贵港市最新房价走势汇集20篇

今年一系列的政策试图刺激楼市回暖，下半年的楼市走向扑朔迷离。专家的预测也是众说纷纭，这个时候买房，要注意什么？遵循买房黄金9大原则，保你不亏。

第一原则：地段永远是第一位的

什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的，哪怕只有30平米，这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近，除了停车有些问题外，你自己住（即使有个另一半）一定能够住，而且关键你一定不会赔钱，就像炒股票一样，你首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。

第二原则：如果购买二手房，要学会选择靠谱的中介

在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望，这样才能使中介公司对你产生足够的重视。所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。

但是委托中介时一定要选择靠谱的中介，一般人都普遍认为大的中介公司就是服务好的，其实这是不客观的。毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。

第三原则：一定要买成熟的社区

这里指的成熟社区是指已经成熟的现在时，别提什么未来时。也就是说除非您着急明天就想搬进新家，尽量不要买社区一期的房子，原因有五个。

1、如果你买了一期的房子，意味着你至少2-3年住在施工现场，天天看着周围起高楼您肯定觉得兴奋，就是别出门、别开窗，要不肯定弄个灰头土脸的。在社区里一转悠，发现没有几个业主，都是建筑工人、装修工人，搬家的，当然您周六日还要忍受施工、装修的噪音。

2、一个新楼盘的开发商，即使是很有名气的开发商，看好了是“开发商”而不是“建筑商”。所有的建筑商供应商，基本都是从新招投标的，也就是说，新的工人新的户型新的材料。在给您盖新的房子，您永远不要期望我们的开发商设计能力有多强，建筑工人水平有多高，供货商的团队意识有多好，他们都在拿一期的房子练手，也就是我们常说的“磨合”。您住在一个磨合期的房子里，到底这个房子质量如何，您只能依赖运气了。

3、一期的房子您住进去了，由于后面的二期、三期您不仅看不见原来说的绿化，估计还要忍受天天家的门缝里塞的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好。为什么这么说呢？因为二期三期要调整线路，要测试啊。太多的理由，而且您基本上享受不到保安的安全服务，车库、会所您基本上就别考虑了，因为开发商一定要提高其使用效率的。

4、开发商改变规划一般都是在一期以后，反正您不想自己家阳台前的大花园还没等种上草就变成一栋跟您家一样高的楼房吧。这种事情太多，大家可以在网上看。

5、您可以说，那么差我可以不交纳物业费啊，对不起，您做不到，因为您不缴纳物业费您拿不到钥匙，等您联合了所有业主起来反抗的时候，基本楼盘竣工了，您的所有论据都随着楼盘的收尾烟消云散了，您怎么闹啊？您也可以说那我第四条说的楼不能拆了吧？没错，而且永远拆不了了，因为房子都卖了，您有本事就让住您前面的业主都退房，不然您就生闷气，弄个弹弓子砸对面的玻璃。

也许您因为买了一期每平米少了点钱，但是你算算您先付了那么早的钱，享受的服务，承担的风险，您觉得值吗？

第四原则：不要让环境所迷惑

1、传说中的水景房：你窗前有个人工的大湖，再给你画几只飞鸟，美吧？也许这只能是想象，大家知道大湖的水面怎么做出来的吗？挖大坑，但是开发商不可能在里面按照游泳池的防水给你施工，那样不赔死，那怎么办呐？

告诉你，都是按照鱼塘的方式弄的，先挖大坑，然后下面垫了多层塑料布，这样，既好看，又不会让水跑掉多经济。3个月后，里面估计什么动物都来了，但是绝对没有飞鸟，主要是蚊子和苍蝇，那时，可能你就会后悔家前面有这么一个臭水坑。

2、传说中的森林公园：你的社区有个公园是个很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他们到底种的是草皮，还是真草，如果是真草，估计您能享受2-3年，如果是买的草皮，呆一年就跟您说再见了，如果有树，贵的树您就别想了，一般开发商会买那种不怎么浇水耐活的灌木。别挑，你就祈祷别种那些既便宜又能产毛毛的树吧，那样您永远别开窗户，还记得要不断地清洗空调。一个朋友买了栋别墅，环境那叫一个好，有树有花有草有水的，一年后，白天不敢开窗，晚上不敢串门，为什么？白天进来的人像带着雪来的，晚上都是驾着蚊子来的。

3、传说中的私人会所：游泳池永远基本是儿童池，您的身材估计就是去洗洗脚，什么网球场、羽毛球馆，都是在建设中，好不容易开业了，才发觉里面多了4-5家饭馆。

4、传说中的重点学校和医院：开发商不是万能的，同样也不会那么好心帮你联系学校和医院，他们只有一个目的就是拿这个当噱头，把房子卖高。学校和医院是需要国家批准设立的，开发商没有这个能力批下来，当然如果你们小区能达到几万户，国家有可能批下来，但是那是在入住率到达的前提下。即使现在的小区周围有重点学校，也有可能学校不招收你的孩子，为什么？因为开发商没有给学校缴纳所谓的赞助费，所以如果您因为这个买房，最好去学校的教务处弄清楚。

第五原则：路灯原则

买房一定要追着路灯走，这里的路灯是指市政的路灯，原因有四：

1、安全：有路灯的小区一般不会很偏僻，也就是说基本在主干道上，即使晚上很晚，路上也会有路人，肯定很安全。

2、方便：在主干道旁边自然配套会有，什么商场啊、超市啊、洗衣服的、理发的，都不会太远。因为人气的原因，而且主干道一般配套是早就设计好的，设计院的朋友们设计了那么多小区市政道路，这点经验是早就轻车熟路了。所以只要你买在路灯旁边的房子，一定会升值的。

3、大树下面好乘凉：刚才说了路灯是市政配套，既然是配套，一定还有其他设施，公共交通就不说了，什么污水井啊，光缆啊，煤气啊，反正您生活用的到基本全齐了。可以试想一下，如果下场大雨，你家前是一条河了，如果不是市政的谁来管？

4、其他：起码蚊子不会见到您家光明就扑过去，朋友晚上来了下面喊您，您没路灯您敢下去吗？

反过来说，就是您觉得您的小区再好，如果路灯没到您那，那您最少要等3年，您那才能发展起来。

第六原则：大锅饭原则

买房子一定能靠“我们公司”的靠“我们公司”，什么市政啊，煤气啊，暖气啊，你可以省掉太多的麻烦。

1、很多开发商现在都不集中供暖了，因为他不想交市政的接入费，您知道您买的不带集中供暖的房子成本比带集中供暖的便宜多少钱吗？?我一朋友的房子是煤气供暖的，平日里上班时就关掉煤气不供暖，下班回家就开卧室的暖气，凑凑和和的也能过冬。但她父母从东北住惯了集中供暖的屋子，来了她家，自然把煤气都开打，每间房子都把暖气烧到26度，那个月她家的煤气费8千多。

这还不是关键，更关键的是机器设备会老化，别看开发商送您一台进口的燃气灶，您知道燃气采暖的原理吗?就是用燃气把水烧热了，水再把您的房子捂热了，既然这样，我劝您别先搬进去，等楼上楼下隔壁都住进去了，您再进去，那样您至少一个冬天能省1-2千元，因为别人已经把您家烧热了。水本身就含有碱性，三年后您的管子里跟您家水壶一样，从3分钟烧开到现在的5分钟甚至更久，浪费啊。浪费点钱咱忍了，如果机器坏了怎么办？只能等了，不像集中供暖，您一跑水，全楼跟着着急，多有面子，2天就有人来修好了，这就是吃大锅饭的好处。

您说您家电取暖没事，电加热使暖气管里的水变热，一个冬天所需的费用不菲，更关键的是冬天太冷的时候别总是启动不了或者跳闸就受罪了。

2、自来水也是，别以为自来水都是市政的，也有小区自己弄得，现在污染那么厉害，咱们的眼神也没好到能看出细菌的地步。而且很多新小区都不使用中水处理系统，这无形中使咱们的生活用水成本增加。买房时您可能会问有没有冷热水，但是同样别忘记询问有没有中水。我劝您买的时候多问一句吧，没亏吃。

第七原则：历史地域原则

这里说的历史不长，10-20年，这个原则其实容易得罪人。因为这涉及你住房的邻居的人员素质，因为这条如果冒犯了谁，请担待了。大家都知道房子哪个区域贵，那个区域便宜，但是问为什么，可能来城市务工不超过5年的未必清楚。

以北京为例，北京有句老话“东富西贵，南贫北贱”，当然这是封建残余了，但是反映了当时北京的居民状况，那时北京东城住的很多做买卖的，是大买卖啊，西城住的是当官的，南边都是些打把势卖艺的和做小买卖的，北边住的都是农民。

为什么要说这些呢？因为这是历史，您一定会考虑您的邻居是什么样的人吧，或者您一定会考虑您小区周边都住什么样的人吧，你也一定同意如果你从小都在北边长大，父母、朋友、同学都在北边，您一定优先在北边买房吧？

所以你住的小区中的购房者或者周边小区的购房者有相当一部分是这样的，再深层次的话，我就不说了，怕已经得罪人了，您就想想为什么海淀的好学校多就行了，决不是学校的教学质量好。这就是我说的历史地域原则。

第八原则：地域历史原则

这里说的地域跟上条说的有联系，但是要分开写，因为时间更短，就是10内的事情。房地产的发展跟北京国企的国有体制改革密不可分，现在很多开发商的土地都是从国有大中型企业或者事业单位手中购买的，所以您买房的时候最好做一下地域历史调查，甚至要问下未来的规划（在有可能的前提下）。

第九原则：风水原则

购房者们估计在购房中看了很多风水方面的书籍了，在这里只说几个在户型中通常会碰到的风水或者在今后使用中的问题：

1、开门见窗：实在好的房子，就安个影背。

2、门门相对：改门或者门上挂些器物。

3、刀把户型：在刀把拐角隔出空间。

最后，再附买房常用的11条经验。

1、高层（15层以上）楼盘的设备层一般都在中间的位置，那一层的层高因为设备管道的原因，会不同于其他楼层。

2、房屋高度应该从两层楼板中间线的位置算起，也就是说净高应该减掉5-10公分。

3、阳台如果封装是按照房屋面积计算的，如果不封装，则按照1/2的面积计入买房面积。

4、电梯分高速电梯和一般速度的，物业费的价格就会相差很远。

5、楼间距不应低于楼主体高度的距离，在北京太阳中午基本能照到全部楼体。

6、楼越高价钱越高，视野好，但是要考虑风也越大，而且噪音也越大。

7、如果小区是24小时热水，劝您尽量买低些，因为您清晨洗个澡有可能浪费掉从一层到你住楼层中所有管道的水，因为太凉，而您付的可是热水钱。

8、房子深不是优势，宽有的时候您更好布置。

9、注意户型中的过道，那些面积基本可以称为浪费面积。

10、买房尽量不要买楼两侧的房子，除非你太喜欢那多出的窗户，不然你可能因为那个窗户和墙，每年多付出空调的电费。

11、不要太在意所谓的房屋使用权年限，可以告诉大家，水泥在阳光下的耐用年限不会超过70年的。

房价是个经济、社会、供需等多方面的问题，也因此与多重因素有关。在此，为您整理与房价有关的十大因素，希望为您提供参考。

一、房价与人口的增长率有关

这是房价涨跌最基本的因素。因为房屋主要是给人住的。

1、人口自然增长率高，房价就趋于上涨

人口自然增长率高，刚性需求就大；“刚需”一大，供求关系就会紧张；供求关系一趋紧，房价就要上涨。

2、人口自然增长率低，房价上涨的动力不足

人口自然增长率低，如西欧的一些国家，人口是负增长，刚性需求明显不足，房价没有上涨的动力。

二、房价与人均可以使用的国土面积有关

国土面积包括陆地面积和水域面积。水域一般不能建造房屋；陆地中的高山、荒漠、沼泽、被冰川和冰雪覆盖的地域等也不适宜建造房屋。耕地、林地、牧场可以建造房屋，但是大面积地使用这些土地建设城镇，就势必要占用大片的耕地、林地和牧场，会影响农业、林业和牧业的生产。

1、地广人稀，房价肯定便宜

因为，首先是地价便宜，再加上人口少的因素，房价当然就高不了。

2、人多地少，房价肯定就会贵

因为，作为“面粉”的土地价格先高了，做成的“面包”——房屋的价格就会贵得多。

三、房价与城市化进程有关

1、城市化已经完成的国家，房价难以再上涨

例如，欧美的发达国家城市化已经完成，来城市的人少了，房屋都租不出去，更别提卖高价了。

美国的建筑业原来是三大支柱产业之一（另外两个分别是钢铁和汽车），现在，城市化进程完成了，工业化进程完成了，建筑和钢铁产业先后退出了支柱产业。

2、城市化处于兴起和发展中期的新兴国家，房价势必上涨

例如，新兴的发展中国家，大量人口涌入城市，住房供不应求，房价自然就会高涨。

四、房价与发达的程度有关

俗话说，人往高处走。谁都向往发达的地区，繁华的大中城市。城市的环境、交通、商业、教育和医疗水平等因素是多少人所向往的。

像发达国家的发达程度很高，城乡的差别不是很大，交通又比较便利，就医再方便一些，人们可能更向往接近于自然的田园风光。

一个国家的发达程度若是不高，城乡差别很大，人们当然更愿意涌入繁华的的大中城市。

所以说，发达程度越高，房价越稳定；发达程度不高，房价就会上涨。

五、房价与城市自身规模的控制有关

1、人为控制

城市的发展与限制发展，反映在房价上是截然不同。鼓励发展，多建住房，房价就低一些；如果，限制发展，就会人为地提高附加。

2、自然的控制

除去人为地控制城市的发展规模之外，城市自身也会用一双无形的手来控制城市规模的发展。城市自身的控制主要是反映在生活的成本上面。生活的成本主要集中在吃住行和教育、医疗、精神生活等这六个方面，其中住的方面影响最大。“栖身”之地很重要；“在人屋檐下，不得不低头”，也说明住房的重要。房价的上涨也是城市控制自身规模的一个反映。

例如，全中国可能各有一亿人想到北京、上海、广州和深圳。但是，北京、上海、广州和深圳的规模都容纳不下这么多人，只好用什么手段和方式减缓想来这些城市人员进入的速度。房价的上涨就是其中的一个方式或一种手段。这是自然作用于人类的一种反作用。大自然有时真是很神奇的。

楼兰古国的楼兰城极有可能是自身控制不力，崩溃了；现在，只留下古楼兰城的遗址和遗迹。

六、房价与金融形势有关

金融形势分为通货膨胀、通货紧缩、通胀与通缩之间相对平衡的三种状态。

在通货紧缩、通胀与通缩之间相对平衡的两种状态下，房价或下跌或平稳。房价像国家统计局说所得那样2009年全年上涨1.5%，就是比较平稳的，或者说是很平稳的了（其实不然。2009年是中国大陆房价剧烈上涨的一年，涨幅多数城市达到了50—100%）。

在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下：

发达国家则表现出房价下跌；

发展中国家则表现出房价上涨。

撇开其他的因素，在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下，房价应该表现为上涨。

发达国家在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下表现出的房价下跌现象，是多种原因造成的。

七、房价与收入和储蓄有关

有很多人都在说，房屋的总价与年收入之比是多少，例如，有说是5—8：1的，即房屋的总价应该是年收入5—8倍，还说这是国际标准。

这一看就是胡说！

一是没有说明这套房子的面积是多少平方米；60平方米与300平方米可是差着5倍呢！

二是没有说明是工作多少年时候的收入；刚工作与工作了五六年的收入是不一样的，与工作了十年后的收入更是有很大区别的。

三是没有说明是一个人的收入，还是一个家庭夫妻两口子工作的收入；夫妻两口子工作的收入一般情况下应该是一个人工作收入的一个倍数。

所以，一定要先明确房屋的面积，一般可以定在建筑面积90—100平方米之间，以前是建筑面积40—60平方米之间。

工作收入，以建筑面积40—60平方米之间的房屋为例，要用工作8—10年的收入（包括成家后的3—5年夫妻工作收入之和）的50—60%。

若是建筑面积90—100平方米之间的房屋，可能要用工作10—15年的收入（包括成家后的5—10年夫妻工作收入之和）的50—60%。

其他收入，如稿费、讲课费、兼职和炒股的收入不计算在此列。

在福利分房的年代，能够分到建筑面积90—100平方米之间的房屋，一般的人家都是个人工龄在20年以上，结婚在15年左右或更长的时间。

收入高，房价就会高一些；储蓄多，房价也会高一些。

像美国在近乎于零储蓄的情况下，房价是很难涨上去的。

八、房价与思想观念和政策变化有关

租住公家的房，房租比较稳定。在上个世纪末、这个世纪初的年代，绝大多数人对于商品房还比较陌生，商品房的房价，像北京就只能徘徊在每平方米1000元左右或者更低。

福利分房政策的变化，人们思想观念的改变，对房价变化的影响是巨大的。

在2003年认为房价不会大涨；在2005年听信专家易宪容的预言，等待北京房价跌30%、上海房价跌50%以上的行为，已经被实践和时间证明是吃了亏的了。

过去，我们这个年龄段的人结婚，在不影响兄弟姐妹居住的情况下，能有一间房就是很不错的了。

现在，年轻人结婚，一般情况下，怎么也得要有一个相对独立的单元房。一居室的单元房是比较委屈的，两居室的单元房才是说得过去，最好是三居室的单元房，面积大一些的更好。

这些情况对房价的影响也是比较大的。

对于房价的政策调控往往是演变成了“空调”，对房价不仅没有调下来或控制住，反而是越调控，房价越上涨。整个一个反作用力的表现，即总是反其道而行之。

九、房价与投机炒房有关

楼市的投机对房价的影响可是太有关系了。这一点大家都是心知肚明的。

在去年2009年春末夏初，楼市出现“小阳春”的时候，有一位开发商在电视节目中说，现在还不能说楼市回暖了，因为炒房客还没有进入到楼市里来。

后来，当炒房客真的进到楼市里面来的时候，房价就进入了快速上涨的通道；到去年的下半年，房价就扶摇直上了。

十、房价与透支及机遇有关

透支的房价应该是要回调的，2007年房价大涨，透支了相当一部分的购买力，致使2008年的房价一蹶不振。

有的地区的房价下跌了10—20%，个别地区有下跌20—30%的情况出现。这就是购买力透支后必然要下跌趋势的表现。楼市已经趋冷，房地产开发商也预感到“楼市的冬天”已经来临。有的开发商发出了“孩子就是要听妈妈的话”的声音。

然而，由老美引发的全球金融危机不期而至，中国的出口受到很大的冲击和影响。中国政府不得不用4万亿的中央政府投资来拉动中国经济两年的发展，以确保GDP能够保持在8%的水平上。

在资金流动性很好的情况下，中国楼市迎来了隐忍了小一年刚需喷发的机遇，一下子“化险为夷”，走出了“华容道”的困境，颇有些“天不灭曹”的味道。

房价大涨必有回调；需求隐忍则会释放。这就是辩证法，这就是唯物论。

“条条大路通罗马”，这十个方面的因素及情况变化综合起来，对房价的影响是巨大的。

中国不是外国，特别是还没有达到发达国家的发展水平和现代化程度，判断房价，一定不能忽略了中国比较特殊的国情所在。

怀来县作为环首都经济圈发展的重点县域之一，发展潜力大，时时刻刻都在用自己的生态资源优势和交通区位优势，对接大北京的资本、人才、技术优势。怀来县坚持把城市与园区融合发展作为新型城镇化的主攻方向，确定了“一水三城”的城市布局，夯实县域发展平台。“一水三城”城市布局，是把官厅湖纳入城市水系，重点建设以沙城为主的城区和以东花园、狼山为两个副城区。在东花园副城区，立足对接北京，重点推进绿色新城建设，航空航天发展。

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城市规划确实能够起到点石成金的作用，随着规划方案的实施，会让一些原本极为普通的地方发生质变。但需要提醒的是，规划在实施过程中存在调整的可能，所以购房者不能把它作为唯一的价值判断标准。

规划概念推涨房价

重大规划能够推涨房价，这样的案例一再出现。

这样的故事在上海的房地产市场一再上演，最近一次轮到了闸北区。近日，关于静安、闸北两区合并成为新静安的消息得到官方确认，闸北区二手房(房源、代理、租房)市场上立刻有了反应，诸如涨价、惜售现象频出。

类似的例子不胜枚举。在今年6、7月份，因“北京城市副中心”概念而火起来的通州房地产市场着实惹眼，新盘在短短两个月内加价普遍在5000元/平方米以上，多个楼盘则实施了“捂盘惜售”策略，封盘等待大涨之后以便能卖出更高的价格。

城市规划缘何能够得到市场认可，并使得房价出现大幅上涨，其主要在于人们的预期发生了改变。从另一个层面来看，随着规划的落定并实施，区域内包括基础设施、商业配套、交通、教育等都会得到改善，从而彻底改善了区域内的地段价值，这也会促使房价大幅上涨。

四类规划力度最大

不同类型的城市规划，对房价的影响各不相同。

专业人士分析指出，不同类型的规划方案，在实施过程中其投资规模，以及实现经济效益、社会效益、环境效益等，都会有着明显的区别。下面我们将针对不同类型的规划，来进行说明。

国家战略规划

【影响力】★★★★★

国家层面的城市规划，无论从影响力度、持续时间以及影响范围等方面来说，应该是最大的，具体案例有海南国际旅游岛、海峡西岸经济区、京津冀协同发展规划等等。

2010年初，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设正式拉开序幕。国际旅游岛规划使得海南岛成为开发热土，也导致土地价格一路飙升，规划方案宣布之后，海南岛的地价在短短数月之内翻倍。近年来，包括万达、碧桂园、万科、保利等众多知名开发商云集海南岛，开发了大量项目。此外，海口、三亚等海南核心城市的房价也一路上涨。

对于此类规划，影响最大的核心节点城市。这类规划惠及的是整个区域，但核心节点城市获得的投资比例相对要大得多，比如海南的海口、三亚两个城市;或者近期公布的京津冀协同发展区中的唐山、张家口、德州等城市。

功能区规划

【影响力】★★★☆☆

功能区的建设，在改善区域内城市基础设施的同时，还会导入产业，从而彻底改善区域面貌，地段价值得以大幅提升，比如上海虹桥(资料、团购、论坛)商务区、浦东自贸区规划等。

虹桥商务区于2009年9月份首次对外公布。根据规划和功能定位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。规划实施之后，虹桥商务区立刻成为开发热土，地价出现大幅攀升情形，如在2013年地价涨幅超过70%，同时房价也一路上涨，这一年七宝(板块楼盘、地图选房)板块房价翻番。

重大市政项目规划

【影响力】★★☆☆☆

重大市政项目规划能够带来实际利好，所以也能提升地段价值。此类规划最为常见，也受购房者关注，比如轨道交通等等。

轨道交通可以改善交通状况，从而带动区域发展，最典型的例子就是上海莘庄(板块楼盘、地图选房)。上海轨道交通一号线的终点站莘庄镇，原是一个不起眼的乡间小镇，1992年的时候面积仅2平方公里。1995年后，随着上海地铁1号线的全线建成通车，城市化面积超过了10平方公里，而莘庄的房价，自然是上海外环线附近最高的板块。

类似的情形还有包括一些小型功能区规划，比如滨江带规划，使得卢湾黄浦江沿岸发生了大变化，又之前的老厂区摇身一变为文化博览、创意产业、商务办公功能区，同时也成为高端住宅集聚区。

勿过于迷信规划

规划不是万能的，同时规划也存在调整的可能，所以购房者不能过于依赖规划，并将其作为置业或者投资的唯一判断指标。靠规划投资失败的案例真实存在。如在上世纪90年代，广西北海的房价被炒到突破了1万元/平方米的大关，没有多久便降到1000元左右每平方米，致使不少投资者倾家荡产。

此外，对于个人投资者而言，介入的时机也很重要，如果太早，会面临巨大的时间成本。据了解，一项重大规划，从立项到最终公布，中间要耗费大量的时间进行可行性研究、论证等工作，因此过早介入，即使最终得以实现，但也需要等待极长的时间。如海南国际旅游岛规划，早在2002年6月就进行了建立的可行性研究，最终宣布已经是7年之后的事情了。

获取规划信息的渠道主要包括报刊、电视等公开报道。一般情况下，一项重大规划在出台之前，都会被公开报道出来，尤其是一些有利于城市发展的规划项目，通常会通过新闻载体广而告之。只要平时留心，总会了解到此类信息。此外，还可以通过政府网站，如国土规划局的官方网站等公开渠道，也能了解到一些规划信息。

同时，需要注意的是，有些规划的出台，不仅不会对房价的上涨起到促进作用，反而会起反作用。比如有些道路扩建规划，将商业街变为城市快速道路，或者出于建设需要而将学校迁走，这些变化都会使得周边住房的附加值下降。

（本文来源于《理财周刊》）

近日，关于广州房价数据出现了引人争议的互掐现象。来自国家统计局的广州房价数据和来自广州市国土房管局的统计数据出现较大偏差。根据国家统计局公布数据显示，5月份广州房价环比涨幅为零；而广州市国土房管局的统计数据却显示，同月广州房价环比上涨2.1%，连续3个月创新高。这两个数据哪一个更加真实？广州房价走势真实面目到底如何？

两个官方广州房价数据“掐架”

由于国家统计局与当地房管部门的调查样本不同，加上去年地方政府在房价控制目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，导致两个官方数据“打架”。自今年2月起，广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示，今年3~5月，广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。而国家统计局公布的5月份70大中城市房价数据显示，今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%与0.1%，5月份广州房价环比涨幅为零。

数据差异主因为采样不同

国家统计局所制定的房价数据，是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本，以楼盘的实际售价为统计数据。但广州市房管局是以网签合同的成交数据为统计样本，由于去年广州出台严厉的‘限价’政策，导致大量楼盘采取以‘双合同’绕开管理部门的价格限制，不少高价盘更是被暂停网签，引发房价数据失真严重。因此，这两个数据中，来自国家统计局的广州房价数据更加可信。

由此可见，数据“打架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更贴近市场真实情况，房管局的数据来源受“限价”干扰因素较大，因此即便一线城市也进入实质性降价阶段，房价数据也呈现出“真跌假涨”的走势。

广州楼市“双合同”

去年4月，为了遏制当时房价上涨过快的势头，广州市房管局发布通知，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

此后，越来越多的开发商采用“双合同”，即购房者买房时所签合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，两份合同加起来的房款才是房屋总价。

自去年11月起，“限价”政策逐渐松绑。随着今年市场压力增大，从3月起“限价”政策松绑蔓延至全市，由于双合同现象大幅减少，同时大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，变相提高了楼盘的网签售价，是带动房管局的房价数据明显上涨的主要原因。

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上叠

132-138平米，赠送面积

客厅挑空36平米，阳台赠送面积7平米，共赠送43平米

总价230万到260万

下叠

141-144平米，赠送客厅挑空30平米，阳台18平米，地下室62平米，共赠送108平米，总价260万到300万

联排

地上三层地下一层，

面宽6.3米联排，面积144-161平米，赠送客厅挑空30平米，阳台18平米，地下室72到76平米，共赠送125到129平米，

总价350万到410万

面宽5.4米联排，138平米到147平米，赠送客厅挑空28平米，阳台18平米地下室62-65平米，共赠送108-111平米，总价320万到380万

今年11月苏州二手房成交总量达8051套，环比10月上涨了9.49%，其中普通住宅成交量为7550套，环比10月上涨了8.51%

数据显示，11月苏州二手房挂牌均价为14873元/平方米，较10月环比增长3.42%

楼市“去库存”战略成为二手房市场交易的催化剂，据搜房网房天下二手房数据中心统计，今年11月苏州二手房成交总量达8051套，环比10月上涨了9.49%，其中普通住宅成交量为7550套，环比10月上涨了8.51%，超过了传统的“金九银十”。

其中，11月30日单日成交量达到515套，成为2015年迄今为止单日成交量最高的一天。

统观2015年已经过去的11个月的成交总量，11月份的成交量赫然位列榜首。对此，搜房网房天下工作人员分析，11月中央高层重提“去库存”战略，强调楼市需要化解房地产库存，促进房地产业持续发展，这一内容刺激了整个楼市行情，各地商品房交易的重点纷纷转向库存房源。

而相形之下，苏州库存房源量并不大，依照日常成交速度，可选择的库存房源逐步减少，因此越来越多的购房者将目光转向了二手房，使得二手房交易随之水涨船高。

同时，从今年6月初至11月底相继展开的6次土拍，使得园区、新区以及吴中区等各大区域的最高楼面价被刷新，部分楼盘闻风跟涨。这一态势吸引了部分购房者持币转投二手房市场，促成了整个11月苏州二手房交易的火热。

二手房交易市场日趋活跃，使得二手房房价也有了明显上涨。搜房网房天下二手房数据中心提供的数据显示，11月苏州二手房挂牌均价为14873元/平方米，较10月环比增长3.42%。

从苏州6大区域的具体情况来看，相较于10月，除了园区、吴中区的涨幅依然位列第一、二名外，吴江区挂牌均价涨幅达到了4.28%，其排名由10月份的第5名跃居到了第3名，高新区、姑苏区和相城区分别位居第4、5、6位。

近期，中国部分城市房地产销售回升及部分城市房价小幅反弹，被媒体报道的房托排队购房以及千人购房团现象再次出现，中国知名房地产开发商代表人物任志强、董藩等人又开始炮轰中国楼市和购房者。

买房是大事，不能仅看眼前舆论形势。中国房价目前正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。因此切记不能盲目跟风，要在判断房地产大走势、近期走势因素之后做出自己的判断。以下关于房价的未来走势解读，希望能让更多的读者做出正确的判断。

中国房价的未来走势

决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

据中国国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。

综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。

按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。

2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。

但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。

再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。

如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。

在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650万套。

如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要。

中国政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，这又形成一种房价下跌的压力。

考虑到稳定与发展的需要，如果中国政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。

中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。

一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。

并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。

2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。

综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。

但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。

据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。

有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。

1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。

尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1），随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。

决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。

从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。

这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。

而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。

据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。

为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。

美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。

日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮。

而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。

在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。

在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。

所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。

与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。

对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。

到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。

况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。

与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。

而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。

未来长春房价走势如何？哪种户型成交量高？今天房天下就来跟大家分享一下相关知识，希望给大家实际的帮助。

7月份的长春房市成交主要以大户型面积为主，即改善型项目居多，主要市场库存主要集中在高新南区、净月区、北湖区域，那么，未来长春房价走势如何？哪种户型成交量高？

长春房价走势会如何？

7月初到中旬长春房价从7210元/平方米下降到了不足7000元/平方米，从表面上房价有了一个明显的回落，具体是因为哪些因素呢？

之前长春房价上涨主要是因为高端改善型产品的持续成交，使总体均价有较大幅度上升，而中旬房价回落则主要受到个别刚需型项目集中成交的影响，如高新南区、净月区等成交均价都较大幅度下降。

由于今年上半年新增的改善型产品较多，集中成交对整体房价的拉动作用较为明显，预计未来仍会出现小幅波动，但总体上会仍趋于平稳。

哪种户型成交量高？

从成交产品类型和今年新上市的新品来看，以高端的改善型产品为主，这些都促进了改善型产品的成交。这些高端项目主要位于净月区、南关区、高新南区、绿园区等地。

大户型相比小户型成交量更改，一方面小户型产品的新增供应较少，另一方面由于政策性利好，较大面积的房源的购买压力也相应的有所下降，购房者可以在面积上有更多的选择空间。从户型的适用性上来看，三房以上的产品更能满足两代甚至三代人的需求，其功能性和实用性也更加会更高。

晨鸣航空小镇这小区区位还是可以的，我觉得自驾更方便，公交车：880直达本项目（北京朱辛庄地铁站—东花园镇站）地铁：（S2）号线（康庄）站。自驾车：京藏高速东花园出口北行200米。

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近两年来，房价变幻莫测，市场上弥漫着各种关于房价走势的言论。咱们老百姓对房地产行业不了解，其实只要动动脑筋思考，就可以知道哪些观点是对的，哪些是不对的。本期小编整理了关于房价走势的7大误区，让我们擦亮眼睛，误导人的话再也别信啦!

房价走势误区之五：土地是不可再生资源 价格就应上涨

其实，不光是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就是一直上涨，从不下跌呢?国际油价暴涨暴跌，难道是因为它们成了可再生资源?

房价走势误区之一：知名经济学家说房价还要涨

经济学家在某些领域有智慧，不等于在所有经济问题上在行。且越有名的经济学家，恐怕越无时间搞学问。对于那些如十年内房价要涨三倍，房价还要涨20年的言论要仔细分析，不能轻信。朝鲜战争前兰德公司要卖给美国政府7个字：中国会出兵朝鲜，虽然只有7个字，可是附有好几百页的材料来详细说明。美国政府舍不得那点小钱，没有买，结果遭迎头痛击。“十年内房价要涨三倍，房价还要涨20年”这些言论有没详实的材料作为根据?恐怕没有。

房价走势误区之二：房价十年大涨先前早已买房的人大赚

这是典型的投资者心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。

房价走势误区之七：经济发展收入提高房价也应涨

不错，中国这两年收入提高较快，但是假如一个人年收入3万，一套房价90万，相当于30年收入。可是房子不象一般的消费品，是要用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万，一套房价60万，相当于20年收入。如收入与房价年均上涨15%，20年后不吃不喝，也仅307.35万的积蓄，可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。

总之，房价走势是否上涨或下跌，影响因素颇多，不能说某个因素有利房价上涨房价就一定上涨;况且，上述七大误区本身就难以站住脚。

房价走势误区之三：政府严控土地则房价上涨

根据国土局公布的土地供地计划，与2014年相比，住宅用地总量计划减少450公顷，其中保障性安居工程减少了200公顷，商品住宅用地计划减少了250公顷。这表面上来看，土地供给计划下降，房价会上涨，实则不然，因为土地供应减小抑制的是新房市场继续提高活跃度，间接促进二手房市场发展，所以土地供应减少会抑制新房价格，上涨的仅是一些大城市的二手房价格。

房价走势误区之四：买房后就一劳永逸

根据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地所有权期限。

房价走势误区之六：建材成本上涨所以房价还要上涨

据测算，建筑材料成本仅占房价的20%，钢材不是房屋的唯一建筑材料，这样钢材占房价的比例就更低了。砖混结构的房屋用钢量每平方用钢仅为10至30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。同时，钢材价格持续上涨好几年了，这也使得企业盲目大量投资，仅2015年已经建成的钢铁项目的产能就将高达4.1亿吨，而2004年中国生铁产量仅2.5亿吨，中期来看，钢材价格会不涨反跌。最近市场上的钢价就下跌了近千元一吨。钢价涨不是房价走势涨的理由。

现在住的房子能保值增值吗？未来几年南京房价会涨还是跌？最近南京大学地理与海洋科学学院洪舒焱等同学组成调研组，调研市民对房地产市场的预测。82.66%的受访者预测未来五年南京房价会继续上涨。

大学生调研组在浦口区、六合区、栖霞区八卦洲街道发放1400张调查问卷，收回有效问卷827张。整理发现，受访市民总体认为南京目前房价普遍偏高。对于征收房产税的做法，调查对象中，有11.57%的人表示非常反对，36.18%的人表示比较反对，35.93%的人持中立态度，表示无所谓。只有16.25%的人支持房产税的征收。

调查还显示，市民对自己现有住房在未来五年内的升值潜力有信心。31.25%的受访者认为自己的现有住房会在未来五年升值5%-10%，19.49%的市民认为将升值10%-15%左右，17.16%的人认为升值空间在5%以内，只有4.53%的受访者担心，未来自己现有住房价格会下跌。

此外，高达82.66%的受访市民认为，未来五年南京房价仍会上涨。“47.62%的受访市民认为房价会相对稳定、略有上涨，35.04%的人认为，未来五年南京房价会快速上涨，还有11.36%的受访者认为房价会小幅下跌，1.1%的人认为未来房价会大幅下跌。4.88%的人认为不好判断。”洪舒焱说。

市民买房，看好哪些区域？学生们也作了调查。结果发现，栖霞区、浦口区、鼓楼区、雨花台区和江宁区是比较受青睐的购房地块。江北、仙林、江宁、城北是受访市民最看好的房价升值地段。

许多北漂一族都希望能在北京安身立命，而安身立命最重要的当然是拥有一套属于自己的房子，所以，时常关注北京房价走势最新消息成为他们的必修课。房价的涨或跌都牵动着他们的神经。

就北京楼市来说，目前还看不到楼市的顶和底，涨和跌永远是相对的，没有绝对。今年三月以来，各种楼市政策频出，买房前一定要认真研究国家政策，切忌盲目入市。北京市是执行中央政策而较为坚决和迅速的。

买房涨不买跌心态要不得

北京楼市极具特殊性，作为承载了政治中心和文化中心的特大型城市，北京楼市不能简单通过经济学模型来预测楼市走向，这大概也就是牛刀和谢国忠之流为什么屡战屡败的原因了。

在北京楼市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少或者涨多少。涨或许就是跌的开始，跌确实涨的先兆。

当所有人都在入市买房的时候，反而要冷静，自己买房是为了什么，贪婪永远要不得。

不研究政策，盲目入市

经历过通州楼市限购的人都清楚，通州成为史上唯一城市内部限购的区。这都取决于国家决策。通州副中心的确定，带给人们房价上涨的极大预期。在这里小编给一个小窍门，每天看一看《新闻联播》，报纸头版，政策往往能窥探一二，政策是国家释放出的直接信号，这肯定不错。

走势分析

一、北京未来人口增长带动房价继续上涨

这是因为中国城市化进程仍在进行。大批农村人口进城带来的巨大住房需求，这是为什么北京执行最严格的限购政策，房价却还是如此坚挺的原因之一。

二、北京大规模建设期仍将持续

小编曾经很天真的以为，房子总有一天会建完，殊不知房子能建也能拆。就小编居住的地方，算是很偏远的郊区了，就在五年前还是一片荒芜，如今已经生机勃勃，事实证明，城市扩张到哪里，人口就扩张到哪里。

三、土地财政注定房地产不会跌

房地产成为政府财政收入的最主要的来源，2015年北京市土地出让收入或超过2000亿人民币，创下新高。说明政府财政仍然依赖房地产，GDP的增长仍然依赖房地产。

以上分析，我们可以看到，未来北京房价继续上扬的趋势未变，但是政府鼓励刚需入市，尽量压缩投资需求的意图明显，各位打算购房的要看清楚这一点。

从三月“国五条”出台至今，长沙房价一直保持上涨趋势。4月18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到了惊人的68个，占比超过九成，其中长沙环比上涨1.6%，为今年前三月最大涨幅，且实现9连涨。

2013长沙房价涨幅或低于10.15%均价7000元/㎡以内

4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。按照今年《长沙市政府工作报告》中的数据，2013年，长沙市经济社会发展主要预期目标为：城乡居民人均可支配收入均增长14%左右，居民消费价格指数控制在103.5以内。有专家据此推算，今年长沙房价增幅在10.15%以下，或保持7000元每平方米左右。

2013长沙能否守住房价红线存疑

房价一直都是购房者最关心的话题，买房之前担心房价上涨买不起房，买房之后担心房价下跌卖不出去房，因此房价的走向一直牵动着无数购房者的心。同样，作为房地产业内人士也是揣测不。相关人士表示，就目前长沙出台的房价调控目标是纯粹的目标，只谈目标不谈细则，手房交易中“20%个税”如何执行、二套房首付是否提高、如何继续限购等均未提及，调控的方向本身存疑，房价上涨预期仍然很浓厚。

去年年底以来，国内一、二线城市房价普遍出现上涨，部分城市房价上涨速度较快，长沙房价涨幅水平在同类城市中始终处于后位，但是继续上涨的迹象明显。对于2013年长沙房价能否如政府预期的涨幅控制在10.15%仍有太多不可控的因素。正如华远董事长任志强的分析，供应没有得到释放，房价要想下跌或者不涨也实属困难。在此前搜房网进行的2013年长沙房价走势的调查中也发现，近六成网友同样认为，长沙房价上涨的可能性更大，至于能否控制在约定范围内还不能确定，要看后市发展。

商品房作为商品，价格波动受市场供给关系影响，但是由于其特殊性，政府在政策上会有一些导向性，那么房价走势究竟如何呢？

商品房作为一种商品，商品的价格很大程度上是由供求双方所决定的。但商品住宅具有建设周期较长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。由于商品房的以上特点所以在短时间内房屋的供给是缺乏弹性的，这就是说商品房的价格很大程度上取决于供给关系。

2016房价走势买方时代难迎大涨

决定房价主要的因素为的供求关系、未来预期和货币三大因素，这些因素都不支持今年楼价上涨，多数二三四线城市已进入买方时代，虽然一线城市刚需稳定，但仅靠消费需求难以支撑楼价上行。不过，由于前期经济刺激尚未完全消化，楼价大跌的可能性很小，或将延续稳中有降的发展态势。住房既是消费品，也是投资品。在信用货币时代，从根本上说，决定房价的有供求关系、未来预期和货币三大因素。

1、从供求看，近年来我国城市建设如火如荼，很多地方超前规划，大面积开发新区，住房供给快速增加，供需矛盾得到很大缓解，甚至出现了住房的结构性过剩。京沪深穗等一线城市因为每年都新增一定数量的落户人口，所以住房需求估计仍将保持稳定增长。但同时新房建设仍在不断增加，前期大量投资性空置住房也将流向市场。因此，总体而言，一线城市住房供需将趋于平衡。二三四线城市由于住房库存较大，住房市场已进入买方时代，购房者有较大议价权。显然，供求关系已难以推动房价再次上涨。

2、从未来预期看，若大家普遍预期房价会涨，则投资性需求增加，房价就会被顺势拉高。但2014年房价已有所松动，楼价再次上涨的预期很难形成。而且，随着互联网金融的发展、股市升温，投资理财渠道更加多元，房产的投资需求正面临全面衰退。特别是2014年底沪深股指的持续大幅上涨，已将大量资金从楼市流向股市，人们看跌房市、看涨股市的预期十分明显。除非再次爆发通胀，否则房价持续上涨的预期很难维持。因此，未来预期也难以推动房价再次上涨。

3、再看货币因素，2015年实施稳健的货币政策，强调稳定和完善宏观经济政策，继续实施定向调控、结构性调控。李克强总理多次表示不会再推行大规模经济刺激，而要强力推进改革，大力调整结构，着力改善民生。因此，推动房价上涨的货币因素较弱。

房价涨跌自有其规律，我们不能脱离一定的前提条件来判断房价走势。多数二三四线城市已进入“买方市场”时代，一线城市虽然刚需依然稳定，但仅靠消费需求难以支持房价上涨。但是，由于前期经济刺激尚未完全消化，房价大跌的可能性也很小，或将延续稳中有降的态势。

房价走势误区之一：房价十年大涨早已买房的人大赚

这是典型的注资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的注资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种报酬。也就是所说的纸上富贵。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。

房价走势误区之二：知名经济学家说房价还要涨

经济学家在某些领域有智慧，不等于在经济问题上在行。且越有名的经济学家，恐怕越无时间搞学问。

对于那些如十年内房价要涨三倍，房价还要涨20年的言论要仔细分析，不能轻信。这些言论有没无详实的材料作为根据？恐怕没有。

有人说：中国的有些学者不是缺乏智慧，而是没有良心。1998年的时候这些人怎么不说房价要涨一倍?他们能否对买房人作出房价上涨的担保？当初说股市要涨到3000点的人是否补偿亏损的股民哪怕一分钱？

房价走势误区之三：政府严控土地则房价上涨

表面上来看，土地供给计划下降，房价会上涨，实则不然！因为土地供应减小抑制的是新房市场继续提高活跃度，间接促进二手房市场发展，所以土地供应减少会抑制新房价格，上涨的仅是二手房价格。

房价走势误区之四：买房后就一劳永逸

根据中国法律，业主对房屋建筑拥有产权，但是对于住房的土地，并无产权，多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地产权期限。

房价走势误区之五：土地是不可再生资源价格就应上涨

其实，不光是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就是一直上涨，从不下跌呢？国际油价暴涨暴跌，难道是因为它们成了可再生资源？

房价走势误区之六：建材成本上涨所以房价还要上涨

据测算，建筑材料成本仅占房价的20%，钢材不是房屋的唯一建筑材料，这样钢材占房价的比例就更低了。砖混结构的房屋用钢量每平方用钢仅为10至30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。同时，钢材价格持续上涨好几年了，这也使得企业盲目大量注资，中期来看，钢材价格会不涨反跌。近市场上的钢价就下跌了近千元一吨。钢价涨不是房价走势涨的理由。

房价走势误区之七：经济发展收入提高房价也应涨

不错，中国这两年收入提高较快，但是假如一个人年收入3万，一套房价90万，相当于30年收入。可是房子不象一般的消费品，是要用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万，一套房价60万，相当于20年收入。如收入与房价年均上涨15%，20年后不吃不喝，也仅307.35万的积蓄，可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。

总之，房价走势是否上涨或下跌，影响因素颇多，不能说某个因素有利房价上涨房价就一定上涨；况且，上述七大误区本身就难以站住脚。

房价越发稳定、二手房供应量增加、经济大环境逐渐的变好。这三种现象已经成为了房价未来走势的一种必要方向，因此现在选择购买房子是比较值得的。在接下来一段时间内房价就会进入到稳定的阶段，所以在这一个阶段千万不要过于的忽视。

房价愈发稳定

我国的房价在最近一段时间正处于下降的阶段，但是在冷却将近一年半左右时，确实应该进入到回温的阶段，这本身就是一个大趋势。大家无需担心房价太高，自己没有办法承受，也无需担心，在买房子之后房价可能会逐渐的下跌，导致自己需要承担资产的缩水风险。所以此时正好是买房子的大好时机，但一定要擦亮双眼，以免自己入坑。

二手房供应量增加

根据新房而言，二手房也同样会有配套设施的不完善，买家到手产权年限比较短，还有装修风格比较陈旧等一系列的弊端。现如今为了能够有效激发人们在购买房屋时的热情，相应的部门就会给这些购买新房的人带来许多的利好，因此二手房的价格优势慢慢的就会逐渐消失。如今在市场上二手房的流动性就会变得越来越差，而这些炒房客们可能也会比较着急，在未来的3~5年内，二手房的供应量就会逐渐的增加，此时人们购买房屋的机会也会增加。

经济大环境逐渐变好

我国现在已经全面放开疫情的管控，因此经济环境也会慢慢的改好，此时选择买房自然也会拥有充足的物质基础，自然也能够有效避免弃房断贷，导致个人的征信受损，当然最终是否决定买房，这和个人的身体条件也有着直接的关系，比如工作是否稳定，比如工资水平是否可以满足等等。如今早就已经实行了一些最严格的征信制度，因此一定要懂得珍惜。

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