买房退定金妙招（通用20篇）

买房时，购房者通常会被告知要交订金或定金，但两者究竟有何区别，许多人却傻傻分不清楚。首先，先回答一下大家最想知道的问题：订金和定金，哪个能退？答案是订金！订金和定金两者定义不同，具备的作用也不同，因此产生的结果也就不同。

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。

商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购房者没有履行合同，则无权要回定金，相对的，若开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。

而订金并不是一个规范的法律概念，不具备担保性质，它具有预付款的性质。

若购房者不履行合同义务，可向开发商要回订金；相对的，若开发商不履行合同义务，也无需双倍返还订金，不具有明显的担保性质。

来源：深圳小鹿选房

操作方法

首先我们要明确订金和定金的区别就在于：根据法律规定，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。

而订金不属于法律范畴，其相当于是一个预付款形式，若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任，虽然不需要返还定金，但是可以采取诉讼要回订金。

因此，大家在签订买车或者买房合同的时候，都要注意定金千万不要写错成订金，一旦出现纠纷，会造成自己的损失。

综上所述，订金不能退但是定金能退，而且会双倍返还，因此，订立合同的时候要注意到这一点。

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

朋友们在选购房屋的时候，应该都遇到过销售人员催促缴纳定金的情况吧，有的朋友对购房定金还不是很理解，不敢轻易缴纳，也有朋友在缴纳了购房定金后，不想购买该房屋了，那么买房的定金可以退吗？想要退定金的朋友看看这几点条件，您是否满足呢？

一、买房的定金可以退吗

在签订房屋买卖合同之前，购房者往往会被要求先交付定金，对方也会跟自己签订定金合同。通常这种交付定金的约定对于购房者是不利的，购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受对方不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

大多数购房者认为，无论什么原因房子终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。

二、哪些条件下可以退定金

1、如果因当事人一方原因未能订立二手房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。

2、如果因不可归责于当事人双方的事由，导致二手房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3、如果因买卖双方对房屋买卖协议以及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、缴纳购房定金需谨慎

在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。

小编提醒各位购房者,知道“定金”与“订金”间的区别之后,在签订购房意向书的时候,必须要谨慎核对相关条款内容,谨慎签字,避免产生日后纠纷。“订金”不具有定金的性质,它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议。

签订认购协议时要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交首付并办理按揭贷款。

然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。

案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。

案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够首付30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了首付款。

然而近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。

不予放贷的原因银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，终被银行拒绝贷款的情况。

律师分析：一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。

律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。律师提醒：陈楠律师表示，其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。

首先，“认购金”与“定金”是需要澄清的两个概念。从法律角度上看，二者是不尽相同的。特别需要说明的是，签订认购书和交纳认购金并不是法律规定的必须过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需要此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，而在此期限内，卖方不得将该房屋售与他人，如果买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。

定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的个体条款双方存在争议，不能达到一致意见，致使购房者不能购买认购房屋的，发展商应当退还定金。

因此，您需要记住的是，当认购书中标明的是“订金”时，购房者可要回；如标明的是“定金”而您又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商，从理论上讲，要回定金就比较困难了。

在签订认购书后，购房者后悔的情况相当普遍，而由此引发的纠纷更是难于解决。所以，对于购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，千万不要急于在签订认购书时马上交钱，而是要考虑清楚后再说。一旦决定交钱认购，不妨在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退不。

最近不少城市楼市交易火爆，购房人们为了买房又是加价、又是排队，买房是个辛苦的差事，难免会遇到突发情况，比如定金交了、购房合同也签了，结果贷款批不下来，违约责任算谁的，能不能退还定金、首付款呢?

实际上，根据造成贷款办不下来的原因不同，其违约责任划分，定金退还与否的结果也会不同。

卖方原因

1、开发商原因

如果开发商销售没有预售许可的房子，银行在审查的时候会发现，将不予批贷，或者是开发商没有及时上交贷款材料导致房贷无法正常办理。

这个时候属于开发商原因造成双方合同无法履行，购房者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任并退还定金、首付款。

2、卖房人原因

对于涉及到共有产权的房子，卖房人在隐瞒共有产权人的情况下，将房子卖给购房人，这个时候签订的购房合同是无效的，无法办理过户，也就无法办理按揭贷款了。

这种情况是由于卖房人隐瞒共有人真实信息造成的违约，购房人可要求卖房人承担违约责任和违约金。

购房人原因

房贷办不下来还有一种原因就是购房人自身的问题，如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供虚假材料致使银行按揭不能办理，最常见的要数征信问题了，如果借款人的信用不良记录是非恶意的，可以与贷款银行协商，或者去试试其他银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款。但是如果逾期很严重，比如信用卡连续3次，累计6次逾期，且逾期金额较大(一般500元以上)，贷款肯定会被拒的。

提供虚假材料、征信不良，这些是购房人的问题，需要其承担违约责任，无法拿回定金。

非买卖双方的原因

有一种情况，就是贷款已经通过了银行审批，但是还没放款，买卖双方只能耐心等待放款。如果因为政府或银行规定导致发生变化，如停止房贷业务，买卖双方可以进行协商，协商不成的购房者可以到法院申诉，证明自己没有过错，要求解除购房合同并退还定金。

购房者若是很确定购买一套房子会比较关注签订认购书注意事项，因为认购书对买卖双方有很好的约定作用，这样才能保证双方的利益，再出现不能成功认购时能够维护双方的权利和义务。那么签订认购书注意事项有哪些？定金能退吗？

房屋认购书是预约合同，内容一般是商品房买卖双方对准备交易的房屋有关事宜进行的初步确认。在房屋认购书中，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转受给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间内与开发商能够签订正式的商品房买卖合同。

为了保证房屋认购书中购房者能够履行购买行为，开发商一般会要求认购人缴纳约定数额的定金。如一方违反房屋认购书约定的合同义务，则认购书发生法律制约效力。认购人违约的无权要求开发商返还定金。开发商违约的，将向认购人几倍返还定金。

一、认购书的法律效力不可小看

购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。

二、签订商品房认购书需注意事项

1、签约前首先要认真阅读认购书条款，好先研究《商品房买卖合同》，看合同中是否涉及到霸王调侃，然后再决定是否签认购书；

签订认购书之前要求出卖人提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。认真研究出卖人提供的《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与出卖人就合同条款及其他重要的事项，确认自己能够购买房屋和将来能够顺利履行合同后，再决定签订认购书。

2、不要约定给付定金。

在签订认购书时，如果不是很确信能够购买该房屋时，好不要约定给付定金，可以约定支付“订金”或者预付款。同时应明确约定如因任一方的原因而不能签订正式商品房买卖合同的，订金(预付款)应全部返还，发现《认购书》包含“所收款项予退还的内容，一定要谨慎力争将此类条款删除。

“订金”及“定金”一字之差说道多

其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上,“定金”对合同的成立、履行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般在5000到1万元之间,最终以双方的协商为准。

3、签订《认购书》并非必经程序。购房者可直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。相关的法律文件对此并没有明文规定购房前必须签订房屋认购书，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。

4、把“口头承诺”写进认购书。销售人员往往会以“内部价格”、“保留房”“特价房”等许诺引诱购房者先签订《认购书》，但有时优惠内容难以兑现，为了防止口说无凭建议将这些内容明确写入《认购书》并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。只有这样，才能减少因签订认购书和交付定金而产生的纠纷。

5、对于物业、房屋装修以及相关费用的收取应在认购书中有明确规定。

三、如何退定金

退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见方可退定金，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

以上是对签订认购书的详细解答。购房者买房前要维护好自身利益，在签订认购书的时候就学会用法律保护自己。买不买房是自愿的，但是定金是需要按照法律法规来执行的。

相对于商品房预售合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。

因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

若购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的;若购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为，定金是能够退还的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

一、定金到底该交多少

《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。

二、买房交订金不能口头协议

买房私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，没有法律保护。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用法律方式维护自己的合法权益。

三、认购交定金要慎重

一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。

在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。

四、买房交定金注意事项

(1)定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;

(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

(3)虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;

(4)要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。

(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

购房人几乎都碰见过“商品房认购书”，但购房人对此处理的方式，仅仅是从“认购书”的内容或字面简单了解后，大笔一挥就签上自己的名字并缴纳“定金”。而现实中，由于各方面原因购房人难以履行其“认购书的约定”，所以，购房人和开发商之间便产生定金纠纷，而因此变成一场小规模的“拉锯战”。

定金是否可以退还？

根据法律法规的相关规定，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应该双倍返还定金。法律规定是这样的，但现实中和想象的有是略有区别的。

从商品房买卖流程中简单剖析一下关于定金退还的情况，开发商的目的是要和买受人签订商品房买卖合同，定金是确保交易顺利的一个手段，在签订“商品房认购书”后，目的基本实现，不履行约定的概率不大，当然极个别情况除外，在此不做论述。

而购房人却不同，可能是因为无法贷款、预定资金必须挪作他用、买房决定过于草率等各种各样的原因，而导致无法履行合同内容，此时在要求开发商退还定金，是有难度的。

长沙买房退定金吗?

“定金”什么情况下可以退

“订金”只是一种“预订”，也叫“小订”，是随时可以退的。我们本期主要探讨数额比较大、可退也可不退的“定金”，也叫“大定”。刘先生日前看中了一套商品房，他害怕别人把这套房子买走而决定交一万元的“定金”，然后和开发商签订了《认购书》。在这份认购书中，约定了刘先生所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并约定应当在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。

过了几天，刘先生决定暂时不买这套房子了，他去和开发商商量能不能把他交的一万元钱退给他，但是售楼人员告诉他，这笔“定金”不能退给他。对此，一位业内人士分析说，购房意向书中的定金，分不同情况，违约时有不同的处理。买卖双方已经签订正式的《认购书》或正式的《购房合同》，按照我国《民法通则》和《担保法》的约定，买房者的定金可以抵作房价款，如果买卖双方中一方违约，按照约定，适用“不予返还”或“双倍返还”的规定，追究违约方不履行合同约定的责任。比如，买房者没有按认购书规定的时间、地点前去签约，则被视为自行终止订购，此时，“定金”就不能退还给买房者；如果因为买房者的原因，不想买这套房子了，“定金”也不能退还给买房者。

但是以下一些情况下，定金就可以退还：买卖双方只是因为销售合同中的内容难以协商一致，导致无法签订正式合同的，卖房者应将定金返还给买房者。

如若卖房者没有取得预销售许可证，或者买房者不具备购房资格等原因，导致买卖双方不能签订正式合同或者正式合同无效的，按无效合同处理，卖房者应将定金返还给买房者，过错方还应当赔偿另一方的利息损失或因此而受到的其他损失。卖房者虽然没有将认购书中所确定的房屋转售给别人，但对于认购书中的主要条款，如价格、面积、付款方式等进行修改导致买房者不能签订正式合同的，应视为买房者违约，卖房者应双倍返还定金。

成都限购令出台，将无数外地购房者以及已经购买了两套住宅的购房者挡在了购买主城区住宅门外。但由于限购令是出台即日开始执行，中间没有缓冲时间，就产生了一系列关于定金能否退还以及无法办理银行按揭，已经缴纳的首付款能否退还等方面的问题。那些已经缴纳定金，却属限购对象，无法买房的购房者的定金能否退还呢？

典型案例：限购对象购房定金能退吗？

今年春节，湖南长沙的王女士在金牛区其亲戚家里拜年，2月12日在亲戚家附近的某楼盘售楼部看上了一套120余平方米的商品房，总房款为98万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5万元定金，协议约定一次性付款。因其为外地人，需回家准备筹集剩余购房款93万元，故《认购协议》约定双方在20天内签订正式《商品房买卖合同》及相关文件。王女士回到长沙后积极筹集购房款，3月2日返回成都准备签订《商品房买卖合同》并付清款项，就在此时得知成都出台了限购令，王女士这类没有在成都拥有社保缴纳证明或纳税证明的外地户籍人士限制在城区范围内购买商品房，并且已经超过了备案截止日期，不能进行备案登记。王女士急切想咨询，房子买不成了，定金能退吗？

律师观点：限购对象定金可以退还

王女士的经历具有一定代表性。记者就这样的问题咨询了四川致高律师事务所副主任林方平、宋关平两位律师。林律师认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，消费者王女士签订《认购协议》时成都并未出台限购令，后王女士也在协议约定期限内到售楼部准备签订正式商品房买卖合同，但因政府出台限购令，王女士不具备在成都主城区购买房屋的条件而无法签订合同，属于司法解除中的“因不可归责于当事人双方的事由”，因此，开发商应当返还王女士已付定金。

宋关平也指出，消费者在签订《认购协议》后，遇到类似王女士的情形，未能签订商品房买卖合同并非是因消费者一方责任导致，即有权要求返还定金。王女士要求返还定金的主张合法合理，可依法直接向开发商提出返还定金的要求。如开发商拒绝，王女士可采取法律途径，以维护自身合法权益。

从法律角度而言，“定金”与“订金”不尽相同。根据我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回给付定金的一方；不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返回定金。”

在房子的买卖中，“定金”可以这样理解，即指商品房买卖双方，在买卖合同订立时或合同履行前，为了合同的履行而由买房者付给卖房者一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，“定金”应当收回或抵作房价款。为防止意外，买房者一定要保留好“定金”收据。而“订金”则不同，“订金”是指买房者怕看中的房子不能买到而交给卖房者的用作“预定”的钱，对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用，因此，当买房者不想买房时，有权要求开发商退还“订金”。也就是说，“定金”是可以退，也可以不退的，“定”可以理解为一定的“定”，而“订金”则是应该退的，可以理解为预订的“订”。商品房的实际买卖中，一般“定金”的数额比较大，一万或几万元，而“订金”则比较小，几百或几千元。

不少人知道定金与订金的区别：订金相当于意向金，不交易可以返还；而定金则不同，一般情况下，如果买家违约的话，定金不予返还，如果卖家违约，则要双倍返还。

而今天小编要给大家提醒的是，还有几种情况，定金也是可以返还买家的。大家别忘了该要还得要。先说一件定金要不回来的案例

沈阳的冯女士在2015年8月与被告某房地产开发公司签订了《商品房认购书》，总房款为60多万元。当日冯女士向开发商交了定金10000元，一周后，又交了首期购房款50000元，之后，冯红因为个人原因不想买房子了，于是向开发商提出解除合同，返还6万元钱。开发商拒绝了冯女士红的请求。后冯红于去年12月到法院起诉。

今年1月初法院开庭进行了审理。被告开发商辩称，原告签订商品房认购书属实，原告按协议约定交付10%的购房款即6万元余元，其中包括定金1万元，后期，原告并未按认购书履行自己的义务，因此，不同意返还定金和首付款。

法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案原、被告签订了《商品房认购书》，但是现原告明确表示不想购买认购的房屋，符合该法律规定的情形，根据定金罚则，其交纳的定金不予返还。现双方签订正式《商品房买卖合同》目的已经不能实现，预约合同自然解除，在根据法律规定对违约方适用定金罚则之后，被告应将原告交纳的首期房款返还给原告。

此案，冯女士只拿回了首付款，而定金不能返还。这几种情形定金是可以要回来的1.互不承担违约责任定金该返还

高某与某公司签订房屋认购书一份，并交付定金5万元，约定双方于某日订立商品房买卖合同；若逾期，则视为高某放弃该房屋的认购权，其交纳的定金不予退还。但在高某按约去签《商品房买卖合同》时，却无法就房产证办理时间及违约责任与某公司达成一致意见，无法如期签订《商品房买卖合同》，高某起诉至法院要求某公司返还定金。

法院经审理认为，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《认购书》第5条约定：“如认购方未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款，则视为认购方自动放弃该商品房认购权，出卖方将不再为认购方保留认购的商品房，出卖方无须通知认购方即有权将该房屋另行出售于他人，认购方已缴纳的定金不予退还。”

涉案定金能否返还，取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。经法院审理，双方未订立合同的原因为：未能对合同主要条款达成一致意见。故法院认为高某的请求具有合理性。双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因，对此互不承担违约责任，某公司返还定金。2.补充协议没达成可返还定金

马某与某公司签订了一份《商品房定购合同书》，并交定金1万元。后双方在协商签订正式商品房买卖合同时，某公司单方面拟定了一份合同补充协议，对商品房买卖合同进行补充，马某对该补充协议内容不认可，双方协商未成，故未能签订正式的商品房买卖合同。现马某诉至法院，要求解除房屋定购合同书，返还定金。

法院判决：如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，应返还定金。3.遇国家政策调整定金可返还

雷某与某公司签订《房屋认购协议书》一份，同日雷某向某公司交付了购房定金人民币2万元。签订了认购书之后，雷某积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。后雷某由于国家政策未能成功办理按揭贷款，因此要求解除协议，返还定金。双方协商未果，因此成讼。

法院审理认为，由于国家出台新政策，使雷某在购房时无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。据此，法院判决解除双方签订的房屋认购协议书。关于某公司是否应当返还2万元的购房定金给雷某的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本案中，双方未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，某公司也应将收取的定金返还给雷某。法官说法

哪种情形定金能要回来？司法审判中，对于《商品房买卖合同纠纷司法解释》之第四条“不可归责于双方当事人的事由”的适用情形，主要包括两点，记住这两点就知道该不该要定金。

1.当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致。

如上所述，法院认为订立约定合同的目的是为后续谈判其他条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件，而非必须缔约。只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于认购协议中没有约定的条款，若双方不能达成一致，即可视为不可归责于双方的事由，定金应予退还。

当然，“相关条款”并非所有的相关条款，其首先应是认购协议中约定以外的条款，认购协议中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。其次，“相关条款”应是商品房买卖合同中的主要条款，例如房屋产权证办理时限、房屋质量瑕疵等条款。对于合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不应包括在内。

2.不可抗力和其他当事人意志以外的因素。

除不可抗力外，当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此类案件时的考量因素。如因国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化，导致无法办理按揭贷款的，若当事人无过错，则双方就互不担责，定金应予退还。

小编在此提醒：遇到这两种情形，可以大胆地向卖方要定金！

认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，就常见的几种情况进行分析。

1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。

2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

退买房定金要先判断定金能不能退，然后再进行定金退还申请，之后再进行定金退还。想要知道退买房定金流程怎么走，具体从如下定金退还步骤来看：

1、判断买房定金能否退买房定金根据合同法规定，因为购房者个人原因要退定金，正常是不能退还的。若是因为开放商或是房子本身的一些问题原因，进而定金是可以退还的。只是在定金申请退还之前，先要判断退定金的理由是什么。

2、提交定金收纳凭据向商品房开放商提交购房定金缴纳时候的凭证，进而开发商核查身份的真实有效性，同时核查相对应提交的定金数额，以便后续方便定金的退还。

3、开放商退还买房定金上述流程完成后，确定购房者定金可以退还的，商品房开放商会将收取的购房者的定金，退还到买房者的银行卡上。至此，退买房定金流程也就完成，买房者注意查看定金是否到账即可。

买房时，开发商或中介公司都会要求买房人先交定金，再签订正式商品房买卖合同。于是很多人都会遇到购房定金不能退的问题，有的人就当吃了哑巴亏，但是法律真的不让退定金么？

购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退。

定金将买房人置于不平等的位置

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。

如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。

其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？

定金的法律规定，到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。

认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。

从以上的法律规定及具体措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

如何避免定金陷阱？

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

如何退定金才能成功？

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

定金与订金之间到底有什么差别呢?很多人知道个大概，但是具体有那些区别。其实二者差距挺大的，交定金时一定要慎重，确定自己交的是定金还是订金？

一、定金

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。《担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

二、订金

是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。

通过对上述两个概念的解读，您搞清楚定金和订金的区别了吗？

买房时，通常会先交一部分钱作为买房的凭证，这部分钱就叫定金。交定金有很多事项需要注意，看看你注意到没。

一、什么是定金？

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

二、定金和订金的区别

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别：

1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3、《担保法》规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。

4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。

三、买房交定金注意事项

一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。所以，我们在买房交定金时一定要注意这些事项：

1、定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。

2、应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况。

3、虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效。

4、要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。

5、谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

6、定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

买房涉及到的东西非常多，老话说“只有买错的，没有卖错的”。再怎么精明的购房者总会有疏忽的地方，对于房地产行业出现的问题和一些常见潜规则，开发商比我们清楚太多。一旦被忽悠交付了定金，就不好退了，所以了解买房交定金的注意事项，是非常有必要的。我们在买房时，能够做的就是多了解一些相关知识，免得发现问题时才后悔莫及，损失惨重。

购房定金的比例是有法律规定的，但是很多人并不知道定金比例究竟是多少。实际买房过程中，如何合理约定购房定金？操作过程中又有哪些注意事项呢？我们一起来看一下：

一、关于购房定金的法律规定

《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

因此，按照上述法律的规定，购房认购书中规定的购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。

二、如果购房定金的比例超过了20%怎么办?

《担保法司法解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

所谓定金罚则，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。比如，房屋价格是100万元，但是认购书中的定金是30万，那么超出的10万就不能适用定金罚则。如果由于开发商的原因导致购房合约不能签订的，那么开发商应当给购房者双倍返还的定金是40万，而不是60万。当然开发商把超出定金的10万也必须退回给购房者，这样购房者一共可以拿到50万。

三、如何合理约定购房定金?

如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。

如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。

由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。

四、买房交订金不能口头协议

买房私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，没有法律保护。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用法律方式维护自己的合法权益。

五、认购交定金要慎重

一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。

在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。

六、买房交定金六大注意事项

(1)定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;

(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

(3)虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;

(4)要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。

(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

交完购房定金后，由于各种原因，又不想买房了。可是，购房定金也不是个小数目，不退还的话损失可不小。那么，不想买房的话购房定金能不能退还？买房交了定金后又不想买了该怎么办？

一、定金能不能退

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

二、定金的法律规定

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

定金的适用需要符合以下几个条件：

1，定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。

定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

2，主合同必须有效。

这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

3，当事人不履行债务且无法定免责情形。

《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定：

1，视为不履行被担保的债务的情况。

因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

2，不完全履行合同时的定金罚则。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

3，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。

因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

三、如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

四、如何退定金才能成功

根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。