九洲江渚房价(精品20篇)

古往今来，老百姓对于城市的共同记忆往往会形成很多民间谚语。作为老青岛人，你肯定听过“宁要市南一张床，不要四方一间房”这一类的说法。对于区域的严格划分，让曾经的浮山后、老四方、李沧等区域一度难以翻身。然而现如今，再对照这些老谚语去看那些青岛人“不要”的区域，翻天覆地的大变化让区域升级、房价上涨，甚至一房难求，从“不想要”一下子变成了“买不起”。

【宁要山前一片瓦不要山后一间房】

浮山后

目前房价：20000-25000元/㎡

这句谚语相信很多青岛人都知道，这里的“山”指的是浮山，那很明显，山前指的是浮山前，为市南、崂山片区，山后便是浮山后。从这句谚语中可以看出青岛人对于曾经的浮山后有多么的“不屑”。浮山后的一套房都不及浮山前的一片瓦，不过这也真实反映出了浮山后当年在青岛的地位。

浮山后，很多年以前是一片片的小村庄，分布着浮山后村、埠西村等多个自然村，交通闭塞，配套落后。这里没有高楼，没有大道，农业是主要的经济发展方向，商业几乎无从谈起。随着90年代市区大规模的拆迁改建开始，住宅的需求量开始增大，交通得到发展。

很快，在青岛规划大发展及房地产的不断开疆扩土中，开发商们逐渐发现了浮山后不可估量的发展潜力，2003年之后的一段时间内，浮山后区域相继开始建立一批新型现代社区，浮山后也借用开发商品牌宣传了其区域价值，并且凭借着距离主城区较近的区位优势，迅速“上位”，速度令人惊讶。

现如今的浮山后堪称青岛第一大居住区，拥有千余栋住宅楼，房价从10年前的1200-1500元/㎡，到目前20000-25000元/㎡，房价差距10年翻17倍。

【宁要市南一张床不要四方一间房】

老四方

目前房价：9500-17000元/㎡

“宁要市南一张床不要四方一间房”。老四方以前有多不受青岛人待见，从这句谚语便可略知一二。其实说起老四方也算是幅员辽阔，但区域内曾经坐落的除了大山看守所、旧村落、火葬场，就是老厂房和筒子楼似的职工宿舍，相比较黄金海岸线上的市南区，便有了“一张床”和“一间房”的悬殊差别。

这片老四方东部曾经被称为“双山、保儿旧村片区”。2008年，新都心在这里建设起步，彻底改变了旧村的原貌，原址现已崛起数栋高楼大厦，地铁通车后，拥有三个地铁站的新都心再度被推到发展的浪尖上，而刚刚开业的商场又将其概念商圈初步实体化，新都心中央商务区规模初现，房价自然是翻倍涨，经过大开发商的开发，新都心的房价上涨至15000元/㎡上下，价格甚至直逼市南老城区。

东部发展的不亦乐乎，老四方西北部同样也经历了一场蝶变。有赖于2012年青岛市区划调整，老四方并入市北区成立新市北区，老四方随即开始了大手笔的规划。首当其冲的危旧房改造、老企业搬迁，腾挪出大批黄金地块，如今都成了地产大鳄的新领地，过去的老四方西部老城区如今也有了新身份——新市北滨海新区。

尽管发展中的老四方区还无法与“土豪聚集”的市南区相提并论，但现如今老四方的一间房也不是你想买就能买的了，尤其是新都心片区，现在都成了黄金地角、购房者眼中的“香饽饽”。

【宁要市南一张床不要李村大套房】

李沧区

目前房价：8500-13500元/㎡

与老四方的谚语相似，只不过从字面上来看当年人们对李沧区的“嫌弃”程度似乎“更胜一筹”，“一间房”甚至换成了“大套房”。连“大套房”都不被看好的李村，曾经是个让人瞧不上眼的乡下地方，郊区时代所遗留下来的是怎么也抹不掉的“老巴子问题”，而早些年的李村是青岛市区内农业人口、外来人口和流动人口都比例极高的地域之一，让李村成为了多数人印象中的“城乡结合部”，这样的地方就算是别墅也乏人问津。

1994年，李村与当时青岛最大的片区老沧口合并成为李沧区，并在接下来青岛全域大发展时期进入了变革的“快车道”。首先崛起的是李沧中部，在崭新商圈的带领下，李沧中部以相对便捷的交通条件占尽发展优势，并且在市南、市北区房价高涨之时，迎来了首批刚需购房者。

很快，在世园会的带动下东李的旧村改造也开始如火如荼的进行，“世园效应”带来的是区域整体变迁后大批房企的进驻以及房价的疯狂上涨。而曾经的老沧口片区，也因为铁路北客站上了一个新台阶，安置区高楼林立，带着近万户回迁居民们率先进入交通商务区“蝶变”的新时代。据了解，目前李沧全域房价在万元线上下浮动，如果以一套120㎡的三居室作为“大套房”的标准，那么李村的“大套房”至少也需要110万，价格早已不可同日而语。

【千难万难不离崂山】

崂山区

目前房价：10200-43000元/㎡

青岛的“富人区”，除了市南就是崂山区了，有人说崂山区是青岛的风水宝地，背山面海的地理资源优势让这里的房子也从无人问津到高攀不起。“千难万难，不离崂山”本来是胡峄阳最著名的预言，意思就是说再难也不要离开崂山，因为这里是风水宝地；而后被不少青岛人用来形容崂山风景区美不胜收的自然资源，而现如今，这句话成了崂山区楼市的真实写照。

十几年前的崂山区房价低廉，用“白菜价”就可以买到背山面海的新小区，但那个时候青岛人“不认”这个地方，距离繁华的市中心太远，交通不方便且道路坑洼不平。那个时候市南区也只是刚刚步上发展的轨迹，房价甚至不如现在的李沧区。

然而现如今，崂山区成为了不折不扣的富人区，早期在这里置业的人首先体会到了资产的爆炸式增长。而道路交通的完善，区域的不断升级以及本就瑰丽的自然景色让崂山的新建小区成了多数购房者的梦想。海大浮山校区地块诞生的项目都卖出25000元/㎡左右的高价，而青岛冻粉厂原址建起的项目，均价更是高达40000-43000元/㎡，让大批购房者高呼“门槛太高，如今连进都进不去了！”

别以为你和你的邻居是同样的价格买的房，其实无论是新房还是二手房，同一小区内的价格差距都是非常明显的。怎么样？这样一听是不是来精神了？搞清原因没准能在买房时省笔大钱。

首先来说说新房：

对于开发商而言在卖房的时候是不会一次性把房子全部拿出来卖的，往往新房首次开盘价格要低于后面价格，很简单，大多数细心的购房者完全可以发现，首次开盘和后面开盘的房屋是完全不一样的，

一、位置不同，往往后期开盘的部分位置更好，不临街、靠近景观和绿化更近。

二、户型不同，差异也是很大的，尤其是端户和中户差距是非常大的，先不说采光的问题，单单就面积而言端户可使用面积比中户可使用面积要高很多

三、朝向不同，很多购房者可以注意到这样一个现象，那就是在同一栋楼同一层楼，同一个户型价格上都是有差异的，只说差异比较小而已，这里主要就是采光的和朝向问题。

四、时机不同，这点是很多购房者没有注意到，有些购房者买房是因为婚房，对于接房时间是有要求的，为了适应市场需要，开发商对于不同时间段推出的房源也有价格差异。还有一个原因在于可比性，购房者觉得新开价格高，那么还有其他可以让购房者来选择。

五、行情不同，开发商卖房时间不是1年，是2年甚至3年以上，有一个时间跨度在里面，这中间可能就会经历政策和市场行情的数轮波动。一些所谓楼王户型基本是行情好的才会拿出来卖的，另外一个非常关键点就在于配套升级，时间越长配套也就越完善，这就可以解释为什么开发商在卖房子的时候一期比一期贵，就是这个原因。

六、业态差异，比如说洋房，别墅，高层，小高层这些都是很能影响价格的。

七、楼层问题，这个问题可以惯性思维问题，也就是大家常说的一些所谓的黄金楼层，比如说7楼这些等等。

我们接着来看二手房：

一、炒房动机：对于二手房而言主要分为两种情况下，一种是业主自己卖，另外一种是炒房卖的，炒房人群手中当然不止一套房，对于行情的判断和把握也是远远高于购房者的，最常见的一个招数就是每次只拿一套或者两套出来卖，这样做的好处就在于提高价格，比如说第一次买50万，第二次买55万，第三次，第四次呢？在行情好的时候更是如此直接坐地起价，因为买房谁都希望买到自己满意的，尤其一些户型比较好的，毕竟这么大一笔支出

二、时间问题：时间越长，配套也就越完善，在这个情况下地段优势就完全的显示出来了，很多刚需和炒房者更喜欢从郊区入手，不仅仅是因为价格低原因，也是以为涨幅空间大，这点在一线城市和强一线城市是显得比较明显的，市区面积就这么大，需要扩展，怎么扩展，自然是往郊区或者周边城市。

三、税费问题：具体看城市，明显表现为满2年和满5年，没有满2年和没有满5年价格是完全不一样的，因为税费目前而言基本是买方出，还有一个就是装修和非装修。

在动笔写以此为题的文章之前，我扪心自问，自己知道答案吗?确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。那么到底中国房价还能涨多久呢。

房价可撑条件有1

2016年年初担心两件事，一是人民币贬值，二是通胀跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调人民币汇率。因此，尽管人民币贬值预期长期存在，但资本大量外流的可能性似乎不大。通胀看来是温和的，年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。

从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。

从目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。

为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢?据我的长期观察，CPI与M2之间的关联度不大，却与GDP的关联度较大。目前的情况是，为了避免GDP增速的下行，采取了货币扩张手段来稳增长，但由于长期以来中国实行的赶超战略，导致总供给大于总需求，投资增速超消费增速，名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速，这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因，也是CPI起不来的原因。

有管制的市场经济可降低风险

纵观上世纪90年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了政府调控经济的作用，采取了逆周期的政策。相对而言，中国实行的是社会主义市场经济体制，因此，政府在经济中所发挥的作用，比西方国家更大。

不过，凡事都有两面性，如经济增长中如何处理效率和公平的问题，始终没有一个完美的解决方法。同样，通过实证研究发现，市场化程度高的经济体，企业的效率整体较高，但抗危机的能力较差;而行政化程度高的经济体，企业的效率整体较低，但抗危机的能力较强。如在过去20年中，日本和美国均发生过两次经济衰退，但法国却没有过。同样，中国也没有发生过。

从过去一年来看，政府显然已经加大了风险管控力度，如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出，“防风险也是稳增长”。因此，稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。目前大家讨论最多的是社会债务率和杠杆率问题，我认为总体债务率水平不高，高的部分是地方政府加上国企，但民间的杠杆率不高，尤其是居民所持有的住宅资产的杠杆率较低。比如，大家都认为中国的房价收入比过高，这也是判断房价是否过高的一个重要指标。但问题是，西方国家房价收入比要远低于中国，但为何西方人购房的杠杆率(房贷占房价的比例)要远超中国呢?这似乎成为一个悖论。

在这个悖论之下，可能会得到两个结论，一是中国居民的可支配收入总额存在低估，逻辑是，既然国企和地方政府的负债水平很高，银行的风险资产规模也大幅增加，那么，谁是得益者，谁是资产方呢?得益者和资产方应该是民间吧。二是居民收入结构的分布存在严重的不均等问题，否则就难以解释为何少部分人有超强的购房能力，大部分人买不起房;难以解释中国购房者的贷款比例如此之低了。

就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。

因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

目前看来，货币总量过剩是中国经济与其他经济体的一个显著特色，因为中国的商业银行是创造货币的最大主力，而不是央行，货币的过剩导致资产荒。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。

从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管制力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管制是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

综上所述，年初至今，人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是，结构性改革的难度很大，如果结构性问题不能够改善，那么，再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。

“隐形刚兑”抬高资产价格

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。

那么，房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢?实际上也是存在的。比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售。因此，房地产开发商在商品房的销售方面存在多重约束。

然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。

有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。

由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。

对价差的偏好更重

我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平(期望回报率与无风险利率之差)可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比)，中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。

今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是通过投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约2/3配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。

人民日报的权威人士访谈中说，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’。”同时，他也首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。

对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、中国香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。

在2013年上半年，济南的房价总体呈上升趋势。从起初1月份的均价9004元/㎡，到6月份的9385元/㎡，6个月来稳步攀升。从全国房价大形势来看，房价变化趋势是涨非跌，买房还是趁早。

【房价涨】

济南房价一年上涨一两千

如今,市场热度依然不断攀升,尤其是年初以来,多数热销楼盘售价短短几个月上涨逾千元,逐渐偏离了调控的“轨道”,和以往多次调控一样,陷入了越调越高越涨越买的怪圈中。

根据权威资料显示,2012年6月济南商品房均价为8948元/平米,而2013年6月济南商品房均价为9555元/平米,涨幅高达607元,同比上涨6%。进入2013年以来,济南商品房均价一直处于上涨趋势,6月房价环比5月(9388元/平米)增长1.75%。

详情

下半年房价上涨趋势不会变

在房价持续涨了11个月后,2013年上半年,济南楼市确立了“量价齐涨”的态势，我们整理总结了济南上半年房价趋势图，从上半年的房价上涨趋势来看，下半年稳中有升的几率非常大。

在2013年上半年，济南的房价总体呈上升趋势。从起初1月份的均价9004元/㎡，到6月份的9385元/㎡，6个月来稳步攀升。

【那就买吧】

A"化纤厂片区"一颗"东方明珠"

东有“化纤厂片区”，西有“西客站片区”。这个两个东西“明星”将成为济南楼市供应量主要区域。一直备受关注的房地产发展新区域——化纤厂片区，凭借其地理环境的优势惹得房企为其“倾心”，其中，化纤厂片区将聚集万科、保利、莱钢等品牌开发企业的多个新楼盘，今年，化纤厂周边两公里辐射范围内预计有150多万平米的住宅供应量，汇聚了万科、保利、莱钢、东拓、绿城、北大资源、力高等众多房企，区域竞争态势明显。

【化纤厂片区土地成交】

（来源：大众日报）2013年3月16日，济南市国土资源局挂牌出让化纤厂路东侧一地块使用权。历下区花园路以南、化纤厂路以东地块，编号２０１２－Ｇ０３６，土地面积为71834.7平方米，用途是居住，出让年限是70年，地上容积率不高于2.45。规划建筑后退化纤厂路不小于15米，后退大辛河防护绿线不小于3米。

详情

B"西客站片区"潜力股

伴随着十一五规划的济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略的实施，城市发展呈现出了显著的区域性差异。“西客站片区”作为济南主城发展战略的核心区域，其经济发展的步伐已明显加快，其独特的区域地位决定了未来经济发展的巨大潜力。很多龙头房企挺进“西客站片区”，西客站片区，先后吸引了绿地、中建、恒大、金科等知名开发企业进驻，助力济南“西客站片区”的大腾飞。

【西客站片区土地成交】

（来源：济南西站棒极网）7月17日下午14时30分，4宗土地进入现场竞拍环节。其中山东海亮房地产开发有限公司以8.4亿元力压北京鸿启置业有限公司，竞得位于槐荫区济南西站片区腊山河东路东侧、兴福寺路南侧的2013-G068、2013-G069两宗地，二者为捆绑出让。

详情

C原东风陶瓷市场地块

在房价飙升的今天，买房成为了一件颇为复杂的事情，因为这件事情的主导权掌完全由一个“钱”字决定，俗话说经济基础决定上层建筑，现在来说就是经济基础决定了房子的一切。这包括地段、价格、现房还是期房……然而纷繁复杂的楼盘却有着“乱花渐欲迷人眼”的效果。在众楼盘中挑到一款性价比很高的房子并不是一件容易的事情。面包美不美味，除了与面包师傅的技艺有关，更重要的是做面包的面粉怎么样？同样道理，一个楼盘价值的大小与地块的价值息息相关。正所谓“地段价值决定楼盘价值”。

2013年3月11日,济南市国土部门挂牌出让4宗国有土地使用权。其中,2013-G040、2013-G041、2013-G042号三宗土地颇为引人关注。4月10日,山东高速以总价5.091亿元的价格摘得上述三宗土地。三宗土地中,G040成交价为15202万元,G041为18372万元,G042为17518万元。其中编号为G042的居住宗地,每亩成交价约为547万元,根据地上容积率来算,楼面地价约为3035元/平方米。

详情

D汉峪金谷城市新名片

作为山东省和济南市“十二五”期间的重点建设工程，汉峪金谷项目是济南市委、市政府及省金融监管部门打造区域性金融中心的破题之作，也是高新区实现“打造济南‘首位经济’、建设全国一流高新区”目标的重要支撑之一。未来，汉峪金谷将在济南金融业的发展格局中占据核心地位，不仅是正在规划建设中的东部金融新区的核心，而且承担着金融商务、总部办公、商业服务、科研办公等区域性金融中心的重要职能。汉峪金谷将成为济南这一黄河中下游区域金融中心的金融功能核心聚集区，致力于发展为中国金融产业第四极，可谓济南的一块“金字招牌”，并将在济南这一黄河中下游区域金融中心的建设中起到非常重要的作用。

据了解,项目总占地面积约1200亩,共分为东西两个片区,其中凤凰路以西为A区,占地面积约470亩,分为8个地块,分布39座高层与超高层建筑和一座260米的地标性建筑,建筑面积约270万平方米,总投资约170亿元；凤凰路以东为B区,占地面积约300亩,分为6个地块,分布10栋高层与超高层建筑,11栋大型商业建筑,建设面积约150万平方米,总投资约60亿元。以总部办公基地为主,容纳酒店,商业,休闲,娱乐等功能的复合型综合体。据悉,汉峪金谷将是全市乃至黄河中下游地区的大规模金融中心,也是国内重要的金融商务中心之一。

【慢着淡定】

济南开发商"饥饿营销"愈演愈烈购房者需淡定

济南开发商"饥饿营销"愈演愈烈，购房者需淡定。那么，面对纷繁的市场形势，消费者应如何应对呢？“从总体形势来看，房价涨幅正在趋缓，目前一些楼盘的涨价很大程度上是一种饥饿营销手段，消费者应该沉住气，看准情况再适时出手。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，国家统计局发布的今年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比上涨的城市个数在减少，环比下降的城市个数在增多。此外，全国商品房待售面积也处于高位，房价大幅上涨的底气不足。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海分析，今年以来楼市回暖的主要原因是前两年刚性需求受压抑的阶段性释放，随着楼盘供应量增加，楼市缺少持续涨价的动力。从济南市来看，成交房源近五成是总价65万元左右的中小户型，此外还有部分一步到位的“刚需”客户群和少部分改善型客户群，整个比例能达到90%，刚需市场占主导地位，需求平稳释放使得房价不太可能被“炒”起来，因此消费者不必恐慌。

详情

下半年济南买房做好九大准备

第一、密切研究政策动向，谨防掉到“空里”。

政策大方向对购房者来说，是必须研究的，当决定买房前一定要考虑好应对措施。

有购房者就有这样的经历，年初看好了一套房子，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果因为首付比例提高，贷款收紧，而房子最后没买成。

最近两天，又有多个城市推出了吸引人才的政策，加上此前的一些城市，目前推出类似政策的城市已经超过20个。有专家表示，“人才争夺战”是一种好现象，是各地重视人才的表现。但同时，也有人担心人才政策可能会变相推升房产泡沫。

一、人才政策有没有可能成为房价上涨的推手？

对于这样的担心，并不是没有道理。因为各地的人才吸引政策，基本都是大同小异，要么就是放宽落户，要么就是跟买房有关，而这两种都跟房价有直接或间接的联系。

1.落户政策

首先，从落户政策来看，由于人才政策使得落户条件大大降低，就可以吸引不少外来人口。而外来人口要在这里安家落户，就必然要涉及到买房的问题，由此增加了房子的刚性需求。

此外，目前很多城市的房产都有限购政策，由于限购政策对本地户籍的人买房条件相对宽松，一旦外地户籍的人实现在本地落户，就有资格或条件购买更多的房产，同样可以增加房产需求。甚至不排除会出现以落户为突破口进行房产炒作的行为。以上无论哪种情况，都有可能推升房价。

2.买房

其次，从买房来看，目前各地的人才政策跟买房有关的主要有三种形式：一种是直接补贴，如南京、长沙等;一种是对房子限价，比如武汉，一种是提高公积金贷款额度，比如珠海。毫无疑问，无论是哪种形式，都会使得买房变得更容易。同时这些政策又是跟买房直接挂钩，也就直接增加了买房的需求。一旦有了需求，就有了推升房价的原动力。

二、人才政策是否真的推动了房价上涨？

就目前来看，并没有证据表明人才政策推动了房价上涨。因为就各地的房价走势来看，一些已经推出人才政策的城市，在人才政策推出后房价出现上涨和下跌的都有，比如南京在今年1月推出人才新政后，房价已经连续出现三个月下跌。而且那些房价上涨的城市，也没有证据表明房价上涨是由人才政策引起的。至少没有出现哪个城市在人才政策推出后，房价就立马出现快速上涨的现象。因此对购房者来说暂时可以放心。

不过，毕竟人才政策给想要在此地买房却没资格或条件的人打开了一扇门，如果控制不好，就可能让炒房客钻了其中的空子。此外，一些开发商或房产中介机构也可能利用人才政策的噱头，增加购房者的恐慌情绪，达到炒房的目的，这一点还是要引起购房者的警惕。

作者：龙小林/审核：赵溪>>查看更多

操作方法

房价

目前，法国的房价不算高，但税还是比较高的，所以，如果想投资的话，还是需要多加考虑的。新房价格近年来有所上涨，二手房的价格比较平稳。

自有产权住房市场

法国自有产权的人的总量目前一直都在增加，但比例其实是低于欧洲大部分国家的，这个增长速度是非常的缓慢的，也就是说，很多人其实并没有自己的房子。

租赁住房市场

法国的租赁住房市场还是很火爆的，每年都有大量的房子用来出租，如果想投资的话，用来出租是比较有利的。

新房开工数量较少

目前，法国新房开工的数量在减少，说明住房已经能够满足现有的法国居民居住了，需求并没有那么大了。

碧桂园官厅蓝售楼处电话接听时间：早7；00-晚10；00

售楼处电话：400-0080-669转809

提供项目咨询、讲解。自驾行车路线、免费班车预定（注：此为碧桂园官厅蓝售楼处官方电话，请不要相信陌生销售，谨防上当受骗！！！）

碧桂园官厅蓝项目介绍

【项目简介】

碧桂园·官厅蓝位于北京的西北方向，张家口市怀来县桑园鲜氧湿地公园养心区，距离北京约110公里。毗邻官厅湖湿地公园（在建中），占据得天独厚的度假资源。2020年冬奥惠及地，京张高铁29分钟到达，规划装修品质住宅，将打造京北度假蓝本。

【产品介绍】

占地196亩，容积率1.79，88-190㎡装修品质住宅，5-11层养心住区，一梯两户设置，绝版户型，居住舒适度更高。

获得与本资讯相关的一对一置业服务24小时全程接送看房

网上营销中心,工程进度,首付按揭,团购信息,置业无忧,省力,省时,视频看房,全天免费接送专车看房

御泉公馆售楼处预约电话：400-0080-669转809

专为业主开放的私家葡萄采摘园，可以带上家人朋友感受采摘的乐趣。项目配套建设红酒庄，闲暇时业主可以品酒、养生，在自己家门口体验葡萄酒的酿造、储存、陈酿、灌装的操作过程……这才是生活。喧嚣与你无关，快乐发自内心。专属的品牌物管公司服务，秉承10余年服务经验，社区采用闭路监控系统，门禁可视对讲系统，让您居住无忧

我走过最长的路，就是开发商的套路。没错，对于很多有购房打算的朋友来说，去售楼部看房是件让人担惊受怕的事情，用一辈子的积蓄来换房子，不得不慎重啊！

既然城市套路深，像房产吐槽哥这种又不想回农村的人来说，如何应对开发商的套路就显得尤为重要了。今天，房产吐槽哥就为大家呕血整理资深售楼小姐曝出的6大潜规则，大家千万别被套路了。

秘籍一：提前做功课，了解楼盘和该区域情况

俗话说，磨刀不误砍柴工。只有提前了解楼盘真实销售情况和周边房价走势，才能够更加精确地判断楼盘的议价空间。

这样一来，买房时才有可能成功砍价，做到前期尽可能多的了解楼盘各方面状况，比如说可以从入住的业主、权威机构发布的相关数据、房产局公示信息、第三方媒体机构报道等渠道了解，而不是一味的相信楼盘广告、项目方宣传。

秘籍二：沉得住气，不要轻易地透露自己的底线

到营销中心看房时，要风轻云淡，先多看看项目资料介绍，例如沙盘、户型模型、项目简介等。千万不要一进营销中心便火急火燎地拉着售楼人员谈价，因为这会让别人立马看出来你是看中楼盘想买，想不宰你都不好意思了，记得要等着售楼人员过来找你。

再者，在与售楼人员交谈时，不要轻易地透露个人信息。不信房产吐槽哥说的话，你可以去翻看任意一本所谓的销售书籍，绝对会有类似和顾客成为朋友等话语。这一是获得你的信任，让你放下戒备心；二是通过对你的深入了解，比如说经济能力、购房的痛点等信息来达到促成交易的目的。

请记住商场如战场，主动权要掌握在自己手里。

秘籍三：做一个追求完美的“处女座”

哥先申明，这里完全没有黑处女座的意思，只是告诉大家在购房时，要做一个追求完美的处女座。

在双方交流中，提出房子的各种缺陷、缺点，稍微夸张这些缺陷、缺点的危害性。把自个扮成购房行家，参照预购区域周边实际情况，核算出所选房子的价值，做到心中有数。特别是，在与售楼人员洽谈买房事宜时，能够识破对方的一、两个“把戏”，给出“你很专业”的暗示，方能砍出一个较低的价位。

秘籍四：不要轻信许诺，规划永远是规划

在购房时首要条件就是选择证件齐全的开发商所建的楼盘。到营销中心时，应留意是不是展示了开发商的营业执照以及《国有土地运用权证》等。特别是土地使用年限等信息。

最好保留楼盘的宣扬广告单，作为日后收房验房时的依据。对于销售人员的口头许诺，如项目规划、周边配套等信息，如果可以最好留下书面依据，或录音存档，以防日后发生纠纷，没有证据保护自己的合法权益。

窍门五：坚持自己的原则，不要被项目方轻易动摇

该要的优惠折扣一定要极力争取。在进行讨价还价的进程中，为了促成交易，在商谈中项目方通常会采用“一个唱红脸、一个唱白脸”的办法，这个时候一定要坚持自己的原则，别动摇。

在日常购物中，商家往往会说，这个价格是底价了，我真的不赚你钱。反正哥你从来不信。

秘籍六：合同内容要具体，签字前看清楚条款

关于这一点就不细说了，总而言之一句话，不要自己卖了自己，有什么都白纸黑字的写清楚。

早在2001年，有关部门就要求开发商取消以“建筑面积”（套内面积+公摊面积）计价，而采用“套内面积”计算预售商品房的面积计算问题。但“上有政策，下有对策”，近来发现一些开发商在合同中钻“建筑面积”与“套内面积”的空子，设置“价格”陷阱，侵害消费者权益。 投诉：套内面积不变房价变相上涨 消费者杜先生2003年11月购买了广州某房地产发展有限公司一套四房一厅的商品房。当时根据开发商提供的书面《付款参考》介绍：“该套总建筑面积为150.5301平方米，每平方米售价为8946元”。杜先生在签合同时发现内文约定：“该套建筑面积150.5301平方米，其套内面积113.4948平方米，公共部位与公用房屋分摊面积37.0353平方米”；另外，房价“按套内面积计算，单价每平方米11733元，总金额133.1641万元”。购房单价多了2787元。当消费者对合同上的面积提出疑问时，发展商解释说：不用担心，面积最后以房产证上的数据为准，多退少补。因此，杜先生放心签订了合同书。 没想到，2006年初，杜先生拿到房产证时，发现房产证上的实际建筑面积为144.8285平方米，比《付款参考》、《商品房买卖合同》所约定的150.5301平方米减少5.7016平方米，也就是说在套内面积不变的情况下，他多交了5.7016平方米公摊面积的钱，面积误差比3.788%，房价变相上涨5万多元。杜先生多次与该公司交涉，要求退还减少部分的房价款，遭到拒绝。杜先生愤然向消委会投诉。 消委会：问题关键就是公摊面积误差 市消委会负责人表示，类似杜先生这样的投诉不在少数。一套商品房的建筑面积，由套内面积和公摊面积组成。房屋的价格是这两部分之和。 政府要求预售商品房采取按套内面积或按套售房的计价方式后，由于合同示范文本没有规定公摊面积出现误差的处理办法，开发商就是钻预售商品房买卖合同中“按套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理”条款的空子，套内面积误差少，建筑面积却大“缩水”。 如杜先生投诉的情况，一个楼盘如果有200个单元，开发商多收的数额便达1000万元以上。事实上，某地产公司应当向杜先生退还多收的房款和赔偿利息。 提醒：约定建筑面积误差处理办法 消委会呼吁政府部门严格审查，把好验收测绘等关口；大力查处打击在面积计算、中弄虚作假的行为；严厉查处经营者利用合同陷阱损害消费者合法权益的违法行为，提醒消费者注意约定建筑面积误差处理办法。

今年深圳成为全国房价涨幅最大的城市，而一水之隔的香港楼价却在走下坡路。市场上有观点认为，“照这样涨下去，深圳房价将超过香港”。其实深圳房价仅为香港的四成。在短期，甚至相当长的一段时间内，深圳房价不可能超过香港。

深圳房价仅为香港的四成

在环比连续下跌三个月后，深圳房价在11月突然飙涨，历史性地突破了4万元/平方米关口，同今年1月26691元/平方米相比，上涨了67.7％，同比环比涨幅分别为68.7％、33.2％。

毗邻的香港却出现了相反的情况。香港差饷物业估价署日前公布的最新10月份香港楼价指数环比下跌1.11%，这是该指数连升19个月后首度出现回落，更创下4年来最大的单月跌幅，不同面积的住宅单价均全面告跌。这被视为拉响了楼市下行的警钟。

今年前11个月，深圳房价均价为3.2万元/平方米，香港则约为7.6万元/平方米，深圳的房价仅为香港约四成水平。

深圳豪宅与香港普宅“接轨”

今年以来，深圳出现一定数量的顶级豪宅，有的甚至达到20万的价格，如招商双玺顶层单位价格为20万元/平方米；恒裕滨城二期4座两套顶楼单位的价格分别为17.2万元/平方米和17万元/平方米，建筑面积仅为91平方米，总价超过1500万元；银湖蓝山润园二期9号楼顶层两套各为670平方米的大户型，1亿元的总价或为今年住宅类豪宅最高。

美联集团研究部董事刘嘉辉认为，深圳的豪宅价格确实同香港普通住宅价格相同，但是不同住宅品种放在一起比较，并没有说服力。香港同等品质的豪宅价格一般都要每平方米五六十万元。

短期无可能超过香港楼价

深港两地房价一涨一跌，业内人士认为，照深圳房价这种速度下去，深圳房价很快就会超过香港。

广州富力董事长李思廉说：“深圳房价高，表示其前景好，也值得投资，但并不表示能超越香港。”

“今年深圳房价的大幅上涨，是2010年以来调控政策对房价压制的集中释放和补涨。”深圳市房地产研究中心主任王锋坦言，“深圳合理房价应该在3.6~3.8万元／平方米之间，短期内深圳房价不会再有今年这样大幅上涨的势头了。”

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳人均GDP是香港的2/3弱，房价是香港的1/3强，预计人均GDP五年比肩香港，房价会滞后，约十年后均价与香港有得一比。

俗话说“地铁一响，黄金万两”，在不确定城市哪个区域能快速升值的时候，跟着地铁走就没错了，因此有些投资客和刚需党乐于选择未来通地铁的楼盘，坐等地铁通车后“大赚一笔”。事实上未来通地铁的楼盘，真的有很大的溢价空间吗？什么时候才是上车的最好时机呢？

世联研究院曾研究数据分析发现，地铁从规划、动工建设再到开通运营，一般来说都要经过7-8年的跨度。在漫长的周期当中，地铁沿线的物业也会随着变化。

规划期到动工期，沿线房价相对变化缓慢，动工到通车这段时间，房价的变化是最快的。总体升幅可以达到60%-100%之间。而通车到运营成熟这个阶段，升幅则有所下降，回落到10%-20%之间。

★规划—动工：涨幅为5%-25%。处于规划阶段，动工前未确认站点，站点选址和位置皆有可能由于政策和施工条件等因素作调整。因此房价涨幅相对平稳。

★动工—通车：涨幅为60%-100%。已动工期间，因站点已确定，且与楼盘距离明显，通车日期预计较为准确。楼盘的未来价值可期，因此涨幅较大。

★通车—运营成熟：涨幅为10%-20%。通车后对于楼盘涨幅有一定促进作用，但地铁因素影响在建设期一定在上升，通车后到达平稳期。所以房价会涨幅，但涨幅相对平稳。

据搜狐焦点不完全统计，目前广州各区地铁沿线楼盘约近200个，价格最低约1.3万元/㎡，最高12万元/㎡。

所以即使买地铁口物业，也要选择对时机上车，才能让溢价最大化。

与此同时也要考虑片区有没有新兴产业进驻和政策上的利好规划，是否能聚集越来越多的人口，多维度衡量区域升值潜力，再考虑要不要上不上车。

在看到房价下跌时，不少购房者心中都会出现这样一个疑问“房价是真跌还是假跌呢？”所谓“真跌”就是房价会持续下跌，而“假跌”就是房价下跌是为了更好地反弹，很可能再创新高。对于这个问题，小编要说的是，只需要看有没有以下这5个现象！

楼市资金

现象①、楼市资金迅速撤离

高房价往往需要大量资金来支撑，因此，从楼市资金的流转情况就可以判断出房价是真跌还是假跌了。就比如当楼市资金迅速撤离时，那就说明房价即将迎来真跌，但是，如果楼市资金撤离很少很慢，那就是假跌了。

现象②、楼市库存过于严重

在市场经济体制下，供需关系一直都是影响价格的一大因素，房地产市场也是如此！当房价下跌时，如果楼市库存此时很严重，那就说明房价是真跌了。但是，如果楼市库存很少，甚至还出现了供不应求的情况，那就说明房价是假跌了。

打砸售楼处

现象③、老业主打砸售楼处

房价涨跌也是正常现象，业主们并不会太过在意。但是，如果你看到老业主因为房价下跌而打砸售楼处，那就说明此时房价是真跌了，反之，当你看到老业主并没有因为房价下跌而闹事，那就说明房价是假跌了。

现象④、房产中介大量闭店

房产中介可是房地产市场中极为重要的角色，从房产中介的动态也可以判断出房价真跌还是假跌。就比如当房产中介关闭大多分店时，那就说明房价是真跌了，但是，当你看到房产中介大量招兵买马时，那就说明房价是假跌了。

房产相关行业

现象⑤、相关行业率先遭殃

与房地产行业密切相关的行业就那么几个，正所谓“唇亡齿寒”。如果房价真跌了，那么与房产行业相关的行业必将会率先遭殃，当你看到这个现象时，那就说明房价是真跌了。

看到房价下跌，相信购房者都会很开心，但是，如果房价只是假跌，那么恐怕大家可就要白高兴一场了。所以，大家在看到房价下跌时，一定要注意判断房价是真跌还是假跌，这样才不会白高兴！

来源：眼里只有房

项目内部现有幼儿园小学，随时接纳业主报名。医疗：社区诊所全面正常运营.距怀来县人民医院.怀来县中医院.怀来同济医院.仅15分钟车程。

御泉公馆项目大的特点就是周边丰富自然景观资源,如雄伟的八达岭长城、烟波浩渺的官厅湖、辽阔的康西草原、原生态的野鸭湖湿地生态园

项目规划；楼盘介绍；路线咨询；班车报名；团购报名

售楼处电话400-0080-669转809

接听时间：早7；00-晚10；00

园林：园区核心位置设置中心景观带正在施工中，今夏呈现完整街心花园，由知名园林企业设计打造仿罗马假日景观，层叠绿植，休闲连廊，水系喷泉应有尽有。

现代人对于买房压力十分的巨大，特别是打工族来说，要在城市买房子基本是不太可能，都是回村建房子。难得的是一线城市房价终于跌了，不过也和大部分人没关系，跌了也买不起。本期的城市文化，为你解析。

中国国家统计局18日公布的数据显示，2017年8月份，包括北京、天津、上海、南京等在内的15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比全面“停涨”。除北京、上海、厦门三个城市8月房价与上月持平外，其余12个城市房价均现环比下调。

15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落

国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落

70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅有所回落。初步测算，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅均比上月有所回落

70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅继续回落，三线城市涨幅出现回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落，8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落，8月份比7月份回落1.6个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落，8月份比7月份回落1.0个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落，分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

中国房价何时会崩盘？这是很多中国人，也包括外国经济学家所深切关注的命题。最近各大城市取消限购、银行放松房贷政策。对房地产的刺激再度开始。然而，中国经济结构进入变革时期，房地产行业也许将不再是风光主导。那么，哪些因素会助力房价崩盘呢？第一、住房进入饱和阶段；第二、房价出现泡沫；第三、货币先松后紧；第四、爆发经济或金融危机。

1、住宅进入饱和阶段

一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。如同一个人，青少年时期，得病易康复；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段：短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为：30年岁之前为青少年，30-60为中年，60以上为老年。

住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。而短缺和饱和之间，是改善阶段，很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间，还有一个中产；由贫穷到富裕之间，还有一个小康。

这三个阶段，可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。笔者在此仅说一个指标。1968年，日本户均住宅1套，之前可称为短缺阶段；其后至80年代中期达到1.1套，可称为改善阶段；其后继续扩大，2008年达到1.17套，可称之为饱和阶段。

当前，我国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套(按成套住宅)，全国肯定超过1。我国官方并无准确数据，20多年都没进行住房普查了，这么重要的事一直拖着不做，政府真让人费解。笔者推算，当前我国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段，进入改善阶段，类似日本70年代。在住房短缺阶段，房价基本不会崩盘，而在饱和阶段，可能性较大，当然还得需要具备其他条件。

另外还须提示，住房市场生命周期的阶段划分，表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标，但本质上又包括三个基本驱动因素：经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。住房短缺阶段，一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段，一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。

与欧美日当年的历史数据相比，当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看，三个基本驱动因素，决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段，已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。

2、房价持续大涨，出现明显泡沫

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本、我国台湾地区，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的我国海南省。

关于房价泡沫的界定标准，存在较大争议。一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年，我国房价涨幅曾超过10%，但由于当时我国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。但1992-1993年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，且以投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。

3、货币政策由宽松突然转为紧缩

货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。

一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧；股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

2008年四季度至2010年上半年，我国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年则加息八次。

因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。不过，温州、鄂尔多斯等个别地区，由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。

4、爆发经济或金融危机

一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

过去20年，我国经济也有低迷的时候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，没有爆发过经济危机，也无金融危机。假如未来我国爆发经济或金融危机，且住宅市场进入饱和阶段，则房价很可能崩盘。

2015马上过完，2016也不远了，不管是涨还是跌，有买房需求的人都要挑选心仪的、性价比高的房子。那么，究竟应该怎样才能挑到一套好房，保障买房不赔钱呢？房天下小编认为购房者购房时能掌握下面18条黄金法则，不仅能够买到合适的房子，不留下遗憾，而且稳赚不亏。

1、不一定要新房

新房固然好，可市区合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。如果从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。

购房者需要重视的是新房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。

2、慎买纯小户型社区的房子

目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，提醒大家，在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。

相比其他的小户型，80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为投资产品。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。

3、注意交房时间

无论新房还是二手房，延期交房的事件时有发生。对于选购婚房的购房者，一定要做好延期收房的准备，以免遭遇类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。建议婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，尽量把婚期安排在预计交房时间的6个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。

4、经济适用量力而行

一般来讲，买房群体中主要是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。需要注意的是，除了买房的首付款外，还需要支付接下来的装修费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。

5、先定地段再选户型

关于购买一室还是两室，即是关于使用功能和购房成本的平衡。买一室虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房；而要想买便宜一点的两室，就要牺牲一定的便利往周边选择。对此，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，应在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。

6、确定5公里生活圈

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。

7、小区绿化要达到35%以上

居住环境有一个重要的硬性指标：绿地率，它指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比

“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。就北京而言，近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

8、社区人性化设计

社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。

9、社区配套齐备

一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。

衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等

食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店

住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。

行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。

其他：看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。

10、建筑密度小

低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。

11、买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

12、购买1999年2月以后造的楼盘

许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内（过去标准40cm），设计也要请监理等技术措施。

13、层高不宜超过3米房

过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。

14、购买错层房型最好以东西向

有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。

15、购买小房型作投资须谨慎

小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低适合于出租，其实，小房型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人；而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。

16、小的不一定是美丽的

每个房间空间非常局促，使用功能便大打折扣。

17、选择区域考虑景观系数

以香港为例，在香港的山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘，往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑，“景观系数”是房价构成的重要组成部分。

18、购买十万平方米左右占地面积的小区

小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

今年的九月十月，房地产市场非但没有出现以往“金九十银”的火爆销售场面，反倒是吹来了一股凉风，房子不好卖已经成了业界的共识。不过就是在这样的背景下，对不少购房者来说也在同样面临买与不买的煎熬中，虽然明知道房地产市场已经降温，或许等一等再买会更有利，但同时出现的一些利好因素，又让人感到动心。

一、房产市场出现哪些利好购房者的因素？

首先是部分地区的房子开始出现降价销售。本轮房价上涨应该算是起自2016年，这两年来，虽然调控政策没有断过，但也鲜有出现降价销售现象。不过今年九月十月，降价销售的现像就屡见不鲜了，而且在多个城市都有出现。尤其是一些龙头地产商的带头降价促销，让购房者感受到了房价下跌的真实可靠性。

从统计局公布的最新房价数据上，也能感受到房产市场的一股凉意。9月份一线城市的新房和二手房价格环比都出现了下跌，二三线城市的房价环比涨幅也有所回落。

其次是部分地区的房贷利率也开始下调。在过去一段时间里，除了房价上涨之外，房贷利率的不断上调也使得购房者购房成本大增。今年9月份，全国首套房贷款平均利率已经达到了5.70%，如果是100万30年的贷款，这个贷款利率比基准利率要多还将近30万的利息。不过在进入10月份后，北京、广州、杭州等热点城市就有部分银行的房贷利率出现下调迹象，这对于需要贷款买房的人来说，无疑是个好消息。

二、现在是不是到了买房的好时机？

首先，我们应该清楚，目前的房价仍然是处在历史最高位，降价也只是在部分城市的个别楼盘，大多数城市的房价仍然坚挺。所以除了那些刚好处在有房子降价销售的城市之外，在其他城市的买房者，现在买仍是属于高位接盘。

其次，在房贷利率这块，也同样是处在近几年的高点。在过去一段时间里，全国首套房贷款的平均利率已经实现连续21个月上涨，就算10月份部分城市的部分银行房贷利率有所下调，显然也不可能抹平前期的涨幅。当然，房贷利率跟房价有所不同的是，房价是处在历史高位，而房贷利率则仍然处在历史低位附近，未来的上涨空间大于下跌空间。

所以总的来看，目前的房产市场虽然出现了有利于购房者的条件，但对于不同地区、不同类型的购房者还是要做区别看待。如果刚好是处在那些降价力度大，又有银行下调贷款利率的地区，那么对于需要房子住的刚需购房者来说，或许确实是一个好的买房时机。

这篇指南告诉你，美国纽约的房价以及趋势情况，想在纽约买房的朋友一定要看看。

操作方法

美国纽约的房价一直以来都是居高不下的，不过涨跌幅比较低，我们可以找当地的房产中介买房子，也可以让朋友帮忙。

纽约也和国内一样，不同的地段房价不同，最贵的当然是滨海地区，最便宜的是黑人居住区和华人居住区。

纽约的房价均价大约是30万美元一套小公寓，租金比较贵，1500~2000美元一个月，换算成人民币就是200万一套小公寓。

纽约不同的区域房屋的出售率不同，近年来，皇后区的房屋出售率在大幅上涨，这也意味着皇后区的房价在提升。

纽约作为各国精英人士争相购房的城市，房价在近年来在小幅度提升，并且纽约的房价严格来说不太可能出现跌幅。

我们国家的房价已经上涨了很长一段时间了，很多人都说房价方面有很大的泡沫在里面，事实果真如大家所说的那样吗？今天小编和大家来聊聊：中国房价会跌吗？会跌多少？

介绍

中国房产泡沫未来会破吗？

中国房价会跌吗？

从大处看，中国房价上涨的几个动因，包括（大）城市化、资产增值需求、居住文化、土地财政。货币是一个助推因子。如果这些没有发生剧烈改变，上涨是大势，这个时候您还认为会下跌吗？

有人说房地产市场是政策市。说对了一半。另一半是什么呢？越调越涨！三年前，我们盘点了过去10年43次调控的效果，最后发现一线城市的房价涨了10倍。

很多经济学家和专业人士对房价的态度呈现两极化，一些是说我们国家的房价会下跌，并且下跌幅度会很大。还有一种说法是我们国家的房价会一直上涨。

房价会跌多少？

小编觉得房价下跌的可能性比较少，基本不存在暴跌的可能性，为什么这么果断的说呢？因为我们国家经济对房地产的依赖特别严重，政府不会忍心让房价下跌。

如果真的下跌也会有一个很漫长的过程，但是幅度也不会太大，理由就是，政府的宏观调控起到了作用，各个地方的限购政策的出台，使得成交量下滑，这个时候开发商做一系列的活动，中国房价会跌的幅度也不会很大。如果真的暴跌只有一种可能，那就是全球金融危机来临。