住宅小区景观(推荐20篇)

住房既是必需的生活资料，又被现代社会充作投资品，房产已成为市民最大的家庭资产。一套房子的地理位置，户型朝向，周边配套的教育资源，交通便利程度，周边配套资讯如何，都能使一套房子的增值速度大大不同。多了解这些购房小常识，可以使你的买房更加顺利。

户型保证生活功能社区配套保证生活质量

现在市场上的住宅户型设计包括八大功能：即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。对购房者来说，如果缺少某一个功能，居住起来不方便，房子也很难保值。

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。目前许多较大的居住小区设有学校，来解决业主子女的入学问题。同时，菜市场、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。

在小区内部交通方面，目前居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。对于消费者来说，“人车分流”，车行与步行互不干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，能够大大提高小区居住环境质量。

外部配套：地铁出行便捷教育地产升值潜力大

“地铁一响，黄金万两”，地铁规划为周边楼市带来的升值前景，一直令房地产买家心驰神往。拥有地铁资源的项目往往也是最受人们欢迎的产品。“地铁”已成一种价值的标签，更是沿线物业宜居宜涨的代名词。再就出行优势来说，众所周知，靠近地铁，安全放心、准时可靠、频密快捷、旅途舒适。完全不必担心被堵在路上。

市场上琳琅满目的项目配套中，教育问题成为众多家长最为关心的问题。毫无疑问，孩子的教育问题是每个家庭最为看重的。同样是要买房，那么选择一个可以让孩子顺利入学，且能够享受更好教育资源的楼盘项目，势必会成为家长的置业首选。

同样，家长在选择学位房时，自己需要确认入驻学校的情况，具体招生时间及信息，以免耽误孩子入学时间。此外，需要确认具体学位情况，是否能够保证孩子有学位可用。

选择潜力：选好区域看准发展潜力

买房时，购房者要选择什么样的区域，其实心里都有一个谱。无非就是围绕自己的工作圈、生活圈，选择距离较近的楼盘。实际上，我们可以把目光放得更长远一些，从城市未来发展的方向来考虑区域的选择，包括片区发展、交通优势等。

或许城市的区域规划短时间内对房价影响不大，但长远来看，行政规划对于整个区域未来的发展，以及房价和区域价值产生一定影响，更是购房置业的“风向标”。区域规划是为实现地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。

作为商品房买卖合同的补充条款，《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》一起为购房者提供住宅质量保障依据。下面，就一起来认识一下《住宅使用说明书》。

根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规制订，《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》一起使用，一般是一式4份，1份交购房户，1份交开发公司，1份物业管理部门留存，1份交房屋产权产籍管理部门。

一、住宅位置：_________区_________路_________号_________楼_________户;

二、建设该住宅楼的有关单位及其资质等级;

建设单位：__________________

设计单位：__________________

施工单位：__________________

监理单位：__________________

物业管理单位：__________________

三、本商品住宅结构类型为_________结构。

四、本商品住宅各部位类型、使用材料、性能、标准及使用须知：

1、地基基础：一层的住户不要在地基周边取土挖坑，防止地表水浸渗后影响地基基础正常便用;

2、墙体：本住宅使用_________结构，在_________设钢筋砼圈梁，在转角部设有抗震构造柱，注意保护。

3、墙面：外墙为_________，请勿凸出外墙面安装防盗网等，请勿重物撞击，以免损坏墙面。

4、门窗：本住宅楼分户门采用_________门;窗采用_________;门窗在使用时请勿随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。该单元门采用_________门，请随手关闭，勿长时间处于开启状态，以防自动闭门器损坏而失去防范作用。

5、顶层屋面：本住宅采用_________屋面结构层并设有保温层。顶层屋面不得集中堆放超过_________公斤/平方米的器物。在屋面上安装太阳能热水器及其它设施须经物业管理部门同意，并签定有关协议。

6、室内楼地面：本住宅楼板采用_________，楼板荷载不得超过_________公斤/平方米，切勿重物撞击地面或在地面上打洞。除卫生间、厨房、阳台地面外，其他室内楼地面一律不得直接用水冲刷。阳台不宜集中堆放过重物品。

五、室内主要设施、使用材料、性能、标准及使用须知：

1、室内给水：上水管采用_________管材，户设水表_________只，不要自行拆换。水嘴宜轻开、轻关。

2、室内排水：下水管采用_________材料。水管应防止外力撞击;地漏及便器内不得投放或倾倒垃圾等易堵杂物;地漏口篦子的污染应定期清除，以免造成堵塞，影响您的正常使用。

3、雨水管：请注意保护落水管，禁止借用雨水管排污。

4、室内供电：本住宅每户采用_________路(照明、卫生间和厨房插座、卧室客厅插座、空调等)开关控制供电。线路采用穿管暗设，每户最大允许负荷为_________千瓦，进户开关箱内已安装_________，当出现跳闸时，请先检查漏电原因，修复后再闭合开关。您的用电负荷请勿超过最大允许负荷量，以免造成线路和电器设备的损坏，影响您和他人的正常使用;请勿擅自拆装电表，注意安全用电。

5、室内取暖：采用_________供暖方式。热源使用_________。在使用中，供暖管道及其设施不得随意拆卸和安装，以免影响供热效果或漏水，给您和他人的家庭财产安全造成隐患。

6、橱房燃气：采用管道供气。请按照供气部门制定的《用户指南》正确使用。燃气管道切勿私自改装、移位。

7、其它设施：室内设有电视插座和电话插座，请不要随便改动。房屋设有避雷装置，请注意保护。不得拆卸或切断避雷天线和地线。

8、该小区为_________小区，设有信息服务和宽带网络，使用时，请仔细阅读_________使用说明书。

六、注意事项：

1、请勿改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。

2、不得拆除承重墙及在承重墙柱或楼板上挖洞、开门、开窗等。

3、请勿擅自改装、拆除房屋原有附属设施。

4、请勿在公用走廊等公共部位进行违法建筑及堆放杂物;室外绿地不得种菜或改作它用。

5、您在对住宅进行装修、装饰前须先向物业管理部门申报，批准后方可施工，装修时请勿影响其他住户的正常使用。

6、空调器室外机需安装在靠近排水管的指定位置，并将排水接入已安装好的统一排水管。

7、本书未提及事项，请按物业公司有关规定执行。

七、其他需说明的问题：

1、__________________

2、__________________

3、__________________

4、__________________

5、__________________

企业(签章)

_________年_________月_________日

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，沈阳住宅小区容积率计算公式就是容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。同样一块地，造2栋楼的话，那容积率肯定比造5栋楼的低，越低的就代表居住舒适度越高，一般11层小高层住宅容积率为1.5~2.0，19层以上住宅为2.4~4.5。（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）

沈阳住宅小区容积率计算决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

高容积率会带来一些负面的影响，比如：

居住舒适度——容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得多，高密度住宅带来高密度的居住，最终导致业主居住的舒适度下降。

设施规划——楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

安全隐患——高密度的居住，使出入小区人员增多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多，业主的安全问题就需要格外重视了。你在购房时是否考虑过沈阳住宅小区容积率计算问题？容积率的大小会不会影响你的购房选择呢？

雾霾又来了！！！！！！！郑州，石家庄，北京这几个北方的大城市，都没能逃过雾霾的魔爪，郑州的雾霾更是达到了500！排行全国第二啊！！！昨天口罩都断销了。身为行走的绿萝的我们，一边要过滤PM2.5，一边要买房，我们容易吗！！！现在开发商更是打着自动过滤PM2.5的噱头宣传自己的项目。真的有这么神奇吗？我们在家里应该如何抗霾呢？

住宅抗霾误区

误区一：30米以上的高层建筑内就能不被雾霾侵扰

多数情况下住得越高空气越好，但若出现逆温现象造成的雾霾，住得越高反而“吸尘”越多。一般天气状况下，市区范围内，近地面空气中的污染物（如汽车尾气所带来的一氧化碳、氮氧化物等）浓度会随居住楼层升高而降低，重度雾霾持续来袭时，城市好比被罩上了一个“锅盖”。除非住在云端，否则300米高度以下的雾霾浓度几乎没有差别。因此，高层、多层住宅都需要抵御雾霾。

误区二：用活性炭吸收室内PM2.5

借着空气污染，一些产品大作宣传，误导消费者，活性炭就是一个“被夸大”的典型。其实，活性炭只能被动吸附一些水分及部分化学成分，另外，活性炭只能用于小面积空间，诸如放在衣柜或抽屉中。它对于整体环境的清洁没有效果，也不具备吸附PM2.5的能力。

误区三：安装了新风系统就可以抗霾

通常所说的PM2.5指的是直径在2.5微米以下的细颗粒物。实际上，PM10也就是直径10微米以下的颗粒物都是可吸入的。其中，PM2.5，活性强，易附带有毒、有害物质，且在大气中的停留时间长、输送距离远，因而对人体健康影响更大一些。

由此可知，采用物理过滤的新风系统，如果可以过滤细颗粒物的直径越小就越有效。而市场上有些过滤新风系统，则主要针对PM10以上微粒。购房者在选择新风系统时，要留心该新风系统过滤颗粒物的最小直径。

新风系统对于屏蔽雾霾确实“可以做到有效”，但是更换滤网很重要，特别是在严重污染的天气情况下。更换滤网的成本目前相对还是比较高的，所以能否有效屏蔽雾霾污染，一要看设备是否先进，二是要看开发商以及后期物业的具体执行。

值得注意的是，滤网的使用都是有时效性的，在天气条件较差的情况下，滤网的有效使用寿命也随之缩短。如不及时更换的话，这些未及时清理更换的滤网很可能会成为新的室内污染源。所以滤网的更换频率也决定了新风系统净化空气的实际效果。

抗霾住宅的挑选

要了解清楚自己所买房子采用的是哪种抗霾方法，如果是常规或者粗效的过滤器，净化效果比较一般，如果是中效或高效的过滤器，一般能达90%以上。

关键还要关注净化的容量，即能去除多少克颗粒物，容量大的话，不但净化效果更好，使用寿命更长，更换和清洗过滤网的周期也会更长。

所选房子如果门窗气密性好，脏空气不易从门窗缝隙中进来，一定程度上阻隔空气污染。因此，购房者在购房时，除了要看门窗建材、开关方式，最好再关注一下开发商提供的门窗实验报告，正规开发企业在进行工程施工过程中都会对所使用的外窗气密性进行复检，建筑外窗气密性分级及其检测方法国标里有相关等级的评定，最好的等级是8级。

绿化率高的楼盘社区内，植物会提供更多的氧气，如果再加上有水系的设计，一定程度会增加社区的湿度和居住舒适度。

在选择社区环境时，主要看一下几个指标，一是绿化率，绿化率越高越好；二是容积率，容积率越低越好，又高又密的建筑会影响空气流动，在雾霾频发的季节也会加重雾霾；三是看开发商所承诺的社区内树木的树龄，树龄越大越好。

新风系统可保证室内空气环境质量，但只有对社区整体的新风系统进行良好的维护管理，才能保证新风系统起到应有的作用，最直接的就是物业对新风系统过滤网的定期清洁与更换，直接影响到室内空气质量。另外，物业管理对社区园林的长效维护也很重要。

无防霾技术的住宅即时可行的方法

理由：有新风系统的家化身成为会呼吸的房子，在置换空气的同时，室外空气经滤网进入室内，滤网就过滤掉了污染成分，包括PM2.5。

理由：室外天气恶劣时，微小颗粒通过密封性差的窗户进入室内，是产生室内PM2.5的一个很重要途径。因此使用密闭性更高的窗户有利于室内污染值的降低。

买房的人在选择同一个区域时候，不同楼盘由于品牌、以及小区品质等造成的价格不同，但是有部分人对于同一个小区不同房源的价格不一样而感到疑惑！

小区买房技巧

门道一：户型朝向

房屋价格：南北通透＞朝南户型＞朝北户型

户型朝向直接决定着居住功能。如采光性好、通透性强的房源住起来舒适度更高，南向的房间比北向的房间更暖和，因此户型不同的房源就会造成价格有所差异。

门道二：房源位置

房源在小区所处的位置对价格有着相应的影响。如房源邻近餐厅或者一些其他娱乐场所，势必对居住在内的居民有一定的影响，价格自然就会比其他位置的房源要低。还有就是买新房的时候，地产商推广语中占据小区较好位置的楼栋一定高于其他楼栋同属性的房源价格。

门道三：楼层高低

底层相对潮湿、采光不佳，在没有附加价值的情况下，一般处于整栋楼的价格底线。楼层往上，由于视野、景观、日照等因素的影响，其价格相对就有了增长的空间。

而顶层因日晒、漏水、行动不便（楼梯房）等可能性，价格往往又不是最高的。

当然洋房一层由于带花园以及顶层为复式带阁楼价格会贵一点，其他普通高层特殊楼层会便宜点，这些除外，一般情况下，楼层越高价格越高！

门道四：装修及税费

在买卖二手房的时候，装修精美与否也是影响房源价格的一大优势。精装修的房子不但可以节约装修的时间成本，又可以短时间内入住，对于这类房源即使价格偏高，购房者也容易接受。

还有就是和房源面积有关，因为面积大小决定了其税费的高低！另外，业主的产权是否满两年或者五年，对于交易税费也有很大的影响。

最后，导致房源价格差异的原因可能还有很多其他因素，总之在购房的时候，一定要寻找合适于自己的房子。只有合适的房子才是理想的完美的。

何为超高层住宅？一般把层高达到40层以上（高度100米以上）的住宅，称为超高层住宅，那么超高层住宅是不是“高处不胜寒”，远离地气？到底风水怎么样呢？

1.高层视线开阔，空气好，灰尘小，噪音小。但8－11层为扬沙层，8－14层为噪音层，超过一半高度后，还存在二次供水污染，此外电磁辐射也会对高层住宅产生一定的影响。

2.大门朝向吉则吉，反之则凶，首先要看峦头―外环境。峦头是指室外山水的形势，看山水形势之有情无情。阳宅家居风水首重峦头，其影响近乎一半。因为房子不是孤立的，故此我们要研判它附近的楼房，大厦，山形，地貌，由其是周围1000米之内的物体，建筑。

3.超高层住宅是立交桥旁，因为立交桥旁的交通并不方便,而且高速通行的车辆产生的噪音和涡旋气流会对居住者产生伤害,当然也会对建筑物的风水财气产生产极大的冲断作用，对住户身心降及财运官运都不利。

4.超高层住宅是高压电塔和电台电视塔旁，因为这些地方会产生很强的电磁波，如果人体长期接触这种较强的电磁波，会使人的神经系统和免疫系统受到破坏，会引起多种较严重的疾病。因此这些地方最好不要居住。

5.超高层住宅房子要方正，做人要方正，长相也要方正。屋相如人相，屋也一样，一定要方方正正，大忌三尖八角，人与屋是有感应的。如果你住的房子是方方正正的，久而久之为人处事都会公公正正，而长相也会有变化，随时间的变异而长相男的会变得方方正正，女的会变得端庄大方。反之，如果你居住的房子是不方正的，时间一长，人的心也会变得歪斜，而长相上鼻子及腰骨都会变弯曲。同时，方正的房子给人一种稳定安全的感觉，而不方正的房子给人一种不安全的感觉。

6.楼层要适合

每一层楼，都有不同的金、木、水、火、土五行，而不同的年份也有不同的五行，在易理中，运的五行生楼层的五行、助楼层五行，以吉论；克楼层五行、泄楼层五行，以凶论；但楼层的五行克运的五行，以中等论。具体的楼层五行为：一层属水，二层属火，三层属木，四层属金，五层属土，每五层按以上顺序循环。

不管什么建筑，都要通过国家的相关防火规范。避难层在目前广州很多高层写字楼上都有，但是在住宅上则很少看到。“现在广州的高层住宅能够销售和入住，说明已经通过了相关部门的验收，这也从侧面表示住宅方面可能没有避难层的要求。”的确，在高层写字楼几乎都设有避难层，例如珠江新城的西塔，每隔一定层数就有一个架空避难层出现。《高层民用建筑设计防火规范》明确规定，避难层的设置有两个要求，一是必须是超高层建筑，具体指超过100米高度的高楼；其次，属于公共建筑，也就是指医院、商场、写字楼等超高建筑。通常每隔10~15层就必须设一层避难层。

风水好的超高层住宅，察言观色，其外墙有光泽透出，相反是暗色的，超高层住宅风水图解直观易懂住宅风水好坏。

风水是中国传统的玄学术数，风水是自然和宇宙的能量和磁场。那么，风水在住宅中起什么作用?有哪些需要注意的?下面小编和您分享楼房住宅的知识。欢迎阅读。

1种房子不宜家居风水

第一种：看风水不仅要看自己家的还要看周边环境的，特别是跟你对门的，因为这同样影响着你。所以与你正对门口的那一户人家中间没有明堂的住宅，是一定不能买的，因为这种格局不利财运，且无法化解。

第二种：不能购买圆形的房屋。天圆地方，而圆形主动，方形主静，住家自然宜静不宜动，所以圆形之星最好用做商场，不要做住家。

第三种：不能购买透明屋，因为四面透明的玻璃帷幕建筑只适合做无私密性的办公室，不适合住家。如果用来做住家，就是犯下了“泻”字诀：除了让人心神不宁，心慌意乱以外，还容易使家人经常发生口角，家中的女性还容易发生外遇。

第四种：两头高中间低的房屋同样属于凶宅，首先不说这样的房屋不利于美观，单从风水上讲，此种房屋不利于居家者的健康，会阻碍居者的运势。

第五种：不能购买楼房套间缺角或不规则的房屋，若是要选择独立住宅，也不要选盖在斜坡上的房子，另外独立住宅门前也不能为斜路，因为路斜必气直，但是气过门而不入，就会导致无法聚财。

适宜居住的房子风水

(1)风宜柔和

最理想的居住环境应有柔和的轻风徐徐吹来。清风送爽，才符合风水之道。倘若发觉房屋附近风大，十分急劲，那便不宜选购了，因为即使那房屋真的有旺气凝聚，也会被疾风吹散。风水学最重视“藏风聚气”，但风势强劲的地方肯定不会是旺地!需要注意的是，风过大固然不妙，但倘若风势过缓，空气不大流通，亦绝非善地!

(2)阳光充足

阳宅风水最讲究阳光空气，所以选择房屋，不但要空气清爽，而且还要阳光充足。若是房屋阳光不足，往往阴气过重，会导致家宅不宁，不宜居住。

(3)地势宜平

倘若房屋仅次于斜坡之上，那么在选购时便要特别小心，因为从风水角度来看，地势平坦的房屋较为平稳，而斜坡则颇多凶险!

如房屋的大门正对一条很陡的山坡，那便不应选作居所，因为不单家财泄漏，而且还会家人离散，一去不回。

一般来说，斜坡上的房屋易漏财，而斜坡下的房屋则易损丁。房屋位于急冲而下的斜坡底，因煞气太急太劲，往往会导致人口伤亡。

房子风水和周边的环境

1、街道反弓不宜

所谓街道“反弓”，是指房屋前面的街道弯曲，而弯曲位直冲大门，风水学称之为“镰刀割腰”，这样的房屋不宜选购，避之则吉。

2、忌天斩煞

所谓“天斩煞”是指两幢高楼大厦之间的一条狭窄空隙;因为好像用刀从半空斩成两半，故此称为天斩煞。倘若房屋面对“天斩煞”，很可能会有血光之灾：空隙愈狭长便愈凶，距离愈近便愈险!故此不宜选择面对天斩煞的房屋居住，但若是在其背后有另一建筑物填补空隙则不妨。

3、忌箭煞

“箭煞”是指住宅门外见尖锐的墙角冲射，尖锐墙角如一枝箭射来，俗称“箭煞”。犯“箭煞”的住宅财帛不能积聚，而引致破财的原因，多与下列问题有关：因为身体健康问题而破财;被他人欺骗而破财。化煞的方法要从。“天地人”着手：在门槛藏五帝钱，这是地化煞法;在门楣挂一个凸镜，这是天化煞法;在厅拉环位置挂一用口含拉环的兽头牌，这是人化煞法。

4、衙前庙后不宜

官府衙门(特别是警署及军营)的前面，以及寺院道观的后面均不宜居住。原因是衙门杀气重，倘若住在它的对面，便会首当其冲，承受不起便会有人口伤亡;寺庙是阴气凝聚之处，住得太近则并不适宜。

1、周边配套

一、居住区内配套公建是否方便合理。二、周边配套服务设施是否方便。三、娱乐休闲设施是否丰富。以上这三点对于居民生活质量有很大的影响，也是衡量居住区质量的标准之一。了解楼盘配套情况可分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。菜市场、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径不要超过150米。

2、小区交通

小区内的交通的合理性是非常重要的，因为这关系到小区居民的安全以及环境的静谧性，这一点是很多人在看房的时候容易忽视的问题。

目前楼盘经常出现“人车分流”的模式很受大家欢迎。“人车分流”就是指：汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。而且小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道还有休闲的功能，所以很大程度上提高了小区内环境的质量。只不过这类小区的造价会比较高。

3、小区绿化

小区的绿化方面要具体到各种绿植的合理配置，还有季节的转换，不能出现“夏季一片绿，冬季却一片荒”的景象，在硬质铺装这一块应考虑到实用性，雕塑需要考虑到文化品味。

小区内园林景观的设计也是非常重要的，它不仅注重观赏性，也应将居民的休闲活动考虑进去。要考虑到人群活动规律，遵循以人为本的原则。将互动性需求融入园林景观设计，除了传统的花草林木绿化方式外，设计一些游戏性景观增加互动性。这些不仅能让人享受到自然的生态环境，还增加了小区内的观赏性。

4、小区物业

物业的好坏直接能影响到居民居住的感受。好的物业会定期对楼房和相关设施进行定期维修或维护，能使小区内的设备一直处于完好的状态，从而提高物业的档次和适应性。有些小区虽然已经建造十几年了，但是看起来依然如同新的一般，这是因为保养有方。

5、楼间距

楼间距是很容易被大家所忽视的一点，其实这极大的影响着购房者的居住质量。

大一点的楼间距不仅给人一种宽敞明亮的感觉，而且还减少了和邻居们的横向干扰，使居住环境更为宁静;可以压缩进深，增加面宽，使居室的采光通风性大大提升;不会有“握手楼”之间的对视问题，这也能很大程度的提高居民的隐私性，不用担心自己的一举一动被对面的邻居看得一清二楚。

6、周围环境

买新房就会长期居住，所以环境问题是一定要特别重视的，比如像小区周边有化工厂等项目的楼盘千万不能买，居住时间久很有可能会导致慢性疾病的发生。另外，还有地处在交通主干道、高速路口等车流量密集区域的楼盘也不要买，因为长时间处于空气污染以及伴有噪音的环境，也会影响自身的健康。

随着消费者主体维权意识的逐步觉醒，业主委员会的产生也就在情理之中，法规之内了，但实际情况是，大家都知道应当成立业主委员会，找业主委员会解决问题，但业主委员会选举的相关办法是什么呢，大多数人都说不出个所以然来。

为维护全体业主的合法权益，保证本小区业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《合肥市物业管理条例》等物业管理法律法规规章的规定，制定本办法。

第一章大会形式

业主大会：由各栋楼的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。

第二章业主代表和业主委员会候选人

一、业主代表的产生方法：

（一）每栋楼为选举区域推选一至三位业主代表，参加业主代表大会会议时，以保证其中至少一人出席即为有效。

（二）业主代表的产生应获得其所代表的选举区域内业主中拥有过半数投票权的业主的同意，并签名确认。

（三）业主代表每届任期三年，可以连选连任。

二、业主委员会候选人的产生方法：

根据业主大会筹备小组、业主推荐或业主代表自荐，产生本次业主委员会提名候选人。提名候选人应包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证明、产权证明等）提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。

三、业主委员会委员候选人应当符合以下条件：

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(二)遵守国家有关法律、法规；

(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

(五)具有一定组织能力；

(六)具备必要的工作时间；

(七)熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；

(八)未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于13人。

第三章投票和选举

一、投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑套数计算，业主代表的投票权是其所代表区域内业主投票权的总和。

二、已出售物业的投票权归产权人，未出售单元的投票权归建设单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权（委托书样本见附件），但使用人及承租人不具有被选举权。

三、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会或业主代表大会的投票及选举活动，方法自定。

四、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名（盖章）。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为无效选票，视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票。

五、业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关的书面证明。

六、本次选举投票采用以下方式：

集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。

七、业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主代表出席。并经在场的社区居委会监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。

选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的，视为选举无效。

第四章委员

一、本届业主委员会由11人组成，其中主任1名，副主任3名，委员6人，另设候补委员2人。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

二、有下列情形的，经业主大会表决，罢免其业主委员会委员：

（一）不符合前述候选人有关条件的；

（二）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；

（三）被司法部门认定有犯罪行为的；

（四）从事该区域物业管理公司工作的；

（五）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的；

（六）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

三、根据选票统计结果，以得票高低（以投票权计算，下同）顺序按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员。

获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50%。

四、本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下方式：

由获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任。

每个委员拥有相等的投票权。

五、自业主代表大会选举产生业主委员会之日起，业主委员会委员正式当选，水木春城业主委员会正式成立并开展工作。

购房者：期待沈阳也取消公摊面积

“公摊面积都摊到哪了?我们买房也弄不清楚。”沈阳市民宋先生在大东区买了一套两居室，建筑面积110.68平方米，其中公摊面积就有近30平方米。前几天，他跟一个朋友谈起买房的事，他朋友的房子跟他面积一样，公摊却只有20平方米，仅仅一个公摊就多吃掉他10平方米的房钱，这令宋先生百思不得其解。

记者从沈阳多家售楼处了解到，售楼小姐通常会主动介绍所售房屋的公摊比例，一般多层住宅的公摊面积约在10%-16%左右，高层住宅公摊已达到17%-30%。多数购房者都表示，希望沈阳也能像广州一样取消公摊面积，毕竟沈阳房价已经水涨船高，10平方米公摊面积算下来也要好几万元，这对普通百姓来说，并不是个小数目。

开发商：没有公摊面积房款也不会变

沈阳市某房地产开发商李先生表示，即使不算公摊面积，只按套内面积销售，房子的总房款也不会因此而降低。现在开发商计算每套房的房价，往往是计算包括共有部分建筑、公建配套等所有成本后，加上一定利润再除以所有可售房屋的建筑面积，计算出建筑面积均价，然后定出每套房的总价。如果取消公摊面积，开发商仍然可以总成本加利润再除以可售房屋的套内面积，计算出套内面积均价，再定出每套房总价。无论采用哪种方法，每套房房价总价是一样的。

据悉，目前现行的商品房购房合同上有3种计价方式，即按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套(单元)计算。在实际操作中，沈阳市的房屋买卖基本上采用建筑面积计价方式。

房产局：取消公摊面积并非一劳永逸

“取消公摊，按套内面积销售，虽然可以暂时解决房屋价款纠纷问题，但没有公摊的房屋建筑品质，可能会受到影响，大打折扣。”沈阳市房产局相关负责人告诉记者，目前沈阳市商品房销售面积与公摊面积的计算，主要是依据建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则》以及国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》，后者要求在房屋权属证书附图中注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。因此，购房者在买房时，可以清楚地了解到房屋的实际公摊面积。至于开发商售楼时宣传的“多层住宅的公摊面积约在10%-16%左右，高层住宅公摊已达到17%-30%”，只是一个估算概念，购房者不可完全相信。

“如果开发商按套内面积销售，无利可图的公摊部分很有可能‘缩水’，比如缩窄楼道宽度，居民抬钢琴等家具上下楼就会相当困难。再比如开发商把本来应该建在套外的公共设施，移到套内，算到套内面积中出售，像把垃圾道建在居民室内。这时，购房者本可以享受的公共利益将大打折扣。”这位负责人认为取消公摊，不一定会给购房者带来实惠。

目前沈阳还没有取消公摊面积的打算，这也是从维护购房者的长期利益考虑的。

6层住宅几层最好？好房子的标准，应强调符合人的居住行为，各功能分区应该明确，布局紧凑，最大可能地利用所有的空间。那么针对6层住宅几层最好这个问题，小编为您搜集了相关新闻，仅供参考。

6层住宅几层最好

购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑———地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。

近日，记者还真遇到一位一心一意不买高层的业主。她家先后买了6套住宅，巧了，每套都是2楼。

一个典型的追“低”派

“2楼好啊！2楼便宜！”陈女士很自豪，“我在银城东苑（查看地图）的房子还想买1楼呢，可1楼卖掉了。”

“现在都是小高层和高层住宅，你不担心没有阳光吗？”记者十分狐疑。

“我挑的2楼，阳光都很足！跟高层一样好。”陈女士自信地传授经验，“你要学会看沙盘，选择前面没有楼正面遮挡的，恰恰对着两幢楼之间的户型。前面44米才有楼，你说有没有阳光？另外还有一条，一般来说，紧靠着售楼处的那幢楼，阳光都会很好。因为售楼处就近带人看房，天天展示的都是这幢样板楼。”

楼层一低，有没有嘈杂的声音和人流、车流，当然要在考察之列。“要观察沙盘上小区内的车行路线和人行路线，以及车库，选择远离这两种路线的楼栋，这样，住在2楼肯定不会吵。”陈女士事事想得周到。

陈女士的心得较更多业主更有参考价值，因为她经验多，买得准。她2005年12月就买了西堤国际，当时还劝朋友们赶紧也买，说：“买了肯定五千变八千。涨了请我吃碗馄饨就行。”去年她儿子小升初，十分顺利地跟着西堤国际的学区免试进入南师附中新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)中学，一切都在当初购房的谋划之中。

低层不仅节约楼层费

调查中记者发现，越来越多的业主倾向于“高不成而低就”，不仅是为了减轻楼层差价的负担。

业主黄先生反问记者，“1楼有什么不好？我买的就是1楼。”原来，他们的小区从二楼开始加收电梯维修基金。“二楼交120元/平方米，我交75元/平方米（电梯以外的设施维修），98平方米，能省4410元。”据了解，黄先生家的1楼是不带花园的，因此，楼层差价也替他省下9800元/层。

“1楼潮湿吗？”记者问。

“我们家下面是地下停车库，你说还会有潮气吗？”黄先生原来早有准备。

业主秦先生则认为，买房一定要买4楼或者6楼以下的，这个4或者6，取决于小区的水压，也就是二次供水是从那一层楼开始的。“一户一个水表，直供水肯定比二次供水省钱。而且二次供水总归要牵涉到清洗啊，水质检测之类的问题。要是物业公司不负责任，今后有得烦。”

掌握基本要领再发挥

有过住宅设计经验的万唐置业总经理周斌告诉记者，选择楼层，业内有一个经验公式，可以解决大多数人置业的共性问题。如果总楼层为N，那么最佳置业楼层为（N÷2+1）层，大约相当于11层小高层住宅中的6楼，18层高层住宅中的10楼，以及6层多层住宅中的4楼。

这个公式得出的主要依据是性价比高。“买这个楼层，能以小区平均价格，买到采光和通风条件相当于最高层户型的房子。”周斌解释。

公共维修基金又名“住宅专项维修资金”，可用来维修、更新住宅共用部位、共用设施设备，保障住宅安全。它相当于给住宅做了一个“大病医保”。

一、什么是住宅专项维修资金？

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益与安全。

二、应该交多少钱？

住宅专项维修资金按照不同的建筑类型，有不同的交存标准。

1、交存标准

独立式住宅、非住宅（如别墅）：50元/平方米

多层住宅、非住宅（六层以下建筑）：100元/平方米

高层住宅、非住宅（七层以上建筑）：200元/平方米

2、交存时间

商品房业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，自己存入或交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

三、什么情况能用该资金？

住宅共用部位、住宅共用设施的维修和更新改造可以动用住宅专项维修资金。

1、住宅共用部位的维修和更新、改造

（1）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（2）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（3）地下室出现渗漏、积水的；

（4）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（5）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（6）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（7）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（8）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

2、住宅共用设施设备的维修和更新、改造

（1）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（2）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（3）避雷设施不满足安全要求的；

（4）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（5）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（6）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

四、维修资金如何使用？

住宅专项维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。

1、一般情况

由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议；业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；向房屋安全和设备管理部门申请；审核通过后住宅专项维修资金划转至维修单位。

2、紧急情况

如果出现应急情况的，则不需要三分之二以上的业主通过，而且，自区县建委或房管局作出的批复意见之日起24小时内（指工作日）办理支付。

住宅专项维修资金的建立，相当于给住宅做了一个“大病医保”，当住宅出现问题时可通过特定的程序申请使用这笔资金。

大家在买房时，除了考虑价格、户型、配套外，小区环境也不容忽视。下面，我们就来看看，小区环境应从哪些方面考虑。

一、小区环境

包含绿化环境、治安环境、商业环境、教育环境，这四个环境的好坏直接影响了我们入住小区之后的生活质量。

二、绿化环境

指小区内的绿化情况，小区的绿化率越高小区内空气质量就越好，但是绿化高的小区在底楼湿气也很重，蚊虫也比较多。如果买现房应该看看小区的树种和花种。

三、治安环境

指小区周围的治安状况，买房前应该事先了解当地的偷盗数量和犯罪情况。同时，应该了解下小区内业主的构成情况，他们的工作，学历等。如果小区有挨着车站或者地铁站等人员嘈杂的地方，小区治安也会受一定的影响。

四、商业环境

指小区周围是否有超市、商场等购物场所。如人人乐，家乐福，欧尚，伊藤洋华堂等。如果离小区不远的地方有大型的家具、建材卖场就更好了，装修时就不用麻烦的到处选家具、建材。

五、教育环境

指配套的幼儿园、小学、初中、高中等。现在很多家长都会碰到孩子入学难的问题，很多开发商也打出教育地产的概念卖房。如果有相配套的教育设施入学问题就可以迎刃而解。

人无完人，当然小区环境的四要素也不可能面面俱到。买房者可以斟酌利弊之后再作决定。

免费在线法律咨询为您提供房产纠纷法律咨询一系列问题。如果您遇到房产纠纷方面的问题可以进行律师在线咨询。社区法律咨询小编整理后将为大家详解什么是小区会所？小区会所有哪些功能。

会所是指在小区中为人们提供较全面的娱乐休闲活动的场所。随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，小区的结构发生了很大的变化，小区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。

在一定程度和意义上，会所是将室内的客厅“扩大”、“延展”为小区的公共空间。依照惯例，高层住宅和公寓的会所往往被安排在一、二层或者地下室;而在楼群林立的小区里，会所一般是一座独立建筑，是置业者除家以外最近的“另一个空间”。

会所内部大致设置功能如下：

聚会场所，如咖啡厅、多功能厅、烧烤厅;健身场所，如健身房、游泳池、韵律室、壁球厅、台球厅、乒乓室、篮球场、网球场、小型高尔夫练习场、桑拿和蒸汽浴室;娱乐场所，如阅览室、音乐厅、放映室、儿童娱乐室;综合配套，如迷你超市、小型医疗诊所和临时托儿所。

会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。主要是丰富小区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境，承载小区文化建设的任务。

目前在部分城市，新建住宅小区建设相应的会所是开发商的一项行政义务。开发商在项目前期就必须就未来配套设施的规模、功能、拟开设的服务项目等规划报有关部门审核，以申请颁发规划许可证和施工许可证，这两项许可均为附义务许可;开发商获得许可后，必须严格按照此申请文件的承诺建设配套商业服务设施，否则将承担相应的法律责任。

影响得房率几个原因

影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。具体说来主要体现在几个方面：

1、房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

2、楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

3、物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

4、公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

5、以下几种物业形态不算做公摊面积：车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。

2012-09-11

得房率简介

得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

随着时代的发展，原先不为人们所看重的二手房已逐渐显现出自身的优势所在，成交量一再攀升。不可否认，二手房交易的火爆有投资因素的影响，但二手房较新房所体现出的优势也不容回避。对于很多出于经济角度考虑需要购买二手房作为置业购房者的首选，那么二手房到底有哪些优势呢？我们一起来看看。

一、二手房房源选择面广

虽然近两年多数城市新房供应量呈现放大趋势，但除去中低价房外，适合普通市民在市区居住生活的新房却并不多。相对而言，市区二手房的房源就要丰富许多，可供选择的范围也广。

二、二手房户型适中，总价低

从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据房产专家分析60～80平方米的住房是最适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，大多两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。

三、二手房屋质量已接受考验

二手房都是经过了一段时间的使用期，房子如果存在潜在的问题大多已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。而新房却因为刚刚入住，房屋质量没有通过时间来检验，是否会出现质量问题谁都无法预测。

四、二手房大多为成熟社区

二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然要有待时日。

五、二手房可以选择社区环境

买新房，我们根本不知道自己的邻居会是什么样的人，但是，买二手房时，却可以先考察考察周边的人文地理环境，因为二手房小区的人文地理环境都已基本形成。有利于给孩子选择一个健康的环境。

六、二手房几乎没有污染源

新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯等有害物质，而二手房经过几年的使用，有害物质基本已经挥发，健康有保障。

七、二手房可以随意选择邻居

古有“孟母三迁”，足以证明选择邻居的重要性。在一个投资客云集的社区，周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司，则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前，购房者完全可以一一了解，而不会像买新房时那样一切都是未知数。

八、二手房购买装修房可省下装修费用

对于那些购二手房用作过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者，对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的，让购房者省心省力省时间。

九、二手房有时候等同于新房

二手房顾名思义就是指第二次进行交易的商品住房。有些高品质的外销房、优质商品房，即使根本没有住过人，再转手时也是二手房。在价格相差不大的情况下，相比较处于期房状态的新房，购买二手房即买即住，可省去等待的烦恼和焦虑。

十、二手房交易越来越趋向于公开透明

目前大多数城市的房地产交易中心推出了“网上二手房”这一存量房交易服务体系，逐步将二手房出售出租信息纳入公开渠道，购房者通过网上查询可直接联系卖家，减少了房产中介打闷包的几率，购房资金也得到了最大限度的安全保障。

现代社会中业主也物业之间关系有时很尖锐，有的物业管理不能满足业主的要求，从而引发矛盾，那么住宅小区物业管理模式有哪些呢？现代物业管理模式是不是更符合消费者需求呢？

住宅管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

二、传统物业管理和现代物业管理

（一）传统物业管理

通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财力保证。

（二）市场化的物业管理

市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。

(三)两种管理方式的比较

1、从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别。

2、从管理内容上看两者的区别，传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。

3、从管理对象的产权关系看两者的区别

传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80％由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。

4.从管理机制上看两者的区别

传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。

造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。

我们的住房风水与健康有着密切的关系，城市住房风水，除了选择小区的大环境以外，更要注重室内的布置情况，当然住房周围的风水环境也不可忽视!接下来就跟着小编一起去看看吧。

城市风水禁忌：

1、忌选城市的立交桥，天桥旁边住房

自己选买房位置，如果不是特别的需要，希望不要在那边买房子。在那儿买房子交通既不方便，同时，高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对风水产生非常大的破坏和冲断作用，而且对身心健康会产生不利影响。住在这样的地方容易得神经衰弱，十二指胃溃疡。这是多年的临床经验。

2、忌选十字交叉的大路旁边住房

这样的十字路口如果做办公楼还可以，但是我提示一个问题，如果盖楼盖的好就占住了金三角，如果盖不好就盖成了死角，除非炸掉这个楼。有些楼盖了以后销售非常好，因此有这方面的体会。但如果是住在这个位置上，容易引起胃病甚至胃癌，肺、支气管的病，脑中风都有可能。

3、忌选高压电塔和电视塔的旁边住房

电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。

4、忌选加油站旁边住房

现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对健康危害极大;另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大，噪音也是风水学上的煞气。除去风水不说，住在加油站附近安全隐患也很大。

5、忌选玻璃幕墙对面住房

玻璃幕墙会产生光煞形成污染，对人的身体非常不利，大楼能不能做玻璃装饰，现在已经有好多楼将外观玻璃幕墙装饰改掉了，长时间的接受光污染会对健康产生影响，特别容易得的病第一是青光眼，眼睛胀痛;白内障、慢性结膜炎、角膜炎等眼部疾病。

6、忌住房的阳台，特别是主卧室，不要正对大路的直线

我看过好多这样的主人，他们的身体一般不是很健康，这种冲煞尤其气流倒入使人易患感冒。

7、忌住房的阳台和主卧不要对着尖角

物理学上所有的物体都是由分子、质子运动所组成，所有的物体都产生电信号，产生电信号就有一个集中点位，我们的发射塔一定是尖的，接收器一定是圆的，所以这 种位置都是不好的，这种地方尽量要避开，如果不避开，风水先生讲是尖刀煞，主人精神很差甚至造成精神分裂症，头痛等疾病。

8、忌选铁路旁的住宅

住在铁路旁边的工人大部分非常容易得耳聋，听力不好，生命相对而言都比较短。也就是风水所讲的声煞。除了声煞还有火车经过的气场流速太快，不能藏风聚气，难以聚财。

9、忌家住一套别墅或者一个院子的别把围墙围的很高

围墙太高就不好，最好是通透一点，如果建墙太高，会感觉自己在一个封闭的环境中特别不舒适，容易得精神抑郁症。

10、忌住宅外边能直接看到非常高大的烟囱，甚至是坟场

这样对我们在心理上会产生一种作用。我们整天看到烟囱和坟场，时间长了精神压抑可以造成机体的功能紊乱，容易引起脑血管疾病、脑中风、脑肿瘤。

住宅风水相关

城市住宅风水：

㈠住宅前后形势

城市中住宅前后形势总的要求是“坐实朝空”。住宅的后面为“玄武”，为来龙方，有靠山，则为坐实;城市中无山，以背后比本住宅略高之房屋或建筑为靠山。若靠山高于本宅，为“靠山有力”，主吉;若靠山低于本宅，为“靠山无力”，不吉。

住宅的前方为“朱雀”，为楼房的入口处，要空旷，则为朝空。前方空旷宽阔，使人感到心旷神怡，若前方挤迫，自有一种压力感，使人感觉不舒服。住宅的前方，包括明堂、河流、案山、朝山等。明堂要端正明净，最宜水聚，是为向水;若前面无河流，而有马路，也算是向水了，不过马路为虚水，财运不及真水好。明堂前边之房屋或建筑为案山和朝山，案山要比本住宅低，朝山要层层高远。

由于我国陆地处于地球北半球北纬23°26′以北，一年四季的阳光都是从南方射入，所以住宅朝向以坐北朝南最佳，便于釆光，冬暖夏凉。不论房子的朝向如何，按日照卫生要求，住宅与住宅应有一定的日照间距离，即后排住房窗台高度处，在冬至或大寒这一天保证有二至四个小时的日照时间。具体讲，房屋前后的间距应为前排楼房高度的1.2～1.5倍，方符合日照卫生要求。由于城市用地紧张，往往达不到这个标准，但不能小于1倍，若小于1倍则不利于人体健康。

㈡住宅左右形势

住宅的左方为“青龙”，为左护砂;住宅的右方为“白虎”，为右护砂。龙、虎砂共同拱护穴场和明堂，其高低及与本住宅的距离要相当，左右高低悬殊失衡则不吉。在风水学上，龙强过虎，男主权;虎强过龙，女主权。但坐北朝南的住宅，龙方(东)要高于虎方(西)，若西方的建筑物高于东方的建筑物，古人称之为“白虎煞”，为凶煞。这是因为地球自西向东旋转，西方有一种势能向东方倾压，如果西方建筑物高大，其探出部分借助地球自转势能，本住宅前形成不平衡之微波粒，人由此出入易应灾。

㈢住宅周围环境

住宅周围环境总的要求是，住宅与四周的建筑物要搭配和谐，高低错落有致;园林、水塘、道路、休闲场地要布局合理，对称平衡，这种环境适宜人们居住。下列环境则不适合人们居住：

⑴夹在高大建筑物中间的低矮房屋。因为这种房屋受到周围高大建筑物的压迫，气势较弱，也不易纳到旺气，会对人产生不利的影响。

⑵街巷直冲的住宅。由于直冲的来势急剧，为“路箭煞”。若大门正对直冲来的马路，马路趆长凶险赿大，风水学称这种宅为“虎口房”。若门前有横马路，与直冲之路成“丁”字路，则无妨。

⑶地处街道反弓处的住宅。街道反弓，是指房屋前面的街道弯曲，而弯角位直冲住宅，风水学称之为“镰刀割腰煞”。在此环境中居住，易发生灾祸。

⑷住宅正对两幢高楼之间的狭窄空隙。此为“天斩煞”。空隙趆窄长赿凶，距离趆近赿险。若其背后有另一建筑物填补空隙，则无妨。

⑸缺角的住宅。住宅单位以四方形或长方形为佳，忌缺角。西北缺角，不利老父;西南缺角，不利老母父;东北缺角，不利少男;东南缺角，不利长女;正东凹陷，不利长男;正北凹陷，不利中男;正南凹陷，不利中女;正西凹陷，不利少女。

⑹“孤楼独秀”的高层楼房。一座楼房高耸，附近楼房与之相比，矮了许多，这种楼房的高层，虽凭窗远眺，视野开阔，但从风水角度讲，不佳。

⑺住宅楼近贴天桥，低于天桥的楼层，以凶论，主家人身体多病，运气反复。若天桥是反弓的，亦为“镰刀煞”，主血光之灾、是非官讼、败财等。

⑻门前或窗前有一棵大树、电杆、石柱正冲，为“穿心煞”，主多病。

⑼住宅前后十米内有变压器、高压电塔或发射铁塔。这些设施气场很强，会扰乱住宅磁场，对人脑、心脏、血液不利。

⑽住宅前后五十米内有高大烟囱及带尖棱的建筑物，或它楼的墙角成45°角相射。这些均为”尖射煞”，对人的健康不利，且易有心理问题。

㈣住宅空气质量

废气与污秽之气，风水术称之为恶气，也叫“气煞”。恶气既污染空气，又易孳生蚊蝇细菌，不仅令人感觉不舒服，给人的心理带来负面影响，也严重危害人的身体健康。如住宅近旁有化工厂、屠宰厂、加油站、医院、殡仪馆、垃圾处理厂等，都会产生恶气，不宜居住。

一般来说，住宅周围的空气质量，每立方米空气中的悬浮粉尘浓度低于0.15毫克;二氧化碳浓度低于1000qqm;噪声小于50分贝，方为空气良好的住宅。

㈤住宅周边服务设施

衡量城市住宅的优劣，周边服务设施是否齐全也是一个重要因素。住宅所处位置，如果交通不便、购物、看病、小孩上学等路程很远，其生活质量肯定不会好。一般来说，城市住宅(小区)附近要有公交车，去市中心、火车站、长途汽车站等快捷方便;周边近处有幼儿园、小学、饭店、银行、菜市场或超市等，以步行十分钟的路程到达为佳;稍远些有中学、百货商场、医院、公园、邮局等。

复式住宅，顾名思义就是比普通单层住宅多一层。如今复式格局在公寓中也越来越普遍。相比于单层住宅，复式住宅有什么不同呢。下面小编就为大家讲解一下购买复式住宅需要注意的地方。

复式住宅可以说是跃层式住宅的一个改进版。虽然两种格局都有上下两层，但是复式住宅实际上是在层高较高的一层楼中增建一个1.8米的夹层。通过夹层复合，复式住宅的使用面积能够提升50%-70%，并且复式住宅在设计上能够很好地做到功能分区合理、动静分离和空间层次化。

在适合居住人群上，复式住宅不仅适合追求空间独特的年轻置业青年，而且适合年龄结构多样的大家庭。

那么，复式户型该怎样选择呢？

1.设计和布局

复式住宅能够很好的做到功能分区合理，一般上层是卧室和书房等主人活动空间。而下层则是公共活动空间。这样的安排不仅能够使主人的活动空间更加私密，而且能够做到动静分明。

2.上层的高度

购房者要注意上层高度。如果层高不足1.8米，自然采光就会较差，容易产生压抑的感觉，购房者最好能够测量一下层高。当然我们也可以在设计上采用推拉窗户，使得上层更加通风采光。

3.看楼梯

复式住宅上下层通过楼梯连接，因此楼梯也是一个重点的考虑因素。一般地，楼梯的宽度不能小于90厘米，梯级高度也不能大于18厘米，坡度也不能过陡。如果台阶与楼梯的设计过于紧凑就会造成空间的局促，不便于小孩和老人使用。设计上，楼梯的设计也要注意室内的整体协调性。此外楼梯是个重要的收纳空间，购房者要充分利用其特点进行装饰和布置。

4.卫生间和厨房

复式住宅在空间上采取动静分离，如果上层空间没有设置卫生间会对日常生活造成很大的干扰。厨房的面积在6平方米左右，而开放式厨房能够在视觉上增大厨房的空间。一般厨房会连着生活阳台，能够保证采光效果。

5.看露台

顶层复式住宅会赠送较大的露台面积。而大面积的露台能带来较好的景观视野。热爱植物的购房者还能将露台改造成花园。

其实不管买平层还是复式，购房时都需要慢慢地挑选，面积的大小、空间的布局等等都需要细细地斟酌。最后希望大家都能够挑选到令自己满意的复式住宅。

根据物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、管理费用摊销；

10、经业主同意的其它费用。

以上费用支出，可以知道物业费用支出在哪些具体项目上。