民法典住宅用地使用权到期自动续期（合集8篇）

操作方法

国家规定房子的使用权是70年，70年房产到期后，房子就会被国家给回收的了，因为土地是国家的，国家只是借给你使用，使用的权限是70年。

住宅使用权到期后，自动续期。房屋使用人先去国土局申请延期。房子到期后的市场价值并不会因此变低，依然还会是市场的这个价位。

续期后，土地使用人应当向国家支付土地使用费，续期和国家土地使用费都是有国务院规定的。补交完地税后，你将重新拥有房子的使用权70年。

如果房屋使用人拒绝向国家支付土地税的使用费用，那么，房屋的所有权将会被国家给没收，你将会被强制搬出该房子。

土地类型主要分为商业和住宅两大类，当他们年限到期怎么办？住宅用地一般来说，到期只要补交土地使用金，就可以续期了。但是商业用地却是要复杂的多。

商业用地40年产权

在我国现行的法律规定中，商业用地的产权年限仅为40年，远低于住宅的70年的年限。因此让很多商业房的业主如鲠在喉。

物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期,但对于商业用地等,现在的政策还没有明确规定。

商业用地续期是否“有法可依”

根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

关于“社会公共利益”一说，专家学者都看法不一，因为“公共利益的界定本身就存在很大的争议”，这就导致在能否续期的问题上，政府握有很大的行政自由。简单说，政府说是就是，说不是就不是，没有法律意义标准。也缺乏一个实际参考的标准。

但也有专家表示不必过于紧张。他们认为:“只要不违反一般的公共利益,像商住两用房这类的非住宅用地申请续期应该是可以批准的。”

即便国家批准了续期,对于采用何种方式续期,新的年限怎么制定,续期费用的标准如何,各方也存有争议。由此可见，商业用地的续期问题仍旧是现行法律的下的一个空白地。

70年住宅土地使用权是很多人知道的事实，但是大家有没有想过一个问题，那就是这70年到期了怎么办呢？这对于投资房产来说也是需要了解的关键问题。

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70年住宅土地使用权到期怎么办？

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布对该问题有了很明确的解答，既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

总结来说：不会收回，对于这样的问题大家还是不要过多担心，但是到期后税金的问题就值得大家考虑的，相信国家会对该情况有明确的规定。

解决办法

目前来说，70年住宅土地使用权到期了是不会被收回的，但有可能像我们购房交房屋契税之类的税金问题出现，到时到指定银行缴纳税金即可。

投资者不必要过分担心这类问题，因为投资的时间很难达到70年，但这其中有一个例外，那就是投资一些老居民楼，这个最好是去街道办了解相关问题再做投资决定。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。

因而，使用期届限满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期

(1)续期申请的提出

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

(2)续期申请的审批

土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。

(3)续期的性质

土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回

《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。

(1)土地使用权由国家无偿收回

国家是国有土地的所有者，国有土地使用权作为相对独立的财产权，它只是以通过出让的方式，在一定年期内由国家让渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后，取得在该年期内使用土地的权利，即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。

(2)国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。

使用处理

土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的，一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的，才全部作为固定资产核算。

购房时，我们都有一个常识：住宅是70年产权，公寓是40年产权。这一点也成为我们选择住宅还是公寓的一个参考。我们往往还会有一个疑惑：70年以后怎么办？房子还属于我吗？

针对这些大家关心的问题，我们将推出“拼”读民法典专栏，解析《民法典》中和“房”相关问题的阐述和规定。本期，我们围绕住宅建设用地使用权期限的规定，和大家梳理一下房屋产权、房屋所有权、土地使用权这些概念，以及它们与我们生活的密切联系。

1

《民法典》的回答

5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7编、1260条。其中房产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等多个涉“房”问题被提及。

其中，《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

这就意味着土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

2

什么是土地使用权？

我们对“产权”一词非常熟悉，而《民法典》中提到的住宅建设用地使用权是什么呢？

事实上，房屋产权由房屋所有权和土地使用权组成。房屋所有权是你对所土地之上的房屋建筑的所有权，年限是永久的。然而，我国普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年，但通常不需要50年，你的房屋就由于环境破旧、管线老化等不再适宜居住。

而土地使用权是有年限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。这其中，住宅用地为70年、工业用地为50年、商业用地是40年。

因此，土地使用权的年限决定了房屋产权的年限。

3

温州20年产权事件

我国有住宅用地到期的案例吗？

有。2016年温州部分20年住宅建设用地使用权到期，温州要求按房产价格三分之一的标准缴费才予以续期，引发社会广泛关注。

后来，根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，采取了既不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续的过渡性方案处理了该事件。

4

《民法典》尚未回答的

关于土地使用权到期后如何解决，《民法典》确认了三个信息。

1、满70年后，自动续期，不必担心土地被收回。

2、续期需要缴纳费用。

3、续期需要缴纳的费用有减免的空间，费用标准依照法律、行政法规的规定办理。

但是针对“自动续期”如何操作和实现、如何确定续期费用等问题，仍有待明确。

关于住宅建设用地使用权期满后续期费用标准的问题，目前主要有以下几种观点：

北京安博（成都）律师事务所赵丽律师认为：这其中，以土地出让金为参照标准的可能性较大。以土地出让金为基础按照一定比例计算续期费用，一方面是土地出让金是一个既有数据，有固定的计算基础更利于相关部门核算办理业务，另一方面，房地产税制度呼之欲出，产权续期则是在为此清扫障碍。地价升值、房价升值的部分，将在房地产税中予以计算。不过，在民法典施行及正式的续期费用缴纳办法落地前，还是参照国土资源部发布的“两不一正常”过渡性处理办法。

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自动续期等于永久续期吗？

自动续期是不是意味着购房者对房屋拥有永久的土地使用权呢？

北京安博（成都）律师事务所赵丽律师表示：自动续期不等于永久续期，自动续期解决的是期限届满后未申请续期土地使用权是否会被国家收回的问题，但并没有说自动续期至何时。民法典规定了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，说明该“自动续期”并不等于“无偿续期”，由于需要计算续期费用，自然会有一个计算周期，也不会是“永久续期”。

6

公寓40年产权到期后，也自动续期吗？

一些购置或者计划购置公寓的朋友可能会关心，住宅70年产权到期后自动续期，公寓40年到期后是否也会自动续期呢？

针对商业用地使用权到期之后该如何续期，目前国家法律并无明文规定。《民法典》规定住宅建设用地使用权到期后，可自动续期，但并未规定商业、工业用地使用权到期后可自动续期。

也就是说，公寓40年产权到期后能否续期，如何续期存在不确定性，同时续期年限和续费标准，还存在较大争议空间。

“公寓属于商业用地，为非住宅建设用地，《民法典》第359条将非住宅建设用地使用权排除在了可自动续期的范围外，因此公寓目前暂不属于自动续期的用地范围”，赵丽律师表示。

土地使用权的续期问题，关乎老百姓的切身利益，也关乎社会安定和发展。无论是住宅、工业、商业用地，都应有完善的法律制度来确立、维护和保障。

通过《民法典》，我们看到相关法律制度的逐步完善。也期待在各地的摸索和实践中，能让老百姓吃上定心丸。

现在大家对土地使用权很感兴趣，对土地使用权的相关问题并不是十分的了解，接下来小编将和大家来聊聊：土地使用权到期后可自动续期吗？

土地使用权到期后可自动续期吗？

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

续期问题可以从三个方面来考虑

一是不够70年的，到期后必须都续期到70年。

二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费。

三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

目前《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布也没有对自动续期有明文的规定，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计，也是强化物权法的表现。所以大家在投资房产的时候尽量选择住宅用地审批时间较近即可，如果投资市中心的一些老居民楼，那么这个问题就变得有点棘手，建议去当地居委会了解相关手续问题，了解是否涉及遗留问题，避免投资损失。

现在的商品房一般是70年的产权，不少网友就会问，这个究竟是什么意思，那如果商品房产权到期怎么办，到期之后房屋是否会被国家强制收回？面对这样的问题，小编今天就给大家稍微整理下关于商品房产权到期之后的一些相关问题。

首先，大家得先走出一个误区，那就是产权是没有期限的，而这里所指的产权年限一般指的是土地使用权。

土地使用年限

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。

住宅用地使用权限自动续期

依据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

中国只有两种土地所有权，一种是国家所有的土地，出让和转让的都是这种土地;另外一种是国家确切规定为集体所有的土地，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有。也就是说在中国，能出让和转让使用权的土地，只能是国有的土地。即便按照《物权法》国家以便民、利民的角度，自动为你续期了，它也有权力伸张建立在国有土地所有权之上才有的使用权相关租金和权益。可以说，使用权到期的土地，不可能一律免费续期，也不可能普通住宅和商业住宅一视同仁。而对将来继续经营商业地产免费续期，不仅造成国有资产流失，还会使得国家难以收取土地增值的利益。

在朋友圈里有这样一个疑问困扰大家投资房产，它就是：土地使用权到期续期要交三成房价的问题，这个到底是真的还是假的呢？接下来我们一起来了解一下。

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土地使用权到期续期要交三成房价吗？

温州一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。这个事情是真实的，但是只是局部现象，大家不必要引起担忧，上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

相关法律规定

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

目前市面上主流的做法是：后续用地使用权会自动更新，而非补缴，所以普通民众并不需要太担心。只是投资那些市中心老住房的投资者需要注意，他们的年限可能低于30年，补缴的可能性会很大，如果投资时不把这部分算进去，那么很有可能存在投资失败。