学习需求的房地产项目。

七、户口年限

户口年限的限制多为热门小学自行规定的，即户口迁入具有孩子父（母）名下的房产需达到规定的时间长度，孩子才能进入对应小学入学。部分学校甚至要求父亲、母亲、孩子的名字必须在一起且同时达到规定年限才有资格就近入学。名校户口年限多为至少1年、3年、5年，且需要实际入住一定时长。

八、幼升小入学面试

幼升小大多学校采取“笔试+面试”形式，孩子面试考查方式灵活，想象力、举一反三的思维能力、语言积累量及灵活运用能力都是考查点。家长主要考查文化素养、对教育的认识、对孩子的期望等，主要形式有电子论坛、电话往来、校园开放日等。

九、寄宿

目前，北京市寄宿小学分为两种情况，一种是纯寄宿小学；一种是同时拥有走读部和寄宿部，一般不在同一个校区。拥有寄宿资格的小学，幼升小时一般可全市招生，孩子不受就近入学的限制。

十、幼小衔接

幼小衔接是指幼儿园教育与小学教育的衔接。更确切地说，幼小衔接只是涉及到幼儿园大班与小学一年级之间的衔接问题。孩子在学习环境、学习方式、生活习惯、行为规范都面临着新的变化。

买房安家，“学区”一直都是购房者们关心的大事，因为教育地产而闹出来的纠纷也不在少数。关于教育地产，大家到底知道多少？在三亚，学区究竟是如何划分的呢？这当中学问不少，在三亚买房划学区一定要小心。

一、教育地产的三大类型要分清楚

第一种是房子就在名校附近，紧邻名校。这类教育地产多为老住区老房子，它最大的好处在于孩子能够就近求学。

第二种教育地产多为一些以名校为卖点的中小楼盘推出的商品房，这类教育地产的入读指标不是随时都有，要根据开发商的销售节点而定。

第三种教育地产即是大家最为熟悉的教育地产。即开发商与学校联建，开发商出钱修建校舍，引入好的学校，业主子女即可享受相应的教育资源，这类教育地产的名校资源多为大盘的教育配套。有些教育地产的业主子女只能享受名校免试入读的资格而没有赞助费减免的优惠；有些教育地产的入读指标有时间限制，超出相应时间段即便是业主子女也没有入读指标；有些包含有小学、中学配套的大盘，业主购买了住房也并不一定能同时享有小学、中学入读指标。傅奕建议购房者，在购买时一定要多问多打听具体政策，避免不必要的纠纷。

二、什么样的教育地产是你想要的

很多人认为学校附近的房产就属于教育地产。从广义上讲,在学校附近购买房产居住均可视作教育地产,将有利于家长管理孩子的生活和学习,孩子也可以提高学习的效率。所以购房时要先考虑清楚,哪种教育地产才是你真正想要的。

三、教育地产并非取决于距离

很多人对教育地产并不了解,以为买了某学校附近的房产就能到该学校上学。教育地产并非取决于距离的远近,现在很多学区划分非常复杂,即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区,一定要打听清楚。学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的,所以并不是学校周边的房产就一定属于你想要的教育地产。学区的划分还要多了解下该地区的具体情况,千万不要盲目选择。

四、学区划分并非一成不变

有一些家长认为学区划分变化不大。在这里要提醒家长,由于政策和城市发展因素,一些学校施教区域会不断调整,原来的学区就可能变为非学区。每年各学校的招生简章里会公布招生的片区,购房者需事先了解清楚。一些家长提前打算是好事,但政策多变,每所学校每年招生区域也会适当进行调整,这样势必会影响到有就近入学需求的购房者。

此外，特别提醒，很多开发商在销售教育地产时都会跟购房者做出“保证”,等到交房后,该小区极有可能被划进附近的某重点中学学区。其实,该楼盘将规划到哪个片区入学,开发商也说不清。如果区域内当年入学的学生数量超过区域内教育资源承受范围,学区就会进行相应调整。因此,对于购买期房的人来说,实地考察或咨询相关部门及机构等,可以获取较多可参考的信息。

附上三亚初中学区划分，看看你在的学区是哪里？

教育地产是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。家长为使孩子不输在起跑线上，不惜花费重金购置教育地产。

【海淀学区简介】重点学校云集教育资源富集区

海淀区不仅著名高等学府云集，重点中小学也比较集中，是北京市教育资源相对丰富的区县。

海淀区又分为海淀、羊坊店、四季青、五棵松、双榆树、西苑等12学区，辖95所小学，其中中关村一、二、三小学、人大附小、五一小学、翠微小学、北师大实验小学等都是北京市重点小学，深受广大家长追捧。

【海淀教育地产概况】教育地产被热炒，价格高过相邻小区一大截

北京市海淀区四环内的两栋楼房，两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但两栋楼房都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏，但是，作为二手房，相距只有20多米的这两栋楼房，它们的价格却有着天壤之别。中关村东南小区，目前均价是38000元/平方米左右，而相邻的大泥湾小区均价只有30000元/平方米。

建筑年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异，为何这两个小区价格差异如此之大呢？答案就是中关村东南小区属于教育地产，是中关村一小等重点小学的划片范围。

海淀区热门小学介绍：

☆中关村一小

地处北京市中关村高科技园区核心地带，创建于1949年，2003年成立国际部，具有招收境内外外籍学生的资格，并与美国、英国、加拿大、日本、韩国等国家的学校建立了友好学校。

一、入学条件：

1.有本区、本校招生区域内正式常住户口，随父母长期居住本片。

2.年满6周岁

3.身体健康（小学部接收智力发育严重缺陷，生活不能自理的儿童入学）。

二、招生范围：

按照上级划分的责任区域，凡家住以下范围的适龄儿童请按规定时间来学校报名。

三、报名要求：

1.请家长与孩子一起到我校报名登记。

2.带房产证（房产证是孩子父母的）、户口本（全家户口都在该房产上）、出生证、预防接种卡。

派位中学：中关村中学、一零一中学初中部、八一中学

入学测试内容：主要为面试。

1、基本情况介绍：孩子自我介绍及家庭基本情况介绍。如父母的姓名、工作单位、家庭住址，以及自己的兴趣爱好等。

2、语文、数学、英语三科的知识考核，分别由三名老师来考核；据小朋友说，测试内容有读句子、做20以内的算术题，英语对话等。

【全部资料仅供参考，请以校方所公布的实际情况为准！】

☆中关村二小

中关村二小位于中关村高科技园区核心地带，是海淀区乃至北京市重点小学之一。最值得一提的是金帆少年交响乐团，她是中关村二小的特色之一，代表着北京市小学乐团的最高水平。

招生范围：中关村北区1至30号楼（含甲乙，不包括甲6楼）、水清木华园1至5号楼、中关村北一条1至10号楼、中关村北二条1－8号楼、清华园1至5号楼、三建平房、煤炭1号楼、中关村西平房、铁路宿舍1至4号楼、化冶平房。

派位中学：中关村中学、上地中学(上地实验学校分校)；06年3月以后转入——地大附中、钢院附中、矿院附中、石油附中。

【全部资料仅供参考，请以校方所公布的实际情况为准！】

☆中关村三小

地处中关村科技园核心，是一所年轻的充满活力的学校。学校目前有教学班114个，学生6500余人，仍不能满足社会对优质教育的需求，生源年年暴满。

派位中学：中关村中学、一零一中学初中部、八一中学

【全部资料仅供参考，请以校方所公布的实际情况为准！】

☆人大附小

创办于1954年，是北京市首批重点小学。“人大附小的孩子像孩子。”这是家长的评价。学校20年前开展的小学生素质教育综合评价开创了先河，给予了学生充分的自主发展空间。

派位中学：非子弟——八一中学、十九中学、万泉河中学；子弟——人大附中本校或分校；07年3月以后转入——蓝靛厂中学。

住校费是1.8万/年。

【全部资料仅供参考，请以校方所公布的实际情况为准！】

每个地区的文化创造离不开当地人们的努力，还有岁月的积淀。保山文化也不例外，这里的人们齐心协力为这一地区的繁荣发展做出贡献。从这里走出去的历史名人们，离不开保山土地的养育之恩。

杨善洲（1927。01—2010。10），男，汉族，1927年1月生，云南保山市施甸人。1951年5月参加工作，1952年11月入党，曾任保山地委书记，1988年退休，2010年10月10日因病逝世。杨善洲同志从事革命工作近40年，曾担任保山地委领导，两袖清风，清廉履职，忘我工作，一心为民，只为了兑现自己当初“为当地群众做一点实事不要任何报酬”的承诺。

艾思奇（1910年－1966年3月22日），历任中央高级党校哲学教研室主任、副校长、中国哲学会副会长、中国科学院哲学社会科学部学部委员。原名李生萱，云南腾冲人，蒙古族，艾思奇在中国最早使马克思主义哲学大众化，使哲学变为群众手里的锐利武器。

柳貌，古哀牢国九隆王传人。公元1世纪中叶在位，为云南保山历史上一位关键时期的关键人物。东汉永平十二年（公元69年），柳貌率众人77邑王、5万余户、55万多人举国“内附”—主动加入中华民族行列，从而使古代保山由奴隶社会一步跨入了封建制的门槛。

杜文秀（1823～1872）云南省永昌府治（今保山市）金鸡村人，中国清代咸丰、同治年间云南回族穆斯林起义领袖。杜文秀道光十九年（1839）考中秀才。通晓伊斯兰经典。杜在蒙化（今巍山）起兵，攻占大理，提出“兴汉”“锄满”“除奸”联合当地汉族及其他民族的民众参与该反清斗争。［2］1872年杜文秀失败于大理城服毒自杀身亡。

李成文，汉族。生于1956年7月25日，1979年2月17日，英勇牺牲。党员。云南施甸县水长乡李家山人。1976年12月参军，在保山军分区腾冲边防部35514部队5连服役。

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成交猛价格涨

二手教育地产走热

“今年小孩要读小学了，但按我们现在居住的地址，小孩就读的并不是我们心仪的学校。但之前不少教育地产有居住年限的要求，所以我们迟迟没有下手，现在终于有机会了。”孟先生有一个6岁的儿子，之前一直为就读小学问题很焦虑，在新政出台的第二天就一次性付款购买了一套50平方米的教育地产，可算解决了大问题。

“从新政出台到现在，我每天要比平时多接1倍多的电话。”成都满堂红澳龙名城分店的工作人员曾鹏透露，澳龙名城、镏金岁月等楼盘的咨询客户特别多。“虽然这些成师附小慧源分校的教育地产在市场上的关注度一直很高，但像最近几周的如此高频率的咨询还是比较少见。”事实上，这也是所有学区二手房市场状况的一个缩影。

除了咨询的客户变多，二手房的成交量也有上涨。“从新政出台到现在，我们店几乎每天都有成交。”曾鹏透露，虽然每年在入校之前教育地产成交都会有所增长，但今年最为明显。“很多客户表示，之前一些学校需要有户口迁入的时间要求，所以即便下手也没有机会就读。今年政策修订之后，就没有这个顾虑了，可以赶紧下手购买。”目前，购房者对两类教育地产的购买意向最为强烈，一种是50平方米左右的小户型，购买的主要是成都本地客户，购买成本低，可以迅速将户口迁移过来，并且容易再转手和出租；另一种是改善型的大户型，面积区间在120平方米以上，有外地客户也有本地客户，外地客户可通过购买将户口落户成都，然后举家搬迁，既可让孩子就读心仪学校，也可就近接送孩子。

另外，据曾鹏透露，教育地产的成交价格也有小幅上涨。“目前涨幅在5%左右。教育地产价格一直略高于片区内的非教育地产，这段时间在原有基础上又有了一定涨幅，但成交周期却缩短了，一般就是2～3个工作日，并且多为一次性付款。”

现在买今年入学

一定注意办理周期

6月8日，今年成都小学开始报名，如果想要通过购买教育地产来今年入校的购房者，只有购买已经全款付清购买没有按揭的二手房才有机会。

从开发商那里购买新房，如果购买期房，由于还未交付，产权证等相关证件没有下来的情况下，是没有办法将户口迁入想读的学校片区之内的；即便购买现房，购买后产权的办理时间较长，办理产权后还需再上户口，从理论上来说是不具备可操作性的。但如果是想购买教育地产以后来入校的话，时间是非常充裕的。

而即便是购买二手房，如果是按揭购买或购买还有贷款的房子，由于银行还贷和申请贷款的时间比较长，也都不具备在6月8日之前能够办完的实际操作性。

只有一种情况，购买二手房今年入校还有机会。首先需要之前的二手房房主是已经付清房款，其次买方也是一次性付款。这样算来，一般需要的过户时间是5个工作日，在过户拿到产权证之后，成都本市内的户口迁移当天就可以办理下来。所以心急购买教育地产的家长一定要算好买房和产权证、迁移户口的办理周期，这样才能赶上6月8日前完成所有的手续顺利入学。当然，还需要看每个学校具体的招生情况。

买了二手教育地产

不一定有入学名额

根据成都市教育局最新出台的消息称，市教育局未对入户时间进行限制。但购买二手教育地产，需要注意的事项仍然很多。

前段时间，购房者程先生相中位于城南·人居天府世家的一套二手住宅，因为他听说该楼盘业主的子女可入读旁边的泡桐树小学天府校区。但程先生家有两个孩子，大小相差3岁，而他听说泡小天府校区的入学名额使用间隔是6年。“那我不是要买两套房子？”颇有经济实力的程先生调侃道。

程先生遇到的这个问题同样也是很多购买二手教育地产的购房者需要注意的。有时根据学校的招生要求会有教育地产入学资格名额使用年限，而且每一个学校对于名额使用年限的规定都是不同的。

户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，买房者的孩子就无法入学。有资深二手房中介提醒，买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，在与原房主签订合同前，应增加相关约定。

“有可能你买的房子，前一个业主的孩子刚使用了这个名额，而你马上迁入户口后想使用入学名额就不容易。”有业内专家建议购房者，在买房前，最好把入学问题向当地教育主管部门和意向入读学校咨询清楚。

虽然影响商业地产价值的重要因素是商业地产的位置，但商业地产运营是商业地产价值的实现，系统学习商业地产名词解释及专业术语是商业地产估价师和商业地产运营人员的必修课程。本文归纳70个商业地产名词解释及专业术语，包括业态、扣点计算、坪效计算、提袋率等，供大家学习参考。

招商运营商业地产设计类1、中庭

招商运营商业地产设计类1、中庭

楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常是指建筑内部的庭院空间，其特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部环境分享外部自然环境的一种方式。

中庭的应用可解决地下建筑固有的一些问题，诸如不良的心理反应、外部形象与特征不明显、观景与自然光线的限制、方向感差等。

2、前室、合用前室（1）防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。

（2）防烟楼梯前室：进入防烟楼梯间前的一块封闭独立区域，需要用耐火极限2H隔墙和1.5H楼板与其他区域隔开，如需开门需要乙级防火门。

（3）消防电梯前室：消防电梯前（厅）一块独立的区域，耐火要求同第2条。

（4）合用前室分为两类：防烟楼梯与消防电梯合用前室；两个剪刀楼梯间共用一个前室，个剪刀楼梯间与消防电梯三前室合用是不允许的。

3、通道动线（内部）

商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行动的主线，副通道就是指导顾客在店内流动的支点。卖场的通道动线设计是根据商场配置的位置跟陈列来设计的。优秀的通道动线设计，能够引导顾客按照设计自然走向商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。

4、开间与进深

开间：两横墙间距离。

进深：两纵墙间距离。有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。

5、外立面

指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。

6、容积率

又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

7、荷载

是建货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。

8、下沉式广场

是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。

9、临街面

与街道相临的一面。

10、裙楼

一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

11、层高

下层地面到上一层地面的距离。

12、净高

层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离。

13、柱距

两根柱子中心线到中心线的距离。

14、回廊

在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形走廊。

15、挑檐

楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其实起到美观效果。

16、“金角银边”

转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的路两边称作“银边”说明商业价格极高。

商业地产名词解释

卖场行业类17、扣点计算、抽成扣率

扣点就是商场的营业抽成。这个扣点分为两块：一块是基础扣点，这是在签定合同的时候就在合同中列明的，例如扣点25%，管理费2%，卫生费1%合计28%。那么在正常销售的情况下你每销售100元就要给商场28元，其计算公式如下：100*（25%+2%+1%）=28。

另一块是临时大型活动的扣点。例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。

18、坪效计算

坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标,指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。一般来说，O2O电商卖场比传统卖场坪效高出3-4倍。

19、人流量

人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。

20、超外

超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。

21、商品描述

指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。

22、拉排面

商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈，丰满。

23、拾零、理货、码货

捡回遗弃在各角落的零星商品，把凌乱的商品清理整齐，整齐地堆放商品。

24、端架

货架两端的位置，也是顾客在卖场回游经过频率最的地方。

25、先进先出

先进的货物先销售

26、堆头

印“促销区”通常用栋板，铁筐或周转箱堆积而成。

27、价格卡

也称价签，用于标示商品售价并作定位合理的标牌。

28、价格牌

标示价格的POP牌。

29、桡板

木制放货的卡报。

30、清货

降价处理活动，多为滞销品或近期货（快到保质期限的商品）

31、过磅

付需进行第二次加工包装为商品的称重。

32、稽核

为防止顾客遗漏商品，在其离开时对其所购商品的核对。

33、货不对板

指实物和标示上的商品描述有差别的现象，

34、滞销

指商品销售效果不明显或很难卖出的现象。

35、精品

主要指体积小，价格高的商品。

36、上架

把商品摆放在货架上。

37、促销试品

用来促进销售用的试用（吃）商品。

38、基本构件

价格卡，掌上型终端机，数据机。

39、POP（POINTOFPVRCHASEADVERTISING）销售点广告：指超市卖场中能促进销售的广告，也称作销售时的广告。在零售店内将促销讯息，以美工绘制或印刷方式，张贴或悬挂在商品附近或显著。

40、DM商品

将指店促及快讯商品。

41、产品生命周期

指任何一项产品均有其寿命，从其上市起，一般可分为导入期，成长期，成熟期，衰退期，各期期间长短及消费环境及竟争之影响。

42、商品台账

商品目录，将每项商品基本资料（如品名，名号，规格，单位，成本，售价，供应商等）详细整理成明称之。

43、端架陈列

指利用整排货架的两端，作变化性的陈列，一般陈列的作法为：A:大量陈列，B：低价位,C:季节感，D：广告促销。

44、并连陈列

也称关连陈列，指据某项目的，而将相关连之商品陈列在同一地区或附近。

45、棚板

泛指在货架内或冷藏（冻柜内，放置商品之横隔板）

46、价格带

指在商店内销售同一项的产品，其卖价从上限到下限之间的数据。比较陈列，把相同商品，依不同数量。

47、联营类

15天结算一次，30天结算一次等

48、商场费用

进场费（根据供货品类，品牌数决定）；堆头费（每月每个×元）；端杂费（每月每个×元）；超市广告位使用费（根据位置不同，收取）；开业赞助费。

49、平均交易客单价

是指商场（超市）每一个顾客平均购买商品的金额，也即是平均交易金额。

客单价=销售总额÷顾客总数，或者是客单价=销售总金额÷成交总笔数

50、DP点

Display静态的一个商品展示，具有提升商业氛围、增加景观点位、传递商场形象的功能。

51、提袋率

大概是说进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。

提袋率=成交单数/到店的总访客*100%

52、DM单

广告直接投递或是邮寄。

53、POP

意为“卖点广告”，又名「店头陈设」。本来是指商业销售中的一种店头促销工具，其型式不拘，但以摆设在店头的展示物为主，如吊牌、海报、小贴纸、纸货架、展示架、纸堆头、大招牌、实物模型、旗帜等等，都是林立在POP的范围内。其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。常用的POP为短期的促销使用，它的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体卡通模型等等。

54、SP

salespromotion(销售促进)直接效果

55、PR

publicrelationship（公共关系）长期效果

商业地产专业术语影院类56、上座率

即一部影片获得观众人次的多少。从某种意义上来说，优秀的影片上座率就高，反之则低，因而上座率又是衡量一部影片质量优劣的重要标准之一。上座率还直接影响票房价值，上座率高票房价值自然高，所以对一部影片票房价值大小往往用上座率多少来衡量。因此，通过各种有效的办法来提高上座率，是提高票房价值最常用的办法。如在电影中，多用演技高的电影明星、作影片广告等都是提高电影上座率的办法。

57、票房

特指电影或戏剧的商业销售情况。票房可以用观众人数或门票收入来计算。

58、制作方式

D英文dimension，在这里翻译成维，维在理数上就是维数。分2D、3D、IMAX3D、DMAX（巨幕）、4D。

59、数字放映流程

收盘、下载、密钥生效、放映、删片

60、影厅硬件

普通银幕、金属银幕、座椅、顶灯、地脚灯、喷淋、无障碍通道、安全出口

61、电影上映

发行通知、票价、监票、首映期、二轮期、票房分账比例、上座率、平均票价

62、电影产业链

制片商、发行商、院线、影院、电影后产品、团体、广告、见面会、看片会、媒体场

63、影院管理系统

放映计划、放映报表、售票、订票、退票、会员

商业地产招商运营市场调研专业术语64、辐射人群

商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。

65、GDP增长率

国内生产总值，相对与上一年的GDP数值的比率。

66、人均GDP

国内生产总值除以人口总量。

67、社会消费品零售总额

指各种经济类型的批发零售贸易业，餐饮业，制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。

68、人均可支配收入

个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。

69、市场购买力

人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。

70、恩格尔系数

食品支出总额占个人消费支出的总额比重。一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。

为了让孩子上个好学校，很多家庭在小孩还未出生时就四处寻觅教育地产，教育地产的价格也是水涨船高。

在天津，益寿里近20年的老房子就要卖到每平米近5万元，只因为其对口天津最好的小学之一天津实验小学。

在北京，2014年西单附近的文昌胡同一间面积仅有10平方米的民宅，售价高达340万元，单价34万元/平方米，更是全国罕见！

在上海，万科某项目对口的明珠小学升学率很高，其二手房单价从2012年12月的每平米28500元，涨至今年11月55800元！而其他非学区二手房均价同期涨幅只有40%。

但接下来你看到的这个消息，可能会对”教育地产热潮”泼了盆冷水！

教育部：鼓励地方推行多校划片

2015年11月26日，在教育部召开的教育规划纲要实施5周年系列新闻发布会上，教育部基础一司司长王定华表示，教育部正在考虑推行“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中，让买了教育地产的家庭也不确定到底能上哪个学校。

什么是多校划片？

按照现有制度，购买了名校所在教育地产的小孩自然可以上名校；而普通学区的孩子只能上普通学校。

但如果实行多校划片，一些买了名校教育地产的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。

也就是说，当实现划片入学后。以后买到好的教育地产，也未必能100%上心目中的好学校。建议家长买高价教育地产要慎重。

另一方面，以后买不到好的教育地产，也有可能上好学校，这样一想还是觉得新政挺好的呢！

王定华表示，将通过这种方式为教育地产降温，同时加大查处力度，及时曝光择校现象，把就近入学落到实处。此外，还将继续推进义务教育均衡发展，鼓励有条件的地区试行市域均衡，同时通过学校联盟、集团化办学、划分大学区等方式，迅速扩大优质教学资源。

专家表示，按照现有制度，购买了名校所在教育地产的小孩自然可以上名校；而普通学区的孩子只能上普通学校。但如果实行多校划片，一些买了名校教育地产的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。买教育地产的作用就被弱化了！

专家建议：买高价教育地产要慎重

外界进行解读时，把教育部的上述表态和今年3月的一次教育部调研座谈会联系在了一起。

2015年3月31日，教育部在大城市义务教育招生入学调研座谈会上部署，各城市要在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的城区，推广热点小学、初中多校划片，合理确定片区范围，缓解“教育地产”问题。此外，还要整体设计小学入学、小升初及优质高中招生指标分配办法，努力实现过程公平。

此次会上将重点大城市范围从2014年的北京、上海、广州等19个城市，扩展增加了郑州、福州、南昌、长沙、贵阳，总计24个，24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳，并对这24个重点大城市2015年的中小学招生工作作出明确要求，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

教育部多次提出鼓励地方多校划片、给教育地产“降温”，业内人士表示，由此可见教育地产问题已经到了必须改革的程度。当实现多校划片入学后，过去买教育地产100%上这所学校，今后则未必，建议家长买高价教育地产时一定要慎重。

如今,重点学校入学竞争日趋激烈,不少望子成龙的家长将目光投向了购买教育地产源,觉得这是进入重点学校的便捷之路。房地产商们也纷纷用“教育地产”这一特有名词提高楼盘的含金量。本市房地产业内专家贾凤强提醒家长,购买教育地产一定要谨慎对待,不要上了个别虚假宣传的当,不然不仅多花了钱,孩子也没能上成名校,结果是竹篮打水一场空。

关注学区划分招生政策

受生源人数等影响,多数学校对每年的招生区域都会适当进行调整,因此学区并不是一成不变的。特别是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此教育部门会根据实际情况对就近入学进行微调。调整学区划分,势必影响到有就近入学需求的购房者。因此在购买教育地产之前,购房者要事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化,询问是否会出现学区重新划分的情形,特别是对于两个学区交界线附近的房产更要当心,别一不小心出现花重金而孩子无法上名校的尴尬。

二手教育地产落户别忽视

购买二手教育地产的家长,要特别注意户口迁移问题。二手房买卖过程中,由于产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再办理户口迁移手续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。关键问题是,户口的迁出和迁入有前后关系,即必须是原有户口全部迁出之后,才能办理户口迁入手续。否则,即使房产产权属于自己,但是仍可能因为原户主户口未能及时迁出而无法办理迁入手续。而学校是要满足落户及入住两个条件才可以报名入学的。所以,购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任。

买房时间早才能有保证

许多学校并不是刚一落户就能入学,还有一些额外条件,如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”、“入学后,几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学,要相隔6年以上”等。如果前一任房主也是为孩子上学而居住,且也是入学前3年落的户,那么在孩子上6年级的时候,户口就可以迁出,下一任便可继续购买。因此,出于谨慎的考虑,建议想购买教育地产的家长,需要提前几年就开始准备,如果孩子现在正在上幼儿园,那么就要开始为孩子入学做打算了。

“山寨教育地产”一定要当心

有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔,但并非意味着就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读,但并不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学,也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。按照相应规定,每个学校的招生范围每年都会公布一次,但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。目前市场上有些楼盘,将附近所有学校统统放进自己的楼书中来,并宣称自身为“教育地产”,提高楼盘价格。其实楼盘能否划入学校的招生范围,需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的“山寨教育地产”,则一定要当心。购房者购买教育地产时,最好把教育地产这一项补充落实到购房合同中,以免出现偏差。

“买房就能送名校小学学籍，这靠谱吗?”随着80后生育大潮的到来，越来越多的楼盘开始打起教育地产的噱头，“买房送学籍”、“买房即读名校”、“买房解决孩子所有上学问题”等等各类广告层出不穷。然而，此前已有不少报道指出，许多家长“一掷千金”购买的所谓“教育地产”，虽与学校仅一墙之隔、孩子却依然无法入学。

国家规定公办学校按照相对就近的原则划定服务范围，坚持相对就近入学，但真正的小区对口小学最终还是得按照看所在辖区教育部门的划分。每年小区对口的学校都会有一定调整，具体要咨询学校相关部门。

购买教育地产有六大注意事项

一、客观看待“就近入学”

不是靠近学校就是教育地产。对于公立学校来说，距离近不一定就能入学，另外同小区都未必同学区。同一片区的不同小区、甚至同一小区的不同门牌号都可能导致不同的学区。

二、尽早落户是关键所在

无论是购买一手教育地产，还是二手教育地产，需满足三个条件

1、房子交付后，孩子的户口同父母的户口一起迁入。

2、入学要三对口，即学生户口、房管证（房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地址三对口。

3、购房入住时间至少在学前一年以上。

三、教育地产不宜购买过早

教育地产对口划片每年都有变化。是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。教育地产不宜购买过早，最好应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内才能购买，一般来说各区规定不同，提前1到3年考虑即可。

四、自住投资考察大不同

对于自住需求，考虑的首要因素是居住的舒适性。对于投资需求，在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将房子出租，可以考虑面积较小一些的房源。

五、小区入学写入购房合同

购房前，如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

六、好学校不是全部好师资

教育地产也有重点班和平行班的区别。重点班配备的都是最好的老师，班里的学生要么是考进来的，要么就是“条子生”。平行班的老师有些还不如普通学校里的老师。

保山光尊寺为全国重点文物保护单位。

地点

云南省保山市隆阳区板桥镇世科村后山梁

建设时间

唐天宝二年（743年）

特点

儒教、佛教、道教三教合一的庙宇

简介

该寺坐东向西，依山建成七进五院，共有建筑物23幢，占地9000平方米。建筑物样式分为三类，其中由西至东分别为山门、过厅（附厢房）、文昌宫（北附翠微楼）、大宝殿（附厢房）、观音殿、斗老阁、瑶池楼、戏楼为抬梁架重檐歇山顶殿宇，其余建筑物均为穿斗架硬山顶平房。这些建筑物多数用材粗大，且不事雕琢粉饰，既给人以高大雄奇的印象，又处处显示出粗犷古朴的韵味，是保山现存规模最大的儒、佛、道三教合一的古建筑群。集中了保山乃至整个滇西汉族地区自元、明以来，保山儒教、佛教、道教三教合一宗教建筑的风格和特点，具有很高的不可替代的历史艺术价值和科学文物研究价值。全国也比较少见。

1984年12月光尊寺被列为保山市重点文物保护单位。2003年12月，又被省政府列为省级重点文物保护单位。

历史

1942年，太平洋战争爆发，日军大举进攻滇西，中国远征军进驻保山。该寺曾一度被选作远征军司令部驻地，国民党高级将领卫立煌、李根源等多次在这里召集军事会议，制定抗日策略。

1945年抗日战争胜利后，为纪念滇西抗战胜利，表彰中国远征军抗日功勋，中国远征军司令长官部司令卫立煌、云贵监察使李根源、云南省第六行政督察专员公署专员李国清与保山参议会长范月三等官员倡建远征中学于保山板桥光尊寺，李根源亲书“远征中学”校名。此后，随着保山第一支革命武装力量的建立，远征中学先后有300余名学生参加革命工作，由此，该寺也被称为当地革命的堡垒和摇篮。

同时也是中国共产党在保山最早的党支部———中共保山县特别支部的诞生地。在保山现代革命史上，占有重要的地位，具有重要的历史纪念意义。

据史料记载，抗战期间，此地曾用作军火库。新中国成立后，光尊寺转交保山县粮食局作仓库使用，期间，光尊寺东侧的梨园被改建成了一个大型的地下储粮室，共有8个储粮仓。

现状

呈现在我们眼前的是在风雨中摇曳、瘫斜的一幢幢古屋……明代杨慎（杨升庵）对光尊寺曾有这样的诗句：“光尊寺里桃应笑，回首东风九度春!”从中可以想见，当年的光尊寺是如何的辉煌。

光尊寺1959年交由粮食部门用来做过粮食仓库，由于种种原因，寺里的所有塑像和大量的珍贵文物大都已经损毁。曾经环绕寺院周围的上千棵梨树也被砍光了。2001年粮食部门从里面撤出后，光尊寺里已经空无一人，只留下这些空荡荡的千年古屋伫立在保山坝北部，任凭风吹雨淋，烈日暴晒。

曾被誉为云南滇西目前保存得较为久远，同时又具有相当规模的古建筑群光尊寺，因年久失修，大部分庙宇殿堂面临倒塌的危险，文物抢救工作已经到了刻不容缓的时刻。

2019年10月7日，光尊寺入选第八批全国重点文物保护单位名单。

不管什么时候，有孩子上学，教育地产就一定会受关注。教育地产水涨船高，让不少家长感叹，之前读书都是为了“书中自有黄金屋，书中自有颜如玉”。现在读书之前要先买或租“黄金屋”了。那么，何为教育地产？为何教育地产成为“黄金屋”，价格要高于周边普通房源？家长在选择教育地产的时候应该注意哪些问题？小编逐一分析，以供大家参考。

教育地产通俗点讲就是周边有丰富的教育资源，有中小学、幼儿园，甚至有的地方比如说上海市杨浦区有很多大学，学校资源的集中导致“一站式”教育的实现，这有可能对于教育资源集中的板块内的一些楼盘销售比较有利，所以这些板块楼盘会打出教育地产的概念，这是比较通俗的理解方法。

实际上在一些学校或者一些政府的政策层面，可能有这样的提法，一个学校可能在这个区域只能几个楼盘或者周边几个小区，只能这些小区的学生能在这里上学。从这个意义上来讲，这几个小区也可以称之为教育地产，这是简单对教育地产的解释。

教育地产有什么特征呢？

第一，周边有丰富的教育资源。

第二，教育地产一般情况下，从专业市场的角度，一般比非教育地产高10%。

为何教育地产成为“黄金屋”？为什么教育地产的价格比周边高？

第一，基差地租理论。大家都学过政治经济学，一个地块投资的要素越多，那么，这个地块的价值相对就会越高。从这个角度来理解，教育地产其实是给当地一个地块开发投入了更多的资金。从土地的价值角度来理解，这个价值可能进一步优化或者升级了，所以从基差地租理论来讲，它应该来说是可以比其他非教育地产这一块价值更高一点。

第二，从人们对于区域市场的认知角度来讲，一般情况下人们对于某一个区域板块，包括比如说某一个学区板块，都有一个习惯性认知，如果大家习惯性认知这个板块了，那么有教育地产这样的一个板块，有可能价格会稍微高一点。认知度不高的板块有可能稍微低一点。

第三，跟购房者和家长的教育地产这种情结比较有关系。一般情况下每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境，有一个很好的教育背景。

包括安排学校教育资源、交通成本这块考虑等等各方面，都希望离学校近一点，有这个教育地产的情结，一定程度上也使教育地产的价格有一定的上涨。这是关于教育地产为什么比周边的非教育地产价格稍微高一点的原因。

在选择教育地产时会出现哪些问题？

第一，教育地产产权的问题，主要有两类。

一类就是开发商自建的一些学校，包括有一些开发大型社区的房企为了楼盘更好地销售，自己小区内就配建一部分学校的配套，这是一种方式。另外一种，社区旁边有学校的一些资源，周边几个社区共享这些教育资源。

从这两种教育地产的楼盘来看，总体来说不同的学校包括和政府谈也好，和开发商谈也好，可能有不同的合作方式。比如说公众民办也好，也包括有一些私立幼儿园，有很多产权方式，产权不清晰的话有可能会影响未来孩子就读的问题。

有时候学校因为产权的问题经营不了了，大家在选择教育地产的时候一定要认清这一点。

第二，教育地产教育质量的问题。

很多教育地产采取一种引进或者合作的方式，比如说引进某学校资源，师资力量可能不直接是本部学校的，有可能通过一些外聘的，再加上另外的一些招聘的教师资源，共同来把这个学校教育地产这一块来做好。但是实际上有可能由于前面这种合作方式的原因，会存在一些教育质量方面的问题。

第三，可能存在生源的问题。

现在来看一些新建的项目或许自住、婚房的需求比较多。可能当前3—5年内学校生源不存在太大问题。但是校区一旦建立比较成熟了，现在新的一拨学生，学校就读完毕了，这个学校未来怎么来办？

有没有持续的生源支撑学校的发展？这个可能是政府和开发商考虑的问题，如果闲置了学校后面怎么来处理？怎么来服务我们小区？这些方面大家应该综合考虑一下。

国家规定公办学校按照相对就近的原则划定服务范围，坚持相对就近入学，但真正的武汉小区对口小学最终还是得按照看所在辖区教育部门的划分。每年小区对口的学校都会有一定调整，具体要咨询学校相关部门。

尽早落户是关键所在

无论是购买一手教育地产，还是二手教育地产，需满足三个条件：

1、房子交付后，孩子的户口同父母的户口一起迁入。

2、入学要三对口，即学生户口、房管证(房屋产权证、购房正式合同)和实际居住地址三对口。

3、购房入住时间至少在学前一年以上。

教育地产不宜购买过早

教育地产对口划片每年都有变化，武汉各区教育局的最新划片一般在5、6月份公布。是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。教育地产不宜购买过早，最好应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内才能购买，一般来说各区规定不同，提前1到3年考虑即可。

跨区入学肿么办

有武汉市应届学籍，凡户籍与学籍不在同一区、县级市，选择去非户籍所在区、县级市升学的考生，叫"跨区生"，跨区生需办理跨区手续

“孩子在硚口区读小学，因为刚刚在江汉区买了房子，就想让孩子转到江汉区读初中。”家住前进四路的家长刘女士说，办理手续时，先要查看在硚口区办理的出区手续，然后再验证新购住房房产证以及家庭户口本，最后才会审批跨入手续。

案例：户口本和房产证地址不一致入学"证明难题"无解

户口本和房产证地址不同，导致家里孩子没法正常申请入学。家住江岸区袁家社区的李女士表示，她家小孩6月18日就要办理入学申请，但对口的沈阳路小学却表示，如果户口本和房产证地址不同，极有可能导致小孩不能正常入学。“我们已经多次联系房管局和派出所，但双方都没有意愿为我们办理证明。”

李女士介绍，她家户口本上的地址为：袁家墩118号6楼6号，而房产证上的地址为：袁家墩10栋3单元6楼6号。办理房产证时，户口本和房产证地址是一致的，几年前，袁家社区统一更改户口本，将楼栋号和单元号直接编入地址号，导致户口本和房产证不相同。据了解，袁家社区基本上都进行更改，同社区也有不少适龄儿童遇到同样的入学难题。

李女士找到派出所，想让他们提供证明，来证明户口本和房产证所指地址为同一地址，但派出所民警称，他们无法办理此类证明，只能帮助更改身份证上的家庭地址。李女士只好到房管局开具证明，但房管局表示，如果要变更房产证地址，就需要派出所提供相应证明，并且还需要测绘单位上门量房屋，才能出具证明，帮助李女士更改房产证地址。

搭建互联网金融平台几乎成为了近两年地产商的标配。日前，万科收购网贷平台鹏金所消息再度引起市场注意，除了万科外，绿地、碧桂园、佳兆业等大型房地产商均通过自建互金平台或者收购牌照布局互金业务。据不完全统计，截至目前，涉足互联网金融的房地产开发商数目已超过50家。然而，随着网贷监管细则的落地，地产互金平台也将面临整改风险。

疯狂收购牌照布局互金

自去年以来，地产大亨们开始执迷于互联网金融业务，布局路线也日渐显露。日前，万科向鹏金所投资约3亿元，一跃成为鹏金所第一大股东。与万科不同的是，更多地产公司通过自建互金平台扩张业务，其中绿地在2015年5月成立了绿地金服，通过线上财富管理平台吉客网、绿地广财App为客户提供理财服务；碧桂园在2016年4月成立了华惠金服，上线社区金融平台“碧有信”；佳兆业在2015年上线了佳兆业金服。另外还有不少地产公司通过收购金融牌照扩充业务规模。据不完全统计，截至目前，涉足互联网金融的房地产开发商数目已超过50家。

互联网金融

业务模式遭遇水土不服

然而，地产公司在布局互金业务时，也出现各种质疑。不少地产公司互金平台涉嫌自融的质疑声一直不断。也有地产人士表示，金融并非地产公司的长项，目前做金融业务也是在各种尝试，公司内部也没有清晰的路线。

“从发展前景看，与房企具体的切入领域密切相关，一般来讲，若只是简单切入消费金融、互联网理财或供应链金融领域，与原有的业务缺乏必要的协同性，发展前景并不太好。但如果是着眼于转型社区服务的角度来看，房企布局社区金融业务还是有着明显优势的。”苏宁金融研究院高级研究员薛洪言表示。

业内人士认为，金融对于实体企业的意义未来会突破底层的支撑作用，成为主要盈利方向，不过金融领域竞争传统实体企业并不擅长，极易发生经营合规性风险，对于房企，看好个别机构进入，但并不是所有都适合。互联网金融对于地产商是转型方向，还到不了摇钱树的地步，只能说是有成本的尝试。

新政下面临整改

在监管严控下，地产大亨的互金平台恐也面临改革。在日前举行的银监会网贷新规新闻发布会上，有监管人士指出，很多互金平台资金流向了房地产，为此，网贷监管新政设置了借款上限。有研究机构表示，这个借款上限新规将影响大半数网贷平台，而地产公司的互联网金融平台同样也将面临整改。北京商报记者注意到，万科收购的鹏金多个项目超过了100万元。网贷监管细则对于平台的影响，鹏金所相关负责人表示，目前公司内部正在讨论。

业内人士表示，新规的出台一定程度上将改变网贷的发展路径，尤其是自然人或法人在借贷平台上融资上限进行限制后，大批平台展业并不符合要求，将面临整改的局面。除非业务模式整体做出转型，如果平台仍仅仅从事网络借贷信息中介，则对房企等大型机构会存在成为鸡肋的风险。

在众多的购房理由中，有一个占比很大的理由便是教育地产。家长们为了孩子读书的事儿，也是跑断了腿，磨破了嘴。你买的二手房有可能不是教育地产，一套房子可能只能入学一次，你都搞清楚了吗？

2016年开年，家长们又开始为寻找教育地产忙碌了。北京市西城区、朝阳区、海淀区也陆续解答或发布幼升小、小升初的入学政策。

面对价格高居不下的教育地产，一旦选择失误，不仅会耽误孩子就读优质学校，更可能会造成资金损失。

政策持续收紧买教育地产增波折

最近，家住大兴黄村的黄先生为教育地产犯了难。

原来，黄先生的儿子已满4岁，大半年来他就开始在西城区物色教育地产，可谓费尽了心力，也遭遇了各种“不靠谱”。“一开始我们甚至分不清学区分布，听了中介的介绍后就傻乎乎地去看房，看过不少价格合适却并非心仪学区的假房源。也碰到过价格合适但被半路截单的真房源。还有什么家庭纠纷、共同产权，这些房源我们更不敢涉足。”

兜兜转转，黄先生在去年年底终于挑中天宁寺附近的一套房，总价约350万元。原本欢天喜地地准备交定金、签约。谁知，西城区关于幼升小的新政策却使得黄先生需要再次走上寻觅教育地产之路。

原来，根据西城区的最新规定，如果同一房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人。不符合上述规定的，根据当年的招生政策统筹协调安排就读学校。而实际上，这已经不是西城区第一次严格学区划片和入学政策。

“我看中的那套房子的小学入学指标在3年前已被房主用过了。算来算去也赶不上孩子的入学时间。”黄先生无奈地说。

二手房西城领涨入手教育地产需谨慎

如果说黄先生遇到的问题是被政策所迫，那么林先生的情况则反映了二手房市场的火热现状。

“挑了几个月，终于相中了西城的一套教育地产，不仅总价合适，距离我的工作单位也近，将来接送孩子比较方便。谁知道，几个月看下来，同样户型的房源报价已经涨了20万。”林先生很懊恼。

据数据显示，2015年北京二手楼盘价格涨幅最高的三个小区是：宏汇园小区、新德街35号院和丰汇园小区，其中宏汇园小区和丰汇园小区均位于西城区，划片小学为宏庙小学，其房价涨幅高达69.86%和47.77%。新德街35号院位于海淀，划片小学为北京市西城区育翔小学，年度价格涨幅也达48.06%。

不仅在西城区和海淀区，东城区重点小学附近的教育地产价格也水涨船高。孙女士在崇文门附近购置的教育地产，短短一年时间价格上涨超过50万元。

业内专家提醒，分析今后的升学政策走向，“教育地产”从来是主管部门的政策要规避和打压的，而且近几年北京“教改”动作较大，现在入手教育地产动辄几百万元，风险正在增加，家长在购买时需谨慎抉择。

“陷阱”提示上名校，落户有年限限制

1月6日，西城区考试中心发布公告，不再只对非京籍学生幼升小规定“住房年限”，而是明确指出“如果6年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人”。

其实，这条规定在二手房市场已成为购房的“潜规则”。

“不少教育地产买家不仅考虑房源是不是满二唯一，也会详细询问业主孩子的入学时间点，越靠近6年的房子就越是抢手。”西城区奋斗小学学区一中介门店经纪人表示，“为了能够满足落户年限要求，不少家长在孩子刚出生，甚至没出生时就开始看房。”

记者在采访时也了解到，为了防止教育地产的大幅涨价，避免房虫‘倒房’渔利，北京多个热点学区均对学生的落户年限做出了要求，限定年限从3年至5年不等。

不仅二手房，一些新房项目对于业主子女的落户年限也有所限制。

位于石景山区某学校小学部，该小学的入学条件是，父母与孩子户口均在指定小区，房主为孩子父母，且居住满3年。记者了解到，该小区业主大多是在2012年之后入住的，如果落户时间满三年，也就意味着子女家长必须是一手房业主。而该学校另外一个划片小区的落户时间要求更高，需要满5年。

上述中介经纪人表示，关于户口方面的疑虑，买方可以在合同约定一定金额的保证金，一旦因为原业主占用名额、户口迟迟不迁走等原因影响子女入学，可以得到相应赔偿。

个别学校不收二手房业主子女

购买二手教育地产时，也存在看不见的陷阱。陈先生在去年物色了石景山的一套所谓的教育地产。购房时，经纪人向他保证房源所在小区是北京某知名九年一贯制学校的划片学区。可陈先生在详细查阅了该学校的招生简章后发现，事情完全不是这样。

“按照该学校的招生简章，原则上是不接收小区的二手房业主子女的，二手房业主子女会被调剂到邻近学区的其他小学。”陈先生向记者表示。

记者了解到，这种限制二手房主子女就读的情况并非只此一家。

在北京多个教育地产论坛上，北京小学红山分校学区也曾受到“虎妈猫爸”们的热议。根据红山分校要求，2015年的“幼升小”招生简章，片区范围是蝶翠华庭、西堤红山和红山世家(楼盘资料业主论坛)三个小区。按照要求，符合西城入学条件且具有三个小区内居民户籍的适龄儿童，以及实际住所地在三个小区内的本市居民户籍适龄儿童。其中实际住所地证明，是指与原开发商签订的购房合同。这也就意味着，二手房主的子女可能因为无法提供实际住所证明而错失入学机会。

一些房源只能入学一次

教育地产价格一路飙高，近些年来也成为新房宣传的杀手锏，将楼盘和名校捆绑销售也是开发商惯用的营销手段之一。部分楼盘的开发商与学校约定了入学年限或者就读人数限制，也造成纠纷。

位于房山长阳镇的中粮万科长阳半岛(楼盘资料业主论坛)就曾因教育地产纠纷与业主对簿公堂。新京报曾报道，起诉业主称“中粮万科”曾经在销售长阳半岛项目中宣称“买长阳半岛，上北京四中”。考虑到孩子未来教育问题及对“中粮万科”的信任，他们购买了长阳半岛的房屋，并签订购房合同。后来，他们得知，子女就读北京四中房山分校有6年期限限制，即入住6年内可入校就读。当时中粮万科方面表示，其开发的是教育地产，业主可行使一次就读北京四中房山校区初中的权利，但能否入学取决于届时教育政策。

此外，据知情人士介绍，位于海淀四季青附近的世纪城虽然位于人大附小学区，但由于子弟学校有特殊情况，该项目一套房只有一次就读名额，不少二手房业主子女在入学时被调剂到其他学校。

业内人士提醒，家长在选择教育地产时需要多做实地调查，在充分掌握房源情况后再决定入手。

同时，政府部门的监管也在进一步加强。国家工商总局近日发布《房地产广告发布规定》，规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并于今年2月1日开始施行。

万一运气不好，孩子摇号进了“垫底”校怎么办？成绩好坏且不说，如果风气不好，女儿学坏了怎么办？她立即焦虑起来——把孩子的前途交给运气，这是她万万不能接受的。

热播电视剧里宁可推迟一年入学也要让孩子入读名校的剧情，如今在天津有了现实版。

女儿小晨6岁半了却还没上小学，天津家长吴悦倒是一点儿也不着急。

今年她做了件“大事”。4月，她临时决定把一家三口所住的红桥区一套114平方米的房子卖了，在和平区买了一套40多平方米的热门小学教育地产。因为小学招生时新房还未交房，没有房本，已满6周岁的小晨错过了今年入学季。

“只要能上好学校，晚一年怕什么！”吴悦理直气壮地回答来自亲朋好友的质疑声。

而促使她突然做出这个重大决定的，是今年年初天津出台的“小升初新政”——取消一切选拔性考试、杜绝“小卷”(指天津几所名校单独命题招生——记者注)、公办初中全部划片就近入学。

对这个原本旨在促进教育公平、给择校热降温的新政，吴悦有着自己的“解读”：连初中都划片了，买教育地产“势在必行”。

她绞尽脑汁地分析了各学区的优劣势，还加入了若干个“小升初家长”讨论群，讨论来讨论去，最终和一些家长达成了共识——在和平区上好学校的概率最大。

正是一批和吴悦有着同样想法的家长，给天津市中心一些原本很火的教育地产又“浇了油”。在天津，最热门的小学教育地产，均价已经炒到每平方米5万元。有中介甚至还推出不足10平方米售价180万元的奇葩教育地产，每平方米竟超18万元。

然而，想入手动辄几百万的教育地产，对大多数普通家庭来说并不容易，都得经历各种不同的“折腾”。

从大房子“蜗居”进“鸽子笼”也觉得值

吴悦原来的房子，按照划片可以上红桥区一所还不错的小学，从家走到学校也就10分钟左右。

她原本已经规划好孩子的升学路了：在家门口上小学，小升初时拼一拼，要么通过“小卷”考上“市五所”(天津市教委直属的5所重点中学，也是天津最好的5所中学——记者注)，那可是全市好学生都削尖脑袋往里挤的；要么就平时抓紧点，按照平时成绩和评优等排名，争取能在区内上一所排名前两位的初中。

然而今年初出台的“小升初”新政，把吴悦的计划彻底打乱了。

没有考试、没有排名、严禁跨区，连“走后门”都给堵得严严实实。全市各区把小学和初中划成一个个学片，每个学片里分别有几所小学和几所中学，而这些学校的教学质量和口碑则良莠不齐。

其实，小学免试划片就近入学，在天津已经实行多年。可小升初全部“摇号”却是头一遭。也就是说，小学毕业后，没有任何选拔和考试，所有学生可以通过填报志愿、随机派位，直接升入学片内的一所初中。

吴悦一看自己家所属的学片，区内最好的初中并不在其中。剩下的都是她眼中“不怎么样的”初中学校，甚至还有“垫底”校。

万一运气不好，孩子摇号进了“垫底”校怎么办？成绩好坏且不说，如果风气不好，女儿学坏了怎么办？她立即焦虑起来——把孩子的前途交给运气，这是她万万不能接受的。

眼看孩子5月就要报名上小学了，吴悦经过几天的深入“调研”，还是临时决定——买和平区的教育地产。

她的理由是：和平区好学校最多，小学就能打个好基础；将来初中摇到好学校的几率也大很多。即使运气不好，摇号进了区里最差的学校，也比其他区的差学校强！

为了防止炒作教育地产，和平区在新政出台之后随即明确规定，自2015年起，热门学校及学位短缺学校学区内，每户6年内只有一个学位。

“以后好学校的教育地产可更不好买了！”吴悦不禁对自己的决策沾沾自喜起来，“以后你想买还未必能买得到！”

吴悦一番苦心换来的40多平方米的新家，女儿看了却并不满意，“小得跟鸽子笼似的！”

这是中心城区教育地产里少有的新楼盘，因为是高层，出房率低，实际使用面积更是少得可怜。

“至少比那些老房子住着舒服多了吧！”吴悦有着自己的盘算。她打听过了，这个楼盘从去年到今年，每平方米涨了七八千元，“将来出手肯定不吃亏！”

全家“接力”送孩子每天都像接力赛

儿子上小学才3个月，李昊却觉得日子过得“无比漫长”。为了让孩子能到市中心最热门的小学上学，家住南开区华苑居住区的李昊一家开始了日复一日的“折腾”。

去年，他拿出全部积蓄70万元，又向孩子的爷爷奶奶和姥姥姥爷分别“集资”20万元，再贷款50万元，买下了位于市中心一所热门小学的教育地产。“走遍了周围的中介，160万元是片内总价最低的房子了。”当时中介告诉他，十万火急！另外两个客户拿着定金就等着交钱过户了！

李昊去看了房子，就是他小时候见过的“伙单”。也就是说，两户人家分别住在同一个单元房里的两间屋，共用厕所和厨房。

隔壁的邻居把房子出租了，目前是3名外来务工人员把那儿当宿舍。李昊当时就想，这房子就是给孩子落户上学用，一家人还住在现在的家里，这样生活质量也不会下降。

没想到，孩子入学以后的日子，让李昊感到苦不堪言。

从家到学校的距离，在地图上显示将近10公里，然而却途经天津市早高峰最堵的几个路段。开车既费时又不好控制时间，特别是学校坐落在老街区里，周围还有几所学校，早上7点多堵得一塌糊涂，李昊决定每天乘地铁送孩子上学。

每天早上，妻子负责做早饭，李昊负责送孩子上学：先是从家走10分钟到地铁站乘坐3号线再倒1号线，出站后再走10分钟到学校。看着孩子走进校门后，李昊再一溜小跑乘地铁去上班。可孩子下午4点半就放学了，李昊和妻子都还没下班，接孩子成了难事。幸亏，孩子的大伯出手相助！

大伯刚退休，家又离学校不远。他提出，可以每天下午去学校接孩子，然后陪孩子一起乘坐1号线直到换乘站，此时李昊也下班从单位赶到换乘站，刚好能接上孩子继续乘坐3号线回家，大伯再自己乘地铁返回。

“快崩溃了！一家人都跟着紧张兮兮，每天都像接力赛，哪个环节都不能掉链子！”如此折腾又兴师动众的“送学路”，李昊一家已经坚持了3个月，觉得真的要坚持不下去了。为了能在7点半把孩子顺利送进校门，李昊每天早上6点就得让孩子起床，而妻子5点半就得起床做早点。

“大人吃点苦也就忍了，可孩子太小，觉得挺可怜的。”李昊无奈地说，开学才3个月，儿子已经感冒发烧两次了，“就是这么折腾病的！”

上了好学校真能赶上好老师吗

“如果家门口都能上好学校，谁愿意折腾？”李昊的感慨，道出了许多家长的心声。免试就近入学，其实是《义务教育法》中早有规定的。但不容忽视的现实是，目前各中小学在办学水平、教学质量上仍存在一定差距。哪个家长愿意看到自己的孩子被划进差学校呢？

事实上，教育主管部门并没有回避客观存在的校际差距，明确表态，均衡教育资源、缩小学校差距是改革的重中之重。具体举措包括，让优质初中与普通初中结成学校联盟、集团化办学、九年一贯制等。

其中，一个很重要的配套政策，就是“让教师和校长合理有序地流动起来”。这一举措，真正戳中了不少家长的内心。毕竟，择校就是为了择名师。

孩子今年上幼儿园大班的钱霖，起初也四处打探教育地产，可一番斟酌之后，最终决定就留在家门口上学。

她的观点是，既然老师都流动起来了，家门口的学校也会有好老师了，如果费尽心力上了好学校，却赶上从普通学校交换来的老师，“不就白折腾了吗？”

那么，教师流动能不能从根本上实现教育均衡呢？在一所普通初中任职的王校长表示，教师流动，更重要的是高质量地流动。他认为，现在的流动还不够充分，需要加大力度，“应该真正让名教师、特级教师都能流动起来。”同时，配套做好教师流动后的管理、评价、晋升、考核和薪酬等问题，解决教师的后顾之忧。

在一所优质初中校担任班主任的张老师说，从今年首次小升初划片入学情况看，以前我们招收的都是区里比较优秀的生源，可划片升学之后，把所有初中学校放到同一起跑线了。“现在我们的生源差异比较大，有不同层次水平的学生，对每个老师都是一个新的考验”。

选“好的教育”更应关注孩子成长

“目前，教育部门的举措和家长的认识之间，存在一定的脱节。”南开中学副校长贺海龙认为，面对改革，家长应该保持平常心，要结合自身实际情况，特别要回归教育发展的自身规律来给孩子选择学校。

他认为，对孩子的成长而言，没有比民主良好的家庭环境和平和的心态更重要的了。“如果家长太过功利，会无形中把压力转嫁到孩子身上。“小学生正是天真烂漫的年纪，早早背上沉重的包袱，对他们的成长没有好处。”

“教育不要锱铢必较。”贺海龙说，目前，教育均衡是必然趋势，在现阶段，应该正视校际存在一定差异的现实，但更要明确，孩子未来的发展主要靠自身努力和家庭教育。

对此，家长也有自己的看法。“如果有条件，还是尽可能给孩子最好的！”吴悦说，现在学校之间的差异是历史上多年形成的，不是一朝一夕就能改变的。大楼可以很快建起来，可老师水平的提升、教育质量的提高肯定需要时间，“我的孩子不能当这个牺牲品！”

而令家长趋之若鹜的“好的教育”，到底是什么？一所热门小学校长认为，大部分家长还是认为，好成绩就是好的教育。在他看来，目前的评价方式过于单一，是导致家长“择校热”高烧不退的重要原因，“必须从只关注学习成绩的单一评价，转变为着眼学生全面发展的综合性评价。”

“整个社会的心态都太急功近利，但教育不能这样。”贺海龙说，“做个对社会有用的人，怎么就不算是幸福的人生呢？”

教育地产永远是个热门的话题，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的学区的房产，教育地产随之“火了”。

很多购房者陷入教育地产误区：离学校近就是教育地产，其实不然。按照房地产业内的观点来看，最稀缺的教育地产是指能够获得就学名额的重点、优质学校周边的项目。入学名额是对应的学校按照学区划分的办法分配的，每年的政策和划分都会有相应的变化，所以是否在名校招生范围内，购房者应该仔细考察。

户籍和资质缺一不可

房子是教育地产，但如果户口无法落，那就等于没有。

家长们购房时留了个心眼，要求原户主迁出户口，但是，即使原户主将户口迁出，入学时发现前户主的子女还在教育地产就读未毕业，按照一户一人的规则，购房者的子女就要跟“名校”说拜拜了。

入学政策“百变”

买房时规定落户入住两年可以入读教育地产，等孩子该上学了，发现变成了5年，这就“抓瞎”了，教育地产是政策性很强的房子，购买前，一定要摸清政策，提前算好购买时机，以免耽误孩子。

学区未必“一成不变”

购买教育地产前是冲着A学校去的，到上学年龄时发现变成了B学校，这让很多家长苦恼。受生源人数的影响，教育部门会对招生区域适当调整，所以在购买教育地产之前，一定要事先向相关部门了解清楚，尤其是对介于两个学区交界线附近的房子应特别注意，说不定哪天就变了。

不要为教育地产“打工”

很多家长为了给孩子他们认为的优质教育，不惜背负沉重的财务负担，不仅降低家庭的生活质量，还给孩子灌输心理负担，这是完全没有必要的。教育地产的价格偏高，房子质量差，这是完全没有必要的。因为给孩子一个健康成长的环境更重要。

选“靠谱”的房屋中介

很多房屋中介不具备完全的工商部门批准的营业执照和房屋土地管理局审核颁发的资质证书，在购房时一定要要求看证件并核实真假。如果购买房屋后出现问题，而房屋中介又“消失”，那哭都没地方哭去了。

适合孩子最重要

很多学校看着好，但不一定适合你的孩子，每个孩子都有自己的特点，每一所名校也都有自己的办学特点，不是每所重点学校都适合每个孩子，所以，选教育地产更重要的是选择适合自己孩子的，不要让孩子背上过多的压力。

自住投资有方向

如果教育地产在满足上学需求的同时，还要满足自住需求，那结合经济能力要选择适合的房子，舒适性很重要，除了便捷程度、商业、医院，还有楼房的位置、楼层、朝向、户型以及业主们的整体素质等。

如果是为了投资，那么在解决了孩子的教育问题后，出租的可能性比较大，不妨选择面积小的房子。

不了解弹性学区教育地产价格走势成谜

随着学区的逐步划定，二手房市场的教育地产价格上涨了很多。一方面随着公积金贷款和商业贷款政策的进一步放松，购房者能力提高;另一方面学区新划定，家长们心里没谱，怕买了后学区再变化，而且很多人不理解弹性学区的意思，不敢贸然出手，教育地产价格虽然没有大起大落，但未来走势却难以把握。

不懂“弹性学区”不敢贸然出手

相比售房者，购房者们更关注学区调整信息，刘先生就是知道弹性学区的消息后，开始着手寻找相关房源，除了对之前已掌握的房源进行重新梳理，还有针对性地转了几个小区，寻找房主在小区内贴着的单页。“现在孩子还小，怕现在购买了教育地产到时候学区再变化，可是不买又担心到时候达不到入学的居住年限要求。”刘先生说。

记者了解到，很多家长们和刘先生的担心一样，目前持观望态度的人占多数，有多位购房者虽然表示出兴趣，却并没有定房的意思。还有人表示虽然看中了房子，关键是房子价格还是有点高，而且仍不理解弹性学区的含义，不敢轻易出手。“弹性学区到底是一年一变，还是永久不变，连中介都不清楚。我买这房子要还30多万贷款，孩子还需要三年才入学，如果到时候学区又变了，估计肠子都悔青了。”市民王女士表示。

慎重对待开发商口中的“教育地产”

除了购买者的“难题”，对新楼盘教育地产的选择要尤为注意。

有的开发商特意炒作教育地产概念,只有教育部门接收了校舍,正式签了移交协议,才能确定学区范围。只要没移交给教育部门,开发商之前打的任何口号,都是开发商一方的说法,它的单方承诺不代表教育局的意见。市民购房前,最好先打教育局基础教育科的电话进行咨询。

教育部门相关负责人表示，原有的学校设学规模与原有的社区规模是匹配的,新建和插建的小区,势必要挤占原有的资源。而对于新建、插件小区,学校有的承担得了,有的承担不了,这是教育部门面临的新课题,没法解决的,只能协调适龄儿童入学。

近日，教育部出台的根据实际情况积极稳妥采取“多校划片”的做法，被普遍认为是教育部在给“教育地产”降温。面对国家这一通知，上海是如何积极应对的呢？

究竟什么是“多校划片”?

多校划片，简单点来说，就是一个片区对应多个学校。

教育部表示，在教育资源相对均衡的地方，要积极通过“单校划片”的方式，落实就近入学的要求。在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取“多校划片”，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

这也就意味着，家长有教育地产源，孩子却未必能分配到心仪的学校，家长对学校的选择，充满了不确定性。

“多校划片”能否为“教育地产”降温?

有观点认为，不论是“单校划片”，还是“多校划片”，更多的是在战术上的一种改变。而只有从本质上做到教育资源的合理配置，才能实现真正的公平教育。从目前来看，拥有优质教育资源的“教育地产”依然是社会“刚需”，遏制教育地产的政策尽管出台，但所谓“上有政策、下有对策”，民间智慧是不容小觑的。

上海目前采取的是什么措施？

上海目前“单校划片”“多校划片”并存

近年来，各区县通过“单校划片”、“多校划片”以及推进学区化集团化办学等多种方式，进一步推进义务教育优质均衡发展，推进教育公平。

“单校划片”，相当于现在的小学对口划片入学，为一所小学划定一个区域。而“多校划片”类似于几所小学对应几所初中，然后再通过电脑派位免试就近入学。其实，不论是“单校划片”，还是“多校划片”，在上海已经不是什么新闻了，上海一直都有这样的做法。

学校划片招生范围什么时候公布？

由于受人口出生高峰等因素的影响，部分公办中小学校招生入学划片范围会有适当调整。学校划片招生范围最迟将在4月5日前后公布，家长可登录“上海市义务教育入学报名系统”(www.shrxbm.cn)查询。

其中，公办小学是根据区县教育行政部门公布的招生范围与招生计划，免试就近招收年满6周岁的本市户籍适龄儿童，以及符合条件的非本市户籍适龄儿童。

公办初中则是按照区县教育行政部门公布的招生范围与招生计划，采取小学划片对口、居住地段对口或“电脑派位”等方式免试招收小学毕业生进入初中就读。

家长花高价为孩子买的教育地产真的买对了吗？上海购买教育地产应当注意以下问题：

1.买房之前，购房者应当在教育局、街道、学校招生办等有关部门了解清楚招生政策的变化，特别是在两个学区交界线的房子要注意。

2.每一个孩子都有自己的发展特点，每一所学校也都有自己的办学特色，有时候重点的学校并不一定适合自己的孩子。因此，家长要充分考虑自己孩子的实际情况。

3.上海教育地产部分小学在招生时会对落户时间有限制，有的是看房产证的过户日期，有的是要求孩子在学校对口的房子落户时间三年，另外从选房到成交拿到房产证以及迁户口的3个月时间要考虑进去。

4.房屋一般都是有居住年限的，这些在产权证明上也会有所标注，商品房的使用年限一般是70年，也有个别的房屋年限是40年。

5.上海各个区的“就近入学”规定是有所不同的，所以购房者一定要了解清楚，特别是了解清楚在政策上的区别，

6.教育地产的价格不是白菜价，对于一些经济状况不太好的家庭来说，买了教育地产一定会不堪重负，背上沉重的债务负担，从而影响日常生活，因此，大家还是要量力而行。

在实行“划片招生”的北京，如果拥有一套在好学区的房子，便意味着自家的孩子能进入一所好的学校读书。正是由于这份教育附加值，教育地产成为炙手可热的稀缺资源，即使标上“天价”，仍有大批父母趋之若鹜。

然而拥有教育地产就一定能顺利进入好学校吗？现实当中，买了房却无法让孩子顺利入学的例子并不少见。房屋买卖和户口迁移关系复杂，若旧房主逾期未迁出户口，那新房主便是“白忙活”一场。

故事：户口簿上住着“钉子户”

李珂（化名）夫妇俩一直希望把正在上幼儿园的儿子送进中关村的一所小学。打听到学校规定必须在招生学区落户3年以上才行，李珂就早早地相中了该学区的一处房子。

2012年5月7日，李珂花了420万买下中关村一小区内55平方米的房子，并与房主万某约定了具体的付款和过户时间等交易的细节。

为防万一，双方还签订了补充协议，其中协议写明：“李珂购买万林之房屋系为李珂之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学（北京市重点小学）的学籍。根据当地教委及该小学的招生规定，办理学区内入学学籍，应当符合在学区内居住（落户）三年以上（含三年）的条件。为了使李珂之子具备上述条件，万林应于2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续，否则万林承担根本违约责任。”

之后，李珂依约支付了全部的房款，万某也依约将房屋过户至李珂名下。本以为买了房，给孩子落户就是“板上钉钉”的事了，但直至2012年8月31日，万某却一直没将户口迁走。

李珂多次联系万某，敦促其迁出户口，但对方以各种借口进行拖延。眼看儿子上学的事“要黄”，心急的李珂打算不要这套房，另外再寻一套教育地产，以达到儿子在入学前落户满三年的条件，于是他起诉万某要求解除购房合同。

万某觉得自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了、过户也办理了，不同意解除合同。最终，法院以万某逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由，判决解除万某、李珂之间的房屋买卖合同。

现状：教育地产迁户纠纷

近年来，北京由于教育资源分配的不平衡等因素，使得教育地产交易价格明显高于同区域内普通房产。以教育地产云集的海淀区为例，教育地产与非教育地产的成交价差为4601元/平方米。在西城区，一间面积仅有10平方米的胡同房，售价高达340万元，贵的原因是北京最好的小学之一实验二小在附近。

北京市第一中级人民法院发布的一份调研报告显示，从2007年至今，在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增。“尤其是近些年，教育地产买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”一中院民一庭法官张洁芳表示，这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区。

“户口迁不走有种种原因，有的是客观因素导致户口迁不走，新的户口进不来，比如说卖房人还未购置新房，或新房的原房主仍未迁走。”张法官介绍，“还有些卖房人投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。”

这些官司打到法院，通常会判决双方解除合同，或旧房主赔付违约金。但无论哪一种判决，家长购买教育地产的真正目的——让孩子顺利入学的目的都难以实现。

现实中，教育地产买卖双方的交易目的非常明确，买方为孩子上好学校，卖方为获得巨额利益。双方因为心照不宣，往往忽略在购房过程中立下一些“规矩”。

张法官称，有些合同中没有对旧房主何时迁出户口、如果不迁出将承担怎样的后果作出约定，这使得在未来落户和孩子上学问题上容易产生矛盾。

如果双方没有就何时迁户达成协议，根据法律旧房主也要承担“附随义务”，即根据落户上学的交易目的，旧房主须履行迁户的义务。

“提醒那些希望通过买教育地产让孩子上好学校的家长，买房之前一定要考虑潜在的法律风险。”张法官称。