物业是什么（通用20篇）

物业交割在房屋交易环节起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为消费者的未来居住生活造成比较大的麻烦，对于购房客户来说，可能面对水电煤气入户的麻烦，对于卖房者，如果拖欠费用也有可能面临法律纠纷。一般来说，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，就可以让双方给房产交易画上圆满的句号：

第一步，在物业交割前，双方协商时间售业主腾空房子；

第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档；

第三步，售房业主将钥匙交给购房者；

第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。

另外，在二手房的物业交验过程中，以下几个方面是需要特别关注的：

首先，维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是送的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

每个小区内一般都会设有物业管理，主要是为业主们提供更好的服务，给生活带来方便，那么物业便民服务有哪些呢?下面就一起随小编来了解一下吧。

1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。

2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立有完善的财务管理公开、监督制度。

3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。

5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。

6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物业是什么？物业的类别

物业是什么

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。几乎可以说是与地球同在，因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的;其次，物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。在中国，对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。

关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：

（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；

（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

（3）屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车尝小区内非主干交通道路。

由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。

物业类别

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广尝百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。

除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马尝高尔夫球尝汽车加油站、飞机尝车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。

目前，公众最关心就是现有的房产要不要缴纳物业税?虽然专家解释称即使开征物业税，也是对政策实施后出售的房屋进行征收，因为目前的房屋在购买时已支付“土地出让金”，国家不可能要求已经购房的市民退“出让金”再缴物业税，更不可能重复征税。但是，二手房出售时要不要缴物业税，新购住房物业税如何征收等问题还是困扰着很多市民。而人们最关心的物业税起征点、免税标准和税率，直到现在也没有一个权威的说法。

目前物业税最可能的征收方案是将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。如果物业税取代了土地出让金，势必会对地方政府的财政收入造成一定影响，原本对住宅用地一次性收取的70年土地出让金将为物业税所取代。虽然此举有利于减少地方财政对房地产业的依赖，节约土地资源，同时为地方财政提供长期可靠的收入来源，但短期内势必对地方政府的钱袋子造成不利影响，难免引发地方政府的反弹。

住宅用地的土地出让金大都是通过拍卖方式确定的，并没有一个统一的价格确定标准。物业税如何确定起征点和税率，以保证物业税开征后的税收收入不低于现有的房地产税收，显然是一个难题。虽然内地可以借鉴香港以房屋月租金为参照征收物业税的做法，但是由于房屋租金还牵涉房屋的装修标准和家具、家电等配套设施，即使同一幢楼的同一单元同等套型的房子，恐怕租金也未必相同，以此为依据来征收物业税显然不太合理。

讨论已久的物业税终于再次被提上议事日程──国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出由财政部、税务总局、发改委、建设部四部门负责，年内研究开征物业税。

现在的住宅小区大多会交于物业公司来进行管理，物业公司提供了清洁、安保等服务，每个月需要向住户收取一定的物业费。那么不交物业费就不能装修吗？小区物业收费哪些合理哪些不合理呢？下面就带大家来了解一下这些物业服务小知识。

不交物业费也是可以进行装修的，业主是否交纳物业管理费，与业主对住房进行装修，属两个不同性质的法律关系。

按照我国《物权法》的规定精神，以及各地相关的住宅小区物业服务规定，物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。显然，业主购买了房屋之后，应当交纳相应的物业费用。

根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

根据物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、管理费用摊销；

10、经业主同意的其它费用。

以上费用支出，可以知道物业费用支出在哪些具体项目上。

现在很多的小区业主可能会有一些原因，和小区的物业管理发生冲突，或者是对于小区的管理不满意，于是就拒绝缴纳物业费，那么物业费不交会怎么样呢?下面就一起随小编来了解一下吧。

1、根据《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

2、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

3、也就是说，业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，涉及建筑物区分权的整体性问题。建筑物区分权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。

4、建筑物区分权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分权人的个体意思为准。正因为如此，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对业主具有约束力。

5、我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

物业费是物业纠纷中最常见的，有些业主以房屋质量有问题为由拒交费用，也有的业主以没有物业服务合同为由拒交。有些物业服务企业以停电，停水为手段，迫使业主交物业费。究其原因，就是业主与物业企业对物业管理中的法律责任了解不清。

其实两者的行为都具有违法性。

物业管理费包括那些内容

物业管理费一般包括房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理费用以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用。

水、电、热、气、通讯、有限电视、网络等费用不属于物业管理费。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业公司用停电的方式强迫业主缴费是违法的。

交纳物业管理费是对其他业主的义务和责任

物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。物业管理费，是因为管理共有财产(或者称“公共财产”)而发生的费用。业主是共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用就是全体业主共同的义务。业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系(而不是合同关系或者其他关系)对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。业主之间应当相互督促，履行自己的法定义务。

缴纳物业管理费又是合同义务

具体的费用收取标准和办法在业主委员会与物业服务公司的服务合同中约定。在物业服务合同中尽管没有具体的每一个业主签字，但由于有法律的规定，该合同对全部业主有效。这在法律上被称为法定的合同承受《物业管理条例》的规定也体现了这种精神。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

我们在进行房屋交接的时候就要开始交物业费了，有的小区是按照一个季度一次的标准来收取物业费的，也有一些小区一年收一次物业费，物业费的交纳标准不是固定的，每个小区都不一样，所以常常有人抱怨自己的不交物业费会产生哪些后果呢?物业费的作用是什么?

不交物业费会产生哪些后果?

1、违反物业合同

首先业主交纳物业费是按照物业合同的规定来交纳的，物业的收费标准在物业合同中也有规定。业主如果不交物业费，也就是违反了物业管理合同，那么违约责任就在业主这一边，后期一旦引发纠纷，业主就会理亏。

2、卷入司法麻烦

业主长期不交物业费，就会引发其他业主的效仿，一个小区如果大多数的业主长时间不交物业费，那这个小区的正常运行就会受到影响。物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费，因为业主不交物业费是属于理亏的一方，被起诉的话肯定会败诉的。

3、纳入黑名单

一旦业主不交物业费进入了司法处理的流程，法院就会要求业主强制执行交纳物业费的义务，经过法院判决仍不予执行，法院将这一行为纳入征信系统。现在很多城市都有这项规定了，这样有利用惩戒恶意拒交物业费的“老赖”，同时，有利于整个社会信用体系的形成。

物业费的作用是什么?

1、物业费是生活品质的保障

大家都知道物业费是用于维护小区公共区域的一项费用，业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定，对小区内的房屋以及各项配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护。只有在小区的业主都交了物业费的情况下，小区的绿化、治安、公共设备的使用与管理等问题才会有人管，小区出现问题的几率就会降低很多，生活在这样的小区中，生活品质才能得到保障。

2、物业费具有保值的功能

物业费其实就是用于小区以及房子保养的一笔费用，跟好车是需要保养的道理一样，房子一样也是需要保养的。小区物业做得好是建立在业主按时交纳物业费的基础上的，好的物业对小区做的保养越好，房子的价值就能得到保障，相反，如果小区的电梯坏了没人修，小区杂草遍地没人除，那房子自然就会贬值。所以说业主交纳的物业费还是会对房屋的保值产生很大影响的。

房屋外墙漏水是由物业负责维修吗?是否由物业维修需要看具体情况而定，还需要看其房屋是否在保质期内，今天小编就给大家详细的讲解一下。

房屋外墙漏水是由物业负责维修可以通过下面真实案例来详细的了解下。

“我住在南肖埠庆春苑，从2008年开始就发现外墙漏水，多次去找物业解决问题，可对方一直推脱，到现在也没有一个明确的答复。

祝女士说，南肖埠庆春苑的房子是2001年正式交付的，从2008年开始，外墙就开始漏水，但向小区的物业管理处报修后，对方一直没有消息。“电话打了好几通，人也去了好几趟，物业管理处也派人上门看过，但到现在都一直没有拿出解决方案。”祝女士说，一旦遇到下雨天气，水就会渗到屋里，自家两个房间的墙壁因为外墙漏水，一直处于潮湿状态，墙面的漆也不断掉下来。同时，祝女士强调，遭遇外墙漏水的业主不止自己，刚开始物业表示会跟进，后来又说要申请维修基金，但到现在一直没有确切的维修时间。

据了解，房子的外墙属于公共物业部分，由物业管理单位负责日常维护工作，如果出现漏水、破损等较严重的问题，在维保期内可让开发商负责维修，而过了维保期则要由业主自己出钱维修，但物业管理单位有责任协助处理。

记者联系了南肖埠庆春苑的物业管理处——杭州兰水仙物业管理有限公司。杭州兰水仙物业管理有限公司潘主任表示，其实自己一直在跟进这件事。“我们去漏水的业主家里看过，也请了专业人员查看，目前已经找了施工单位报价，但暂时还无法确定什么时候才能维修。”潘主任解释说，由于房子已经过了质保期，所以不可能再叫开发商过来处理，只能业主自己出钱维修外墙，即动用维修基金，但动用维修基金是需要一定程序的。“业主们上缴的维修基金并不归他们物业管理处，而是由房管局进行管理的，申请需要经过相应的审批程序。”潘主任还强调，维修基金必须是申报一项完成一项，才能进行再次申报。

“目前我们的门禁系统正在申请维修基金，必须等到门禁系统项目完成后，核算一下维修基金的余额才能再次申请新项目。”潘主任说，门禁系统的维修大概在今年上半年完成，接下来他会针对外墙漏水递交申请。潘主任表示，因为小区还没有成立业主委员会，所以要成功为外墙申请物业维修基金，需要先向物业管理处报修，经他们核实，由施工单位报价后，再进行公示，最后把经过2/3以上业主签字同意的“维修基金审批使用表格”送到房管局以后，才能审批下来。

潘主任说，施工报价这部分他们已经完成了，但找业主签字会比较有难度。“一方面，外墙漏水主要涉及顶楼的业主，我们不知道楼下的业主会不会同意签字;另一方面，很多业主是外地人，房子已经出租，也很难联系到他们签字。”潘主任表示，自己只能尽力而为。

房屋外墙漏水是由物业负责维修上述都有详细的讲解，这些都属于物业服务小知识，多关注这些知识还是很重要的，还应该了解小区建筑中共用部分都有哪些等知识，关注。

物业经理职责是什么？物业经理管理手册中如何规定其工作职责的，一起来看看。

一、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等,坚持"业主至上,服务第一,品牌升值"的经营宗旨,努力搞好具有特色的物业管理工作,为公司和社会做贡献。

二、定期向总公司汇告情况,提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议。认真完成公司交付的各项任务实现各项目标。

三、制定物业管理方面的管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定物业上全体员工的职责，并监督贯彻执行。

制定各项费用标准保证管理工作的正常进行。建立健全物业的组织系统,使之合理化、精简化、效率化。

四、主持每月一次的物业管理例会，听取工作汇报,布置工作任务，解决实际问题,改进经营管理方法促进工作发展。

五、经常巡视管理区内外各场所及所辖各部门的工作情况，检查服务质量,及时发现问题，积极解决问题。

六、以身作则,关心员工，奖罚分明提高自身素质，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感，使组织具有组织力和凝聚力。并督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作和落实完成情况，并正确评价、培训管理人员,做好人员的考核工作。

七、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。

八、严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收支交缴，做好财务核算和新年度财务预算新的收费方案，准备递交总公司领导。

九、熟悉小区情况，与业主保持密切联系，及时处理业主的诉求意见，并不定期组织业主联谊，听取业主意见或建议，不断改善服务态度,提高服务质量。

十、认真完成公司交办的其它工作。

项目经理职责

1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。

2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上。

3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。

4、对项目的内部运作负责。

5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。

6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结。

7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。

8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。

9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。

10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。

11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查。

12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。

13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。

14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档。

15、带动和组织全体员工落实终端服务

小区物业管理系统是什么？

小区物业管理系统是什么？

随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持。

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第二，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

第六，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第七，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第十，资产管理，对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。

在挑选房屋的过程中，所选择的小区物业往往是被很多人所忽视的重要因素。很多人认为物业并不重要，其实除了房屋本身以外，物业服务也会影响你的居住舒适度。那么物业服务对业主有哪些影响？如何选择好的物业呢？接下，我们就一起来看看这两个问题吧！

物业服务对业主有哪些影响？一、好物业，让业主舒心小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心下楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪；良好的物业管理让业主在小区中住得安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让你不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个十几遍；良好的物业管理让业主在小区中住得放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候也明亮如昼，各个小区主管道畅通顺畅，即便堵塞也有专人清理，也不用担心地上到处污水横流。

二、好物业，让房子保值大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司的责任，房产增值要看当初选房的眼光。实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值。

三、好物业，房屋增值物业管理的好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使房屋保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招揽顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。

如何选择好的物业？

一、选择开发商旗下自己的物业公司，在居住后期发生什么质量问题都好沟通好协调，不会扯皮推诿。二、查问物业公司的资质和服务背景，尤其是有服务酒店经验的物业公司，在各方面的服务意识和态度都很不错的三、打听物业公司在当地的口碑，物业口碑差的楼盘谨慎选择，因为在后期物业的口碑很多时候代替了开发商的口碑，而且差的物业，业主居住的舒适都相当低，更有甚至会和业主发生冲突。四、选择物业费高的物业，也可以算作一个标准。一文价格一文货，贵有贵的道理。

上文对于物业服务对业主有哪些影响以及如何选择好物业这两个问题进行了详细的解答和说明。相信大家看到这里，对于物业的重要性以及怎么去选择都有了一定的了解。希望大家会在日后的选房过程用多注意物业问题，毕竟物业服务与我们的生活息息相关。

1、很多开发商/物业会要求你先交n多费用，甚至先签署n多文件才会給你钥匙陪你验房。而且你会失望的发现，大部分业主都会认同这所谓惯例，乖乖的在那儿签字交费，但你应该坚决的向这种不合理要求说no！特别是在验房之前签署文件，是坚决不可行的，这样即便你在验房中发现重大的缺陷，开发商也可以置之不理了。

2、很多开发商/物业会提出帮你代办产权证，所以你要缴纳所谓的“代办费”，但其实你是可以自己办理产权证的，这笔费用你完全可以拒交。

3、验房中发现的问题，一定要落实到纸面，并注明开发商承诺的解决时间，然后由开发商盖章后妥善保存。特别要注意，很多开发商，并不把这份“问题表”交給业主，谎称“我们会备案后尽快給你解决”但往往到业主入住后都未解决，但业主手中又无任何凭证，完全无法维权。

如果你前往收房前，已经知道你的开发商有以上所谓“惯例”，那建议你尽量多联络些业主，同时去收房，以免势单力薄，无法与开发商抗争。

1、何为前期物业管理

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

2、物业管理条例相关约定

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。

3、物业管理条例的操作方式

在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

4、前期物业服务合同应注意的事项

物业承接查验、服务的费用、物业服务合同的解除或终止。

多层住宅0.2～0.4元/平方米/月

高层及小高层0.4～0.6元/平方米/月

我市老小区的物业管理费收缴率一般在20%左右，因物业管理公司提高物业费引发的纠纷屡见不鲜。昨天，市物价局出台《关于加强街道物业服务中心物业服务收费管理的实施意见》，让老小区物业服务收费有了明确标准，新规即日起施行。

物业费标准比市场化标准低得多

今年4月，南京在锁金村、秦虹、夫子庙等10个街道试点实施公共物管，试点街道分别设立了物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心。其中，街道物业服务中心为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿物业基本服务。据悉,到明年3月底前，我市所有老小区都将统一由街道设立的“两站一中心”来托管。

那么街道物业服务中心收取的物业费是多少?市物价局房地产价格处处长陈仁斌介绍，服务中心实行政府补贴、保本微利的原则，因此，老小区的物业费比市场化标准低得多。其中，多层住宅为0.2～0.4元/平方米/月;高层及小高层住宅0.4～0.6元/平方米/月。而目前南京市普通住宅的物业费分为五个等级，多层住宅的物业费为0.35～1.25元/平方米/月;高层住宅为0.7～1.9元/平方米/月。

特困户的物业费可先收后返

既然收费标准远低于市场化标准，其提供的服务标准自然也相应降低。目前，我市不同等级的物业服务对应相应的收费标准，比如，收费等级最高的五级服务标准，要求各出入口24小时有人值守、24小时受理业主或使用人报修、每年组织两次以上的小区业主活动等。而老小区的街道物业服务中心，只负责提供基本的物业服务，包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、共用部位、共用设施设备日常维护管理、下水道疏通、化粪池清理等。

陈仁斌说，老小区的物业具体收费标准还要根据小区规模、是否封闭管理、经营收益等情况确定。不过，享受最低生活保障的家庭和市总工会确定的特困户的物业费可先收后返。

老小区不得设立经营性停车场

《实施意见》还明确了老小区的停车收费标准。比如,露天车位为80～150元/月/辆;小区有地下车库的，业主共用车位150—300元//辆;业主专用车位为50～80元/月/辆。符合规划条件、有专人管理的封闭式共同停车棚，自行车收费为3～5元;助力车、电动自行车为8～12元;摩托车为15～20元。

在很多老小区，由于没有地下车库，一到晚上原本就不怎么宽的小区道路挤满了车。针对这一情况，新规指出，汽车停车位的设置必须经业主大会或业主委员会同意，不得占用消防通道，妨碍行人和其他车辆通行。另外，老小区也不能以赚钱为目的，不得设立对社会开放的经营性停车场。

买了商品房后，交付时有个“潜规则”：必须先交一段时间的物业管理费，房产商才给你新房子的钥匙，否则就不给。

宁波的黄女士没有买这个账，她拒绝在新房交付时付物业管理费，导致新房拖延了647天才到手，既而，她状告房产商。

她以房产商违约导致交房逾期647天为由，把房产商告上法院，要求赔偿10万元。

宁波市鄞州区法院认为，房产商不应该以业主不支付物业管理费的原因而拒绝交付房屋，并于近日作出判决，判处房产商赔偿黄女士合同违约金21588元。

业主不肯预交物管费，逾期647天才拿到钥匙

2004年3月25日，黄女士和宁波华龙公司签订商品房买卖合同，购买了一套房子，房价为565849元。黄女士支付了全部购房款。

交房时，黄女士拿着房产商提供的提房单去物业公司拿钥匙，物业公司告诉她，必须先交物业管理费，然后才能验房交房。黄女士不同意，要求先交房，日后再交物业费，但被拒绝。她的新房钥匙也无法拿到。

后经有关部门协调，2006年2月16日，华龙公司才将新房钥匙交给黄女士，实际逾期达647天。

“我是卖了老房子再买新房的，一家人租房子花了5万余元。我还办了按揭贷款，这600多天都要付利息的啊，”黄女士说，“这些损失都是房产商造成的，我要他们赔我违约金10万元。”

华龙公司销售部金经理则表示，他们并没有违约，而是业主没来拿钥匙，他们一开始就给了业主提房单、房屋产权证和土地证。“黄女士不愿预交物管费，是根本就不想交，因为她不打算自己入住，是炒房行为。”

双方曾作过协商，但黄女士提出的10万索赔额和房产商愿支付的差得太远，最后不欢而散。去年6月21日，黄女士起诉房产商。

法院这是一种明显的违约行为

“房产商委托物业公司办理交钥匙等手续，是允许的。”

主审该案的张法官说，“但是，这是房产商的单方委托行为，此行为的法律后果仍应由房产商来承担。也就是说，物业公司的相关行为应该当作是房产商的行为。所以，案件的责任应该由房产商来承担。”

张法官认为，物业公司因为黄女士不支付物业管理费就拒绝交付房屋的行为，显然违反了购房合约，应由房产商来承担违约责任，并应按约支付原告违约金。

由于违约金明显高于黄女士所受的实际损失，而且房产商也认为违约金过高，法院依法减少赔偿金，“另外，黄女士租房地段比所购房的地段要好，租金应该根据和所购房子同类地段来计算。”

（一）综合服务

1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。

2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立有完善的财务管理公开、监督制度。

3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。

5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。

6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。

7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。

9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。

（二）房屋管理及维修养护

1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。

2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。

5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；检修记录和保养记录齐全。

6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。

7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

8、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。建立有设备档案（设备台帐）、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。

5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。

6、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率95%以上，按约定时间定时开关。

8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。

（四）绿化养护

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。

3、草坪生长整齐，及时进行修剪，及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（五）保洁服务

1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾袋装化。

2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

（六）协助公共秩序

1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。

2、设专人24小时值勤，其中主出入口昼夜有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

小区物业管理费随便涨价，怎么办？房子还没入住，物业管理费还要交吗？物业维权怎么进行？买房子是一辈子的大事，但是买完房子、住进去之后，小区物业管理又是另一件糟心的事情。日常生活中，有哪些常见的物业维权问题呢？

1、物业管理费“涨价”怎么办?

物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。

2、物业管理公司能罚款吗?

罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。

物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

3、物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?

无权。

向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

4、物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取?包括哪些费用?

支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。

严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。

实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。

4、小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁负责维修?

一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。

提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。

6、房屋买了还没住，要交物业管理费吗?

要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。

7、对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?

应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。

8、房屋质量差,管理费还要交吗?

因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。

所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

据相关媒体报道，从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。

所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

同时，财政部规定，对地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税。有业内分析人士表示，下半年以来，国家对房地产市场的税收多次做出调整，此举或许是在为未来开征物业税做准备。

中央财经大学税务学院教授刘桓在接受媒体采访时表示，今年全国开征物业税可能性不大，但有可能在局部地区试点，对商业地产征税。

物业税或将与飙涨的“房地产业”绑定。

据此消息，周二早盘，受利空消息刺激，两市房地产板块大幅回落，地产指数跌幅一度超过3%，遥遥领跌大盘，其中一线地产股大幅领跌。

财政部财政科学研究所所长贾康上周在某投资年会上也公开表示，我国当下开征物业税现实可行，将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。

贾康还表示，从目前北京、深圳等10个省市征收物业税“空转”试点的情况来看，在操作方面已经没有问题，评估方法、登记造册、数据库等各方面已经完善。但物业税到底何时开征，贾康并没有明确说明，只表示当下开征物业税已经可行，但具体时间表不好估计。

据悉，业内人士分析称，开征物业税之所以困难重重，固然有技术方面的困难，但更多还是利益分配的问题。包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，而与这些收费项目相关的国土资源、建设部门会受到影响。