二手房连环单风险【最新20篇】

很多人知道二手房房龄对贷款有影响，其实不仅一个影响。那么，你知道二手房房龄有哪些影响吗？房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，不知道有没有人会认为是房屋被开发商售出算起，希望不要有这样的错误想法。小编会向大家介绍一下二手房房龄有哪些影响，现在一起去看看。

二手房房龄有哪些影响

房龄影响购房成本。房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。二手房房龄有哪些影响可以这样理解，因为房龄太大，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老、管道老旧、很容易发生上下水不通的问题。

房龄会影响二手房的评估。买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越大能贷款的年限就越短，而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。一般二手房的贷款年限要看房龄、贷款人年龄以及规定的最高年限，算出来的贷款年限取最短的。

房龄影响土地使用。讨论到二手房房龄有哪些影响，不得不说目前住宅的土地使用年限为70年，如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。关于土地使用权到期后，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。

房龄影响升值空间。因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段，房屋周边配套十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了。而且随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，可能会影响房屋的价值。房龄大的房屋出手困难，对于投资也是很不利的。房龄大的楼所在的小区相对老旧，绿化率较低，这也会影响老小区未来的升值。

二手房房龄多少合适？

如果准备长线持有，老房子的租金通常会比新的物业低20%-40%，甚至更多。若要去银行贷款购买二手房，通常要求房龄最长不超过20-25年，严格一些的银行要求不超过15年或者10年，相对宽松的银行要求不超过30年。房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。这是二手房房龄有哪些影响里，大家最熟悉的、而且是最直接的影响。

购买二手房，最好避免购买房龄在10年以上的旧房子。因为这样的房子再过5-7年，房龄就接近20年了，到时想要出售，银行是否愿意放贷都成问题。即使能够贷到款额度相对也会低很多，且银行可能会要求较高的首付款，并且无法享受利率优惠，这些都不利于该物业的出手转让。

这就是二手房房龄多少合适的介绍，相对来说二手房房龄越小越好。当你理解清楚二手房房龄有哪些影响后，你就会知道无论是打算长期持有这房子还是打算以后转让出去，房龄都是个很大的影响因素，所以在购买二手房的时候，一定不能忽略二手房的房龄。

很多比特币玩家最近害怕了，因为他们担心“比特币钱包查到ip吗”这个问题。不知道从哪里传出来的消息，很多新朋友都在各种社区咨询比特币钱包查到IP吗？不少网友直接发帖要准备清仓退出数字货币市场了。看到这样的现象，您会不会觉得害怕呢？难道比特币钱包查到IP吗？如何低风险从事比特币投资？

1、比特币钱包查到IP吗？很多朋友对于IP这个概念可能并不清楚，也不知道它在互联网当中的地位和作用。IP就是从本质上就是一种互联网上网协议，每一台电脑或者每一部手机要想成功的联通网络，必须具备一个独立的、不冲突的IP协议。反之，网络监管部门是有能力通过特定的监测工具，查询到某一笔交易或者信息的发出源的，甚至可以直接定位到某一个位置的某一台电脑。比特币钱包只是一种软硬件合体，它要想发挥作用也还是离不开电脑或者智能手机的。因此，比特币钱包查到IP吗？答案是肯定的。

当然，对于国内众多的比特币投资者来说，其实是没有必要太过于紧张的，只要不是从事什么非法经济活动或者借助比特币进行非法牟利，一般不会引起监管部门的注意的。因此，境内的比特币玩家其实没有必要太过于担心会被追查到IP地址这样的问题。除此之外，还有一些朋友想了解通过比特币钱包是不是可以查到具体的交易者，这方面是基本不可能的。虽然区块链的交易信息是可以查的，但是交易者的信息却是匿名的。

2、如何低风险从事比特币投资？从2017年9月份国内政策发生变化之后，很多国内的比特币投资者在从事投资时都会比较担心风险的问题，在很多人心目中毕竟国家是不支持这样的行为的。那么对于普通的投资者来说，如何才能尽可能的降低比特币投资的风险呢？

国内的很多普通投资者在法律、技术和专业知识方面都是比较欠缺的，很多人认识比特币都是听朋友介绍的。在这种背景之下，普通投资者一定要尽可能的从事正常的比特币投资操作，例如使用个人银行卡、身份证进行投资等；其次则是要避免卷入一些不知道底细的投资活动中，如市场上可能潜在一些非法洗钱活动等。只要没有什么违法行为，不用考虑“比特币钱包查到IP吗”这样的问题。

二手房营业税“5改2”，二手房交易个税下调……近期，房市一系列税收政策调整让不少市民很是关注。买房要缴税是不少人都熟知的事情，可是具体要交哪些税，税率是多少，由买方交还是卖方交，许多人就不是那么清楚了。6月3日，记者带着这些问题采访了长沙市地税局直属局相关负责人，为广大市民解开这些疑惑。

二手房个税核定税率降至1%

5月19日，长沙市人民政府办公厅印发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(长政办函[2015]67号)。根据通知精神，即日起，二手住房交易个人所得税核定征收率由1.88%暂调整至1%。

根据中国个人所得税现行政策规定：个人销售房屋按其转让房屋取得的所得的20%缴纳个人所得税。征收住房转让个人所得税可以采取查验征收和核定征收两种方式。对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关查验征收，按照转让收入额减除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后余额的20%据实征收个税。

对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，税务机关采取核定征收，目前长沙市对于二手住房转让核定征收率已经降至1%。值得注意的是，如果个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，将免征个人所得税。

普通住房满2年免征营业税

今年来，为保障房地产市场持续健康发展，国家和地方地府出台了若干针对个人转让存量房(俗称二手房)的税收优惠政策。其中财税〔2015〕39号规定：自2015年3月31日起，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，将免征营业税。个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对个人将购买不足2年的住房对外销售的，则全额征收营业税。

新政将个人转让住房营业税免税期限由五年调整为二年，降低了购房后再出手的优惠年限要求。按规定，个人转让住房适用营业税税率为5%，卖方应依法申报缴纳销售不动产营业税外，加上城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，合计征收率为5.6%。

首套房契税缴纳分面积大小

购买房地产要缴纳契税，这一点毋庸置疑，无论你购买的是商品房还是存量房。可是你知道吗，你购买的房屋面积以及是否属于家庭唯一住房等要素，将会直接影响所缴纳契税的税率。考虑到税收优惠，购买住房契税一般按购房总价的1%-4%缴纳。

具体说来，如果你(家庭，成员通常为本人、配偶、未成年子女)首次购房，购房面积在90平米以下，将按1%的税率进行征收;购房面积在90—144平米适用税率为2%;购房面积在144平米以上按4%税率征收契税。如果你再次购住房或购非住房则统一按4%的税率进行征收，不分面积大小。

个人销售住房免征印花税、土地增值税

购买或销售住房除了涉及契、营业税附加和个税外，不少市民也关心有关印花税和土地增值税的问题。针对房屋买卖双方签订的合同，印花税的税率是0.05%。然而，个人销售或购买住房，将享受免征印花税的税收优惠。

同样，个人销售住房的将暂免征收土地增值税。单位转让房地产和个人转让非住宅类房产应根据转让增值额申报缴纳土地增值税。税务机关可以采取重置成本评估法或发票加计扣除法计算征收土地增值税，如纳税人不能提供购房发票或重置成本的，将以6%征收率核定征收。

通常买方负担二手房交易税费

二手房交易，买房、卖方分别负担哪些税费，由谁来交的问题大家普遍不清楚。其实，买卖房屋的税收国家做了明文规定：购房者负有契税、印花税纳税义务，卖房者承担其通过出售房屋所得收益应缴纳的税费，包括个人所得税、营业税及附加、土地增值税。

按照政策，市场上二手房交易税费全由买家交的惯例是不合理的。然而在实际操作中，税费与房价相互关联，卖方往往不愿意承担其中任何一个税种的缴纳。如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。买卖双方会在房屋交易过程中以此为由来进行议价。因此在合同中约定由谁交税费，是符合民法上自治原则的，而税务机关的征收是不区分实际由谁支付的。

买二手房最重要的便是过户问题，那过户都需要准备些什么?有可能遇到哪些问题呢?通过几个案例给大家讲解一下。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

再说一下二手房过户需要准备的材料。

一是买方需要携带的证件资料，分以下几种情况：

情况一：买方单身

需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明;

情况二：已婚

需要携带夫妻双方的身份证、结婚证(若购房者是外地人，需要根据当地规定，出具本地暂住证或其他证件)、家庭户口本(户口本是外地的需要提供暂住证)、二手房买卖交易的契税完税证明;

情况三：离异

需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议，如果购房者携带未成年人，需要携带孩子所在的户口本;

情况四：港澳台人士

需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明，台湾认识需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明(例：在北京购房需要在京满一年的居留证明，不同城市规定不同);

情况五：外籍人士

需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明;

情况六：过户给未成年人

需要提供监护公证，家庭户口本，父母身份证、结婚证，公证监护人必须到场，未成年人可不到场。(如果未成年人的户口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生证明即可);

情况七：现役军人或者武警家庭

需要买方携带身份证原件、复印件，军官证原件、复印件，团级以上部门开具的家庭证明;

情况八：多个人共同购买

需要接受过户的人携带所有过户接收人的身份证原件，全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。

二是卖方需要携带的证件资料，主要包括两个方面：

卖方需要携带个人身份证、房产证，如果交易房屋卖方有多个权利共有人，需要所有共有人到场签字，如果不能到场签字，需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书，(家庭满五唯一住房，需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本);

如果是房产是继承过户得来的房产，卖方还要提供原房产证复印件、继承公证书;接下来通过几个案例给大家讲解一下房子不能过户的几种情况。

案例一：违法乱建的房子要恢复原状才能过户

张先生有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。

老房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。

问题：怎么知道对方的房子是违法乱建的?

在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。

案例二：有抵押的房子要还清了才能过户

多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。

房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。

问题：有贷款的房子，可以用首付帮卖方还贷款吗?

在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。

案例三：政策变动也可能导致不能过户

外地人王小姐工作多年，已具有北京购房资格。2015年，王小姐决定在北京买房，结束租房生活。她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。

问题：政策变动失去资格要承担违约责任吗?

如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

案例四：房屋共有产权人同意才能过户

孙女士与陈先生结婚后，共同在北京买房。今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。

案例五：房子被查封不能过户

谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。

如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。

问题：遇到被查封的房子怎么办?

买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。一旦发生房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助买房人避免资金损失。

在买卖二手房的时候，很多人最怕的就是交纳税费，与新房不同，交易二手房各种税费加起来可不少。为了让大家更清楚的了解到在二手房交易时需要交纳的税费，小编特别整理了这篇文章。二手房交易看似税费不少，但是根据购买房屋的情况不同，买房者不用所有的税费都交一遍，有很多是可以节省不用交的。

1、契税

契税由买家承担，过户当天交给房管局。契税根据所购房屋情况不同，征收的税点也不同。

如果是个人购买首套房，并且面积在90平方米及以下的，按计税价格（成交价或网签价，以当地规定为准）1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按计税价格1.5%的税率征收；

如果是个人购买二套房，并且面积在90平方米及以下的，按计税价格1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（二套房契税优惠不含北上广深，这四个城市仍然按照3%交纳契税）。

2、增值税及附加税

按规定增值税及附加税是由卖家承担的，但是二手房成交中，很多情况下这笔费用要买家承担。2019年已经有多个城市进行了政策调整，减低不动产交易中的附加税。未调整之前附加税多为0.5~0.6%，调整后类似广州、深圳等地已经开始执行了个人交易房屋增值附加税率减半的政策（增值税未变）。

一般情况下增值税的税率为5%，如果是个人出售的房屋产权证时间不足2年，需要全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照差额5%征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、个人所得税

个人所得税按规定也是有卖方缴纳，但实际多由买方缴纳的。个人所得税计算方法有两种。一种是交易差额的20%，其中差额=计税价格-原值-相关税费-合理费用，第二种比较简单，计税价格×1%。个人所得税较多，但是如果符合一定条件，可以减免：那就是符合满五唯一，免征个人所得税。

4、中介费

大部分购房者交易二手房的时候会通过中介进行，但是用到中介就需要支付中介费用，市场上经纪公司收取的中介费用多是1~3%。如果购房者想要节省这笔费用，也可以选择自行交易，只不过流程较为复杂。

5、其他费用

在二手房税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费是费用较多的部分，但除此之外还有一些特殊房产需要交纳的费用以及其他小额的费用，需要购房者根据情况来准备。

（1）交易手续费

交易手续费一般买卖双方都需要交纳，在大部分城市收费标准都是2、3元/平米。

（2）产权登记费

产权登记费由买方交纳，住宅为80元/套，非住宅550元/套。

（3）土地增值税/土地出让金

非住宅类二次交易需要支付土地增值税，房改房等特殊类型房屋二次交易时需交纳土地出让金，具体标准以所在地规定为准。

以上这些就是关于二手房缴纳税费内容的介绍了。如果你也打算买二手房，一定要收藏这篇文章以备不时之需，其实从文章的内容中你也可以看出来了，购买二手房还是买满五唯一的房子比较合适，这样一来购房者不仅可以免交个人所得税还不用交增值税。

招聘，是指 用公告的方式让人应聘，招徕聘请。下面由小编为你详细介绍招聘的相关法律知识。

招聘之招工难

招工难原因——农民工人口的增加的速度已经不能满足中国制造业规模扩张的速度。

简介

农民工的外出就业对工业化、城镇化的发展，对加快现代农业的建设发挥了重要作用。2008年下半年金融危机以来，确实由于企业的开工不足、订单不足，使得大量的农民工提前返乡，而随着国民经济的企稳回升，特别是一些企业订单的增加，农民工就业的情况有了一定的好转，有的地方甚至出现了招工难的问题。引起问题的原因是多方面的，当然也包括农民工一些权利还没有得到很好的保障，一些政策在一些地方还没有得到落实。解决这些问题也是解决招工难的有效途径。

原因

招工难的状况将在未来十年的时间里长期存在，直到10-20年之后，中国达到中等发达国家水平，因此中国企业现在面临着招工难和产业升级的双重压力，也是中国企业提高自身竞争力的重要时期及机会，能在这场变革中转型成功的企业才能生存下来。其次，工人掌握的技能不够专，不对口，也是一个重要原因。

招聘环节中的八个风险

一、招聘中存在就业歧视行为，导致被媒体报道或被应聘者起诉。

就业歧视行为在实务中是比较常见的，较多的体现在性别歧视、对传染病病原携带者拒绝录用。

【对策】1)注意招聘启事的撰写，杜绝在招聘启事中出现歧视性内容，就业促进法规定，劳动者依法享有平等就业和自主择业的权利。劳动者就业，不因民族、种族、性别、宗教信仰等不同而受歧视。另外，还不得歧视残疾人、不得对农村劳动者进城就业设置歧视性限制。2)特别注意：用人单位招用人员，不得以是传染病病原携带者为由拒绝录用，否则可能会被判令支付精神抚慰金，也容易引起媒体报道。

招聘环节中有哪些的风险

二、发出OFFER后又因故取消，应聘者向公司索赔经济损失。

录用环节中用人单位先发出OFFER决定录用，事后又因各种原因未予录用的情况比较普遍，给用人单位也会带来法律风险。

【对策】用人单位随意撤销OFFER，法院一般会认为属违背诚实信用原则，从合同法理论考虑，用人单位承担缔约过失责任，需赔偿相应的损失。用人单位应当制作规范的OFFER尽量降低或消除取消OFFER的风险，比如在OFFER中设置OFFER的有效期、OFFER的生效条件(列举应聘者需具备的条件)、公司可单方解除OFFER的条件等。

三、一概将招聘条件当作录用条件。

劳动合同法规定用人单位可以在试用期内解除不符合录用条件劳动者的劳动合同，但是，用人单位需举证证明录用条件及劳动者不符合录用条件的事实。

【对策】作为HR，需对招聘条件和录用条件有清晰的认识。1)二者适用的主体不同：招聘条件针对的是不特定多数的潜在应聘者，而录用条件适用的是符合招聘条件已录用并在试用期内的具体劳动者;2)二者的要求亦不同：招聘条件要求的一般是应聘者的初步资格、基本条件，包括学历、经历、职称、技术资格等条件(当然，不排除某些岗位，招聘条件可等同于录用条件)。录用条件则要求更进一层，是指用人单位要求劳动者符合某个工作岗位的具体要求所包括的全部条件，是用人单位在试用期结束后继续履行劳动合同的前提条件。所以，用人单位对已录用的劳动者应当以书面方式确认具体的录用条件。

四、对应聘者身份资料未尽审查义务。

实践中持他人身份证或假身份证入职的现象不少(多见于劳动密集型企业)，用人单位凭该身份证购买社保，一发生工伤等事故需支付社保待遇时，社保部门经审查后通常会以身份资料不实拒付，员工必然会要求单位支付社保待遇，而实践中很多法院会按照过错责任判令用人单位承担相应比例的赔偿责任。

【对策】入职环节HR需尽审慎的审查义务，并要求应聘者签署保证身份等资料真实性的文件，最大限度降低企业承担过错责任的比例。

五、对应聘者前单位承担连带责任的风险。

劳动合同法规定，用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者，给其他单位造成损失的，应当承担连带赔偿责任。

【对策】因此，在招聘环节，作为HR应当审查应聘者是否与前单位解除或终止劳动合同，并要求其提供解除或终止劳动合同证明书(离职证明)存档。

六、注意招聘过程中的告知义务。

依据《劳动合同法》第8条的规定，用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况;用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。

【对策】用人单位可制作书面的告知书或在应聘登记表中设计相应的告知条款给应聘者签名确认。

七、草率试工，结果变成劳动关系。

一些用人单位为避免草率录用带来风险，便在正式聘用前先试工几天再决定是否录用，但实践中裁判机关往往认定从试工之日开始即建立劳动关系，劳动关系一建立，用人单位就得承担劳动法上的各项义务。

【对策】建议：在决定录用前避免试工。

八、员工入职后患病或突发疾病死亡风险。

依据工伤保险条例规定，在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的，可视同工伤。员工在职期间患病，也会给用人单位带来一定的法律风险，比如会影响到劳动合同的解除和终止，另外还会产生医疗期及医疗期相关待遇。

【对策】故用人单位在员工入职前进行体检是必要的，以了解员工的身体状况，尽量避免身体原因带来的法律风险。

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“好房源可直接更名”、“出售期房，开盘价，每平米4000元起，可更名”……一些房屋中介挂出这样的售房信息。

“这都是这些楼盘刚开盘的时候，人家通过内部人拿到的房子。价格肯定比你现在去售楼处问的要便宜，而且没有税费跟着，特别划算。”一家房屋中介的老板这样告诉记者。记者发现，这些房子其实就是卖主跟开发商签订了买房协议，并交了定金，但是还没有签正式的购房合同。卖主们卖的其实不是房子，而是以协议中的价格签订购房合同的资格。

“你看这房子的楼号，在小区里绝对算是好地段。一般人这个价格买不来这套房子。人家卖主就是赚点差价。就算补上差价，交了中介费，这个价格拿房子你也合适！”房屋中介公司的老板一再劝说记者，仿佛他给记者找了一条没门路又能买到便宜房子的好方法。

卖主解释“可更名”

在一则“可更名，售期房”的广告指引下，记者找到了一个自称出售沈阳市东陵区某套期房的卖主。这套期房所在的楼盘正在建设中。楼盘半年前开始销售，明年年末才能完工交房。这套房子建筑面积为110多平方米，卖主已经签订购房合同，办理了首付和按揭贷款。他告诉记者，他当时的买进价是每平方米3900元，现在要以每平方米4500元的房价对外转让。

卖主告诉记者，因为整套房子属于期房，并经过房管部门的备案，所以更名手续比较麻烦。如果要更名，第一途径就是找开发商，跟开发商搞好关系，申请解除房产买卖合同，然后补上差价，再重新与开发商签订购房合同；第二途径就是由房产中介公司来操作，买卖双方先签订房产转让协议，再将定金打到房产中介公司账号代为保管，约定拿到产权证后再进行房屋过户。

律师点评：“可更名”风险大

“可更名，售期房并非卖主和房屋中介说的那么容易。”处理多年房产领域法律事务的辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙告诉记者，其实很多楼盘都有内部规定，不会轻易在楼房售出房产证办下来之前，为买房者进行更名。

而对于这种卖购房协议的行为，建设部早有规定：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

王乃龙律师分析，之所以有人愿意选择用这种方式购房，是因为楼盘在刚开盘时出售期房的价格一般都会低于市场价。而且，在这种交易中，买房人可以低价购房，卖房人可以避免税费，中介可从买卖双方收取中介费，似乎三方都能从中得到好处。但是，实际上，这种不正规的交易存在很多风险。

在这类房产纠纷中，期房的买方将承受非常大的经济风险，并且买卖双方均存在避税行为。对于期房的买卖，因为最终房屋的交付、权属变更登记、房屋质量等都存在不确定的变故，作为房屋受让方可能会承担很多的风险，但最大风险在于期房没有“房产证”。

而且根据相关法律规定，“房产证”是房屋受让人识别房屋所有权人的重要证明。在“房产证”不明的情况下，另外加上当前国内房地产市场规范还不够完善，违约成本较低，房屋出让人极有可能将房屋出售给多方，从而导致“一房二卖”或“一房多卖”等情形，受让人的利益很难得到保障。

因此，当你看到“售期房，可更名”这类售房广告时，在为价格心动之前，还是先理智地想清楚比较好。

二手商铺出售方需承担的税费主要有：个人所得税、营业税、土地增值税、印花税和手续费等。

其中，个人所得税为差额部分的20%，即（卖出价-买入价-营业税-契税-土地增值税-装修费用-贷款利息-公正费）×20%；营业税为差额部分的5.55%，即（卖出价-买入价）×5.55%；印花税为合同价×0.05%；手续费为合同价×0.5%；土地增值税为增值额的30%—60%，即（卖出价-扣除项目）×（30%—60%），扣除项目包括买入价、营业税、契税、发票金额扣除额（当年-发票年限+1）×5%×发票额。如发票是2003年的，发票金额为100万元，发票金额扣除额=（2011-2003+1）×5%×100万元。

当增值额未超过50%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×30%；当增值额超过50%、未超过100%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×40%-扣除项目×5%；当增值额超过100%、未超过200%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×50%-扣除项目×15%；当增值额超过200%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×60%-扣除项目×35%。

二手商铺购买方需承担的税费主要有：契税、印花税和手续费等。其中，契税为合同价×3%，印花税为合同价×0.05%，手续费为合同价×0.5%，若有贷款则缴纳登记费500元。

值得一提的是，二手商铺买卖的税费计算比较复杂，且各区（县）房地产交易中心税费计算标准可能有所不一，上述标准仅供参考，具体以实际操作为准。

一位女士买了一套二手房，在她从卖家手里拿到房产证后，对方却一直推脱不办理过户手续。原来，卖方补办了新的房产证，还将房产办理了抵押借款。了解到实情后，买方认为，房管局未尽到严格审查义务，一怒之下将房管局告上法庭。

2013年5月，甲方（购房房）从乙方（售房方）手上购买了一套二手房屋，双方签订了《房地产买卖合同》，甲方如约支付了全部购房款。由于该房产已抵押给银行，乙方未及时涂销抵押，因此当时双方未办理过户手续，甲方只是搬进去居住。甲方要求乙方及时办理，出于保险起见，她将乙方的购房合同、房产证等相关原件拿来自己保管。

事后，甲方继续要求乙方办理过户手续，但乙方一直以各种理由推脱。2014年7月，甲方感觉不对劲的经过查询才得知，乙方在她不知情的情况下，以欺诈手段将原房产证挂失，重新办理了新的房产证，并以新的房产证向银行做了抵押借款。

此消息犹如晴天霹雳，甲方将增城市国土房管局告上了法庭，要求撤销房管局补发的新房产证。她认为，根据法律规定，房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经法定期限公示无异议的，予以补发。但房管局在给卖方办理补发新的房产证手续时，未尽到严格审查义务，属于违法的具体行为。

面对控诉，增城市国土房管局认为，新房产证是根据阿钟的申请并依照房地产权登记的法律法规的规定，由之前遗失的房产证补办而来，是未改变登记内容的遗失补发权属证书行为。虽然甲方认为她在2013年5月与乙方签订了房地产买卖合同，但她也同时承认与乙方并未办理过户手续，即她从未取得涉案房产的物权。

房管局还认为，新证补发行为认定事实清楚，证据确凿。2013年8月，乙方向房管局申请挂失涉案房屋的房产证，同年9月，在当地报纸刊登了遗失声明。1个月后，乙方向房管局申请补办涉案房屋的房产证。2014年2月，房管局补发了新证。

法院：裁定驳回起诉

法院经审理认为，涉案新的房产证的颁发是旧证的补发登记产生的行为，而不属于新的登记行为。依据《高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定，房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起诉讼的，人民法院不予受理。为此，房管局向原房主发放的房地产权证属于补发行为，甲方对此提起诉讼，法院应不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。

经办法官提醒广大市民，在购房之前，应先行了解房屋权属状况，也可以要求卖家打印相应的证明。签订买房合同后，应尽快办理过户登记。如果遇到案例中的情况，买家可提起民事诉讼，要求卖家办理过户，否则要求对方承担违约责任。

房产过户有赠与、继承和买卖三种方式，过户方式不同需要缴纳的税费也不一样，到底哪种方式最划算呢？今天就给大家算笔账。

赠与过户

1、非直系亲属房产赠与税费：

契税：计税价格*3%

个税：计税价格*20%

营业税：（同买卖过户标准）

1、普通住宅：满2年免营业税；不满2年，计税价格*5.55%。

2、非普通住宅：满2年，（计税价格-购房价格）*5.55%；不满2年，计税价格*5.55%。

说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

2、直系亲属房产赠与税费：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征营业税和个税，需交3%契税。

契税：3%

个税：免征

营业税：免征

PS：

（1）什么是直系亲属？

a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。

（2）房产赠与不需要交公证费

在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时，不再要求提交赠与公证材料。

（3）赠与获得房产再出售正常交税

通过赠予获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和营业税。

特别提醒：

1、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

2、非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算

继承方式过户

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的（包括契税、营业税和个税等）。

但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

特别提醒：继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价。

具体标准如下：

受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；

超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；

超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；

超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；

超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的，减半收取。（目前公证处只办理双方公证）

需要交的费用：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元（公证费）。

特别提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税（营业税、个税和契税）。（继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。）

买卖方式过户

1、契税（买方缴纳）

2、营业税（卖方缴纳）

计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。什么是普通住宅？住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0

购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

满2年或满5年如何界定？

①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先"原则确认。

②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按"孰先"原则确认。

③继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

④非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

3、个税（卖方缴纳）

核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%（南京目前按此标准征收个税）查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用）×20%

什么是家庭唯一住房？纳税人家庭在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶或者未成年子女在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录已经在房管局备案，即使房产证没有办下来，也不予认定为"唯一住房"。

从以上的税费明细我们来举例计算一下：

我们按照90㎡以下家庭唯一，总价120万来计算。

1、法定继承人之间过户继承最划算

法定继承人之间的过户，继承最划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满2年，需要缴纳营业税的情况下，

直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万

非直系亲属赠与：契税+个税+营业税，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26万

买卖过户：契税+个税+营业税，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06万

如果房产交易满2年，不需要缴纳营业税的情况下，

直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万

非直系亲属赠与：契税+个税，即120*3%+120*20%=27.6万

买卖过户：契税+个税，即120*1%+120*1%=2.4万（按照满2年不满5年计算，如果满五年税费更少）

由此可见非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算，而直系亲属之间当需要缴纳营业税时赠与比买卖过户更划算，当不需要缴纳营业税时，买卖过户更划算。

企业投资是指企业以自有的资产投入，承担相应的风险，以期合法地取得更多的资产或权益的一种经济活动。下面是小编为大家带来的企业投资的相关方式，欢迎阅读。

企业投资四大类型

1企业在对项目进行投资前，需要了解企业投资的主要分类有哪些，进而选择适合自身的投资方式。一般来说企业投资的有如下的分类：

2按投资回收期限分类

按投资回收期限的长短，投资可分为短期投资和长期投资。短期投资是指回收期在一年以内的投资，主要包括现金、应收款项、存货、短期有价证券等投资;长期投资是指回收期在一年以上的投资，主要包括固定资产、无形资产、对外长期投资等。

3按投资的方向不同

按投资的方向不同，分为对内投资和对外投资。从企业的角度看，对内投资就是项目投资，是指企业将资金投放于为取得供本企业生产经营使用的固定资产、无形资产、其他资产和垫支流动资金而形成的一种投资。对外投资是指企业为购买国家及其他企业发行的有价证券或其他金融产品，或以货币资金、实物资产、无形资产向其他企业(如联营企业、子公司等)注入资金而发生的投资。

4按投资行为的介入程度

按投资行为的介入程度，分为直接投资和间接投资。直接投资包括企业内部直接投资和对外直接投资，前者形成企业内部直接用于生产经营的各项资产，后者形成企业持有的各种股权性资产，如持有子公司或联营公司股份等。间接投资是指通过购买被投资对象发行的金融工具而将资金间接转移交付给被投资对象使用的投资，如企业购买特定投资对象发行的股票、债券、基金等。

企业投资的风险因素

1、投资收益

尽管投资的目的多种多样，但是，根本动机是追求较多的投资收益和实现最大限度的投资增值。在投资中考虑投资收益，要求在投资方案的选择上必须以投资收益的大小采取舍，要以投资收益具有确定性的方案为选择对象，要分析影响投资收益的因素，并针对这些因素及其对投资方案作用的方向、程度，寻求提高投资收益的有效途径。

2、投资风险

投资风险表现为未来收益和增值的不确定性。诱发投资风险的主要因素有政治因素、经济因素、技术因素、自然因素和企业自身的因素，各种因素往往结合在一起共同发生影响。在投资中考虑投资风险意味着必须权衡风险与收益的关系，充分合理预测投资风险，防止和减少投资风险给企业带来损失的可能性，并提出合理规避投资风险的策略，以便将实施投资的风险降至最低程度。

3、投资弹性

投资弹性涉及两个方面：一是规模弹性，即投资企业必须根据自身资金的可供能力和市场供求状况，调整投资规模，或者收缩或者扩张;二是结构弹性，即投资企业必须根据市场的变化，及时调整投资结构，主要是调整现存投资结构，这种调整只有在投资结构具有弹性的情况下才能进行。

4、投资管理和经营控制能力

对外投资管理与对内投资管理比较，涉及因素多、关系复杂、管理难度大。比如，股票投资就需要有扎实的证券知识和较强的证券运作技能。所以，对外投资要有相应的业务知识、法律知识、管理技能、市场运作经验为基础。在许多情况下，通过投资获得其他企业的部分或全部的经营控制权，以服务于本企业的经营目标，这就应该认真考虑用多大的投资额才能拥有必要的经营控制权，取得控制权后，如何实现其权利等问题。

5、筹资能力

企业对外投资是将企业的资金在一定时间内让渡给其他企业。这种让渡必须以不影响本企业生产经营所需资金正常周转为前提。如果企业资金短缺，尚不能维持正常生产，筹资能力又较弱，对外投资必将受到极大限制。对外投资决策要求企业能够及时、足额、低成本地筹集到所需资金。

6、投资环境

市场经济条件下的投资环境具有构成复杂、变化较快等特点。这就要求财务管理人员在投资决策分析时，必须熟知投资环境的要素、性质，认清投资环境的特点，预知投资环境的发展变化，重视投资环境的影响作用，不断增强对投资环境的适应能力、应变能力和利用能力，根据投资环境的发展变化，采取相应的投资策略

企业的投资方式

(一)直接投资与间接投资

按投资与企业生产经营的关系，投资可分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指把资金 投放于生产经营性资产，以便获取利润的投资。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于证券等金融资产，以便取得股利或利息收入的投资。

(二)长期投资与短期投资

按投资回收时间的长短，投资可分为短期投资和长期投资两类。短期投资又称流动资产投资，是指能够并且也准备在一年以内收回的投资。长期投资则是指一年以上才能收回的投资。

(三)对内投资和对外投资

根据投资的方向，投资可分为对内投资和对外投资两类。对内投资又称内部投资，是指把资金投在企业内部，购置各种生产经营用资产的投资。对外投资是指企业以现金、实物、无形资产等方式或者以购买股票、债券等有价证券方式向其他单位的投资。

二手房过户的相关问题进行剖析，为您讲解关于二手房过户需要办理的手续以及二手房过户中注意的问题，希望能够让您了解到二手房过户的内容。

二手房过户的相关问题进行剖析，为您讲解关于二手房过户需要办理的手续以及二手房过户中注意的问题，希望能够让您了解到二手房过户的内容。

一、二手房过户需要办理什么手续?

二手房过户的手续有哪些流程?

1、签约

签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定;

2、交税

交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费;

3、登记

登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续;

4、取证

取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。

二手房过户需要带的相关证件有哪些?

按照产权监理部门的要求，购买二手房办理产权过户，买卖双方都需要提供个人资料。

1、出卖方：夫妻双方身份证原件和复印件，结婚证或户口簿原件和复印件。

2、买入方：身份证原件和复印件。

二手房过户需要交什么费用?

二手房过户需要交契税、评估费、房屋交易管理费、产权登记费等。

二、二手房过户需要注意什么问题?

(一)核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形;有些房屋有好多个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

(二)尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险。

(三)了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续。

(四)有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或正在使用的房产。

在二手房交易中，购房者应该了解这个房子是否要拆迁、有没有产权的纠纷，在购买时一定弄清楚房子的具体情况。在房屋买卖合同中应该明确房子的过户时间，同时约定违约责任，防止以后产生的纠纷。所以房屋要尽早过户，以防止卖房人拖延办理产权证。

购买二手家电 是一件很平常的事情，尤其是对于租住房子的人来说二手家电既经济又实惠，因此选购二手冰箱的好处小编就不多说了，相信选购二手冰箱的人都知道。小编要说的是选购二手冰箱也是需要技巧的，只有了解挑选二手冰箱的 门 道，才能挑选出性价比更高的二手冰箱，接下来小编就将挑选二手冰箱的一些注意事项介绍给大家参考。

二手冰箱购买注意事项：选品牌

目前市场上比较常见的二手冰箱品牌很多。在选购二手冰箱时应该尽量选择信得过的品牌产品，相对质量更加稳定一些。尽量买一级、二级能效的二手冰箱。

二手冰箱购买注意事项：外观鉴别

即使是购买二手冰箱，也需要对产品的外观进行细致的观察：产品的整体结构是否完好?有无比较严重的锈迹或磕碰?产品外观有无翻新或伪造名牌的痕迹?只有更加细致的检验才能避免买到假冒伪劣或质量很差的产品。

二手冰箱购买注意事项：看维修痕迹

如果冰箱有明显的维修痕迹，特别是 压缩机 都能看出来打开过，这样的二手冰箱最好不要购买。压缩机的焊点是否重新焊过,只要是动过的能看出来,也能摸出来,比较粗糙,没有以前圆滑。

二手冰箱购买注意事项：看制冷效果

一定要注意冰箱的制冷效果是否良好，比较简单的做法是将冰箱通电半小时，看看 冷藏箱 有没有都冷下来以及 蒸发器 结霜是否均匀。不要因它外观看起来较新就冲动购买。

二手冰箱购买注意事项：听冰箱压缩机的噪音

如果噪音比较大而且运行时冰箱整体都在摆动，这就说明压缩机已经老化，最好不要购买。一般的冰箱压缩机每5-10分钟会启动一次，如果你再看的冰箱启动过于频繁，也说明这个冰箱的压缩机有毛病，最好也不要购买。

二手冰箱购买注意事项：看冰箱门的密闭性

冰箱密闭性不够，冷气容易跑掉，制冷效果不佳。而过多热空气进入冰箱，还容易造成冰箱积水。如果发现冰箱门有关不严的情况，尽量不要购买。箱门是否能关严，用一张纸放在门封处，关上门不掉就行。

二手冰箱购买注意事项：使用年限

使用年限是选购二手冰箱时要注意的关键问题之一。冰箱安全使用寿命大约是8-10年。一般从机器编号可以看出来。

二手冰箱购买注意事项：售后

目前有很多管理规范的二手电器城都会提供三个月至一年的售后保修期，因此，在选购价值较高的二手家电时，最好选择正规二手电器城，还要注意询问一下产品的售后服务问题。注意及时索要销售凭证或发票。

选购二手冰箱的时候品牌很重要，最好选择海尔、美菱、西门子这样大品牌的二手冰箱，最起码二手冰箱的质量和做工没的说;还需要考虑二手冰箱的外观，虽然是二手冰箱，但是也要选择外观无明显擦痕和破损的二手冰箱才行;制冷效果和噪音也是考虑选购二手冰箱的重要因素，如果制冷效果不是很好且噪音大的二手冰箱是一定不能入手的。

二手房交易的过程中有很多需要注意的地方，很多朋友选择购买二手房就是看中了二手房省钱的优点，但是二手房省钱只是相对于新房而言的，从税费上来看，购买二手房缴纳的税费要比新房缴纳的更多，那么二手房要交哪些税呢？二手房交易有哪些风险呢？

一、二手房要交哪些税

1、契税

个人购买家庭的一套住房，面积为90㎡及以下的，按1％的税率征收契税。面积为90㎡以上的，按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2％的税率征收契税，北上广深二套房除外。

2、个人所得税

二手房如果符合满五仅有一套住房两个条件就能免征个税。每个地区的征收标准都有所差别。

3、增值税及附加

房产证

有些二手房可以办理房产证，但是有些二手房在短期内无法办理房产证，这是由于户主或者其他原因，在短期内无法完成买卖双方的产权转移手续，购房者如果想要买该套房子，就应该了解清楚房屋的房产证到底是因为房主不愿意缴纳税费，而未办理；还是房子存在其他问题，导致无法办理房产证。

3、资金安全

购房者需注意二手房房款资金的安全问题，资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失就麻烦了，另外还需要注意有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等一些情形。签约时一定要保留保证金，不然等过完户交房时容易造成麻烦。

4、中介违规操作

有些中介公司可能存在提供违规中介服务的情况，如在二手房贷款时，为购房者提供零首付的服务，即购房者所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。购房者以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，全部的责任购房者可能都要承担。

二手房交易的问题，在这之前就说过，不是程序有问题，而是人有问题，为什么人有问题？

贪欲，利益，在作怪，总想多卖点钱的卖家，太多了；

这几天接到的二手房交易咨询，大多数都是交了定金，或者交了首付，卖家极不配合交易和过户，为什么呢？

要么不给去办理网签，不办理网签就意味着有可能这套房，会可能一房二卖的风险；

有的网签了，但是就在办理一张监管账户的银行卡的时候，就卡住了，死活不去办理，交易搁置；

还有一个最奇葩的是什么？

有一个网友，3月初定了一套二手房，交了2万定金，签合同的时候写了，3月底缴纳首付，5月底办理过户手续，10月份搬家交房；

合同都签了，怎么办呢？

关键是回家一思考，这也拉得时间太长了，对不对？

时间一长，什么变化都有可能发生，房价涨了怎么办，政策变化怎么办，在这期间征信出问题怎么办？

最最关键的一点是什么呢？

月底不交纳首付，你就违约，按照协议要多赔偿人家卖家5倍的定金，作为补偿；

这个协议的公平性，就暂且不说了；

那就说说应该怎么签订协议，应该在一个什么基础上，再去签订这样的一个协议呢？

第一：签协议要做思考；

一般在中介签协议，很多买房的朋友是根本不看协议的，甚至在那种气场之下，即使看也都给你看不了多少字，有的就直接签字了；

这实际都是不对的，而是要认证的看一些协议的每一个字，每一句话，而且要理解才可以；

很多买家也好，卖家也好，都是回家后才慢慢看协议去了，一看傻眼了，签了字，按了手印，已经为时已晚，怎么思考怎么不对？

返回就是违约，这种协议返回时没有机会的，特别是针对一些卖家来讲，更是如此；

卖家的返回只有损失，没有任何的讨价还价的余地，为什么呢？

钱你交了吧，房子没过户吧，拖你几个月你又有什么办法，关键是什么，规定几月交首付，几月过户，几月搬家，为什么不思考一下可行吗？

即使可行，你在中介连一个看协议的耐心都没有，怎么能够等半年，才交易完一套房子呢？

一是签协议一定要认证的看协议，理解协议，再去签字，再去按手印；

二是看条款，有没有什么心里接受不了的漏洞，例如10月交房你不愿意，就不要去签这个协议，例如不同意时隔时间也太长，那就不签这个协议，为什么呢？

要设立自己的框架和标准，符合就签订，不符合就不交易了，为什么呢？

哪怕多花钱，也不能在这个上面，吃亏上当和受骗，对不对呢？

第二：过户程序有一个事特关键，首付交给谁；

首付款到底什么时候交纳，缴纳给谁，在什么条件下进行，这都是有一个严格的程序的，程序不对那就不交易了；

这是为什么呢？

不能把自己的风险，建立在一个没有未来的基础之上的。

一是定金必须缴纳给卖方，不可缴纳给中介，一旦发生中介收钱，交易中断，除非有对方卖家的授权，还有电话录音才可以；

二是首付款，要缴纳给谁？

这个要看交易的程序来决定，一般是缴纳到共管账户；

还有的就是卖家贷款未还清的这种情况，切不可把首付，缴纳到卖家手里去做解压，这不可靠；

资金被挪用了怎么办？

必须要求，对方先把房子解押后才可以交易，才可以缴纳首付到共管账户，才可以成交，否则协议都不用签订，浪费感情；

三是交易前，一定要做一个事情，那就是查询双方的个人征信，一旦有问题，又要贷款，那就放弃吧！

或者想试一试，那就先找银行去做审批，审批不通过，那就取消交易，对不对，这是不可抗因素，也属于客观因素；

四是卖家交纳定金，有约束，但是约束要适当的放宽，比如后悔了，定金就不要了，千万不可签订那种什么再赔付人家几倍的，不要签；

为什么不要钱这样的协议，因为卖方的不平等待遇太多了，在这个交易过程中，卖方反水的可能性，要比买房大了太多，太多；

以上都是签协议的时候，要写进协议的内容；

第三：一旦违约，有可能走司法程序；

上面的那个案例的的网友，一旦被卖家告上法庭，你交了人家2万定金，按协议你违约，卖方一打官司，你必输无疑；

假如官司输了，你给不给人家赔付，你那2万是一定要不回来了，人家就用你的2万打官司；

诉讼费一分都不出，你还得再赔人家10万，不给的话，成为老赖，直接上证信以后都别想在买房了，那怎么办？

执行，你又死活不愿意，就是一个两难境地，买房不成，还蚀把米，而且是10万大米；

阿永哥点评：

一是要有自己交易的一个框架，什么情况下不交易，什么情况下交易，你要有一个标准；

那就是一切和安全挂钩的不平等条约，都要给他规避在襁褓里，这个也要在协议里面特别强调；

二是首付不交给卖方，对也不对，不对也对，交给谁要看交易的程序，时间点来决定，是不是按照要求进行的；

例如很快就交易，卖家也是诚心的，也没有房贷在身，那就交给卖家也无妨，那就要在协议条款注明，卖方后悔赔付2倍定金或首付；问题是你也是诚心买的，那就要对对方的特殊情况，进行判断；

上面案例明显不符合规则，为什么3月交首付，5月才交易，要么就是没有解压，要么是就是人在外地之类的，那就要在签协议的时候注明，什么时候解压什么时候交易，在规定时间内不解压完成，就取消交易；

哪怕解压费用你来出，也没几个钱，但是安全才是第一位的；

有的卖家见到房价涨了，就不交易了，当然也有办法治理它；人一旦见了钱，人性就被透支光了。

三是总之一切的风险，都可以控制在协议里面，作为卖家要认真研究，不能为了买房，把风险自己承担，有可能就是一生的心血；

数字货币怎么换人民币，如今有许多人都在投资数字货币，但是可能对于数字货币怎么换人民币了解的并不是很多，我们在手中拥有着众多的虚拟货币，有时候可能想要兑换成人民币，只是到底怎么样才能够兑换到自己所需要的货币呢？下面内容就为大家详细的介绍一下，看一下数字货币到底是如何来兑换成人民币，有哪一些主要的方法？

1.数字货币怎么换人民币的操作

数字货币在兑换成人民币时，完全可以通过场内的交易平台，这一些交易平台就可以有效促成数字货币，而且还可以提供数字货币的买卖交易，在交易平台上，卖家只需要把数字货币放在平台上，通过挂单的方式就可以交易，最终可以换成人民币，比如说自己的手中有一枚比特币，但是想换成人民币，不妨就选择成为交易平台来挂单，比如可以选择OKEx，在选择兑换的时候，可以选择银行卡转账，也可以选择支付宝转账，如果有另外一个人正好想要购买比特币，这种情况下就可以进行交易，然后转换成人民币即可。

2.数字货币怎么换人民币，有哪一些风险？

数字货币在更换成人民币时可能也会有一些风险，首先必须要知道很多的交易平台，大部分都只是支持比特币的交易，很多人会选择自己私下交易，在较多的时候都会比交易平台的价格更高，另外有可能会有一些风险，就是因为法币的转换是通过线下的方式来进行，并非是通过平台，因此平台根本就没有办法起到监督的效果，在这个过程中也会有着许多的风险，希望大家在选择兑换人民币时应该进行注意，另外再转换成人民币时，有时候也和当时的汇率有一定关系，比如现在的比特币市场的价格大概是在12,000美元左右，兑换成人民币时，就可以直接换成十几万元。

数字货币怎么换人民币？首先就应该掌握正确的操作，比如我们可以通过场内的交易平台，然后选择兑换时，会有一些风险，比如很多的交易平台都只是支持比特币。有时候在价格上会有一些区别，所以建议大家在兑换时只能够通过正规的交易平台，不要选择私下交换，因为这很有可能就会留下很多的风险，而且还可能会出现更多的经济影响。

买房卖房要交税，这个相比大家都已经不陌生了。税费计算标准也分为了买方所承担的税费，和卖方所承担的税费。而在二手商品的买卖中，卖房房主要承担多少税费，哪些项目的税费，如何计算的呢：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的０．０５％（２００９年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为２０％；普通住宅的契税为２％，高档商品房契税为４％。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

营业税（税率５．６５％ 卖方缴纳）：根据（财税［２０１１］１２号）规定，自２０１１年１月２８日起，个人将购买不足５年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足５年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人所得税：（税率交易总额１％或两次交易差的２０％ 卖方缴纳）：征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过５年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足５年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的１％退还。

印花税：（税率１‰ 买卖双方各半）不过从２００９年至今国家暂免征收。

契税：（基准税率３％优惠税率１．５％ 和１％ 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的３％，若买方是首次购买面积不足９０平的普通住宅缴纳交易总额的１％，若买方首次购买面积超过９０平（包含９０平）的普通住宅则缴纳交易总额的１．５％。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的３％。

对于购房小白来说，由于没有经验很容易掉入各类陷阱。尤其是二手房交易流程复杂，如果太急于求成很容易将自己置身于风险中。为了避免新手买家出现问题，跟随小编一起来看二手房交易常见4大陷阱！

一、不在意产权调查

房子的产权问题对购房者的利益影响重大，但由于产权调查需要花费一定的时间和精力，很多购房者会轻易相信卖方或中介的承诺，而忽略了亲自去调查。一般而言产权调查主要包括以下方面：

1、是否有房产证：没有房产证的房子一般是禁止上市交易的。

2、产权交易是否有限制：看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。

3、房屋共有人：卖家出售房屋是需要全部共有人同意的，否则可能会导致买卖合同无效。

4、是否存在优先购买权：房主要想卖正在出租中的房子需要租户放弃优先购买权，否则容易产生纠纷。

5、注意房屋用途：不同的房屋用途（住宅、商用等）涉及到的税费及贷款要求等均不同。

二、付定金过于着急

在购房者没有全面了解清楚房屋情况的情况下，急于支付定金的做法是不明智的。付定金之前要注意以下事项：

1、分清预付款和定金的区别：预付款和定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。但是定金不一样，签了定金合同后，如果买方单方悔约，那么定金是不退的。

2、金额：二手房交易的定金不宜多交。一旦出现违约现象，定金即使不退还，损失也能相对少一些。

3、定金合同：在定金合同中一定要约定好正式签署房屋买卖合同的时限，约定好违约行为的处理方法。

三、忽略房屋细节

购房者看中一套二手房往往有多种原因，需要注意的是不能以偏概全，如果只关注房屋的某一方面而忽视其他的问题很容易造成之后居住过程中的窘境。除了价格之外，购房者应该关注：小区配套、小区环境、物业费、房屋质量、装修程度等等。为了避免顾此失彼的情况发生，购房者看房选房时应该时刻保持冷静。

四、对于房价不做争取

二手房的房价一般由卖方制定，因此房价的“水分”比新房大一些。但由于买二手房可以直接和业主进行沟通，因此购房者谈判的空间也就更大。想要买一套质优价廉的二手房首先要提前了解同区域、同档次的二手房价格，避免被忽悠。其次还要了解一些砍价小技巧。

例如：提前了解关于朝向、采光、户型、装修、环境等等房产知识，在谈判过程中就进行系统的利弊分析，抓住问题让卖家将售价降低一些。另外，可以在交易税费方面做一些争取。在二手房交易市场中，一般都是由买家支付全部的税费。但这个部分可以和卖家进行谈判，非强制规定由买方交的费用，要求由卖家支付，或者由买家支付全部税费，但卖家给予一定的总价优惠。

购买二手房需要购房者时刻保持一个冷静的心理状态，系统、全面的分析自己的购房意愿和卖家的房屋信息，避免掉入陷阱。

估计很多人都想拥有属于自己的一台相机，但是一想到价格，就没有办法往前走一步了，因为实在是比较贵，一台相机最便宜都要好几千元，于是就想到买二手产品，价格相对于来说会便宜很多，但相机毕竟是电子产品，如果没有相当专业的知识，估计买到劣质产品的几率非常高，那购买二手相机时，有哪些问题需要注意呢?下面就跟随小编一起来看看吧。

如何购买二手相机?

一、检查快 门 速度

一般来说老单反大概分两类，一类是全机械的快门，而另一种是由电子驱动的快门系统。要检查其实不难，我们要做的是：从最快到最慢的快门都试一遍，看看有没有分别和是否准确。那您会问，怎样能够知道它是准确呢?1/1000秒和1/500秒快门的分别我看不出来呀!这其实并没有想象中的难，最好的方法，就是带上另一台相机一同前往比对。如果没有的话，就重点测试一下不同快门速度之间的快慢分别。细心的留意，声音和速度上其实总是有着差异的。

通常高速和低速快门是由两组不同的 弹簧 去控制的，最常遇到的都会是低速快门的那一组出现速度不正常的情况，所以在测试的时候要特别的留意。

二、检查反光镜是否操作正常

这个只要留意一下按快门时反光镜的升降是否正常及流畅就可以了。

三、检查快 门帘 幕(千万不要触碰快门帘幕!)

首先把底片室打开，先检查未过片时候的快门帘幕是否有损坏，然后拉一下过片杆，再检查一下另一组的快门帘幕有没有损坏，如果有问题，如穿洞或叶片不整齐等，则会有机会出现照片漏光的状况。

四、检查观景窗

我们其实很难要求一台老相机的观景窗好像新相机一般完全无尘并且明亮，我们只要看一下有没有特别过份的尘点、过份的暗或者是玻璃变异(褪色、雾化、镀膜损坏等)就可以了，因为这些可能会影响到对焦时的清晰度。

另外，老相机们的对焦屏通常都是分两类：微棱和裂像，它们各有各的好处，也各有各的棒场客，千万不要觉得没有裂像就是一台不好用的相机喔。

五、检查测光

(如有)先请卖家准备好新的电池，自己则预备好一颗镜头，在交收检查时候的简单测试方法如下：

1.先试一下把相机面对光源，然后面对 地面 ，之后再向其他不同的地方进行测光，留意测光表到底有没有在动。

2.调一下ASA(ISO)盘(如有)，然后再对之前的光源进行测光，看看读数会不会有不同。(例如 ISO 100 的时候可能是 1/60s F8，如果 ISO 200 的时候，是不是 1/125 F8 呢?)

能通过以上两项测试的，就代表测光表仍能正常操作，但其实有很多老相机的测光也不是太准确的，所以使用老相机时，就算有内建测光表，也都应该学习一些相机以外评估测光的方法。

六、漏光

这个需要拍过才知道，很难从外表看得出是否有问题，所以在购买的时候，应该问清楚卖家有关情况，检查一下机身海绵的情况有否过份老化(但就算海绵老化，也不一定代表会漏光的)。

七、底片室

看看里面的状况有没有太脏和发霉。(再一次强调，千万不要触碰快门帘幕!)因为过分的脏可能会导致出一些状况，例如刮片，令底片上有一些奇怪!

八、其他

还有一些比较不太主要的东西，例如：自拍器能否正常操作?镜头的卡口和退镜钮是否完整?景深预览钮的功能是否正常?反光镜锁的功能是否正常?等等……很多有的没的其实也未能尽录, 这些就需要自己多留意一点啦.

除了器材的检查外，还有什么是我们要留意的呢?

1、千万要当面交易

当面交易是保障自己最好的方式，无论你是买家、卖家，若东西有任何问题，都应该现场做讨论、处理，而不要将这些问题归于沟通时双方彼此误会(如卖家说有八成新，你实际上看评估只有五成新)，若不能配合当面交易的卖家，也别轻易的交易，同样不能配合当面交易的买家，为了确保自己的权益，也请你当面交易最好 (就有发生明明东西寄去运作正常，买家收到却发现有问题，这时该怪谁呢?)

2、当面交易约方面检查的场合

像咖啡厅、快餐店、便利商店，这些可以坐下来好好的地方，检查本篇分享的项目，也尽量选明亮的地方，太过昏暗的场合很可能有些地方看不清楚，并不适合。

3、留存对话、交易记录

无论你是拍卖卖场，或是社交网络、BBS等，请切记留下讨论记录，如果你是在网络卖场的话，将卖场网址记好，同时将商品陈述页面截图保留好，若日后有争议，才有证据，而这些记录也要问到关键问题，例如：

请问是行货、水货，保修多久?有无保修卡?

有无摔机(镜)、撞击、浸水、泡水...等外力因素影响?

有无维修记录? 相机、镜头有无拆装过?

有无使用上异常的部分?

比特币风险大还是期货风险大？相信这是很多投资者所好奇的问题：比特币由于是互联网产生的虚拟产物，所以在某种意义上可能一文不值，虽然如今单价高达36000美元，但是说不定明日之后其价格就会暴跌；期货是以某种大众物品为标的的可交易合约，这里的大众物品既可以是石油、大豆等生活必需品，也有可能是股票这一类的虚拟物品，这种合约在进行一段时间后进行交付，便成为期货。那么，究竟是比特币风险大还是期货风险大呢？下面笔者就来给诸位投资者浅析比特币风险大还是期货风险大这个问题。比特币

在了解比特币的风险之前，诸位投资者需要了解到比特币的性质：比特币是由中本聪于2008年提出的新型数字货币，从某个角度来说，它是由挖矿计算设备在互联网上经过复杂的计算而得出的特解，所以其在某些方面不具备实际价值。再者由于比特币的高风险：如洗钱风险、投机风险、被不法分子利用的风险，这些风险导致比特币价格极不稳定，那么这几个风险具体是什么呢？洗钱风险：由于比特币的底层技术是区块链，区块链是目前最有潜力的新兴技术之一，具有跨地区性和匿名性，所以很难检测到区块链系统中资产的动向，也导致比特币的交易流动很难监测，这也使得比特币成为洗钱或者恐怖分子融资活动的安全媒介。投机风险：由于比特币交易是24小时都可以进行的，而且没有涨幅或者下跌幅度的上限，再加上比特币相比其他虚拟数字货币储量很少。这让比特币很容易被人操盘，这种情况下，盲目跟风

就会有很大损失。被不法分子利用的风险：现在，互联网上已经存在很多通过比特币交易进行的犯罪事件。由此看出比特币的投资分险还是不低的。期货

在上文笔者已经简要提出了期货的概念，那么期货的市场风险包括什么呢？笔者认为期货市场风险有以下三点：市场环境方面的风险、市场监管方面的风险、市场交易主体方面的风险。市场环境：期货推出后，期货会导致证券市场环境发生变化，带来相当多的不稳定性，这种不稳定性主要由市场过度投机的风险、市场效率方面的风险、交易转移的风险以及流动性风险导致。交易方面：期货交易性质目前分为三种，都会导致期货风险。同样监管不严也是期货具有的风险。

以上便是笔者对于比特币风险大还是期货风险大这个问题的浅析，现在相信诸位投资者对于比特币风险大还是期货风险大这个问题已经有了一定的了解。其实，目前没有任何一种投资是不具有风险的，唯一的区别就是风险的大小不同罢了。所以，投资期货的风险程度和投资比特币的风险程度还是需要投资者自己主动判断的，虽然它们风险较高，但是它们带来的收益也是相当大的。