个人按揭贷款购房的法律风险有哪些问题精选20篇

购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、查封

被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、抵押

被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、共有

产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

4、出租

被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、了解拟购房屋所在土地的性质

1、出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。

2、划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。

房屋转让过户的法律规定

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

办理房屋产权过户的手续和费用：

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)

3、6元/平方米的手续费(房管局收)

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)

5、公证费最高300元

没过户的房屋存在哪些法律风险?

房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，否则就不发生法律效力。因此，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会存在三大法律风险：

风险一：枉替他人还贷款房屋遭恶意出售

如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么房屋买受人就可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法取得了房屋所有权，那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。

风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封

如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。

风险三：签订合同不谨慎房屋为无权处分

如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。当合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

近年来，商业银行住房贷款业务开展得红红火火，为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。对于个人客户而言，通过树立正确的理财观念，保持财务状况健康，有效控制贷款风险是必备的金融知识。

首先是了解自己的还款能力。个人客户作出贷款决策之前，首先要了解自己的还款能力。还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造充足现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。

个人客户应当客观地判断自己的还款能力，据此作出合理的金融决策，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比例的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。

其次要保持合理的负债比例。个人客户应当合理贷款，保持较佳的负债比例。根据中国(论坛新闻视频)银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。但对个人客户而言，每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。

最后是选择合适的还款方式。商业银行住房贷款通常可由客户选择等额本金还款法或等额本息还款法。等额本息法每月的还款额一样，便于记住每月还款额；等额本金法开始的还款压力大，后期压力较小，每月还款额递减，利息总支出较小。借款人要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。

尽管个人从未有过不良信用记录，但是贷款买房却有可能被银行拒绝。近日，记者从杭城多家银行得到证实，银行对个人贷款申请者的资料进行审核时，配偶的信用也被银行作为一项重要考察因素，一方信用记录不良，很可能导致另一方申请个人房贷失败。

夫妻双方信用记录都很重要

一些申请个人房屋贷款的已婚人士，其实并不明白银行是如何审核个人房贷的。很多人认为只要自己的信用记录没问题，收入证明符合银行要求，申请个人房屋贷款应该不是问题。

而实际上，银行方面对征信记录的调查往往以家庭为单位，只要配偶双方中有一方有信用违规记录，就会影响另一人的贷款申请。最常见的信用违规是由信用卡欠款未及时归还造成的。

近日，记者采访了杭州多家银行，工行、农行、浦发等多家银行表示已婚人士贷款买房，夫妻任何一方信用记录不良，都可能造成另一方不能获得个人贷款。但是能不能获得贷款也不是绝对的，银行方面也会根据客户的实际情况予以综合考虑。“一般来说，我们银行对于申请人配偶有2次以上信用违规记录的，会要求申请人提供另一方的承诺书，而另一方非恶意的多次违规，则在配偶写明原因获得银行批准后可获得贷款。”交通银行杭大路支行个人房贷中心的相关工作人员介绍。

家庭经济关联影响还贷

“从一个人的过去，可以预测一个人的未来”。从一个人以往交易中的表现可以预测出他将来的履约能力和意愿，因此人们都愿意和信用好的人做生意、打交道。而一个家庭中，夫妻双方的经济相互关联着，一方多次违约对另一方未来贷款的偿还能力也容易造成影响。

“银行审贷时更看重贷款人信用记录，而对配偶信用记录的检查，也是出于风险防范的目的。银行方面来说，如果夫妻一方中，有人长期拖欠银行各类欠款不还，很有可能造成另一方未来还款能力不足。”浙商银行吴小姐表示。

目前，我国的个人信用数据库采集的信息包括个人基本信息、贷款信息和其他信用信息，如公积金、质检等信息。而如果家庭需要买房，夫妻双方可以事先携带身份证到中国人民银行查询信用记录。

民生银行个人住房按揭贷款条件有哪些？很多人在说民生银行住房按揭贷款相对其他银行比较好申请，事实上，好不好申请要根据借款人的实际情况来分析，若您满足贷款要求，且能提供完整的贷款手续，则好申请，反之则不好申请。现在我们给大家介绍一下申请民生银行住房按揭贷款所需条件及手续。

个人住房按揭贷款

一、民生银行个人住房按揭贷款申请条件：1、年满十八周岁，有完全民事行为能力。2、能提供本人有效身份证明以及居住证明。3、有稳定的工作和收入，具备按时足额还款的能力。4、个人信用记录良好。5、已与开发商签订了购房合同或认购书。6、有一定比例的首付款。7、满足银行另外的要求。二、民生银行个人住房按揭贷款所需手续：1、借款人(及其配偶)的身份证明及婚姻证明。2、收入证明材料。3、首付款证明材料。4、购房合同。5、抵押担保证明等。以上就是关于民生银行住房按揭贷款条件以及相关内容的介绍，此外，借款人申请贷款居功获贷后，也要记得每月按时足额还款，不要出现逾期而影响个人信用记录，否则，还会影响以后申请其他贷款。

住房按揭贷款需要注意哪些哪些问题?大家都知道想要买房，可以申请按揭贷款的，而且事实上也很多人选择了这种方式，但是在申请住房按揭贷款时，贷款的额度却是不同的，在办理贷款的过程中，应该多注意一些问题，或许可以改善这种情况，下面就和小编一起来了解一下。

住房按揭贷款

1、住房按揭贷款需要付首付住房按揭贷款，借款人需要支付首套房不低于房屋总价值3成、二套房房屋总价值6成(北京等地要求达到7成)的首付款。2、借款人要有还款能力申请住房抵押贷款，借款人需要有一定的收入，收入要求至少高于总还款额的3倍(极少贷款机构可为还款总额的2倍);3、不同银行贷款利率不同住房按揭贷款办理的时候，若不是需要在同一家银行办理的话，能多咨询几家银行了解贷款利率。不同银行贷款利率可能有所不同，一般都是在基准利率基础上做一定幅度或者根据基准利率进行执行。4、贷款还清记得办撤销抵押登记手续在办住房按揭贷款之前，借款人需要将自己的房子做抵押，到当地的房管所办理抵押登记手续。而在贷款还清以后，需要办理撤销手续。这一点容易被忘记，大家需要注意。5、即时还款很重要申请了住房按揭贷款后，要即时还款，否则会造成逾期，会产生罚息的同时，还对个人的信用造成影响。上面就是关于住房按揭贷款需要注意的一些问题，有些朋友在申请住房按揭贷款时，只认准一家银行申请，事实上，不同的银行贷款的条件也会有所不同，而贷款额度也会有所差异，所以，购房者在申请贷款前，可以对多家银行进行咨询了解，最后再选择最合适的银行申请贷款。

按揭贷款利率就是指按揭贷款时所出的相关金额。按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

那么，怎么办理按揭贷款呢？

（1）提出申请。

客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。

（2）签订合同。

借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同。

（3）开立账户。

选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

（4）支用贷款。

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

（5）按期还款。

借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

（6）贷款结清

包括提前结清和正常结清两种。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，

（7）解除抵押

持贷款行出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

那么，按揭贷款对借款人来说有风险吗？风险还是有的。

1、对自身收入预期存在偏差。

由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。

2、失业或经营失败。

由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。

3、道德与信用风险。

在社会信用需要普遍提升的时候，不排除借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。此外，如果市场出现大的起伏，当房产贬值较快的时候，借款人心理上就有不平衡，从而对还款产生抵触情绪。

4、意外伤害、灾害风险。

借款人因意外伤害造成伤残，丧失劳动能力，失去收入来源。或由于火灾、水灾、风暴等原因遭受重大损失，失去还款能力。

在时下，除了那些名声在外的真正土豪，巨大多数人买房子都是没有能力全额付款的，因而购房贷款已经成为了购房的主要方式，无论是公积金贷款，还是商业贷款，在购房群体当中都非常受欢迎。但是，大多数人申请购房贷款都会犯两个错误，一个是过分的依赖贷款，想尽可能的多贷款，增加额度，延长期限；另一种是过分的逃避贷款，尽可能的少贷款，想办法通过借钱的手段来筹集更多的首付款。其实，这两种贷款态度都是不正确的。

购房贷款最应该注意的问题是什么

第一，我们需要依照个人存款量来选择。

如果你有足够的存款，而这些存款仅仅只是存在银行里，又没有其他的投资或者理财项目，那么你可以尽可能多支付首付款，少贷款，因为贷款毕竟都会产生利率，而这利率比你在银行的存款利率要高，所以得不偿失。但是如果你有足够的存款，而有其他更好的投资理财计划，那么你没有必要大额支付首付，因为房贷的利率相比较于其他消费类或者经营类贷款利率是比较低的，这样等同于用低利率从银行获得创业资金。另外，申请人也没有必要到处凑钱去尽量多支付首付款，因为如果你工作稳定，收入尚可，一定额度的月供不会给日常生活带来太大压力，可以在自己有一定存款之后在进行提前还款。

第二，我们需要依照个人的收入情况来选择。

随着时代发展，购房群体越来越年轻化，现在80后、90后结婚购房占据了很大比例。但是年轻人因为工作时间短，并没有足够的积蓄，所以年轻人在办理房屋贷款的时候一定要通过慎重考虑，不仅仅要衡量自己的支付首付款的能力，还要周密的考虑到之后还款的压力，一般情况下，每个月的还款额度最好要控制在家庭总收入的50%以内，因为年轻人不仅仅家庭生活开销大，而且社交活动也要占据很大一部分消费。另外，商业贷款的还款方式有很多种，如果收入比较稳定，可以选择等额本息的还款方式。每月还款额相等，方便安排资金支出，但缺点是利息总支出是所有还款方式中最高的。如果手头相对比较宽裕，可以考虑选择等额本金的还贷方式。虽然这种还贷方式初期月供比较高、还款压力较大，但与等额本息相比，可以节省大量利息支出，并且后期月供逐渐减少，利于安排其他投资理财规划。

伴随着居民个人财富的积累，个人理财业务开始在商业银行兴起并发展，理财业务规模不断扩大。与全国其他商业银行理财业务日新月异的迅猛发展相比，农村商业银行(以下简称农商银行)的理财业务发展相对起步较晚，但随着农商银行改革的不断深化，个人理财业务成为农商银行新的利润增长点，诸多法律风险也随之而来，由于个人理财自身商业与法律结构的相对复杂性，其法律风险也相对复杂。因此，如何防控和规避法律风险成为农商银行亟待解决的重要问题。

一农商银行个人理财业务的法律性质及法律特性

(一)农商银行个人理财业务的现状

农村商业银行作为服务“三农”的金融企业，与全国其他商业银行相比，个人理财业务的开展在产品品种、管理水平、制度监管等各方面有着一定的差异，随着农商银行改革的不断深化，拓展个人理财业务成为其发展创新的新利刃，也成为增长利润和核心竞争力的关键所在。农商银行有着网点众多、客户基数较大、联动效益好等优势，但同时理财意识薄弱、理财产品单一、技术支持缺乏、理财人才匮乏也成为制约其业务发展的瓶颈。

(二)银监会关于个人理财业务法律性质的界定

我国商业银行的个人理财业务起步较晚，在实际操作中出现诸多不规范现象，由此我国银行业监督管理协会于2005年出台了《商业银行个人理财业务管理暂时办法》(以下简称办法)和《商业银行个人理财业务风险管理指引》(以下简称指引)，办法中涉及到理财产品法律性质的定义有如下几条：第二条规定本办法所称个人理财业务是指商业银行为个人客户提供的财务分析、财务规划、投资顾问、资产管理等专业化服务活动。并进一步在第七条中细化第二条规定：商业银行个人理财业务按照管理运作方式的不同，分为理财顾问服务和综合理财服务。第八条规定：理财顾问服务是指商业银行向客户提供的财务分析与规划、投资建议、个人投资产品推介等专业化服务。第九条：综合理财服务是指商业银行在向客户提供理财顾问服务的基础上，接受客户的委托和授权，按照与客户事先约定的投资计划和方式进行投资和资产管理的业务活动。办法和指引对银行个人理财业务进行了比较清晰的界定和规范。

(三)理财产品的法律特点

综观各家农商银行开办的个人理财业务，由于农商银行和投资者对客观环境认识的有限性，以及可获取资源的稀缺性，他们的预期往往与实际结果是不相符的。这些理财产品具有以下几个法律特点：

1、交易标的具有虚拟性。由于理财产品的投资标的日趋复杂，在种类繁多的投资标的中尤其是一些与股票指数、期货指数、汇率、利率等挂钩的理财产品使得人们无法从产品的名称去清晰地把握具体投资标的物，客户在签署认购协议后也难以准确地追寻自己资金的最终去向。另外，由于银行受法律限制，无法直接投资股票指数、期货指数挂钩的有关产品，因此农商银行必须通过与其他金融机构的合作并利用衍生工具将投资去向虚拟化。这种虚拟化的投资方式，在一定程度上制约了客户对产品及其风险的认识，也增大了客户接受有关风险的不确定性。

2、法律结构具有不确定性。不少理财产品对于银行与客户之间到底是买卖关系还是委托关系具有一定的不确定性。银行与客户签署“认购协议”而非“委托协议”，尽管协议使用了“认购”的字样，但双方建立的却非买卖关系。从法律的角度来看，这种不清晰的关系可能带来一系列问题：一是银行接受客户的资金后，这些资金的所有权问题，是归属银行还是客户;二是由于法律法规限制银行自有资金的运用，因此资金的运用是否合法合规也成为一个问题;三是如果银行破产，理财产品认购人(客户)的权利如何实现，是否应该纳入破产债权的范畴。法律结构的模糊界定将会给客户与银行带来不可预估的风险。

3、合约内容的概括性。银行在发行理财产品的时候，往往通过认购协议或产品说明书等文件内容的模糊化处理来淡化风险，规避责任，从而更大程度地吸引客户、增强产品的竞争优势。

楼市刮起“零首付”或“低首付”旋风，噱头成分居多。不仅有骗贷嫌疑，还潜藏巨大的法律风险。律师建议，购房刚需族宜视个人购房能力来决策，厘清利害关系慎用违规方式买房。

零首付楼盘现身，刚需族称系“标题党”

“搞了半天根本不是零首付，而是贷款来付首付，还款的时候一边要还首付的贷款，一边还要还正常的月供，利息还不低。其实就是开发商玩的文字游戏，一般人根本吃不消，纯粹是标题党。”日前，长沙市民周丹（化名）一通电话打到某楼盘售楼处，咨询零首付购房细节，得知所谓零首付的底细后发出了上述的慨叹。

看到新入职的同事相继在长沙买房落户，在星城某互联网公司就职的周丹前不久打算婚前置业，用足首套房刚需这张牌，最近踏上了看房买房路。“偶然听广播里的广告，说长沙有个楼盘推零首付，还带某名校指标，我有些喜出望外：自己刚上班，手中积蓄不多，付个首付有些勉强，如果能够零首付，当然解了围。但楼盘那边操作起来，根本不是我想的那样。”周丹说，所谓的零首付很不简单。

买房子还能零首付，听起来很美，但究竟怎么个不简单？根据周丹提供的信息，记者联系上了这家房产开发企业的售楼部门。一位彭姓工作人员表示，该楼盘的确正在搞零首付促销活动，但他坦承“零首付的要求比较高”。“主要是申请人名下或直系亲属名下得有一套无负债的房产作为抵押，才能贷出款来抵作首付款，贷款没还清的不算，得有房产证才办得下来。”

噱头成分多，成本远超正常渠道购房

“零首付”听似与住房贷款政策要求的“刚需族购房首付最低三成”相左，会否涉嫌违规？该彭姓工作人员透露，其实并非真正的零首付。公司的具体做法是，与某股份制银行合作，给申请人的现有房产（或直系亲属的房产）作出评估，按照评估价格的一定比例给出一笔抵押贷款，年预期年化利率大约8.6%，发放一张大额银行卡，刷出来垫付首付款。付完首付再按正常商贷模式，找另一家国有银行办理住房按揭贷款，预期年化利率在基准上上浮10%，约为7.2%。

“其实就是两笔贷款，还款的时候要还两笔，压力确实也会比较大。”彭姓工作人员透露，打出这样的宣传，其实也是为了“博眼球”，因为“同业很多也在这么做，其实真正申请的人不多”。姑且不论名下已有房产这一说，仅看抵押贷款预期年化利率，已经相当于在1年期贷款预期年化利率基础上上浮30%，对购房人而言负担并不轻。

今年以来，长沙楼盘中如此夸张宣传的并不止一两家。记者了解到，所谓的一成首付，多为开发商垫付资金，帮购房人达到首付三成的要求，购房者需要在约定时间内补全垫付的资金。而这种垫付也是有条件的。以望城某至今仍在进行一成首付促销的楼盘为例，工作人员介绍称，“个人出一成，两成开发商垫付，半年内垫付的首付款并没有费用，但半年后如果还没补全垫付的资金，就将按照每天万分之五的比例收取手续费。”据她透露，这种方式已经有长沙的购房者申请了。

法律风险不可小觑，宜视实力购房

此类现象，潜在的风险有哪些呢？湖南元端律师事务所律师袁啸表示，零首付和低首付购房的做法，严格来讲有骗贷的嫌疑。全部或者大部分购房资金都是贷款，也将给购房人带来前所未有的还款压力。“不论还款时间拉得多长，终归是要还的，而且时间成本不低，还容易因此影响到个人的信用。”袁啸坦言，套取贷款来买房付首付，与央行和银监会有关住房信贷政策明确的“消费贷款不得用于购房”相违背，而且手续费和利息偏高，会带来沉重负担。

换言之，零首付并不能与免费借款画等号。而众所周知，信用卡贷款的手续费折算成年预期年化利率会比一般的消费贷款预期年化利率还高，并不划算。如果是开发商与小贷公司合作提供贷款支付首付，则借款人面临的利息将更高。

“这么操作也将构成金融风险，无形中回避了监管和对房地产信贷额度的控制，由于银行报送的数据会基于首付是真实的假设，这么操作达一定比例其实就存在虚假成分，给真实的住房贷款数据打了折。从法律角度看，叫合法形式掩盖非法目的。”袁啸建议，有购房需求的刚需族一定要视个人购房实力来决策，一旦自有资金不足贸然采用此类垫付或零首付方式，将面临较大风险。

在近些年，我国房地产发展如洪水猛兽，居民购房贷款的一个主要方式是个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。但个人住房抵押贷款还存在一系列的贷款风险。那么住个人住房抵押贷款业务风险有哪些呢?下面就跟着小编一起来看一下吧!

个人住房抵押贷款业务风险

1、信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

(1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

(3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2、抵押风险

(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3、利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满一年

时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。

4、流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。

5、管理风险

在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

6、操作风险

操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

7、国家政策风险

我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。

当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。

8、法律制度风险

目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

北京房价常年居高不下，按揭买房已经成了常态。在办理按揭贷款的过程中，大家一定遇到过不少问题，下面小编就将它们进行了整理和汇总，希望能够帮助到有需要的朋友。北京按揭贷款如何办理

在北京办理按揭贷款的途径主要是银行和小额贷款公司。一般情况下，银行的利息更低，但是办理手续比较麻烦，审核时间长，需要耐心等待。而小额贷款公司的申请门槛没那么高，办理时间也会缩短，但是你需要支付更多的利息费用。

那么如何办理按揭贷款呢？一般申请按揭贷款的流程需要经过申请-审核-签订合同-办理抵押-银行放款，具体可以参考【】。办理北京按揭贷款需要什么条件

银行和小额贷款公司办理按揭贷款的条件基本差不多，银行在审核上稍微严格一些，二者的要求大致如下：

1、借款人信用良好、没有不良征信记录；

2、有稳定的工作和收入，具有按时等额偿还贷款本息的能力；

3、支付30%以上的首付款；

4、以所购房产或汽车作为抵押；

5、贷款机构规定的其他条件。

办理按揭贷款不仅要满足相关条件，而且还需要准备如身份证、户口本等申请资料，详情可以参考【】。北京按揭贷款利率多少

近期来北京的房贷政策比较紧，不管是首套房还是二套房，利率都有所上升，分别为基准利率的1.1和1.2倍。而车贷的利率比房贷要高一些，一般是基准利率上浮10%-30%。【】北京住房按揭贷款最高额度是多少

住房按揭贷款的最高额度跟你所购房屋的价格有关，如果是新房，最多可贷市场价的70%，如果是二手房，最多可贷房屋评估价的70%。此外，按揭贷款额度还受诸多因素影响，。按揭贷款如何选择还款方式

常见的还款方式有等额本息还款和等额本金还款，用等额本息还款每个月偿还的本金加利息之和是相等的，而等额本金还款法每个月只有偿还的本金相等。等额本金的总利息要低于等额本息，所以想节省利息的可以选择等额本金，但是前期还款压力比较大，各位需谨慎选择。想获取更多选择还款方式的技巧，可以点击【】进行了解。

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各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

为落实《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）要求，推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，保障缴存职工权益，现就有关问题通知如下：

一、职责分工

（一）缴存城市公积金中心（含分中心，下同）负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。

（二）贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。

（三）贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对，掌握提取、还款、变更和逾期情况。

二、办理流程

（一）贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询，并一次性告知贷款所需审核材料。

（二）职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请，缴存城市公积金中心根据职工申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

（三）贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。

（四）缴存职工在异地贷款还贷期间，如住房公积金个人账户转移，原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后，及时对异地贷款情况重新标识和记录。

（五）异地贷款出现逾期时，缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作，根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。

三、相关要求

（一）各省、自治区住房城乡建设厅要加强对住房公积金异地贷款业务的指导监督。各城市和新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要抓紧出台异地贷款业务细则，确保异地贷款业务有序开展。

（二）异地贷款业务缴存信息核实联系人要尽职尽责。缴存城市公积金中心和贷款城市公积金中心要相互配合，认真核实相关信息。如信息核实联系人、联系方式有变动，请以书面形式，及时报我部住房公积金监管司予以更新。

（三）我部将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。各城市和新疆生产建设兵团公积金中心要按照异地贷款政策要求，抓紧开展信息系统升级改造，优化个人住房贷款业务流程，适应全国异地贷款业务信息化要求。

中华人民共和国住房和城乡建设部

2015年9月15日

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

一、提交贷款申请并提供以下申请资料：

(1)个人住房借款申请书;

(2)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

(3)经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;

(4)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件;

(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;

(6)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;

(7)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券;

(8)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;

(9)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

(10)如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等;

(11)贷款行规定的其他文件和资料。

二、签订贷款合同。

借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。

三、开立账户。

选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

四、支用贷款。

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

五、按期还款。

借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

六、贷款结清。

贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

贷款买房是当下很多人都会选择的一种购房方式，它可以解决多数人无法全款买房的困境，但是并不是每个人都能成功获取贷款，你还需要注意这八点。

1、综合评估经济实力

申请贷款之前对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分，后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等，也可以将可预计的借款计算进去。

2、计算自己的还款能力

还款能力是决定买房贷款可贷款额度的重要依据，如果你不具备一定的还款能力，那是无法获得贷款的。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额，在计算时也要考虑到收入和支出的可能变化。

3、计算买房贷款的可贷额度

借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。在这里要注意的是，要量力而行，额度不要超出自己的可承受范围。

4、贷前选择好合适的银行

目前，各家银行在首付比例等方面都有选择空间，特别是各自都有针对不同群体个性化的方案组合。即使部分客户已在银行办理过贷款，也可以将住房贷款业务转入更适合自己的银行，从而享受到全方位的房贷金融服务。

5、对家庭未来的收入及支出作合理的预期

收入预期要考虑年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等因素，未来大额支出的预期要考虑结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等因素。

6、坚持组合贷款的最优组合原则

组合贷款是有商业贷款和公积金贷款组成的，最优的原则就是公积金贷款要尽可能多，商业贷款要尽可能少，这样就能获取较优惠的贷款利率。

7、坚持首期付款的宽松原则

首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品，要坚持首付款宽松的原则。

8、避免出现逾期还款的情况

保证每月坚持按时还款非常重要，一旦因粗心或其他原因逾期没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚金，而且会影响自己的信誉度，这损失就远远不是经济上能够弥补的了。

个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。

个人住房抵押贷款的风险有哪些

1.抵押风险

(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

2.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。

3.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

(1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

(3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

(4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

房价越来越高，按揭贷款买房已经不是什么新鲜事儿，不管是投资还是自己住，很多人都加入了按揭贷款买房的行列中，但它也有一定的风险，今天小编来提醒大家按揭贷款买房也有一些需要我们必须注意的地方。

一、什么是按揭?

有些购房人认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，其实，按照理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是一种民事法律行为，或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方（开发商）及金融机构（银行）三方的一种制度。

一般过程：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。

两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。

按揭购房至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。

在按揭关系中，有4—7个法律关系：

1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；

2、买方与银行之间的资金借贷关系；

3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；

4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；

5、买方与银行之间的房屋抵押关系；

6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；

7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。

二、按揭贷款的购房风险?

按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。

由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。

对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。

银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：

1、开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作它用，或卷款潜逃；

2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；

3、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证；

4、开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格；

5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

7、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

企业主王先生：中行留学贷款解决了我孩子留学资金问题，我公司经营资金更充足了。王先生年届五十，经营一家小有名气的互联网公司，今年打算送孩子出国，钱都准备好了，但是了解到中行留学贷款后，果断决定孩子留学资金通过中行留学贷款解决，本来准备好的给孩子上学的钱后来投入到了公司扩大生产。王先生说，中行留学贷款利率低，孩子留学资金解决后，我的自有资金可用做公司流动资金，这可比我从银行贷经营贷款划算多了，手续也简便多了!

公务员赵女士：在中国银行贷了外币留学贷款，自己的钱做了理财，家庭资产增值看得见。赵女士是在京某部委公务员，早就打算送孩子出国，钱一早就准备好了，但是了解到中行留学贷款后，7月贷了美元留学贷款，年利率3%，原本自己准备好的钱做了理财，年收益率4.5%。赵女士说，中行外币留学贷款利率低，从中行贷款解决我孩子留学资金，我自己的钱随便理个财收益率都比这个高，满足了我家庭资产增值需要，太值了。

企业海外分支机构员工张先生：中国银行留学贷款解决了我孩子就读海外高中的问题，我们一家人终于可以团聚了。张先生和太太都常年被派遣至公司海外机构工作，没法照顾孩子。今年孩子初中毕业，来海外念高中、一家人团聚成了最大的梦想。无奈当地高中学费很高，张先生一家感觉压力很大，不仅需要贷款，还希望还款压力小些。了解到中行留学贷款可支付学生就读海外高中的学费、生活费甚至费后，张先生看到了希望，顺利办完贷款，贷款期限三年，还申请了两年宽限期，宽限期内只还利息不还本金。张先生说：“中行留学贷款期限长，还能宽限还款，还款压力小，实现了我们一家的梦想，将来孩子上大学还要选择中国银行。”

外企白领李先生：中国银行留学贷款切实解决了我老婆留学资金难题，贷款期限长，两年宽限期还款期，还款压力小。李先生和太太都是知名外企白领，工作时间不长，贷款置办了房产，太太今年拿到了国外商学院录取通知书，手头比较紧。李先生不仅需要贷款，还希望还款压力小些，因为工作几年的积蓄基本都用在房子首付和装修款上了，虽然工资每年都有可观的涨幅，但是还是觉得银行通常的还款方式压力大。了解到中行留学贷款后，李先生见到了曙光，顺利办完贷款，贷款期限六年，还申请了两年宽限期，宽限期内只还利息不还本金。李先生说，中行留学贷款期限长，还能宽限还款，还款压力小，太适合我这种工作年限短的工薪阶层了。

近年来，出国留学、出国深造日渐成为国内家长以及学子的选择。很多家长都是从多年前就开始筹备孩子留学的费用，即便如此，动辄上百万的费用仍然让不少家庭望而却步。作为传统外汇外贸专业银行，中国银行结合自身专业的服务能力、全球化的服务网络推出了个人留学贷款，用于留学所产生的学杂费、交通费、生活费及留学金等费用，具有额度高(最高150万元人民币或等值外币)、期限长(最长10年)、利率低(外币贷款利率低至3%，具体以币种在业务办理时间的报价为准)、手续简便等特点，接受房产抵押、存单质押、投保履约保险、第三方、信用等多种方式，贷款币种除人民币外，还涵盖美元、英镑、日元、欧元、港元、澳元、加元等多种外币，省去汇兑损失及麻烦，贷款还可设定宽限期，宽限期内只还息不还本，减轻还款资金压力。同时独特的外币贷款利率优势更是为资金充足客户提供家庭资产增值有力工具。中国银行个人留学贷款，您的出国留学首选产品!

二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在。在办理按揭手续时存在的风险有哪些呢？今天小编带您一起来看。

（1）一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估讲演，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清晰这些环节都有可能导致交易失败。

（2）办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为典质申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方只会支付首期款，假如买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险。

（3）为了有效地规避二手房按揭中的风险，建议使用银行提供的监管业务。如建设银行推出了特色产品——“百易安”交易资金托管业务，它由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款，即买卖双方在谈妥了交易价格签订买卖协议后，在银行的监视下办理过户等手续，在首期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行，这样来保证买卖双方的利益，收费尺度是：50万元以下收取3．5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

二手房按揭贷款要注意什么问题？

（1）每月还款额度要量力而行。在申请个人住房贷款时，借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所预测，避免出现无法足额还款的困境。

（2）要妥当选择贷款银行。对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和最长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。

（3）要选择适合自己的还贷方式。目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本金还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额本息还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体而言，采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。

（4）向银行提供材料要真实。申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。

（5）提供本人住址要准确，及时。借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇到人民银行调整贷款利率，还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。

（6）每月还款要及时，避免罚息。对于借款人来说，，必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。

个人住房按揭贷款简介

个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

个人住房按揭贷款申请条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力；

3、具有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

6、银行规定的其他条件。

个人住房按揭贷款额度

银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

贷款期限

贷款期限最长不超过30年。通常,贷款最终到期日借款人年龄不超过65周岁，如有共同借款人的，可以年龄较小者为基准计算贷款期限。

贷款费用

一、契税：贷款额×1.5%。由开发商代扣或到所在地房地产交易中心办理。

二、公证费用：一般是贷款额×0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。

三、保险费用：贷款额×贷款年限×保险费率;

四、维修基金：贷款额×2.5%。要到所在地房地产交易中心办理。

五、交易手续费：3元/平方米。到所在地房地产交易中心办理。

六、抵押手续费：一般是贷款额×0.08%。到所在地房地产交易中心办理。

七、工本费：80元/件。到所在地房地产交易中心办理。

个人住房按揭贷款利率

按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行。

申请资料

借款人所需条件

1.年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）

2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力

3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

借款人应提供的材料

1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本

2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份

3.收入证明（银行指定格式）

4.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）

5.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等

6.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。

房屋卖主应提供材料

1.夫妻双方身份证、户口本、结婚证

2.房产证

特殊情况

外籍人士购房所需资料：

台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

卖方为企业需提供资料：

法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证

房子选定了，要向银行申请房子按揭贷款，有一些问题是不能不清楚的。毕竟银行把那么多钱借给申请人，银行审查方面自然是非常严格。弄清楚这些问题，非常有必要。

1、申请要量力而行

申请房贷要量力而行，通常月还款额不宜超过家庭总收入的50%；根据自己的还款能力和未来收入预期选择适合自己的还款方式。

2、资料需真实

向银行提供资料要真实，提供本人住址、联系方式要准确，变更时要及时通知银行。

3、权利义务看清楚

认真阅读贷款合同条款，了解自己的权利义务，注意查看补充条款、利率变动后如何还款等事项。

4、按时还款

要按时还款，避免产生不良信用记录，影响以后再次贷款。

5、留好合同收据

不要遗失借款合同和借据，还清贷款后不要忘记撤销抵押登记。

伴随着我国房价的不断攀升，越来越多的人因为资金有限，纷纷选择购买二手房。由于经济压力不断增大，还有很多人选择办理二手房按揭买房。那么，什么是二手房按揭贷款？在二手房按揭流程应注意哪些问题呢？

什么是二手房按揭贷款

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

二手房按揭贷款流程中应注意的问题

1.评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2.竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。

3.贷款成数和利率

借款人需要注意的是，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时须结清后方可使用。

4.还款方式的选择

银行现在的还款方式主要有等额本息、等额本金等。各种还款方式是针对不同的客户分别推出的，例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层，等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，此还款方式相对于前者更能节省利息。还须提醒借款人的是，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有的还款能力，月供额一般以不超过家庭收入的50%为宜。

5.贷款银行的选择

如果借款人选择的是常见的房贷产品，那么最好综合考虑各银行的网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等因素来选择。当然，服务质量等软性条件也要加以考虑。

6.收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，也就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位为借款人开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具的收入证明来申请贷款。符合条件后，银行也可以审批。另外，家庭的一些其他资产，如大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行一般会作参考的。

7.借款人自身相关情况比如个人诚信

对于贷款人来说，个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款情况。其中，信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节。虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。在这里提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

8.申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构。如果通过担保机构办理的话，银行一般从买卖双方办理完过户手续起3~4个工作日将房款给业主。加上之前的评估时间和银行审批时间，最快的话7个工作日就可以办理完成。在此提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。