河南省城镇国有土地使用权出让转让管理规定解读优秀20篇

问：文登abc公司于一九九三年占用a镇某村耕地108亩，其中已办理国有土地使用证27亩，其余81亩有威海市人民政府的批准用地文件，但没有办理登记手续。该宗地经我局确认为闲置土地。我局根据a镇政府的申请，拟收回该宗地的使用权。但该单位目前已经工商部门吊销了营业执照，且法人代表自一九九六年以来失去音信，无法联系。我局拟采取公告的形式收回该宗地的使用权，在公告期限内如果该单位仍无人前来办理相关手续，我局能否收回该宗地的土地使用权，重新出让给其他用地单位?

答：来信主要涉及的是有关国有土地使用权收回程序的问题。关于国有土地使用权的收回，我国法律仅对是否应予以收回的情形加以规定，如《土地管理法》的第三十七条、第五十八条以及《城市房地产管理法》的第十九条、第二十一条、第二十五条，对在因闲置土地、公共利益、旧城区改建、出让合同期满等情形下应收回土地使用权进行了明确规定。但如何收回、应遵循何种程序，法律没有明确规定，实践中应根据具体情况而定。

就本案而言，如果此宗地确为闲置用地，根据《土地管理法》、《行政处罚法》以及国土资源部5号令《闲置土地管理办法》的相关规定，国土资源行政主管部门应报经原批准用地的人民政府批准后，制作行政处罚决定书即《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，收回土地使用权。但本案涉及两个问题：一个是行政相对人abc公司已经被工商局吊销营业执照，是否还能成为行政处罚的对象?如果不能，行政处罚的对象是谁?另外一个问题是行政相对人abc公司的法人代表自一九九六年以来失去音信，无法联系，存在着《收回国有土地使用权决定书》如何送达的问题。

第一个问题，其实是能否以被工商行政管理部门吊销营业执照的abc公司作为行政处罚对象的问题。笔者认为，根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销，其民事诉讼地位如何确定的复函》“企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消亡。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”，abc公司的诉讼主体资格存在。另外根据我国《行政处罚法》、《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定，企业如果对工商行政管理部门吊销其营业执照不服，有权申请行政复议或者提起行政诉讼。由此可见，企业在被吊销营业执照后的行政主体资格是存在的，否则，被吊销营业执照的企业无法行使法律所规定的行政复议权和行政诉讼权。因此abc公司行政主体资格存在，行政处罚决定书可以直接向abc公司作出。

2013年5月以来长沙土地市场十分火热，地价和溢价一起水涨船高，土地市场聚集的眼光越来越多，那么，长沙土地招标办法是怎样的呢？

根据《长沙市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》第五十七条规定，招标可以采用公开招标或邀请招标。公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标方式选择：招标以公开招标为主；按本办法第十条第二款规定可以采用邀请招标。招标的投标人不得少于三个竞投者，少于三个投标人的，本次招标无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容：

（一）填写好的国有土地使用权投标书；

（二）投标人有效的营业执照副本；

（三）企业法定代表人证明书；

（四）法人代表身份证明书；

（五）以个人身份投标的，须提交身份证影印件；

（六）履约保证金到达招标人指定帐户的证明材料；

（七）招标人认为应当提交的其他证明文件。

国有土地使用权招标开标、评标按下列程序进行：

（一）点算标书；

（二）开启标书；

（三）对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书；

（四）评标和定标，确定中标人；

（五）对中标人发出《中标通知书》；

（六）与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

有下列情形之一者为无效标书：

（一）投标文件未密封；

（二）投标文件未盖投标者印鉴；

（三）投标文件未经法人代表签署（或个人投标者未经本人签署）；

（四）投标文件不齐备、内容不全或未按规定的格式内容填写清楚；

（五）投标文件递达时间超过规定的投标截止时间；

（六）投标人对一个标有两个或两个以上报价的；

（七）委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定。

国有土地使用权转让是指第一次取得国有土地使用权的个人或集体将自己的土地使用权有偿租赁给他人使用。但由于转让的是国有土地使用权，因此转让时需要谨慎，下面搜房网小编将为大家介绍国有土地使用权转让的注意事项有哪些，希望对大家有所帮助！

国有土地使用权转让的注意事项：

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

三、转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

一、土地使用权出让主体只能是市、县人民政府

对于土地使用权出让合同纠纷的处理，《解释》首先明确了土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府。

值得注意的是，按照《解释》，土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。

当前，一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。《解释》对这种混乱无序的状况使出撒手锏。

《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，这意味着《解释》实施后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律无效。

二、避免无效土地使用权转让合同大量出现

针对当前存在着的大量国有企业、公益事业单位、社会团体等划拨土地使用者，基于种种原因未经有批准权的人民政府批准即订立合同，将其占有使用的划拨土地使用权进行转让而引发的纠纷，《解释》作出明确处理规定。

对“一地数转”引发的纠纷，《解释》在确认数个合同均为有效的前提下，对纠纷的解决分别情况作出了明确的具体处理规定。

在合同的解除上，《解释》严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。以维护合同交易关系的稳定性，确保房地产市场快速发展。

三、合作开发房地产共享利润共担风险

由于房地产开发需要的建设资金庞大，合作开发成为一种常见的房地产开发经营行为，由此引发的纠纷也呈上升趋势。

对于有关合作开发房地产合同纠纷的处理，《解释》明确了合作开发行为的特征为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。对认定纠纷性质，确定当事人的民事责任，提供了明确具体的法律尺度。

《解释》专门对房地产开发经营资质的问题明确规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

以出让方式取得国有土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款，从而设立国有土地使用权。

以出让方式取得的国有土地使用权，具有占有、使用、收益权和一定程度的处分权，即可以依法通过买卖、赠与或其他方式将该土地使用权转让给他人，可以出租土地，可以设置抵押权。与这种土地使用权相适应，在该土地上建造的合法房屋和其他构筑物，也可以转让、出租或设置抵押权。以出让方式取得的国有土地使用权具有一定的发展权。出让国有土地的用途未经原批准部门同意，不得改变。经批准改变用途的，还须相应调整土地出让金。

一.以出让方式取得国有土地使用权的方式

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。

1、拍卖出让。

这是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，

在指定的时间和地点，组织符合条件的有意受让的国有土地使用权人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，通过出让方叫价和受让方应价的多次竞投，按"价高者得"的原则，确定土地使用者的出让方式。这种公开选择用地者的出让方式，可以提高出让的透明度，有利于投资者的公平竞争，适用于投资环境好、盈利大的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。这种方式要求市场环境和出让宗地的条件较高，在国外较为普遍，但目前在我国应用不多。主要是由我国现行土地使用政策不规范、用地者取得土地渠道较多、地价压得相对较低等因素所致。

2、招标出让。

这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞标该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。招标一般分为公开招标和邀请招标两种方式。招标出让方式有限地引进了竞争机制，竞投各方的互相不知道底细的情况下，为了获得土地使用权。均会报出自己能承受的最高价格和最为杰出的设计方案。政府不得可以通过出让土地使用权获得较好的经济效益，而且通过选择用地者及其设计方案，可以最大限度地实现政府的土地利用意图。中标者不一定是出价最高的，但一般会是土地利用的社会效益最大的土地使用者。招标方式一般适用于区域面积大、开发要求高或者将来受城市发展规划严格制约的大型或关键性项目用地。

3、协议出让。

这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的方式。其基本过程是土地使用者向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金额数及付款方式等内容的文件，出让方收到上述有关文件后，经过进一步协商，达成土地出让协议。这种出让方式一般适用于高科技项目用地、普通住宅用地、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公用设施等非盈利性的用地及政府批准的其他用地。在有偿用地初期，市场、投资等体制不健全的情况下，出让多采用协议方式。目前我国国有土地使用权出让方式基本以协议出让为主。

国有土地转让招拍挂介绍

《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。

招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。

招、拍、挂的优点:

一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。该制度的优点是：

一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。

二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。

三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。

四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竟拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。

五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。

六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。

招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查。

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。现场三、转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。[

国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章中规定：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定办理。

第一章总则

第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地、加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。登记文件可以公开查阅。

第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：(一)协议;(二)招标;(三)拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

四、重点问题说明

(一)确立出租汽车发展定位和发展方向

针对出租汽车行业发展定位不科学、产业政策不明确等问题，《规定》明确出租汽车是城市交通的组成部分，应当与城市经济社会发展相适应，与公共交通等客运服务方式协调发展。要求各地按照出租汽车功能定位，制定出租汽车发展规划，科学确定运力规模。同时，明确了鼓励出租汽车实行规模化、集约化、公司化经营的发展方向，不断提升行业服务水平。

(二)明确出租汽车经营资格和车辆许可条件和程序

针对各地出租汽车经营许可缺乏统一条件规定的问题，《规定》依据国务院412号令确定的许可事项，在总结地方立法和管理实践基础上，对出租汽车经营许可条件、程序和实施主体作出了概括性规定。明确申请从事出租汽车经营服务，应当先取得出租汽车车辆经营权，并具备相应的驾驶人员、管理制度、经营场所和停车场地等要求。对于投入运营的出租汽车车辆，应当符合相应的车辆技术条件，实行配发《道路运输证》。

(三)规范出租汽车车辆经营权管理

出租汽车车辆经营权管理是出租汽车行业管理的重要内容。《规定》对规范出租汽车经营权管理进行了制度设计：一是明确经营权实行期限制，鼓励通过服务质量招标方式配置经营权。二是建立完善市场退出机制，要求与出租汽车经营权人签订经营协议，并与《出租汽车服务质量信誉考核办法》有效衔接，经营权到期后能否继续经营与其服务质量信誉考核结果挂钩，体现优胜劣汰导向。三是对于车辆经营权需要转让的，要求依法办理车辆经营权变更许可手续，重新签订经营协议，并明确经营期限为其剩余期限，提示经营风险。

(四)强化出租汽车运营服务

《规定》把强化运营服务放在重要突出位置，抓住影响服务质量和服务水平的关键环节，系统规范出租汽车运营服务：一是对出租汽车经营者的经营行为、设施设备的配备要求、服务标准及行为准则作出全面细化要求，为全社会提供规范的出租汽车运营服务。二是落实经营者主体责任，依法处理好经营者和驾驶员之间的利益关系，要求经营者与驾驶员签订劳动合同或者经营合同，落实驾驶员休息权，依法保障驾驶员合法权益。

(五)鼓励发展电召及预约出租汽车服务

发展出租汽车电召服务对于转变出租汽车运营模式、方便乘客出行、提升服务质量、缓解交通拥堵、促进节能减排具有重要意义。《规定》对出租汽车电召服务流程、平台建设、服务保障等作出了明确要求，促进各类电召服务规范发展。针对近年来我国出现的面向不同人群需求的新型服务业态，《规定》总结借鉴发达国家和我国部分城市发展预约出租汽车的经验，从为市场提供多样化、差异性服务的角度出发，建立了只允许接受预约、不得在道路上巡游揽客的预约出租汽车服务模式，为人民群众提供更加便利的出行服务。

很多人不明白土地出让金的标准，以及含义，小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

土地出让金的收取标准

一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

二、已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

审批程序

一、划拨土地使用权转让，需补办出让手续的，按照出让的程序办理;

二、已出让土地的转让：

1、转让双方申请及转让协议;

2、审核材料，填写转让呈报表;

3、会办审批;

4、缴纳税费;

5、发放批准文件。

需提供的相关材料

一、划拨土地使用权转让需补办出让手续的，按照出让供地的要求提供所需材料;

二、已出让土地使用权的转让：

1、转让双方申请;

2、国有土地使用证、出让合同及批准文件;

3、土地转让协议;

4、宗地分割转让的要提供规划部门批准手续、地籍勘界图;

5、双方身份证明;

6、已办理房产过户的需提供房产证。

审批时限

一、划拨土地使用权的转让，按出让审批时限;

二、已出让土地使用权的转让，材料齐全后10个工作日办结。

案情：市供销合作总社与吴某签订了国有土地使用权及房屋转让协议，其后吴某与第三人郭某签订了转让协议，将杨某现居住的房屋及所涉土地转让给郭某，被告市政府依郭某的申请向郭某发证，郭某以此向法院提起民事诉讼，要求杨某从房屋中迁出。杨某认为被告的颁证行为侵犯了其合法的居住权，向法院提起行政诉讼。

评析：被告认为其颁证行为合法，理由为该诉争土地的权属及权属来源均无争议，第三人申请登记时提交的资料真实、齐全，也符合有关规定。笔者认为，被告在受理第三人郭某申请土地使用权变更登记申请时不仅应依照国务院《土地登记规则》(简称《规则》)、《江苏省土地登记办法》(简称《办法》)的规定进行形式审查，还应按照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(简称《条例》)及《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(简称《实施办法》)规定进行实质审查。《条例》第24条第2款规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内土地使用权随之转让。《条例》之所以这样规定是因为房屋具有依附于土地存在的特征，因此我国处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或房随地走”，根据这一原则，《规则》、《办法》规定申请土地登记时必须提交地上建筑物及其他附着物权属证明，从《规则》第37条第1款规定看，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后申请变更登记。本案中吴某在未取得土地使用权及房屋所有权权利证书的情况下将有关房屋及土地使用权再转移给第三人郭某既违反了上述规定，亦属逃避国家税费征缴的行为，依法不能支持。根据《实施办法》第33条第(3)项的规定，受让人在签订转让合同之日后向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。本案中第三人郭某直接申请办理土地使用权变更登记，不符合土地使用权转让登记的程序。第三人的申请登记时仅以镇建设管理服务站出具的证明代替房产变更登记证书，该证明并不属法定的房屋权属证明文书，被告未能严格依照规定进行审查即向第三人颁书，属主要证据不足，程序不合法，依法难以支持。

法院基于上述理由判决撤销被告向第三人颁发的国有土地使用权证书。

国有土地使用权招标出让，为保证公开公平有着严格的流程。

1发招标公告或者发投标邀请书30天储备中心1、营业执照副本(原、复);

2、法人代表身份证明书;

3、法人代表身份证(原、复);

4、不低于公告数额的履约保证金;

2对竞标人进行资格审查3天储备中心;

3在公告规定的时间、地点，招标人邀请所有竞标人在公证机构监督下开标3天储备中心;

4评标小组评比投标文件，提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人3天储备中心;

5招标人根据评标小组提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人3天储备中心;

6招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标的竞标人3天储备中心.

摘要：

国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。下面让我们来详细了解一下。

国有土地使用权转让的使用制度

按照我国土地所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。

一、土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。

二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为

。可以使用出售、交换、赠与的方式。

三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

四、土地使用权抵押

五、土地使用权终止

国有土地使用权转让的注意事项

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查。

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

现场

三、转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

国有土地使用权转让的合同

福州市国土资源局

合同双方:

转让方(甲方):

法人代表:

受让方(乙方):

法人代表:

根据国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着公平、互惠的原则，经双方协商，甲方同意将其原以出让方式取得的国有土地使用权(土地证号： 、国有土地使用权出让合同编号：)转让给乙方，兹签订土地出让合同。

一、甲方转让的土地使用权位于

。

二、甲方转让的土地四至范围以()为准，土地面积以登记结果为准。

(1)以甲方的土地使用证四至范围为准。

(2)以甲、乙双方签章的转让范围图为准。

三、乙方受让后的用途及各项规划指标不变。

四、本合同项下的土地使用权转让后的土地使用年限从轩让变更登记之日起至年月日止。(即终止日期为甲方土地证登记的终止日期)

五、本合同项下的土地使用权转让金额为人民币(大写)元。

六、规定应向政府有关部门缴纳的转让契税、转让手续费、变更登记费由方缴纳。

七、本合同项下的土地使用权转让给乙方后，原甲方与政府土地管理部门签订的土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移给乙方。

八、本合同附件及其他约定：

1、

2、

3、土地使用权转让后地上建筑物、其他附着物所有权随之转让给乙方。

九、本合同一式叁份：甲、乙双方各执一份，福州市国土资源局执一份。

十、本合同自双方签订后，出让土地使用权转让经市国土资源局登记后生效。

甲方：乙方：

法人代表：法人代表：

签订时间：

签订地点：

小结：

在我国土地所有权分为国有和集体所有两种，国有土地使用权转让通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

可能很多人对国有土地使用权出让和转让都搞不清楚，甚至认为这是同一个概念，其实不然，国有土地使用权出让和转让在主体、行为性质、转移条件等方面都不同，下面我们一起来了解一下国有土地使用权出让与转让区别有哪些。

国有土地使用权出让的定义：

国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。

国有土地使用权转让的定义：

在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

国有土地使用权出让与转让区别：

(一)主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

(二)行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

(三)转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

(四)交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

拆迁的主体不同，责任主体更加明晰

新拆迁条例用拆迁决定替代了老的拆迁许可证，拆迁人的定义也是不同的，过去拆迁人是指的取得拆迁许可证的单位，就是政府躲在幕后，由拆迁人向政府申请拆迁许可，获批后由拆迁人实施拆迁。而成为拆迁主体的就是拆迁人。新的条例规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

政府强制拆除

原来的拆迁条例拆迁人和被拆迁人达不成拆迁协议的情况下，拆迁人经过行政裁决，可以申请政府或者人民法院强制拆除，实践中多数是政府强拆。新的条例，政府不能参与强拆，只能申请人民法院强制拆除。政府强迁会直接站到百姓的对立面上，激化矛盾。政府不能既做运动员又做裁判员

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。是不是意味着申请行政复议或者提起行政诉讼就可以阻止强制执行，过去的条例规定一般是诉讼或者裁决并不影响强制执行。

公益事业的扩大解释

1、公共利益与商业利益彻底分开。

以前从来没有加以区分过，现在新条例明确了六项公共利益。但是遗憾的是这次新条例的公共利益的范围过于宽大，尤其是将危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建列入公共利益的范围，实践中多数国有土地上房屋拆迁是已旧城改造的名义进行，这一点相对于征求意见稿一来讲是一大退步，公共利益的口子过大，对于旧城改造加大了政府的决策力度，可能也是考虑了现有国情的一种妥协。

评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这是新条例的一个亮点，评估机构是由被征收人选定的，不管是采取什么方式，但前提都是一个就是被征收人选定，而且在最后法律责任一章里面，规定了评估机构做虚假或者重大差错的评估报告应当承担相应的责任，过去评估机构的选定方式最终往往会把决定权落到拆迁人手中，评估的公正性就有很大的问题了。通篇来看，加大了评估机构承担的责任，对征收人来说是一利好。

集体土地的问题

过去区分城市规划区，那在城市规划区内的集体土地的问题怎么处理，这是比较突出的一个问题，城市的近郊都面临着征收，拆迁。过去山东省城市房屋拆迁管理条例第57条的规定使集体土地的问题有法可依，现在新条例关于这个问题没有涉及，那将来集体土地的拆迁会面临更为混乱的局面

中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。

通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。

通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。

通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因工作不力、简单粗暴、失职渎职引发恶性事件和群体性事件的，对违法违规征地拆迁行为不制止、隐瞒不报、压案不查的，要严肃追究有关领导人员的责任。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对征地拆迁中官商勾结、权钱交易的，要发现一起、查处一起，绝不姑息。

2014年9月26日，交通运输部第9次部务会议审议通过了《出租汽车经营服务管理规定》(以下简称《规定》)，9月30日以交通运输部令2014年第16号颁布，自2015年1月1日起施行。为便于社会公众和交通运输部门及相关单位更好地理解《规定》的有关内容和精神，现就《规定》制定的必要性、制定过程和主要内容等进行说明。

一、制定必要性

出租汽车是关系民生、服务百姓的“窗口”行业，是人民群众出行的重要方式之一。截至2013年底，我国共有出租汽车134万辆，企业8000余家，驾驶员260多万人。出租汽车涉及到社会公众的出行安全，经营服务规范与否关系到人民群众的切身利益。当前，出租汽车行业长期积累的一些深层次矛盾和问题尚未有效解决，需要通过加强制度建设，建立科学完善的基本管理制度，依法依规予以解决。为此，根据国务院2004年412号令及国务院有关出租汽车管理文件的精神和要求，部研究起草了《出租汽车经营服务管理规定》，构建了出租汽车行业管理的总体框架，确立了出租汽车行业管理的基本制度，以规范出租汽车经营服务行为，保障各方合法权益，促进行业健康发展。

二、制定过程

2013年2月，部启动《出租汽车经营服务管理规定》起草工作，组织管理部门和科研院所收集整理国内外相关资料，赴北京、辽宁、上海、浙江、安徽、山东、陕西、四川等地专项调研，多次召开座谈会，反复研究讨论。形成征求意见稿后，委托有关单位开展了政策风险评估，发文征求了部分省、市地方人民政府及各省交通运输主管部门意见，并公开上网征求全社会意见。综合各方意见和建议，形成《规定》送审修改稿，经交通运输部2014年第9次部务会议审议通过，以部令形式颁布实施。

三、主要内容

本《规定》分为总则、经营许可、运营服务、运营保障、监督管理、法律责任和附则七章，共54条。第一章总则明确了适用范围、行业发展定位及发展方向、职责分工;第二章经营许可明确了出租汽车经营许可条件和程序、车辆经营权配置、期限、变更及到期延续管理、经营协议签订、预约出租汽车许可等;第三章运营服务对出租汽车经营者的经营行为、设施设备的配备要求、服务标准以及行为准则作出要求;第四章运营保障明确了交通运输主管部门在出租汽车服务设施建设、运价制定及调整等方面的职责，经营者规范经营管理、保障驾驶员合法权益等要求;第五章监督管理明确了主管部门等对出租汽车经营服务的监督检查职责和义务等;第六章法律责任主要明确违法行为的罚则;第七章附则明确相关概念的定义等。

国务院国资委、财政部联合公布《企业国有资产交易监督管理办法》办法于7月1日公布生效。根据办法,企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定,有利于国有经济布局和结构调整优化,充分发挥市场配置资源作用,遵循等价有偿和公开公平公正的原则,在依法设立的产权交易机构中公开进行。下面小编为大家带来企业国有资产交易监督管理办法解读，欢迎阅读。

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《企业国有资产交易监督管理办法》解读

国资委、财政部于7月1日联合公布《企业国有资产交易监督管理办法》(以下称为：新3号令)。新3号令相比于《企业国有产权转让管理暂行办法》(以下称为：老3号令)及其配套文件在国有企业定义、交易行为批准、转让交易规则、增资规程、资产转让等方面均有较大变动，它将对深化国有企业改革、加强对国有资产的保护等发挥重大作用。

《企业国有资产交易监督管理办法》

【发布部门】国务院国有资产监督管理委员会、财政部

【发布日期】2016.07.01

【生效日期】2016.07.01

【发文文号】国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号

第一章总则

第一条为规范企业国有资产交易行为，加强企业国有资产交易监督管理，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规，制定本办法。

【君按：新老3号令均强调对资产(产权)交易(转让)的监督管理，均以“防止国有资产流失”为监管目标。区别是：新3号令将“国有产权”改为“国有资产”，但在正文中仍存在“产权转让”和“资产交易”混用的现象。通读全文，新3号令中资产交易在概念上包括产权转让和狭义资产交易。同时新3号令增加了立法依据的上位法，即《中华人民共和国企业国有资产法》和《中华人民共和国公司法》。】

第二条企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定，有利于国有经济布局和结构调整优化，充分发挥市场配置资源作用，遵循等价有偿和公开公平公正的原则，在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。

【君按：新3号令增加了等价有偿原则。】

第三条本办法所称企业国有资产交易行为包括：

(一)履行出资人职责的机构、国有及国有控股企业、国有实际控制企业转让其对企业各种形式出资所形成权益的行为(以下称企业产权转让);

【君按：新3号令增加了国有实际控制企业，含义丰富，意义深远。】

(二)国有及国有控股企业、国有实际控制企业增加资本的行为(以下称企业增资)，政府以增加资本金方式对国家出资企业的投入除外;

【君按：重大变化!新3号令将企业增资纳入进场监管范围，弥补了老3号令的漏洞。国家对所出资企业增资除外。】

(三)国有及国有控股企业、国有实际控制企业的重大资产转让行为(以下称企业资产转让)。

【君按：新3号令增加了将三类企业的“重大资产”转让行为纳入进场监管范围。扩大了监管范围，降低了国有资产流失的风险。】

第四条本办法所称国有及国有控股企业、国有实际控制企业包括：

(一)政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业(公司)，以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业;

【君按：政府部门、机构或事业单位直接或间接持股合计100%的。

“政府部门”指的是组成各级人民政府的部、委、行、署、厅、局等，调整或变更这些部门必须经过人大的批准，任命、免去这些部门的行政首长需要经过人大会的批准。这些部门的行政首长有权利参加各级政府会议。

“政府机构”指的是各总局、总署等，各级政府有权根据需要自行决定这些部门的设立及其首长人事任免事务等事项，而无需经过人大及其会。

“事业单位”是指由政府利用国有资产设立的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。受政府领导，表现形式为组织或机构的法人实体。与企业单位相比，事业单位有以下特征：一是不以盈利为目的;二是财政及其他单位拨入的资金主要不以经济利益的获取为回报。】

(二)本条第(一)款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产(股)权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业;

【君按：政府部门、机构、事业单位或企业为大股东，且合计持股达51%以上的企业。不纳入监管的情形包括：(1)政府部门、机构、事业单位或国有全资企业(单一或多股东，下同)合计持股超过50%，但大股东不是上述单位的，不纳入监管;(2)政府部门、机构、事业单位或国有全资企业合计持股为50%以下(含)，不论大股东为谁，均不纳入监管。】

(三)本条第(一)、(二)款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业;

【君按：总结：未超过50%的含有国有成分的企业的再投资，不纳入监管范围。】

(四)政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

【君按：将本条(一)、(二)和(三)以“持股比例+大股东”作为判断依据变更为“股权比例+大股东+实际控制”作为判断依据。后果：监管范围扩大和监管边界不清晰。

综合(一)到(四)，不考虑“实际支配”情形，结论是：未超过50%的含有国有成分的且大股东不为上述主体的企业的再投资，不纳入监管范围。】

第五条企业国有资产交易标的应当权属清晰，不存在法律法规禁止或限制交易的情形。已设定担保物权的国有资产交易，应当符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规规定。涉及政府社会公共管理事项的，应当依法报政府有关部门审核。

【君按：老3号令规定“权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。新3号令将其删除。鼓励转让和交易的意图十分明显。权属不明或存在争议的资产直接剥夺了上市交易的权利，确属违背法理。完全可以通过事后的救济予以弥补，虽可能有悖公平，但提高了效率。当然，这些交易都需要在已有法律的框架下进行。”】

第六条国有资产监督管理机构(以下简称国资监管机构)负责所监管企业的国有资产交易监督管理;国家出资企业负责其各级子企业国有资产交易的管理，定期向同级国资监管机构报告本企业的国有资产交易情况。

【君按：其实二元监管模式并没有变，实践中一直如此。国资监管机构监管所出资企业;所出资企业监管其下子企业。】 #p#副标题#e#

第四章 企业资产转让

【君按：明确资产转让需要进入产权交易机构。】

第四十八条企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。

第四十九条国家出资企业负责制定本企业不同类型资产转让行为的内部管理制度，明确责任部门、管理权限、决策程序、工作流程，对其中应当在产权交易机构公开转让的资产种类、金额标准等作出具体规定，并报同级国资监管机构备案。

【君按：将资产转让进场的范围交给了所出资企业，所出资企业决定资产的种类和金额。】

第五十条转让方应当根据转让标的情况合理确定转让底价和转让信息公告期：

(一)转让底价高于100万元、低于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于10个工作日;

(二)转让底价高于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于20个工作日。

【君按：本条按照不同的转让底价设定两种公告期间，资产价值高的公告期就长。但是没有规定资产打包的标准，如何防止将资产人为拆分，而有意缩短公告期，这是未来的难题。】

企业资产转让的具体工作流程参照本办法关于企业产权转让的规定执行。

第五十一条除国家法律法规或相关规定另有要求的外，资产转让不得对受让方设置资格条件。

【君按：资产转让原则上不限制谁买，但有例外情况。】

第五十二条资产转让价款原则上一次性付清。

【君按：资产转让原则上不分期付款，但是原则之外的是什么情形?如何审批?需要实践中明确。】

第五章 监督管理

第五十三条国资监管机构及其他履行出资人职责的机构对企业国有资产交易履行以下监管职责：

(一)根据国家有关法律法规，制定企业国有资产交易监管制度和办法;

(二)按照本办法规定，审核批准企业产权转让、增资等事项;

(三)选择从事企业国有资产交易业务的产权交易机构，并建立对交易机构的检查评审机制;

【君按：为适时增加产权交易机构提供可能，同时肩负建立对产权交易机构评定和审查的机制。】

(四)对企业国有资产交易制度的贯彻落实情况进行监督检查;

(五)负责企业国有资产交易信息的收集、汇总、分析和上报工作;

(六)履行本级人民政府赋予的其他监管职责。

第五十四条省级以上国资监管机构应当在全国范围选择开展企业国有资产交易业务的产权交易机构，并对外公布名单。选择的产权交易机构应当满足以下条件：

【君按：要打破一个省一个产权交易机构且垄断本省业务的局面，要不受地域限制，鼓励在更大的范围、跨省选择产权交易机构。】

(一)严格遵守国家法律法规，未从事政府明令禁止开展的业务，未发生重大违法违规行为;

(二)交易管理制度、业务规则、收费标准等向社会公开，交易规则符合国有资产交易制度规定;

(三)拥有组织交易活动的场所、设施、信息发布渠道和专业人员，具备实施网络竞价的条件;

(四)具有较强的市场影响力，服务能力和水平能够满足企业国有资产交易的需要;

(五)信息化建设和管理水平满足国资监管机构对交易业务动态监测的要求;

(六)相关交易业务接受国资监管机构的监督检查。

第五十五条国资监管机构应当对产权交易机构开展企业国有资产交易业务的情况进行动态监督。交易机构出现以下情形的，视情节轻重对其进行提醒、警告、通报、暂停直至停止委托从事相关业务：

(一)服务能力和服务水平较差，市场功能未得到充分发挥;

(二)在日常监管和定期检查评审中发现问题较多，且整改不及时或整改效果不明显;

(三)因违规操作、重大过失等导致企业国有资产在交易过程中出现损失;

(四)违反相关规定，被政府有关部门予以行政处罚而影响业务开展;

(五)拒绝接受国资监管机构对其相关业务开展监督检查;

(六)不能满足国资监管机构监管要求的其他情形。

【君按：不仅是事前审核，也不仅是事后监督，而是动态监督，全程监督。】

第五十六条国资监管机构发现转让方或增资企业未执行或违反相关规定、侵害国有权益的，应当责成其停止交易活动。

第五十七条国资监管机构及其他履行出资人职责的机构应定期对国家出资企业及其控股和实际控制企业的国有资产交易情况进行检查和抽查，重点检查国家法律法规政策和企业内部管理制度的贯彻执行情况。

第六章法律责任

第五十八条企业国有资产交易过程中交易双方发生争议时，当事方可以向产权交易机构申请调解;调解无效时可以按照约定向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

【君按：新3号令提倡在国有资产交易中发生争议的，先行通过产权交易机构调解，调解不成的，再诉讼或仲裁。如果争议方跳过调解，直接仲裁或诉讼，也是可以的。】

第五十九条企业国有资产交易应当严格执行“三重一大”决策机制。国资监管机构、国有及国有控股企业、国有实际控制企业的有关人员违反规定越权决策、批准相关交易事项，或者玩忽职守、以权谋私致使国有权益受到侵害的，由有关单位按照人事和干部管理权限给予相关责任人员相应处分;造成国有资产损失的，相关责任人员应当承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

【君按：重大事项决策、重要干部任免、重要项目安排、大额资金的使用，必须经集体讨论做出决定的制度，简称“三重一大”制度。】

第六十条社会中介机构在为企业国有资产交易提供审计、资产评估和法律服务中存在违规执业行为的，有关国有企业应及时报告同级国资监管机构，国资监管机构可要求国有及国有控股企业、国有实际控制企业不得再委托其开展相关业务;情节严重的，由国资监管机构将有关情况通报其行业主管部门，建议给予其相应处罚。

第六十一条产权交易机构在企业国有资产交易中弄虚作假或者玩忽职守、给企业造成损失的，应当承担赔偿责任，并依法追究直接责任人员的责任。

第七章附则

第六十二条政府部门、机构、事业单位持有的企业国有资产交易，按照现行监管体制，比照本办法管理。

第六十三条金融、文化类国家出资企业的国有资产交易和上市公司的国有股权转让等行为，国家另有规定的，依照其规定。

【君按：老3号令将金融类和上市公司国有股权转让作为例外对待，新3号令增加了文化类国有资产交易。】

第六十四条国有资本投资、运营公司对各级子企业资产交易的监督管理，相应由各级 人民政府或国资监管机构另行授权。

【君按：国有资本投资和运营公司对子企业的交易可以另行授权，不受本办法规制。】

第六十五条境外国有及国有控股企业、国有实际控制企业在境内投资企业的资产交易，比照本办法规定执行。

【君按：即境外国有非控股企业、非实际控制企业境内投资企业的资产交易不受本办法规制;境外企业境外投资的不受本办法规制。】

第六十六条政府设立的各类股权投资基金投资形成企业产(股)权对外 转让，按照有关法律法规规定执行。

【君按：各类基金投资企业的对外转让不受本法规制。】

第六十七条本办法自发布之日起施行，现行企业国有资产交易监管相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

【君按：自2016年7月1日起施行。】

第二章企业产权转让

第七条国资监管机构负责审核国家出资企业的产权转让事项。其中，因产权转让致使国家不再拥有所出资企业控股权的，须由国资监管机构报本级人民政府批准。

【君按：本条提及的控股权并未明确是绝对控股还是相对控股，按照目前国资监管的政策，应做扩大解释，同时相对控股应结合本办法第四条第四款实际控制进行理解。】

第八条国家出资企业应当制定其子企业产权转让管理制度，确定审批管理权限。其中，对主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域，主要承担重大专项任务子企业的产权转让，须由国家出资企业报同级国资监管机构批准。

【君按：国家出资企业制定《国有产权转让管理制度》成为强制性要求。该制度将对重要子企业、重要事项、重要行业和关键领域的认定权利交给国家出资企业，该制度会因各家企业的标准不同而有差别，以至于会产生扩大或限制上报事项的结果。

转让方为多家国有股东共同持股的企业，由其中持股比例最大的国有股东负责履行相关批准程序;各国有股东持股比例相同的，由相关股东协商后确定其中一家股东负责履行相关批准程序。

【君按：股东持股比例相同的，协商确定一家报批，协商不成如何处理?并未规定。如果此种情形发生，应该分别上报或提请共同的上级国资监管机构协调确定。】

第九条产权转让应当由转让方按照企业章程和企业内部管理制度进行决策，形成书面决议。国有控股和国有实际控制企业中国有股东委派的股东代表，应当按照本办法规定和委派单位的指示发表意见、行使表决权，并将履职情况和结果及时报告委派单位。

【君按：产权转让的决策以书面为原则，以企业章程和内部管理制度为依据。当企业章程和内部管理制度存在冲突的，应以企业章程为准。】

第十条转让方应当按照企业发展战略做好产权转让的可行性研究和方案论证。产权转让涉及职工安置事项的，安置方案应当经职工代表大会或职工大会审议通过;涉及债权债务处置事项的，应当符合国家相关法律法规的规定。

【君按：与老3号令相比，对职工保护力度大大加强。表现在：第一、扩大了保护的企业类型。老3号令第十一条是在国有独资企业和国有独资公司产权转让程序中提及职工权益保护，难免理解为仅仅针对国有独资企业和国有独资公司，而新3号令并未做此限定，应理解为各种类型的企业;第二、审议程序更加严肃、严谨。老3号令对于涉及职工事项的，分为两种程序，即听取意见和讨论通过。普通事项是听取职工意见，涉及职工安置的才是讨论通过。实践中，难免出现改制企业有意或无意误读两类权益的问题，出现侵害职工权益的现象;第三、增加了职工大会作为议事机关，更全面。很多企业没有成立职工代表大会，新3号令考虑到了这种情形，立法上更加周延。】

第十一条产权转让事项经批准后，由转让方委托会计师事务所对转让标的企业进行审计。涉及参股权转让不宜单独进行专项审计的，转让方应当取得转让标的企业最近一期年度审计报告。

【君按：与老3号令相比，首先，明确了审计的委托单位是转让方;其次，对于参股情形，考虑到审计的难度和成本，允许使用标的企业最近一期年度审计报告代替专项审计。】

第十二条对按照有关法律法规要求必须进行资产评估的产权转让事项，转让方应当委托具有相应资质的评估机构对转让标的进行资产评估，产权转让价格应以经核准或备案的评估结果为基础确定。

【君按：新老3号令对评估机构的委托、确定和转让价格的确定，没有变化。变化在新3号令重点强调了“按照有关法律法规要求必须进行资产评估的产权转让事项”才需要评估，是否确立了“有限评估原则”，即法律法规要求之外的产权转让不需要再评估，可以直接转让?尚需要有关机关进一步明确。】

第十三条产权转让原则上通过产权市场公开进行。转让方可以根据企业实际情况和工作进度安排，采取信息预披露和正式披露相结合的方式，通过产权交易机构网站分阶段对外披露产权转让信息，公开征集受让方。其中正式披露信息时间不得少于20个工作日。

【君按：新3号令正式确立了预披露和正式披露制度。同时，鼓励披露时间尽可能延长。老3号令规定披露时间为20个工作日，新3号令修改为“不少于20个工作日”。】

因产权转让导致转让标的企业的实际控制权发生转移的，转让方应当在转让行为获批后10个工作日内，通过产权交易机构进行信息预披露，时间不得少于20个工作日。

【君按：重大变化!控制权发生转移的披露时间变为不少于40个工作日，即行为获批后，10个工作日进行不少于20个工作日的预披露，再加上不少于20个工作日的正式披露，总披露时间延长到不少于40个工作日。这也就意味着，国有产权进场交易的时间至少被延长一倍。对于很多国企习惯性赶最后一班车(12月31日前完成交易)的，尤其需要注意了。】

第十四条产权转让原则上不得针对受让方设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案，国资监管机构在5个工作日内未反馈意见的视为同意。

【君按：本条表面上看是限制有针对性设置资格条件的，其实是允许的，准确的说是有条件允许，即不存在明确指向、不违反公平竞争，同时进行备案即可。】

第十五条转让方披露信息包括但不限于以下内容：

(一)转让标的基本情况;

(二)转让标的企业的股东结构;

(三)产权转让行为的决策及批准情况;

(四)转让标的企业最近一个年度审计报告和最近一期财务报表中的主要财务指标数据，包括但不限于资产总额、负债总额、所有者权益、营业收入、净利润等(转让参股权的，披露最近一个年度审计报告中的相应数据);

(五)受让方资格条件(适用于对受让方有特殊要求的情形);

(六)交易条件、转让底价;

(七)企业管理层是否参与受让，有限责任公司原股东是否放弃优先受让权;

(八)竞价方式，受让方选择的相关评判标准;

(九)其他需要披露的事项。

其中信息预披露应当包括但不限于以上(一)、(二)、(三)、(四)、(五)款内容。

【君按：信息披露的项目增加了，披露的内容更明确了，由老3号令的七大类增加到现在的九大类。尤其是转让底价、管理层收购、股东优先受让权和竞价方式这些非常重要的信息的进一步明确，让信息披露更加透明和公正。】

第十六条转让方应当按照要求向产权交易机构提供披露信息内容的纸质文档材料，并对披露内容和所提供材料的真实性、完整性、准确性负责。产权交易机构应当对信息披露的规范性负责。

【君按：明确了披露内容和材料的真实性、完整性和准确性由转让方负责，而不是产权交易机构负责，也不是产权经纪机构负责。】

第十七条产权转让项目首次正式信息披露的转让底价，不得低于经核准或备案的转让标的评估结果。

第十八条信息披露期满未征集到意向受让方的，可以延期或在降低转让底价、变更受让条件后重新进行信息披露。

降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于20个工作日。新的转让底价低于评估结果的90%时，应当经转让行为批准单位书面同意。

【君按：重新披露的时间要求同一个新项目的要求。】

第十九条转让项目自首次正式披露信息之日起超过12个月未征集到合格受让方的，应当重新履行审计、资产评估以及信息披露等产权转让工作程序。

【君按：正式披露信息之日(不是评估基准日)超过12个月未转让成功的，需要重新启动程序。评估基准日在前，信息披露之日在后，因此12个月只是理想时限，大多情形是未到12个月的时限，评估可能就需要重新进行了。】

第二十条在正式披露信息期间，转让方不得变更产权转让公告中公布的内容，由于非转让方原因或其他不可抗力因素导致可能对转让标的价值判断造成影响的，转让方应当及时调整补充披露信息内容，并相应延长信息披露时间。

【君按：补充信息披露，视同诉讼时效的中断，应重新起算披露时间。】

第二十一条产权交易机构负责意向受让方的登记工作，对意向受让方是否符合受让条件提出意见并反馈转让方。产权交易机构与转让方意见不一致的，由转让行为批准单位决定意向受让方是否符合受让条件。

【君按：受让资格确定的最终决定权在转让行为批准单位，不在产权交易机构。若因受让方登记发生异议引起诉讼的，估计产权交易机构会经常做被告，但最终却无需承担责任。】

第二十二条产权转让信息披露期满、产生符合条件的意向受让方的，按照披露的竞价方式组织竞价。竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式，且不得违反国家法律法规的规定。

【君按：互联网+一切的时代，产权竞价也不例外。目前，网络竞价是使用最多的方式，没有“之一”。各家产权交易机构都不想在价格之外增加其他权衡指标，以免受到质疑，引起纠纷。但价格衡量一切显然不是到哪都灵验的。】

第二十三条受让方确定后，转让方与受让方应当签订产权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整。

【君按：即过渡期，目标企业经营性损益不影响交易价格，亦不影响交易条件。只能以其他方式进行调整。】

第二十四条产权转让导致国有股东持有上市公司股份间接转让的，应当同时遵守上市公司国有股权管理以及证券监管相关规定。

第二十五条企业产权转让涉及交易主体资格审查、反垄断审查、特许经营权、国有划拨土地使用权、探矿权和采矿权等政府审批事项的，按照相关规定执行。

【君按：很重要，条款表述很清晰。主要是防止通过产权转让规避相关规定的行为。】

第二十六条受让方为境外投资者的，应当符合外商投资产业指导目录和负面清单管理要求，以及外商投资安全审查有关规定。

第二十七条交易价款应当以人民币计价，通过产权交易机构以货币进行结算。因特殊情况不能通过产权交易机构结算的，转让方应当向产权交易机构提供转让行为批准单位的书面意见以及受让方付款凭证。

【君按：交易价款必须以人民币计价，场内结算为原则，场外结算为例外。】

第二十八条交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次付清。

金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付;其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过1年。

第二十九条产权交易合同生效后，产权交易机构应当将交易结果通过交易机构网站对外公告，公告内容包括交易标的名称、转让标的评估结果、转让底价、交易价格，公告期不少于5个工作日。

【君按：新3号令的新规定。让交易更透明，尤其是成交价格的公告。】

第三十条产权交易合同生效，并且受让方按照合同约定支付交易价款后，产权交易机构应当及时为交易双方出具交易凭证。

【君按：分期付款的，是支付全部价款还是支付首期款，产权交易机构才出具交易凭证。目前实践操作的做法是，支付首期款即可以出具交易凭证。】

以下情形的产权转让可以采取非公开协议转让方式：

(一)涉及主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域企业的重组整合，对受让方有特殊要求，企业产权需要在国有及国有控股企业之间转让的，经国资监管机构批准，可以采取非公开协议转让方式;

(二)同一国家出资企业及其各级控股企业或实际控制企业之间因实施内部重组整合进行产权转让的，经该国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议转让方式。

【君按：非公开协议转让的两种情形：国资监管机构批准的协议转让和同一出资企业内部的转让。可适用范围很小。非公开协议转让是被严格限制的。】

第三十二条采取非公开协议转让方式转让企业产权，转让价格不得低于经核准或备案的评估结果。

【君按：非公开协议转让的也需要评估。】

以下情形按照《中华人民共和国公司法》、企业章程履行决策程序后，转让价格可以资产评估报告或最近一期审计报告确认的净资产值为基础确定，且不得低于经评估或审计的净资产值：

(一)同一国家出资企业内部实施重组整合，转让方和受让方为该国家出资企业及其直接或间接全资拥有的子企业;

(二)同一国有控股企业或国有实际控制企业内部实施重组整合，转让方和受让方为该国有控股企业或国有实际控制企业及其直接、间接全资拥有的子企业。

【君按：本条款其实是规定了非公开协议转让的无需专项评估的情形，即符合(一)或(二)情形的，可以不必专项评估，以最近一期审计报告确认的净资产值确定转让价格即可。】

第三十三条国资监管机构批准、国家出资企业审议决策采取非公开协议方式的企业产权转让行为时，应当审核下列文件：

(一)产权转让的有关决议文件;

(二)产权转让方案;

(三)采取非公开协议方式转让产权的必要性以及受让方情况;

(四)转让标的企业审计报告、资产评估报告及其核准或备案文件。其中属于第三十二条(一)、(二)款情形的，可以仅提供企业审计报告;

(五)产权转让协议;

(六)转让方、受让方和转让标的企业的国家出资企业产权登记表(证);

(七)产权转让行为的法律意见书;

(八)其他必要的文件。

【君按：新3号令对协议转让审批需要提交的文件进行详细的列明。其中明确，协议转让必须由律师出具专项法律意见书。】 #p#副标题#e#

第三章 企业增资

【君按：本章为新3号令的增加内容。】

第三十四条国资监管机构负责审核国家出资企业的增资行为。其中，因增资致使国家不再拥有所出资企业控股权的，须由国资监管机构报本级人民政府批准。

【君按：增资导致控股权丧失的，参照产权转让程序办理。】

第三十五条国家出资企业决定其子企业的增资行为。其中，对主业处于关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域，主要承担重大专项任务的子企业的增资行为，须由国家出资企业报同级国资监管机构批准。

【君按：国家出资企业亦可制定其子企业增资扩股管理制度】

增资企业为多家国有股东共同持股的企业，由其中持股比例最大的国有股东负责履行相关批准程序;各国有股东持股比例相同的，由相关股东协商后确定其中一家股东负责履行相关批准程序。

【君按：同本办法第八条。】

第三十六条企业增资应当符合国家出资企业的发展战略，做好可行性研究，制定增资方案，明确募集资金金额、用途、投资方应具备的条件、选择标准和遴选方式等。增资后企业的股东数量须符合国家相关法律法规的规定。

第三十七条企业增资应当由增资企业按照企业章程和内部管理制度进行决策，形成书面决议。国有控股、国有实际控制企业中国有股东委派的股东代表，应当按照本办法规定和委派单位的指示发表意见、行使表决权，并将履职情况和结果及时报告委派单位。

第三十八条企业增资在完成决策批准程序后，应当由增资企业委托具有相应资质的中介机构开展审计和资产评估。

【君按：增资企业委托中介机构，不同于产权转让。】

以下情形按照《中华人民共和国公司法》、企业章程履行决策程序后，可以依据评估报告或最近一期审计报告确定企业资本及股权比例：

(一)增资企业原股东同比例增资的;

(二)履行出资人职责的机构对国家出资企业增资的;

(三)国有控股或国有实际控制企业对其独资子企业增资的;

(四)增资企业和投资方均为国有独资或国有全资企业的。

【君按：可以不进行专项评估以最近一期审计报告为增资依据的情形，纵观(一)到(四)可见，需要符合两个原则：单个股东股比不变原则和国有股整体不被稀释原则。本条款(一)到(四)均是按照这两条原则设计的。】

第三十九条企业增资通过产权交易机构网站对外披露信息公开征集投资方，时间不得少于40个工作日。信息披露内容包括但不限于：

(一)企业的基本情况;

(二)企业目前的股权结构;

(三)企业增资行为的决策及批准情况;

(四)近三年企业审计报告中的主要财务指标;

(五)企业拟募集资金金额和增资后的企业股权结构;

(六)募集资金用途;

(七)投资方的资格条件，以及投资金额和持股比例要求等;

(八)投资方的遴选方式;

(九)增资终止的条件;

(十)其他需要披露的事项。

【君按：信息披露不分预披露和正式披露，不少于40个工作日。】

第四十条企业增资涉及上市公司实际控制人发生变更的，应当同时遵守上市公司国有股权管理以及证券监管相关规定。

第四十一条产权交易机构接受增资企业的委托提供项目推介服务，负责意向投资方的登记工作，协助企业开展投资方资格审查。

【君按：投资方资格审查的最终决定权还是增资企业，而不是产权交易机构。】

第四十二条通过资格审查的意向投资方数量较多时，可以采用竞价、竞争性谈判、综合评议等方式进行多轮次遴选。产权交易机构负责统一接收意向投资方的投标和报价文件，协助企业开展投资方遴选有关工作。企业董事会或股东会以资产评估结果为基础，结合意向投资方的条件和报价等因素审议选定投资方。

【君按：增资中遴选投资人的方法较产权转让，增加了新的方式，即竞争性谈判。何谓竞争性谈判?如何操作?需要产权交易机构和增资企业共同进一步明确。】

第四十三条投资方以非货币资产出资的，应当经增资企业董事会或股东会审议同意，并委托具有相应资质的评估机构进行评估，确认投资方的出资金额。

【君按：不同于产权转让，增资可以以非货币资产进行增资。】

第四十四条增资协议签订并生效后，产权交易机构应当出具交易凭证，通过交易机构网站对外公告结果，公告内容包括投资方名称、投资金额、持股比例等，公告期不少于5个工作日。

【君按：与产权转让有两点不同：第一、增资协议签署并生效后，即可出具交易凭证，不要求增资现金交付或资产交割，这显然与产权转让不同。第二、公告内容中增加了投资方名称，而产权转让中，受让方名称不作强制披露。从而形成了“谁参与了增资要向社会公开，谁购买了产权可以保密”的局面。】

第四十五条以下情形经同级国资监管机构批准，可以采取非公开协议方式进行增资：

(一)因国有资本布局结构调整需要，由特定的国有及国有控股企业或国有实际控制企业参与增资;

(二)因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要，由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资。

第四十六条以下情形经国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议方式进行增资：

(一)国家出资企业直接或指定其控股、实际控制的其他子企业参与增资;

(二)企业债权转为股权;

(三)企业原股东增资。

【君按：本条会成为增资进入产权交易机构公开操作的严重漏洞!尤其企业原股东为非国有企业的，为这种规避监管提供了无限可能。赋予债转股这种特权，也为金融机构入股国企提供了便利。】

第四十七条国资监管机构批准、国家出资企业审议决策采取非公开协议方式的企业增资行为时，应当审核下列文件：

(一)增资的有关决议文件;

(二)增资方案;

(三)采取非公开协议方式增资的必要性以及投资方情况;

(四)增资企业审计报告、资产评估报告及其核准或备案文件。其中属于第三十八条(一)、(二)、(三)、(四)款情形的，可以仅提供企业审计报告;

(五)增资协议;

(六)增资企业的国家出资企业产权登记表(证);

(七)增资行为的法律意见书;

(八)其他必要的文件。

【君按：非公开协议增资的，必须由律师出具专项法律意见书。】