商品房公摊面积怎么算公式(通用20篇)

当Excel中的公式较复杂时，往往需要通过调试来了解公式的执行情况。下面就给大家讲解一下具体的操作方法。、

excel调试公式方法步骤

1、在此为了讲解的需要，小编特别制作了如图所示的内容。

2、首先选中求平均数右侧单元格。

3、切换至“ 公式 ”选项卡，然后点击“ 公式求值 ”按钮。

excel调试公式方法步骤

4、在打开的“ 公式求值 ”窗口中，会发现B3下方有一个下划线，这可以通过“ 步入 ”进入B3单元格。

5、接着就会发现B3单元格的具体内容。

excel调试公式方法步骤

6、再次点击“ 步出 ”就可得公式中部分内容的结果数值。

7、最后点击“ 求值 ”按钮即可得计算结果 。

编后语：以上就是关于excel如何调试公式的相关教程，操作很简单的，大家学会了吗？希望能对大家有所帮助！

90平米以下的小户型以其相对低廉的价格和良好的居住体验广受购房者的青睐。开发商也顺应市场开发了许多90平米以下的“小面积”房供购房者选择。可是，你知道吗？90平米以下的“小面积”房不都是“小户型”，这两个可不是一回事。

一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点，而对它的使用功能没有严格限制，例如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。

受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需非常关注房型的开间，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。

一般来说，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。

所以看户型图的时候一定要注重旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注重就掉进陷阱了。

买房知识普及，什么是商品房契税，商品房契税的征收标准又是什么呢？现行政策规定：现行契税政策，对个人购买住房行为实行差别化税率，具体如下：个人购买建筑面积在90平方米以下且属于家庭唯一普通住房的，契税税率为1%；个人购买普通住房、且属于家庭唯一住房的，契税税率在法定税率基础上减半征收；个人购买非普通住房的，全额征收契税。

商品房契税政策

1、1997年10月1日起，契税税率按4%执行。

2、1999年8月1日起个人购买自用普通住房，暂减半征收契税，但购买别墅等高档住宅、非普通住房、商业用房屋、房屋受赠行为、交换行为等，不享受此项优惠政策。

3、2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂减至1%，90-140平的普通住房是1.5%。购买非普通或非首套，是3%。

4、纳税人在新契税暂行条例颁布实施以前，购买房屋的，按照原政策执行。

5、以公司名义买商品房，无论什么样的房子，都是3%的契税。

契税的计税依据契税的计税依据归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

中国台湾的契税契税在中国台湾是对不动产转让课征的税收。1946年6月，国民党政府颁布了《契税条例》，1949年以后被台湾当局沿用并曾多次修正。不动产的买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权者，均应购用公定契纸，申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域的土地，兔征契税。

现行纳税人及税率如下：

1、买卖契税，由买受人按契约所载价额的6%申报纳税；

2、典权契税，由典权人按契约所载价额的4%申报纳税；

3、交换契约，由交换人估价立契，各就承受部分契价2%申报纳税，有给付差额价款者，其差额价款按买卖契税税率课征；

4、赠与契税，由受赠人估价立契，按契价6%申报纳税；

5、分割契税，由分割人估价立契，按契价2%申报纳税；

6、占有契税，由占有不动产依法取得所有权的人估价立契，按契价6%申报纳税，先典后卖者，可以原纳典权契税额抵缴买卖契税，但以典权人与买主同属一人者为限。

我们在买房子的时候很关注的一点就是公摊面积,那么公摊面积到底在什么范围才是合适的的呢?大家买房时公摊面积主要包含里哪些部分,又该如何进行计算呢?

住宅楼的公摊面积

一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。在签订购房的合同时,合同上都会注上房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易的权属登记中心测绘部的测绘结果为准,房产证上标注的面积也是以此为准。

房屋公摊面积的算法

公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

各套(单元)的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数,得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。

公摊面积=建筑面积-实用面积

所谓的公摊系数,也就是房子的得房率。

得房率标准如下:

1.高层的塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)

2.高层的板楼住宅(78%——85%)

3.小高层的板楼住宅(85%——88%)

4.多层的住宅(88%——95%)

得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积

你用100%减去得房率就是公摊系数

依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1.仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2.售房单位自营、自用的房屋;

3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。

公摊面积过大或者过小对于居住舒适度来说都是有影响的,所以大家在买房的时候一定要问清房子的公摊是多多少。同一个项目的每一栋楼的公摊都是不一样的,大家需要特别注意。

对于刚需购房群体而言，90平米左右的面积为常见，而市场上此类面积的产品多为大两居或小三居，前者宽敞、后者便捷，究竟该如何选择呢？

1、预估房屋使用年限

此类房型多为年轻夫妻婚后的第一套房，具体房型的选择和所需要使用的年限息息相关。如果预计换房周期在五年以内，且不会立即要小孩，那么大两居就可以基本满足使用，居住也相对舒适。即使后期添了一个宝宝，父母来照看孩子也可以满足短期居住。

相反，如果预计的换房周期较长，那就要考虑更多可能性。现在二胎政策开放，生二胎的不在少数。如果二胎和头胎是姐妹或者兄弟，在他们的成长期，大两房房间也挺大，选大两房也可以。如果二胎和头胎是兄妹或姐弟，只能选择小三房了。

2、是否存在亲友小住的情况

这点对于远离家乡独自在其他城市生活的家庭重要，如果主要亲友都在本市，家中通常很难出现外人借住的情况。相反，如果夫妻二人都有大量亲友在本市没有固定住所，那逢年过节小住就比较常见。此时小三居就比大两居更为实用，否则稍微来个亲戚，男主人就要睡沙发了。

3、户型是否能够切换

如果是同一开发商同一项目中有户型不错的大两居和小三房，面积一样，但整体算下来大两居的还是会比小三房点。购房者可以看看大两居房子的户型是否可以满足改装成小三房的要求。如果户型可以改装，那么前几年宽宽松松的住，有了孩子或需求增加之后，将大客厅稍加改动，改成小三房，也很完美。

有的购房者想直接买小三房，但是要注意和大两居同等面积的小三房如果要做到空间充足、储纳合理的话，对装修设计有很高的要求，后期装修也是一笔不菲的数目。

4、对房间装修成本进行估算

除了以上的因素，还有一个影响因素——装修成本。如果从长期考虑的话，一部分家庭终要把两房换成三房，两房入住需要装修，换完三房入住还需要装修，而两房终究住了不过几年。整体的装修花费绝对要超过当初三房和两房的差价。如果这样算下来，这些家庭倒不如尽量直接买三房。

我们在买房手续办理结束后，不管你选择等额本金还是等额本息，你都得每月按时、足额缴纳房贷，那么，你对你的钱去向了解吗?

虽然，网上有各种各样的贷款利息计算器，但是算出来的结果却并不一致，贷款利息计算成为了一道难题，那么，贷款利息计算公式是如何计算的呢?

一、贷款利息

一般按月复利计算，复利是指在每经过一个计息期后，都要将所剩利息加入本金，以计算下期的利息。这样，在每一个计息期，上一个计息期的利息都将成为生息的本金，即以利生利，也就是俗称的“利滚利”。

分期还款方式有两种，一种是等额本息，一种是等额本金。由于还款方式不一样，使得每月需要交纳的贷款利息也不一样。不过，无论什么贷款方式，银行贷款利息都有一个统一的计算标准。

二、贷款利息计算公式

日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

月利率(‰)=年利率(%)÷12

当月贷款利息=上月剩余本金*贷款月利率;

当月已还本金=当月还款额-当月贷款利息;

上月剩余本金=贷款总额-累计已还本金;

那么，到底贷款利息如何计算呢?下面我们可以根据一个实际的例子加以说明：

举例：借款人A到XX银行贷款10万元，贷款期限是3年，按照2013年最新的贷款利率执行，每月的贷款利率是0.5125%(目前3年期的贷款年利率是6.15%)。

第一个月贷款利息=100000*0.5125%=512.5;

第一个月已还本金=第一个月还款额(取决于还款方式)-521.5;

第一个月剩余本金=100000-(第一个月还款额-521.5);

第二个月贷款利息={100000-(第一个月还款额-521.5)}*0.5125%……

以后每月的贷款利息计算以此类推，直到还款完毕为止(贷款到期)。

卖方（以下简称甲方）：_________买方（以下简称乙方）：_________甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，通过_________方式，取得北京市_________区（县）_________地块的土地使用块，土地面积为_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，国有土地使用证号为_________。甲方在上述地块上建设的_________现已竣工，取得房屋所有权证（证号为_________）。经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为_________。乙方自愿购买甲方的_________房屋，房屋用途为_________。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋分摊的土地使用面积转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事宜，订立本契约。第一条 _________房屋，建筑面积为_________平方米（含共有共用面积），房屋状况详见附件，土地面积_________平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年_________月_________日止。上述面积已经_________房地局测绘。第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币_________元，价款合计为（大写）_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整（小写：_________元）。乙方预付的定金_________元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。第三条 乙方同意在本契约签定_________日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_________银行帐号：_________第四条 甲方同意在_________年_________月_________日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_________。甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。第五条 乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。第六条 双方同意在签定本契约后三十日内，持本契约和有关证件到北京市_________房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房价款金额的万分之_________（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过_________日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率人民币计算。第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之_________（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过_________日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还，甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。第九条 本契约自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第十条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第_________（大写数字）种方式解决纠纷。（一）提交_________仲裁委员会仲裁。（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。第十一条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本_________份，房地产交易管理部门壹份，_________。甲方（盖章）：_________

乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________

法定代表人（签字）：_________

身份证号码：_________

身份证号码：_________

地址：_________

地址：_________

联系电话：_________

联系电话：_________

邮政编码：_________

邮政编码：_________

代理人：_________

代理人：_________

联系电话：_________

联系电话：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

商品房的继承限制主要体现在产权方面的，仔细说来的话还是有很多种限制情况的，共有人是政府回购房买卖风险的大制造者。商品房是房产买卖中常见的一种房屋的，其的产权办理事项一般都不会存在什么问题，其他房屋在办理相关事项的时候也都可以参照商品房，但也有涉及到其他产权共有关系比较复杂例外的时候，那么商品房可以继承吗，商品房如何继承呢?

商品房可以继承吗

1、商品房是可以继承的，但涉及到过户更名的一个问题，大家都知道过户更名相当于上市交易，是在现在限购令的一个环境下，这一点就比较严格了，也就是说政府回购房房产证必须要满五年才可以办理更名的手续。

2、商品房的继承限制主要体现在产权方面的，仔细说来的话还是有很多种限制情况的，共有人是政府回购房买卖风险的大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

3、还有一种继承限制的情况是婚前婚后财产继承的限制，如果房屋是由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，要申请法院确认使用权的归属，再进行继承的认定。

4、如果没有任何书面的协议，将出现有继承权的都可继承分割该遗产，继承份额按法定继承规定，房产证没下来公证处不可能给你公证的。

商品房如何继承

房产的继承分法定继承和遗嘱继承。继承房产是一个事实行为的发生，法律保护房屋权人，如果该房屋要用于买卖交易，就必须去房屋管理部门登记，进行公证：

公正程序：首先当事人要填写公证申请表，并提交以下材料：

一、继承资料：

1、申请人的身份证或户口簿的及其复印件;

2、代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理资格的证明;

3、被继承房产的产权证明;

4、被继承人的死亡证明;

5、法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明;

6、被继承人的婚姻，父母、子女情况证明及有亲属关系证明;

7、公证人员认为应提交的其他证明、材料;

二、遗嘱继承人应提交：

1、前款中1、2、3、4、应提交的证明材料;

2、被继承人的遗嘱;

3、有遗嘱执行人的，提交执行人的身份证及其复印件;

4、公证人认为应该提交的其他证明材料。

5、继承公证费继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取,低不低于200元。

认购，我们可以理解为其包括认筹和下定金。认筹是指在房子还没有开盘，价格出来之前，缴纳一部分的认筹金，预约一个选房的名额，等到正式开盘的时候，就可以参与选房，若选房未成功，则退还认筹金。认筹也是开发商的一种销售形式，目的在于摸底，看看这个楼盘的人气到底怎样，市场好不好，再根据情况决定开盘的房源数量以及价格。下定金是指，在楼盘开盘后，房子有了具体的价格，选好具体的房号后，缴纳一部分的定金，开发商将这套房保留起来以防止被别人买走。注意，这里的定金是不能退的，但订金是可以退的。

认购后，在签订正式的购房合同前，需要签订一个认购协议书，这是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单地来说，就是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。

商品房认购书存在的问题

由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷：

一、内容过于简单

实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。

二、约定不明确

一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，所以很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。

在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。

为了避免不必要的损失，在签订认购书时要注意下面的这些事项：

一、明确认购协议书的法律效力

从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：

1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

二、审查开发商是否具备商品房销售条件

确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。这里，购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。

如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。

三、明确协议条款

认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：

1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。

2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。

3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。

4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；以认购书约定的主要条件为主要内容订立正式的买卖合同；在约定的期限内订立买卖合同；在双方不能就主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。

7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意见表示一致时，认购协议书即告成立。

购房者在签订认购协议书的时候，一定要仔细查看条款的相关内容，维护自己的利益。一般来说，从认购到正式签购房合同付首付，是5-7天的时间。在这期间，首付款，结婚证，身份证、户口本原件，社保记录或纳税证明，收入证明等资料要准备好，如果要公积金贷款，那么还需要提供缴存证明。

房产证可以算面积，这个你知道吗？房产证上有你房屋的所有信息，看看怎么计算面积吧。

房屋面积的计算有3种方式：

（一）计算全部建筑面积的范围

1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。

2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。

3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。

4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。

5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。

6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。

9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。

（二）计算一半建筑面积的范围

1、敞开式阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。

2、房屋中挑阳台，其周边设置栏杆等围护结构、无雨罩的，以敞开式阳台认定，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。

3、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

4、挑阳台的底层投影部分，设有类似于楼上阳台围护结构的，按其结构的外围水平面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围

1、在房屋屋顶周边设置栏杆等围护结构形成的晒台、露台等，不计算建筑面积。

2、房屋中与室内不相通的伸缩缝不计算建筑面积。

3、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋内净高在2.00m以下（不含2.00m）的部分不计算建筑面积。

4、挑楼、挑廊、挑阳台的底层投影部分不计算建筑面积。

验房收房时，什么最麻烦？说起来，应该是实测面积最麻烦。虽然最麻烦，但是也是与钱直接挂钩的一项检测。

当实测面积与开发商合同中所写面积差在3㎡内时，需要缴纳多出来的房款。而超过3㎡的面积，不交钱，也就意味着是赠给你的。如果面积差是负数，开发商需要退给你钱。所以，快看看怎么检测吧！

步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应该包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。

大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层、则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼面积进行测算。

步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积、使用面积的测算。

对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构尺寸的房间内部尺寸计算的。

一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm、不等。

一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各位半个墙厚。百汇面厚度一般为2-3cm。测量位置应在距地面1-1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应在360-20-2.5*2=335cm。

据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果子啊几厘米之内，说明抹灰厚度不准确，不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁纸、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。

摘要：

商品房的使用年限是70年，那么70年后你的房子该归谁所有呢，国家的法律法规是怎么定义这一问题的呢?别担心，下面和小编一起来看看吧。

商品房的使用年限相关规定：

其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。

如果70年的年限到期了，该怎么办?《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

注：而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。

因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

中国是个社会主义国家，土地的性质只有国家所有和集体所有两种形式，土地没有私有制。单位或者公民个人对土地只有使用权，没有所有权。商品房也是一样的，物权法说保护公民的私有财产，并且说土地使用年限到期后可以自然顺延，但是上海市最近就说了，到期限后要无偿收回。到底是自然顺延还是无偿收回，公说公有理，婆说婆有理，仁者见仁智者见智，众说纷云不一而足。

小结：

商品房的使用年限问题您无需担心，政治改革和经济改革还要进行下去，只有不断的改革才能进步。七十年也好五十年也好，到时候也许会有新的明确规定出台，以保障大家的合法权益。

WPS表格sum求和公式结果出错该怎么办?

打开文件，通过函数=SUM(B2:B5)，结果为0：

遇到以上问题的解决办法：

方法一：选中需要求和的列表，格式—文本转换为数值(N)即可：

方法二：

1、选中需要求和的列表，设置单元格式(O)(快捷键：Ctrl+1)，选择数值，确认：

2、然后逐个鼠标双击有数值的单元格，求和就正常了：

问题分析:

1、之所以出现开始求和为0的原因，是因为单元格式中不是数值造成的，因为文本是不能求和的。

2、如何判断是文本还是数值呢，有个简单的办法，选中需要求和内容，看文档左下角相关相关信息，如果发现求和为0，以上选中内容就不是数值格式，反之则为数值：

交付对于双方来说，都享有权利也承担义务；交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付。

一、什么是商品房交付？

所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的实质是什么？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实际生活中，“交钥匙”和“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律风险有哪些？

1.逾期型交房纠纷

双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

2.不符合交付条件型交房纠纷

这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。

法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。

3.设计变更型纠纷交房纠纷

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。

但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。

4.未尽书面通知义务型交房纠纷

书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。

书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。

5.质量问题型交房纠纷

商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

此时，验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。

6.先交费后签收的流程交房纠纷

而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长办房产证的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。

7.虚假宣传型交房纠纷

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。

对于开发商而言，要想真正有效地规避与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

来源：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

从买房到入住，整个房产交易过程中，购房者会碰到许多常见的风险及麻烦，如何实施应对策略就显得尤其重要，所以一定要小心谨慎。除了及时了解房地产行业的相关规定和政策,结合实际情况见招拆招,在促成交易的同时较大限度的保障自己的合法权益。

1.购房者在没有验收房屋前,不能领取住宅钥匙,办理入住手续。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。

2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法

商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前,商品房交付过程中,购房者以此为由,拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?

首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房者有权拒绝接收房屋或解除同。若合同中没有明确约定,商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格,导致无法实现合同目的的,买受人可以拒绝接收房屋。

然而,对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的,因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的,购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任,而是视具体情况不同,承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的,开发商还须向购房者赔偿损失。

3.商品房逾期交付的责任

由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由,则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是,购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。

在交房条件满足的条件下,只要开发商依约发出了交房通知,即使购房者没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。

两角和公式

sin(A+B)=sinAcosB+cosAsinBsin(A-B)=sinAcosB-sinBcosA

cos(A+B)=cosAcosB-sinAsinBcos(A-B)=cosAcosB+sinAsinB

tan(A+B)=(tanA+tanB)/(1-tanAtanB)tan(A-B)=(tanA-tanB)/(1+tanAtanB)

ctg(A+B)=(ctgActgB-1)/(ctgB+ctgA)ctg(A-B)=(ctgActgB+1)/(ctgB-ctgA)

倍角公式

tan2A=2tanA/(1-tan2A)ctg2A=(ctg2A-1)/2ctga

cos2a=cos2a-sin2a=2cos2a-1=1-2sin2a

半角公式

sin(A/2)=√((1-cosA)/2)sin(A/2)=-√((1-cosA)/2)

cos(A/2)=√((1+cosA)/2)cos(A/2)=-√((1+cosA)/2)

tan(A/2)=√((1-cosA)/((1+cosA))tan(A/2)=-√((1-cosA)/((1+cosA))

ctg(A/2)=√((1+cosA)/((1-cosA))ctg(A/2)=-√((1+cosA)/((1-cosA))

和差化积

2sinAcosB=sin(A+B)+sin(A-B)2cosAsinB=sin(A+B)-sin(A-B)

契税是指土地使用权、房屋所有权的权属发生变更时，就当事人所订契约按照交易价格的一定比例向权利承受人征收的一次性税收，是对房地产产权变动征收的一种专门税种。买房办理房产证需要交纳购房契税。但很多人对于购房契税什么时候交，交多少，怎么交都表示很困惑。因此小编整理了我国关于购房契税的一些知识给购房者买房参考。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(下称《条例》)规定：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该《条例》的规定缴纳契税。该《条例》中所称的转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。

契税的申报缴纳时间

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令[1997]第224号)第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十八条规定，条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。根据上述《契税暂行条例》第九条规定，纳税人应当自契税纳税义务发生之日起10日内，到主管税务机关办理纳税申报，自纳税义务发生之日起180日内缴纳税款。

契税是业主取得产权证时向国家交的税。如果房产证由开发商代办，就交给开发商，由开发商再转交给产权产籍管理中心。如果自己办理房产证，则由业主自己将契税直接交纳给产权产籍管理中心。通常情况下，开发商会在交房时收取契税。同时一般情况下，印花税以及大修金都是在业主收房之时交纳。如果是自己办理可持“商品房买卖合同”到房地产交易市场交维修基金、印花税领取维修基金发票。就此您可以就此问题详细咨询开发商，如果一定交纳则同样需要提供相关的票据。

契税征收标准

首套且是普通住宅，面积小于90平的，契税是1%，大于90平小于140平契税是1.5%；

首套的非普通住宅，契税是3%；

二套的无论是普通还是非普通的，面积不限都是3%。

缴纳契税所需材料

商品房买卖：1、商品房买卖合同封面、P1-P7页及合同签订日期所在页（房屋拍卖的需提供成交确认书）（审原件留复印件）；2、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图（审原件留复印件）；3、销售不动产统一发票或购房款收据（审原件留复印件）；4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等（审原件留复印件）。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等（查验原件，留盖单位公章复印件）；5、委托他人代办的须提供委托书（留审原件）及代办人身份证明（审原件留复印件）；6、征收机关要求提供的其他资料。

二手房买卖：1、房产登记机关的业务受理单；2、房地产买卖契约（房屋拍卖的须提供成交确认书）（审原件留复印件）；3、卖方性质为单位的，须提供销售不动产统一发票或正式收据（审原件留复印件）；4、购房人身份证明：个人提供身份证、军官证、护照等（审原件留复印件）。单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等（查验原件，留盖单位公章复印件）；5、原房屋所有权证（审原件留复印件）；6、上手契税完税证明（审原件留复印件）；7、委托他人代办的须提供委托书（留审原件）及代办人身份证明（审原件留复印件）；8、征收机关要求提供的其他资料。

西安市房屋契税征收点

西安市房地产交易中心大厅二楼（西大街116号）

西安市房屋产权产籍管理中心（香米园93号）

西安市城南房产交易市场（含光路255号怡和大厦一层）

西安市契税征稽中心

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商品房预售管理是房地产市场有重要的管理作用，那么广东省商品房预售管理条例具体内容是什么呢？分为哪些部分呢？

广东省商品房预售管理条例总则

第一条为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称预售商品房，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。

本条例所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本条例所称预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。

第三条本条例适用在本省行政区域内依法开发的商品房的预售行为及其管理。

第四条省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。

政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内，做好商品房预售管理工作。

第五条预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则。

广东省商品房预售项目管理

第六条预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

省建设行政主管部门可根据市场供求状况，在不低于前款第五项规定的条件下，对商品房预售项目工程形象进度进行调整，报省人民政府批准后实施。

第七条预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。

主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实，自受理申请之日起十日内，对符合条件的项目核发商品房预售许可证，对不符合条件的，应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。

商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的坐落位置、楼号、楼层建筑面积数，并附图注明预售商品房项目的坐落位置和楼号。

第八条主管部门核发商品房预售许可证时，应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料，通过实地考察和分析，核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的，应当责令预售人进行修改。

第九条已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。

第十条预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。

第十一条预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意。

转让预售的商品房项目的，受让方应当为依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。

第十二条转让预售的商品房项目的，受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利。并承担原预售人对预购人所承担的义务。

第十三条受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证：

（一）商品房项目的转让合同；

（二）原商品房预售许可证；

（三）土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件；

（四）受让方的房地产开发资质证书；

（五）在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户；

（六）法律、法规规定的其他条件的证明材料。

对符合条件的项目，主管部门应当自受理申请之日起十五日内变更商品房预售许可证。

预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换领商品房预售许可证的，不得预售商品房。

第十四条市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督，发现问题时，应当责令预售人限期改正。

第十五条预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用。

第十六条市、县主管部门应当设立和公布商品房预售的查询和投诉电话；对受理的投诉，应当及时处理并予答复。

广东省商品房预售行为管理

第十七条预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：

（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；

（二）商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；

（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；

（四）项目及其配套设施的平面示意图；

（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；

（六）预售商品房的价格和付款办法；

（七）商品房预售款的专用帐户；

（八）物业管理事项；

（九）法律、法规规定的其他事项。

第十八条预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托有资格的中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围和权限。代理人应当以书面方式向预购人明示第十七条规定的事项和下列事项：

（一）代理人的资格证书；

（二）预售人出具给代理人的委托书；

（三）代理人的地址和联系电话。

第十九条预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

第二十条预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预购销合同中约定。

第二十一条预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。

第二十二条预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。

第二十三条预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购定金；预售人收取定金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。

收取商品房预购定金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收定金的具体数额和退还与不退还的具体办法。

预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款。

第二十四条商品房预购销合同应当载明和约定下列事项：

（一）预售人、预购人和双方的委托代理人姓名（名称）、地址、邮政编码和合法证件号码；

（二）预售人用地依据和预售的商品房的坐落位置；

（三）预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高；

（四）预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准；

（五）交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法；

（六）付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任；

（七）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；

（八）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；

（九）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；

（十）物业管理事项；

（十一）双方认为需要约定的其他事项。

预售人、预购人和双方的委托代理人的姓名（名称）、地址、邮政编码、联系电话变更时，应当自变更之日起七日内书面通知相关各方。

第二十五条商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项。

第二十六条预售人设置商品房样板房的，其布置、装修和设备的质量，除当事人另有约定的外，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致；样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。

第二十七条商品房预售后，预售人应当定期向预购人通报商品房建设进展情况。

第二十八条预售人向预购人交付预售的住宅商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级，承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任，承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。

住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用时应当注意的事项。

扇形周长公式为：扇形周长=扇形半径×2+弧长，即C=2r+ (n÷360) πd=2r+(n÷180）πr。扇形面积公式是S=（lR）/2或S=(1/2)θR²，R是底圆的半径，l为扇形弧长，θ为圆心角。

一条圆弧和经过这条圆弧两端的两条半径所围成的图形叫扇形（半圆与直径的组合也是扇形）。扇形周长公式是：扇形周长=扇形半径×2+弧长，即C=2r+ (n÷360)πd=2r+(n÷180）πr。扇形面积公式描述了扇形面积和圆心角（顶角）、半径、所对弧长的关系。数学公式表示为：S扇=（lR）/2 （l为扇形弧长） =(1/2)θR²(θ为以弧度表示的圆心角)。

扇形(符号:⌔)，是圆的一部分，由两个半径和和一段弧围成，在较小的区域被称为小扇形，较大的区域被称为大扇形。θ是扇形的角弧度，r是圆的半径，L是小扇形的弧长。圆弧为180°的扇形称为半圆。其他圆弧角的扇形有时给予其特别的名字，其中包括象限角(90°)、六分角(60°)以及八分角(45°)，它们分别是整圆的1/4、1/6、1/8。

扇形的组成部分：

1、圆上A、B两点之间的的部分叫做“圆弧”简称“弧”，读作“圆弧AB”或“弧AB”。

2、以圆心为中心点的角叫做“圆心角”。

3、有一种统计图就是“扇形统计图"。

有时候看到一个图形，想知道面积，但是又没有标注，很有可能还是个不规则图形。小梨今天教大家两种简单的框图方法，轻松计算出CAD图形的面积。

方法一：

1、先输入“ pl ”，用多线段把要测量的面积部分圈出来。

2、输入“ C ”使图形闭合。

3、输入 “h ”，填充;点“添加选择对象”。

4、点到多线段上，线条呈图中样子。

5、点击“ 确认 ”。如图所。

6、点击填充的图形，输入“ li ”，点击右键，面积就出来了，如图所示。

方法二：

1、输入“ aa ”。然后依次点击所测图形面积的各个点。

2、点不重复，然后按回车，面积周长如图所示。

注意事项： 图形一定要闭合。