置业

每一位买房者都必须和置业顾问打交道，你所买的房子绝大部分信息也是通过置业顾问了解到的。因此以下这些信息最好都了解清楚。

位置、价格(小区价格和项目周边房价)、楼号、楼层、户型、朝向、层高、交通、配套、开发商、容积率、绿化率、得房率、物业费、水电费、供暖方式及费用、拿地时间、入住时间、期房的未来规划、精装房的装修标准、赠送面积等。

1、你得知道你买的房子是不是合法的商品房，所以最先问的是有没有五证两书。

2、要了解是什么开发商开发的，慎重起见，一些大的开发商，有实力的开发商开发的楼盘会更有保证一些。

3、问还剩什么样的房子，是签合同还是认购协议。

4、问户型，都有什么样的户型，什么样的结构，多大的面积，从中选择你要的房子。

5、房子里面的具体的东西比如：开间、进深、层高、配套以及配套费等。

6、选好户型以后要选楼层和位置，你得问都有几层的房子，在小区的什么位置。

7、问朝向,前面的都确定了，就该知道这个房子的朝向怎么样了。

8、问了这么多，你可以问房价了，然后知道首付是多少，你打算怎么付款，现在购买有什么优惠之类的。

以上列举了买房时应该想置业顾问咨询的绝大部分问题，这些都搞清楚了，该不该买就有结果了。

装修是一个很系统的工程，从整体到局部，每一个细节都要注意。很多人为了装修效果的美观，而容易忽视细节上的体验，以至于在日后的生活中遇到不少“麻烦”。今天我们就来聊聊客厅装修中的那些小细节。

客厅装修一、沙发细节

1.布艺沙发一定要能拆洗。

2.除了主沙发之外最好能有其他单人沙发或者摇椅什么的，客人多了也不用跑餐厅搬凳子，或是另外购买不搭调的塑料凳。

3.最好不要选择浅色系布艺的沙发，容易脏，特别是有那种喜欢在沙发吃东西的习惯的。

4.有个脚踏是最好的，不然你会管不住你的脚往茶几上搭的冲动，尤其是在热天。

5.不要把沙发弄成玩偶展示点。

客厅装修二、窗帘细节

1.一般客厅使用的窗帘都是双层的，一层纱帘、一层遮光帘，这是标准了，就不多说了。

2.最好不要在阳台推拉门上贴一些有色的防晒膜，一关门阳光照射下来，整个客厅的色调都会变得很奇怪。

客厅装修三、茶几细节

1.能不用玻璃面的就不要用了，吃东西时特别容易弄脏。

2.不要用中空隔板的，容易积灰尘，和露出堆满的各种杂物，影响美观。

3.尽量使用储物功能强的，封闭式储物的(抽屉式)，桌面只放纸巾盒、茶具，其他的零食、遥控、茶叶什么的统统收好，而且要养成用完放回原处的习惯，不然东西堆积起来真的很难看。

客厅装修四、电视柜细节

1.不要用回字形的，占空间还压抑。

2.尽量能让电视和电视柜处于客厅的中轴线上。

3.封闭式收纳。

客厅装修五、灯光细节

1.不要全是白光或者全是黄光，那样显得太单调，最好是两者结合，主灯用白光，射灯用黄光，反过来也一样。这样既不会显得冷清单调，又能增加柔和的氛围。

2.喜欢窝在沙发上看书玩手机的，最好有个落地灯。

除了这些客厅装修细节，生活中还要注意客厅的收纳整洁，杂物千万不要扔得到处都是。装修之中很多地方不能尽善尽美，但可以根据个人生活习惯等慢慢去改变纠正，让生活变得更好。

2020年春节即将到来，在外打拼的你，也到了该回家的时候，部分游子为了亲人为了朋友都希望能够在家乡安家置业，所以小编就为你奉上这份四大置业秘籍，希望能够为你的置业安家贡献一份自己的力量。

秘籍一：返乡置业，优先考虑地段

“地段、地段、还是地段”，李嘉诚早为我们指明了决定房地产价值的重要因素，房子作为不动产，不论是自住还是作为一种投资置业，房子的位置至关重要的条件。

秘籍二：品质生活，周边配套很重要

居住地区的配套设施是否方便合理，也是衡量房子价值的一个重要标准。

秘籍三：居住舒适，一步到位很重要

如果是甜蜜的二人世界，小小的两居室就已足够，但若要满足父母和孩子全家人的居住需求，惬意的三房是必须。

秘籍四：品牌护航，无忧生活实力保障

品牌的效应相信大家毋庸置疑，大品牌的项目，品质保障更放心。一般来讲，品牌开发商会更重视市场对于企业品牌的认知，这样的企业一般来讲相对比较靠谱。对于长年在外打工的人来讲，可以放心一点。

临近农历新年，又到了传统的返乡置业季，对于购房者来说有一定的时间能够在家乡选择一套属于自己的住宅，对于房地产商来说也是一次营销的好时机。

但是，返乡置业其实存在一些陷阱，需要购房者小心避开，为此，小编特意准备了以下几点，以供大家作为置业参考。

1，小心杀熟

返乡置业购房者回到家乡，很多对家乡已经不那么了解，于是找熟人买房。但是人心隔肚皮，熟人未必靠谱。房子到底如何，还需要购房者自己实地看房，是好是坏，一目了然。熟人的建议，只能作为参考。

2，纸上谈兵

当你想要买房子的时候，经常能从职业顾问那里听到种种承诺，但是这些承诺却未必会实现。相关规划和政策信息，一定要从官方渠道获取。对于开发商的承诺，更要确定是否写入合同，不写入合同的都不算数。

3，多做比较

返乡置业购房者买房的心情，通常比较急切，但是买房是一件需要深思熟虑的事。购房者在买房的时候，要明确需求，划定范围，多做比较，不要轻易下决定，以后后悔或者吃亏，切忌冲动买房。

4，了解政策

了解政策，是非常重要的一件事，可能会为你省下一笔不小的支出。返乡置业购房者离家已久，对当地购房政策包括贷款政策也不甚清楚。公积金贷款、银行贷款的利息和比例，都可能发生了变化，购房者要多做了解。

5，慎签合同

合同签订之后，就具有了法律效力。所以，购房者在签订合同的时候一定要谨慎，仔细查看合同内容，各项条款都要明确，不能有模糊的数据，时间也要精确。如果合同出现问题，来回奔波不仅消耗时间精力，还可能影响工作。

房屋是“家”的外在承载体，应该是家中每一位成员放松、休息、舒雅、滋养、学习、相互关爱的地方，可想而知房屋对我们的重要。但是你是否有考虑过房屋的外在因素也会影响到我们以及家人呢?下面小编为大家介绍一下关于置业的风水。

Part1：买好风水家居避开这些环境

买房置业必须看风水，买房的时候有些环境会影响家居风水，因此在挑选的时候必须问清楚，看清楚。下面小编为你介绍一下哪些室外的环境会影响你的家居风水。

1、房子不可位于陡峭山边

一般人都知道建筑物最好背后有靠，但是绝不能整个靠在山上，一定得保持在安全距离之外，以防走山、土石流及日照不足。至于安全距离是多少，这是非常专业的学问，一般人很难目测得知，所以住在靠近山边的房子，最好请专业的人士来鉴定。

2、大门前方有高架桥

门口若有高架道路，会被当掉大部分的日照及视线，同时室内的隐私会被不相干的路人看得一清二楚，让居住者心理没有安全感。应该尽量避开这些建筑物。

3、大门前有人行天桥

大门对着人行天桥也是十分不宜的。打个比方，如果一家商店不在人行天桥上下入口的主线上，就很容易被人忽略掉。所有经过的人群，对店家而言是看得到却接触步道，每个人都成了过路财神，难以生才。这个比喻也同样适用于家居风水上!

4、大门前有大树、电线杆

外出开门就看到大树、电线杆挡在前面，尤其是大柱子，心理自然不舒服，潜意识里就有前途受阻、当头棒喝的阴影。如果你是商店店主遇到这种情况，客人也会受影响而不想进去看东西，生意自然不好。尤其是电线杆上挂着变压器，行人看了闪都来不及，更不可能想停下来进去挑选商品。

对于许多想购买新房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在买房过程中该注意哪些技巧呢？小编给大家准备了十点建议：

1、考察一下你附近区域的房价并且做好价格比较。

现在有很多房产的网站，将会给你一个大致的建议，尤其是当你输入你要购买的房子的价格、户型、地理位置等网站，会对应搜索出你想要的房子，你也可以到房产中介去挂名，告诉他们你的要求是新房还是二手房子，是装修过的还是毛坯房，价格多少、位置如何、甚至从楼层面积到有几个阳台，只要你开口他们都会非常热情地为你推荐。

2、运用银率的计算器，来获得关于每月付款的大致额度，这样将有助于你选择适合自己的户型和面积。

3、计算出你每个月的月供，包括税收和房屋所有人保险。

当然为了大致的了解所付的保险，选择一个对你来说适合生活的区域也是非常必要的，你也可以打电话去咨询当地的房产咨询公司或者中介。如果你目前真的想买房子，还是要很好地做个调查了解清楚比较好，至于税收你可以根据住房的基本税收费用衡量计算好到底需要交多少税，当然有些地方可能也有不同的房产政策，你要根据实际情况自己进行调节。

4、核算出房地产买卖手续费。

你要了解什么是房地产买卖手续费，它包括起始费用地税中介费等，你也可以利用银率的计算机来计算你一共需要交多少费用。

5、查看预算选择适合自己的房子。

建议初次买房者买适合自己的房子，尤其是刚刚工作的不要一时爱面子贪虚荣，买超出自己能力范围的房子。虽然可以贷款，但是借的钱毕竟不是自己的，总有一天要还的，还得越晚交的利息就越多，所以还是买个小点的房子做个中转，以后有了经济实力再换大的房子。

6、咨询当地知名的房产经纪人，问询一下目前房地产经济的状况，选择适合的买房时间。

你相信房价会持续下降吗？你知道房价的低点吗？这些看似很小的问题，其实在整个买房的过程中很重要，尤其是在这样一个经济不稳定的时候，差了一天房价都可能天壤之别，所以还是要密切关注房产资讯，找个有经验的房产经纪人来帮你分析选择是个不错的决定。

7、记得看看整体的大环境。

8、检查你的信用。

首先，有问题的信用将给你带来麻烦，这就是为什么在购房前要先核实你的信用的原因。当然，在整个过程中你也要先了解自己的年度信用报告，核实是否出现错误，是否还有一些没有处理的事项，如果你发现了错误，马上联系相关部门确保让他们更正，如果你有公积金那将是更好的选择。

9、准备好一切单据和证件。

收集一切有关的付款存根银行交易账单。当然，你也要搞清楚姓名、地址，别小看这些信息。在经济紧张的时候，如果卖房者需要这些单据你也不要奇怪。

10、寻找房源。

当你在寻找房源的过程中，你也要和他们讨价还价，去当地的银行和当地的信用卡开户中心寻求帮助。当然，你可以使用银率的计算工具，来计算一下你买房子的费用，寻找适合自己的房源。

按照国家相关的规定二手房满五年的标准是以房产证日期或者契税发票的日期为准，而日期不一致的以日期在前者为准。

房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

规定卖家持有住房满2年，过户住房免除增值税5%。

卖家持有住房满5年，同时又是卖家唯一住房，过户可再免个人所得税1%。

判断持有时间是看房主房产证登记时间，或契税票据时间。哪个时间满5年，就视作房主持有住房满5年。

房产证没满5年指的是从购买房屋过户缴纳契税为准至今的时间已经时隔五年，符合缴纳契税时隔五年就是“没满5年”了。缴纳契税时间起算点为缴纳契税出具契税发票的日期开始算起。

房产证满五年是指出具契税发票的日期起满五年或超过五年。即从首次缴纳契税开具发票的日期时间计算到至今已经超过五年，即为满五。

房产证满两年和满五年的区别

1、房产证满两年指的是从购买房屋过户缴纳契税为准至今的时间已经时隔两年，符合缴纳契税时隔两年就是“满两年”了。缴纳契税时间起算点为缴纳契税出具契税发票的日期开始算起!

2、房产证满五年是指出具契税发票的日期起满五年或超过五年。即从首次缴纳契税开具发票的日期时间计算到至今已经超过五年，即为满五。

3、税率不同，房子满两年和满五年之间最大的区别就是税费上的不同，房产证过五年、过户的时候就会省去5.6%的营业税、如果名下没有第二套房子就可以省去1%个人所得税。房产证不满五年的话，过户的时候就要缴纳5.6%的营业税和1%的个人所得税。

越来越多的中国投资者把目光投向了澳大利亚房产，如果投资者明确自己的投资方向，随着时间的增长，内城房产也会带来强劲的回报，尤其是都会城市越来越高端的位置，澳洲房产投资获利可能越多。那么，澳洲买房应该考虑哪八大注意事项呢？

要看特色户型

在诸多的全新CBD公寓中大多数都有着惊人般相似的户型，不能不让人惊讶。作为睿智的投资澳洲房产者，首先要找到与众多房源有细微差异的单元，如精心设计的户型，宽敞的生活区，附带车位。

一房易得，一景难求

澳洲房产投资时，CBD高楼的另一个超级吸引力就是风景。所以澳洲房产投资要看风景。最重要的是，观景房一定要采光充足。自然光，空气流动高受追捧。

空间舒适度

澳洲房产投资另一个值得关注的标准是可居住空间，所以房子的内部空间至少60平米，尤其是2-3居室公寓。

安静

CBD作为澳洲房产投资项目，生活方面最大的缺点就是街上传来的噪音或者大楼内部的噪音。为了避免噪音可以选择AAAC5或6星的大楼作为投资澳洲房产选择。

隐性成本

有的住宅楼有泳池，健身馆，礼宾，高科技等设备和服务，其中的附加物业成本可想而知。

预估周边环境

如果刚搬到城市新社区，再没有比发现周围有在建公寓而正好阻碍澳洲房产投资者的观景视线更让人无语的了。所以在澳洲房产投资之前，要搜索当地政府网站，到周边环境走一走，看看周围是否有施工现象。

澳洲置业八大退税技巧

1.最近就开始考虑再融资可能是一个避税的好机会。在财政年结束前融资，收支情况将影响应纳税额。

2.资本流失在任何一个财政年都可能发生，而且资本损失可以转移给下一个财政年。如果你有资本收益，那么资本损失不能抵消其他收入如业务交易收入。

3.当资产被持有超过12个月，那么资本收益可以有50%的折扣。切记，计算资本收益的相关日期是合同日期，不是房屋的最终交房日期。

4.如果你已经有投资打算，那么可以考虑提前支付下一年度的银行利息从而立即获得税务减免，那么2013-2014财政年度即可获益。

5.提前支付下一年的收入保险费用从而获得税务减免。

6.如果你有维修房屋的计划，那么建议在6月30日之前支付未来需要支出的费用。但是值得注意的是：首先要判断清楚，你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。

7.房屋的折旧、配套设置、需要维护和修理的部分、管理费用和租金损失等都要可以用来做税务减免。

8.使用债务回收策略，通过金融机构的对冲账户来减少你的总年度应付利息。

以上是小编为您整理的澳大利亚买房的注意事项以及退税技巧。

在三句话不离房子的当下，对于手有余钱的投资者来说，买房子成了一大执念。置业者投资时要擦亮眼睛，别头脑发热，买了不该买的地段哦。

地段1：加油站附近

加油站旁边最好不要住。现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对健康危害极大；另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大。再来个未雨绸缪的，万一哪天加油站发生爆炸，会不会危及到旁边居住的人呢，这个就不得而知了。

地段2：过于偏远的地方

或许会有这么个说法：偏远的地方环境好，可是小编想吐槽句：环境好能当饭吃啊，出去吃个饭买下东西还要开半个小时的车子，不嫌瘆的慌么！再说了又不是非得跑来偏远的地方才能有好环境，就算房价再便宜，几年下来，估计汽油费也能抵上房价了。

地段3：离学校太远

每次送小孩上学都要开三四十分钟车子，都相当于坐个小长途大巴了，估计家长不嫌远，孩子都嫌远了，难道不知道现在很多小孩都不愿意坐车子太久么？万一遇到家长出差什么的，让六七旬的爷爷奶奶可咋办，难道开个电动车坑此坑次的来回花2个小时么，如果真有人这么做，小编就太佩服了。

地段4：工厂、高压电塔、信号塔附近

高压电塔和电视塔的旁边。电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以。联通、电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。有的工厂附近也有辐射，此外还会有各种污染和噪音，估计住在这附近就“永无安宁之日”了，外还加辐射缠身。

地段5：地势危险处

俗话虽然常说遇水则发，但如果房子每逢下大雨就淹水，想发也发不起来，典型的例子像沿海地区，只要台风一来或者雨势稍大，必定会造成严重的灾情，大水甚至会淹到二楼以上，搞得这些地区房价惨跌，哪里还能发呢，因此在地势大过低沉或太靠近容易淹水的河岸边的房子不宜居住。

这类房子包括非常陡峭的山壁旁边，悬崖峭壁之上，太靠近水边或海边，沼泽沙洲等，这些都叫危险地形，房子盖在这样的地形之上，时时刻刻都会有生命的危险，这些强调风景秀丽的高级住宅，就是喜欢盖在上述的危险地形上，切勿贪图四周优雅的环境，却忽略了自身的安全。

地段6：特殊用处附近

特殊用处，是指这房子曾经被当成一般人比较忌讳的行业所使用，如殡葬业，停尸间，监狱、神坛、屠宰场、化粪池等等，因为这些用途或多或少都会让屋子里残留一些不好的气场，甚至引来不祥之物的靠近，最好能避免入住。也可能开始无所谓，怕的是时间长了，问题出现的时间，恐怕都晚了，记住后悔药没人买。

中国人相对而言还是比较传统的，风水这种说是迷信吧但也不可不信，所以我们还是宁可信其有不可信其无的好。

地段7.遇到传说中的“设施”

有的开发商承诺是湖景房，按照鱼塘的方式弄出的人工湖，几个月后，里面估计什么动物都来了，但是绝对没有飞鸟，主要是蚊子和苍蝇，那时，可能你就会后悔家前面有这么一个臭水坑。

社区有个公园是个很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他们到底种的是草皮，还是真草，如果是买的草皮，呆一年就要说再见了，如果有树，很可能是那种不怎么浇水耐活的灌木，那你就祈祷别遇到既便宜又能产毛毛的树，如果真那么倒霉那样您永远别开窗户，还记得要不断地清洗空调。因为白天进来的人像带着雪来的，晚上都是驾着蚊子来的。

游泳池永远基本是儿童池，您的身材估计就是去洗洗脚，什么网球场、羽毛球馆。。。。都是在建设中，好不容易开业了，才发觉里面多了4-5家饭馆。所以如果遇到这类地段的房子也是小心为妙，最好调查清楚了再做定夺！

一般人认为：城市里高层建筑不仅是站得高看得远，而且离马路较远，受噪音的影响一定会比较小；然而，实际上高层建筑楼层噪音需要根据实际情况来判断。选择了高层，不一定就远离噪音污染。

高层、底层的噪音污染形式不同

对于低层而言，它的噪声源表现为震动和声音两部分。对于高层的住户而言，震动的影响会被不断减弱，但声音以声波的形式传递，当某层的高度正好达到噪声声波波长的整数倍时，噪声就会表现得十分明显。

噪音如何分布？哪一层最受影响？

那么噪音与楼层分布是什么关系呢?噪声向上传播，高层住宅在30到70米间噪声最大。楼层矮反而噪声小，除了因为绿化带、行道树可以降低噪声，还因为矮楼层只接收近距离的噪声，而楼层越高接收噪声的范围越广，远距离的交通噪声都可以传送到高层。

一般5楼以上，噪音分贝会随着楼层增高而变大，当楼层更高时，噪音又出现下降。一般来说高层建筑中，5到24层噪声最大，其中噪声在11层到22层上升最多，30层以上又较为安静。如果是1幢26层高的楼房，20—22层噪声最大。

交通噪音是投诉最多的污染源

交通噪音是城市环境噪声污染的重要来源，其“能量”通常占环境噪音总能量的70%至80%。一些城市在交通噪音严重的路段已经安装了隔音屏，结果显示，不论声屏障的高低，对于较低楼层的中频段噪声有比较好的隔声效果；而对于高楼层的噪声，加高声屏障对其有一定的抑制作用。

选房建议：买房前先看懂噪音源

如果高层住宅的周围没有任何绿化或建筑物，那么噪声的传播是符合从下到上、逐渐降低的规律。但在实际环境中，由于低层绿化、建筑物的阻挡或吸收，再经过多次折射、反射后，呈现“中间大、两头小”的布局，低层的噪声减小，而高层完全暴露在声波的立体传播下，噪声相对比低层大。

简单点说，就是要参考建筑物所在环境内主要的噪音源所在位置，比如噪音是来自单一马路、立交桥、地面行人，还是空中航道等，影响楼层自然都会不同。一般情况下，在同一栋建筑物内，上下噪音差距也就在7～8分贝，因此居住者可以通过安装双层中空玻璃来隔绝噪音。

一项随机调查结果显示，南宁超半数年轻一族将60万元作为自己购房心理价位的“一道坎儿”。一些购房者表示，60万元左右的房子恐怕是大多数家庭的选择，过多的房款会令普通收入的家庭经济吃紧，而太便宜的房子又往往有着这样或那样的缺陷，难尽人意。那么，60万元在南宁能买到什么样的房子呢？

方案1：寻找新贵板块

随着南宁城市化进程的不断加快，近几年来，南宁涌现出不少宜居的新兴板块，其中最为成熟最具代表性的非相思湖新区和五象新区莫属。从区域发展来看，这些地段内的配套建设有的并不亚于市内六区，特别是在一些大型商业综合体项目落地开业的带动下，区域内的人气在最近几年内直线飙升。而且，这些地段的交通路网业发展得相对成熟，是很多市民购房时的首选。

方案2：落户城郊结合部

市区人口越来越拥挤，钢筋水泥所构建起的城市森林也有日益密集加厚的趋势。很多人觉得，住在市区里，总被房价和遍地筑起的高楼大厦压抑得喘不过气来。随着私家车的普及，一些城郊结合地段，因为社区人口密度小而受到购房者的青睐，这些地段都距离市中区不远，但又没有市区那么拥挤，而且房价也相对便宜，用60万元可以在这些区域买上一套比较像样的户型。

方案3：发现价值洼地

买房除了买地段、买价格、买房型、买配套等之外，还要买什么？升值潜力和区域发展空间也是重点考虑的衡量标准。试想，同样一套房，面对未来三年内将升值10万元和30万元，你当然会选择后者。从这种程度上来说，处于价值洼地区域的房源的升值空间可能要远远大于一些市中心地段。这些地段目前的各项配套指数可能还未达到最高值，但恰是因为这样，当三五年后板块建设跟上时，这些房子的价值可能就会大涨。

方案4：远离城市喧嚣

对于生活在现代社会各种压力下的人们来说，最宝贵的恐怕就是难得的自然环境。前不久，爆表的空气污染指数再次令无数人高声呐喊：还我蓝天。回归田园般的生活是现代人做梦都渴望实现的企盼。如果你的工作性质比较自由，或是soho一族，又或者退休在家养老，那么，不妨把房子买得再远离市区一些，远郊置业最大的好处就是不必在每天入睡前琢磨，“明天我要不要戴口罩”？

很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水，当然也有人认为公摊是花在自己身上的，电梯间很宽敞、双电梯设计、进楼大厅很大等等，觉得如果这部分小了就会影响到生活，这个问题可能见仁见智，不同的买房者能接受的公摊面积并不一样，不过，最要紧的还是先搞清楚买房的钱哪些都用到了公摊上，毕竟每平方都是钱。

一、"公摊"9项每平方都是钱

1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门;

2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的;

3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输;

4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所;

6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;

7、过道，住宅套内使用的水平交通空间;

8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆;

9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

二、不同楼宇公摊的比例各不同

7层以下住宅公摊率为7-12%。多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

7-11层住宅公摊率为10%-16%。楼层为7-9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12-33层住宅公摊率为14%-24%。高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有"管道井"、"强电井"、"弱电井"等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1%-8%。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

总体而言，公摊面积计算公式为:建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数);套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

近日，

数据研究中心发布了《2016年广州购房数据报告》，

报告显示：

2016年，广州热搜学校前十中，

越秀天河学校关注下降，

越秀由去年的7席下降到4席，

海珠却4所学校跻身热搜前十。

看来，学校的关注度不再只集中越秀，

并且各区的关注度的差距缩小。

随着搜索热度的变化，

购买学位房的家长也会转移到其他区域。

虽然在过去这一年，

学位房占据半壁江山的越秀二手房市场，

交投热度高于天河和海珠中心区。

不过，越秀老城区的学位房房价高，

多以老旧的楼梯楼为主，

楼龄长的住房进行贷款的难度大。

而，海珠的学位房性价比高，

估计一些家长转投海珠、荔湾等学位房市场。

越秀or海珠学位房，该怎么选？这又成了一些家长的烦恼。小编有些学位房购买建议，供大家可参考：

一、越秀学位房旧+高总价，未来变现难,宜选综合自住+学位。

现在70、80、90后占购房群体的主力。综合自住+学位，购买群体主要集中在80后、90后，这部分家长对学位房的要求比之前更高。又因为老破旧、高总价学位房未来变现更难，类似越秀老城区的学位房。如果是比较老旧的小区，居住环境比较差，这种社区会对孩子成长有一定影响，那么自住就要慎重考虑了。

建议大家可关注综合自住、宜居的小区，比如性价比较高的海珠区，又或者越秀一些宜居的学位房。未来学位不会那么重要，因为名校会越来越多，每个片区都有很多名校进驻，所以对于高总价的学位房要慎重选择。大户型的学位房，如没自住需求，可不用关注太多。

二、如果关注纯学位房，小户型比较好转手

如果关注纯学位房，建议买学位房可往小户型去买。低总价小户型成本低一些，未来比较好转手，小户型成交很活跃。大家如果投资小户型，可以优先考虑性价比高的。

那么又如何预防自己买的学位房“泡汤”？这七点你一定要注意了。

1、学位房对应地段并非一成不变

不可否认,学位房交易存在各种问题。但另一方面,家长也必须意识到,随着城市发展和楼盘的增加,每年不少区域的小学地段都会有微调,学位房并非一成不变。

2、紧靠学校，不一定就是学位房

在购买新盘“学位房”时，要仔细了解、多方确认，注意其附近学校的片区调整和划分。因为受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整。目前市场上有些楼盘不管三七二十一，将其附近所有学校统统放进自己的楼书中来，打出学位房的口号，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的“山寨”学位房，则一定要当心。

3、一手楼不要全听开发商的

天河区教育局相关负责人曾表示“新楼盘,我们不会和开发商签订协议,确保小区地段。”就近入学并不等于最近入学,虽然楼盘建在小学旁边,但随着城市的发展,很多情况变动,一定要在楼盘交付使用后,教育部门经过综合评估附近学校的承载力,最后才会划出该楼盘的所属小学。

4、二手楼查清是否学位被占

购买二手房,对于家长而言,最重要的问题是了解该房学位是否被占用。对此,家长可查看业主的户口簿有无学龄儿童在户,也可去区公安分局办证中心查询。

房屋多次易主,也可能造成查询不到情况,业内人士建议,家长在购房时,也可提出将学位保证写入协议中,以确保自己的权益。

5、登记房产要避免变成“不完全房产”

登记房产权时一定要了解清楚相关的学位政策，避免变成“不完全房产”，造成地段学位泡汤。

6、拥有多套房产并不等于能任选学位

家长在学校做入学前的调查中，不要轻易透露自己拥有多套房产。据了解，学位名单是根据街道、户籍管理部门以及教育局提供的户籍资料作为参考，以户籍标准为主，如果是地段生，学校一般不会主动查家长名下的房产。

7、人户一致规定严格监护人和户主和居住地须一致

家长不要以为自己和子女是同一个户口本就理所当然认为符合人户一致的规定，监护人和户口本户主必须为同一个人才能让孩子拥有地段生资格。

刚性需求购房者主要以工作不久的毕业生和婚房购房者为主，接下来为大家重点分析这两类人群的购房需求。

1.工作不久的毕业生

搜狐焦点曾对848名毕业半年的大学生进行过一项购房意向调查，调查显示已买房的占到17.5%。虽然我们总是劝年轻人买房要理性，等到收入足够后买房也不迟，但是不得不承认房子问题已经成为当下年轻人焦虑的主要来源。

工作不久的毕业生大多工作收入不稳定、工作单位不稳定，他们供一套房比较困难，从他们平常咨询的问题来看，买哪儿、花多少钱是他们最困惑的问题。

第一，如果是非买不可的话，要看看自己是否符合购买住宅的资格。刚毕业没有北京户口的外地大学生，因为在北京没有连续5年的纳税证明或社保证明，在北京是不能购买住宅的。所以，我建议这类人群购买40、50年产权的房子。

第二，不要追求一步到位，做到花最少的钱满足目前需求。在我看来，这类人群即使买的房子再大，五年之内也会考虑换房。

【特别提示】

建议购买房屋类型以低总价项目为首选。毕竟年轻人工作年限不长，经济积累比较有限，建议选择阶梯型置业，或者说分步置业，从低总价项目入市，待经济条件允许后再换房也不迟。工作不久的毕业生购房考虑因素的排序应该是预算、地段、户型、开发商选择，最后才是物业。

2.婚房购房者

在大多数中国人的观点里，结婚还是要有套房子的，所以，婚房购房者一直是刚需购房者的主力人群。这几年购房人群中，婚房购房者占绝大比例，甚至在2012年楼市观望气氛浓厚时，市场上90%的热销楼盘中80%以上购房者是婚房购房者。因此，曾经有人开玩笑的说，丈母娘推高了房价。

婚房购房者所需考虑的购房五因素之中，建议排序结果是预算、户型、地段、物业和开发商选择。毕竟是组成一个家庭，建议婚房购房者最好不要购买一居，面积小点也要购买两居或三居产品，目前市场上80、90平方米的三居产品选择的空间也很大。

除此之外，还需要特别了解以下几个因素。

（1）交房时间

①建议婚房购房者选择购买二手房、现房或准现房。与期房相比，现房周边建设一般都比较到位，生活设施基本都已经成形，房价上也便于和周边房屋价格进行对比。

②建议婚房购房者选择购买精装修的房子，精装修房源在交房后基本就能入住，节省时间。搜狐焦点一项婚房调查结果也显示，有过半的准新人在买婚房时会优先考虑购买精装修的房子。

（2）贷款政策

建议婚房购房者购买二手房时，预先准备好申请房贷的相关资料等，以保证在计划时间内顺利办好房贷申请手续。

（3）配套需求

2012年一直在说，要买地铁站附近的房子，从地铁站周边房屋的销售情况也可以看出，这点大家基本上都做到了。但是2013年对于婚房购房者来说，建议大家买房时不仅仅要考虑轨道交通，还要考虑幼儿园或小学等教育配套问题，哪怕是私立的幼儿园或小学也没有关系，毕竟将来无需为了孩子的教育问题而短期换房。

（4）产权确认

为了避免将来有麻烦，建议婚前最好确认清楚产权。要注意的细则是，不管婚前婚后，由父母出资买的房，登记在自己子女名下的，则认定为个人财产，不属于夫妻共同财产；婚前买的房，登记在一方名下的，如果婚后夫妻双方共同还贷，一旦离婚应考虑就另一方所还贷部分予以补偿。

对于刚需购房者而言，建议放稳买房心态，量力而行当买则买才是王道。

买房选地段怎么选？选一个好的地段，才能选到一个好的小区，如果地段不好，那么这个小区的交通等配套，也多半差强人意。那么一个城市分了哪几个地段？哪个地段是最适合置业的？

（一）闹市核心区

所谓闹市，也就是一个城市内最繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。

通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的较高价地区。

对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。对年轻人而言，在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。

（二）次繁华生活区

靠近闹市，又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。

一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。

（三）CBD区域

北京的CBD、上海的浦东、南宁的琅东及东盟区，商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区域，会在短短几年内就完全的变了一个面貌，这就是所谓的城市新兴区。

由于城市人口增加及规划发展上的原因，一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。

通常，只要发展成熟，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。

当然，目前而言，二三线城市这种机会更大些。

（四）CLD区域

与CBD临近，同在城市发展方向轴线上稍远的地区。比如北京的京通快速及八通轻轨沿线，上海浦东往机场方向，南宁凤岭方向。

通常情况下，这种区域按比较时髦的划分被称为CLD，即核心居住区。因为临近CBD，这种区域的房价通常也比较高，多为城市内品质楼盘的集中放量区。

对于年轻购房群体而言，这种区域的房价都是比较恐怖的，充其量也就是能在这个区域内买套小户型而已。与CBD区域类似，如果能早期入手这种区域的房产，未来升值空间还是很高的。但一旦发展成型，投资性就会大大降低。

（五）好环境老城区

在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。

原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。个人以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是优选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。

（六）差环境老城区

一个城市里面，老城区通常也有贫富之分。这种，通常为自建房比例高，小区比例少的区域。其实从单纯居住上来看，优点与好环境老城区区别不大。

比较明显的缺点就是视觉环境比较差，破街烂巷。通常，也是在城市内打工的外来人流比较集中的区域，治安环境上略差。这种区域内，旧城改造的力度大的话会有一定的新房放量。

对于年轻购房人群而言，这种区域的房价相对不高，但生活比较方便，从节约生活成本及方便性上考虑，是个不错的选择。

（七）城乡结合部

即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，但缺乏中高端生活配套。

由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩大化，这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。

（八）交通好郊区

即从交通上来说，随然离城市核心区比较远，但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊等。

虽然离城市都有几十公里的距离，但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域，房价相对都是比较低廉的，对于青年购房群体而言，是相当不错的选择。当然，缺点是交通成本通常较高，如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不错，但中高端配套少。

（九）交通差郊区

交通差的郊区，在城市不断扩大的趋势下，也逐步有一些房地产项目在开发放量。这种区域的房地产较大的卖点就是价格低廉，但无论生活配套以及交通都比较差。

购买这种区域的房子，青年人难免要算一笔帐。一套房子省下十万八万，买辆小排量汽车作为代步工具，但要承受每月的房贷及养车费用，随着油价的不断上涨，压力也不小。

楼盘配备电梯，已经成了当下的潮流与趋势，也是方便生活的必备因素。在面临电梯房时选择合适的楼层也成了一件需要深思熟虑的事情，绝不是简单的随便一选即可。小编整理了6大因素，选择电梯房时要依此考虑，一个也不能少。

1、电梯数量、质量与运行速度

电梯本为方便生活而配备，但是一旦数量，质量和速度

都跟不上生活的需要与要求就出现问题了。

首先，在数量上，一般来说，电梯的数量与该楼栋的入住户数相关，即与梯户比、层数有关，根据规定，住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能；纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。

其次，电梯的质量关系着用户使用的安全系数，一般来说，肯定要选择使用品牌电梯制造商的产品了。对于开发商承诺的电梯品牌与质量在购房房时要写入合同，验房时也要重点验收。

最后，电梯的运行速度决定了等待电梯的时间，尤其是对于上班族来说，运行速度快的电梯房对生活来说肯定要方便不少。

2、供水、供电、应急电源等情况

电梯房的楼层一般都比较高，所以对于高层的用户来说，供水情况，水压情况以及是否为高层用户配备临时水箱都是需要考虑的。保证高层用户不会因为水压不够而用不到水，影响正常生活。对于电梯本身来说，高层用户还要考虑到电梯运行所需要的电力资源以及应急发电机和应急电源的配备是否完善，以防一旦停电，高层用户行动受限的风险，低层用户可以通过人行步梯，但是对于高层用户来说，走步梯似乎并不现实。

3、物业管理

物业不仅对小区后期环境的维护与服务有重要影响，对于电梯房中的风险防范也起着重要作用。对于电梯房来说，用户多，人流来往复杂，再加上楼层高，发生风险的机会也比较多。对于选择低层的用户来说，需啊哟物业管理到位，配备监控和值班室，以防偷盗情况发生。对于选择高层的用户来说，情况就比较多了，最重要的是应该考虑到火灾或者地震等自然灾害发生时用户能够及时安全的逃生，对物业的安全通道的维护也有了更高的要求。

4、空气污染指数

一般买房都会考虑扬灰层，电梯房也不例外。但是具体多少层属于扬灰层并没有明确的界定，这个层数不同地区由于条件的不同，具体高度也是不同的。对于我们买方来说，为了减少污染指数，主要考虑楼盘周围是否存在污染源，或者远离污染源附近的楼盘。然后再综合各种因素选择合适的楼层。

5、性价比

电梯房的价格一般是楼层越高，价格越高，但是买房也不能只看价格，还要看户型本身是否合适。户型的通风、朝向等都与日后的每一天息息相关。性价比的高低是所有因素综合的结果，价格高的不一定好，适合自己的才是最好的。一般来说，十层的房子性价比是比较高的，价格合适，房屋外部条件也合理，值得考虑。

房子可以算是家庭当中最大的一笔支出了。房价究竟是涨是降？大部分市民似乎在以“看热闹”的心态关注着这个“最值钱”的话题。

实际上，观望者依然是有房可住者，对于需要购房解决实际居住状况的，就这样守株待兔可不行。根据自己的实际情况选择最合适的付款方式，想想看应该贷款多少，贷几年。如同一个职业拳击运动员，要取得最后的胜利，不仅要靠实力（手里的银子），还要靠战术（怎样用钱）。今天咱们把买房和职业拳赛的关系聊一聊，看看你自己是哪个重量级的选手。群体分析：

23岁到30岁的购房者完全符合“羽量级”的标准。他们年轻，这群90后的新生力量们一般处于没有家庭负担或者刚刚成立家庭的阶段。一直以来他们都处于消费随意的状态，更多的人愿意花明天的钱享受今天的生活。他们对职业的规划没有成型，对未来的生活充满希望，认为经济独立并非难事。积蓄很少，甚至没有积蓄。如果买房子，首付都要由家庭来负担。购房建议：

生于20世纪90年代的年轻人大部分受过高等教育，从职业生涯的角度讲，他们的起点不错而且未来的发展不可限量。尤其这个群体具有年龄优势，所以一般贷款相对比较容易。

年龄越小贷款的年限也就越长，所以“羽量级”选手们通常可以顺利地贷到20年的年限。年轻人买房子首先会选择新房子，而且户型也不会太大，交通的便利是年轻人选择房子时重要的参考条件。这样的房子更容易给出比较高的评估价格，所以贷款金额就比较高。

但是年轻人贷款也存在“贷款信用危机”。现在的年轻人是使用信用卡人数众多的群体，花钱后没有及时还款很容易造成负面的信用记录。所以，年轻人最好在使用信用卡的时候考虑到未来的经济生活，细心呵护自己的信用记录。

据业内人士预测，在今年的买房大军中，80后将成为主力。那么，究竟什么样的房子适合刚刚步入社会、家底不厚的80后人群呢？专家给出了一些合理化建议，准备买房的您不妨参考一下。

一：次新房

次新房，是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。据长房置换中心工作人员介绍，去年一年，次新房的交易量占二手房销售的50%左右。相对于二手房而言，次新房房屋较新，在规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面更为合理、完善。同时，与新建商品房相比，次新房价格低廉又是其最大优势。

二：小户型

刚步入社会没几年的90后经济实力很薄弱，大部分买房者都要靠家里支持。面对这部分置业群体，小户型成了首选。售楼员孙小雨告诉记者：“面积40平方米～50平方米的一房或小两房是年轻置业人群的最爱，也是销售最好的户型。它的最大优势是：功能分区明确，满足人们生活的基本需求且价格适中。

又是一年升学季，很多家长开始为孩子上学的事苦恼，第一套房因为当时的经济不好买的比较远，给眼下孩子入学造成困境，在市区购买第二套房成了许多人开始考虑的问题。但是在第一套房没有还清贷款的情况下，第二套房的贷款会受到哪些限制呢？

假如您的第一套房还有60万贷款尚未还清，第二套房预计房款在340万。

方式一：首套房继续还款二套房首付五成

按照目前“3.30”的房贷政策，只要名下还有未结清的住房贷款，再次买房在不结清贷款的情况下，只能使用商业贷款，而且按照各家银行的执行情况首付比例为房款的50%。评估价340万的首付五成为170万，而剩余部分的贷款额度利率也要在基准利率的基础上再上浮10%。继续还清第一套房月供的基础上，还要额外支付170万的首付和第二套房的月供，等于两套住房一起供，无疑会增加家庭经济压力。

方式二：首套房提前还款二套房首付三成

对于首套房贷款已经结清的购房人，按照现行政策再次买房将被视为首套房，首付比例为30%。如果您有经济能力，可以将剩余的60万贷款进行提前还贷。如果能够将名下住房60万左右的房贷提前还款，再次购买二套房的时候用商业贷款的首付比例就仅为30%，按照评估价340万计算相当于102万，剩余的238万按照商业贷款，目前各家银行可以享受到首套房基准利率的八八折或九折。这种方式虽然对前期资金要求较大，但是可以降低第二套房的首付压力。此外，通常购房人在银行申请提前还款后，需要等待1—3个月左右才能全部扣款完成，如果想再次购房的话，最好提前做好准备，查询各家银行是否收取手续费以及不同的规定和要求等。

方式三：全款购买二套房无债一身轻

如果您手头有充裕的积蓄，也可以不用来提前还款，而是直接支付第二套房的房款，因为是全款住房，所以也不涉及到首付和月供的问题。您可以在正常继续偿还第一套房月供的同时，向亲友借钱支付第二套房340万的全款，然后再通过补按揭贷款的方式还亲友钱款或者装修新房买家具等，但是补按揭贷款的最长期限仅为10年，而且办理时间在拿到房本半年时间内，对时效性要求较强，所以会加重后期的经济压力。

提前还房贷的流程是:

第一,借款人先查看贷款合同中对提前还款的要求,注意提前还款是否需要交违约金;第二,给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项;第三,按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;第四,借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;第五,将提前还款款项存入还款账户中,待银行扣划,或是直接携带现金到贷款行偿还。

提前还贷要注意以下问题

一、提前还贷必须问清要求

借款人想提前还房贷,必须是在还款半年以上,甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人房贷提亲还款申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还房贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。

二、房贷提前还款文件需要准备好

借款人如果要提前还房贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,找专业的担保机构做委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

三、房贷提前还款勿忘退保及解抵押

贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司,预约退保即可。借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。客户结清贷款后,一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

四、并不是所有人都适合提前还贷

截止目前,公积金五年期以上贷款利率为3.25%,商业贷款基准利率为4.9%,再加上折扣,执行利率就达到了4.165%,可以说是非常低的水平。相反,如果进行提前还贷的话,按照合同可能还要支付一笔高昂的违约金。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明你已经还了将近一半的利息,此时提前还款意义不大。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

一年一度的春节就来了！准备好红包了没？在返潮大军中，每个人的脸上都写满了期待，写满了渴望。春节期间，你有打算买房吗？春节买房有什么优势？跟着购房指南君一起来盘点一下。

春节对中国人来说，意味着一年的结束，新的一年的开始。老百姓会买年货，购置新衣新房，开发商则会大力促销楼盘。与普通日子相比，这个时间段买房，好处很多。

春节置业优点大盘点：

1、置业资金充足

到了年底，大家除了会有季度奖和工资，还会有年终奖。不少小伙伴一年下来，最盼望的就是下发年终奖的时刻。这个时候，置业资金最充足，手头不会那么紧。

2、看房时间充足

对于想在家里买房的外漂一族来说，春节是个难得看房的好机会。如果加上年假，春节的假期是一年中最长的，大家看房的时候就不会感觉很仓促。

3、楼盘大促销优惠多

一到年底，不管是开发商还是施工方，都需要资金回笼。这时，开发商一般会对楼盘打折促销，加上政府出台的救市政策，优惠可以说是一年中最大的时候。如果想要买房，可以抓住这个机会。

4、楼盘多为现房

春节期间，开发商打着促销的一般都是现房。对比期房，现房有很多好处。除了可以拎包入住外，在看房还能直接看到房子的最后面貌，对住宅采光、通风、保暖问题、园林绿化、物管水准及工程质量等，都能做到最直观的考察。

5、参谋多多房子选不错

相对于“五一”、“十一”假期来说，虽然时间相等，但是春节，大家都会聚在一起。一家人在一起更容易决定买什么样的房子，不会因为一时的头脑发热选错房子。其次，大家一起决定买的房子，住进去也会觉得更加舒服。

不过，虽然春节买房有这么多优点，小南还是得提醒大家，不要被优惠迷花眼，购房还需谨慎。