商住楼

商住楼和住宅楼的最大区别是商住楼应用为商、住两种类型，而住在楼应用为专供居住的。

另外一个就是两者对应的法律保护也不同。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合土地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

在商住楼中，楼下的底商规划不合理，入住商业业态无任何限制，那么将会产生很多的问题。但如果是规划合理的底商，就能给生活带来更多的方便和舒适。

商住楼和住宅楼的土地性质不同、产权年限不同、生活成本的不同、公摊面积的不同、落户性质不同。

商住楼和住宅楼的具体区别：

1、土地性质不同

商住楼的土地使用性质通常为综合用地或商业用地，商住楼可以作为商用、住宅使用，商住楼通常是底层通常为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。而住宅楼的土地性质都长为宅性质，该楼层通常为按照民用住宅标准建造的住宅。

2、产权年限不同

商住楼因为土地性质以商业用地或综合用地为主，因此商住楼房屋产权年限为40年或50年，而住宅楼的土地性质为住宅用地，房屋产权年限为70年。

3、生活成本的不同

商住楼因为土地性质为商业性质，因此该房屋的水电费等生活也按照商业标准来收取，相比住宅楼要高出不少。

4、公摊面积的不同

商住楼和住宅楼的公摊面积也是相差比价大的，因为商住楼底部通常以商店为主，因此商住楼的公摊面积相对较大，通常在30%左右，而住宅楼的公摊面积通常在17%到22%左右。

5、落户性质不同

商住楼通常不能落户，而住宅楼可以落户。

商业楼的建造位置大多选在繁华地段，对于购房者而言，不可否认的是商业楼所处的地段交通方便、周边设施也非常齐全，但因为商业楼的高度都比较高，地震引发的危害也比较大，因此国家对商业楼的高度与层数有着很严格的规定。商业楼的底层一般都为商店，或多或少会对楼上的住户造成噪音影响，而且商业楼大多位于街道两旁，许多商家利用底层商铺从事餐饮等行业，营业过程中会产生大量油烟，而商业楼并未采取专门的隔热、排烟措施，这无疑会对楼上具名的日常生活造成影响，引发纠纷。

小编语：不少网友在购房时，不知道是该选择商住楼还是普通的住宅，这时需要了解商住楼与普通住宅的区别，趋利避害，做出明智抉择。商住楼与普通住宅的区别主要体现在用途、使用年限等方面。

商住楼与普通住宅的区别

建造商住楼的成本和一般住宅的成本差不多，但底层作为商业用房出售的价格比住宅的价格高出许多，开发商通过商住楼可以获得高额利润。一些公司利用商住楼底商进行经营活动，如银行、书店、食品超市、邮局等，这些行业的存在可以方便周围市民的日常生活。

1、从用途上看，商住楼的裙楼部分或者其他中间楼层可以作为商业用途，普通住宅的话就不可以，仅能作为住宅用途。

2、在使用年限上，普通住宅产权年限为70年，商住楼的土地使用性质为综合用地，使用权年限为50年。

3、对于购房者来说，就休息来说，普通住宅相对会好点，从日常生活的方便和工作来说，商住的环境会更便利。

由于生活中的情况比较复杂，建议在购房前询问清楚，签订合同时明确相关条款，以防上当受骗。

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼由于其购物便利等优势，赢得不少网友青睐，但商住楼和普通住宅的使用年限不同，住宅商住楼使用年限是多少?国家是如何规定商住楼使用年限的?

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

商住楼使用年限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(一九九0年五月十九日中华人民共和国国务院令第五十五号发布自发布之日起施行)

什么是商住楼?近期北京住宅成交量持续走低的背景下，什么是商住楼最近热销的原因?小编为您精心搜集了相关资料，仅供参考。

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。

目前，市场上商住楼销售火热，相比普通商品房，较低的单价是商住项目广受欢迎的主要原因之一。但需要注意的是，商住楼与普通住宅的性质不同，购房时除了比较购买成本外，还需综合考虑购买后的生活成本和出售成本。

商住楼除了物业、水电、公共维修基金等费用较高外，学校、医疗、商业等生活配套服务设施也未必完善。此外，商住楼的产权为40年或50年，不能自动续期。如果出售，需按4%的商用标准缴纳契税(普通住宅为2%)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒，商住楼投资有一定的风险。

商住楼贷款利率是多少？由于商住楼不列入首套房产标准，很多投资商开始盯住了商住楼这块肥肉，那么商住楼贷款利率是多少呢？请看下文分析！

商住楼贷款利率

目前央行发布的商住楼贷款基准利率是央行发布的基准利率一年是6%，两年到三年6.15%；四年到五年6.4%；六年以上（含六年）6,55%。一般银行会根据您个人的资信情况有不定的上浮，一般上浮10%到20%左右，具体的贷款利率以当地银行为准。 商住楼贷款的利率与执行利率相关，银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别。 以上就是关于商住房贷款利率的介绍，贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。

商住楼贷款怎么申请？由于商住楼不列入首套房产标准，很多投资商开始盯住了商住楼这块肥肉，那么，商住楼贷款怎么申请呢？跟小编来了解一下。

商住楼贷款

商住楼贷款申请1、你可以通过银行贷款，目前央行发布的贷款基准利率是央行发布的基准利率一年是6%，两年到三年6.15%；四年到五年6.4%；六年以上（含六年）6.55%。一般银行会根据您个人的资信情况有不定的上浮，一般上浮10%到20%左右，具体的贷款利率以当地银行为准。2、你可以通过公积金贷款，需要注意的是：（1）公积金认房不认贷，商用房不算在限购之内，相当于现在您名下没有房产（一切以家庭为单位），那么只要现买的房子在90平米以下就能最高贷到房子评估价的80%，也即是所谓的首付2成。（2）公积金是有上限，最高104万。这样求评到AAA级别。国管的可以提前去公积金管理中心查，市管的就等着吧。（3）公积金贷款，之前有过贷款记录是要提供举证材料的。关于商住楼贷款怎么申请的问题，相信看了上文大家心里也都有了一定的了解，商住楼不影响二套房购买，但是在购买商住楼进行商住楼贷款申请需要特别注意，切记不要耽误二套房购买，毕竟很多政策对普通住宅有效。

商住楼公积金贷款条件有哪些？商住楼可以用公积金贷款，公积金贷款只要找公积金管理中心就可以了，不找售楼处也可以，但是有以下几点要求条件。

商住楼贷款

商住楼公积金贷款条件1、买卖双方到担保公司签贷款申请；2、买卖双方本人到场初审，评估；3、双方办理过户手续，买方到住房公积金管理中心签署借款合同；4、见新的产权证公积金管理划款到担保公司帐户上；5、担保公司给房主放款到指定帐户上；6、买方同担保公司办理抵押手续，领取产权证；（备注：1、公积金是否已经连续缴存12个月，且现在处在缴存状态；2、最高贷款额40万30年；没有年龄限制；3、套内建筑面积90平米以内最高贷款八成；4、公积金贷款的交税金额的七成不能低于贷款金额；5、在外地缴存的公积金不能在北京做贷款；6、夫妻双方有任何一方做过公积金贷款，则第二套公积金贷款不予受理；7、房本上有未成年人的名字不能申请公积金贷款；8、公积金贷款不接受公证书。住房公积金贷款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须满足以下三个条件之一：1、购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。2、购买非政策性住房的借款申请人，原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。3、借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。以上就是商住楼公积金贷款条件的介绍，商住楼公积金贷款利率和普通住宅一样的相关内容，公积金只用于个人居住用房贷款，不会给商用房贷款的；在银行贷款购买商用房，利率也会与居住房有差异。

购买商住两用楼时应注意以下因素：

一、土地使用年限。商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年;

二、房屋分摊的共有建筑面积。商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积;

三、税负。我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房。购买商住两用楼时就无法享受优惠税率;

四、按揭贷款年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商住两用楼一般只有6成10年;

五、使用成本。商住两用楼的物业管理费、水电费一般要高于住宅;

六、房屋的使用功能。一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房;

七、落户。商住两用楼不是住宅，一般情况下是不允许落户(迁户口)的。

教育地产，顾名思义是带有名校学位的房子，拥有该地段楼房家庭的孩子，可以有在名校上学的资格。很多家长为了不让孩子输在起跑线上，不惜重金买下教育地产。但是，急于买教育地产的家长可能不清楚，在买房过程中，有很多可能被你忽略的陷阱。

1、教育地产和普通商品房区别？

答：商品房和教育地产不是一个“部门”的，这个要怎么分？商品房，是可以买卖的房屋。教育地产，是可以上某学区的房屋。教育地产其实也可以是商品房。但就是规划在学区内。正因为如此，其保值能力更强。目前国人的概念中，小孩的教育问题是头等大事。毕竟辛苦了一辈子，还不都是要给自己下一代嘛。

2、教育地产到底重不重要？如果买的不是教育地产以后小孩上学是什么政策?

答：教育地产的重要性是毋庸置疑的！其实教育地产，这里大多指的是较好学校所对应的小区，在义务教育法的规定下，每个适龄儿童都有权利接受教育，只不过在教育资源紧张的现在，好的教育资源会受到更多的关注和争抢，所以教育地产就应运而生了！小区如果没有对应的公办学校的话，就只能上民办了，但是大多数都会有公办学校可上，也就是学校可能差点。

3、买了教育地产，贷款没还清，孩子可以在该学区学校上学吗?

答：贷款和小孩读书是两码事。只要小孩户口进来就可以了。一般规定小孩户口满一年就可以了，但是也有不要求年限的，具体还要咨询当地的学校。

4、商住楼是教育地产吗?

答：商业用房不限购，但也不对应学区，商住两用的公寓也是不能作为教育地产的。

5、教育地产有没有面积要求啊？

答：对教育地产的面积现在没有这方面的限制，而落户的年限现在热门的学区已经有限制了，大多在1-2年以上，所以要去问好，提前问。别的限制好像没有。

6、如何查看小区是否是学位房或教育地产？

答：咨询当地街道办或者在网上查你本市的教育地产公示，可以看的到。

7、房子是教育地产，但是没有房产证，就不能入本学区上学吗，如果把孩子户口迁到亲戚家可以吗？

答：没有房产证的情况下一般都是不可以入本学区公办学校上学的，现在学校都会要求产权和户口是一致的。户口迁移也不是一件容易的事！（部分城市凭购房合同也可入学，具体需查询当地政策）

8、买教育地产，要不要写小孩的名字？

答：小孩子可以不用上产证名字的，对学校没有影响的，买过教育地产之后户口要迁到这个房子里面，有的教育地产要求是户口签进之后要1年才能上学的。

9、租一套教育地产，能上学区内的学校吗?

答：不能，必须落户口。

10、学区调整教育地产变成“非教育地产”了怎么办？

答：教育地产受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是教育地产。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。

同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了教育地产却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。

商住楼不仅可以商用还可以自住，这类房屋是比较受欢迎的，不过需要注意的是，在买卖过程中，要注意交易流程，以及要了解会产生一定的税费。

1.销售费：两边交纳，住所的部分3元/平方米;非住所的部分5元/平方米。

2.测绘费：买方交纳，面积75平方米以下收200元，75平方米以上至144平米以下收300元，144平方米以上收400元。

3.契税：买方交纳，基准税率是3个百分点。如果是面积未达90平方米并且是首套房的一般住所则交纳销售总额的1个百分点，如果是面积逾越90平方米(包括90平方米)并且是首套房的一般住所则交纳销售总额的1.5个百分点。

4.个人所得税：卖方交纳，销售总额的1个百分点亦或是两次销售差价的20个百分点。如果发证日期满五年并且是住所的能够免征，但如果是二套房就全额收取。

5.经营税：卖方交纳，税率为5.55个百分点。发证日期未达5年的非一般住所依照全额征收经营税，发证日期逾越5年的非一般住所亦或发证日期未达5年的一般住所，依照两次销售差价征收经营税，发证日期逾越5年的一般住所免征经营税。

6.印花税：销售两边参半，税率1个百分点。不过从2009年此时暂免征收。

7.手续费：住所6元/平方米乘以实践测绘面积，非住所10元/平方米乘以实践测绘面积。

8.注册费即工本费：80元，共有权证：20元。

二手商住两用房要注意什么?

1.商住两用房，不只使其正常的日常因“商”而遭到影响，并且包括物为共用部分的费作和修理费等都要与“商人们”平摊，这自身就是损害了业主的权益。商住混合对寻求高舒适度的纯寓居业主来主，会带来许多不安全和不安的要素。

2.商住两用楼存在安全及消防不确定性。在现在的消防处理法规及法令中，虽有关于商住楼的规则，但指的是传统意义上的“底部商业经营厅与住所组成的高层修建”，而非“既可寓居又可用于制造业”的商住两用楼。该消防规范规则，住所只需设消火栓系统，商业经营厅和制造业楼则还需按详细需求配置火灾主动报警系统和主动喷淋系统。从修建装饰材料来说，制造业楼的装修层次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住所准确。因而，关于商住两用楼，如果开发商对其规划用处报建的是住所，并按住所消防规范审阅，无疑是存在必定的消防不确定性。