商品房一房二卖如何判处【热门20篇】

商品房是我们日常居住的场所，防火当然是重要的事情之一。开发商会在楼房内配置灭火器。但是很多居民却不知道商品房区灭火器配置要求。

灭火器的分类主要有干粉灭火器：适用范围：适用于扑救各种易燃、可燃液体和易燃、可燃气体火灾，以及电器设备火灾泡沫灭火器：主要适用于扑救各种油类火灾、木材、纤维、橡胶等固体可燃物火灾二氧化碳灭火器：主要适用于各种易燃、可燃液体、可燃气体火灾，还可扑救仪器仪表图书档案、工艺器和低压电器设备等的初起火灾。

学会使用灭火器也是很重要的自保措施，在未到达火源的时候切记勿将其倾斜放置或移动。距离火源10米左右时，拔掉安全栓。拔掉安全栓之后将灭火器倒置，一只手紧握提环，另一只手扶住筒体的底圈。对准火源的根源进行喷射即可。

商品房灭火器配置标准明确规定必须安装灭火器，每层必须配置两个灭火器。10--25平米1银行的新建、改建、扩建和内部装修工程须经公安消防机构审核合格后，方可施工;工程竣工后，须经公安消防机构验收合格后方可投入使用或开业。未经验收或经验收不合格的，不得投入使用。灭火器每年检查一次对不合格的灭火器进行修改等。

提醒您，学习了解防火安全知识，学习灭火器配置，灭火器如何配置，观察消防工具的摆放，如遇到危险不要慌张迅速撤离。

13年10月，北京首例自住型商品房项目恒大御景湾接受申购登记，2000套房源引发14.8万家庭申购，供需比高达1：74，这意味着将有74户家庭抢购一套住房。据了解，自“京七条”实施以来，自住型商品房成为了楼市焦点，两次申购均受到城市“夹心层”的追捧。值得关注的是，现行的自住型商品房政策不可否认的在北京有了很好的开端，但这意味着可以让其他房价高昂的城市效仿吗？在杭州是否可以推行呢？

市场发出两种不同声音

自住房不仅价格相对优惠，并且相比其他刚需项目，地段更好，因此受到刚需购房者的热捧。不过对于自住型商品房的入市，市场上也发出了两种不同的声音。

一种观点认为，自住型商品房的大量入市，相应的缓和了房价，对北京楼市起到一定调控作用。在自住房未推出之前，北京市场的供需比在1:4-1:5，自住房导致了客户分流，刚需盘的供需比产生了变化，变成了1:2左右，总的客户基数有下降和分流的趋势。如此，会对开发商的预期产生一定影响，可能有助于抑制开发商大幅涨价的冲动。

不过，在一些媒体同行看来，自住房政策的长期施行，可能会导致市场反弹。“一定区域内土地供应量是有限的，其中一部分供给自住型商品房项目后，剩下的商品房用地会显得更为稀缺，有可能导致开发商争抢，从而导致地价上扬。”如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，这样众多开发商争取有限的稀缺商品房用地资源，势必推高地价，进而推高项目的市场售价。

也有分析人士以天通苑、回龙观和常营等保障房为例，这类人士认为，保障房会起到一个地块初始发展的作用，“打造人口发展基础，然后减小土地供给量，房价就会被抬高。”

专家：杭州市场不具可比性

“城市情况不大一样，杭州比较市场化，北京楼市相对来说政府干预比较多。”一位投资总经理接受采访时表示，拿保障型住房项目的开发商多为有着央企北京的大型房企，杭州楼市则趋向于市场化的竞争。

分析认为，北京市场有其独特性，一方面，北京人口基数大，房源存量却仅为杭州的一半，如前文所述，政府对商品房定价作出限制，导致开发商观望情绪严重，此时推出自住型商品房用地，无异于久旱逢甘霖。

反观杭州市场，11万套天量房源如泰山压顶，开发商忙着跑量的当下，对这种类似于经适房性质的保障型住房项目是否感兴趣就很难说，“所以，在杭州要不要推行，还得看政府的态度，而不是市场的因素。”

什么是商品房按揭？在杭州按揭商品房的具体手续又是如何呢？

商品房按揭概念：

一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。

按揭需有三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。

商品房按揭的流程如下：

(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。

(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。

(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。

(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。

(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。

(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。

(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。

(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。

我们购买的房屋通常都是商品房，很少有一些特殊房产的买卖，不过除了商品房之外，现在还有一些安置房的买卖交易比较多，有的朋友在买房的时候遇到了却不知道安置房是什么意思，那么安置房和商品房有什么区别呢？

一、安置房和商品房是什么意思？1、安置房安置房通常指的是一种补偿性的房屋，也就是开发商在拆迁原住民后，补偿给原住民的新建房。有的需要原住民再交一点差价，有的需要补给原住民两套或多套，在转手卖的时候也没开发商的商品房那么贵。2、商品房相信大家对商品房一点都不陌生，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

二、安置房和商品房有什么区别？1、产权安置房相对于商品房而言，产权上有明显的区别，很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金的。而商品房是有完全产权的，即完全的房屋权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。2、时间交易限制安置房的交易受到的限制比较多，很多安置房在交易年限上都有限制，一般规定安置房在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。不过，商品期房，法律上是不允许转售的。3、交易风险由于安置房存在的诸多交易限制，购买安置房的风险相对于商品房而言就会大一些，安置房这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，就算是双方签订了购房合同，但是如果国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行。4、质量区别商品房的质量一般都不会存在什么大的问题，但是由于安置房的建筑利润被限制，所以建筑商人通常能偷工减料就偷工减料，以此来增加利润。以上就是关于安置房和商品房的区别介绍了，购买房屋的时候建议大家还是不要购买安置房这种类型的房屋，不仅仅是安置房，在遇到一些自己不了解的房产类型的时候，自己也应该先多去了解一下该房屋是否存在一些交易的限制问题，这样才能避免购买房屋造成的损失。

（一）商品房

商品房拥有完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。

（二）经济适用房

建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

现在的商品房一般是70年的产权，不少网友就会问，这个究竟是什么意思，那如果商品房产权到期怎么办，到期之后房屋是否会被国家强制收回？面对这样的问题，小编今天就给大家稍微整理下关于商品房产权到期之后的一些相关问题。

首先，大家得先走出一个误区，那就是产权是没有期限的，而这里所指的产权年限一般指的是土地使用权。

土地使用年限

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。

住宅用地使用权限自动续期

依据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

中国只有两种土地所有权，一种是国家所有的土地，出让和转让的都是这种土地;另外一种是国家确切规定为集体所有的土地，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有。也就是说在中国，能出让和转让使用权的土地，只能是国有的土地。即便按照《物权法》国家以便民、利民的角度，自动为你续期了，它也有权力伸张建立在国有土地所有权之上才有的使用权相关租金和权益。可以说，使用权到期的土地，不可能一律免费续期，也不可能普通住宅和商业住宅一视同仁。而对将来继续经营商业地产免费续期，不仅造成国有资产流失，还会使得国家难以收取土地增值的利益。

购房者购买预售商品房的，那也不是必须缴全款的，是否支付全款，完全是通过双方协商的结果。所以，在购买预售商品房的时候，你看看自己的支付能力，在加上对开发商和预售房屋的具体情况，做一个大概能接受的范围。不过，通常是不能要求太低的，开发商那边通常也要考虑自己的利益。

通常买房交到手上了，那是肯定要接着缴付全部房款了。不过，购买预售的商品房，因为房子还没建成，成品都没看到，如果这时候要交全款的话，那么之后房子交到手上不满意，或是中途房地产开发商出现问题了，那么吃亏的就是购房者了。

而且实践中，有要求商品住宅首付不低于30%，商业用房首付不低于50%。而通常已经取得了商品房预售许可证的话，一次性购房的是要补齐房款才能签合同去房管局做备案的。

另外，因为购买预售商品房，购房者可能会承担较大风险，特别是现在有不法之人，为谋取利益，造假商品房预售许可证，在购房者付完钱过后走人，造成购房者钱房两空的局面。

商品房预售有什么坏处

商品房预售款监管方法落后、预售款的收取较为自由，加大了预购人的风险。建设部规定，预收房屋预售款，在房屋开工兴建时不超过40%，待工作量完成一半时再收至60%，到封顶可收至95%，房屋交付使用全部收取。但一些开发商却在工程设计图纸初步成图时就要求预购人一次性全额交付房款。由于预购人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引购买者的动力不复存在，不仅导致房屋质量问题频发，开发商携款潜逃的极端现象也时有发生。

部分开发商盲目追求扩大规模，将预售款挪作他用或将已经预售的预售房不办理预售登记而将其抵押给银行为贷款做担保，当开发商资金周转困难且银行催债时，预购人的利益将会受到损害。

经常有购房者反映，称开发商在未取得《竣工验收备案表》的情况下通知业主收房。未取得《竣工验收备案表》交房开发商是否违约？未取得《竣工验收备案表》的房子能不能收？请看小编给大家详细说明。

房管部门：所交付房屋须验收合格

那么，开发商在交房前，是否需要取得《竣工验收备案表》？对此，南昌市住房保障和房产管理局相关工作人员告诉记者，取得该表是对开发商的硬性要求。“开发商取得了《竣工验收备案表》后，才可通知业主收房。”

记者在业主《南昌市商品房买卖合同》合同的第八条交付期限一栏中看到：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而第一种条件写的就是“该商品房经验收合格”。

对于开发商未取得《竣工验收备案表》一事，该工作人员表示，房管局只有行政干预权，所以只能和开发商沟通。

律师：业主可要求开发商承担违约责任

针对此事，江西中银律师事务所律师刘纪杰告诉记者，根据《城市房地产管理法》相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

刘纪杰表示，根据《合同法》相关规定，业主有权要求开发商承担延迟履行交房的违约赔偿责任，按其合同约定每日支付已交房款的1%的违约金，或者在采取补救措施还造成了业主的其他损失的，应当赔偿损失。

自住型商品房主要是指保障居民的基本居住要求而推出的政策性住房。自住型商品房对于不同收入人群都是受到关注的，主要原因是在与其释放的信息对于购房者有一定的吸引力：

1、房子建筑面积以90平方米为主，最大可达140平方米；

2、购买无收入门槛，能买商品房的都能买该房;

3、价格比市价便宜30%。

解读1什么人能买?符合购房条件非京籍也能买

“自住型商品住房”面向北京市符合限购条件的家庭。而根据目前北京的限购规定，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购;非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。

无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于目前北京的购房资格审核系统将是一个考验。

解读2怎样购买?或将摇号确定购房家庭

自住型商品住房政策还将明确，保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买。业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定最终的购房者。

应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。

解读3价格便宜多少?已推项目每平米便宜数千元

根据昨日披露的信息，“自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。

从北京目前已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为2.2万/平，比周边在售二手房价格低4000元左右;海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万/平方米，周边商品房的均价在2.5万/平以上。

此前，相关部门曾表示，“自住型商品住房”的单套总价基本在200万元以内，此次政策明确，要比周边商品房价格低30%。

解读4是否能卖?五年后上市30%收益上交

昨日披露的信息显示，政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

业内人士介绍说，该项规定类似于经适房和限价房，目的是为了确保这些房屋买来用于自住，而不是用来投资获利。

不过也有专家认为，既然已经明确“自住型商品住房”是商品房的属性，那么限制出售与民法中关于个人财产方面的法规是相悖的。而且在该类住房的土地供应中，政府实际上并没有让利，因此上交收益给政府并不合理。

自住型商品房，名义上是七折商品房，但它享受了土地优惠，含有公共福利因素，不能在市场自由买卖，本质还是政策性住房。

商品房使用年限意味着我们对房子的使用期限，商品房使用年限到期是否意味着房子就不是我们购房者的了呢？商品房使用年限到期以后怎么办，如何面对商品房使用年限到期，成为房屋产权短的购房者们作为关心的问题。

我国的商品房使用年限是多长?为什么会有40年和70年两种说法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么办?到期之后土地会不会被国家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附着的房屋怎么办?

我国是社会主义国家，我国的土地氛围国有土地和集体土地两种。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”集体土地上所建房屋为我们通常所说的“小产权房”，不属于商品房。

商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。

从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。

商品房土地使用年限到期后怎么办呢?关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

各地商品房限购令北京广州郑州政策一览

北京楼市新政(部分)

●严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求。(购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。)

●要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

●采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

●个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。[1]?

广州市商品房限购令

广州市国土房管局于10月15日上午正式公布广州“限购令”。在广州公布的二次楼市调控4大措施中，户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷，住房公积金同步实行差别化信贷政策。

广州市国土房管局副局长黄文波说在发布会上说，根据我们广州市房地产近期运行的态势，以及国务院国家五部委房产宏观调控政策，为了巩固房地产调控的成果，坚决遏制房价过快上涨，我们联合人民银行、省银监局以及地税实行了关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见，将有关的意见向媒体公布，其中内容包括四个方面：

一是坚决遏制不合理的住房需求，坚决限制炒房。

主要的措施有第一是户籍家庭和常住的非户籍家庭，家庭成员包括夫妻双方和子女，常住就是提供在本市一年以上的纳税证明和社保证明，常住的非户籍只能购买一套商品住宅，第二非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房，第三未满18岁的人士不能单独购买商品住房；第四境外机构和个人住房严格按照住建部等部门2006年171号文有关的政策执行，广州市城区、直辖区。

二是严格贯彻国家差别化住房信贷政策。

各商业银行对第二套放房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基础利率的1.1倍；禁止在全额房贷前追加贷款；住房公积金同步实行差别化的政策，对购买经济适用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为2成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成，第二套房贷的首付比例不低于5成，第三套以及以上房贷全面停贷。

三是差别化的税收政策实行房地产调控。

严格执行广州市地方税务局关于调整我市增值税预征率的公告，实行差别化的土地增值税，对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征，对帐房过快的楼盘，市地税局会同国土局密切关注，进行轻松和稽查。

四是扩大住房保障力度。

在完成困难家庭保障住房后，将逐步扩大住房保障面，多渠道加快加大公共租赁房的建设，妥善解决夹心阶层的住房困难的问题。这是我们这次联合市部委制订的广州市贯彻国务院以及国务院五部委房地产宏观调控的实施意见。

公积金三套房贷全停

此前，外界盛传的公积金第三套及以上房贷全面暂停也成为定论。在广州版新政中，对于限贷方面，各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。同时，禁止各商业银行发放消费性、浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款，且全额还款前追加贷款。

而有专家认为，本轮穗版新政限外仅限制套数，而其中关于公积金房贷措施，对市场的影响会比较大。

广州版新政除了在限购、房贷收紧措施外，同时加强土地增值税的增收和保障房的建设。据悉，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。[2]?

郑州限购令

[3]?2011年5日，郑州市房管局通报郑州市政府《关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》和房管局《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，宣布从6日起郑州市开始实施“限购令”。即自2011年1月6日起，在郑州市建成区内对人口过密区域（人口过密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界）和其他区域实施差异化的限购政策。按照这一规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。

限购城市已经翻番

早在去年4月，“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题，当时只有北京响应；9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后又有15个城市开始限购；今年1月以来，又有7个城市加入限购阵营。

根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。

京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。根据北京中原三级市场研究部的估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。

在制定和执行限购政策的城市范围进一步扩大的同时，限购政策的严厉程度也进一步提高。政策明确提出对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

这就意味着，已经出台限购令的20多个城市很可能将重新调整限购的口径，因为除深圳外，大部分已经出台限购政策的城市都规定居民还可新购一套住房。

商品房限购令的影响范围

部分炒房者暂放弃购房

北京楼市新政刚刚推出，记者昨日走访崇文区、朝阳区多家售楼处，门庭冷落。一售楼经理称，新政出台后，房地产商和购房者都在观望。

房地产商推迟开盘

昨日下午，朝阳区芳园南街4名麦田地产的销售人员坐在石台子上闲聊。尹小姐指着门前空着的车位说：“都没有什么人，往常绝不会这样。”

销售经理吴先生说，去年五一正是房价上升期，今年却如此冷清。吴先生称，最近北京推出很多房地产政策，周围有一房产商，原定于五月份开盘的期房推迟。

位于朝阳公园西路的某小区销售经理称，楼市新政不会影响到高档小区。虽然新政规定一个家庭只能买一套商品房，但有钱人可以通过成年子女买房。该销售经理表示，新政还需等上两三个月才能显现出来效果。他个人认为，房地产商有大量的资金，可以推迟开盘。北京的房价不会下降，增速会减缓。部分地区二手房价格可能略微下降。

昨日，城铁回龙观站附近一新开楼盘售楼处，近百购房者正在大厅内选房。“肯定有人因为新政策放弃购房。”工作人员称，售楼人员已电话通知此前摇号的客户新政内容，有部分炒房者放弃购房。在接下来的认购阶段，购房者需填写《家庭成员情况申报表》，由上级部门审核。

新推预售房一周成交一套

2010年4月17日，国务院公布楼市新政。据了解，4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截至4月27日仅成交1套。[1]?

长期执行会扭曲市场

相比之前北京等区域执行的限购政策，“国八条”中有关限购的要求更加严格。新的限购政策不仅针对新购住房，同样严查存量住房，如果严格执行的话，市场需求将被有效遏制。

专家表示，在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟以北京为例介绍，目前北京楼市有40%左右的购房者是外地人，而其中10%左右的人是原来有房产，现在需要改善或是投资的。外地人已有一套不得再买的政策很可能影响目前市场上10%左右的购房人群。另外对本地人严查存量的约束也将影响10%左右的购房者，预计市场将最少减少20%的购买力。

限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。

“而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。”张大伟表示。除此之外，新的政策进一步加大了对已有存量住房的监测，部分人群，尤其是非本地户籍人群改善性购房的需求将被严格控制。

另外，也有一些人担心，限购可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。

买房知识普及，什么是商品房契税，商品房契税的征收标准又是什么呢？现行政策规定：现行契税政策，对个人购买住房行为实行差别化税率，具体如下：个人购买建筑面积在90平方米以下且属于家庭唯一普通住房的，契税税率为1%；个人购买普通住房、且属于家庭唯一住房的，契税税率在法定税率基础上减半征收；个人购买非普通住房的，全额征收契税。

商品房契税政策

1、1997年10月1日起，契税税率按4%执行。

2、1999年8月1日起个人购买自用普通住房，暂减半征收契税，但购买别墅等高档住宅、非普通住房、商业用房屋、房屋受赠行为、交换行为等，不享受此项优惠政策。

3、2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂减至1%，90-140平的普通住房是1.5%。购买非普通或非首套，是3%。

4、纳税人在新契税暂行条例颁布实施以前，购买房屋的，按照原政策执行。

5、以公司名义买商品房，无论什么样的房子，都是3%的契税。

契税的计税依据契税的计税依据归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

中国台湾的契税契税在中国台湾是对不动产转让课征的税收。1946年6月，国民党政府颁布了《契税条例》，1949年以后被台湾当局沿用并曾多次修正。不动产的买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权者，均应购用公定契纸，申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域的土地，兔征契税。

现行纳税人及税率如下：

1、买卖契税，由买受人按契约所载价额的6%申报纳税；

2、典权契税，由典权人按契约所载价额的4%申报纳税；

3、交换契约，由交换人估价立契，各就承受部分契价2%申报纳税，有给付差额价款者，其差额价款按买卖契税税率课征；

4、赠与契税，由受赠人估价立契，按契价6%申报纳税；

5、分割契税，由分割人估价立契，按契价2%申报纳税；

6、占有契税，由占有不动产依法取得所有权的人估价立契，按契价6%申报纳税，先典后卖者，可以原纳典权契税额抵缴买卖契税，但以典权人与买主同属一人者为限。

商品房层高一般多少

按照《国家住宅建筑设计规范》第六节层高和净高：

1、住宅层高不应高于2.80m。第2.6.2条卧室、起居室的净高不应低于2.40m，其局部净高不应低于2m。

2、利用坡屋顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于2.10m，其余部分最低处高度不宜低于1.5m。

3、厨房的净高不应低于2.20m，卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2m。

4、卫生间、厕所内采用蹲式大便器时，其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.90m。

房屋层高怎么计算

1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

2.建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

3.对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。

层高多少合适

过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。现在人们的生活条件改善了，对居住的要求也提高了很多。现在，不少人装修时要考虑安装地热、中央空调以及吊灯，如果层高只有2.8米的话是远远不够的。长沙某业内人士表示，现在大凡比较高端楼盘的层高都会超过3米。2.8米是很多年以前的标准了，当然如果是经济适用房或者是中低端楼盘，这样的层高问题不大。

层高不够可以要求赔偿吗

关于层高缩水购房人如何索赔的问题。应委托鉴定机构对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定，确定损失额。因此，因层高缩水需要承担的违约责任的范围应以专业的鉴定机构出具的鉴定意见为依据。如商品房层高缩水后实际层高未达到国家标准的，可认定为房屋主体结构质量不合格，在此情况下开发商构成根本违约，购房人不仅可以请求赔偿，还可以商品房主体结构不合格为由要求与商品房开发商解除合同。

业主维权事件不少见，而且有很多都是发生在收房时。那么，在商品房收房前，业主可以做哪些准备来应对收房可能出现的问题呢？

一、注意房款约定

业主在签订《商品房买卖合同》时，合同条款内都会标明写清何时交房、房款何时结算及如何结算的问题，该结算的房款结清，开发商才会交房。对业主来说，如果在与开发商约定的时间内没有结清应缴房款，开发商就有权把交房时间延迟了。

二、物业费不能乱涨价

购房者签订购房合同之前，要询问开发商小区物业相关事宜，并让开发商出具他们和物业公司合作签订的《前期物业管理协议》。

最后，在签订购房合同时，要在合同里标明约定的物业费用标准及其相关条款。如果日后入住时，物业费上涨，业主可以此条款为证，向开发商提出异议。

三、先验房再办理手续

如果开发商让业主先办理收房手续、缴费之后再去验房，业主有权说不，并要求先验房再收房。验房时发现的问题，可以一并写在验房单上，让开发商加以整改。整改完再收房，否则就是给开发商逃避责任的机会。

四、缴纳契税签协议

在办理入住手续时，开发商会要求业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，尤其是按揭业主，否则不予办理入住手续。开发商向业主收取契税等，业主担心开发商私藏，就是不交；但开发商在房产证没出来前是要为按揭业主承担连带保证责任的。

在这里，小编建议业主和开发商签订相关协议，双方互相约束，分清各自责任。

五、物业费可以按月交

在房款交了之后，物业公司会向购房者提出缴纳物业费的要求，并且很多物业公司都要求至少缴纳半年或一年的物业费，业主是有权拒绝的。因为《物业服务收费管理办法》中规定，物业费的收取只能按照月、季度或者年度来收取，最多只能预收半年的物业费。

六、建议业主集体收房

一般交房时，都是统一时间交房。业主们可以商量着一起去收房，这样的话还可以共同出钱请一个律师来指导。人多智慧大又有专业律师指导，就不怕被忽悠了。

七、投资买房尽快收房

很多投资者买房是为了日后的出租，如果收房时发现了房屋的小问题，业主可以考量一下出租得来的租金是否多于维修费用，如果是，聊宅小编建议业主可以提前收房，先自行维修并留下证据，日后再找开发商协商违约责任。

八、遇配套问题先收房

先收房后整改还是先整改后收房，要看房子质量问题的轻重。如果房子质量有严重问题，可以要求退房；如果有细节方面的小问题，可以要求先整改后收房；如果是配套问题，与开发商签订协议后收房，开发商须随后整改。

商品房公摊一般多少，这是很多购房者很关注的话题。商品房公摊面积如何计算，商品房公摊面积的具体计算方式，我们来给各位做一一的介绍。

商品房公摊如何推算

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积

商品房公摊面积的详细计算方式

1、可分摊的公用建筑面积可分摊的公用建筑面积可分摊的公用建筑面积可分摊的公用建筑面积

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半

2、不应计入的公用建筑空间不应计入的公用建筑空间不应计入的公用建筑空间不应计入的公用建筑空间

（1）、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

（2）、售房单位自营、自用的房屋。

（3）、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

（4）、为人防工程的地下室；

（5）高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；

（6）利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；

（7）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；

(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。

(9)层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。

(10)挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；

(11)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。编辑本段公摊系数的计算公式

公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积

北京自住型商品房是北京市住建委在2013年10月22日发布，规定当年北京将推出2万套自住型商品房，在2014年计划推出5万套左右。官方数据显示，截止2014年年底，北京市共推出约5.5万套自住房。自住型商品房火爆最主要原因是价格比周边商品住房低30%左右，而且面向全市符合限购条件的家庭，但是购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

北京自住型商品房价格优势突出你符合购买条件吗

北京自住型商品房购买条件

非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。申购家庭定义为夫妇及未成年子女。

业内人士表示，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于北京的购房资格审核系统将是一个考验。

申购流程一览

北京市住建委发布《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》，这份文件对自住型商品房的申请购买流程进行了详细规定。

1、报名

开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。公示项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积和销售均价等信息。

有买房意向的市民，在不少于15天的公示期中，可以按照普通购房要求提交相关材料；经适房、两限房轮候家庭，还得提交《北京市城市居民购买经济适用住房/限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。申请人既要在网上提交相关材料，也要到开发商销售现场提交原件和复印件。

2、核验

市住建委相关部门和开发商对购房人员资质进行审核。在市民提交材料之后的20个工作日内，会给出是否通过审核的结果。

在现场申报时，资格核验也同时启动。开发商将对申请家庭的材料进行初审，符合条件的就可以在自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，并将联机打印的《家庭购房申请表》和承诺书经由购房家庭签字确认后，在审核系统中提交资格审核申请。

市住建委会同相关部门在20个工作日内，对购房家庭的资格进行审核。购房家庭可登录北京市住房和城乡建设委员会官方网站查询资格审核结果。通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号。

在审核之后，市民如果对审核结果有异议，还可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到市住建委申请复核。

3、摇号规则

自住型商品房摇号的方式介于普通商品房开发商自行摇号、保障房政府摇号之间。摇号将使用全市统一的摇号软件，摇号结果会在市住建委官网和销售现场公示3天。

自住房摇号软件采用“双重随机”设计思路。

一是摇号编号随机。购房家庭在现场确认时将从3组随机4位数字中任选其一作为前缀，与资格审核系统自动生成的内部编号共同组成唯一的摇号编号，消除报名先后对摇号结果的影响。

二是种子号随机。摇号时，现场将随机邀请6位购房家庭代表，每人随机抽取1位数字，组成6位种子号，摇号软件根据种子号从通过审核的家庭数据库中随机抽取申购家庭，确定选房顺序。

4、选房

摇号环节之后是选房和签约，市民可以直接在销售现场和市住建委官网看到选房公告。在选房之日5个工作日以前，开发商就会明确选房时间、地点、批次安排等。

优先池中的家庭会先选房，而且每个申请家庭只能选择一套自住型商品房。

已通过购房资格审核的申请家庭放弃选房，或者已完成选房的申请家庭放弃购房的，由未选房的申请家庭按照摇号确定的顺序依次递补选房。未按照选房公告要求参加选房的，视为放弃。

购房家庭可以同时参与多个项目摇号，但只要选中了一个项目中的一套，其他项目中的号码自动作废。

选房之后就是签约。开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。

对通过隐瞒家庭信息、伪造证明材料等方式，弄虚作假，骗购自住型商品房的家庭，一经查实，开发商会与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

编者按：又到了收房季，准房主们在高兴收房之余却有很多注意的事没有注意到而影响纠纷，各种要交的费用因事前没有沟通好最后业主和开发商闹的脸上挂不住也是常有的事。那么，如何？今日小编就要来个大家说说天津商品房收房标准。

收房四部曲

一、注意及时接收入住通知书

这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

二、确定房屋是否达到交付条件

1.《建筑工程竣工备案表》

2.《住宅质量保证书》

3.《住宅使用说明书》

4.《建设工程质量认定证书》

5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6.实测面积登记表

特别提示

1.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件。

收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细看各个分项有没有都备案。

2.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

1.检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。

2.检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一）房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定（三）装修质量

四、新房验收的最终结果

1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理。

2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。

3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

简述

商品房公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。商品房公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积

可分摊的公用建筑面积

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

商品房公摊系数的计算公式

商品房公摊系数的计算公式为：公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积.

特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

一般我国的商品住宅是有保修期，那么，商品房的保修期指的是什么？商品住宅保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主有保修责任的期限。

我国法律规定：开发商应对所售商品房的质量有所承担。当事人对合同中就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定。

商品房保修期具体内容？

（一）基础设施工程、房屋建筑地基和主体结构工程，为设计文件规定工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、防水卫生间、房间的外墙面防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程，为2年。

商品房保修期具体年限？

（一）屋面防水3年；（二）墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏1年；（三）墙面、顶棚抹灰层脱落期限1年；（四）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（五）门窗翘裂、五金件损坏1年；（六）管道堵塞2个月；（七）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（八）卫生洁具1年；（九）灯具、电器开关6个月；（十）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

各位购房者在购买商品房时一定要注意，商品房是有保修期的，因此，在签订房屋买卖合同以及收房时，最好将质量的问题约定明确。

以上为关于房屋保修期的介绍，在我们买房时，因为合同遵循双方约定的原则，所以，最好在签订合同时与开发商协商把保修期约定得长一些，千万不要任由开发商规定保修期，以免购房者的权益受到损害。

在明末清初的时候，我国出现了一位人人熟知的传教士，这些人来到我国的目的就是为了传播宗教，再就是进行外交。汤若望的原名叫做亚当·约翰，来到明末时期的明朝之后，就将自己的名字改为汤若望，差不多也是入乡随俗了。汤若望是一名德国人，他来到中国的时候正好是明朝更迭清朝的这个非常时期，在我国大约生活了40多年。

汤若望1623年来到京城，这时候的古代正处于明朝天启三年。这一年的大事记就是汤若望来到了明朝。明朝1644年灭亡，这时候的明朝已经岌岌可危。

1619年时汤若望首先到达了澳门，在这里他选择了北上到明朝的京城。在明朝时期，皇帝是非常重视火器发展的，这时候的明朝需要这些人才。于是汤若望就顶着火炮专家的名声进入到了京城，从这一刻开始，汤若望的人生发生了转折。

在明朝时期，汤若望最大的功绩不是传播宗教，反而是帮明朝制造了火炮。其次就是汤若望帮助崇祯帝修订了历法，然后就是普及了很多天文知识。前往京城的过程中，汤若望学习了很多明朝的知识，比如说儒家学说、汉语等等。

等到了京城之后，汤若望的汉语还不行，在这里学习了几年之后，汤若望的汉语水平就已经是非常厉害了。由此汤若望受到了崇祯帝的赏识。崇祯九年，汤若望给崇祯帝讲解了火炮的知识。讲解完成之后，崇祯帝非常赞赏这种武器。

于是命令汤若望带头，开始制造火炮，两年之后，汤若望带人制造出了二十门火炮。这时候的火炮虽然无法与现如今的相比，但是在当时来说，火炮已经是非常先进的武器了。只不过这些武器仍然没有改变明朝的结局，最终的明朝灭亡。

明朝虽然灭亡了，但是汤若望没有回到德国，他仍然生活在中原地区。到了清朝建立后，汤若望依然为清朝讲解。清军入关之后，汤若望仍然得到了重用，因为汤若望精通历法，其次他精通天文、火器，这些都是清朝不具备的。

汤若望编撰了《西洋新法历书》，这本著作提交给了多尔衮。这时候的多尔衮看到《西洋新法历书》，觉得汤若望很有才华，于是让他见到了顺治皇帝。同时汤若望被封为了太常寺少卿。到了顺治七年，汤若望的职位不断升高，成为了钦天监监正。

这个职位就是掌管全国天文的最高职务。汤若望在天文历法方面给清朝做出了贡献，后来顺治皇帝下旨给汤若望使用了一块土地，用来专门建造天主教堂。汤若望在很多方面都为顺治帝出谋划策，当时的顺治帝在立储方面，都询问过汤若望。

当时的清朝是无法治疗天花的，汤若望知道玄烨是得过天花，其次玄烨成功的将天花治疗了。由此一来汤若望建议顺治帝将玄烨立为储君。因此顺治帝接受了汤若望的建议，最终的玄烨成为了康熙帝，也是历史上非常难得的好皇帝。

顺治帝驾崩后，玄烨继位。康熙帝时期，杨光先上书朝廷弹劾汤若望谋反、宣扬邪说、历法荒谬。在古人的眼中，风水是非常重要的。当时的杨光先上书顺治帝的儿子荣亲王的葬期不吉利，结果导致了顺治帝时期问题百出。

这样一来康熙帝将汤若望治罪。《清圣祖实录》中记载了：“拟钦天监正汤若望、刻漏科杜如预、五官挈壶正杨弘量、历科李祖白.......等皆凌迟处死。”可是天象救了汤若望一命，当时的天象是出现了彗星，几天之后又发生地震。

在古代帝王看来，这一切都是惩戒自己。因此康熙帝将汤若望的死罪免除了，史书记载为：“汤若望系掌印之官......但念专司天文，选择非其所习，且效力多年，又复衰老，著免死。”就这样汤若望被免除了死罪，最终在1666年8月15日去世。